國(guó)有資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控的實(shí)踐與思考

國(guó)空的思考中國(guó)石化江蘇油田房產(chǎn)管理中心（以下簡(jiǎn)稱“中心”）負(fù)責(zé)油田公有房屋的管理與經(jīng)營(yíng)工作。近年來，中心為提高國(guó)有資產(chǎn)保值增值和創(chuàng)收創(chuàng)效能力，在滿足油田生產(chǎn)辦公用房的同時(shí)，按照“高效資產(chǎn)多創(chuàng)效、低效資產(chǎn)快增收”的工作思路，采取租賃經(jīng)營(yíng)等方式扎實(shí)開展資產(chǎn)分類創(chuàng)效管理，在實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值創(chuàng)收創(chuàng)效過程中注重風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控。有資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)基本情況中心管理著江蘇石油勘探局有限公司生產(chǎn)辦公用房、閑置公有房屋和土地等國(guó)有資產(chǎn)?，F(xiàn)有土地192宗201萬m2,房屋278棟30萬m2,主要分布在蘇皖兩省6個(gè)地級(jí)市12縣區(qū)18鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）。近幾年，隨著國(guó)有企業(yè)改革的不斷深入，中國(guó)石化專業(yè)化重組持續(xù)推進(jìn)，以及部分單位遷入城市辦公等原因，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的部分房屋土地閑置。為加快資產(chǎn)盤活創(chuàng)效益，中心立足國(guó)有資產(chǎn)保值增值，通過平臺(tái)招租、廣告招租、店面招租等多種方式實(shí)施閑置資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)，持續(xù)不斷地喚醒“沉睡的資產(chǎn)”。2國(guó)有資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)中心在有效推進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)創(chuàng)收創(chuàng)效保值增值的過程中，按照風(fēng)險(xiǎn)的來源劃分，國(guó)有資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)主要有以下五個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)。一是法律風(fēng)險(xiǎn)。主要包括產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)證缺失風(fēng)險(xiǎn)，承租人資信風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)租風(fēng)險(xiǎn)、違法經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、裝飾裝修風(fēng)險(xiǎn)，以及租金收不上、資產(chǎn)收不回的風(fēng)險(xiǎn)等。二是安全風(fēng)險(xiǎn)。主要包括房屋安全消防不達(dá)標(biāo)“帶病出租”的風(fēng)險(xiǎn)，承租人違章作業(yè)、違規(guī)裝修等不安全行為的風(fēng)險(xiǎn),以及“以租代管”安全監(jiān)管不到位產(chǎn)生的安全風(fēng)險(xiǎn)等。三是效益風(fēng)險(xiǎn)。主要包括租金雙方協(xié)商，沒有發(fā)揮出市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用導(dǎo)致效益流失，由于安全環(huán)保、依法經(jīng)營(yíng)等監(jiān)管不力帶來的效益損失，以及租賃協(xié)議履行不到位造成的效益缺失等。四是廉潔風(fēng)險(xiǎn)。出租方工作人員違反廉潔規(guī)定給租金收取和房屋清退帶來困難，以及出租方工作人員業(yè)務(wù)不熟、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)帶來的履職風(fēng)險(xiǎn)等。五是連帶風(fēng)險(xiǎn)。主要包括承租人違法經(jīng)營(yíng)或者發(fā)生安全事故，出租人承擔(dān)監(jiān)管不力帶來的連帶責(zé)任，以及承租人失蹤不履行義務(wù)帶來的不穩(wěn)定事件等風(fēng)險(xiǎn)。3國(guó)有資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析國(guó)有資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因既有出租方的原因、也有承租人的原因，還有政策方面的原因，主要有六個(gè)方面：一是相對(duì)人資信審查不到位。局限于把國(guó)有資產(chǎn)租出去的短期行為，沒有對(duì)承租相對(duì)人的資信進(jìn)行全面的審查，對(duì)承租相對(duì)人的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目沒有進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，可持續(xù)性研究不深等。二是租賃合同條款不細(xì)致。雙方協(xié)商的租賃協(xié)議不全面，對(duì)維修和安全責(zé)任界定不清，裝飾裝修事前審核約定不明、轉(zhuǎn)租行為約束不嚴(yán)，依法經(jīng)營(yíng)的要求含糊籠統(tǒng)、房屋土地面積與附屬物交代不清等。三是日常監(jiān)管檢查不落實(shí)。存在著“以租代管”現(xiàn)象，疏于安全檢查、或者檢查出的問題整改不到位，裝飾裝修未經(jīng)出租方事前審核，出租方安全告知、提醒的義務(wù)落實(shí)不到位。四是承租人經(jīng)營(yíng)效益不好。受到外部環(huán)境和自身原因，經(jīng)營(yíng)效益滑坡導(dǎo)致租金收不上來，應(yīng)由承租人承擔(dān)的維修和安全隱患整改不落實(shí)，“小洞不補(bǔ)大洞受苦”，造成國(guó)有資產(chǎn)損失。五是國(guó)有資產(chǎn)現(xiàn)狀有缺陷。閑置資產(chǎn)存在設(shè)施成舊、年久失修，以及安全隱患未整改到位、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證沒有辦理等問題，給依法合規(guī)開展租賃經(jīng)營(yíng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。六是出租方工作人員履職不力。固有資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)人員業(yè)務(wù)技能與風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，和承租人沒有做到“親、清”二字,給租賃協(xié)議的履行帶來阻力和困難。4國(guó)有資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控的主要做法識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)是為了防控風(fēng)險(xiǎn)。近年來，礦區(qū)服務(wù)中心在國(guó)有資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)中注重源頭識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、過程控制風(fēng)險(xiǎn)、履約化解風(fēng)險(xiǎn)，在盤活資產(chǎn)創(chuàng)效的同時(shí)確保國(guó)有資產(chǎn)保值增值。4.1強(qiáng)化源頭防控，識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)定措施源頭識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)是國(guó)有資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控的前提。一是組織資產(chǎn)清查，摸清房屋土地等國(guó)有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)邊界、坐落位置、面積功能、權(quán)證辦理，以及現(xiàn)狀情況，做到心中有數(shù)。在此基礎(chǔ)上，按照“一房一策、一地一策”編制房屋土地創(chuàng)效方案，積極與地方國(guó)土部門溝通加快辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，近年來已辦理土地使用證115宗130萬m2,房屋不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證187棟19.3萬m2；二是組織資信審查，利用“企查查”和“天眼查”等平臺(tái)對(duì)承租人的資信進(jìn)行全面調(diào)查，確保引入優(yōu)質(zhì)的承租人。強(qiáng)化合同標(biāo)準(zhǔn)文本的使用，嚴(yán)格按照中石化房屋租賃標(biāo)準(zhǔn)文本簽訂租賃協(xié)議；三是組織條款核查，對(duì)有意向租賃房屋土地的承租人做好協(xié)議簽訂前的談判，對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)文本逐條商談，特別是有關(guān)租金的確定與繳納、安全與維修責(zé)任、轉(zhuǎn)租要求、違約擔(dān)責(zé)等條款反復(fù)對(duì)接，填寫談判記錄，簽訂租賃協(xié)議。4.2強(qiáng)化過程管控，控制風(fēng)險(xiǎn)防擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)是動(dòng)態(tài)變化的，強(qiáng)化過程管控是國(guó)有資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控的基礎(chǔ)，日常工作中做到“三個(gè)在前”：一是培訓(xùn)教育在前，利用管理人員學(xué)習(xí)班、班組長(zhǎng)學(xué)習(xí)班等多種形式加大對(duì)《民法典》中“租賃合同”的培訓(xùn)，以及《城市房地產(chǎn)管理法》《商品房屋租賃管理辦法》《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，不斷加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)人員的培訓(xùn)教育；二是執(zhí)行制度在前，根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，制定《租賃場(chǎng)所HSSE職責(zé)》和安全協(xié)議、《應(yīng)收賬款管理辦法》等規(guī)章制度并嚴(yán)格執(zhí)行，確保租賃經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有章可控；三是日常監(jiān)管在前，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位劃分租賃資產(chǎn)到人頭，制定日常檢查流程，做到責(zé)任人每周巡查一次，基層單位每月檢查一次、中心不定期檢查，對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的問題采取書面通知的形式發(fā)給承租人，督促做好整改。4.3強(qiáng)化履約受控，化解風(fēng)險(xiǎn)創(chuàng)效益按協(xié)議履責(zé)、依協(xié)議辦事是國(guó)有資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控的根本所在。一是注重租金收取。按照“先交租金再交房”的原則，對(duì)于一年租期的租賃協(xié)議簽訂當(dāng)日通過銀行轉(zhuǎn)賬方式收取租金，并做好水電氣計(jì)量表計(jì)讀數(shù)的交底，每月根據(jù)承租人使用情況收取水電氣、物業(yè)等應(yīng)由承租人承擔(dān)的費(fèi)用。超過一年的租賃協(xié)議，在收取今后租金的時(shí)候，對(duì)于拖欠的承租戶采取上門催繳、書面催繳等多種方式確保租金及時(shí)收繳；二是注重營(yíng)商環(huán)境。服務(wù)承租人、為承租人解決問題是出租房的義務(wù)和責(zé)任，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位積極創(chuàng)造良好的營(yíng)商環(huán)境，及時(shí)解決應(yīng)由出租方維修的事項(xiàng)、協(xié)調(diào)解決停水停電突發(fā)事件、溝通解決承租人糾紛矛盾。承租人在集中精力從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的同時(shí)主動(dòng)向供應(yīng)商、經(jīng)銷商推介租賃業(yè)務(wù)，邵伯鎮(zhèn)油建大院正是由于良好的營(yíng)商環(huán)境發(fā)揮出“蝴蝶效應(yīng)”，引入更多的承租人盤活資產(chǎn)，年租賃經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收700萬元；三是注重履約評(píng)估，租賃協(xié)議期滿后清算租賃期內(nèi)應(yīng)由承租人承擔(dān)的費(fèi)用，在同等條件下承租人優(yōu)先繼續(xù)承租；對(duì)于承租人因經(jīng)營(yíng)不善需要提前終止協(xié)議的，按照協(xié)議約定辦理終止手續(xù)，雙方交清資產(chǎn)、繳清費(fèi)用，確保協(xié)議履行不留尾巴、不發(fā)生法律糾紛。5持續(xù)加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控的思考江蘇油田房產(chǎn)管理中心在國(guó)有資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控工作中做了一些有益的嘗試并取得了一些成效，但是也存在著“三不”的問題需要在今后的工作中不斷加以改進(jìn)。一是國(guó)有資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)人員全面風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)不強(qiáng)，片面滿足于國(guó)有資產(chǎn)能夠租出去創(chuàng)效益就萬事大吉，忽略了對(duì)租賃經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與防控；二是租賃協(xié)議的履行不全面，側(cè)重于租金收上來而忽略了裝飾裝修事前審核、轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租方同意、在租賃場(chǎng)地上新建永久性建筑等所帶來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；三是承租人未履行協(xié)議，出租方不能夠及時(shí)解除協(xié)議。對(duì)于承租人拖欠租金、違規(guī)轉(zhuǎn)租、違規(guī)裝修、安全隱患整改不到位等問題出租方未能嚴(yán)格按照租賃協(xié)議的約定解除協(xié)議，不敢走也不會(huì)走司法程序解決問題等等。由于我國(guó)誠信體系建設(shè)尚處于起步階段，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)不可避免地存在著拖欠租金、轉(zhuǎn)租、到期不退、官司勝訴執(zhí)行難等風(fēng)險(xiǎn)問題，需要進(jìn)一步研究風(fēng)險(xiǎn)防控的措施。一是完善產(chǎn)權(quán)證書，規(guī)范產(chǎn)權(quán)管理。近年來中心在油田職能部門的大力支持和幫助下，雖然已經(jīng)為部分缺失產(chǎn)權(quán)證的房屋土地資產(chǎn)辦理了不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，但還存在部分缺失產(chǎn)權(quán)證書的資產(chǎn)，需要進(jìn)一步分析沒有辦理產(chǎn)權(quán)證書的原因，加大與地方政府部門的溝通協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取早日解決。同時(shí)要建立和完善不動(dòng)產(chǎn)信息系統(tǒng)，提高固有資產(chǎn)管理的精準(zhǔn)性和時(shí)效性，確保國(guó)有資產(chǎn)處于可控受控狀態(tài)。二是強(qiáng)化資信審查，創(chuàng)新招租方式。承租人選擇的好與不好是產(chǎn)生租賃糾紛的根本原因，需要以嚴(yán)格承租人資格審查為核心，做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，優(yōu)先采用公開招標(biāo)方式，邀請(qǐng)法律、財(cái)務(wù)、安全等方面的專家作為評(píng)委，將承租人的資信作為重點(diǎn)，優(yōu)選出履約能力高、商業(yè)信譽(yù)好、資金實(shí)力強(qiáng)的承租人，努力降低承租人違約風(fēng)險(xiǎn)和違約后果所造成的損失。三是嚴(yán)格履行合同，及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)。承租人失信違約、經(jīng)營(yíng)失敗等是資產(chǎn)租賃糾紛案件呈上升趨勢(shì)的主要原因。出租方應(yīng)加強(qiáng)對(duì)租賃合同洽談、起草、簽訂、生效、履約等全過程管理。招租前應(yīng)有書面計(jì)劃和方案，合同洽談中有書面記錄;合同中明確先付租金后承租的原則，并要求承租人支付一定履約保證金或押金;合同生效后及租賃期滿租賃物的移交，要有詳細(xì)的移交清單;履約過程中出現(xiàn)拖欠租金，應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面催告。要保存好往來聯(lián)系的工作函、租金支付及催告情況記錄等信息臺(tái)賬，作為今后走司法程序解決租賃協(xié)議法律糾紛的證據(jù)。四是加強(qiáng)培訓(xùn)教育，嚴(yán)格履職盡責(zé)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)一步完善資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)規(guī)章制度，強(qiáng)化監(jiān)管措施落實(shí)落地；加強(qiáng)從業(yè)人員的法律教育和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育，培養(yǎng)從業(yè)人員辨識(shí)國(guó)有資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，使從業(yè)人員能在日常監(jiān)督檢查中運(yùn)用法律準(zhǔn)則判斷承租人是否按約定履行協(xié)議，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)提出整改要求，必要時(shí)采取法律補(bǔ)救措施或者及時(shí)解除租賃合同，在盤活資產(chǎn)創(chuàng)造效益的同時(shí)確保實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。五是優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，實(shí)現(xiàn)合作共贏。營(yíng)造良好的營(yíng)商環(huán)境是建立國(guó)有資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)效