第三章不動產(chǎn)估價

第3章不動產(chǎn)估價

3.1不動產(chǎn)估價概述3.2不動產(chǎn)估價原則3.3不動產(chǎn)估價方法2/6/20231主講人：李軍峰3.1不動產(chǎn)估價概述3.1.1不動產(chǎn)估價的概念及其分類1.不動產(chǎn)估價的概念不動產(chǎn)估價全稱為不動產(chǎn)價格評估。不動產(chǎn)的三種實物形態(tài)使得存在三種不同的不動產(chǎn)評估形式:土地評估、建筑物評估和房地合一的房地評估。土地評估——對不包括建筑的空地評估。無論房、地是否合一，都可以單獨評估土地價值。2/6/20232主講人：李軍峰建筑物評估——對房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱的建筑物的評估。建筑物的結(jié)構(gòu)包括：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。房地價格——土地和建筑物合為一個整體的價格。2/6/20233主講人：李軍峰不動產(chǎn)估價——專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的一種活動。（1）專業(yè)估價人員

從事不動產(chǎn)估價專業(yè)人員——有執(zhí)業(yè)資格的注冊房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價師和注冊土地估價師。國家主要通過實行執(zhí)業(yè)資格管理制度對不動產(chǎn)估價專業(yè)人員進行管理。2/6/20234主講人：李軍峰注冊房地產(chǎn)估價師——通過了國家人事部、建設(shè)部的全國統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)估價師和估價員的《執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記后允許從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)人員。取得房地產(chǎn)估價相關(guān)學(xué)科學(xué)士學(xué)位，具有4年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價實務(wù)滿3年。

房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格全國統(tǒng)一考試共有四科：《房地產(chǎn)基本制度與政策》（含房地產(chǎn)估價相關(guān)知識）、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》、《房地產(chǎn)估價理論與方法》和《房地產(chǎn)估價案例與分析》。房地產(chǎn)估價員、土地估價師2/6/20235主講人：李軍峰（2）估價對象

房地產(chǎn)估價的對象——被評估的各類房地產(chǎn)。被評估的房地產(chǎn)既涉及房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)，也涉及房地產(chǎn)的其它權(quán)利，如租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)及其它權(quán)利；既可以是企業(yè)擁有的資產(chǎn)，也可以是其他單位和個人所有的財產(chǎn)。

2/6/20236主講人：李軍峰（3）估價目的

估價目的——估價結(jié)果的期望用途，是委托人將未來完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及不動產(chǎn)的經(jīng)濟活動或者民事行為的依據(jù)?？梢苑譃椋和恋厥褂脵?quán)出讓、作價入股、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、保險、納稅、征地和房屋拆遷補償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價。2/6/20237主講人：李軍峰（4）估價程序

房地產(chǎn)估價程序——房地產(chǎn)估價工作中反復(fù)實踐而總結(jié)出來的科學(xué)、合理的工作步驟。估價程序包括確定估價基本事項、編制估價工作計劃、實地確認估價對象、搜集估價所需資料、選定估價方法計算、確定估價結(jié)果和提交估價報告等項內(nèi)容。

（5）客觀合理價格

客觀合理價格（或價值）——基于估價時點，在正常交易情況下（排除非正?；蛉藶橐蛩氐挠绊懀?，某宗房地產(chǎn)為某種估價目的所能實現(xiàn)的價格。

（6）估價方法

房地產(chǎn)價格通?？蓮娜齻€途徑，即市場途徑、成本途徑、收益途徑來求取，由此形成房地產(chǎn)估價的市場法、成本法和收益法等三大基本方法。2/6/20238主講人：李軍峰2.不動產(chǎn)評估種類（1）按評估對象的種類，可分為房產(chǎn)評估、地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估

房產(chǎn)是具有一定產(chǎn)權(quán)關(guān)系的房屋、建筑物的總稱。包括“房”和“產(chǎn)”兩個方面?！胺俊卑ǚ课菁捌湟酝獾钠渌ㄖ锖驮O(shè)施，如水塔、水池、路、橋、煙囪等；“產(chǎn)”指產(chǎn)權(quán)，包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)四個方面。

地產(chǎn)是具有一定權(quán)屬關(guān)系的土地。2/6/20239主講人：李軍峰（2）按評估的對象，可分為單項評估與整體評估單項房地產(chǎn)評估——對具備完整或相對獨立的可確指分割使用功能的房地產(chǎn)作為估價對象的評估。整體房地產(chǎn)評估——對某一特定地段的地產(chǎn)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施作為一個估價對象進行綜合估價。

2/6/202310主講人：李軍峰3.不動產(chǎn)估價在我國的發(fā)展（略）（1）確立了房地產(chǎn)估價的管理制度。（2）制定了不動產(chǎn)估價標準。（3）成立了不動產(chǎn)估價行業(yè)組織。（4）建立了統(tǒng)一開放的不動產(chǎn)估價市場，形成了比較完善的不動產(chǎn)估價理論和方法體系。（5）拓寬了不動產(chǎn)估價的服務(wù)領(lǐng)域。2/6/202311主講人：李軍峰1.1.2不動產(chǎn)價格及其決定因素1.不動產(chǎn)價格的概念不動產(chǎn)價格——在某個時點上為取得他人不動產(chǎn)而獲得相應(yīng)權(quán)益所支付的代價。三個特征：一是隨市場供求關(guān)系變動而變化，因此不動產(chǎn)價格是某個時點狀態(tài)下的價格；二是不同的不動產(chǎn)權(quán)益對應(yīng)不動產(chǎn)的不同價格，權(quán)益不同價格不同；三是無論何種權(quán)益的不動產(chǎn)價格都以貨幣形式支付，一般中國境內(nèi)的價格都是以人民幣結(jié)算。

2/6/202312主講人：李軍峰土地價格為地租的資本化的貨幣數(shù)額2/6/202313主講人：李軍峰2.不動產(chǎn)價格的形成需要具備三個條件：一是有用性，指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說“有用”，經(jīng)濟學(xué)上稱為使用價值；二是稀缺性，指物品的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它，是相對缺乏，而不是絕對缺乏；三是有效需求，對物品的有支付能力支持的需要——不但愿意購買而且有能力購買。不動產(chǎn)價格與一般物品價格既有區(qū)別又有共同之處。2/6/202314主講人：李軍峰與一般物品價格的共同之處，以土地價格為例，表現(xiàn)為：①都是價格，用貨幣來表示；②都有波動，受供求因素的影響；③都是按質(zhì)論價。地價與一般物品價格的不同之處有：①不動產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大；②不動產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格；③不動產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金；④不動產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的；⑤不動產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者個別因素的影響。2/6/202315主講人：李軍峰3.不動產(chǎn)價格的種類（1）按不動產(chǎn)權(quán)益類型，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押價格和租賃價格所有權(quán)價格實質(zhì)上是購買價格。使用權(quán)價格——在正常市場條件下一定年期的不動產(chǎn)使用權(quán)未來純收益的現(xiàn)值總和。使用權(quán)價格實質(zhì)上是租賃價格。2/6/202316主講人：李軍峰不動產(chǎn)抵押價格——假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押不動產(chǎn)最可能所得的價款或者抵押不動產(chǎn)折價的價值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。租賃價格——不動產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其不動產(chǎn)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價物。2/6/202317主講人：李軍峰（2）按不動產(chǎn)價格的形成形式，可分為市場價和評估價市場價，包括實際成交價、市場價格、理論價格等。其中，成交價格是指交易雙方實際成交的價格，是一種事實或真實價格。它又分為正常成交價格和非正常交易價格。評估價，包括基準地價、標定地價、課稅價格等?；鶞实貎r——對不同地域或不同級別的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的最高年限期土地使用權(quán)的平均價格。標定地價——根據(jù)政府管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下，于某一估價期日的土地使用權(quán)價格。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導(dǎo)價格。課稅價格——為了針對不動產(chǎn)計征稅款而評估的價格。2/6/202318主講人：李軍峰（3）按不動產(chǎn)價格的實物形態(tài)，可分土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格土地價格，簡稱地價。根據(jù)土地性質(zhì)和開發(fā)程度可分為生地價格、毛地價格、熟地價格。生地——可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動所利用，不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。生地價格——未進行或部分進行基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)和土地平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。2/6/202319主講人：李軍峰毛地：城市基礎(chǔ)設(shè)施不完善、地上有房屋拆遷的土地。毛地價格：已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)而未進行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格。熟地：具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整能直接進行建設(shè)的土地。熟地價格：具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可用于建筑的正常市場條件下一定年期的土地使用權(quán)價格?！叭ㄒ黄健保核㈦?、路、土地平整“五通一平”：還有氣、訊“七通一平”：加上郵、煤氣2/6/202320主講人：李軍峰建筑物價格——建筑物部分的價格，不含建筑物所占用土地的價格。房地價格，又稱房地混合價——建筑物連同其占用土地的價格，對于同一宗房地產(chǎn)而言，有：房地價格＝土地價格＋建筑物價格2/6/202321主講人：李軍峰（4）按不動產(chǎn)價格的單位形態(tài)，可分總價格、單位價格和樓面價格總價格——某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。單位價格又分為土地單價、建筑物單價和房地單價。土地單價——單位土地面積的土地價格；建筑物單價——單位建筑物面積的建筑物價格；房地單價——單位建筑物面積的房地價格。

樓面價格——土地總價格除以該土地的允許最大建筑面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。（5）其他價格類型主要包括公告價格、申報價格、招標價格、協(xié)議價格和拍賣價格。

2/6/202322主講人：李軍峰4.影響不動產(chǎn)價格的因素（1）一般因素①行政因素。主要包括土地與住房制度、城市規(guī)劃、房地價格政策、稅收政策、交通管制、行政隸屬變更等。土地制度包括土地所有制和土地使用制度。

在城市規(guī)劃中，對用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對房價、地價有重要的影響。

行政隸屬變更一般都會引起當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)價格的變動。此外，房地價格政策、稅收政策等變化也會對不動產(chǎn)價格產(chǎn)生普遍影響。2/6/202323主講人：李軍峰②人口因素。人口因素是最主要的社會經(jīng)濟因素。人口因素對房地產(chǎn)的影響與人口密度、人口素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成密切相關(guān)。人口密度提高，對土地的需求上升，導(dǎo)致地價上漲。人口素質(zhì)這一因素一般對住宅用地價格的影響較大。人口素質(zhì)高的住宅區(qū)通常社會秩序安定，環(huán)境優(yōu)美，給人們形成良好印象，間接引起對該類住宅區(qū)的需求增加，促使價格上漲。

當(dāng)今家庭結(jié)構(gòu)變小，對住宅的需求相應(yīng)增加，對小面積套房和出租性住宅的需求也會增加，從而導(dǎo)致住宅用地的地價上漲，而且這種上漲的趨勢越來越明顯。2/6/202324主講人：李軍峰③社會因素。影響地價的社會因素有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機和城市化進程等四個主要方面。政局穩(wěn)定，則房地產(chǎn)投資的運轉(zhuǎn)渠道正常，風(fēng)險小，資金可以按預(yù)期的目標在預(yù)期期限內(nèi)得到回收并取得利潤，從而投資者的投資信心增強，帶動價格上升。社會秩序良好，人們會感到安全，從而愿意投資、購物、居住，因此帶動價格上升。房地產(chǎn)投機是指投機者期望并利用房地產(chǎn)價格的變動獲得超常利潤的行為。2/6/202325主講人：李軍峰④國際因素。一個國家的經(jīng)濟發(fā)展不可能完全孤立于世界經(jīng)濟發(fā)展之外，總是或多或少地與其他國家發(fā)生經(jīng)濟上的聯(lián)系。隨著世界市場的進一步開放，這種聯(lián)系只會越來越密切。因此，一個國家的經(jīng)濟興衰通常與世界經(jīng)濟發(fā)展休戚相關(guān)，房地產(chǎn)市場狀況也不例外。

⑤經(jīng)濟因素。主要包括經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、居民收入與消費水平、物價變動、利率水平等。2/6/202326主講人：李軍峰（2）區(qū)域因素區(qū)域因素——不動產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟條件。這些條件相互結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)價格水平有決定性的影響。主要包含的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。2/6/202327主講人：李軍峰①繁華程度主要指商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級及其對不動產(chǎn)利用的影響程度。②交通條件主要有區(qū)域的交通類型、對外聯(lián)系方式及方便程度、整體性交通結(jié)構(gòu)、道路狀況及等級、公共交通狀況及路網(wǎng)密度等。③基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件主要包括基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施兩大類，如上下水道、電力、電訊、煤氣、暖氣以及幼兒園、學(xué)校、公園、醫(yī)院等設(shè)施的等級、結(jié)構(gòu)、保證率、齊備程度及距離等。2/6/202328主講人：李軍峰④環(huán)境質(zhì)量主要包括地質(zhì)、地勢、坡度、風(fēng)向、空氣和噪音污染程度等各種自然環(huán)境條件以及居民職業(yè)類別、教育程度和收入水平等人文環(huán)境條件。⑤城市規(guī)劃限制主要有區(qū)域不動產(chǎn)利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制等。2/6/202329主講人：李軍峰（3）個別因素個別因素是指不動產(chǎn)本身所具有的特點或條件。例如，土地的個別因素有地質(zhì)、地貌、地勢、地形、日照、通風(fēng)、干濕，鄰接街道的條件，與市政設(shè)施的接近程度等等；又如，房屋的個別因素有坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)、類型、式樣、裝修、設(shè)備、質(zhì)量、戶型、層次、朝向、建造年代等等。2/6/202330主講人：李軍峰3.2不動產(chǎn)估價原則

估價原則是人們在不動產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在認識不動產(chǎn)價格形成和運動客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要的進行不動產(chǎn)估價所依據(jù)的法則或標準。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)程》和《土地估價規(guī)程》要求，對土地、建筑物估價總的要求是獨立、客觀、公正，這應(yīng)作為不動產(chǎn)估價的最高原則。2/6/202331主講人：李軍峰在具體估價實踐中應(yīng)當(dāng)遵循的原則主要有：合法原則；最有效使用原則（最高最佳使用原則）；替代原則；變動原則（估價時點原則）；報酬遞增遞減原則；預(yù)期收益原則；供需原則；貢獻原則。

2/6/202332主講人：李軍峰3.2.1替代原則指房地產(chǎn)估價必須依據(jù)同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格也應(yīng)相近的一般原理進行估價。不動產(chǎn)估價中的替代原則可概括如下：（1）不動產(chǎn)價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性不動產(chǎn)的價格所決定；（2）不動產(chǎn)價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格；（3）不動產(chǎn)價格可通過比較不動產(chǎn)的條件及使用價值來確定。2/6/202333主講人：李軍峰注意：由于不動產(chǎn)的不可移動性、個別性及交易量少的特點，在不動產(chǎn)估價時很難尋找到像一般商品那樣，性質(zhì)、條件完全相同的替代品。因此，一般都要進行時間和不動產(chǎn)條件修正后，才能按替代原則，采用市場比較法確定待估不動產(chǎn)價格。2/6/202334主講人：李軍峰在我國目前的土地估價工作中，基準地價評估是先評定土地使用價值，進行分等定級，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎(chǔ)上再測算其平均價格；基準地價系數(shù)修正法評估宗地價格時，則是在基準地價基礎(chǔ)上，通過待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對基準地價進行系數(shù)修正，評估出宗地價格。2/6/202335主講人：李軍峰3.2.2預(yù)期收益原則不動產(chǎn)估價不僅要考慮其過去和現(xiàn)狀，還要分析其未來變化，從而綜合確定出評估價格。

這要求估價者必須了解過去的收益狀況，并對不動產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟形勢及政策規(guī)定對不動產(chǎn)市場的影響進行細致分析和預(yù)測，準確預(yù)測該不動產(chǎn)現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價格。2/6/202336主講人：李軍峰預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。它要求估價人員必須對價格的形成因素認真分析，并對將來的變動趨勢做出客觀合理的預(yù)測，應(yīng)排除脫離現(xiàn)實的使用或因投機及違法使用不動產(chǎn)所獲收益的預(yù)測。

2/6/202337主講人：李軍峰在運用預(yù)期收益原則時，對不動產(chǎn)估價中的地區(qū)分析、交易實例價格的檢查、純收益及資本化率的確定非常重要。在不動產(chǎn)估價實踐中，收益還原法估價及剩余法估價中不動產(chǎn)收益確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。2/6/202338主講人：李軍峰3.2.3最有效利用原則指不動產(chǎn)估價必須在合法條件下以估價對象房地產(chǎn)充分發(fā)揮最高最佳效為估價前提。根據(jù)不動產(chǎn)價格以其最有效使用為前提的原則進行估價時，就不應(yīng)該受現(xiàn)實的使用狀況所限制，而應(yīng)對何種情況下才能最有效使用做出正確的判斷。2/6/202339主講人：李軍峰總體要求：法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行、價值最大化。實現(xiàn)：最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。2/6/202340主講人：李軍峰在估價實務(wù)上，堅持最有效利用原則，要注意下述五種情況：1.維持現(xiàn)狀持續(xù)使用（或經(jīng)營）仍然妥當(dāng)時，按維持現(xiàn)狀持續(xù)使用（或經(jīng)營）進行評估。2.改變用途更為妥當(dāng)時，應(yīng)按轉(zhuǎn)換用途后的情況進行評估。3.裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途更為妥當(dāng)時，應(yīng)按裝修改造后的情況進行評估。4.裝修改造并轉(zhuǎn)換用途更為妥當(dāng)時，應(yīng)按裝修改造并轉(zhuǎn)換用途的情形進行評估5.拆除建筑物更為合理時，應(yīng)按拆除的情形進行評估。2/6/202341主講人：李軍峰3.2.4報酬遞增遞減原則經(jīng)濟學(xué)中的邊際效益遞減原則，是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時，純收益隨之增加；但達到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會與追加的投資成比例增加。假設(shè)在某地段建設(shè)高層樓房，隨著樓層增加，純收益相應(yīng)增加，當(dāng)超過某一層數(shù)之后，收益就很難成比例增加，這個收益達到最高的層數(shù)，在經(jīng)濟上是最有利的。在任何給定的條件下，土地、勞動力、資金、管理水平之間都存在著一定的最優(yōu)組合，超過一定限度，每一要素的繼續(xù)增加，其收益卻不會相應(yīng)成比例增加。這一原則說明成本的增加并不一定會使土地價格增加。

2/6/202342主講人：李軍峰3.2.5供需原則供求均衡法則成立條件是：①供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進行競爭；②同質(zhì)的商品隨價格變動而自由調(diào)節(jié)其供給量。不動產(chǎn)也是一樣，其價格也是由需求與供給的互相關(guān)系而定。

不動產(chǎn)需求與供給的特點如下：（1）需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息；（2）替代性有限。由于成為交易對象的不動產(chǎn)具有個別性，各個不動產(chǎn)都有獨特的價格，因此其替代性也有限。

2/6/202343主講人：李軍峰3.2.6貢獻原則對于不動產(chǎn)估價，這一原則是指不動產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果。某一部分帶來的收益，對總收益而言，是部分與整體之間的關(guān)系。就土地部分的貢獻而言，由于地價是在生產(chǎn)經(jīng)營活動之前優(yōu)先支付的，故土地的貢獻具有優(yōu)先性和特殊性，評估時應(yīng)特別考慮。估價時，可以利用收益還原法分別估算土地、建筑物價格，進而評估整個不動產(chǎn)價格；也可根據(jù)整個不動產(chǎn)價格及其他構(gòu)成部分的價格，采用剩余法估算土地價格。因此，貢獻原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價的基礎(chǔ)。2/6/202344主講人：李軍峰3.2.7變動原則在不動產(chǎn)估價時，必須分析該不動產(chǎn)的效用、稀缺性、個別性及有效需求，以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的不動產(chǎn)水平預(yù)測未來的不動產(chǎn)價格。因此變動原則與預(yù)測原則密切相關(guān)。在不動產(chǎn)估價中，不僅要對將來的不動產(chǎn)變動做出準確預(yù)測，同時也要對所采用的不動產(chǎn)資料按變動原則修訂到估價期日的標準水平，才能準確合理地估價。2/6/202345主講人：李軍峰3.2.8合法原則指房地產(chǎn)估價必須符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。由于我國土地所有制特性，土地流轉(zhuǎn)過程是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的取得、使用年限、利用方式、利用規(guī)劃等方面有嚴格控制，所以在進行土地使用權(quán)價格評估時，必須確保估價對象來源合法、利用合法。

合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。2/6/202346主講人：李軍峰遵循合法原則，具體來說應(yīng)當(dāng)做到下列幾點：（1）在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)?，F(xiàn)行的土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權(quán)利證明書》四種，房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項權(quán)證》三種。2/6/202347主講人：李軍峰（2）在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。（3）在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)謧①浥c等。（4）在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。2/6/202348主講人：李軍峰估價所需資料房地產(chǎn)估價資料一般包括下列四個方面：⑴對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料，主要包括：統(tǒng)計資料、法律法規(guī)資料、社會經(jīng)濟資料、城市規(guī)劃資料等。⑵對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料，主要包括：市場交易資料、交通條件資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、建筑物造價資料、環(huán)境質(zhì)量資料等；⑶類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實例資料；⑷反映估價對象狀況的資料。

2/6/202349主講人：李軍峰收集估價資料，其來源主要有：⑴委托估價方；⑵實地勘察；⑶政府有關(guān)部門；⑷房地產(chǎn)交易市場及有關(guān)中介機構(gòu)；⑸有關(guān)當(dāng)事人；⑹專業(yè)性刊物2/6/202350主講人：李軍峰估價資料，應(yīng)當(dāng)及時進行整理：第一，整理后的資料應(yīng)具有全面性、正確性。第二，整理后的資料應(yīng)保持統(tǒng)一性。2/6/202351主講人：李軍峰評估時所需的共性資料①權(quán)證資料如土地使用權(quán)證（包括宗地圖）、土地使用權(quán)出讓合同與宗地使用條件、房屋所有權(quán)證（包括房屋平面圖）、他項權(quán)利登記、建設(shè)工程許可證、商品房買賣許可證等。②其他資料如土地級別與基準地價資料、房屋重置成本資料、區(qū)域因素資料、微觀因素資料等。2/6/202352主講人：李軍峰不同估價方法所側(cè)重的資料：市場比較法①比較案例情況資料，包括：交易價格、交易時間、交易情況、當(dāng)時市場行情等；②比較案例區(qū)域因素資料，包括：商服繁華程度、交通條件（如道路通達度、交通便捷度）、基礎(chǔ)設(shè)施配套狀況（如供水、供電、供氣等）、公用設(shè)施配套狀況（如醫(yī)院、學(xué)校、金融機構(gòu)、文體娛樂設(shè)施等）、環(huán)境狀況（如污染程度、綠化率等）。對于不同的房地產(chǎn)類型，其所關(guān)注的重點是不一樣的。如商業(yè)房地產(chǎn)最為關(guān)注的是商服繁華程度，住宅房地產(chǎn)主要關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施配套情況、環(huán)境狀況、交通條件等方面，而工業(yè)性房地產(chǎn)則主要關(guān)注交通狀況、動力供應(yīng)、積聚規(guī)模等；2/6/202353主講人：李軍峰③比較案例微觀因素資料，包括：宗地狀況（名稱、坐落、面積、形狀、四至、土地級別、基準地價、土地使用權(quán)出讓年限、剩余使用年限、容積率、臨街狀況、地形地質(zhì)條件、生熟程度等）、建筑物狀況（名稱、面積、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、樓層、朝向、建成年代、新舊程度、利用現(xiàn)狀、配套程度等）、周圍環(huán)境；④其他資料，如融資條件、企業(yè)情況等。2/6/202354主講人：李軍峰收益法所需資料：①估價時點前三年的，同一供需圈內(nèi)同類型的房地產(chǎn)市場租金、空置率水平資料；②估價時點前三年的，同一供需圈內(nèi)同類型房地產(chǎn)平均經(jīng)營收益水平資料；③同類型房地產(chǎn)經(jīng)營成本與費用資料，包括土地使用權(quán)出讓年限、剩余使用年限、面積、房屋結(jié)構(gòu)類型、耐用年限、建成年代、成新度、建筑面積、設(shè)備、裝修、房屋重置價格等；④待估房地產(chǎn)所在地區(qū)一年期存貸款利率、同行業(yè)及相關(guān)行業(yè)平均收益率與風(fēng)險水平、同類物業(yè)租售比率資料；⑤競爭性與互補性物業(yè)情況。2/6/202355主講人：李軍峰成本法所需資料：①同一供需圈內(nèi)的地價資料，包括名稱、坐落、面積、形狀、四至、土地級別、基準地價、土地使用權(quán)出讓年限、剩余使用年限、容積率、臨街狀況、地形地質(zhì)條件、生熟程度等；②建筑物資料，包括名稱、面積、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、樓層、朝向、建成年代、新舊程度等；③建筑安裝工程費用資料；④前期工程費用資料；⑤市政公共設(shè)施建設(shè)費用資料；⑥建筑物及設(shè)備折舊或成新度評定標準資料；⑦與房地產(chǎn)投資相關(guān)的貸款利率、利潤、稅費資料。2/6/202356主講人：李軍峰3.3不動產(chǎn)估價方法

3.3.1市場比較法市場法，又稱市場比較法、現(xiàn)行市價法、交易實例比較法等，是指將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格進行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等的修正，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。由市場法估價得到的價格，稱為比準價格。2/6/202357主講人：李軍峰市場比較法的理論依據(jù)是替代原理，適用于類似房地產(chǎn)交易實例較多的場合，在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的情況下，它是一種說服力較強，具有現(xiàn)實性，最常用的估價方法。適用范圍：土地、建筑物評估，包括在建工程評估。不適用的情況：沒有發(fā)生地產(chǎn)交易或在地產(chǎn)交易發(fā)生較少的地區(qū)；對某些類型很少見的地產(chǎn)或交易實例很少的地產(chǎn)，如古建筑用地等；對那些很難成為交易對象的不動產(chǎn)，如教堂、寺廟用地等；風(fēng)景名勝區(qū)土地；圖書館、體育館、學(xué)校用地等。

2/6/202358主講人：李軍峰1.市場比較法的數(shù)學(xué)表達式（1）基本公式待估不動產(chǎn)價格＝可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)2/6/202359主講人：李軍峰（2）市場比較法公式的演變市場比較法基本公式可演變?yōu)橐韵氯N形式。交易情況交易日期區(qū)域因素個別因素分子為待估對象數(shù)據(jù)2/6/202360主講人：李軍峰說明：式中第一、二項含義同上，后兩項分母為100，表示可比實例不動產(chǎn)的區(qū)域因素和個別因素條件指數(shù)為100時，要比較確定待估不動產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)和個別因素條件指數(shù)。2/6/202361主講人：李軍峰式中，第一、二項含義同上，后三項分母為100，表示可比不動產(chǎn)的條件指數(shù)為100時，要確定待估不動產(chǎn)的相應(yīng)因素條件指數(shù)。若待估不動產(chǎn)因素條件優(yōu)于可比不動產(chǎn)，則其因素條件指數(shù)大于100。2/6/202362主講人：李軍峰2.市場比較法實施步驟（1）收集宗地交易實例資料收集范圍包括：位置、面積、用途、成交時間、雙方當(dāng)事人、條件、使用年限、交易條件及價格等。

（2）選取、確定比較實例

可比實例房地產(chǎn)的選取，是針對待估房地產(chǎn)的具體條件，從可供選擇的一定數(shù)量的交易中進行篩選，擇定符合相關(guān)性、可比性要求的房地產(chǎn)，進行比較參照。其數(shù)量一般以3～4個為宜。2/6/202363主講人：李軍峰（3）建立價格可比基礎(chǔ)

在對比較實例進行修正前，應(yīng)先把各比較實例的成交價格調(diào)整為在比較實例之間、比較實例與待估房地產(chǎn)之間具有比較基礎(chǔ)的價格。所謂具有比較基礎(chǔ)是指單價的含義統(tǒng)一，面積的內(nèi)容統(tǒng)一，貨幣單位統(tǒng)一。

（4）進行交易情況修正進行交易情況修正的目的是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常價格。

（5）進行交易日期修正如果買賣實例的交易日期與待估房地產(chǎn)的估價日期有差異，就要具體考查這段日期房地產(chǎn)市場的價格變動情況。

2/6/202364主講人：李軍峰（6）進行區(qū)域因素修正

區(qū)域因素修正的主要內(nèi)容有商業(yè)繁華程度、交通條件、公共及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城市規(guī)劃、土地使用限制、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。

（7）進行個別因素修正

個別因素修正的內(nèi)容主要有位置、面積、形狀、臨街狀況、內(nèi)開發(fā)程度、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件等。

（8）綜合評估，確認估價結(jié)果所選取的若干個比較實例價格經(jīng)過上述各項比較修正后，可選用下列方法之一計算綜合結(jié)果，作為比準價格。比準價格的計算可以采用簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)法和眾數(shù)法等求取。

2/6/202365主講人：李軍峰3.關(guān)鍵影響因素的修正方法（1）市場交易情況修正評估人員通過對特定時點不動產(chǎn)正常交易價格的確定，基本上可以對包含有特殊情況下交易價格偏離正常市場價格的幅度有一個經(jīng)驗上的判斷。（2）時間因素修正

交易日期修正是將比較實例在其成交日期的價格調(diào)整為估價期日的價格，主要用價格指數(shù)進行修正。2/6/202366主講人：李軍峰（3）區(qū)域因素修正修正區(qū)域因素的方法主要是直接比較法和間接比較法。直接比較法，是指以待估房地產(chǎn)的狀況為基準，將比較實例的區(qū)域因素逐項與基準作比較并打上對比分，依此求得因素修正比率。間接比較法，是指以一個設(shè)想的標準房地產(chǎn)的狀況為基準，可比實例和待估房地產(chǎn)都逐項與這個基準作比較，然后依據(jù)對比分值求得因素修正比率。2/6/202367主講人：李軍峰（4）個別因素修正

①使用年期修正

使用期越長，未來土地收益就越多，土地價格也就越高。對不同使用期的土地價格進行修正，可以消除因使用年期長短不同而造成的價格差異。修正公式為：年期修正后價格＝比較實例價格×K

m：待估不動產(chǎn)使用年限。2/6/202368主講人：李軍峰②容積率修正容積率是指建筑物的總建筑面積與整個宗地面積之比。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。

在不同的規(guī)劃區(qū)，同一用途的土地其容積率可能不同，而不同的容積率直接影響土地價格的高低。2/6/202369主講人：李軍峰一般而言,容積率分為獨立別墅為0.2~0.5,

聯(lián)排別墅為0.4~0.7,6層以下多層住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為1.5~2.0,18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5,

住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。一般地講，容積率越高，土地利用效率也越高，單位土地面積上的土地收益也越多，因而，土地價格也越高。容積率修正就是要消除這種因容積率不同引起的土地價格的差異。2/6/202370主講人：李軍峰修正辦法是利用土地登記資料和地價資料，分析并建立容積率與地價之間的關(guān)系，確定容積率修正系數(shù)，制定容積率修正系數(shù)表。2/6/202371主講人：李軍峰

北京市基準地價容積率修正系數(shù)表(部分）容積率修正系數(shù)商業(yè)綜合居住0.11.5001.4371.4180.21.4671.4061.3870.31.4351.3751.3580.41.4041.3461.3290.51.3741.3181.3010.61.3441.2901.2750.71.3151.2631.2490.81.2871.2381.2240.91.2591.2131.20011.2321.1891.1771.11.2051.1661.1551.21.1801.1441.1341.31.1551.1231.1141.容積率R?10時，商業(yè)用途容積率修正系數(shù)X1、綜合用途容積率修正系數(shù)X2、居住用途容積率修正系數(shù)X3按以下公式計算：X1=-0.0373*R+0.892；X2=-0.0278*R+1.007；X3=-0.0219*R+1.0182.遠郊區(qū)縣的商業(yè)用途容積率修正系數(shù)X4、綜合用途容積率修正系數(shù)X5、居住用途容積率修正系數(shù)X6按以下公式計算：X4=R/1.232；X5=R/1.189；X6=R/1.177，其中K為通過上表查詢的容積率修正系數(shù)2/6/202372主講人：李軍峰修正公式為：2/6/202373主講人：李軍峰【案例3-1】待評地塊是在城市規(guī)劃上屬于商業(yè)用地的一塊空地，地勢平坦，土地面積600m2。要求評估其2006年10月的公平市場交易價值。評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料（過程略），選出3個可比實例，有關(guān)情況見表3-2。實例項目ABC待估對象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)類似類似繁華區(qū)地用性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)類型空地空地空地空地價格總價77萬元107.8萬元108.36萬元單價2200元/m22450元/m22580元/m2交易日期2005年10月2006年2月2006年6月2006年10月交易情況非正常交易正常交易正常交易正常交易面積350m2440m2420m2600m2形狀長方形正方形略長方形長方形地勢平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施完備較好較好很好正面路寬8m6m8m8m交通通達狀況很好較好較好很好剩余使用年限353035352/6/202374主講人：李軍峰（1）交易情況修正實例B、C為正常交易，無需修正；實例A較正常價格偏低3%。故可比實例的交易情況修正系數(shù)如下：可比實例A的交易情況修正系數(shù)＝可比實例B的交易情況修正系數(shù)＝1可比實例C的交易情況修正系數(shù)＝12/6/202375主講人：李軍峰（2）交易日期修正根據(jù)調(diào)查，2005年10月以來，土地價格平均每月上漲1%，故可比實例的交易日期修正率如下：可比實例A的時間修正系數(shù)＝可比實例B的時間修正系數(shù)＝可比實例C的時間修正系數(shù)＝2/6/202376主講人：李軍峰（3）進行區(qū)域因素修正實例A與估價對象處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正。B、C的區(qū)域因素可運用直接比較法進行修正。比較標準以待估對象的各區(qū)域因素為標準，對可比實例的各項構(gòu)成因素進行打分，結(jié)果見表3-3。2/6/202377主講人：李軍峰交易實例區(qū)域因素BC基本情況分值基本情況分值自然條件相同10相同10社會環(huán)境相同10稍差8街道條件相同10相同10交通便捷度稍差9稍差9繁華程度稍差8稍好11交通管制稍差7稍差8交通流量相同10相同10離公交車站點距離稍差8稍好11周圍環(huán)境相同10相同10規(guī)劃限制相同10相同10合計92972/6/202378主講人：李軍峰以待估對象的區(qū)域因素為100，則可比實例的區(qū)域因素的修正系數(shù)分別為：可比實例B的區(qū)域因素修正系數(shù)＝可比實例C的區(qū)域因素修正系數(shù)＝2/6/202379主講人：李軍峰（4）進行個別因素修正①關(guān)于面積因素的修正。由于待估對象土地面積大，有利于充分利用。另外，環(huán)境條件也好，故判定待估對象面積因素對價格的影響較A、B、C的價格均高出2%。②土地使用剩余年限因素的修正?？杀葘嵗鼳、C同待估對象使用年限相同，不用修正?？杀葘嵗鼴需要作使用年限因素調(diào)整。假定折現(xiàn)率為8%，修正系數(shù)計算如下：綜合考慮面積因素和使用年限因素后，得到可比實例的個別因素修正系數(shù)：可比實例A的個別因素修正系數(shù)＝1.02可比實例B的個別因素修正系數(shù)＝1.02×1.035＝1.056可比實例C的個別因素修正系數(shù)＝1.022/6/202380主講人：李軍峰（5）計算待估對象的初步地價PA＝2200×1.03×1.12×1×1.02＝2589（元/m2）PB＝2450×1×1.08×1.09×1.056＝3045.65（元/m2）PC＝2580×1×1.04×1.03×1.02＝2819（元/m2）（6）估價結(jié)果采用簡單算術(shù)平均法求得如下評估結(jié)果：單位面積評估值＝（2589＋3045.65＋2819）÷3＝2817.88≈2818（元/m2）待評地塊評估值＝2818×600＝1690800（元）2/6/202381主講人：李軍峰3.3.2收益法收益法，又稱為收益資本化法、收益還原法等，是指預(yù)計估價對象未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價時點上的現(xiàn)值后累加，以估算待估對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)價值評估，條件是收益和風(fēng)險都可以預(yù)期和量化，如商場、寫字樓、旅館、公寓等。對于政府機關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估大多不適用。2/6/202382主講人：李軍峰1.基本公式（1）收益為無限年期

（2）收益為有限年期

2/6/202383主講人：李軍峰2.收益法實施步驟（1）估算年總收益總收益是指一般正常合理的利用不動產(chǎn)持續(xù)而穩(wěn)定獲得的年收入，包括租金收入、經(jīng)營收入等。一般而言，房地產(chǎn)總收益可分為實際總收益與客觀總收益。實際總收益是在現(xiàn)狀下實際取得的收益，由于它不具備一般的適應(yīng)性，通常不能直接用于評估。2/6/202384主講人：李軍峰客觀總收益是指剔除了特殊的、偶然的因素，在正常的市場條件下最佳用途的收益值。它作為估價依據(jù)要滿足以下幾個條件：一，從客觀上講，它是以正常的使用價值或按通常的使用方法所能獲得的收益;二，收益必須能持續(xù)且有規(guī)則地產(chǎn)生;三，應(yīng)是安全和確實的收益。2/6/202385主講人：李軍峰（2）確定年總費用總費用是指利用不動產(chǎn)進行經(jīng)營活動時，一般情況下正常合理的必要年支出。在確定年總費用時，要根據(jù)利用方式進行具體分析?？傎M用也可分為實際總費用和客觀總費用。（3）確定純收益客觀純收益按客觀總收益扣除客觀總費用計算。土地純收益是在總純收益中扣除非土地因素所產(chǎn)生的純收益后的剩余額。

2/6/202386主講人：李軍峰（4）估算資本化率資本化率，又叫還原利率，是指適當(dāng)而又合理的標準利率。

（5）計算收益價格

在確定了客觀純收益和資本率后，就可根據(jù)收益法的基本公式計算不動產(chǎn)的收益價格。2/6/202387主講人：李軍峰3.客觀純收益的計算

（1）土地租賃

土地客觀純收益＝客觀年租金收入―客觀年總費用土地租賃的客觀年總費用包括土地使用稅、土地管理費、土地維護費及其他費用。（2）房地出租

土地純收益＝房地純收益―房屋純收益房地純收益＝房地出租年總收入－房地出租年總費用房屋純收益＝房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率房屋現(xiàn)值＝房屋重置價×房屋成新度＝房屋重置價－房屋折舊總額2/6/202388主講人：李軍峰（3）經(jīng)營性企業(yè)土地純收益＝企業(yè)經(jīng)營純收益－非土地資產(chǎn)純收益企業(yè)經(jīng)營純收益＝年經(jīng)營總收入―年經(jīng)營總費用經(jīng)營性企業(yè)的費用項目通常包括銷售成本、銷售費用、經(jīng)營管理費、銷售稅金、財務(wù)費用及經(jīng)營利潤。

（4）生產(chǎn)性企業(yè)

土地純收益＝企業(yè)生產(chǎn)純收益－非土地資產(chǎn)純收益企業(yè)生產(chǎn)純收益＝年生產(chǎn)總收入―年生產(chǎn)總費用生產(chǎn)總費用包括生產(chǎn)成本（包括原材料費、人工費、運輸費等）、產(chǎn)品銷售費、產(chǎn)品銷售稅金及附加、財務(wù)費用及管理費用。（5）自用土地或待開發(fā)土地2/6/202389主講人：李軍峰4.資本化率的確定（1）市場提取法

市場提取法，又稱純收益與價格比率法、直接比較法，它以市場數(shù)據(jù)為依據(jù)，因而最具客觀性，是最能反映市場實際的方法。使用市場提取法時，應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與待估對象相似的交易實例，以交易實例的純收益與其價格的比率的均值作為資本化率。2/6/202390主講人：李軍峰（2）安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法這種方法是先找出安全利率。所謂安全利率就是無風(fēng)險的資本投資收益率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率。然后，在安全利率的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展和不動產(chǎn)市場等狀況對其影響程度，確定風(fēng)險調(diào)整值。資本化率＝安全利率＋風(fēng)險調(diào)整值

2/6/202391主講人：李軍峰（3）投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法這種方法的基本思路：找出社會上各種類型的投資及其收益率，按收益率與風(fēng)險的大小從低到高順序排列;然后再根據(jù)經(jīng)驗分析判斷估價對象資本化率應(yīng)該對應(yīng)的范圍，從而確定其資本化率。各種投資及其風(fēng)險、收益率的一般排列順序是國庫券、保險、銀行存款、貸款、公司債券、股票及各個領(lǐng)域的投資收益率等，其投資風(fēng)險基本上是由低而高。2/6/202392主講人：李軍峰由于評估的對象不同，應(yīng)當(dāng)采用的資本化率的性質(zhì)并不相同，由此需要區(qū)分資本化率的類型，主要有綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。其中，綜合資本化率，是求取土地與其上的建筑物合為一體的價格時，所應(yīng)使用的資本化率；建筑物資本化率，是求取單純建筑物的價格時，所應(yīng)使用的資本化率；土地資本化率，是求取單純土地的價格時，所應(yīng)使用的資本化率。

式中，r——綜合資本化率；r1——土地資本化率；r2——建筑物資本化率； L——土地價格；B——建筑物價格。2/6/202393主講人：李軍峰【案例3-2】某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2001年3月以有償出讓方式取得一塊有50年使用權(quán)的土地，并于2003年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為2000元/m2，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價格為2500元/m2。該建筑物占地面積500m2，建筑面積為900m2，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需要支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為建筑物重置價格的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2%，土地資本化率為7%，建筑物資本化率為8%。試根據(jù)以上資料評估該宗地2007年3月的土地使用權(quán)價值。2/6/202394主講人：李軍峰（1）選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。（2）計算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收益。年客觀收益＝900×50×12×(1-10%)=486000（元）（3）計算總費用年管理費＝486000×3.5%＝17010（元）年維修費＝2500×900×1.5%＝33750（元）年稅金＝20×900＝18000（元）年保險費＝2500×900×0.2%＝4500（元）年總費用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）2/6/202395主講人：李軍峰（4）計算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費用＝486000-73260＝412740（元）（5）計算房屋純收益①計算年貶值額。年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內(nèi)全部收回。本例中，房地產(chǎn)使用權(quán)年期屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回（注：如計算殘值，也可以）。

2/6/202396主講人：李軍峰②計算房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值＝房屋重置價－年貶值額×已使用年數(shù)＝2500×900-46875×4＝2062500（元）③房屋純收益（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）。房屋純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋資本化率＝2062500×8%＝165000（元）（6）計算土地純收益

土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益＝412740-165000＝247740（元）2/6/202397主講人：李軍峰（7）計算土地使用權(quán)價值土地使用權(quán)在2007年3月的剩余使用年期為50-6＝44（年）。

單價＝3358836/500=6717.7（元/m2）（8）評估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2007年3月的土地使用權(quán)價值為3358836元，單價為6717.7元/m2。

2/6/202398主講人：李軍峰3.3.3成本法成本法，又稱成本逼近法、原價法、重置成本法等，是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法求出的價格由各項費用加總而來，因而被稱為積算價格。成本法適用于房地產(chǎn)市場不發(fā)達，難以運用市場比較法的房地產(chǎn)估價，如新開發(fā)土地及土地市場狹小、無法利用市場比較法進行估價的地區(qū)的部分工業(yè)用地價格評估。同時，對于既無收益又很少發(fā)生交易的學(xué)校、公園、寺廟等公共建筑、公益設(shè)施等具有特殊性的土地估價項目也比較適用。2/6/202399主講人：李軍峰1.新開發(fā)土地的價格評估（1）基本公式對于新開發(fā)土地來說，評估的基本思路是以開發(fā)不動產(chǎn)所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金來確定待估對象價格。其基本公式為：

土地價格＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值＝土地成本價格＋土地增值2/6/2023100主講人：李軍峰（2）實施步驟①確定土地取得費土地取得費是指用地單位為取得土地使用權(quán)而發(fā)生的各項客觀費用。主要表現(xiàn)為取得農(nóng)村集體土地而發(fā)生的征地費用，或是為取得城鎮(zhèn)國有土地而發(fā)生的費用。征地費用是指國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包括征地補償費、地上附著物和青苗補償費，以及安置補助費等。城鎮(zhèn)土地取得費用包括城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓金和拆遷安置費用。2/6/2023101主講人：李軍峰②確定土地開發(fā)費。土地開發(fā)費是為使土地達到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入的各項客觀費用。主要包括宗地內(nèi)外的土地開發(fā)費用。宗地紅線外的土地開發(fā)費用主要指基礎(chǔ)設(shè)施配套費用、公共事業(yè)建設(shè)配套費用和小區(qū)開發(fā)費用；宗地紅線內(nèi)的土地開發(fā)費用主要指土地平整費用。

2/6/2023102主講人：李軍峰③確定各項稅費

征地過程中發(fā)生的稅費一般有占用耕地的耕地占用稅和耕地開墾費、占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費、政府規(guī)定的教育基金及其他有關(guān)稅費。房屋拆遷過程中發(fā)生的稅費一般有房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費；政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費。

④確定土地開發(fā)利息。土地的取得費用和開發(fā)費用均應(yīng)根據(jù)其投資的特點和所經(jīng)歷的時間計算利息，利率可根據(jù)同期銀行不同年期貸款利率來確定。

2/6/2023103主講人：李軍峰⑤確定土地開發(fā)利潤土地取得費用和開發(fā)費用應(yīng)計算合理的利潤。利潤率參考當(dāng)?shù)厣鐣骄麧櫬驶蚍康禺a(chǎn)行業(yè)同期平均利潤率來確定，一般比房地產(chǎn)行業(yè)同期平均利潤率低。

⑥確定土地增值土地增值是待估土地因改變用途或進行土地開發(fā)，達到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加，是土地開發(fā)后市場價格與成本價格之間的差額。

2/6/2023104主講人：李軍峰⑦價格修正與確定根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進行個別因素修正；成本逼近法求取有限年期的土地使用權(quán)價格時，應(yīng)進行土地使用年期修正。年期修正公式為：

2/6/2023105主講人：李軍峰2.新建不動產(chǎn)（1）基本公式新建不動產(chǎn)的價格＝購置土地價格＋建造建筑物的價格購置土地價格＝（土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值）×修正系數(shù)建造建筑物的價格＝直接成本＋間接成本＋正常利潤2/6/2023106主講人：李軍峰（2）計算步驟①確定土地的重新取得價格，具體估算見前述部分。②計算投資利息。土地的取得費用、開發(fā)費用和建造建筑物的直接成本及間接成本均應(yīng)根據(jù)其投資的特點和所經(jīng)歷的時間計算利息，利率可根據(jù)同期銀行不同年期貸款利率來確定。2/6/2023107主講人：李軍峰③計算銷售稅費銷售稅費包括銷售費用、銷售稅費和其他銷售稅費。銷售費用包括廣告費、展銷費、銷售人員的工資、辦公費、銷售代理費。銷售稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育附加費。其他銷售稅費包括交易手續(xù)費、空房看管費、保修期內(nèi)的維修費。

④計算開發(fā)利潤開發(fā)利潤的計算基數(shù)為：土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建安費＋管理費，或用房地產(chǎn)價格代替。利潤率取行業(yè)平均利潤率。2/6/2023108主講人：李軍峰3.舊有不動產(chǎn)估價（1）基本公式舊有房地產(chǎn)的價格＝土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本＋建筑物的重新購建價格－建筑物折舊舊有建筑物的價格＝建筑物的重新購建價格－建筑物折舊2/6/2023109主講人：李軍峰（2）計算步驟①確定土地的重新取得價格，具體估算見前述部分。②確定建筑物的重新購建價格。建筑物的重新建造包括兩種情況：一是重新建造一幢完全相同的建筑物；二是重新建造一幢效用相同的建筑物。與之相應(yīng)，存在著重建成本和重置成本兩種形式。2/6/2023110主講人：李軍峰重置價格又稱重置成本——采用估價時點的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。重建價格又稱重建成本——采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。2/6/2023111主講人：李軍峰③計算建筑物折舊。估價上的建筑物折舊——由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新購建價格的差額，即：

建筑物折舊＝建筑物重新購建價格－建筑物市場價值建筑物的重新購建價格表示建筑物在全新狀況下所具有的價值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進行減價調(diào)整，其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價時點狀況下所具有的價值。2/6/2023112主講人：李軍峰【案例3-3】已知某宗土地的面積為15000m2，該地塊的土地征地費用（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的35%，開發(fā)商要求的投資回報率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價格。2/6/2023113主講人：李軍峰該土地的各項投入成本均已知，可用成本法評估。（1）計算土地取得費土地取得費＝10萬元/畝＝150（元/m2）（2）計算土地開發(fā)費土地開發(fā)費=2億元/平方公里＝200（元/m2）（3）計算投資利息土地取得費的計息期為2年，土地開發(fā)費為分段均勻投入，則：土地取得費利息＝150×[(1+6%)2-1]＝18.54（元/m2）土地開發(fā)費利息＝200×35%×[(1+6%)1.5-1]+200×65%×[(1+6%)0.5-1]＝6.39+3.84＝10.23（元/m2）2/6/2023114主講人：李軍峰（4）計算開發(fā)利潤開發(fā)利潤＝[(1)+(2)]×10%＝35（元/m2）（5）計算土地價格土地單價＝[(1)+(2)+(3)+(4)]×(1+15%)＝(150+200+18.54+10.23+35)×(1+15%)＝475.84（元/m2）土地總價＝15000×475.84＝7137532.5（元）該宗地單價為475.84元/m2，總價為7137532.5元。2/6/2023115主講人：李軍峰13.某市區(qū)有一幢2000年7月建成的六層磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，占地面積1200m2，房屋建筑面積3600m2。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽怯糜诔鲎?，則每建筑平方米出租租金為100元/月，空置率為10%。假設(shè)該類建筑2007年的重置價格為2000元/m2，建筑物的資本化率為10%，耐用年限為60年，土地資本化率為8%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，土地使用稅為2元/m2，管理費以年租金的3%計，修繕費以建筑物價格的1.5%計，房租損失準備金按半月租金計，保險費按建筑物價格的3‰計，用成本法求得土地價格為980萬元。請根據(jù)上述資料估算該寫字樓2007年7月的價格。2/6/2023116主講人：李軍峰解：（1）確定評估方法該不動產(chǎn)有經(jīng)濟效益，適宜采用收益法。（2）計算總收益年客觀總收益=3600×100×12×（1-10%）=3888000（元）（3）計算總費用①年管理費=3888000×3%=116640（元）②年修理費=2000×3600×1.5%=108000（元）③年稅金=房產(chǎn)稅+土地使用稅=3888000×12%+1200×2=468960（元）④年保險費=2000×3600×3‰=21600（元）⑤房租損失準備金=3600×50=180000（元）年總費用=①+②+③+④+⑤=116640+108000+468960+21600+180000=895200