易居2012上半年恒大華府營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃

太原恒大華府2012年上半年?duì)I銷(xiāo)計(jì)劃報(bào)告人：王蕾2012年1月13日篇章目錄Part1：市場(chǎng)情況分析Part2：競(jìng)品項(xiàng)目情況Part3：項(xiàng)目推盤(pán)思路Part4：媒體推廣選擇Part5：項(xiàng)目活動(dòng)思路Part6：項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位Part1市場(chǎng)情況分析1發(fā)展離不開(kāi)賴以生存的大環(huán)境房?jī)r(jià)調(diào)整、商業(yè)地產(chǎn)、2012年在政策影響下的發(fā)展……我們尋找著一個(gè)契機(jī)——支撐發(fā)展的源動(dòng)力市場(chǎng)總體論述2太原市場(chǎng)情況回顧3市場(chǎng)動(dòng)向分析4小結(jié)政策盤(pán)點(diǎn)

房地產(chǎn)調(diào)控階段分布太原市受?chē)?guó)家調(diào)控政策影響2010年政策盤(pán)點(diǎn)市場(chǎng)總體論述全年房地產(chǎn)調(diào)控呈現(xiàn)“三波”推進(jìn)形態(tài)。第一波為以“國(guó)十一條”為代表的緊縮型調(diào)控，第二波為以“國(guó)十條”為代表的打壓型調(diào)控，第三波為以“9.29新政”為代表的管制型調(diào)控。1-103-184-144-179-2911-3“國(guó)十一條”督促“央企退市”“新國(guó)四條”“新國(guó)十條”“新國(guó)五條”《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》市場(chǎng)情況分析限購(gòu)逐步擴(kuò)大化、深入化2011年政策盤(pán)點(diǎn)市場(chǎng)總體論述1月13日，太原樓市限購(gòu)令。2月19日，太原出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則：本市居民限購(gòu)第三套房，外地人限購(gòu)第二套房。3月18日，太原市政府提出房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。3月21日，太原在售樓盤(pán)一房一價(jià)。3月21日，太原限價(jià)令。8月12日，婚姻法最新司法解釋。11月30日，央行時(shí)隔3年首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。12月2日，太原房企不申報(bào)銷(xiāo)售價(jià)格不能辦預(yù)售許可證。12月5日，太原市住房公積金提取辦法。市場(chǎng)情況分析太原房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)情況分析太原市作為二三線城市也陸續(xù)出臺(tái)了貫徹調(diào)控政策的相應(yīng)細(xì)則，執(zhí)行商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)、“一房一價(jià)”等措施，雖然從整體上來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)平穩(wěn)健康較快發(fā)展，但是，調(diào)控政策的效應(yīng)逐月顯現(xiàn)。一季度太原市第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)相當(dāng)慘淡。商品住房成交面積同比下降9%，商品住房成交價(jià)格同比漲幅較去年下降27個(gè)百分點(diǎn)。受“限購(gòu)令”的影響，外地人購(gòu)房比例明顯下降，由過(guò)去最高比例的50%下降到不足兩成，整個(gè)市場(chǎng)觀望情緒漸濃，宏觀調(diào)控成效初顯。今年1-9月份，太原市商品房成交面積為201.71萬(wàn)㎡，成交套數(shù)17114套，同比分別下降16.43%和5.56%。從數(shù)據(jù)上看，今年前三季度無(wú)論成交套數(shù)還是成交面積均出現(xiàn)了大幅下滑，成交面積更是同比下降了24個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明市場(chǎng)仍然處于觀望狀態(tài)。上半年太原市實(shí)際銷(xiāo)售商品房111.73萬(wàn)平方米，較去年同期下降9.83%。隨著商品住房銷(xiāo)售的持續(xù)走低，全市可售商品住房面積也持續(xù)上升，截至6月30日，商品住房累計(jì)可售面積206.17萬(wàn)平方米，同比上漲了29.80%，較去年年底上漲了7.68%。四季度據(jù)統(tǒng)計(jì)，第四季度銷(xiāo)售排名靠前的項(xiàng)目中，外地房企已經(jīng)占到一半的比例，均價(jià)基本都在8000元左右，其余半壁江山雖然仍歸屬于本地項(xiàng)目，但幾乎在5000元左右的價(jià)格讓人不難看出，第四季度的太原房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎已經(jīng)成了品牌開(kāi)發(fā)商的天下。二季度三季度市場(chǎng)動(dòng)向分析市場(chǎng)情況分析1房?jī)r(jià)調(diào)整幅度尚未理想在持續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控政策下，目前中國(guó)樓市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭已得到遏制，但中國(guó)政府調(diào)控房市的決心依然未有動(dòng)搖.12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，明年要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

32012政策取向“穩(wěn)中微調(diào)”中國(guó)發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)謝逸楓表示，從近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議來(lái)看，2012年房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)是“穩(wěn)中微調(diào)”。因?yàn)榉康禺a(chǎn)調(diào)控基本上是圍繞經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來(lái)進(jìn)行的，要配合2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)中求進(jìn)”的基調(diào)，所以，2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)方向性調(diào)整。限購(gòu)時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)拯救房企中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，如果2012年中國(guó)樓市一手住宅“三限”——限購(gòu)、限價(jià)、限貸繼續(xù)實(shí)施，商業(yè)地產(chǎn)依然是春天，熱銷(xiāo)和火爆是市場(chǎng)主流。但是目前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“供大于求”局面，一方面是商業(yè)地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)過(guò)快，空置面積上升。另外一方面是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求量下降，庫(kù)存面積增大。此外，目前涉及商業(yè)地產(chǎn)投資的資金達(dá)到1萬(wàn)億。從三個(gè)方面看，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)具有泡沫的現(xiàn)象，需要引起警惕。2小結(jié)市場(chǎng)情況分析契機(jī)一個(gè)在限購(gòu)政策的低谷時(shí)期的尋徑一個(gè)在穩(wěn)中微調(diào)的求進(jìn)過(guò)程一個(gè)在調(diào)控壓力下的養(yǎng)精蓄銳抗壓！求穩(wěn)！Part2競(jìng)品項(xiàng)目情況知己知彼星河灣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)摩天石金域國(guó)際昌盛雙喜城盛高山鼎百戰(zhàn)不殆基本信息情況競(jìng)品項(xiàng)目情況銷(xiāo)售交易情況競(jìng)品項(xiàng)目情況項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)列項(xiàng)成交面積成交套數(shù)成交金額成交均價(jià)星河灣累計(jì)交易388800㎡1207套815454萬(wàn)元20974元/㎡2011年12月份交易7679㎡26套16517萬(wàn)元21509元/㎡萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)累計(jì)交易374874㎡2090套442189萬(wàn)元11796元/㎡2011年12月份交易11540㎡37套21614萬(wàn)元18729元/㎡摩天石累計(jì)交易36801㎡105套69340萬(wàn)元18842元/㎡2011年12月份交易3297㎡9套6005萬(wàn)元18210元/㎡萬(wàn)科金域國(guó)際累計(jì)交易15243㎡127套15417萬(wàn)元10114元/㎡2011年12月份交易15243㎡127套15417萬(wàn)元10114元/㎡備注：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一期開(kāi)盤(pán)時(shí)間在2009年7月份，均價(jià)8000元左右，有毛坯房源。二期開(kāi)盤(pán)時(shí)間為2010年8月份，均價(jià)16000左右。所以，12月份的價(jià)格與總均價(jià)有較大的差異。商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》震撼升級(jí)上市！火爆促銷(xiāo)中……此頁(yè)，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開(kāi)朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣(mài)本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！產(chǎn)品主力房型配比競(jìng)品項(xiàng)目情況競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品配比項(xiàng)目二房三房四房五房六房躍層/復(fù)式其他合計(jì)星河灣房源數(shù)

891082166

5921398配比

6.37%77.40%11.87%

4.22%0.14%100%摩天石房源數(shù)

34420

364配比

94.51%5.49%

100%萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)房源數(shù)487122561

1773配比27.47%69.09%3.44%

100%金域國(guó)際房源數(shù)194130

324配比59.88%40.12%

100%合計(jì)房源數(shù)68117881163166

5923859配比17.65%46.33%30.14%4.30%

1.53%0.05%100%恒大華府房源數(shù)

4106727014

266配比

1.53%39.85%27.07%26.32%5.26%

100%平面廣告情況競(jìng)品項(xiàng)目情況（萬(wàn)元）營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)態(tài)競(jìng)品項(xiàng)目情況星河灣持效期推售摩天石持效期推售萬(wàn)達(dá)公館活動(dòng)推售金域國(guó)際開(kāi)盤(pán)月銷(xiāo)售12月份營(yíng)銷(xiāo)策略：太原星河灣二期B區(qū)9#-18#樓，260-599㎡平層，490-1083㎡復(fù)式準(zhǔn)現(xiàn)房在售。還有100多余套，260、290㎡所剩不多。起價(jià)18000元/㎡，均價(jià)27000元/㎡。支持一次性、按揭付款（首付30%），全款97折?；顒?dòng)營(yíng)銷(xiāo)：感恩回饋，圣誕豪禮相伴，全景觀湖樓王持續(xù)勁銷(xiāo)萬(wàn)達(dá)公館感恩回饋月活動(dòng)，凡新認(rèn)購(gòu)客戶均可享受以下豪禮：歲末答謝額外99折優(yōu)惠，圣誕嘉年華大抽獎(jiǎng)，歐洲豪華十日游基金（可折低房款）活動(dòng)期間，到訪萬(wàn)達(dá)公館接待中心看房即贈(zèng)送精美禮品一份?；顒?dòng)營(yíng)銷(xiāo)：12月26日，摩天石跨年聯(lián)歡晚會(huì)。銷(xiāo)售策略：摩天石支持一次性付款和按揭付款（首付30%起），不做分期。全款97折、按揭99折。銷(xiāo)售策略：優(yōu)惠活動(dòng)，折后6880元/㎡起價(jià)與交3萬(wàn)抵5萬(wàn)的多重認(rèn)籌優(yōu)惠，誠(chéng)待首批幸福業(yè)主，以感恩之心傾情回饋6000余組客戶的長(zhǎng)久關(guān)愛(ài)。認(rèn)籌期間：2011年12月1日，萬(wàn)科金域國(guó)際接受認(rèn)籌：12月3日晚19點(diǎn)截止認(rèn)籌。小結(jié)競(jìng)品項(xiàng)目情況1、這一時(shí)期，各個(gè)項(xiàng)目都處于低谷時(shí)期。從銷(xiāo)售數(shù)量上看，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，不能急于求成，需要穩(wěn)步前行。2、在限購(gòu)政策的施壓下，價(jià)格可能不會(huì)繼續(xù)上升，先要確保不下降，穩(wěn)住目前價(jià)格，挺過(guò)這一階段，情形便會(huì)好轉(zhuǎn)。3、從競(jìng)品項(xiàng)目的產(chǎn)品主力房配比上看，高端產(chǎn)品系產(chǎn)品的主力戶型集中在三房和四房，供應(yīng)量較大，符合市場(chǎng)需求。4、項(xiàng)目宣傳的媒介有很多種，平面廣告只是其中一部分，注意這部分的投入量，協(xié)調(diào)其他傳媒媒介的比重，使得“量”與“效”成正比。5、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)側(cè)重于穩(wěn)住銷(xiāo)量，在其基礎(chǔ)上，舉辦圈層活動(dòng)，鞏固品牌地位，加大宣傳效應(yīng)，提升口碑傳播。Part3項(xiàng)目推盤(pán)思路三思而后行有謀有略一貨量基本情況分析在售房源、剩余貨量、去化分析二三項(xiàng)目推盤(pán)思路大量去化加推、清剩余量少的盤(pán)項(xiàng)目推盤(pán)時(shí)間節(jié)點(diǎn)利用園林整改事件營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目推盤(pán)思路首期貨量基本情況在售在售在售在售首期貨量基本情況標(biāo)準(zhǔn)層面積區(qū)間套數(shù)合計(jì)分項(xiàng)總比占總比320-338㎡13640833.33%29.82%426-436㎡17041.67%37.28%502-512㎡8520.83%18.64%572㎡174.17%3.73%首層250-267㎡42416.67%0.88%308-342㎡937.50%1.97%383-428㎡833.33%1.75%500-503㎡28.33%0.44%567㎡14.17%0.22%頂層復(fù)式760-786㎡82433.33%1.75%1061-1101㎡1041.67%2.19%1196-1258㎡520.83%1.10%1362㎡14.17%0.22%合計(jì)456

100.00%太原恒大華府首期7棟樓（22層/棟），共12個(gè)單元，每個(gè)單元38戶，共456戶。面積從300㎡-1300㎡，分布情況如下表所示。首一期在售為一號(hào)樓1單元，二號(hào)樓、六號(hào)樓和八號(hào)樓，共7個(gè)單元，銷(xiāo)量情況如下一頁(yè)表所示。項(xiàng)目推盤(pán)思路太原恒大華府在售房源匯總一號(hào)樓一單元

二號(hào)樓一單元

二號(hào)樓二單元

六號(hào)樓一單元

六號(hào)樓二單元

八號(hào)樓一單元

八號(hào)樓二單元房號(hào)0102

0102

0102

0102

0102

0102

0102戶型復(fù)式復(fù)式

復(fù)式復(fù)式

復(fù)式復(fù)式

復(fù)式復(fù)式

復(fù)式復(fù)式

復(fù)式復(fù)式

復(fù)式復(fù)式建筑面積773.26786.46

759.89771.67

1100.541095.75

759.92771.5

1100.11095.52

1195.571240.61

1240.611362.36十九1-1-19011-1-1902

2-1-19012-1-1902

2-2-19012-2-1902

6-1-19016-1-1902

6-2-19016-2-1902

8-1-19018-1-1902

8-2-19018-2-1902戶型四室兩廳三衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)

五室兩廳四衛(wèi)五室兩廳四衛(wèi)

五室兩廳四衛(wèi)五室兩廳四衛(wèi)

四室兩廳三衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)

五室兩廳四衛(wèi)五室兩廳四衛(wèi)

六室兩廳五衛(wèi)六室兩廳廳五衛(wèi)

六室兩廳五衛(wèi)六室三廳五衛(wèi)建筑面積328.78326.9

322.53320.77

417.39422.52

322.55320.62

417.18422.48

492.06488.91

486.64558.29十八1-1-18011-1-1802

2-1-18012-1-1802

2-2-18012-2-1802

6-1-18016-1-1802

6-2-18016-2-1802

8-1-18018-1-1802

8-2-18018-2-1802戶型四室兩廳三衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)

四室兩廳三衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)

五室兩廳四衛(wèi)五室兩廳四衛(wèi)

四室兩廳三衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)

五室兩廳四衛(wèi)五室兩廳四衛(wèi)

六室兩廳五衛(wèi)六室兩廳五衛(wèi)

六室兩廳五衛(wèi)六室三廳五衛(wèi)建筑面積329.26327.37

323321.23

417.47422.88

323.02321.09

417.55422.84

492.4489.25

486.99559.31十七1-1-17011-1-1702

2-1-17012-1-1702

2-2-17012-2-1702

6-1-17016-1-1702

6-2-17016-2-1702

8-1-17018-1-1702

8-2-17018-2-1702戶型四室兩廳三衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)

四室兩廳三衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)

五室兩廳四衛(wèi)五室兩廳四衛(wèi)

四室兩廳三衛(wèi)四室兩廳三衛(wèi)

五室兩廳四衛(wèi)五室兩廳四衛(wèi)

六室兩廳五衛(wèi)六室兩廳五衛(wèi)

六室兩廳五衛(wèi)六室三廳五衛(wèi)建筑面積337.92336.03

331.69329.75

428.27435.94

331.58329.94

427.96435.68

505.47502.32

502.32572.13十六1-1-16011-1-1602

2-1-16012-1-1602

2-2-16012-2-1602

6-1-16016-1-1602

6-2-16016-2-1602

8-1-16018-1-1602

8-2-16018-2-1602十五1-1-15011-1-1502

2-1-15012-1-1502

2-2-15012-2-1502

6-1-15016-1-1502

6-2-15016-2-1502

8-1-15018-1-1502

8-2-15018-2-1502十四1-1-14011-1-1402

2-1-14012-1-1402

2-2-14012-2-1402

6-1-14016-1-1402

6-2-14016-2-1402

8-1-14018-1-1402

8-2-14018-2-1402十三1-1-13011-1-1302

2-1-13012-1-1302

2-2-13012-2-1302

6-1-13016-1-1302

6-2-13016-2-1302

8-1-13018-1-1302

8-2-13018-2-1302十二1-1-12011-1-1202

2-1-12012-1-1202

2-2-12012-2-1202

6-1-12016-1-1202

6-2-12016-2-1202

8-1-12018-1-1202

8-2-12018-2-1202十一1-1-11011-1-1102

2-1-11012-1-1102

2-2-11012-2-1102

6-1-11016-1-1102

6-2-11016-2-1102

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8-2-11018-2-1102十1-1-10011-1-1002

2-1-10012-1-1002

2-2-10012-2-1002

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8-2-10018-2-1002九1-1-9011-1-902

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8-2-9018-2-902八1-1-8011-1-802

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8-2-8018-2-802七1-1-7011-1-702

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8-2-7018-2-702六1-1-6011-1-602

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8-2-6018-2-602五1-1-5011-1-502

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8-2-5018-2-502四1-1-4011-1-402

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8-2-4018-2-402三1-1-3011-1-302

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8-2-3018-2-302二1-1-2011-1-202

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8-2-2018-2-202戶型四室兩廳三衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)

四室兩廳三衛(wèi)三室兩廳三衛(wèi)

四室兩廳三衛(wèi)五室兩廳四衛(wèi)

四室兩廳三衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)

三室兩廳三衛(wèi)五室兩廳四衛(wèi)

六室兩廳五衛(wèi)五室兩廳四衛(wèi)

五室兩廳四衛(wèi)六室三廳五衛(wèi)建筑面積332.06254.47

325.89249.62

341.68428.47

325.83266.77

308.19426.65

500.37409.69

409.69566.9一1-1-1011-1-102

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8-2-1018-2-102面積小+單價(jià)低=總價(jià)低！??！去貨快?。?！項(xiàng)目推盤(pán)思路剩余房源情況1號(hào)樓1單元2號(hào)樓1單元2號(hào)樓2單元6號(hào)樓1單元6號(hào)樓2單元8號(hào)樓1單元8號(hào)樓2單元合計(jì)3371821211824142

面積朝向房源數(shù)合計(jì)(房源總量)首層266-567㎡東戶511(14)西戶6復(fù)式759-1362㎡東戶611(14)西戶5標(biāo)準(zhǔn)層320.62-336.03四室兩廳三衛(wèi)東戶2553(102)西戶28417.18-435.94五室兩廳四衛(wèi)東戶1833(68)西戶15486.64-502.32六房?jī)蓮d五衛(wèi)東戶1926(51)西戶7558.29-572.13六房三廳五衛(wèi)東戶08(17)西戶8商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》震撼升級(jí)上市！火爆促銷(xiāo)中……此頁(yè)，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開(kāi)朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣(mài)本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！項(xiàng)目推盤(pán)思路項(xiàng)目推盤(pán)思路由以上數(shù)據(jù)可知，二號(hào)樓一單元剩余房源量較多，因?yàn)榇朔吭礊?2月份新開(kāi)房源，面積在320-336㎡之間，此面積是本項(xiàng)目最受歡迎的房源——面積相對(duì)較小，總價(jià)較低。加推的新房源補(bǔ)充開(kāi)盤(pán)后低面積房源不足的空缺，使之充裕。所以，2012年上半年?duì)I銷(xiāo)推盤(pán)思路之一：以2號(hào)樓一單元為主，6號(hào)樓、8號(hào)樓（樓王）緊跟其后原因：以受歡迎的“兵”打前陣，鞏固市場(chǎng)地位，2012年尋求的就是一個(gè)穩(wěn)。在銷(xiāo)售量平穩(wěn)狀態(tài)下，加大力度推廣6號(hào)樓與8號(hào)樓這兩棟樓王，此時(shí)有天時(shí)地利之勢(shì)（在推盤(pán)節(jié)點(diǎn)中詳細(xì)分析）。最終，良好狀態(tài)：三樓并進(jìn)！項(xiàng)目推盤(pán)思路項(xiàng)目推盤(pán)思路2012年上半年?duì)I銷(xiāo)推盤(pán)思路之二：一號(hào)樓1單元僅剩余3套房源，面積為336.03㎡（四室兩廳三衛(wèi)）。若將其售出后，對(duì)外宣傳1號(hào)樓1單元售罄，達(dá)到效果為烘托出項(xiàng)目的熱銷(xiāo)度。途徑：以“更青睞更優(yōu)惠”推出將相對(duì)的低折扣用于此房源上掃盤(pán)項(xiàng)目推盤(pán)思路項(xiàng)目推盤(pán)遇到的問(wèn)題從2011年12月份開(kāi)始，項(xiàng)目進(jìn)入園林整改階段。整改期間良好的銷(xiāo)售環(huán)境受到影響，為到訪客戶參觀造成不便?，F(xiàn)整改環(huán)境如圖：園林大湖美景正在整改中園區(qū)北側(cè)道路園區(qū)南側(cè)道路園區(qū)整改時(shí)間節(jié)點(diǎn)工作階段工作事項(xiàng)完成時(shí)間責(zé)任部門(mén)周期（天）前期準(zhǔn)備重新設(shè)計(jì)出圖并確定園建施工單位，現(xiàn)中心園林拆除2012.1.15總工室/招投標(biāo)部/太原華府工程部30綠化階段大樹(shù)種植2012.2.29園林集團(tuán)15結(jié)構(gòu)階段結(jié)構(gòu)施工2012.4.15太原華府工程部60鋪裝階段石材鋪裝2012.5.15太原華府工程部30收尾階段綠化、收尾工作2012.6.1太原華府工程部15項(xiàng)目推盤(pán)思路整改期間推盤(pán)口徑大力宣傳改造后的新園林美景，結(jié)合華府與生俱有的傳世大宅的氣質(zhì)，將園林整改這個(gè)事件轉(zhuǎn)化成營(yíng)銷(xiāo)策略之一，有利于銷(xiāo)售推廣。宣傳可以通過(guò)以下幾點(diǎn)向客戶展示：1、可以通過(guò)圖畫(huà)比較、新舊園林理念比較等大力宣傳新舊園林的對(duì)比，極力宣揚(yáng)新園林的優(yōu)勢(shì)；2、大力宣傳恒大地產(chǎn)集團(tuán)不遺余力打造精品項(xiàng)目的決心，讓廣大客戶感受到恒大華府的至臻之品的價(jià)值；3、定期給關(guān)注項(xiàng)目的客戶發(fā)溫馨提示的同時(shí)，可以將園林整改的工程進(jìn)度告知，說(shuō)明我們極致的園林將近期呈現(xiàn)，會(huì)給大家?guī)?lái)更多的驚喜；4、園林整改到一定時(shí)期，某個(gè)階段，可以邀約客戶組織參觀。比如，園林湖的放水時(shí)刻、下沉式水軸廣場(chǎng)的揭幕儀式等。項(xiàng)目推盤(pán)思路項(xiàng)目推盤(pán)時(shí)間節(jié)點(diǎn)3月份4月份5月份時(shí)間6月份整改階段2月份1月份園林結(jié)構(gòu)基本成型，在工程繼續(xù)的同時(shí)以“樓王美景”宣傳，大力推售6號(hào)樓、8號(hào)樓加推2號(hào)樓1單元，并趁新年逢春之際，將一號(hào)樓1單元的三套房源清尾收尾階段結(jié)構(gòu)施工階段綠化階段石材鋪裝階段推盤(pán)策略項(xiàng)目推盤(pán)思路項(xiàng)目推盤(pán)落實(shí)一從項(xiàng)目推盤(pán)時(shí)間節(jié)點(diǎn)可得，3-4月份，正值春暖花開(kāi)之際，園林整改已達(dá)到結(jié)構(gòu)成型的程度，在2號(hào)樓加推銷(xiāo)售的過(guò)程中，6、8號(hào)樓這兩棟樓王占據(jù)天時(shí)、地利的因素，可以帶到訪客戶登其頂樓復(fù)式參觀，在欣賞恒大華府獨(dú)家空中別墅的同時(shí)，觀賞到整改后的新園林美景，別有一番風(fēng)味。并以項(xiàng)目的精品理念，將各個(gè)細(xì)節(jié)口述給客戶，展現(xiàn)我們精工制造的同時(shí)，更注重生活品質(zhì)的提升。項(xiàng)目推盤(pán)思路項(xiàng)目推盤(pán)落實(shí)二如果可能的話——經(jīng)過(guò)前5個(gè)月的推售后，房源剩余量為85套（目前余量的3/5），既考慮開(kāi)新的單元用于第三、四季度推售。可以考慮先開(kāi)3、4號(hào)樓，以獨(dú)立私家賞景的理念加推；1號(hào)樓2單元在其銷(xiāo)量差不多時(shí)順開(kāi)；

最后推售5號(hào)樓（超級(jí)樓王——距綜合樓、運(yùn)動(dòng)中心近，臨交通便捷的體育西路，還有絕世的觀景角度。）理想推售的時(shí)間節(jié)點(diǎn)為下半年國(guó)慶期間。宣傳口徑：樓王巨無(wú)霸，頂級(jí)觀景，獨(dú)家上“世”。Part4媒體推廣選擇多管齊下事半功倍戶外報(bào)廣短信朋友介紹廣播合理配置傳播途徑媒體推廣選擇11年9-12月份來(lái)電途徑分析11年9-12月份來(lái)電媒體途徑匯總

短信朋介報(bào)紙戶外廣告網(wǎng)絡(luò)路過(guò)廣播電視合計(jì)9月份2015337588112901083010月份5526727012210249525116511月份946110472254853346012月份8043453432440233合計(jì)927224794316499824238

商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》震撼升級(jí)上市！火爆促銷(xiāo)中……此頁(yè)，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開(kāi)朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣(mài)本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！媒體推廣選擇2011年9-12月份來(lái)電途徑分析1、從每個(gè)月來(lái)電途徑看，由短信途徑得知并到訪的量較大，尤其是在9-10月份，因?yàn)轫?xiàng)目剛剛面世，大家對(duì)項(xiàng)目較好奇，關(guān)注度高。2、11-12月份憑短信來(lái)電關(guān)注的客戶量明顯下降，這是由于項(xiàng)目已開(kāi)完盤(pán)，并且對(duì)媒體推廣的投入量也減少，因此，所有的數(shù)據(jù)都呈明顯下降趨勢(shì)。但是這兩個(gè)月中，短信途徑同其它途徑相比，還是占一定比重的。3、項(xiàng)目在報(bào)紙廣告方面一直投入量較大，得到的關(guān)注也有一定效果，尤其是在9月份關(guān)注度最高。在報(bào)紙上投放的均為有關(guān)項(xiàng)目的軟文系列，之后報(bào)紙廣告的數(shù)量呈下降趨勢(shì)。4、從單月來(lái)看，戶外廣告與廣播帶來(lái)的回收效果也較顯著，可以分階段穿插利用這些媒介進(jìn)行傳播宣傳。5、無(wú)論是從單月統(tǒng)計(jì)表還是從總匯表上開(kāi)，在網(wǎng)絡(luò)與電視這兩種途徑上得到的反饋不理想，在下一階段可以減少這兩方面的投入量。媒體推廣選擇11年9-12月份來(lái)訪途徑分析11年9-12月份來(lái)電途徑匯總

短信朋介報(bào)紙戶外網(wǎng)絡(luò)路過(guò)廣播電視約訪合計(jì)9月份116132172004210月份1951631801315665914211102411月份71937414888849413567012月份325421150197025173合計(jì)3093162882961418011718371

媒體推廣選擇2011年9-12月份來(lái)電途徑分析1、從單月來(lái)訪量看，9月份總數(shù)最少，因?yàn)楸驹马?xiàng)目剛進(jìn)入前期宣傳階段，9月份下旬綜合樓進(jìn)入運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，有少數(shù)客戶到訪。2、10月份為項(xiàng)目最“熱”的一段，通過(guò)前期的軟文熱潮與廣州豪宅鑒賞之旅的熱效應(yīng)，大家對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度很高，尤其是約訪客戶量較大。3、從到訪途徑上看：10月份，短信效果很明顯；11月份，戶外廣告效果很突出；綜合單月來(lái)看，朋友介紹也是到訪的重要途徑之一。4、報(bào)紙廣告在10月份——“熱關(guān)注期”期間，由于項(xiàng)目為新亮相期，給大家?guī)?lái)既神秘又震撼的效果，所以通過(guò)此途徑到訪的客戶很多。但之后的兩個(gè)月表現(xiàn)一般。5、電視與網(wǎng)絡(luò)這兩個(gè)途徑的表現(xiàn)都沒(méi)有發(fā)揮理想狀態(tài)，在下一階段需減少投入。媒體推廣選擇傳播途徑推廣小結(jié)由來(lái)電、來(lái)訪途徑的單月匯總表及總匯圖表分析，得出：傳播途徑在短信、報(bào)廣、戶外、廣播、約訪及朋友介紹這幾個(gè)方面表現(xiàn)較好。其中，短信、報(bào)廣、戶外等屬于媒體推廣類(lèi)，

也是此項(xiàng)目常用的媒體推廣方式。以下為三種途徑的特色比較：短信報(bào)廣戶外性質(zhì)即時(shí)宣傳短期宣傳長(zhǎng)期宣傳優(yōu)點(diǎn)傳播面積廣信息量大、豐富大范圍、醒目不足在宣傳字?jǐn)?shù)上受一定限制費(fèi)用高更換信息節(jié)奏慢媒體推廣選擇短信傳播形式更新以新穎的主題語(yǔ)或字眼吸引人，在短信內(nèi)容上可以根據(jù)內(nèi)容進(jìn)行分類(lèi)，并注重夸大效果的宣傳感?！酒放普宫F(xiàn)類(lèi)】（1）這是一座傾注了恒大無(wú)限心血和期盼的臻品豪宅，這是一座依托恒大雄厚的開(kāi)發(fā)實(shí)力致力打造的中國(guó)頂級(jí)豪宅標(biāo)桿，太原恒大華府，您的選擇！7978888（70字符）（2）集15年造城經(jīng)驗(yàn)，塑凡爾賽居所；攜2000多家知名企業(yè)，潛心研究鑄就頂級(jí)豪宅；驚嘆于全新的居住理念，尋求尊崇生活！太原恒大華府7978888（70字符）【賣(mài)點(diǎn)展現(xiàn)類(lèi)】（1）推窗即賞凡爾賽皇家園林，體會(huì)全石材花崗巖立面，帶給您家族歷久彌新的傳承感，品鑒精工制造豪奢精裝的無(wú)限魅力，盡在太原恒大華府！7978888（69字符）（2）太原恒大華府邀您領(lǐng)略20萬(wàn)平凡爾賽宮苑勝景，體驗(yàn)逾萬(wàn)平中央湖景帶來(lái)的全新視覺(jué)沖擊，品味盡2萬(wàn)平全能運(yùn)動(dòng)中心帶來(lái)的超動(dòng)感！詳詢7978888（69字符）【銷(xiāo)售信息類(lèi)】（1）新年您砸金蛋了么？30萬(wàn)優(yōu)惠您拿了么？249-332平奢華居所你hold住么？太原恒大華府，締造豪宅傳奇！彰顯您尊崇身份7978888見(jiàn)太晚（70字符）（2）通知：太原恒大華府喜迎新年砸金蛋，最高優(yōu)惠30萬(wàn)！249-332平奢華居所怎么還能hold?。H限37套！本周特享93折7978888見(jiàn)太晚（70字符）（3）喜訊：30萬(wàn)元金蛋抱回家！太原恒大華府邀您共賞249-332平米奢華三居與榮耀四居，享受優(yōu)惠折扣帶給您的巨大驚喜！詳詢7978888見(jiàn)太晚（69字符）媒體推廣選擇報(bào)廣表現(xiàn)形式更新報(bào)紙廣告的表現(xiàn)形式需要?jiǎng)?chuàng)新，可以從以下幾方面?zhèn)戎兀寒?huà)面部分空間以大字報(bào)形式，簡(jiǎn)單、醒目；結(jié)合項(xiàng)目自身氣質(zhì)，可以將亮點(diǎn)抽象化表現(xiàn)；給項(xiàng)目賦予社會(huì)氣息的沉淀感，并用印象類(lèi)的表現(xiàn)手法展示；在常用的表現(xiàn)形式下添加簡(jiǎn)約小藝術(shù)元素，賦予創(chuàng)新；廣告中人物元素的應(yīng)用，以其氣質(zhì)烘托出項(xiàng)目的尊崇氣度。媒體推廣選擇大字報(bào)媒體推廣選擇抽象化1亮點(diǎn)抽象具體化媒體推廣選擇抽象化2抽象重點(diǎn)亮化商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》震撼升級(jí)上市！火爆促銷(xiāo)中……此頁(yè)，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開(kāi)朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣(mài)本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！媒體推廣選擇沉淀感映像類(lèi)媒體推廣選擇簡(jiǎn)約藝術(shù)元素媒體推廣選擇人物運(yùn)用媒體推廣選擇戶外推廣形式更新戶外廣告的宣傳并不是一味的VI色+主題語(yǔ)，在可利用的空間內(nèi)添加特色元素，加強(qiáng)設(shè)計(jì)感與美感。媒體推廣選擇各媒體宣傳量的分布通過(guò)對(duì)2011年來(lái)電來(lái)訪途徑分析得，不同的傳播途徑有不同的效果，應(yīng)適時(shí)選擇不同的媒體傳播手段，在多管齊下的同時(shí)，合理配置，必會(huì)事半功倍！建議：在2012年上半年媒體推廣中，提高短信傳播質(zhì)量、減少報(bào)廣投入量，也可以涉及覆蓋面廣的媒介。短信：每周四次，內(nèi)容2-3種。報(bào)廣：每周一次，主題明確，畫(huà)面內(nèi)容吸引人。Part5項(xiàng)目活動(dòng)思路活動(dòng)小眾演藝活動(dòng)（3月份）春節(jié)暖場(chǎng)活動(dòng)（2月份）講座講壇活動(dòng)（5月份）高端舞會(huì)活動(dòng)（6月份）品牌嫁接活動(dòng)（4月份）大型宣傳推介活動(dòng)（6月份）提高自身魅力擴(kuò)展市場(chǎng)宣傳時(shí)間節(jié)點(diǎn)活動(dòng)思路備注1月21日-2月10日以“新年事事順”為主題，現(xiàn)場(chǎng)在新年包裝的氛圍下，在會(huì)所內(nèi)廳擺放數(shù)顆金桔樹(shù)，樹(shù)上懸掛利是封，里面裝有彩票、金佛卡或小金額現(xiàn)金，到訪客戶可在金桔樹(shù)上隨機(jī)挑選紅包，還有可能中500萬(wàn)大獎(jiǎng)，以“圖吉利”為主，新年過(guò)福氣。2月23日-26日可以圍繞“龍年龍城龍腹之地龍?zhí)ь^”為主題，到訪客戶贈(zèng)送精美2012招財(cái)龍娃公仔。以此為噱頭，提高邀約到訪量，進(jìn)行小眾暖場(chǎng)。2月23日為“龍?zhí)ь^”的日子項(xiàng)目活動(dòng)思路2月春節(jié)暖場(chǎng)活動(dòng)本月處于新年伊始，銷(xiāo)售較冷的階段，結(jié)合自身現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境與項(xiàng)目推售情況，建議舉辦一些暖場(chǎng)活動(dòng)，聚聚人人氣，為以后月份的銷(xiāo)售工作做好鋪墊。商戰(zhàn)無(wú)序，策劃先行《2013房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》震撼升級(jí)上市！火爆促銷(xiāo)中……此頁(yè)，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開(kāi)朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗(yàn)，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會(huì)員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣(mài)本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】《2013房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》唯一官方網(wǎng)站：，唯一指定淘寶店鋪：，唯一指定客服。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請(qǐng)注意甄別，防止上當(dāng)受騙！項(xiàng)目活動(dòng)思路3月小眾演藝活動(dòng)經(jīng)過(guò)前一個(gè)月的暖場(chǎng)活動(dòng)，我們可以對(duì)暖場(chǎng)活動(dòng)進(jìn)行升級(jí)，舉辦一些有氛圍的活動(dòng)，即本月處于銷(xiāo)售保溫期，建議舉辦一些小眾演藝活動(dòng)，可以是音樂(lè)欣賞類(lèi)、茶道表演類(lèi)等。時(shí)間節(jié)點(diǎn)3月10日、11日3月24日、25日活動(dòng)思路3月份正值春暖花開(kāi)之際，在現(xiàn)場(chǎng)舉辦小眾音樂(lè)表演，可