江西某大酒店可行性報(bào)告

**大酒店可行性研究報(bào)告本項(xiàng)研究為規(guī)范的可行性研究，主要任務(wù)是論證**大酒店投資的必要性、可能性、有效性和合理性。目錄第一部分**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程與特點(diǎn)第二部分**市酒店行業(yè)狀況一、酒店行業(yè)市場(chǎng)增長(zhǎng)的有利因素1、外部因素2、內(nèi)部因素二、酒店行業(yè)市場(chǎng)增長(zhǎng)的負(fù)面因素（一）儲(chǔ)蓄存款仍增長(zhǎng)較大，居民即期消費(fèi)阻力大。（二）僧多粥少（三）缺乏特色（四）競(jìng)爭(zhēng)乏術(shù)三、**市酒店需求狀況1、**市概況2、**特色飲食3、酒店建設(shè)4、酒店消費(fèi)情況和開業(yè)情況5、酒店行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀第三部分**大酒店項(xiàng)目概況一、時(shí)代背景二、調(diào)研情況1、研究目的2、研究人員3、研究?jī)?nèi)容4、研究方法三、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目概況2、總體布局3、交通組織4、建筑功能5、建筑造型6、消防及分區(qū)第四部分**大酒店評(píng)估項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2、微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境3、項(xiàng)目SWOT分析S優(yōu)勢(shì)分析W劣勢(shì)分析O機(jī)會(huì)分析T風(fēng)險(xiǎn)分析二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況三、項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目布局2、項(xiàng)目總體定位3、目標(biāo)客戶第五部分項(xiàng)目財(cái)務(wù)估算一、項(xiàng)目投資初步成本分析項(xiàng)目可行性風(fēng)險(xiǎn)分析第六部分結(jié)論項(xiàng)目名稱：**大酒店可行性研究報(bào)告(征詢稿)文件編號(hào)：**密級(jí)：商業(yè)AAA（絕密）項(xiàng)目來(lái)源：江西**電業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目策劃：**總分析：**分析統(tǒng)稿：**封面設(shè)計(jì)：****簽發(fā):**客戶簽署第一部分**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況**市位于江西省中部偏北,贛江下游,鄱陽(yáng)湖西南岸。北鄰九江市,東毗上饒市,南接撫州市,西連宜春市。面積7402.36平方千米。**市屬亞熱帶季風(fēng)區(qū)，氣候濕潤(rùn)溫和，雨量充沛，四季分明。**是江西省省會(huì)，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的內(nèi)陸開放城市，全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，全國(guó)35個(gè)特大城市之一。**現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)40272家，年總產(chǎn)值317.61億元，其中鄉(xiāng)及鄉(xiāng)以上工業(yè)總產(chǎn)值220.57億元。職工年均工資收入5360元。農(nóng)業(yè)耕地面積23萬(wàn)公頃，有效灌溉面積20萬(wàn)公頃，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值68.78億元，農(nóng)民年人均收入2031元。森林面積13萬(wàn)公頃，覆蓋率16.8%，基本上消滅了荒山。水利資源蘊(yùn)藏量7.27萬(wàn)千瓦。礦產(chǎn)資源主要有花崗石、石英石、石灰石等。**地理位置優(yōu)越，交通便利。京九、浙贛、皖贛、向樂(lè)4條鐵路穿境而過(guò)。水路可直航贛江、撫河、錦江和鄱陽(yáng)湖沿岸及長(zhǎng)江各口岸。5000噸級(jí)以下的船舶可常年由贛江經(jīng)鄱陽(yáng)湖入長(zhǎng)江出東海。民航已開辟了直達(dá)北京等十幾個(gè)城市的航線。105、320、316三條國(guó)道在此交匯。境內(nèi)公路已全部成網(wǎng)，四通八達(dá)。**市引進(jìn)省際資金3.10億元。旅游業(yè)得到了進(jìn)一步發(fā)展，1996年旅游外匯收入達(dá)1171萬(wàn)美元。全市商業(yè)、餐飲業(yè)和服務(wù)業(yè)從業(yè)人員21.69萬(wàn)人，實(shí)現(xiàn)社會(huì)銷售總額92.69億元。全市城鄉(xiāng)商品交易場(chǎng)248個(gè)，年成交額76.23億元。2005年，**市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了“高增長(zhǎng)、低物價(jià)”的良好的發(fā)展勢(shì)頭，居民消費(fèi)價(jià)格持續(xù)平穩(wěn)溫和上漲。**市居民消費(fèi)價(jià)格上漲1%。二、**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程與特點(diǎn)縱觀**市近二十幾年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個(gè)階段：第一階段是改革開發(fā)后到1988年，第二個(gè)階段是1989到1993年，第三個(gè)階段是1994年到現(xiàn)在。第一階段是**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積累階段；第二階段是不斷發(fā)展的新興階段，從起步進(jìn)入快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大發(fā)展；第三階段就是生機(jī)勃勃，不斷發(fā)展，不斷的提升整體收入和水平，發(fā)展速度回歸理性。第二部分**市酒店行業(yè)狀況**大大小小的餐飲企業(yè)有近3000家，并且，餐飲業(yè)的業(yè)態(tài)也由過(guò)去傳統(tǒng)的正餐店，小吃店和酒店餐飲，發(fā)展到今天的多種業(yè)態(tài)共存的市場(chǎng)格局。目前，正餐店、中式快餐店、西式快餐店、專營(yíng)店、主題餐廳、單位食堂、便民店、咖啡店、酒吧、燒烤店、酒店餐飲等都分布在我們身邊。**市的酒店“跑火”，這已是市民們眾所皆知的事情，大家瞧瞧那些在酒店焦急等待用餐的顧客就知道。隨著生活水平的提高和消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，外出就餐的人越來(lái)越多，促進(jìn)了餐飲業(yè)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，成為近十年來(lái)發(fā)展最為迅速的行業(yè)之一?！笆濉逼陂g，全省餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額451.8億元，比“九五”時(shí)期增長(zhǎng)90.1％，年均增長(zhǎng)15.5％。占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重由2000年的8.5％上升至2005年的10％。期間雖然發(fā)生了“非典”和“禽流感”，由于省委、省政府及時(shí)決策，措施得力，過(guò)后及時(shí)將損失挽回，因此對(duì)餐飲業(yè)并未產(chǎn)生太大影響，2004年和2005年連續(xù)兩年餐飲業(yè)零售額超百億元。城鄉(xiāng)居民生活、消費(fèi)水平的提高和餐飲業(yè)自身服務(wù)質(zhì)量的提高帶動(dòng)了餐飲業(yè)的持續(xù)快速增長(zhǎng)。此外，旅游消費(fèi)的大幅增長(zhǎng)也是一個(gè)重要因素，“十五”期間，全省實(shí)現(xiàn)旅游總收入1110.9億元，比“九五”時(shí)期增長(zhǎng)1.4倍，年均增長(zhǎng)18.9％?！笆濉逼陂g14個(gè)黃金周（2003年由于“非典”取消“五一”黃金周）的旅游人數(shù)達(dá)4282.2萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入143.1億元。旅游消費(fèi)和餐飲消費(fèi)互相促進(jìn)，成為消費(fèi)品市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)一、酒店行業(yè)市場(chǎng)增長(zhǎng)的有利因素1、外部因素城區(qū)人口與外來(lái)人口增多，帶動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)。隨著**城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐的加快，**市上下精心打造“四最”品牌，營(yíng)造了一流的人居環(huán)境、投資環(huán)境、創(chuàng)業(yè)環(huán)境和發(fā)展環(huán)境，使**市的環(huán)境優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)愈加明顯，**正成為海內(nèi)外客商投資創(chuàng)業(yè)的熱土，**市人口逐漸地膨大，2004年末，**市總?cè)丝跀?shù)已達(dá)460.79萬(wàn)人，比年初凈增10萬(wàn)余人。（1）城區(qū)人口增多，直接帶動(dòng)消費(fèi)額增長(zhǎng)。2004年末八區(qū)總?cè)丝谶_(dá)到203.73萬(wàn)人，比年初凈增7.36萬(wàn)人。（2）外來(lái)人口的增多，促進(jìn)**市的各項(xiàng)消費(fèi)額增長(zhǎng)。（3）商務(wù)展銷活動(dòng)增加，流動(dòng)人口增多，消費(fèi)額增加。為了配合**在全省率先崛起的步伐，跨地區(qū)、跨省市、跨國(guó)界的文化、經(jīng)貿(mào)、旅游的交流合作日益增加，**市2005年推出了一系列的商務(wù)展銷活動(dòng)?！白叱鋈ァ保?*市各部門和領(lǐng)導(dǎo)赴沿海城市、外國(guó)的考察推介舉措，“請(qǐng)進(jìn)來(lái)”－－如**市舉辦的中國(guó)**第四屆金秋經(jīng)貿(mào)活動(dòng)月、2005年中國(guó)“五會(huì)”（**）經(jīng)貿(mào)懇談會(huì)，都為**在中部崛起創(chuàng)造條件，其中經(jīng)貿(mào)活動(dòng)月邀請(qǐng)來(lái)昌的海內(nèi)外客商超過(guò)1萬(wàn)人，成為歷屆經(jīng)貿(mào)月活動(dòng)中客商人數(shù)最多的一次。2005年9月舉辦的繩金塔廟會(huì)增加了“辣文化贛菜美食節(jié)”，延長(zhǎng)了時(shí)間，成交額達(dá)到3000萬(wàn)元左右，同比增長(zhǎng)30%。招商引資及商務(wù)展銷活動(dòng)的日益增加，前來(lái)洽商、會(huì)務(wù)的人士也將增多，在一定程度上必然會(huì)促進(jìn)**市消費(fèi)額增長(zhǎng)。（4）旅游人數(shù)的增多，拉動(dòng)了需求，為消費(fèi)額添磚加瓦。隨著**市“四最”品牌的打造，來(lái)**旅游的海內(nèi)外人士日益增加，必然會(huì)使**市消費(fèi)額增加。2005年1-8月，**市接待國(guó)內(nèi)外游客464.93萬(wàn)人次，比2004年同期增長(zhǎng)12%，其中接待海外旅游者人數(shù)達(dá)到4.35萬(wàn)人次，比2004年同期增長(zhǎng)34.2%。（5）城鄉(xiāng)居民收入增加，為**市消費(fèi)額增長(zhǎng)提供了有力的保證。城鎮(zhèn)居民因行政事業(yè)單位職工工資的上調(diào)，企業(yè)職工因經(jīng)濟(jì)效益提升而增加收入，2005年1-9月城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入達(dá)到7631元，與2004年同期相比增長(zhǎng)26.2%；農(nóng)民因家庭經(jīng)營(yíng)性收入大幅增加，使農(nóng)民上半年人均現(xiàn)金收入達(dá)到2217元，與2004年同期相比增長(zhǎng)30.6%。城鄉(xiāng)居民收入的較快增長(zhǎng)，為**市消費(fèi)額增長(zhǎng)提供了有力的保證。2、內(nèi)部因素（1）餐飲業(yè)消費(fèi)零售額增長(zhǎng)較快。隨著居民收入水平和餐飲業(yè)社會(huì)化程度的不斷提高，良好的就餐環(huán)境為頻繁的商務(wù)活動(dòng)和親朋好友聚會(huì)提供了便利，大型餐飲企業(yè)不斷提高質(zhì)量、擴(kuò)張網(wǎng)點(diǎn)，促進(jìn)了餐飲業(yè)的快速發(fā)展。2005年1-9月份餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額18.2億元，與2004年同期相比增長(zhǎng)15.5%。進(jìn)入3月份淡季后仍然保持較快增長(zhǎng)幅度，實(shí)現(xiàn)餐飲零售額1.22億元，與2004年同期相比增長(zhǎng)20.8%。特別是限額以上餐飲業(yè)更為火爆，1-9月增幅達(dá)到17.5%，如增幅較大的錦峰大酒店、凱萊大酒店、濱江賓館、江西賓館、桂花村大酒店、得隆酒店、新甲魚城等餐飲業(yè)零售額都增長(zhǎng)40%以上。（2）假日消費(fèi)、旅游旺季消費(fèi)場(chǎng)面火爆。時(shí)下，我國(guó)的傳統(tǒng)春節(jié)大團(tuán)圓吃年夜夜都流行在酒店進(jìn)行，不但可以省去許多親自動(dòng)手的繁瑣，也可以一家人坐下來(lái)好好談心，親情升溫。節(jié)假日的聚會(huì)選在酒店進(jìn)餐樂(lè)趣也融融。“十一”、“五一”是旅游旺季，旅游將拉動(dòng)整體的消費(fèi)水平。隨著國(guó)民收入的增加，旅游已是市民生活的一部分。（3）酒店行業(yè)興起蓬勃發(fā)展。**餐飲業(yè)開始走向全國(guó)，比如，**向塘土雞店已開了20多家分店；味道工場(chǎng)也在深圳開了4家分店；民間瓦罐煨湯館在北京開了兩家分店，**現(xiàn)有年銷售收入300萬(wàn)元以上的餐飲企業(yè)也有近400家。二、酒店行業(yè)市場(chǎng)增長(zhǎng)的負(fù)面因素儲(chǔ)蓄存款仍增長(zhǎng)較大，居民即期消費(fèi)阻力大。2005年，**市城鄉(xiāng)居民收入雖然增加較多，但居民消費(fèi)信心仍顯不足，儲(chǔ)蓄存款居高不下。2005年9月末，**市金融機(jī)構(gòu)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到636.94億元，比年初凈增78.53億元，比年初增長(zhǎng)14.1%。受諸多不可預(yù)期支出的影響，居民對(duì)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等預(yù)期支出存有戒心，同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，也成為居民購(gòu)買力大量分流的主要因素。社會(huì)保障體系的不完善，導(dǎo)致居民即期消費(fèi)阻力較大。（二）僧多粥少市場(chǎng)是個(gè)“無(wú)底洞”，大批興建者冒然加入，導(dǎo)致現(xiàn)在**出現(xiàn)了大批酒店倒下去，更多酒店又站起來(lái)的現(xiàn)象。除大型餐飲企業(yè)外，一般餐飲企業(yè)“壽命”只有2年－3年，甚至有當(dāng)月開當(dāng)月倒的事。在近3000家酒店中，只有30％左右真正利潤(rùn)不菲，大多數(shù)酒店處于保本、虧損和“崩盤”狀態(tài)。曾經(jīng)在**市民身邊響當(dāng)當(dāng)?shù)牟惋嫶笈贫紳u漸遠(yuǎn)去了——孺子路上的津魚頭打出清倉(cāng)甩賣、疊山路上的東來(lái)順沒(méi)了蹤跡、濱江路上的四川巴國(guó)布衣也“走”了……這些餐飲大牌固然有著各自經(jīng)營(yíng)的原因，但更重要的是市場(chǎng)容量——一個(gè)只有130萬(wàn)左右常住人口和50萬(wàn)左右流動(dòng)人口的中型城市，不可能讓近3000家酒店都不虧本。**的餐飲業(yè)從業(yè)者在被市場(chǎng)潑了冷水后，也開始冷靜。**市公布的2004年第一季度**餐飲業(yè)景氣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，四成的餐飲業(yè)主認(rèn)為**餐飲業(yè)不景氣，六成的餐飲業(yè)主認(rèn)為每天的營(yíng)業(yè)額在下降，八成的餐飲業(yè)主認(rèn)為利潤(rùn)在逐步下降。缺乏特色目前，很多酒店看中餐飲能賺錢，但卻沒(méi)有把心思放在研究菜式上，而是依樣畫葫蘆，模仿起競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的裝修風(fēng)格，或者說(shuō)是在裝修規(guī)模和豪華程度上互相攀比。你搞古典式，我也搞；你搞歐式，我也仿。當(dāng)這些能模仿的都模仿到后，看著都挺有特色，但是大家都有特色等于沒(méi)有特色。曾經(jīng)有一段時(shí)間，孺子路餐飲靠特色風(fēng)扉一時(shí)，吸引了不少消費(fèi)者從各方趕過(guò)來(lái)，而今特色不復(fù)存在，消費(fèi)者還樂(lè)意過(guò)來(lái)嗎？無(wú)獨(dú)有偶，也有酒家為特色而敗走**的。四川品牌餐飲巴國(guó)布衣”和“菜根香”可謂是“冰火兩重天”。當(dāng)時(shí)，“巴國(guó)布衣”進(jìn)入**時(shí)，購(gòu)買了四川方面的專利使用權(quán)，包括門店裝修在內(nèi)的整個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也嚴(yán)格參照四川的標(biāo)準(zhǔn)，包括公司高層和服務(wù)員都從四川引進(jìn)，原封不動(dòng)地將四川的“巴國(guó)布衣”搬進(jìn)**。由于成本高，加之原裝川味在**并沒(méi)有受到追捧，只有退出了。同是川菜的“菜根香”則不然，首先對(duì)川菜進(jìn)行贛化，在菜品上適應(yīng)**食客，其次在管理上用四川的優(yōu)秀管理理念和方法，生意一直不錯(cuò)。**咸亨酒店來(lái)自浙江紹興，按說(shuō)以浙江菜為特色，可他們實(shí)際上對(duì)菜品進(jìn)行改進(jìn)，如果來(lái)的江西本地客，他們則在菜肴原有的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)試驗(yàn)多加了一些辣味，如果來(lái)的江浙客人，則推出的肯定是原汁原味的紹興風(fēng)味。大酒店如此，一些在**“活”得不錯(cuò)的小餐館也是靠贛味特色起家的。**南湖邊有一家名為“湖邊人家”餐館營(yíng)業(yè)面積還不到100平方米。據(jù)了解，顧客大多是沖著湖邊人家的特色菜而來(lái)，并且湖邊人家保持隔一段時(shí)間就創(chuàng)造出新的特色菜推出，顧客常吃常新，就保持了餐館的持久興隆。**還有一家做餃子出名的，**人不是很喜歡吃面食，但這家魏氏特色餃子分店開了十幾家，魏氏冷凍餃子還進(jìn)了超市。而讓面食在**也同樣受歡迎的秘訣就是在餃子的餡料選擇上充分考慮了**人的口味。競(jìng)爭(zhēng)乏術(shù)提起某些酒店一座難求時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，這些酒店正是憑借著規(guī)模和摸準(zhǔn)了消費(fèi)對(duì)象的需求，才如此“跑火”，但不能代表整個(gè)餐飲業(yè)。就是這些企業(yè)，也不是高枕無(wú)憂，而是在“浴血奮戰(zhàn)”——降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。與“一座難求”相伴而生的市場(chǎng)現(xiàn)狀是，“吃100送50”、“一只蝦一元錢”……

這樣下去，“價(jià)格戰(zhàn)早晚會(huì)害了**餐飲業(yè)?！辈豢煞裾J(rèn)，餐飲企業(yè)以高檔裝修和服務(wù)實(shí)施中低價(jià)位，其實(shí)是在投資周期問(wèn)題上的觀念轉(zhuǎn)變，投資回報(bào)的周期可能會(huì)長(zhǎng)一點(diǎn)，但投資者的心理更偏向求穩(wěn)，因?yàn)榛仡^客會(huì)越來(lái)越多。這是一個(gè)積累，是一個(gè)要用錢去扛的過(guò)程，并不是每家酒店都能做到，有不少酒店便以犧牲服務(wù)質(zhì)量和餐菜質(zhì)量為代價(jià)，在價(jià)格戰(zhàn)中被步步緊逼，開始“馱不住”的店只好關(guān)門歇業(yè)了?？上驳氖?，**已有餐飲企業(yè)意識(shí)到單純的價(jià)格戰(zhàn)并不能讓企業(yè)立于不敗之地，例如**和平大酒店就將大廳全部改成了包廂，客人容量稍微少了些，由于改善了就餐環(huán)境，并沒(méi)有隨行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)而降價(jià)。在北京，有一家店也是顧客盈門，但他們沒(méi)有讓顧客白等，而是推出一項(xiàng)政策：根據(jù)顧客等待的時(shí)間來(lái)決定折扣率，如等了超過(guò)15分鐘則享受8折優(yōu)惠，超過(guò)30分鐘則享受5折優(yōu)惠，結(jié)果名聲大噪。三、**市酒店需求狀況**市概況**是江西省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心位于江西北部，長(zhǎng)江南岸，贛江下游，濱臨鄱陽(yáng)湖，東南地勢(shì)平坦，西北丘陵起伏，全市境內(nèi)江河縱橫，湖泊星羅棋布。土地總面積7402.36平方公里，全市總?cè)丝诩s416萬(wàn)。

工業(yè)門類齊全，形成了機(jī)電、輕紡、化工、醫(yī)藥等30多個(gè)行業(yè)、150多個(gè)種類的現(xiàn)代工業(yè)體系，擁有洪都航空集團(tuán)、江鈴汽車集團(tuán)、江西紙業(yè)集團(tuán)等一批骨干企業(yè)和江西五十鈴汽車、全順汽車、齊洛瓦冰柜、草珊瑚牙膏、洪都摩托等一批產(chǎn)品，特別是國(guó)家級(jí)的**高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和**昌北開放開發(fā)區(qū)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，成為**經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。

對(duì)外開放不斷壙大，同世界各地的交往與合作日益密切，先后與日本高松市、日本青森縣東北町、墨西哥托盧卡市、芬蘭瓦·托市結(jié)為友好城市，同日本、韓國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、意大利及東南亞等60多個(gè)國(guó)家和地區(qū)開展經(jīng)貿(mào)合作。1992年，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)**市為內(nèi)陸重點(diǎn)開放城市，享受同沿海特區(qū)同等的優(yōu)惠政策，國(guó)內(nèi)外、省內(nèi)外經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)全面拓展，形成多元化、多層次、全方位的開放格局。市政府及時(shí)制定了招商引資優(yōu)惠政策，切實(shí)保障外商、外資企業(yè)的一切合法權(quán)益，截止1998年底，共有外商"三資"企業(yè)1342家，合同外資金額11.5億美元，實(shí)際利用外資7.3億美元。2、**特色飲食**菜是贛菜菜系的主要組成部份，為江西的三大地方菜之一，歷史悠久，在中國(guó)菜肴中有一定地位。它用料廣泛，主料突出，刀工精細(xì)，分色配菜。制法上以燒、燜、燉、蒸見長(zhǎng)，注重維持原汁原味，在質(zhì)地上講究辣、爛、脆、嫩。酒店建設(shè)截止2005年11月，**市共有40家星級(jí)飯店，國(guó)有和集體性質(zhì)的飯店24家，民營(yíng)、獨(dú)資、股份等性質(zhì)的飯店16家；其中五星2家，四星6家，三星二十家，二星12家，客房數(shù)5600余間；社會(huì)旅館700余家，床位4萬(wàn)余個(gè)。

據(jù)調(diào)查，目前**已開業(yè)待評(píng)、在建、擬建的四星級(jí)（含）以上飯店10余家，預(yù)計(jì)明年四星級(jí)（含）以上飯店將達(dá)到20余家，**市星級(jí)飯店的結(jié)構(gòu)將呈倒金字塔形。由于星級(jí)飯店和社會(huì)旅館業(yè)的迅猛發(fā)展，導(dǎo)致星級(jí)飯店的住宿率呈下降趨勢(shì)，平均房?jī)r(jià)與去年同比下降10元左右。這表明，**市的酒店行業(yè)仍處于“百花爭(zhēng)鳴”的階段，你方唱罷我方登場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)性很強(qiáng)。行業(yè)狀態(tài)仍在處于發(fā)展期，但值得看好的是，市民消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)和外商在昌大量投資的進(jìn)駐，個(gè)人的消費(fèi)觀念和商貿(mào)活動(dòng)將是拉動(dòng)酒店消費(fèi)的又一重要力量。**經(jīng)濟(jì)在前進(jìn)，酒店供、客戶需都在大發(fā)展。酒店消費(fèi)情況和開業(yè)情況2004年餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)18.95億元，增長(zhǎng)24.2%；2005年餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)27.49億元，增長(zhǎng)16.3%。2005年**市餐飲業(yè)發(fā)展迅速，新店不斷開業(yè)，使**市的餐飲業(yè)一路高歌，自今年初到十月止新開業(yè)的餐飲企業(yè)有：湖景實(shí)業(yè)公司、飯是鋼大酒店、獅子樓、錦江皇冠大酒店、萬(wàn)家燈火（象北店、昌北店）、民間食府、一覺燒菜、千百味、喜洋洋、滋味山鹿舞、一味領(lǐng)先、瑞月賓館、玉河大酒店、食尚煮逸、贛人廚房、新**大酒店、鳳祥春大酒店、泉水灣大酒店等27家。2006年1-2月份，住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)5.95億元，增長(zhǎng)16.0%，其中星級(jí)（限額以上）住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)2.76億元，增長(zhǎng)19.2%；其他行業(yè)實(shí)現(xiàn)0.11億元，增長(zhǎng)11.1%。2006年餐飲業(yè)銷售較旺。今年1-2月正值我國(guó)的新春佳節(jié)，過(guò)年期間在餐館宴請(qǐng)親朋好友的宴席絡(luò)繹不絕。與去年同期相比，新開業(yè)的餐飲企業(yè)有：萬(wàn)家燈火（昌北店），圣廷宮大酒店，吃名堂餐飲，錦江皇冠酒店，皇廷大酒店，皇朝麗都酒樓，贛彩軒餐飲，華悅國(guó)際大酒店，都市行為空間，千百味大酒樓，民間食府，天地吉祥，南江大飯店，和悅春天美食館，喜之洋酒店，東方酒樓，贛味001，湖景實(shí)業(yè)，飯是鋼大酒店（青山湖店），都市陽(yáng)光實(shí)業(yè)，晶帝商務(wù)大酒店，鹿鼎大酒店，好味來(lái)餐飲等近30家。酒店行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀?餐飲行業(yè)形成**菜系，適合口味是主流目前，江西菜系無(wú)贛幫。而我國(guó)八大菜系是個(gè)歷史概念，是八個(gè)地域的在飲食方面長(zhǎng)期積累形成的、具有鮮明的地方特色和獨(dú)到風(fēng)格、又能適應(yīng)其他地域群眾飲食要求的烹調(diào)體系。它們的飲食產(chǎn)品與烹調(diào)方法受到普遍認(rèn)同和贊譽(yù)，而且歷久不衰。如以麻辣著稱全國(guó)的川菜，以甘鮮清淡名動(dòng)海內(nèi)的淮揚(yáng)菜，以味道厚重、色澤濃重而聞名的遼菜等等。各個(gè)菜系的完成又受到這個(gè)地域歷史、地理、物產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、飲食傳統(tǒng)和習(xí)俗等各方面的影響。只要我們審視一番八大菜系所屬地域，就會(huì)明白，這些地區(qū)在中國(guó)歷史上都是歷史悠久，文化發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)繁榮，交通便利，物產(chǎn)豐饒，飲食習(xí)俗各具特點(diǎn)的地區(qū)。江西從來(lái)就不是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，也非重要的交通樞紐，地理位置又使江西民俗文化易受周邊吳越、湘皖、荊楚文化影響而未形成個(gè)性鮮明，地域特點(diǎn)突出的“贛文化”，江西飲食也就很難形成自己的“贛菜”體系。盡管菜系無(wú)贛幫，但**菜卻有自己的口味：味道偏重辣，絕不油膩，大體上遵循傳統(tǒng)飲食習(xí)慣“咸魚淡肉，吃了不足”，同時(shí)份量足、色澤靚，頗有“價(jià)廉物美”之譽(yù)。新雅酒家的“新雅四寶”——“清湯札素”、“麻醬粉皮”、“銀芽雞絲”、“鹽水鴨肫”等都是來(lái)者必吃、名動(dòng)遐邇的佳肴。點(diǎn)心中的湯包、千層餅更是譽(yù)滿全市。瀛賓樓的“青魚頭尾”、“走油肉”（即回鍋肉）、“和三絲”是有名的席上珍品，為什么這些菜未能發(fā)展成“贛菜”？除了上述原因之外，**長(zhǎng)期處于低消費(fèi)區(qū)，飲食消費(fèi)屬于“充機(jī)果腹”型，也阻滯了贛菜的形成。但這并不阻礙**菜肴形成自己的傳統(tǒng)，甚至在某個(gè)時(shí)候形成自己的烹調(diào)體系“**菜”。現(xiàn)在看來(lái)，這種發(fā)展似乎已現(xiàn)端倪，因?yàn)槌霈F(xiàn)了一批名菜，“魚頭陳”的干燒魚頭；“民間飯莊”的老鴨肚片湯、毛血旺；“咸亨”的梅菜燒肉；“潔惠”的炒魚腸；“萬(wàn)花樓”的羊肉火鍋；“綠茵閣”的牛排、呂宋湯；“家常飯”的燒豬頭等等。這些菜肴除了西餐，基本上都是從**家常發(fā)展起來(lái)的，具有鮮明的**地方特色。

以人為本的觀念淡薄凡有包房的酒店，大堂座位無(wú)一不擁擠不堪，兩張餐臺(tái)之間距離狹窄得側(cè)身也難通過(guò)。用“比肩接踵”形容絕不為過(guò)。經(jīng)營(yíng)者只想到多設(shè)座位可以降低成本，卻很少考慮顧客的舒適需求。尤為可慮的是一旦發(fā)生意外事件，勢(shì)必因擁塞無(wú)路可逃而產(chǎn)生顧客傷亡。這種教訓(xùn)雖不少，但酒店經(jīng)營(yíng)者似乎并不在意。

用料不足物不當(dāng)值用料是保證菜肴質(zhì)量的基本因素，這里說(shuō)的“用料不足”包含兩方面，一是選料是否精，二是用料是否足，尤其是主料份量是否足。我們發(fā)現(xiàn)用料不精且份量不足，是**飲食業(yè)存在的一個(gè)較普遍的問(wèn)題。雜素本應(yīng)為主料海參、肉丸、腰片、雞塊、香菇、肝片、粉絲或芽白燴成。但**現(xiàn)有的雜素僅是炸肉皮、鵪鶉蛋、肉丸和粉絲結(jié)，即便如此，本來(lái)只作配料的粉絲反而成了主料，作為主料的肉丸只是點(diǎn)綴其間，代替海參的炸肉皮倒是不少，這哪里是雜素，整個(gè)一盤“雜貨”。再看價(jià)格不菲的“北京烤鴨”，選用的鴨與北京鴨毫不相干，用的基本上都是本地麻鴨，皮下幾乎沒(méi)有脂肪層，口感干澀。同時(shí)每客“烤鴨”份量之少，僅可遮盤底，較之于北京的由服務(wù)生將整鴨送來(lái)，當(dāng)面開片，鴨架燴湯，簡(jiǎn)直別于天壤。再看被叫得震天價(jià)響的“燉土雞”，有多少是真正的“土雞”？只要嘗一口，就吃得出是混合飼料喂養(yǎng)的冒牌貨。用料問(wèn)題說(shuō)到底是個(gè)“誠(chéng)信”問(wèn)題，物不當(dāng)值，誠(chéng)信，“人而無(wú)信，不知其可也”，靠偷工減料來(lái)牟取暴利，傷害了顧客，也必然傷害了自己，這樣的酒家、飯店，關(guān)門大吉是遲早的事。

飲食文化水平將有待提高現(xiàn)在，“飲食文化”是個(gè)很時(shí)尚的詞，這是一種進(jìn)步，表明我們社會(huì)文明程度在不斷提高，這也正是**飲食業(yè)界大打“飲食文化”的宣傳中，并沒(méi)有搞清楚究竟什么是“飲食文化”，說(shuō)來(lái)講去總是這個(gè)菜肥而不膩，那湯鮮甘可口。其實(shí)菜肴只是飲食文化中的一部分。我們所說(shuō)的飲食文化，應(yīng)該是飲品食品的歷史淵源，風(fēng)格特點(diǎn)原料和產(chǎn)品的生產(chǎn)制作過(guò)程，及其在人們生活中所生的影響和所表現(xiàn)出來(lái)的人文意義。就飲食業(yè)而言，還包括商業(yè)文化中的經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信、品牌、場(chǎng)所、環(huán)境等諸方面所表現(xiàn)出來(lái)企業(yè)精神。從這個(gè)意義上來(lái)觀察**的餐飲食業(yè)，有許多方面有待提高。

環(huán)境改善大有必要迷信現(xiàn)象普遍存在。**飲食業(yè)界稍稍有點(diǎn)模樣的餐廳、酒店、飯店，只要是私營(yíng)的，無(wú)一不在最搶眼的地方供奉財(cái)神。我們無(wú)意指責(zé)經(jīng)營(yíng)者的信仰，但是這些神像置于顧客活動(dòng)的場(chǎng)所，就很值得考慮，一方面影響顧客情緒，本來(lái)想圖個(gè)自在，尋個(gè)快活，結(jié)果卻被安排在“菩薩”監(jiān)視下進(jìn)餐，實(shí)在大煞風(fēng)景，大倒胃口，要知道廟里僧人用齋的齋堂里，并不安置神像。另一方面也顯出文化品位的低下，把賺錢的期望寄托于“菩薩”，至少是一種思想蒙昧的表現(xiàn)。

制作粗放鮮有特色不知道是顧客粗糙的飲食習(xí)慣造成了飲食產(chǎn)品制作的粗放，還是這種粗放制造了飲食習(xí)慣的粗糙，**酒店、餐廳普通存在制作比較粗放的問(wèn)題。許多上湯菜應(yīng)該用高湯才能出汁出味，但真正用高湯的不多，相當(dāng)一部分用的是味精加水，結(jié)果只有味精吊出來(lái)的“鮮”而無(wú)菜肴本身具有的“味”；本應(yīng)文火細(xì)烹的菜，現(xiàn)在用的是高壓鍋成批生產(chǎn)，做出來(lái)的菜冒著罐頭食品的氣息，菜雖酥爛味道卻相差甚遠(yuǎn)，因?yàn)椴肆现兴南?、鮮、甘、綿都沒(méi)有充分分解、釋放。中國(guó)飲食素有“食不厭精，燴不厭細(xì)”的傳統(tǒng)，飲食業(yè)應(yīng)該是弘揚(yáng)這種傳統(tǒng)的主力軍。**飲食業(yè)十分繁榮，發(fā)展既快，前景也好，人們可以期望不久的將來(lái)，在中國(guó)美食食譜中，會(huì)出現(xiàn)令人口角生津、頰齒留香的“**菜”。酒店可行性分析如下：目前在迎賓北大道開一個(gè)**大酒店，在時(shí)下酒店行業(yè)消費(fèi)數(shù)據(jù)增長(zhǎng)過(guò)程中，前面提到的內(nèi)部因素和外部因素起了不可忽略的重要作用。**大酒店順應(yīng)行業(yè)而生，紅火勢(shì)在必得。而目前酒店的不利因素，針對(duì)**大酒店來(lái)說(shuō)，相對(duì)可以避免或者說(shuō)消除負(fù)面因素。從地段來(lái)看，**大酒店地處昌南新城，**市主干道迎賓北大道，其附近是發(fā)展中的企業(yè)，就來(lái)住的客源和企業(yè)來(lái)說(shuō)，不存在消費(fèi)金額過(guò)高的疑慮；從行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)說(shuō)，桂花村與本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式相似、距離相近，但附近也只存在這一家的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。如果我們經(jīng)營(yíng)得當(dāng)、立意新穎、服務(wù)水準(zhǔn)更專業(yè)化，勢(shì)必將搶占市場(chǎng)；從經(jīng)營(yíng)特色來(lái)考慮，立足**本土風(fēng)味，輔之以粵菜。把本土風(fēng)味做好，把自己的經(jīng)營(yíng)特色做強(qiáng)，自然而然，口味也吸引人；從行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)深思，現(xiàn)在的酒店餐飲大多都“吃一百送XX”、“買一送一”、“入住就送長(zhǎng)途話費(fèi)”、購(gòu)物券等多種優(yōu)惠方式，同比之下，酒店的利潤(rùn)空間縮小了，精明的店主又從減少菜式分量等多種方式來(lái)贏回差價(jià)。你打折，別人也要跟著降價(jià)，硬著頭皮血拼到最后也只能關(guān)門。目前在這個(gè)地段，只有桂花村和**大酒店互為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。我項(xiàng)目將采用前瞻性、預(yù)測(cè)性的眼光，在經(jīng)營(yíng)中盡量避免這種方式。第三部分***大酒店項(xiàng)目目概況時(shí)代背景**大酒店，緊跟跟著時(shí)下的旅游游發(fā)展戰(zhàn)略，以現(xiàn)有設(shè)施為大大本營(yíng)，輻射全地區(qū)區(qū)，并結(jié)合項(xiàng)目的具體條條件和自然風(fēng)風(fēng)景、人文等自然然資源正在有有序地拓展開開發(fā)著。二、調(diào)研情況1、研究目的項(xiàng)目可行性研究是是項(xiàng)目立項(xiàng)的的依據(jù)，也是是項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)運(yùn)營(yíng)成功的基基礎(chǔ)，通過(guò)系系統(tǒng)的研究，可可依據(jù)**酒店市場(chǎng)場(chǎng)的特征決定定市場(chǎng)定位，可可依據(jù)技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，了了解項(xiàng)目運(yùn)行行的投資收益益及回收期，尤尤其是測(cè)算項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際的開開發(fā)成本，以以作為后期市市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃劃決策的主要要依據(jù)。事實(shí)實(shí)上，可行性性研究已形成成清晰的目的的，本項(xiàng)研究究亦不例外，目目的在于對(duì)***大酒店投投資開發(fā)提供供可行性決策策依據(jù)。2、研究人員可行性研究涉及到到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)濟(jì)兩個(gè)層面，尤尤其是對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和和成本測(cè)算十十分專業(yè)，因因此，要求研研究人員具有扎實(shí)的專業(yè)知知識(shí)和工作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。為了達(dá)達(dá)到初步投資資可行性研究究的既定目標(biāo)標(biāo)，**專門成立立由市場(chǎng)研究究人員、營(yíng)銷銷策劃人員、財(cái)財(cái)務(wù)分析人員員等組成的顧顧問(wèn)小組，通通過(guò)搜集大量量相關(guān)的市場(chǎng)場(chǎng)資料及酒店店開發(fā)運(yùn)營(yíng)資資料，結(jié)合***大酒店的的自身特點(diǎn)，咨咨詢了酒店估估價(jià)人員、工工程技術(shù)人員員、酒店規(guī)劃劃研究人員等等相關(guān)人士，對(duì)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的的可行性進(jìn)行行了系統(tǒng)和深深入的探討，并并對(duì)項(xiàng)目的開開發(fā)運(yùn)營(yíng)策劃劃進(jìn)行初步探探討。3、研究?jī)?nèi)容開發(fā)經(jīng)營(yíng)酒店項(xiàng)目目所涉及內(nèi)容容十分廣泛，因因此，本項(xiàng)研研究的內(nèi)容亦亦較為復(fù)雜，總總體上來(lái)看，我我們依據(jù)預(yù)期期收益和成本本兩條主線，將將內(nèi)容分為五五大部分，即即研究原則，市市場(chǎng)研究，項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)估，投投資分析和基基本結(jié)論，個(gè)個(gè)中涉及的主主要分支內(nèi)容容包括：a、全面收集項(xiàng)目周周邊的大量市市場(chǎng)資料，籍籍此分析各種種對(duì)項(xiàng)目前景景有決定性影影響的市場(chǎng)因因素；b、從酒店運(yùn)運(yùn)營(yíng)的角度對(duì)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行行評(píng)價(jià)；c、運(yùn)用酒店店設(shè)施評(píng)估的的方法，測(cè)定定項(xiàng)目各類設(shè)設(shè)施價(jià)格；d、從實(shí)際運(yùn)營(yíng)的角角度計(jì)算分析析項(xiàng)目投資成成本及預(yù)計(jì)投投資進(jìn)度e、結(jié)合實(shí)際際情況對(duì)項(xiàng)目目的投資進(jìn)行行財(cái)務(wù)分析，計(jì)計(jì)算項(xiàng)目的可可能收益，分分析影響收益益的重要因素素；f、按投資開開發(fā)的進(jìn)度安安排資金籌措措與運(yùn)用計(jì)劃劃；g、綜合各類分析，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)可行性作出出判斷；4、研究方法為達(dá)成研究目的，我我們?cè)谘芯糠椒椒ㄟx擇上依依據(jù)“針對(duì)問(wèn)題，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單明晰，切切實(shí)可行”的原則選擇擇了三種主要要方法：一是抽樣調(diào)查和典典型調(diào)查。主主要針對(duì)需求求，在**市縣內(nèi)以以郵電局、供供電局、工商商銀行等單位位為抽樣框，采采用分級(jí)多層層原則訪問(wèn)多多人，并在此此基礎(chǔ)上填寫寫市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)問(wèn)卷，同時(shí)對(duì)對(duì)附近和相仿仿的酒店進(jìn)行行個(gè)案調(diào)查。二二是專門研討討會(huì)。邀請(qǐng)營(yíng)營(yíng)銷、估價(jià)、裝裝修、預(yù)算等等各方面專家家就一些典型型問(wèn)題展開討討論。三是計(jì)計(jì)算機(jī)模擬運(yùn)運(yùn)算。對(duì)影響響本項(xiàng)目開發(fā)發(fā)的主要因素素進(jìn)行變量互互換對(duì)比。三、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目概況發(fā)展商：江西**電電業(yè)發(fā)展有限限公司用地性性質(zhì)：酒店項(xiàng)項(xiàng)目名稱：***大酒店（暫暫定）用地位位置：迎賓北北大道1138號(hào)項(xiàng)目總占地面積：：57.9畝項(xiàng)目建筑面積：6800平方米用地現(xiàn)狀：已開發(fā)發(fā)40%一棟五層辦公樓建筑面積41100m22一棟三層樓樓房和一棟二二層別墅共22700.992m2，其中三層層樓房為1874..62，別墅9166.3m2。在江西**電業(yè)發(fā)發(fā)展有限公司司占地57.9畝的自有土土地上，建設(shè)設(shè)一個(gè)以餐飲飲為主、以住住宿為輔的大大酒店。本大大酒店將以全部招商商的形式對(duì)外外出租?！?*大酒店”是由由江西省***電業(yè)發(fā)展有有限公司名下下興建的項(xiàng)目目，位于***市主干道迎迎賓北大道1138號(hào)，地屬昌昌南新城。對(duì)對(duì)面是信息學(xué)學(xué)院；北接江江西電力技工工學(xué)院、八大大山人紀(jì)念館館、武警醫(yī)院院；南連昌南南客運(yùn)站、桂桂花村、小蘭蘭工業(yè)園。通通往市廣場(chǎng)不不到十公里，交交通十分便利利，項(xiàng)目所處處位置是外地地連接**市的樞紐紐主通道，是是**市近年城城市開發(fā)建設(shè)設(shè)、吸引外商商投資的重點(diǎn)點(diǎn)地區(qū)。***大酒店不但但擁有優(yōu)美的的自然環(huán)境，且且配套設(shè)施文文化資源、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、教育、金金融、科技氛氛圍良好。**大酒店初步計(jì)計(jì)劃向市場(chǎng)招招商，目前大大酒店現(xiàn)有的的建筑物將重重新裝修，總總體規(guī)劃將體體現(xiàn)“賓至如歸、溫溫馨舒適”概念，著眼眼長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，以以人為本，以以客為尊，充充分利用現(xiàn)有有的生態(tài)環(huán)境境資源，提供供高品質(zhì)的生生活服務(wù)配套套設(shè)施，面向向客戶群主要要是會(huì)議團(tuán)隊(duì)隊(duì)、商人、旅旅游團(tuán)隊(duì)或旅旅游者。2、總體布局**大酒店總占地地面積約60畝。靠近馬馬路、進(jìn)門的的那棟五層的的建筑樓，建建筑面積約44100平方米，初步步規(guī)劃為***大酒店的餐餐飲項(xiàng)目，設(shè)設(shè)一個(gè)“**大酒店”的形象入口口。從門口進(jìn)進(jìn)入后，餐飲飲建筑后面那那棟是標(biāo)準(zhǔn)客客房建筑，建建筑面積約11874平方米，目前前標(biāo)準(zhǔn)客房共共有33間。標(biāo)準(zhǔn)客客房建筑前有有一個(gè)湖景和和游泳池，再再前面就是貴貴賓房，建筑筑面積約9116平方米。綠樹成蔭、池塘水水清為景觀的的客房，不僅僅環(huán)境優(yōu)美，還還體現(xiàn)“賓至如歸、溫溫馨舒適”概念。目前前現(xiàn)有地塊原原有的植物和和花草將基本本保留，湖和和游泳池沿岸岸將造部分景景點(diǎn)作為賓客客休閑、賞景景。3、交通組織門口的的迎賓北大道道為**市連接從從市、縣內(nèi)外外的交通樞紐紐，車流量大大，另20、203、218、239等多路公交交線路直接途經(jīng)大酒店店門口。4、建筑功能項(xiàng)目地址上原有規(guī)規(guī)劃三棟建筑筑物?？拷返奈鍖咏ńㄖ镏匦卵b裝修后作為以以經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)業(yè)為主的酒店店。另兩棟靠靠塘的建筑物物為客房和貴貴賓房。一期期投建國(guó)際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)一一座、停車場(chǎng)場(chǎng)一個(gè)（容納納35部車）。***大酒店最多多可容納200人就餐和住住宿。5、建筑造型對(duì)現(xiàn)在在建筑進(jìn)行豪豪華裝修。***大酒店全全部采用智能能化系統(tǒng)，采采用整體形象象入口及紅線線外綠化，配配置電子商務(wù)、通訊、有線電電視管道等現(xiàn)現(xiàn)代化配套。6、消防及分區(qū)**大酒店中餐廳廳和客房通道道都應(yīng)該按照照其不同的規(guī)規(guī)格設(shè)置消防防系統(tǒng)和安全全通道。***大酒店除主主要通道外，另另設(shè)安全通道道。酒店內(nèi)應(yīng)應(yīng)該明確分區(qū)區(qū)域：餐飲區(qū)區(qū)、客房區(qū)、休休閑區(qū)及娛樂(lè)樂(lè)區(qū)等。第四部分***大酒店評(píng)評(píng)估項(xiàng)目開發(fā)環(huán)境分析析1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增增長(zhǎng)和第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)發(fā)展，為休閑閑業(yè)的發(fā)展提提供了豐厚的的土壤。黨的的十六大確立立了全國(guó)的區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展展格局：長(zhǎng)三三角經(jīng)濟(jì)圈、珠珠三角經(jīng)濟(jì)圈圈、東北經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈、環(huán)渤海海經(jīng)濟(jì)圈、中中部經(jīng)濟(jì)圈。中中部經(jīng)濟(jì)圈在在我國(guó)十一五五規(guī)劃中占有有非常重要的的地位，將成成為十一五規(guī)規(guī)劃中我國(guó)重重點(diǎn)發(fā)展的經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)域。隨隨著社會(huì)分工工的不斷深入入和第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的蓬勃發(fā)展展，休閑業(yè)已已經(jīng)成為了我我國(guó)產(chǎn)業(yè)大軍軍中的一股重重要力量。2、微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境**第三產(chǎn)業(yè)的高高速發(fā)展帶動(dòng)動(dòng)了**休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展。***GDP首次過(guò)千億億，**市人均GDPP已由19799年的511元上升升到20044年的172338元（即20883美元）。**宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的客觀現(xiàn)實(shí)實(shí)條件為休閑閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展創(chuàng)造了好的的條件。一方方面雙休日的的普及使得人人們有基本的的休閑時(shí)間；；另一方面黃黃金周的流行行使得人們對(duì)對(duì)休閑有了基基本的觀念。3、項(xiàng)目SWOT分分析S優(yōu)勢(shì)分析1）本項(xiàng)目開發(fā)商有有部分老客戶戶群，相對(duì)其其他新開酒店店或本路段竟竟品“桂花村大酒酒店”來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)項(xiàng)目在客源上上形成了一種種無(wú)形的優(yōu)勢(shì)勢(shì)2）項(xiàng)目處于地理位位置距離市中中心只有15分鐘車程，且且迎賓大道是是連接市區(qū)和和外部的交通通樞紐，交通通的便利極大大的輻射了本本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)效應(yīng)3）本項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)大大眾化的定位位，以“賓至如歸、溫溫馨舒適”為顧客量身身而建項(xiàng)目，將將避開大多數(shù)數(shù)酒店高檔化化的定位，有有差異性的營(yíng)營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)4）本項(xiàng)目為新開酒酒店，雖是在在原有基礎(chǔ)上上改造，但仍仍然以全新的的面貌入市；；并且項(xiàng)目本本身附帶一個(gè)個(gè)大型的休閑閑花園，這些些都給項(xiàng)目增增添了部分競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)分析1）項(xiàng)目周邊地區(qū)商商業(yè)氛圍不成成熟，人氣較較差；2）迎賓大道雖是政政府重點(diǎn)規(guī)劃劃的城市交通通要道，但靠靠近本項(xiàng)目的的道路兩旁綠綠化、環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生不理想，容容易在人們心心目中形成還還是“郊區(qū)”的印象，不不利于本項(xiàng)目目的商業(yè)輻射射；3）若打造成類似于于桂花村大酒酒店，則本項(xiàng)項(xiàng)目面臨著樹樹立新品牌、廣廣泛深入人心心的重大已任任；產(chǎn)品單一一化（住宿、餐餐飲）也是我我們應(yīng)考慮的的問(wèn)題；O機(jī)會(huì)分析本項(xiàng)目地處昌南商商圈，昌南商商圈的不斷發(fā)發(fā)展和繁榮有有利于本項(xiàng)目目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展**第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展速度驚人人，給餐飲業(yè)業(yè)和住宿業(yè)為為主的服務(wù)業(yè)業(yè)大幅度發(fā)展展奠定了堅(jiān)實(shí)實(shí)的土壤項(xiàng)目地處昌南商圈圈迎賓北大道道。昌南是***著名的商商圈之一，制制造業(yè)、工業(yè)業(yè)都很發(fā)達(dá)，許許多本土企業(yè)業(yè)選擇昌南這這塊土地上蓬蓬勃發(fā)展，更更吸引了外商商來(lái)投資建業(yè)業(yè)。按照產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的一般般規(guī)律，制造造業(yè)、工業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)的輻射區(qū)區(qū)域其配套設(shè)設(shè)施服務(wù)業(yè)的的需求將有大大幅度的發(fā)展展。本項(xiàng)目建建設(shè)以后，會(huì)會(huì)吸引周邊的的產(chǎn)業(yè)主和高高級(jí)管理人員員前來(lái)就近消消費(fèi)，其中不不外乎大公司司、大企業(yè)的的員工活動(dòng)。**最大的水果批批發(fā)市場(chǎng)規(guī)劃劃在本項(xiàng)目附附近，給本項(xiàng)項(xiàng)目帶來(lái)非常常大的商機(jī)，為為本項(xiàng)目一炮炮走紅提供了了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)。T風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目運(yùn)作以來(lái)，有有可能引來(lái)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的跟跟風(fēng)、模仿，**市迎賓大道周邊有可能興起一股大酒店的建設(shè)高潮，產(chǎn)品同質(zhì)化將大量出現(xiàn)；昌南商圈雖前景誘誘人，但目前前來(lái)說(shuō)商圈還還是剛興起，缺缺乏商圈所必必須具備的人人氣、旺氣，昌昌南商圈的成成熟還需要時(shí)時(shí)間。雖然說(shuō)說(shuō)一個(gè)成熟的的商圈必須具具備一個(gè)成熟熟、穩(wěn)定的發(fā)發(fā)展過(guò)程，但但昌南商圈的的“慢熱”還是會(huì)對(duì)本本項(xiàng)目有一定定的影響；本項(xiàng)目鄰近桂花村村大酒店，而而桂花村離***大酒店乘乘公交僅三站站、驅(qū)車最多多五分鐘就可可到達(dá)。且在在業(yè)態(tài)上較為為接近，有可可能會(huì)出現(xiàn)惡惡性競(jìng)爭(zhēng)。二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手情況本項(xiàng)目的最主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是距距離本項(xiàng)目位位置不遠(yuǎn)的桂桂花村大酒店店，其業(yè)態(tài)和和經(jīng)營(yíng)模式很很接近，而周周邊并無(wú)其他他的大酒店，所所以桂花村大大酒店將是本本項(xiàng)目最大的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

桂花村大酒店簡(jiǎn)介介桂花村大酒店是以以餐飲、住宿宿、會(huì)議、休休閑為一體的的三星極高檔檔商務(wù)型大酒酒店，酒店位位于**市迎賓大大道1089號(hào)，臨接南南高公路。

餐飲部分營(yíng)業(yè)面積500多多平方米，能能同時(shí)容納500多人就餐。一一、二樓為大大廳，三、四四樓為包房。包包房共23個(gè)。菜系包包括贛菜、粵粵菜、上海菜菜。

客房部分擁有客房53套，房房間的類型包包括單人間、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)間、普通通套間、總統(tǒng)統(tǒng)套房。每間間客房均配有有現(xiàn)代化設(shè)施施，獨(dú)立中央央空調(diào)，國(guó)際際直撥電話，遙遙控彩色電視視，迷您小冰冰箱等客房?jī)r(jià)目表如下：：房間類型價(jià)格單人間188元普通房98元標(biāo)準(zhǔn)間（一部）188元標(biāo)準(zhǔn)間（二部）158元套房388元總統(tǒng)套房1588元鐘點(diǎn)房60元/2小時(shí)80元/3小時(shí)

康樂(lè)部分康樂(lè)部分包括桑拿拿、美容美發(fā)發(fā)、沙壺球。美美容美發(fā)還有有面部護(hù)理、SPA水療這兩個(gè)個(gè)服務(wù)。

會(huì)議部分會(huì)議室分為小型會(huì)會(huì)議室和大型型會(huì)議室，可可以容納近300人，擁有功功能齊全的會(huì)會(huì)議設(shè)施和先先進(jìn)的音響視視聽設(shè)備，并并設(shè)有舒適貴貴賓休息室。

商務(wù)中心商務(wù)中心內(nèi)設(shè)商務(wù)務(wù)洽談室和獨(dú)獨(dú)立電話間，為為入住客戶提提供打字、復(fù)復(fù)印、郵遞、收收入傳真、寬寬帶上網(wǎng)、電電腦出租、票票務(wù)訂購(gòu)等各各種專業(yè)服務(wù)務(wù)。項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目規(guī)劃布局整個(gè)項(xiàng)目分為兩個(gè)個(gè)部分。第一一個(gè)部分是靠靠近迎賓大道道的五層辦公公樓，第二個(gè)個(gè)部分是由一一棟三層樓房房（現(xiàn)在的培培訓(xùn)中心）和和一棟二層別別墅組成?！谝徊糠指慕ń?、重新裝修修迎賓大道的的五層辦公樓樓，改建成為為能夠容納一一次性300人就餐的大大型酒店，其其中營(yíng)業(yè)部分分為3層，一樓以以大眾型飲食食為主，主要要針對(duì)普通消消費(fèi)者；二樓樓以商務(wù)辦公公飲食為主，此此類飲食主要要客戶群為大大型商務(wù)聚餐餐、生日聚會(huì)會(huì)等；三樓以以包廂為主；；四、五樓則則以辦公用房房和職工宿舍舍為主。為了了酒店的需要要，在五層辦辦公樓必須建建造酒店配套套設(shè)施——廚房！——第二部分重重新裝修靠?jī)?nèi)內(nèi)湖的三層樓樓房或者擴(kuò)建建三層樓房，使使之房間的床床位增加到可可以容納300人住宿的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（我司建建議擴(kuò)建三層層樓房），三三層樓房中，一一樓設(shè)置為接接待室、會(huì)議議室；二、三三樓為普通客客房；四樓（增增加樓層）為為貴賓房間。另另外原游泳池池邊上的二層層別墅也可作作為住宿中心心，設(shè)置為貴貴族套房。2、項(xiàng)目總體定位依依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有有狀況和發(fā)展展商的初步設(shè)設(shè)想，**大酒店項(xiàng)項(xiàng)目一期的定定位是大酒店店，以住宿和和餐飲為主。這這一定位內(nèi)涵涵是：

◆**大酒店為為高檔商務(wù)酒酒店，提供高高品質(zhì)的硬件件設(shè)施和軟件件服務(wù)為發(fā)展展商的基本理理念。

◆**大酒店精精心打造了一一個(gè)氛圍：為為會(huì)議人員、消消費(fèi)人群提供供理想的商務(wù)務(wù)會(huì)議地點(diǎn)、美美味的居家風(fēng)風(fēng)味、舒適的的居住環(huán)境

◆**大酒店的的賣點(diǎn)在于“賓至如歸、溫溫馨舒適”，良好的硬硬件設(shè)施和優(yōu)優(yōu)良的軟件服服務(wù)同步進(jìn)行行◆以其他酒店不可代代替的室外游游泳池、池塘塘水景為主要要切入點(diǎn)，營(yíng)營(yíng)造出一種輕輕松休閑的氣氣氛來(lái)吸引消消費(fèi)者。3、目標(biāo)客戶根據(jù)本本項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)定位，結(jié)合合**大酒店的的環(huán)境因素、規(guī)規(guī)劃條件、建建筑質(zhì)量、建建筑特色、裝裝修內(nèi)容，我我們把目標(biāo)客客戶確定為：：參加**電業(yè)發(fā)展展有限公司的的系統(tǒng)培訓(xùn)團(tuán)團(tuán)隊(duì)、**市及周邊邊市縣的商務(wù)務(wù)會(huì)議、昌南南商圈中高收收入的人群及及外商及外地地的旅游者和和旅行團(tuán)。這這些目標(biāo)客戶戶具備如下特特征：

◆對(duì)居住環(huán)境境有較高要求求，追求舒適適和享受的生生活◆年齡在30－50歲之間，已已有一定的事事業(yè)基礎(chǔ)各大型企業(yè)老板或或高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)文化程度較高，有有品味要求本地富庶的農(nóng)民第五部分項(xiàng)目目財(cái)務(wù)估算一、項(xiàng)目投資初步步成本分析**大酒店是在***這塊自有有土地初步改改造的一期工工程。整個(gè)改改造過(guò)程以分分期、滾動(dòng)式式進(jìn)行開發(fā)，第第一階段改造造三棟建筑物物（餐飲、客客房），作為為本項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)，后階段須須觀察項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)業(yè)情況及周周邊變化從而而制定出相應(yīng)應(yīng)的改造策略略。根據(jù)本項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)有的實(shí)實(shí)際情況，結(jié)結(jié)合本項(xiàng)目地地塊相鄰的其其它開發(fā)項(xiàng)目目的裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，指定以下下的裝修檔次次進(jìn)行總投資資估算。五層辦公樓裝修按每平方米7700元計(jì)算，建建筑面積41100平方米，裝修修費(fèi)共700乘以4100等于287萬(wàn)元。設(shè)備費(fèi)50萬(wàn)元流動(dòng)資金50萬(wàn)元元餐飲部分共需投資資387萬(wàn)元住宿部分裝修按每平方米7700元計(jì)算，建建筑面積27700平方米，裝修修費(fèi)共700乘以2700平方米等于189萬(wàn)元。設(shè)備費(fèi)40萬(wàn)元流動(dòng)資金40萬(wàn)元元住宿部分共需投資資269萬(wàn)元3、其他公共設(shè)施、綠綠化、配套等等預(yù)計(jì)投入費(fèi)費(fèi)用為100萬(wàn)**大酒店投資總總額：387萬(wàn)+269萬(wàn)+100萬(wàn)＝756萬(wàn)項(xiàng)目贏利預(yù)測(cè)1、餐飲部分營(yíng)業(yè)收入全年接待客人100萬(wàn)人，以每每人平均消費(fèi)費(fèi)70元計(jì)算，營(yíng)營(yíng)業(yè)收入為10萬(wàn)乘以70等于700萬(wàn)元營(yíng)業(yè)成本餐飲成本費(fèi)：取營(yíng)營(yíng)業(yè)收入的30%：700萬(wàn)元×30%＝210萬(wàn)元管理費(fèi)：按營(yíng)業(yè)收收入2%計(jì)算：7000萬(wàn)元×2%＝14萬(wàn)元

設(shè)備折舊