鄰里中心發(fā)展的建議

111綠城鄰里中心戰(zhàn)略發(fā)展建議2011年10

2資料來源：九洲遠景分析國外的社區(qū)購物中心商業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展已經(jīng)日趨成熟，成為購物中心的核心組成21世紀(jì)初，美國的全國社區(qū)購物中心零售額即達到4,494億美元

高于區(qū)域購物中心，約占美國購物中心總零售額的40%3中國商業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了一個漫長升級過程，在90年代末呈加速態(tài)勢，2000年之后各類商業(yè)形態(tài)百花齊放、高速發(fā)展早期80年代末90年代初90年代末以商業(yè)街和批發(fā)市場為主要業(yè)態(tài)代表商業(yè)如北京王府井和武漢漢正街商業(yè)街仍然是最主要業(yè)態(tài)，國營百貨在此期間出現(xiàn)代表商業(yè)如杭州百貨大樓、成都百貨大樓、濟南百貨大樓百貨作為中高檔消費的主要場所，商業(yè)地位得到提升大中型超市和連鎖便利開始出現(xiàn)代表商業(yè)如91年的聯(lián)華上海曲陽店和95年家樂福北京創(chuàng)益家店業(yè)態(tài)趨于豐富，大賣場、品類專業(yè)店涌現(xiàn)，購物中心開始出現(xiàn)沃爾瑪、家樂福等零售巨頭在中國開設(shè)多家大賣場品類專業(yè)店在商業(yè)街、裙樓底商中大量出現(xiàn)購物中心開始出現(xiàn)，如廣州天河城購物中心、上海梅龍鎮(zhèn)廣場業(yè)態(tài)時間城市生活中心綜合體傳統(tǒng)購物中心專業(yè)市場/品類殺手大中型超市/連鎖便利店百貨商業(yè)街2000-2005業(yè)態(tài)進一步專業(yè)化，連鎖型的專業(yè)市場快速擴張，如蘇寧電器、紅星美凱龍國際性的品類殺手也開始進入中國，如迪卡儂和宜家購物中心繼續(xù)快速發(fā)展，業(yè)態(tài)更趨集成化，”一站式“購物越來越受到消費者的青睞，如上海正大廣場綜合體開始出現(xiàn)，如上海商城大量區(qū)域中心和鄰里中心出現(xiàn)，呈現(xiàn)百花齊放的態(tài)勢，如蘇州工業(yè)園鄰里中心、上海大寧國際中心綜合體在二線城市快速擴張，并逐步形成品牌化，如武漢萬達廣場、天津恒隆廣場強調(diào)個性化體驗和互動的生活中心初步形成，如上海新天地、金橋國際廣場2005至今4從最初萌芽到如今的快速成長，中國商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展區(qū)域、商業(yè)形態(tài)、商戶品牌等各個方面都發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變，把握住這些趨勢脈動，對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要政策導(dǎo)向2005年之前，與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的政策較少近年來政府宏觀政策調(diào)控的方向主要集中在住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)受到影響較少，房地產(chǎn)投資開發(fā)焦點正逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)此外，集約化用地的開發(fā)模式也促生了目前綜合用途用地比例的大幅度提高城市發(fā)展區(qū)域2005年之前，商業(yè)地產(chǎn)以在一、二線城市的開發(fā)為主2005年之后，逐步拓展到一些經(jīng)濟較發(fā)達的三線城市產(chǎn)品特征2005年之前以傳統(tǒng)街鋪、封閉盒子型的商場為主要商業(yè)物業(yè)形態(tài)，購物中心開始出現(xiàn)2005年之后，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品呈現(xiàn)出多元化、精細化、品牌化的發(fā)展趨勢；商業(yè)綜合體、生活時尚中心、鄰里中心等商業(yè)形態(tài)紛紛出現(xiàn)投資/經(jīng)營特征2005年之前，除部分港臺大開發(fā)商統(tǒng)一持有經(jīng)營商業(yè)物業(yè)外，商鋪去化以銷售形式占據(jù)主導(dǎo)，且”售后包租、返租”現(xiàn)象盛行，市場相對混亂隨著金融法制的健全，市場逐步規(guī)范化，投資者亦趨于理性，商業(yè)地產(chǎn)逐步從開發(fā)時代過渡到運營時代商業(yè)業(yè)態(tài)/品牌發(fā)展2005年之前，商業(yè)業(yè)態(tài)較單一，以綜合百貨和專業(yè)店為主近年來，商業(yè)業(yè)態(tài)朝專業(yè)化、快速化和高端化發(fā)展。專業(yè)百貨、品類殺手和快速時尚等新型商業(yè)業(yè)態(tài)涌現(xiàn)國際商家品牌更多地進駐國內(nèi)，其影響力和號召力持續(xù)提升5中國商業(yè)地產(chǎn)由成長階段發(fā)展到成熟階段的過程中，將呈現(xiàn)出八個趨勢趨勢1：投資焦點轉(zhuǎn)向隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，住宅市場將呈下降趨勢，房地產(chǎn)投資開發(fā)焦點轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)趨勢2：二三線是熱點二、三線城市發(fā)展迅速，對商業(yè)地產(chǎn)的需求不斷增加，市場前景看好、將成為新一輪投資熱點趨勢3：商業(yè)多中心化隨著城市版圖的不斷擴張，大量超級地區(qū)中心和區(qū)域中心出現(xiàn)，大中型城市的商業(yè)多中心化趨勢愈加明顯趨勢4：多元融資模式由于投資巨大、回收期長，單純的銀行貸款模式很難滿足商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需求，多元化的融資模式成為必需趨勢5：聯(lián)手商業(yè)企業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商日益重視與商業(yè)企業(yè)的聯(lián)手合作，通過訂單開發(fā)模式，實現(xiàn)雙贏局面趨勢6：商業(yè)品牌化商業(yè)產(chǎn)品的品牌化潮流勢不可擋，通過培育可復(fù)制的成熟產(chǎn)品，快速擴大市場份額，把握商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機遇趨勢7：持有經(jīng)營為主房價與地價間的利潤空間越來越薄，銷售型開發(fā)商的商業(yè)模式受到挑戰(zhàn)，成為商業(yè)地產(chǎn)向持有經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變的重要驅(qū)動之一趨勢8：專業(yè)運營商第三方專業(yè)為開發(fā)商提供從前期土地評估定位到后期運營管理的專業(yè)服務(wù)公司，將作為獨立的參與角色出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，提供高價值的專業(yè)化服務(wù)6從購物中心發(fā)展趨勢看，城市中心在數(shù)量上的統(tǒng)治地位將削弱，未來將有大量區(qū)域中心和鄰里中心出現(xiàn)，呈現(xiàn)多類型購物中心百花齊放的局面CityCenter城市中心深圳萬象城RegionalCenter區(qū)域中心NeighborhoodCenter鄰里中心上海大寧國際蘇州工業(yè)園鄰里中心SuperRegionalCenter超級區(qū)域中心北京金源時代購物中心7鄰里購物中心將在5-10年內(nèi)，成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重點鄰里購物中心發(fā)展的有利因素城市商業(yè)規(guī)劃的合理性較高的租戶可得性市場較低的競爭性保障房建設(shè)的加速性8目前，國內(nèi)城市的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃根據(jù)在城市中所處的不同位置及各自承擔(dān)的商業(yè)功能，主要有六種類型超級區(qū)域中心城市中心新市鎮(zhèn)中心其他配套型（園區(qū)及旅游景區(qū)）區(qū)域中心大型居民社區(qū)中心城市商業(yè)網(wǎng)點類型1城市商業(yè)規(guī)劃的合理性資料來源：九洲遠景分析9大型居民社區(qū)中心的規(guī)劃在一、二線城市已經(jīng)成為城市規(guī)劃中的重點，承擔(dān)了重要的商業(yè)功能1城市商業(yè)規(guī)劃的合理性位置：大型居民區(qū)附近商圈：局地性商圈，覆蓋范圍以3公里為主，人口覆蓋通常為10-20萬規(guī)模：2-8萬㎡（不同城市等級）流動性：目的性消費為主，流動性低功能配比：業(yè)態(tài)以滿足一站式基本功能需求檔次配比：以本商圈細分市場定位，檔次單一資料來源：九洲遠景分析10從2011年開始，將在5年的時間建設(shè)3600套保障房，國內(nèi)的保障房建設(shè)進入了快速增長期3600套保障房，5年內(nèi)完成2011年完成1000萬套2012年完成1000萬套余下3年完成1600萬套5年內(nèi)，導(dǎo)入約1.08億人口新增大型社區(qū)商業(yè)中心超過1000個2保障房建設(shè)的加速性新增的保障房將極大鄰里購物中心商業(yè)的需求11國內(nèi)鄰里購物中心以零售商為主導(dǎo)，而品牌開發(fā)商正處于起步階段NotesSource:開發(fā)商進入鄰里購物中心開發(fā)國內(nèi)的開放企業(yè)中，也有數(shù)家形成了自已的鄰里購物中心的品牌：--萬科萬科紅社區(qū)商業(yè)--龍湖星悅薈--陽光新業(yè)新生活廣場零售商進入鄰里購物中心開發(fā)國內(nèi)的零售企業(yè)都在進入鄰里購物中心的開發(fā)領(lǐng)域，并已形成了一些新的品牌形成的新商業(yè)地產(chǎn)品牌包括：--華潤零售歡樂頌--TESCO樂購樂都匯鄰里購物中心的開發(fā)3市場較低的競爭性零售商以自主開發(fā)的模式進入，將會對發(fā)展速度有所制約開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)策略中，鄰里中心只是其中一部分，短期內(nèi)較難形成規(guī)模12蘇州園區(qū)鄰里中心公司為國內(nèi)專業(yè)的鄰里中心運營商，主要在蘇州地區(qū)發(fā)展，目前已在江蘇省內(nèi)進行開發(fā)目前在蘇州園區(qū)內(nèi)管理近10個鄰里中心，5年內(nèi)計劃持有鄰里中心面積約100萬平米是國內(nèi)唯一的一家以鄰里中心開發(fā)為導(dǎo)向的企業(yè)3市場較低的競爭性13北京天津青島鄭州西安成都石家莊沈陽唐山總計新生活廣場3421111114新業(yè)廣場321118新業(yè)中心1（在建）1（在建）2天津·紫金山陽光新生活廣場天津·陽光新業(yè)中心天津·南樓北陽光新生活廣場青島·南京路新業(yè)廣場西安·蓮湖新業(yè)廣場鄭州·嵩山路陽光新生活廣場沈陽·朝陽新業(yè)廣場北京·朝陽新業(yè)廣場陽光新業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位清晰，對應(yīng)區(qū)域中心、能量中心、社區(qū)中心分為三大類，分別是陽光新業(yè)中心、新業(yè)廣場和新生活廣場在商業(yè)產(chǎn)品線上，陽光新業(yè)定位清晰，對應(yīng)區(qū)域中心、能量中心、社區(qū)中心分為三大系列，分別是陽光新業(yè)中心、新業(yè)廣場和新生活廣場支持14鄰里購物中心中，根據(jù)功能模塊的設(shè)定，租戶的可得性較高144較高的租戶可得性購物功能各業(yè)態(tài)餐飲功能各業(yè)態(tài)休閑娛樂功能各業(yè)態(tài)服務(wù)功能各業(yè)態(tài)主力店百貨、生活大賣場電影院次主力店家電賣場大型餐飲健身房生活超市KTV、電玩其他服飾電子音像店特色中餐美容美發(fā)銀行診所鞋帽保健品中式快餐瘦身SPA電訊服務(wù)寵物服務(wù)化妝品面包店飲品店幼兒教育郵政裝潢眼鏡店藥店甜品屋兒童娛樂洗衣店家政服務(wù)嬰童用品便利店茶坊足浴按摩票務(wù)成人教育家紡煙酒店咖啡棋牌房產(chǎn)中介書店琴行西餐電腦房彩擴水果店花店西式快餐浴場復(fù)印打字文具店15綠城建設(shè)選擇鄰里購物中心作為商業(yè)運營的主要方向，具有較強的優(yōu)勢綠城集團的房產(chǎn)品牌優(yōu)勢1綠城代建的戰(zhàn)略發(fā)展優(yōu)勢2綜合體事業(yè)部的發(fā)展戰(zhàn)略方向3發(fā)展鄰里購物中心的戰(zhàn)略16需要補充1綠城集團的房產(chǎn)品牌優(yōu)勢17需要補充核心點：1、代建的快速擴張帶來了較多的項目可供選擇2、代建良好的政府關(guān)系，可幫助實現(xiàn)品牌輸出管理的方式3、代建的BOT模式，可實現(xiàn)鄰里中心產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化2綠城代建的戰(zhàn)略發(fā)展優(yōu)勢18需要補充核心點：1、中國鄰里商業(yè)解決方案的服務(wù)商2、鄰里商業(yè)的多模式發(fā)展：持有、租賃、合作經(jīng)營、品牌輸出3綜合體事業(yè)部的發(fā)展戰(zhàn)略方向19鄰里購物中心的盈利模式可分為三種NotesSource:分租租金收益合作利潤分成輸出管理收入12320采用分租的模式，將是鄰里中心主要的收入來源按照單個鄰里中心4萬平米，承租按照1元/天/平米，每年遞增3%，分租按照2元/天/平米，每年遞增5%，每3年遞增30%，10年租期，利潤率按照30%計算10年總利潤為9950萬元

1.002.003.004.005.006.007.008.009.0010.00承租單位租金（元/天/平米）1.001.031.061.091.131.161.191.231.271.30承租年租金(萬元）1460.001503.801548.911595.381643.241692.541743.321795.621849.481904.97分租租金（元/天/平米）2.002.102.212.873.013.164.114.314.535.89分租年租金(萬元）2920.003066.003219.304185.094394.344614.065998.286298.196613.108597.04租金收入(萬元）1460.001562.201670.392589.712751.102921.524254.964502.584763.626692.07年利潤(萬元）438.00468.66501.12776.91825