安陽市房地產(chǎn)2014年市場年報(bào)

安陽房地產(chǎn)市場年報(bào)

2014年年報(bào)

北京昊潤元泰營銷顧問有限公司4宏觀環(huán)境1235安陽環(huán)境安陽地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目預(yù)測分析宏觀環(huán)境HONGGUANHUANJINGPART12014年年報(bào)HONGGUAN

HUANIJNG

2014年全國宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境政治回顧PART1經(jīng)濟(jì)環(huán)境/總體形勢總體形勢根據(jù)2014年整體趨勢，預(yù)計(jì)2014年全年GDP增速為7.4%。2013年前三季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到419908億元，同比增長7.4%。其中，一季度增長7.4%，二季度增長7.4%，三季度增長7.4%,預(yù)計(jì)2014年全年GDP增速為7.4%。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速較2013年有所下降，總體呈現(xiàn)下滑趨勢。目前，我國經(jīng)濟(jì)增長主要是依靠投資來拉動(dòng)的，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式尤為重要?？v觀2014年，GDP增長率明顯放緩，這和2014年全年房地產(chǎn)市場低迷有很大關(guān)系。但全年7.4%的高增長率在世界各經(jīng)濟(jì)體中，仍處于領(lǐng)先位置，可見中國作為世界上最具發(fā)展?jié)摿Φ拇髧?，仍有很大的發(fā)展空間?？傮w形勢2014下半年P(guān)MI指數(shù)回落，預(yù)計(jì)2014年CPI指數(shù)穩(wěn)定在2.1%左右。PART1經(jīng)濟(jì)環(huán)境/總體形勢2014年，中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）均在50%以上，說明我國制造業(yè)整體上保持增長的態(tài)勢。其中上半年P(guān)MI不斷增加，在7月份達(dá)到峰值51.7，下半年逐月回落，接近50紅線。2014年，在經(jīng)濟(jì)增速緩中趨穩(wěn)的背景下，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平指數(shù)呈現(xiàn)下降的趨勢，預(yù)計(jì)2014年全國CPI指數(shù)會(huì)穩(wěn)定在2.1%左右。開發(fā)投資2014年全國房地產(chǎn)投資增長率預(yù)計(jì)在14%左右，東部地區(qū)仍為房地產(chǎn)開發(fā)主要區(qū)域。PART1經(jīng)濟(jì)環(huán)境/開發(fā)投資2014年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77220億元，同比名義增長12.4%，增速比1-9月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資52464億元，增長11.1%，增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.9%。2014年1-10月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資43195億元，同比增長12.4%，增速比1-9月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資16523億元，增長11.0%，增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資17503億元，增長14.0%，增速與1-9月份持平。PART1經(jīng)濟(jì)環(huán)境/小結(jié)小結(jié)預(yù)計(jì)GDP增速7.4%經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)中放緩?fù)顿Y增長后勁不足2014年以來，全國GDP增速較2013年有明顯下滑，前三季度增速均保持在7.4%，預(yù)計(jì)全年GDP增速為7.4%。這是自2012年跌破8%后的第三年GDP增長率持續(xù)走低。當(dāng)前制造業(yè)雖仍在擴(kuò)張階段，但自今年下半年以來，面臨一定的下行壓力，尤其在年末跌近50紅線，降至去年同期水平以下。自2014年初，中國房地產(chǎn)投資增速持續(xù)回落，預(yù)計(jì)全年增長率在14%左右，這與2014年房地產(chǎn)市場持續(xù)下滑有很大關(guān)系。2014年是中國大改革與大調(diào)整拉開序幕的一年,也是中國宏觀經(jīng)濟(jì)沿著新常態(tài)軌跡持續(xù)發(fā)展的一年。一方面,GDP增速等宏觀參數(shù)在外需疲軟、內(nèi)需持續(xù)回落、房地產(chǎn)周期性調(diào)整等力量的作用下持續(xù)回落;另一方面,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在消費(fèi)升級、不平衡逆轉(zhuǎn)以及政策調(diào)整的作用下出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整,結(jié)構(gòu)參數(shù)的良性調(diào)整、總體價(jià)格水平保持相對穩(wěn)定以及就業(yè)狀況的持續(xù)穩(wěn)定,給2014年的宏觀經(jīng)濟(jì)增加了亮色。日期政策內(nèi)容摘要1月11日我國將組建不動(dòng)產(chǎn)登記局國土資源部副部長徐德明11日在2014年全國國土資源工作會(huì)上說，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是國土資源管理的一項(xiàng)新職能。當(dāng)前，統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺，要逐個(gè)落實(shí)到。按照要求，首先落實(shí)好統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)和統(tǒng)一登記依據(jù)，加快組建不動(dòng)產(chǎn)登記局。1月21日地方兩會(huì)釋放調(diào)控新思路分類施策成樓市政策取向隨著地方兩會(huì)密集召開，各地房地產(chǎn)政策逐漸明朗。此次各地政策與之前明顯不同的是，房地產(chǎn)調(diào)控政策不再以一概全，而是根據(jù)各地的特點(diǎn)，因地制宜制定政策。2月9日央行今年繼續(xù)穩(wěn)健貨幣政策將保持適度流動(dòng)性央行表示，2014年將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，堅(jiān)持“總量穩(wěn)定、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的取向，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控的前瞻性、針對性、協(xié)同性，統(tǒng)籌穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革和防風(fēng)險(xiǎn)，適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)，繼續(xù)為結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級創(chuàng)造穩(wěn)定的貨幣金融環(huán)境。2月24日國土部決意征地改革試點(diǎn)首倡“合理提高個(gè)人收益”國土資源部已經(jīng)提出征地補(bǔ)償“建立兼顧國家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益”的試點(diǎn)工作要求，這是作為全國土地主管部門的國土資源部，首次明確在征地補(bǔ)償過程中“分享土地增值收益”“合理提高個(gè)人收益”。3月14日李克強(qiáng)：因城因地分類調(diào)控房地產(chǎn)“對房地產(chǎn)市場則是要因城因地分類進(jìn)行調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求，重在建立長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！闭呷諝vPART1政策回顧/政策日歷日期政策內(nèi)容摘要3月16日新型城鎮(zhèn)化3月16日，新華社授權(quán)播發(fā)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014~2020年)》(以下簡稱“規(guī)劃”)。它由中共中央、國務(wù)院印發(fā)，是規(guī)格最高的規(guī)劃。在中國城鎮(zhèn)化必須轉(zhuǎn)型的當(dāng)口，它成為今后一個(gè)時(shí)期指導(dǎo)我國走新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。4月13日共有產(chǎn)權(quán)指導(dǎo)意見提上日程政府具有優(yōu)先回購權(quán)在北京、上海、淮安等6城市正式被確認(rèn)為“共有產(chǎn)權(quán)住房”試點(diǎn)城市之后，為完成豐富城市住房供應(yīng)體系，作為房地產(chǎn)主管部門的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)開始考慮在適時(shí)擬定“共有產(chǎn)權(quán)住房指導(dǎo)意見”，以便作為全國推廣共有產(chǎn)權(quán)住房的規(guī)章依據(jù)。4月27日住建部：今年確?；窘ǔ?80萬套保障性住房今年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程計(jì)劃新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)改造470萬套以上；計(jì)劃基本建成480萬套。2014年年底前，各地區(qū)要把廉租住房全部納入公共租賃住房，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一資金使用、統(tǒng)一申請受理、統(tǒng)一運(yùn)營管理。5月12日為房產(chǎn)稅開征鋪路不動(dòng)產(chǎn)登記局落戶國土部不動(dòng)產(chǎn)登記局掛牌成立，標(biāo)志著統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)正式組建，不動(dòng)產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”工作邁出了堅(jiān)實(shí)一步，為建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提供了有力的組織保障，所謂“四統(tǒng)一”是指，登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺統(tǒng)一。5月13日央行：銀行不許停止個(gè)人房貸央行和銀監(jiān)會(huì)13日召集15家銀行的負(fù)責(zé)人召開座談會(huì)，會(huì)上要求各商業(yè)銀行保證正常的房地產(chǎn)融資需求，同時(shí)，商業(yè)銀行要對個(gè)人住房按揭貸款合理定價(jià)，提高貸款發(fā)放和審批效率，不許停止個(gè)人購房貸款。政策日歷PART1政策回顧/政策日歷日期政策內(nèi)容摘要6月2日不動(dòng)產(chǎn)登記條例支持以人查房禁止官員瞞報(bào)房產(chǎn)近日，國土資源部正計(jì)劃上報(bào)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》給國務(wù)院，不動(dòng)產(chǎn)信息登記信息管理基礎(chǔ)平臺將與官員財(cái)產(chǎn)申報(bào)信息等系統(tǒng)并軌，官員瞞報(bào)登記資產(chǎn)信息將被“剎車”，“依法以人查房”已被寫進(jìn)《條例》第6章第72條，全國實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理實(shí)行互通互享更是“板上釘釘”。6月19日國土部：控制特大城市新增建設(shè)用地規(guī)模19日，國土資源部召開新聞發(fā)布會(huì)，正式發(fā)布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)。國土部表示，為防止地方在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中急功近利，片面追求土地收益，增強(qiáng)規(guī)劃科學(xué)性和剛性管控，需對用地規(guī)模整體調(diào)控，實(shí)現(xiàn)“控總量、擠存量、提質(zhì)量”。7月4日財(cái)稅體制改革方案公布重點(diǎn)鎖定個(gè)稅等六大稅種中共中央政治局會(huì)議審議通過了《深化財(cái)稅體制改革總體方案》，改革重點(diǎn)鎖定六大稅種，包括增值稅、消費(fèi)稅、資源稅、環(huán)境保護(hù)稅、房地產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅。下一步營改增范圍將逐步擴(kuò)大到生活服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等各個(gè)領(lǐng)域。7月27日新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)啟動(dòng)宅基地和農(nóng)房納入統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記體系國家發(fā)改委、財(cái)政部、國土部、住建部等11個(gè)部委聯(lián)合下發(fā)國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)通知，要求各省選擇符合條件的不同層級市、鎮(zhèn)作為試點(diǎn)在8月底前上報(bào)發(fā)改委。將宅基地和農(nóng)房納入全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記體系，并率先建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。8月19日中行稱下半年適度控制房地產(chǎn)行業(yè)信貸增速中行管理層表示，房地產(chǎn)信貸方面，中行明確表示，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，“適度控制房地產(chǎn)行業(yè)信貸增速”。個(gè)人信貸方面，中行則提出，要分析個(gè)人信貸資產(chǎn)質(zhì)量狀況，實(shí)施個(gè)人信貸預(yù)警叫停機(jī)制。政策日歷PART1政策回顧/政策日歷政策日歷PART1政策回顧/政策日歷日期政策內(nèi)容摘要8月22日住建部：下半年專項(xiàng)督查全國住房公積金住房城鄉(xiāng)建設(shè)部22日對外發(fā)布消息，決定今年下半年在全國開展加強(qiáng)和改進(jìn)住房公積金服務(wù)專項(xiàng)督查工作，通過督查切實(shí)解決群眾反映強(qiáng)烈的住房公積金服務(wù)方面存在的突出問題，維護(hù)住房公積金繳存職工的合法權(quán)益。9月30日央行：首套房最低首付三成利率下限為基準(zhǔn)0.7倍對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。9月30日河南表態(tài)放松首套房標(biāo)準(zhǔn)公積金貸款買房首付最低20％2014年9月30日晚22：00，五部委聯(lián)合發(fā)表《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，明確表示河南省放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，適度提高住房公積金貸款額度，公積金貸款購買90㎡（含）以下住房貸款首付不低于20%，90㎡以上住房貸款首付比例不低于30%。10月9日三部門聯(lián)合發(fā)文降低公積金貸款購房門檻住建部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，提出取消多個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目，減輕職工貸款負(fù)擔(dān)?？绲?、累計(jì)繳納公積金滿6個(gè)月可在戶籍所在地申請房貸。住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工。10月29日住建部：用市場手段調(diào)控樓市是主要方向?qū)τ诟鞯叵嗬^取消限購，出臺支持樓市的救市政策，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人倪虹表示，今年“兩會(huì)”的政府工作報(bào)告，對于房地產(chǎn)調(diào)控的表述為分類調(diào)控，政府做好政府的事情，市場發(fā)揮經(jīng)濟(jì)規(guī)律做好市場的事情。政策日歷PART1政策回顧/政策日歷日期政策內(nèi)容摘要10月29日國務(wù)院：穩(wěn)定住房消費(fèi)放寬公積金支付房租條件國務(wù)院總理李克強(qiáng)10月29日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署推進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)大和升級促進(jìn)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效，重點(diǎn)推進(jìn)6大領(lǐng)域消費(fèi)。其中，房地產(chǎn)方面，要求穩(wěn)定住房消費(fèi)，加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。11月22日央行宣布22日起存貸款利率分別下調(diào)0.25和0.4個(gè)百分點(diǎn)自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡并。這是繼2012年7月后，兩年多來央行首次降息。11月22日新稅改央地分成初定：增值稅歸中央房產(chǎn)稅歸地方未來稅制改革的基本思路是將流轉(zhuǎn)稅，主要是增值稅收入大幅上劃中央；而直接稅特別是房地產(chǎn)相關(guān)稅收，將會(huì)下劃為地方稅。12月5日房地產(chǎn)稅立法將迎實(shí)質(zhì)性安排有望成為主力稅種財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康表示“中央已確定推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作，這是根據(jù)十八屆三中全會(huì)精神所作出的決定。”在工商業(yè)發(fā)達(dá)的地區(qū)，房地產(chǎn)稅有望成為主力稅種。12月9日國務(wù)院：嚴(yán)禁以優(yōu)惠價(jià)格或零地價(jià)出讓土地國務(wù)院最新發(fā)布通知，將全面清理已有的各類稅收等優(yōu)惠政策，并明確堅(jiān)持稅收法定原則，各地區(qū)嚴(yán)禁自行制定稅收優(yōu)惠政策。取消限購目前除京上廣深、三亞五個(gè)城市，限購政策全面取消。PART1政策回顧/取消限購2014年取消2013年開始淡化2011-2012年影響最大2010年4月限購令實(shí)施2013年下半年“入冬”NSEW123452010年4月，國務(wù)院出臺《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，導(dǎo)致40多個(gè)城市執(zhí)行著不同程度的限購政策。一些對土地出讓和房地產(chǎn)市場依賴程度較高的地方政府也曾屢屢試圖解除限購，都以政府否認(rèn)、收回，或上級政府叫停等方式草草收場。2012年底至2013年，各地商品房成交量強(qiáng)勢反彈，在需求龐大的情況下，限購“高壓線”被各種暗箱操作屢屢突破，從而效力大減。房地產(chǎn)信貸收緊，八項(xiàng)規(guī)定、六項(xiàng)禁令等使房地產(chǎn)全面降溫。在2014年全國房地產(chǎn)市場低迷的大背景下，6月26日,呼和浩特正式發(fā)文取消限購,成為全國首個(gè)正式取消限購的城市，隨后限購政策逐漸退出全國二三線城市行列，截止到目前，全國僅有北京、上海、廣州、深圳、三亞5個(gè)城市仍在執(zhí)行限購。限貸松綁9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知。PART1政策回顧/限貸松綁首套房首付最低30%放寬“首套房”概念放開外地人限貸政策放開3套房限貸令對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。在已取消或未實(shí)施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，可申請貸款購買住房。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。9.30房貸新政限貸松綁9.30房貸新政對刺激我國房地產(chǎn)市場回暖有一定作用。PART1政策回顧/限貸松綁在房貸新政實(shí)施滿一個(gè)月后，10月份當(dāng)月，商品房銷售面積11362萬平方米，同比下降1.6%，降幅比上月減緩8.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額7158億元，同比下降0.7%，降幅比上月減緩8.2個(gè)百分點(diǎn)。1-10月份，商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。品房銷售額56385億元，下降7.9%，降幅比1-9月份收窄1個(gè)百分點(diǎn)。小結(jié)PART1政策回顧/小結(jié)新型城市化推動(dòng)。限購取消、限貸松綁。公積金松綁、央行降息。政策優(yōu)勢：遺留問題：三四線城市需求有限。觀望情緒嚴(yán)重。安陽環(huán)境ANYANGHUANJINGPART22014年年報(bào)ANYANG

HUANIJNG

2014年安陽宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)指標(biāo)GDP與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。PART2經(jīng)濟(jì)環(huán)境/經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2012年底至2013年，各地商品房成交量強(qiáng)勢反彈，在需求龐大的情況下，限購“高壓線”被各種暗箱操作屢屢突破，從而效力大減。房地產(chǎn)信貸收緊，八項(xiàng)規(guī)定、六項(xiàng)禁令等使房地產(chǎn)全面降溫。安陽市2009-2013年GDP穩(wěn)中有升，受非法融資事件影響，2012年增速明顯下降，跌入谷底，2013年起有所好轉(zhuǎn)。其中2014年前三季度累計(jì)增速為8.3%，低于河南省8.5%，預(yù)計(jì)安陽市全年增速8.0%，GDP1820億元。安陽市一直以來以第二產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，第一產(chǎn)業(yè)增長緩慢，近幾年政府大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，效果甚微。其中第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值在2012年出現(xiàn)回落，主要原因?yàn)榉欠ㄈ谫Y事件對第二產(chǎn)業(yè)尤其是房地產(chǎn)業(yè)造成很大沖擊。預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)PART2經(jīng)濟(jì)環(huán)境/經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)城市產(chǎn)業(yè)。安陽是河南省的重要工業(yè)基地之一，安陽已初步形成了冶金、電子、化工、電力、機(jī)械、紡織、醫(yī)藥、煙草等工業(yè)體系，全市現(xiàn)有限額以上工業(yè)企業(yè)466家，大中型企業(yè)64家。安陽鋼鐵集團(tuán)公司、安彩集團(tuán)公司被列入全國500家最大工業(yè)企業(yè)。“安彩”牌玻殼、“YA”牌熱軋帶肋鋼筋、“紅旗渠”牌香煙、“金鐘”牌電池等產(chǎn)品成為全中國或全河南省知名品牌。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)PART2經(jīng)濟(jì)環(huán)境/經(jīng)濟(jì)指標(biāo)固定資產(chǎn)投資與社會(huì)消費(fèi)品零售額。安陽市2009-2013年固定資產(chǎn)投資穩(wěn)中有升，其中2012年增長較快，2013年有所回落。2014年前三季度累計(jì)增長18.8%，在全省居第14位，中等偏下，預(yù)計(jì)全年增長率為19%。投資后勁不足，對安陽經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展具有一定影響。安陽市2009-2013年社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步上升，增速在2012年達(dá)到峰值40%，此后下降明顯，主要受融資事件直接影響。2014年前三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長率為12.1%，預(yù)計(jì)全年增長率為12%。預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)固定資產(chǎn)投資與社會(huì)消費(fèi)品零售額。PART2經(jīng)濟(jì)環(huán)境/經(jīng)濟(jì)指標(biāo)安陽市2010-2013年間人均可支配收入穩(wěn)步上升，消費(fèi)支出在2012-2013年間增長緩慢。2014年前三季度人均可支配收入達(dá)到19035元，在全省居第四位，預(yù)計(jì)全年可達(dá)到25159元。安陽市2010-2013年間人口總數(shù)沒有太大變化，農(nóng)村人口大于城市人口，但農(nóng)村人口所占比例逐年減少。隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)實(shí)施，城市對于周邊農(nóng)村人口還有很大的吸引潛力，安陽人口結(jié)構(gòu)將不斷變化，。預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)小結(jié)PART2經(jīng)濟(jì)環(huán)境/小結(jié)安陽經(jīng)濟(jì)安陽市以第二產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，是河南省重要的工業(yè)城市，民間融資的靈活便捷與多元化在一定時(shí)期對安陽本地企業(yè)的發(fā)展起到很大的促進(jìn)作用。但2011-2012年的非法融資事件對安陽本地影響較大，此后兩年間安陽經(jīng)濟(jì)較為疲軟。安陽市經(jīng)濟(jì)在2012年底達(dá)到低谷，隨著政府政策扶持，引進(jìn)國內(nèi)一線企業(yè)帶動(dòng)安陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展，自2013年以來有逐漸回暖的趨勢。城市規(guī)劃城市整體框架的規(guī)劃為房地產(chǎn)提供良好的發(fā)展市場。PART2政策環(huán)境/城市規(guī)劃安陽都市區(qū)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2007-2020）總體框架：三區(qū)三城、四組團(tuán)、兩衛(wèi)星城、18個(gè)中心鎮(zhèn)、800個(gè)新型農(nóng)村社區(qū)。三區(qū)三城：中心區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、安陽新西區(qū)、安東新城、安湯新城、洹北新城；四組團(tuán)：水冶組團(tuán)、湯陰組團(tuán)、內(nèi)黃組團(tuán)、柏莊組團(tuán)；兩衛(wèi)星城：林州市、滑縣縣城。規(guī)劃目標(biāo)：構(gòu)筑功能布局合理、空間利用高效、產(chǎn)業(yè)特色突出、社會(huì)和諧友好、人民富裕文明、輻射帶動(dòng)能力強(qiáng)勁的現(xiàn)代化都市區(qū)。規(guī)劃到2020年，全市總?cè)丝谶_(dá)到640萬人，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到56%。主城區(qū)人口規(guī)模達(dá)到190萬左右，建成區(qū)面積達(dá)到210平方公里左右。城市規(guī)劃中心城區(qū)四個(gè)方向均規(guī)劃有新區(qū)，西區(qū)及北區(qū)政府推進(jìn)力度較弱，新區(qū)整體發(fā)展進(jìn)程緩慢。PART2政策環(huán)境/城市規(guī)劃安陽都市區(qū)主城區(qū)總體規(guī)劃（2007-2020）主城區(qū)總體規(guī)劃三區(qū)三城：中心區(qū)：主城區(qū)的核心功能區(qū)，涵蓋傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)、政治文化功能區(qū)、中央商務(wù)功能區(qū)和歷史文化名城（安陽古城）核心區(qū)；高新技術(shù)開發(fā)區(qū)：規(guī)劃以先進(jìn)裝備制造、電子信息、新能源等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)為依托，以高教、科研為支撐，構(gòu)建產(chǎn)、學(xué)、研一體化的南部新城區(qū)；安陽新西區(qū)：規(guī)劃以鋼鐵、化工為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的西部現(xiàn)代工業(yè)區(qū)，圍繞鐵路西站建設(shè)的物流園區(qū)，以北部殷墟大遺址公園和南部自然山水為依托的旅游休閑度假區(qū)。安湯新城：規(guī)劃以金融商貿(mào)、體育文化、旅游休閑、科技研發(fā)為主的宜居新城、生態(tài)新城；安東新城：規(guī)劃形成以精密鑄造、電子信息、物流為主，產(chǎn)城融合的現(xiàn)代示范新城；洹北新城：規(guī)劃形成以洹河為紐帶的歷史風(fēng)光休閑游覽區(qū)和以先進(jìn)裝備制造、高端紡織為主要產(chǎn)業(yè)的北部新城。京廣鐵路京港澳高速文昌大道安林高速城市規(guī)劃安東新區(qū)西部配套日趨成熟，但常住居民較少；東部開發(fā)處于初期階段。PART2政策環(huán)境/城市規(guī)劃安東新區(qū)是安陽市規(guī)劃的以京港澳高速公路為界面的東、西兩大區(qū)域，規(guī)劃用地總面積約52平方公里。西部組團(tuán)西起曙光路、東至京港澳高速公路，北起洹河、南至海河大道，規(guī)劃用地面積24平方公里；東部組團(tuán)西起京港澳高速公路、東至白璧鎮(zhèn)政府，北起安楚路、南至海河大道，規(guī)劃用地面積約28平方公里。西部規(guī)劃定位為綜合政務(wù)、商務(wù)、文化、體育、信息為主的城市新的核心區(qū)，東部規(guī)劃定位為依托石武高鐵客運(yùn)專線及客運(yùn)新站，建成富有人文氣息的現(xiàn)代化新城區(qū)，即規(guī)劃的安東新城。新行政區(qū)高鐵站區(qū)城市規(guī)劃開發(fā)區(qū)發(fā)展時(shí)間較長，但發(fā)展緩慢，目前弦歌大道以北較為成熟。PART2政策環(huán)境/城市規(guī)劃安陽高新區(qū)始建于1992年，1995年被河南省人民政府批準(zhǔn)為省級高新區(qū)，2010年被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。管理范圍北起文昌大道、南至南外環(huán)路、西起京廣鐵路，東到光明路，規(guī)劃面積30平方公里，下轄3個(gè)街道辦事處，9個(gè)社區(qū)居委會(huì)，13個(gè)行政村，入?yún)^(qū)行政企事業(yè)單位365家，區(qū)內(nèi)常住人口和流動(dòng)人口共計(jì)約10萬人。經(jīng)過17年的建設(shè)與發(fā)展，形成了以先進(jìn)裝備制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥生化產(chǎn)業(yè)、食品加工業(yè)、印刷包裝業(yè)和紡織服裝業(yè)等六大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的集聚區(qū)。根據(jù)城市建設(shè)三年計(jì)劃，將重點(diǎn)推動(dòng)華強(qiáng)中心商務(wù)區(qū)、華強(qiáng)創(chuàng)業(yè)園區(qū)、桑堤亞納住宅區(qū)、盛龍創(chuàng)業(yè)園區(qū)、洪河綜合整治、職教園區(qū)、污水處理廠、鐵路專用線和物流園區(qū)、城中村改造、中華路南段等建設(shè)項(xiàng)目；其中已完成弦歌大道（永明路－長白大街），武夷西路（銀杏北路－文昌大道）、武夷大街（已建－文昌大道）、井岡大街（已建－文昌大道）等工程，累計(jì)投入建設(shè)資金27959萬元。。文昌大道中心區(qū)開發(fā)區(qū)城市規(guī)劃安湯新城是繼開發(fā)區(qū)規(guī)劃后向南的第二次發(fā)展，但目前發(fā)展較慢。PART2政策環(huán)境/城市規(guī)劃安湯新城總體規(guī)劃（2012-2030）規(guī)劃范圍：北起南林高速公路，南至湯陰縣城北環(huán)，西起京廣鐵路，東至京港澳高速公路，規(guī)劃總用地52.2平方公里，建設(shè)用地42.1平方公里，規(guī)劃人口約40萬；總體框架：一軸一帶兩心五大特色功能區(qū)；一軸：中華路以及光明路構(gòu)建景觀軸、公建軸及生長發(fā)展軸；一帶：新城南部，在羑河兩岸經(jīng)形成羑河旅游風(fēng)光帶，為第三產(chǎn)業(yè)提供有利的支撐；兩心：安湯新城發(fā)展軸跨羑河轉(zhuǎn)折處形成南北兩個(gè)新城中心，羑河北岸形成科研商務(wù)中心，羑河南側(cè)形成南部文化休閑中心;五大特色功能區(qū)：一軸一帶自然分隔開的五大功能區(qū)，包括以物流和裝備制造業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、高校教育功能區(qū)、科研文化功能區(qū)、周易文化功能區(qū)以及生態(tài)宜居功能區(qū);規(guī)劃目標(biāo)：安陽市主城區(qū)南部拓展新區(qū)，主城區(qū)與湯陰聯(lián)系紐帶，以金融、商貿(mào)、高科技產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，形成安濮鶴一體化中融匯智慧創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)集聚、文化交流的生態(tài)宜居之城。重點(diǎn)資訊PART2政策環(huán)境/重點(diǎn)資訊提升城市建設(shè)水平打造生態(tài)宜居城市文峰區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)我市保障性住房穩(wěn)步建設(shè)2014年1月1日，市政府對我市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，強(qiáng)調(diào)抓好城市建設(shè)重點(diǎn)工程，對拉大城市框架、完善城市功能、打造城市亮點(diǎn)、提升城市形象具有重要意義。了解光明大道、文峰大道等道路周邊的拆違建綠情況，稱打造生態(tài)宜居城市具有重要推動(dòng)作用；了解安湯新城的建設(shè)情況；對市重點(diǎn)項(xiàng)目萬達(dá)廣場的重要地位予以肯定，強(qiáng)調(diào)通過萬達(dá)廣場的建設(shè)與運(yùn)營，要在晉冀魯豫四省交界處打造一座規(guī)模最大的一站式、國際級城市綜合體，讓世界品牌云集安陽，開啟安陽商業(yè)新時(shí)代。今年，文峰區(qū)有7個(gè)項(xiàng)目被列為省、市重點(diǎn)項(xiàng)目，分別為安陽萬達(dá)廣場項(xiàng)目、新天地財(cái)富中心項(xiàng)目、海天城市廣場項(xiàng)目、文峰旺角項(xiàng)目、錦和家園公租房項(xiàng)目、利浦筒倉年處理180萬噸有機(jī)廢棄物環(huán)保設(shè)備制造安裝項(xiàng)目和恒宇電氣年產(chǎn)非晶合金變壓器1000臺（套）建設(shè)項(xiàng)目。除安陽萬達(dá)廣場項(xiàng)目為省級重點(diǎn)項(xiàng)目外，其余為市級重點(diǎn)項(xiàng)目。7個(gè)項(xiàng)目總投資48.59億元，年度投資目標(biāo)11.09億元，一季度共完成投資3.06億元，占年度目標(biāo)的27.59%，在全市6區(qū)（含高新區(qū)和安陽市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)）中位列第一。為確保保障性安居工程建設(shè)質(zhì)量，我市明確由市住建局牽頭聘請業(yè)主代表、人大代表、政協(xié)委員、業(yè)內(nèi)專家等人士為社會(huì)義務(wù)監(jiān)督員，參與質(zhì)量評議，實(shí)現(xiàn)行政監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督和輿論監(jiān)督良性互動(dòng)。市住房保障處有關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“到‘十二五’末，全市保障性住房覆蓋面將近20%，使城鎮(zhèn)低收入和部分中等偏下收入家庭住房困難問題得到基本解決，新就業(yè)職工住房困難問題得到有效緩解，外來務(wù)工人員居住條件得到改善?！盤ART2政策環(huán)境/重點(diǎn)資訊重點(diǎn)資訊打造安陽經(jīng)濟(jì)升級版：龍安區(qū)傾力打造西南新城今年，龍安區(qū)進(jìn)一步完善了全區(qū)城市建設(shè)的總體規(guī)劃。構(gòu)建以梅東路為南北主軸、以文明大道為東西主軸的“十字”構(gòu)架，在“十字”構(gòu)架平面上定位西南、東南、東北和西北四個(gè)功能片區(qū)。重點(diǎn)突出特色商業(yè)區(qū)建設(shè)，促進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展。圍繞打造“西區(qū)商務(wù)休閑第一街區(qū)”的目標(biāo)，該區(qū)加快推進(jìn)鋼花路建設(shè)和道路兩側(cè)開發(fā)。目前，投資1.6億元的鋼花路已全線開工建設(shè)；圍繞文峰大道西段片區(qū)，打造西區(qū)新興商業(yè)“十字架”，擬投資50億元的五洲國際城、投資10億元的金盛建材家居大賣場項(xiàng)目正在洽談中。殷都區(qū)特色商業(yè)區(qū)建設(shè)步伐快殷都區(qū)特色商業(yè)區(qū)規(guī)劃范圍東起梅東路，西至鋼城路，南臨文峰大道，北至文源街，規(guī)劃總面積約為0.9平方公里。該區(qū)將規(guī)劃建設(shè)總部商務(wù)區(qū)、科技研發(fā)區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)、配套服務(wù)區(qū)，打造殷都區(qū)風(fēng)情商業(yè)步行街，形成“四區(qū)一街”的空間發(fā)展格局，形成區(qū)域鋼鐵產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心和商業(yè)貿(mào)易中心，打造安陽西區(qū)CBD，實(shí)現(xiàn)西區(qū)的人流、物流、資金流、信息流、商貿(mào)流的集聚。開發(fā)區(qū)黨工委書記王春安表示：高新區(qū)將以“打造千億元產(chǎn)業(yè)、培育百億元企業(yè)”為目標(biāo)，狠抓龍頭謀項(xiàng)目，積極推進(jìn)安彩高科、航空港等2個(gè)10億元以上項(xiàng)目，抓好安鋼冷軋、大通電子等5個(gè)省市重點(diǎn)項(xiàng)目、12個(gè)市工業(yè)轉(zhuǎn)型升級項(xiàng)目；圍繞產(chǎn)業(yè)引項(xiàng)目，重點(diǎn)引進(jìn)一批產(chǎn)業(yè)配套項(xiàng)目，形成一批項(xiàng)目投產(chǎn)、一批項(xiàng)目在建、一批項(xiàng)目簽約、一批項(xiàng)目謀劃的良好局面；強(qiáng)化措施抓項(xiàng)目，全面推行“扁平式、直線型”的高效服務(wù)模式，做到一切工作圍繞項(xiàng)目建設(shè)、一切服從于項(xiàng)目建設(shè)、一切服務(wù)于項(xiàng)目建設(shè)，從而推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級?！遍_發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級穩(wěn)步進(jìn)行重點(diǎn)資訊PART2政策環(huán)境/重點(diǎn)資訊再現(xiàn)昔日商貿(mào)繁華——北關(guān)區(qū)立足區(qū)位優(yōu)勢打造特色商業(yè)區(qū)我市西北繞城高速公路選址通過省專家評審我市部署新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃編制工作北關(guān)區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，欲將紅旗路和人民大道交叉口打造為北關(guān)區(qū)的特色商業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積1.77平方公里，特色商業(yè)區(qū)依托現(xiàn)有商業(yè)資源，圍繞城建搭臺、商貿(mào)唱戲的發(fā)展戰(zhàn)略，主要建設(shè)以中高端商貿(mào)為主導(dǎo)，集高檔休閑娛樂、高品位餐飲、高品質(zhì)生活居住等為一體的大型現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聚集的特色商業(yè)區(qū)。特色商業(yè)區(qū)建設(shè)需要項(xiàng)目支撐。今年，北關(guān)區(qū)新開工千萬元以上項(xiàng)目3個(gè)，續(xù)建項(xiàng)目2個(gè)，總投資69億元，總商業(yè)面積59.3萬平方米。西北繞城高速公路是《安陽市城市總體規(guī)劃（2011年～2020年）》確定的繞城高速公路的一部分，東接京港澳高速公路，西聯(lián)安林高速公路，全長27.089公里，。據(jù)了解，我市繞城高速公路分為西北繞城高速公路和東北繞城高速公路，總里程53.4公里，總投資24億元，將建成快捷、暢通的繞城通道。其中，一期建設(shè)西北環(huán)城高速公路，與京港澳高速公路、安林高速公路形成環(huán)路；二期規(guī)劃建設(shè)東北環(huán)城高速公路，形成“大環(huán)”，環(huán)內(nèi)城區(qū)面積約500平方公里。此次新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃編制工作一是將按照“五規(guī)合一”的要求修編完善縣城總體規(guī)劃。把發(fā)展林州市和湯陰縣城、內(nèi)黃縣城作為推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重要著力點(diǎn)，使其成為吸納農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移的主陣地。二是修編完善重點(diǎn)鎮(zhèn)和中心鎮(zhèn)規(guī)劃。對我市45個(gè)建制鎮(zhèn)進(jìn)行分類規(guī)劃引導(dǎo)。三是分類編制村莊規(guī)劃。要優(yōu)先編制建設(shè)活動(dòng)較多以及需要加強(qiáng)特殊保護(hù)區(qū)域的村莊規(guī)劃。安陽市總體框架規(guī)劃過大，且發(fā)展進(jìn)度嚴(yán)重不平衡；2014年安陽市政府主要以北關(guān)區(qū)、龍安區(qū)、殷都區(qū)構(gòu)建新型商業(yè)圈；文峰區(qū)以萬達(dá)廣場為中心推動(dòng)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)；開發(fā)區(qū)以進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級來推動(dòng)城市整體發(fā)展。截至目前，安陽市發(fā)展重心向東，次重心向南，北部和西部地區(qū)發(fā)展較緩慢。小結(jié)PART2政策環(huán)境/小結(jié)安陽地產(chǎn)ANYANGDICHANPART32014年年報(bào)ANYANG

DICHAN

2014年安陽房地產(chǎn)市場分析市場概述市場分解PART3市場概述/開發(fā)投資開發(fā)投資根據(jù)2014年整體趨勢，預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)投資增速為14%。安陽市房地產(chǎn)投資總額穩(wěn)步上漲，但受非法融資事件影響，增速從2011年開始下跌，2012年跌入谷底，2013年有所回暖，2014年在全國房地產(chǎn)市場整體下行的環(huán)境下，增速預(yù)計(jì)再次下跌。在2014年全國房地產(chǎn)市場整體低迷的大背景下，綜合安陽本地市場一年來發(fā)展概況，預(yù)計(jì)今年全市房地產(chǎn)投資可突破1500億元，增速為14%。安陽房地產(chǎn)投資的再次放緩，是受全國經(jīng)濟(jì)放緩和本地供求關(guān)系變化兩方面的影響。土地市場安陽市2014年土地出讓和成交面積。PART3市場概述/土地市場2014年安陽土地市場共計(jì)有154.59公頃住宅用地出讓，55.68公頃商業(yè)用地出讓；85.6公頃住宅用地成交，39.97公頃商業(yè)用地成交。土地市場呈現(xiàn)供大于求的局面，說明安陽市房地產(chǎn)市場較為低迷，受本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展所限，開發(fā)商拿地?zé)崆椴桓摺?014年安陽土地市場共計(jì)有20宗住宅用地出讓，24宗商業(yè)用地出讓；17宗住宅用地成交，12宗商業(yè)用地成交。PART3市場概述/土地市場土地市場安陽市2014年地塊成交分布。在2014年安陽市住宅和商業(yè)用地共有29宗土地成交，其中文峰區(qū)和開發(fā)區(qū)為新成交地塊聚集區(qū)，分別占到37%和31%，說明未來兩年內(nèi)安陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向仍為東、南。注：安東新區(qū)成交地塊較多，行政上劃為文峰區(qū)內(nèi)。供求概況安陽市2013-2014年住宅、商鋪、寫字樓供應(yīng)和去化概況。PART3市場概述/供求概況安陽市2014年住宅、商鋪、寫字樓去化量均下降。目前安陽房地產(chǎn)市場以住宅銷售為主，商鋪和寫字樓供應(yīng)和去化量均較小，且無太大變化，可見安陽房地產(chǎn)市場由單一的住宅銷售為主過渡到工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融等“百花齊放”的多元業(yè)態(tài)還有很長的路要走。安陽住宅市場2014年供應(yīng)量較2013年有所增加，但住宅去化有所下降，可見全國房地產(chǎn)市場的低迷環(huán)境對安陽市場影響較大。但是在2014年末政府利好政策的影響下，預(yù)計(jì)2015年可能回暖，并且在以后的很長時(shí)間，去化量將呈現(xiàn)一個(gè)平穩(wěn)的趨勢，不會(huì)驟起驟落。2011年2012年2013年2014年2015年2016年2011年之前安陽經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)行業(yè)均處于快速發(fā)展階段2012年房地產(chǎn)市場迅速下滑2013年并未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)2011年下半年到2012年1月融資風(fēng)波爆發(fā)，安陽經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場均受到嚴(yán)重影響2014年依舊低迷。2015年可能回暖，但幅度不會(huì)太大2016年底市場可能會(huì)回暖至2010年水平2016年之后，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型及房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)發(fā)展趨勢將呈現(xiàn)一個(gè)平穩(wěn)的態(tài)勢未來2-3年中國經(jīng)濟(jì)增速預(yù)計(jì)在7%，在此背景下安陽市經(jīng)濟(jì)不會(huì)快速復(fù)蘇，居民購房消費(fèi)能力不會(huì)迅速上升，市場緩慢回暖房地產(chǎn)發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢PART3市場概述/發(fā)展趨勢 小結(jié)PART3市場概述/小結(jié)2014年安陽房地產(chǎn)市場與2013年基本持平，在全國房地產(chǎn)市場低迷的大背景下，安陽本地去化量有所下降。預(yù)計(jì)2015年安陽市場在政策利好的環(huán)境下，會(huì)出現(xiàn)緩慢回暖。住宅市場PART3市場分解/住宅市場近三年走勢。安陽市2012-2014年間住宅市場新增供給量逐年上漲，去化量逐年下降，致使安陽市庫存量不斷增加，其中多數(shù)樓盤受非法集資事件影響至今，施工進(jìn)度緩慢，交房時(shí)間一推再推，給安陽潛在客戶造成負(fù)面心理，固購房者多選擇品牌開發(fā)商或現(xiàn)房，所選項(xiàng)目相對集中，房價(jià)上漲也是必然趨勢。安陽市目前房價(jià)3250元/㎡，在河南省居下游，房價(jià)相對較低，但近三年呈逐漸上升的趨勢，預(yù)計(jì)安陽房地產(chǎn)市場有回暖趨勢。住宅市場2014年住宅供銷價(jià)。PART3市場分解/住宅市場2014年第一季度以來，市場形勢持續(xù)下滑，受市場悲觀情緒影響，眾多開發(fā)商雖采取加大折扣變相降價(jià)、低首付、零月供等手段，促進(jìn)跑量，但長期積累大量供應(yīng)無法消化，客群猶豫觀望，量價(jià)持續(xù)下行；第三季度市場新增推量、成交量分別相較第一季度已下跌27%和36%。10月份，部分開發(fā)商，加大優(yōu)惠、集中開盤，供應(yīng)量、成交量均有所上升，價(jià)格略有下降；11月開發(fā)商受樓市形勢有所松動(dòng)、政府利好持續(xù)釋放影響，以及為抓住年終最后銷售機(jī)遇，釋放折扣、集中推盤，強(qiáng)力銷售回款，多重因素導(dǎo)致“金九銀十”推遲疊加年末促銷，促使本月推盤量、成交量均達(dá)到本年較高水平。住宅市場五大板塊。PART3市場分解/住宅市場市場目前分為五大板塊：中心板塊：文昌路以北，老城區(qū)，安陽市中心城區(qū)，居住人口稠密、配套成熟、商業(yè)繁榮，項(xiàng)目較多，價(jià)格水平較高。安東板塊：中華路以東，安陽市政府大力支持發(fā)展的新區(qū)板塊，行政、文化、商業(yè)中心，規(guī)劃起點(diǎn)高，發(fā)展速度快；光明路以西是目前新區(qū)較為成熟的區(qū)域，也是區(qū)域項(xiàng)目集中地，市場價(jià)格高地。開發(fā)區(qū)板塊：文昌路以南，政府規(guī)劃的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；城市中心區(qū)域向南發(fā)展的蔓延區(qū)域，也是城市重點(diǎn)發(fā)展方向之一，發(fā)展進(jìn)度較緩慢；弦歌大道以南較為荒涼，生活配套缺乏。鐵西板塊：京廣線以西，老工業(yè)區(qū)域，生活配套僅次于中心板塊，居住舒適度較低；房地產(chǎn)市場價(jià)格洼地。洹北板塊：洹河以北，項(xiàng)目較少。鐵西板塊中心板塊開發(fā)區(qū)板塊安東板塊高層均價(jià)2400-3500元/㎡高層均價(jià)2500-4100元/㎡高層均價(jià)3000-4800元/㎡高層均價(jià)3400-4500元/㎡洹北板塊高層均價(jià)2400-3400元/㎡住宅市場中心板塊。PART3市場分解/住宅市場中心板塊共16個(gè)項(xiàng)目，多為舊城區(qū)改造項(xiàng)目，其中在售項(xiàng)目11個(gè)，尾盤項(xiàng)目3個(gè)，已交房項(xiàng)目3個(gè)，未售項(xiàng)目1個(gè)，停工項(xiàng)目1個(gè)；項(xiàng)目多集中在西側(cè)彰德路和北側(cè)人民大道沿線，市中心項(xiàng)目較少；價(jià)格僅次于東區(qū)，項(xiàng)目均價(jià)在3400-4500元/㎡之間；區(qū)域拆遷難度大，工程進(jìn)度慢，供應(yīng)較少，年去化量約6萬㎡左右；區(qū)域項(xiàng)目客戶遍布全市，以中心城區(qū)改善型客戶為主。水木清華3470元/㎡桂花苑現(xiàn)房3800元/㎡正興泰祥家園3700元/㎡宜居燕苑3600元/㎡華珍國際3500元/㎡新都城停工未售廣廈曼哈頓3650元/㎡U樂廣場3900元/㎡翌琦新印象3700元/㎡彰德天階3640元/㎡文峰匯凱旋廣場4150元/㎡名士豪庭4170元/㎡洹上名門現(xiàn)房3800元/㎡萬象城4500元/㎡尾盤交房在售未售停工易林花園3900元/㎡名門城二期未售住宅市場中心板塊。PART3市場分解/住宅市場在售項(xiàng)目工程進(jìn)度大多為現(xiàn)房或封頂區(qū)域項(xiàng)目名稱占地面積（畝）建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型建筑類型總體規(guī)劃銷售狀態(tài)工程進(jìn)度交房時(shí)間文峰區(qū)U樂廣場10050住宅、寫字樓、商業(yè)高層四期一期在售封頂2014年底文峰區(qū)翌琦新印象78.225住宅小高層、高層三期一期在售部分封頂2014年底文峰區(qū)文峰匯凱旋廣場22.213.9住宅、寫字樓、商業(yè)高層四期一期在售封頂2015年初文峰區(qū)名士豪庭33.155.49住宅高層三期一期尾盤一期準(zhǔn)現(xiàn)房，二期未動(dòng)工現(xiàn)房文峰區(qū)易林花園265.2住宅高層一期一期在售封頂2014年底文峰區(qū)名門城885280住宅小高層、高層四期一期在售封頂一期交房北關(guān)區(qū)水木清華北領(lǐng)地500三期14住宅、商業(yè)小高層、高層三期三期尾盤封頂2014年底北關(guān)區(qū)宜居燕苑9923住宅小高層、高層一期一期尾盤現(xiàn)房2015.10北關(guān)區(qū)華珍國際4513.5住宅多層、小高層、高層二期一期在售封頂2015年底北關(guān)區(qū)廣廈曼哈頓39.7578住宅、商業(yè)、寫字樓高層三期一期在售6F——北關(guān)區(qū)萬象城57.422住宅、商業(yè)、寫字樓高層二期住宅尾盤27F2015年底住宅市場中心板塊。PART3市場分解/住宅市場區(qū)域項(xiàng)目名稱本期開盤戶型面積戶型比例在推套數(shù)本期去化月均去化均價(jià)一房兩房三房四房五房復(fù)式高層復(fù)式文峰區(qū)U樂廣場110135-1421:227025073900文峰區(qū)翌琦新印象30-6078-90100-1404:2:480050053700文峰區(qū)文峰匯凱旋廣場2013.11891431:124020064150文峰區(qū)名士豪庭2012.1096140-1501:24093004現(xiàn)房4170文峰區(qū)易林花園2012.1299145-1501631:2:137522043900文峰區(qū)名門城2013.893120-1451:2————33300（一期）北關(guān)區(qū)水木清華北領(lǐng)地2013.952.780-108120-150159-169200+1.5:1.5:5:1.5:0.54763811034705000北關(guān)區(qū)宜居燕苑2013.389.7599-142161-1620.8:8.1:1.1938800113600北關(guān)區(qū)華珍國際2013.85792100-160270-3000.5:1.7:7.5:0.31102850735005000北關(guān)區(qū)廣廈曼哈頓2014.634-4365-8699-1371851.5:3.5:52000300123650北關(guān)區(qū)萬象城2013.846.46100-1111201802:3:4:1700400154500一房產(chǎn)品集中供給區(qū)，其他區(qū)域基本無一房供應(yīng)，兩房產(chǎn)品面積集中在90-95㎡，三房產(chǎn)品集中在120-150㎡住宅市場安東板塊。PART3市場分解/住宅市場安東板塊共20個(gè)項(xiàng)目，是項(xiàng)目最多競爭最為激烈的板塊，整個(gè)市場的價(jià)格高地。光明路以西是安東發(fā)展成熟區(qū)域，也是樓盤集中分布區(qū)域，以東僅4個(gè)樓盤。區(qū)域在售項(xiàng)目16個(gè)，尾盤項(xiàng)目2個(gè)，停工項(xiàng)目1個(gè)。在售項(xiàng)目高層均價(jià)在3000—4800元/㎡；區(qū)域項(xiàng)目較多，且多為在售期房，市場相對活躍，住宅年均去化量在18萬㎡左右；客戶多以改善為主，但剛需客戶逐漸增多；職業(yè)多為市區(qū)中心城區(qū)公務(wù)員、個(gè)體戶、周邊客戶等；市區(qū)客戶與經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的安陽周邊縣市客群基本五五開。中央商務(wù)區(qū)停工義烏城二期在售4100元/㎡華富世家三期在售3800元/㎡金鑫班芙春天3500元/㎡（預(yù)計(jì)）森禾陽光4100元/㎡福佳斯國際花園3400元/㎡金柏灣4000元/㎡昊瀾迎賓館3000元/㎡德寶國際名城3300元/㎡上城東郡3200元/㎡東方明珠4000元/㎡東方王府3250元/㎡恒大觀邸二期在售4700元/㎡美巢藍(lán)鉆3200元/㎡香格里拉高層4300元/㎡紫薇壹號三期在售4200元/㎡大美城翠園3600元/㎡建業(yè)桂園一期洋房4300元/㎡亞龍灣東湖4800元/㎡安鑫苑3000元/㎡尾盤交房在售未售停工住宅市場安東板塊。PART3市場分解/住宅市場區(qū)域項(xiàng)目名稱占地面積（畝）建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型建筑類型總體規(guī)劃銷售狀態(tài)工程進(jìn)度五證交房時(shí)間東區(qū)昊瀾迎賓館30042綜合體高層、小高層、別墅三期在售全部封頂52016年初東區(qū)中央商務(wù)區(qū)1182159綜合體高層——1-5#已售部分，6-9#爛尾目前未動(dòng)———東區(qū)金鑫班芙春天11033住宅高層三期一期認(rèn)籌9層52016年底東區(qū)華富世家34080住宅高層四期三期在售部分封頂52015年下半年東區(qū)義烏商貿(mào)城600120（住宅70）綜合體高層二期二期在售即將封頂52016年6月東區(qū)東方明珠1026280綜合體高層三期一期在售封頂52015年中東區(qū)美巢藍(lán)鉆9940住宅高層二期一期在售封頂東區(qū)香格里拉23525住宅多層、小高層、高層三期尾盤封頂52014年底東區(qū)上城東郡260140住宅高層四期三期在售封頂52014年底東區(qū)紫薇壹號22030住宅小高層、高層二期三期在售部分封頂52014年底東區(qū)福佳斯國際花園20235住宅小高層、高層四期四期在售封頂52014年底東區(qū)恒大觀邸12424住宅高層二期二期在售封頂52015年初新區(qū)建業(yè)桂園363.679.8住宅多層、高層五期在售封頂5——新區(qū)亞龍灣東湖54055住宅別墅、多層、小高層四期在售封頂5——住宅市場安東板塊。PART3市場分解/住宅市場區(qū)域項(xiàng)目名稱本期開盤戶型面積戶型比例在推套數(shù)本期去化月均去化均價(jià)兩房三房四房五房復(fù)式高層小高層洋房東區(qū)昊瀾迎賓館2014.7106120-180295193270、1701:3:1.5——60%53000東區(qū)中央商務(wù)區(qū)2012.594118-142————————東區(qū)金鑫班芙春天——9189-1351:3480————3500（預(yù)計(jì)）東區(qū)華富世家2013.10.1994130-170212-2202:7:14363508

3800東區(qū)義烏商貿(mào)城201290120-1401603:5:2300200

124100東區(qū)東方明珠2012119-160190-21023720063100東區(qū)美巢藍(lán)鉆2013.12108-143122415053200東區(qū)香格里拉2011102-114160-225270-384————43004900東區(qū)上城東郡2013.9110-200170450063200東區(qū)紫薇壹號2013.9140-1431:4:1——80%1042004700東區(qū)福佳斯國際花園2012.12100-104119-161164-1751:3:1——95%334004000東區(qū)恒大綠洲2014.290-100110-1501701:232050%204700新區(qū)建業(yè)桂園2013.91351621:130080%54300新區(qū)亞龍灣東湖2013.81611902541:140————4800兩房面積在95-105㎡之間；三房占比50%以上，產(chǎn)品線較廣，以110-150㎡戶型為主，戶型面積偏大；一般高層均價(jià)在3200-4200元/㎡之間，品質(zhì)高層均價(jià)在4200-4700元/㎡之間，洋房均價(jià)在4300-4800元/㎡；住宅市場開發(fā)區(qū)板塊。PART3市場分解/住宅市場共13個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)區(qū)在售項(xiàng)目6個(gè)，交房項(xiàng)目5個(gè)，1個(gè)未售項(xiàng)目，1個(gè)停工項(xiàng)目，上東國際前兩期售完，三期停工；在售項(xiàng)目價(jià)格在2800—4100元/㎡；品牌項(xiàng)目華強(qiáng)城四期高層在售，去化較快，均價(jià)4100元/㎡；區(qū)域項(xiàng)目較少，且現(xiàn)房項(xiàng)目較多，多為尾盤銷售，沒有新入市項(xiàng)目，年度去化約5萬㎡左右。區(qū)域內(nèi)成交客戶置業(yè)目的多為剛需客戶首次置業(yè)，成交客戶以區(qū)域內(nèi)、中心城區(qū)南部工薪階層以及周邊縣區(qū)客戶為主。華豫錦繡園現(xiàn)房3200瑞豐苑現(xiàn)房2800元泰清華園三期在售3100元/㎡榮興嘉園現(xiàn)房3000新華學(xué)府現(xiàn)房3000錦江城市花園二期在售3600元/㎡華強(qiáng)城四期在售4100元/㎡騰運(yùn)世元高層2600元/㎡，多層3000元/㎡上東國際停工宜居家苑未售佳田未來城一期在售3000元/㎡金色維也納現(xiàn)房3500華強(qiáng)新天地商業(yè)soho尾盤交房在售未售停工住宅市場開發(fā)區(qū)板塊。PART3市場分解/住宅市場區(qū)域項(xiàng)目名稱占地面積（畝）建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型建筑類型總體規(guī)劃銷售狀態(tài)工程進(jìn)度五證交房時(shí)間開發(fā)區(qū)錦江城市花園10015住宅高層三期三期在售二期封頂5二期2015.3開發(fā)區(qū)元泰清華園三期63三期15住宅小高層、高層五期三期在售二批封頂52015年底開發(fā)區(qū)華強(qiáng)城800130住宅、別墅別墅、多層、小高層、高層六期三期在售三期封頂52015.4開發(fā)區(qū)騰運(yùn)世元103.526.9住宅小高層、高層三期三期在售二期封頂——2015年底開發(fā)區(qū)佳田未來城14030住宅多層、小高層、高層三期一期在售部分封頂52015下半年以中等體量項(xiàng)目為主，僅華強(qiáng)城體量在百萬方以上，產(chǎn)品品類較為齊全，涵蓋多層、小高層和高層產(chǎn)品；多數(shù)在售項(xiàng)目五證齊全，工程已封頂或是現(xiàn)房，交房時(shí)間集中在2015年。住宅市場開發(fā)區(qū)板塊。PART3市場分解/住宅市場區(qū)域項(xiàng)目名稱本期開盤戶型面積戶型比例在推套數(shù)本期去化月均去化均價(jià)一房兩房三房四房別墅高層洋房開發(fā)區(qū)錦江城市花園2013.499123-1403:73642555

4200開發(fā)區(qū)元泰清華園2013.395-105125-1431812:6:251324383900開發(fā)區(qū)華強(qiáng)城2014.489106-139161-1652:6:1170502541005500開發(fā)區(qū)佳田未來城2013.1089120-1373:915010563700開發(fā)區(qū)騰運(yùn)世元2013年初4976-96120-150170-1801:2:16:1200070043300多層3800兩房面積大多在90-100㎡，三房面積集中在120-140㎡，且各項(xiàng)目三房比例均在60%以上；品質(zhì)和地段對價(jià)格影響大；多數(shù)項(xiàng)目當(dāng)期去化率在50%以上，月均去化速度與項(xiàng)目價(jià)格和品牌影響力有關(guān)；華強(qiáng)城項(xiàng)目作為國內(nèi)品牌開發(fā)商，在安陽有一定的口碑基礎(chǔ)，2014年銷量400套左右。住宅市場鐵西板塊。PART3市場分解/住宅市場鐵西板塊共27個(gè)項(xiàng)目，主要在售項(xiàng)目14個(gè)；在售項(xiàng)目高層均價(jià)在2000—3500元/㎡之間，主力產(chǎn)品成交均價(jià)在2200-2800元/㎡之間；鐵西為安陽市老工業(yè)區(qū)。區(qū)域內(nèi)安鋼集團(tuán)、安彩集團(tuán)兩大工業(yè)集團(tuán)在駐，區(qū)域內(nèi)人口稠密，產(chǎn)業(yè)工人較多，生活配套完善。區(qū)域項(xiàng)目較多，且本年新入市項(xiàng)目最多，競爭激烈（多表現(xiàn)于價(jià)格），本年去化約15萬㎡左右?？蛻粢云瑓^(qū)周邊及區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)員工，首置首改需求為主。一品公館2600元/㎡萬和城3100元/㎡元泰園中園3000元/㎡乾達(dá)又一城2850元/㎡龍庭苑2200元/㎡中州花都2600元/㎡鼎盛帕堤歐2000元/㎡陽光國際城2400元/㎡祥云嘉園2700元/㎡海棠2700元/㎡和祥家園3500元/㎡嘉州華庭2600元/㎡西城旺角2500元/㎡吉信御翠園3500元/㎡尾盤交房在售未售停工住宅市場鐵西板塊。PART3市場分解/住宅市場區(qū)域項(xiàng)目名稱占地面積（畝）建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型建筑類型總體規(guī)劃銷售狀態(tài)工程進(jìn)度交房時(shí)間龍安區(qū)嘉州華庭16436住宅、底商高層-一期在售部分封頂-龍安區(qū)元泰園中園6922住宅、商業(yè)高層-在售封頂2015.8龍安區(qū)中州花都89.117.33住宅多層、小高層、高層三期三期在售部分封頂2014年底龍安區(qū)龍庭苑103.7住宅高層一期在售地基2015龍安區(qū)吉信御翠園20033住宅多層、高層四期高層全部在售封頂2015年8月龍安區(qū)海棠436.7住宅高層一期一期在售封頂2015.5.18龍安區(qū)乾達(dá)又一城15024住宅多層、小高層、高層三期二期在售封頂2014年底龍安區(qū)陽光國際城45885住宅、寫字樓高層-在售部分封頂2014年底龍安區(qū)萬和城30140住宅、商鋪高層-一期在售封頂2015年底龍安區(qū)熙城都會(huì)——6.2住宅、公寓高層一期待售9F2016.7殷都區(qū)西城旺角4011住宅、底商高層一期一期在售封底2015年殷都區(qū)一品公館103.9住宅、底商高層一期一期在售30F2015年底殷都區(qū)和祥家園397住宅高層一期在售封頂2014年底住宅市場鐵西板塊。PART3市場分解/住宅市場區(qū)域項(xiàng)目名稱本期開盤戶型面積戶型比例在推套數(shù)本期去化月均去化均價(jià)一房兩房三房四房高層洋房龍安區(qū)嘉州華庭2014.1190100-1401:33004020(開盤余熱期）2600龍安區(qū)海棠2014.770-90100-1401401:3:115090102700龍安區(qū)中州花都2013.995120-1391671：3：159830012600龍安區(qū)龍庭苑2012年初81112-1331:933023112200龍安區(qū)吉信御翠園2013.11.3080120-1302:3190150835004300龍安區(qū)熙城都會(huì)2014.1130-40公寓7198-133——2003015——龍安區(qū)乾達(dá)又一城2013.5114-128144231672850龍安區(qū)陽光國際城2012.5.186100-130144-1603:5:21700120032400龍安區(qū)萬和城2014.6115-1381764:136025053100龍安區(qū)元泰·園中園2014.690-130140-1481:2648500123000龍安區(qū)西城旺角2014.550-7080-1001301:1:324021062500龍安區(qū)一品公館2014.990102-1391:32886062600殷都區(qū)和祥家園2012.12106-143128020033500產(chǎn)品供應(yīng)面積小，兩房主力面積80-90㎡，三房主力面積100-130㎡之間一般項(xiàng)目月均去化1-10套，新開盤項(xiàng)目多為五證齊全或封頂發(fā)售。住宅市場2013-2014年板塊價(jià)格對比。PART3市場分解/住宅市場10001500200025003000350040004500500元10001500200025003000350040004500500元洹北板塊鐵西板塊開發(fā)區(qū)板塊中心區(qū)板塊東區(qū)板塊洹北板塊鐵西板塊開發(fā)區(qū)板塊中心板塊安東板塊2014年的價(jià)格板塊2013年的價(jià)格板塊2014年各板塊價(jià)格較2013年有微弱上漲。安東板塊依舊保持安陽本地價(jià)格高池地位，同時(shí)由于安東板塊項(xiàng)目較多，開發(fā)商實(shí)力和項(xiàng)目品質(zhì)參差不齊，致使價(jià)格區(qū)間較大。住宅市場2014年住宅市場主要營銷事件回顧。PART3市場分解/住宅市場時(shí)間項(xiàng)目名稱區(qū)域物業(yè)類型推出房源推售產(chǎn)品推出套數(shù)成交套數(shù)成交均價(jià)優(yōu)惠措施2月23日恒大觀邸東區(qū)高層8#、9#、11#96㎡-172㎡4001804600認(rèn)籌一萬開盤87折優(yōu)惠；案場90折基礎(chǔ)上一次性付款95折、按揭98折；3天內(nèi)簽約額外99折；每日前三名享受88折優(yōu)惠。4月6日華強(qiáng)城四期開發(fā)區(qū)高層1#—6#87㎡-139㎡5003004000一萬抵四萬；地暖基金99折；開盤優(yōu)惠98折。5月11日西城旺角殷都區(qū)高層1#44㎡-139㎡2401002600一萬抵三萬；按揭2%、分期付款3%、全款5%。6月15日元泰園中園龍安區(qū)高層1#、2#、6#、7#96㎡-148㎡647370（安鋼團(tuán)購180套）3000貸款優(yōu)惠4%，全款優(yōu)惠5%；贈(zèng)送5年暖氣使用費(fèi)；贈(zèng)送“分體式太陽能熱水器”。6月29日廣廈曼哈頓北關(guān)區(qū)高層3#、7#43㎡-132㎡4001703600一萬抵兩萬，三萬抵五萬；額外享受88折優(yōu)惠。7月12日海棠龍安區(qū)高層1#、3#90㎡-140㎡100302700110㎡以下五千抵一萬；110㎡以上一萬抵兩萬；首付30%享99折優(yōu)惠，首付60%享98折優(yōu)惠，一次性付款享97折優(yōu)惠；開盤當(dāng)天99折優(yōu)惠；按期交款享99折優(yōu)惠。10月19日祥云嘉園龍安區(qū)高層1#、3#100㎡-130㎡168602700五千抵一萬；日進(jìn)斗金；按揭2個(gè)點(diǎn)，一次性5個(gè)點(diǎn)。11月1日嘉州華庭龍安區(qū)高層2#、4#、5#90㎡-140㎡280802600一萬抵一萬五；按揭1%，全款3%。11月30日熙成都會(huì)龍安區(qū)高層1#98㎡-133㎡2005028000元入會(huì)，立減5000元；存1萬元定期，抵5000元購房款；一次性優(yōu)惠4%，貸款優(yōu)惠3%2014年安陽房地產(chǎn)住宅市場共有9個(gè)新入市項(xiàng)目（包括恒大綠洲二期恒大觀邸和華強(qiáng)城四期），所推房源全為高層，其中5個(gè)項(xiàng)目位于龍安區(qū)，即鐵西板塊。PART3市場分解/住宅市場住宅市場住宅小結(jié)1.市場庫存量較大，價(jià)格回升，購房者對市場悲觀情緒依舊存在，致使本年成交量下降。市場概述2.安陽市住宅市場可大致分為五大板塊，其中安東板塊價(jià)格最高，項(xiàng)目最多，競爭最大。橫向?qū)Ρ?.新入市項(xiàng)目中半數(shù)以上位于鐵西區(qū)，而該區(qū)域項(xiàng)目多以價(jià)格作為競爭優(yōu)勢，可見2015年鐵西區(qū)市場競爭將逐漸升溫?？v向變化4.2014年第四季度國家先后取消限購，松綁限貸、公積金，降息等政策對安陽住宅市場的回暖有促進(jìn)作用。未來趨勢商鋪市場近三年走勢。PART3市場分解/商鋪市場安陽市2012-2014年間商鋪新增供給量無太大變化，均價(jià)少許上浮，去化量不容樂觀。主要因?yàn)樯啼亞蝺r(jià)較高，受本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展所限以及2014年全國房地產(chǎn)市場的下滑，投資者心理預(yù)期較差，投資熱情較低。自2012年以來，安陽大型綜合體項(xiàng)目停工（緩慢）較多，如東方明珠、CBD、彰德府、國貿(mào)、海天城市廣場等，這些項(xiàng)目普遍商鋪體量較大，但截至目前，依舊停工或施工進(jìn)度緩慢，這就造成了銷售緩慢，商鋪庫存積壓較大，未形成新的商業(yè)圈，商業(yè)市場的發(fā)展處于停滯狀態(tài)。商鋪市場2014年商鋪供銷價(jià)。PART3市場分解/商鋪市場2014年安陽房地產(chǎn)商業(yè)市場市場發(fā)展緩慢，商鋪供應(yīng)量大，去化量低，價(jià)格波動(dòng)較小。一季度以來，市場開始下滑，其中六月份由于華強(qiáng)新天地商鋪開盤，成交量有所回升；三季度以來市場再度下滑；開發(fā)商多利用十一黃金周，開始加大推盤量，進(jìn)行年底促銷，低價(jià)走量，促進(jìn)資金回籠。全年商鋪均價(jià)8100元/㎡，價(jià)格在8000-8300區(qū)間，浮動(dòng)較小，價(jià)格變化主要受個(gè)別樓盤開盤集中銷售有關(guān)。商鋪市場PART3市場分解/商鋪市場北關(guān)區(qū)：水木清華，底商均價(jià)7000元/㎡左右。開發(fā)區(qū)：世貿(mào)中心目前處于5層清盤階段。一層價(jià)格較高，20000元/㎡左右，2-4層11000元/㎡左右。商業(yè)優(yōu)惠主要為包租形式，1-3層商業(yè)包租三年，每年返還總房款8%，三年24%的房款可在購房時(shí)直接免除。4-5層商業(yè)包租十年（1-3年每年返還8%，4-7年每年返還9%，8-10年每年返還10%）。華強(qiáng)城商業(yè)街商鋪均價(jià)8000元/㎡左右。東區(qū)：國貿(mào)現(xiàn)有紅星美凱龍入駐，自主招商，現(xiàn)正在銷售的為紫薇大道沿路一二層底商，售價(jià)為8700元/㎡；金柏灣底商均價(jià)7300/㎡元左右；福佳斯均價(jià)7200元/㎡左右，東側(cè)商業(yè)銷售緩慢；大美城商鋪9000元/㎡；昊瀾迎賓館三期商業(yè)10000元/㎡左右。義烏曙光路沿街商鋪11000元/㎡左右。文峰區(qū)：文峰匯西側(cè)一層底商為拆遷戶所置，二層9000元/㎡左右，東側(cè)底商15000元/㎡左右，一托二銷售。彰德天階商鋪8000（地下一層）元/㎡左右。鐵西區(qū)：御翠園，底商沿文明大道和中州路分布，因位置較好，多數(shù)商鋪成交價(jià)在11000元/㎡左右；商都匯項(xiàng)目均價(jià)在7000元/㎡左右。安陽商業(yè)市場發(fā)展程度較低，大型綜合體項(xiàng)目多處于停工狀態(tài)，未形成新型商業(yè)圈，在售商鋪除華強(qiáng)新天地、世貿(mào)中心，多為住宅底商形式，主要在售項(xiàng)目有以下：中心板塊商圈華強(qiáng)新天地中華路商圈安東板塊大型綜合體商業(yè)項(xiàng)目分布集中，未來中華路沿線可形成新的商圈。屆時(shí)，新商圈將主要向城市東部、南部輻射。次級向西部和北部輻射。中華路商圈的形成對開發(fā)區(qū)成熟區(qū)域（弦歌大道以北區(qū)域）的輻射作用大。在此影響下，以華強(qiáng)新天地為中心的商圈難以形成城市級核心商圈，會(huì)在區(qū)域內(nèi)形成副商圈。商鋪市場未來商業(yè)圈。PART3市場分解/商鋪市場商鋪市場2014年商鋪市場主要營銷事件回顧。PART3市場分解/商鋪市場時(shí)間項(xiàng)目名稱區(qū)域物業(yè)類型推盤量成交面積成交均價(jià)優(yōu)惠措施6月29日華強(qiáng)新天地開發(fā)區(qū)商鋪122（30-70）1500㎡8000一萬抵五萬；全款96折，按揭99折。7月27日世貿(mào)中心開發(fā)區(qū)四層內(nèi)鋪100（10-100）1000㎡11000一次性85折，按揭88折；包租返租。7月27日恒大觀邸東區(qū)商鋪21（15-200）80013000五年返租50%。7月26日御翠園龍安區(qū)商鋪（分單層和一拖二）38（42-2300）1100011000一萬抵三萬；全款95折，按揭98折；當(dāng)天定房額外98折；按時(shí)簽約額外99折。10月13日彰德天階文峰區(qū)商鋪（地下一層）7000㎡（5-30實(shí)際面積）3008000一千抵六千；三年返租24%。11月12日恒大觀邸東區(qū)商鋪56（15-230）160013000五年返租50%。11月15日義烏城東區(qū)商鋪（一拖二）30（200左右抵20w；一周內(nèi)補(bǔ)齊首付，按揭優(yōu)惠5個(gè)點(diǎn)，全款優(yōu)惠10個(gè)點(diǎn)。11月16日華強(qiáng)城開發(fā)區(qū)商鋪5020007000案場優(yōu)惠10個(gè)點(diǎn)。2014年安陽房地產(chǎn)商鋪市場主要有以下幾個(gè)項(xiàng)目開盤（加推），多位于開發(fā)區(qū)和東區(qū)，可見安陽未來商業(yè)市場較為。寫字樓市場注：由于安陽市場寫字樓和SOHO無明顯區(qū)分界線，且在售量較少，固統(tǒng)稱辦公樓市場。PART3市場分解/辦公樓市場安陽市2014年辦公樓供應(yīng)量明顯減少，去化量減少，價(jià)格上漲。安陽市辦公市場發(fā)展較為落后，主要受安陽本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度影響。2014年受房地產(chǎn)市場整體下滑所影響，新入市寫字樓項(xiàng)目較少，導(dǎo)致市場新增供應(yīng)量較少，成交量較2013年略低。在售房源多為以入市項(xiàng)目，工程進(jìn)度接近現(xiàn)房，固價(jià)格上漲。寫字樓市場2014年寫字樓供銷價(jià)。PART3市場分解/寫字樓市場2014年安陽寫字樓市場依舊低迷，新增供應(yīng)量與成交量均較少，價(jià)格浮動(dòng)較小。由于2013.12世貿(mào)中心開盤，且價(jià)格較高，拉高2014年一季度供應(yīng)量和均價(jià)，售價(jià)格因素影響，成交量無明顯突破。5月份，華強(qiáng)新天地加推SOHO，價(jià)格較低，去化量好。三季度市場較低迷。十月份，利用國慶黃金周，彰德天階開盤和華強(qiáng)新天地加推房源，使本月供應(yīng)量和成交量在此上漲。寫字樓市場安陽主要在售寫字樓。PART3市場分解/寫字樓市場樓名開發(fā)商建筑面積（萬㎡）開盤時(shí)間供應(yīng)量成交量價(jià)格（元/平方米）說明國貿(mào)中心（B）安陽恒潤置業(yè)開發(fā)公司2.711年12月2.7萬平50%6300國貿(mào)寫字樓由于工程問題，未做推廣，售樓部較冷清，銷售緩慢。財(cái)富公館安陽萬鑫置業(yè)有限公司6.913年6月7-29層80%4500由于售樓部位置的局限性，對銷售造成一定影響，但因工程正常施工，較國貿(mào)銷售略好。華強(qiáng)新天地安陽華強(qiáng)新城市發(fā)展有限公司14.4212年8月162套90%4300共8棟寫字樓，其中3棟售罄，1棟賣給開發(fā)區(qū)管委會(huì)，2棟售罄，8#未推，今年主要在推6#。彰德天階安陽隆昌房地產(chǎn)有限責(zé)任公司0.32014.100.3萬平25%4200推一棟SOHO，共5層，每層11間，10間36㎡，1間72㎡。華富金融中心安陽新華富置業(yè)有限公司3.62013.100.6萬平30%4500該項(xiàng)目原規(guī)劃為酒店，后改為寫字樓，風(fēng)定近三年。2013年有次認(rèn)籌期并正式開盤，但銷售緩慢，目前只推1-4層。鵬瑞國際公寓北京鵬睿有限公司2.75未定2.75---預(yù)計(jì)6000-7000裝修完畢后開盤，現(xiàn)房銷售，在東區(qū)各個(gè)樓盤以期房銷售的大環(huán)境下，較有競爭力。項(xiàng)目所拖時(shí)間長，成本大，預(yù)計(jì)價(jià)格高。萬象城安陽中太地產(chǎn)32014.47層-12層35%65004號樓7-12層為精裝5A級公寓，面積從37.98-79.35㎡，13-26層為寫字樓，面積從94.8-179.51㎡。U樂寫字樓河南鴻軒房地產(chǎn)有限公司4.82013.86-10層90%48006-10層銷售對象為小客戶，10-25層寫字樓面向大客戶，寫字樓60-2400㎡不等，2400㎡為整層銷售，未做分割。文峰匯河南恒祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.72013.11有7層未推70%5000目前寫字樓有7層未推，其余全都對外銷售。昊瀾迎賓館安陽昊瀾置業(yè)有限公司4.62014.70.350%4300三期全部為商業(yè)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，包括2棟寫字樓，其余為SOHO性質(zhì)產(chǎn)品，但對外宣稱為住宅項(xiàng)目。世貿(mào)中心安陽九鼎花園酒店有限公司11.78201