臺(tái)灣2015年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法：重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路模擬試題

臺(tái)灣省2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：重新購(gòu)建價(jià)格的求取思

路模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、全民所有制企業(yè)投資興辦的聯(lián)營(yíng)企業(yè)所使用的集體土地，必須向人民政府土地管理部門(mén)提出用地申請(qǐng)，方可使用。A：區(qū)級(jí)B：省級(jí)C：縣級(jí)D：市級(jí)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、國(guó)家實(shí)行土地登記制度，由對(duì)所管轄的土地進(jìn)行登記造冊(cè)。A：縣級(jí)以上人民政府B：縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)C：縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)管理部門(mén)D：鄉(xiāng)級(jí)以上人民政府E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章3、在一筆成功的房地交易中最低價(jià)、最高價(jià)、成交價(jià)的關(guān)系是。A：成交價(jià)三最高價(jià)三最低價(jià)B：成交價(jià)三最低價(jià)三最高價(jià)C：最高價(jià)三成交價(jià)三最低價(jià)D：最高價(jià)三最低價(jià)三成交價(jià)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、以下有關(guān)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是。A：假設(shè)開(kāi)發(fā)法在表現(xiàn)形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值的成本法的“倒算法”B：假設(shè)開(kāi)發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，在中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)較活躍的情況下，得到了廣泛應(yīng)用C：對(duì)于應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，應(yīng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)D：假設(shè)開(kāi)發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、假設(shè)某項(xiàng)目年凈經(jīng)營(yíng)收益為60萬(wàn)元，年經(jīng)營(yíng)成本為20萬(wàn)元，該項(xiàng)目投資的資本價(jià)值為750萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的年投資收益率為_(kāi)。10.7%8.0%5.3%2.7%6、某臨街深度30.48m（即100ft）,臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬(wàn)元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50ft）,臨街寬度25m的矩形土地的總價(jià)為萬(wàn)元。A：53.34B：85.34C：106.68D：213.36E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、2004年8月28日，十屆人大常委會(huì)第十一次會(huì)議通過(guò)了《關(guān)于修改（中華人民共和國(guó)土地管理法）的決定》，區(qū)分了。A：“國(guó)有”和“集體”B：“有償”和“無(wú)償”C：“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”D：“征收”和“征用”E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章8、關(guān)于債務(wù)融資，下列說(shuō)法不正確的是（）。A.信貸融資和債券融資是債務(wù)資金籌措的主要渠道B.債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉(zhuǎn)期，第三種是轉(zhuǎn)貸C.企業(yè)債券作為一種有價(jià)證券，其還本付息的期限通常為3?5年D.利用信貸資金經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上就^ldquo;借錢(qián)賺錢(qián)”或“借雞生蛋”9、建筑密度通常以控制。A：上限B：下限C：中限D(zhuǎn)：上、下限E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、一廠(chǎng)房建成后8年被改造為超級(jí)市場(chǎng)，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為。A：40年B：42年C：48年D：50年E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格11、大跨度廠(chǎng)房指跨度在m以上的單層工業(yè)廠(chǎng)房。A：6B：10C：12D：15E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、已知某房地產(chǎn)的土地取得成本1500萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元，管理費(fèi)用400萬(wàn)元，投資利息500萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用400萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值10000萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的成本利潤(rùn)率為_(kāi)。36%62.07%73.47%80%13、開(kāi)發(fā)商以某一價(jià)格出售“物業(yè)+健身房會(huì)員資格+保齡球館會(huì)員資格+游泳池會(huì)員資格”時(shí)，該價(jià)格比這四項(xiàng)各自?xún)r(jià)格之和低了許多，開(kāi)發(fā)商采用的是—技巧。A.產(chǎn)品線(xiàn)定價(jià)B.選擇品定價(jià)C.補(bǔ)充品定價(jià)D.產(chǎn)品束定價(jià)14、以下求取報(bào)酬率的方法中，使用試錯(cuò)法和線(xiàn)性插入法的是。A：累加法B：市場(chǎng)提取法C：風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬法D：投資報(bào)酬率排序插入法E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、已知某房地產(chǎn)40年收益價(jià)格為150萬(wàn)元，該房地產(chǎn)報(bào)酬率為10%,那么該宗房地產(chǎn)30年收益價(jià)格為萬(wàn)元。A：112.5B：155.6C：144.6D：132.4E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，對(duì)人均耕地特別少的地區(qū)，由省級(jí)政府批準(zhǔn)，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，不得超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值的一倍。A.1020C.30D.4017、具體承擔(dān)全國(guó)一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信用檔案系統(tǒng)管理的部門(mén)是_。A.建設(shè)部B.建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司C.建設(shè)部信息中心D.中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)18、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺(jué)”，其具體要做到的不包括。A：后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確B：各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確C：各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確D：各項(xiàng)后續(xù)開(kāi)發(fā)完成后的利潤(rùn)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、現(xiàn)對(duì)某期貨房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，在此估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)為時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)。A：現(xiàn)在B：未來(lái)C：過(guò)去D：B和CE：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對(duì)居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤(pán)的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是__。A.目標(biāo)定價(jià)法B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法21、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.業(yè)主希望的投資回報(bào)率B.稅費(fèi)C.物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本D.同類(lèi)型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系22、工程建設(shè)定額的特點(diǎn)中，反映了統(tǒng)一的意志和統(tǒng)一的要求。A：科學(xué)性B：權(quán)威性C：系統(tǒng)性D：穩(wěn)定性E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、假如土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用28年后轉(zhuǎn)讓?zhuān)茏屓说氖褂媚晗抻幸荒辍?022781224、當(dāng)建筑場(chǎng)地的上部土層較弱，承載力較低，不適宜采用在天然地基上作淺基礎(chǔ)時(shí)宜采用_。A.條形基礎(chǔ)B.獨(dú)立基礎(chǔ)C.箱形基礎(chǔ)D.樁基礎(chǔ)25、一般來(lái)講，隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢(shì)是。A：上升B：下降C：保持相對(duì)穩(wěn)定D：先上升后下降E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說(shuō)法，正確的確。A：置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)B：置業(yè)投資包括進(jìn)行場(chǎng)地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資C：置業(yè)投資對(duì)象可以是市場(chǎng)上存量房地產(chǎn)D：置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)E：置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租給最終使用者2、資金來(lái)源與運(yùn)用表可以用來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的（）分析。A.現(xiàn)金流量B.清償能力C.資產(chǎn)與負(fù)債情況D.資金盈余或短缺情況3、影響房地產(chǎn)價(jià)格的國(guó)際因素有。A：世界經(jīng)濟(jì)狀況B：國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況C：政治對(duì)立狀況D：政治安定狀況E：軍事沖突狀況4、某銀行存款的計(jì)息方式采用單利，假設(shè)其一年期存款的年利率為2.25%,為吸引5年期的儲(chǔ)戶(hù)，則其5年期的年利率應(yīng)大于_。2.50%3.5%2.38%3.25%5、下列關(guān)于征收集體土地的政策規(guī)定中，表述正確的是。A：建設(shè)單位征收的集體土地，其土地所有權(quán)屬于建設(shè)單位B：征收土地實(shí)行兩級(jí)審批制度，即全國(guó)人大和省級(jí)人大C：基本農(nóng)田未超過(guò)35h的，由省級(jí)人民政府審批并報(bào)國(guó)務(wù)院備案D：征收土地，由用地單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)E：臨時(shí)使用土地的期限，最多不得超過(guò)兩年，并不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、營(yíng)業(yè)性或其他經(jīng)營(yíng)性的活動(dòng)，不得修建永久性建筑6、拍賣(mài)一非公物房地產(chǎn)。市場(chǎng)價(jià)2800萬(wàn)元，確定保留價(jià)2300萬(wàn)元，起拍價(jià)1500萬(wàn)元，成交價(jià)3200萬(wàn)元，事先未約定傭金標(biāo)準(zhǔn)，拍賣(mài)人可以向委托人收取的傭金最高為一萬(wàn)元。64961602247、估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括。A：實(shí)地查勘記錄B：委托人名片C：估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況D：估價(jià)中的不同意見(jiàn)E：估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見(jiàn)8、下列關(guān)于《暫定資質(zhì)證書(shū)》，表述正確的是_。A.《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期為3年B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》的有效期C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書(shū)》的有效期不能超過(guò)3年D.自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書(shū)》之日起3年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書(shū)》的有效期不得延長(zhǎng)E.自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書(shū)》之日起1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書(shū)》的有效期不得延長(zhǎng)9、按照索賠的目的，可以將工程索賠分為。A：工期索賠B：工程變更索賠C：合同中明示的索賠D：合同中默示的索賠E：費(fèi)用索賠10、職工可以提取住房公積金用于消費(fèi)的事項(xiàng)有。A：購(gòu)買(mǎi)上班用的電動(dòng)車(chē)B：購(gòu)買(mǎi)自用二手商鋪^自建自住住房D：裝修自住住房E：償還購(gòu)買(mǎi)自住經(jīng)濟(jì)適用住房的貸款本息11、業(yè)主公約由—制定并修改。A.業(yè)主大會(huì)B.業(yè)主委員會(huì)C.一半以上業(yè)主D.全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同12、房屋所有權(quán)初始登記是指原始取得所有權(quán)而進(jìn)行的登記。A：新建房屋申請(qǐng)人B：原有但已進(jìn)行過(guò)登記的房屋申請(qǐng)人C：原有但未進(jìn)行過(guò)登記的房屋申請(qǐng)人D：轉(zhuǎn)讓所得房屋申請(qǐng)人E：繼承所得房屋申請(qǐng)人13、下面關(guān)于勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)的承接問(wèn)題的表述錯(cuò)誤的是。A：承接方必須持有由建設(shè)行政主管部門(mén)頒發(fā)的工程勘察資質(zhì)證書(shū)或工程設(shè)計(jì)資質(zhì)證書(shū)B(niǎo)：承接方應(yīng)當(dāng)自行完成承接的勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，但可以接受無(wú)證組織和個(gè)人的掛七罪C：承接方在證書(shū)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)承接勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，對(duì)其提供的勘察文件的質(zhì)量負(fù)責(zé)D：勘察設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和執(zhí)業(yè)注冊(cè)人員可以出借、轉(zhuǎn)讓、出賣(mài)執(zhí)業(yè)資格證書(shū)、執(zhí)業(yè)印章和職稱(chēng)證書(shū)E：經(jīng)委托方同意，承接方也可以將承接的勘察設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)中的一部分委托給其他具有相應(yīng)資質(zhì)條件的分承接方，但須簽訂委托合同，并對(duì)分承接方所承擔(dān)的業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)14、某地區(qū)某類(lèi)房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日為100）。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月J日的價(jià)格為2000元/m2,對(duì)其作交易日期修正到2004年10月1日的價(jià)格為一元/m2。212122001819224215、股票和債券的相同之處表現(xiàn)在。（2004年試題）A：都是融資工具B：都是流通證券C：持有者享有相同權(quán)利D：都具有償還性E：都可以為投資者帶來(lái)收益16、下列估價(jià)事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定的有.【2007年考題】A：估價(jià)對(duì)象B：估價(jià)時(shí)點(diǎn)C：價(jià)值類(lèi)型D：估價(jià)方法E：估價(jià)所需材料17、當(dāng)某開(kāi)發(fā)商的成本費(fèi)用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)時(shí)，可以采用的定價(jià)法是_。A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.滲透定價(jià)法18、在下列情形中，通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有。A：農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地B：在寫(xiě)字樓旁新建大型游樂(lè)場(chǎng)C：住宅區(qū)道路禁止貨車(chē)通行D：在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路E：常常遭受洪水威脅19、估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入，首先要制定切實(shí)可行的（）。A.融資計(jì)劃B.出租計(jì)劃C.銷(xiāo)售計(jì)劃D.租售計(jì)劃20、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在。八：投入資金的安全性B：期望收益的可靠性C：投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性D：宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性E：資產(chǎn)管理的復(fù)雜性21、下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為城市房屋拆遷估價(jià)依據(jù)的有（）。A.中華人民共和國(guó)物權(quán)法B.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法C.城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)