公司項目前期投資管理辦法

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔目的為了保障公司以更合理的價格選擇到優(yōu)質的土地資源；使公司土地開發(fā)資源有一個持續(xù)發(fā)展的方向，新項目的評估及管理需有一套嚴謹?shù)墓芾磙k法，才能使土地資源能得到有效的開發(fā)利用，為公司帶來更多的利益。適用范圍土地資源的評估及率選；公司新項目的前期開發(fā)策劃。定義無職責營銷策劃部負責土地資源信息的采集，對地塊進行可行性分析；營銷策劃部負責組織公司相關部門對相應地塊進行實地考察，并對地塊資料進行講解；營銷策劃部負責對新項目進行定位，對新項目的規(guī)劃、設計等提出可行性、市場化的建議。作業(yè)內容土地信息的采集營銷策劃部收集市場土地信息，關注房地產市場的政策及發(fā)展動向。拓展土地信息來源渠道、獲取信息、土地信息調查，并填報《新項目宗地信息表》。營銷策劃部一月內完成實地調查和評估工作對土地的權屬進行核實，形成《土地權屬狀況分析表》。土地信息的篩選調查核實土地信息。對掌握的信息、項目進行分析，從城市地圖、三年規(guī)劃、項目布局型、現(xiàn)金流型、利潤型、土地結構、經營型、主流產品等方面篩選，排除不具備操作條件的土地信息。合作方式的分析主管部門應根據(jù)土地資源的情況，并根據(jù)與合作方初步的洽商形成整理出《新項目合作條件表》。根據(jù)土地談判的進展情況，主管部門應對項目進行跟蹤并整理出資料成為《新項目發(fā)展信息表》。編制項目建議書提出意向土地推介，編寫《項目發(fā)展建議書》。以保證土地信息獲取及基礎研究的前置和效率，擴大公司在土地獲取方面的選擇面，提高土地獲取的質量。營銷策劃部經理對意向投資土地進行審批，并提出調整意見。納入集團的土地儲備計劃，形成《土地儲備動態(tài)計劃表》對土地信息整理歸檔?？尚行匝芯繄蟾娴木幹朴媱澟c分工營銷策劃部根據(jù)項目的情況全面評估項目的可行性，形成《項目發(fā)展計劃書》編制計劃與分工表，下達各相關部門，要求各部門按分工表中的分工和時間完成配合工作；管理職能的分解與分工營銷主管部門應開展市場調研，完成項目概況、市場分析和產品初步定位部分；工程主管部門應根據(jù)營銷主管部門對產品定位的要求，編制出工程的經濟技術指標。成本主管部門應根據(jù)項目的經濟技術指標，完成《新項目成本分析測算表》；財務主管部門應根據(jù)各專業(yè)部門提供的資料，完成《新項目經濟指標測算表》；業(yè)務主管部門對當?shù)氐母黝悎蠼ǔ绦蚴煜?，了解政府各主管部門對房地產開發(fā)各環(huán)節(jié)行政許可手續(xù)報批的時間和內容進行熟悉，為編制開發(fā)報建計劃提供依據(jù)性資料。《項目發(fā)展計劃書》具體的章節(jié)的分工表序號職能的分解分工的章節(jié)1工程技術管理部第1章 項目概況第2章 土地權屬及法律及政策性風險分析第8章 土地競投策略分析第9章綜合分析與建議第12章土地競投策略分析2營銷策劃部第3章 市場分析第5章 項目開發(fā)計劃之5.3節(jié)銷售計劃、營銷成本銷售收入3工程技術管理部第4章 規(guī)劃設計分析第7章7.2技術成本4工程技術管理部第5章5.1報建計劃第7章7.3規(guī)費成本5工程技術管理部第5章5.2施工計劃6工程技術管理部第7章7.4建造成本7行政人事部第10章新項目管理模式分析8財務部第11章財務分析第12章資金使用計劃與融資方案項目發(fā)展計劃書的匯總分析董事辦收到各相關部門完成《項目發(fā)展計劃書》定稿，提交公司投資決策委員會審議。項目投資的評審會議由營銷策劃部組織項目投資的評審會議，并形成會議紀要，如果能通過評審會議的通過，則與合作方簽訂合作意向。簽署合作意向營銷策劃部提交合作意向書與合作方達成共識后，并按合同會審程序與之簽訂合作意向書。簽署正式協(xié)議正式與合作方簽訂項目合作合同。新項目管理模式的選擇根據(jù)新項目的特征，選擇不同的管理模式，管理模式可分為：管理模式適用條件新增設項目管理部模式新購買的土地為同城市區(qū)域內，離原有開發(fā)項目不遠的項目，用原已成立的項目公司進行運營。新成立項目公司模式跨區(qū)域購買的土地，新成立項目公司獨立的運作，但職能受集團控制。相關文件無相關記錄7.1《新項目宗地信息表》《土地權屬狀況分析表》《新項目合作條件表》《新項目發(fā)展信息表》《項目發(fā)展建議書》《土地儲備動態(tài)計劃表》《項目發(fā)展計劃書》《新項目成本分析測算表》《新項目經濟指標分析測算表》fdcew精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔目的規(guī)范部門會議流程、培訓、工作服務行為、會計報告部門報表管理，落實部門工作任務，提高會務工作效率，保證財務會計報告的真實、完整。適用范圍適用于本部門各項會議、培訓，對內、外報送的各項報表，內部工作業(yè)績考核。定義（無）資產負債表：反映企業(yè)在某一特定日期財務狀況的報表。利潤表：反映企業(yè)在一定會計期間經營成果的報表?，F(xiàn)金流量表：反映企業(yè)一定會計期間現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物流入和流出的報表。職責部門經理主持部門會議，傳達公司會議精神，決策部門會議內容。部門會議組織者負責組織部門會議的召開，會議記錄。部門經理編寫年度、月份培訓計劃，報行政人事部備案。部門經理根據(jù)批準的培訓計劃組織安排培訓課題、培訓主導人和培訓組織人。培訓主導人根據(jù)計劃安排準備培訓內容的講義，并對被培訓人進行考核。培訓組織人按計劃安排時間提前通知所有培訓的相關人員。作業(yè)內容部門會議制度部門會議類型包括：部門工作例會部門專項會議部門績效考核會議臨時會議其它外部會議會議的要求會議的主持人應提前發(fā)出會議通知并負責組織會議的具體實施，監(jiān)督好會議紀律。會議的內容要有書面準備，要求：①上期會議后至今的工作總結及下期工作計劃安排。②未處理好的工作事宜及需協(xié)調事宜。③對部門各方面運作提出意見。會議發(fā)言盡量簡潔，有條理，有重點。盡量使用準確的數(shù)據(jù)和資料;避免模糊字眼，共同提高會議的效率。會議要準時召開，參會人員要簽到，并及時填寫《會議簽到表》，由專人記錄會議內容。參會人員應做好自己的記錄以備忘。會議要有基本的議題，結論和決議，并以《會議紀要》發(fā)放到與會人員，會后對決議跟蹤落實。與會人員匯報工作時，要首先匯報上次會議布置的由本部門或本人跟蹤的工作任務完成和落實情況，然后匯報其它內容。會議紀律：公司召開的會議原則上不允許缺席。確因特殊原因無法參加會議的，必須提前向直接領導請假，經部門經理批準并備案后方可準假。無正當理由而未到會的按員工手冊的相關規(guī)定進行處罰。參加會議遲到者按員工手冊的相關規(guī)定執(zhí)行。超出30分鐘以上的按缺席會議論處。會議期間與會人員必須將手機調至震動或無聲狀態(tài)。與會人員非緊急重要事情不應隨意接聽電話及走動，如有要事可請示會議主持人后到會場外接聽處理。凡參與會議，除會議主持人外，其他與會人員都要做好記錄。對會議內容進行保密。在會議未正式公布之前，未經批準不得私自泄露會議內容，影響決議實施。部門培訓制度培訓類型包括：部門內部培訓公司專項培訓委外專題培訓臨時培訓培訓要求培訓組織人應提前發(fā)出培訓通知并負責組織培訓的具體實施，監(jiān)督培訓紀律。培訓主導人應充分準備書面的培訓講義，積極探索運用多種授課方式進行講解，做到有條理，重點突出。培訓主導人應就培訓內容擬訂相應試卷對被培訓人進行考核，并將考核結果公布作為業(yè)績考評的依據(jù)之一。培訓要準時進行，參加人員要實行簽到，并及時填寫《培訓簽到表》，由專人記錄培訓內容。參加人員應做好自己的培訓記錄。培訓內容會計理論與實務會計電算化理論知識和實際操作會計人員職業(yè)道德規(guī)范房地產企業(yè)財務會計制度房地產企業(yè)稅收法規(guī)知識房地產行業(yè)相關的法規(guī)（建筑法、合同法等）其它各種專業(yè)或專題培訓上崗前培訓部門文員向新入職員工介紹部門組織架構和部門人員見面認識熟悉工作地點環(huán)境,告知直接上級領導由直接上級告知工作內容、職責及操作流程培訓紀律部門培訓會議原則上不允許缺席。確因特殊原因無法參加培訓的，必須提前向部門經理請假，經批準并備案后方可準假。無正當理由而未到會的按《員工手冊》的相關規(guī)定進行處罰。參加會議遲到者按《員工手冊》的相關規(guī)定執(zhí)行。超出30分鐘以上的按缺席會議論處。部門報表管理制度報表類型資產負債表利潤表現(xiàn)金流量表稅務各項申報表政府職能部門要求提供的各項報表公司內部各項統(tǒng)計報表報表要求對外報表按相關會計法規(guī)要求編制、報送。對內報表根據(jù)領導要求和部門需要編制、報送。報表管理會計報表月報必須在次月10日內報出,年報在年度終了30日內報出。稅務各項申報表按稅務要求時間內報送。向政府職能部門報送的各項報表按規(guī)定時間報出。部門考核獎罰制度嚴格按公司相關管理制度和員工手冊規(guī)定執(zhí)行有關獎罰措施。對工作態(tài)度積極、勇于接受任務、工作效果優(yōu)異、業(yè)績突出的部門員工，由部門申請給予獎勵（晉升、加薪）。對工作不積極、不主動承擔任務、工作經常出錯、服務態(tài)度不好、不能完成本職工作的部門員工，由部門作出處罰意見（降職、調薪），報相關部門審核執(zhí)行。無論日常工作和臨時交辦的工作任務，沒有按時按質按量完成，有拖延現(xiàn)象的，按公司《員工手冊》中相應規(guī)定進行行政處罰（按次論處）。針對工作錯漏的處罰：1.一般錯誤的：比照“麗景[2006]