河北酒店開發(fā)項目可行性報告

XX商務酒店開發(fā)項目可行性研究報告申報項目：XX商務酒店開發(fā)項目申報單位：酒店管理有限公司地址：郵政騙碼：聯(lián)系人：電話：傳真：目錄一、前言1-1項目背景………………1-2項目目的………………1-2.1整體目標………………………1-2.2項目契機………………………二、調查篇2-1區(qū)域地理環(huán)境分析……………2-2市場分析………………2-2.1調查數(shù)據(jù)說明…………………2-市場調查方法……………2-.1流動調查…………2-問卷調查…………………2-.1酒店需求問卷調查…………………2-調查統(tǒng)計……………………2-.1問卷總數(shù)……………2-.2分卷總數(shù)……………2-.3有效問卷的辨析方法………………2-.4有效問卷總數(shù)………2-2.2調查數(shù)據(jù)矩陣…………………2-酒店數(shù)據(jù)矩陣………………2-2.3調查結果說明…………………2-酒店現(xiàn)狀………2-交通現(xiàn)狀………2-自然旅游現(xiàn)狀…………………2-3SWOT分析………………2-3.1S—項目優(yōu)勢分析………………2-3.2W—項目劣勢分析………………2-3.3O—項目機會分析………………2-3.4T—項目威脅分析………………2-4社會經濟效益說明………………………三、決策建議3-1規(guī)劃內涵…………………3-2規(guī)劃決策建議……………3-2.1規(guī)劃方案……………………3-主樓…………3-3前期規(guī)劃設計說明………………………3-3.1設計方案甄選和規(guī)劃………3-方案………………………四、執(zhí)行篇4-1戰(zhàn)略與戰(zhàn)術………………4-1.1戰(zhàn)略沙盤模擬……………………4-六大策略……………………4-說明…………4-1.2戰(zhàn)術沙盤推演模擬………………4-整體戰(zhàn)術……………………4-.1差異化市場營銷……………………4-.1.1地段選擇…………4-.1.2具有前瞻性………4-.1.3尋求市場空白點…………………4-.1.4有效挖掘客戶營銷渠道…………4-.1.5創(chuàng)新客戶成本控制………………4-.2創(chuàng)新客戶營銷手法……………4-2執(zhí)行步驟…………………4-2.1經營規(guī)劃………………………4-酒店配置…………………4-2.2推廣規(guī)劃…………4-整體品牌包裝………………新視覺VI系統(tǒng)……………4-整體推廣……………………廣告推廣策略………………廣告推廣目標………………項目在推出市場的宣傳推廣鋪墊及炒作重點……………4-2.3進度………………4-2.4預算………………4-項目資金投入情況分析……………………4-.1土地費用……………4-.2工程造價……………4-.9其他費用……………4-可選擇的籌資策略………4-.1公司自籌資金………4-.2銀行貸款籌資………4-3投資回報預測…………4-3.1酒店………………4-客房收入……………………4-營業(yè)總收入…………………4-成本…………4-.1物料成本……………4-.2人工成本……………4-.3水電費………………4-.4總成本………………4-營業(yè)稅……………………4-銀行利息……………………4-利潤………………………4-3.4銀行利息…………4-3.5投資總成本………………………4-3.6年凈利潤…………回收周期…………五、結束篇………………1-1項目背景商貿集團自成立后，酒店管理有限公司秉承集團以酒店業(yè)為主業(yè)的多元化發(fā)展思路,兼顧高中低端市場，打造精品高端通泰五星級酒店，加強管理現(xiàn)有四星級XX大廈，擴大市場份額以四星標準建設的XX商務酒店占領區(qū)縣。為重新打造XX商務酒店品牌，提升品牌價值。我公司決定將在（原橋東法院），大道與政府街交叉路口建設兩家XX商務酒店,酒店將建成市及張長途汽車站廣場地段的標志性建筑。為此我們經過認真的籌劃準備、細致的調查研究及慎密的分析預測，編制本報告，敬請審批。1-2項目目的1-2.1整體目標秉承集團整體規(guī)劃，發(fā)展酒店主業(yè)，強化自身優(yōu)勢。配合的經濟旅游開發(fā)，打造--商務酒店品牌，給投資者帶來豐厚的回報。整合--優(yōu)勢資源，領跑---商務酒店市場。通過對新建筑合理的規(guī)劃以及適當?shù)慕洜I措施，能夠爭取較好的市場效益。1-2.2項目契機--及--縣發(fā)展規(guī)劃、旅游開發(fā)。---是歷史文化古城。歷史文化悠久，旅游資源豐富，擁有國家級文物保護單位27個，省級文物保護單位101個，全國十大考古新發(fā)現(xiàn)3處，是河北省文物大市之一。得天獨厚的旅游資源為張家口市旅游業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件。---地區(qū)夏季氣候涼爽，景色宜人，是極富特色的旅游避署勝地。元中都遺址、中都原始草原度假村、閃電河、天鵝湖等旅游景點吸引著京津地區(qū)及省內外游客。在夏季是京津地區(qū)游客首選的最佳避暑地。今年冬季舉辦冬季節(jié)日旅游項目異彩紛呈，包括國際滑雪賽事、滑雪嘉年華、圣誕滑雪狂歡節(jié)、雪地音樂節(jié)、旅游地產展銷會、旅游商品和戶外運動裝備展銷、溫泉冬季沐浴主題活動等20余項。由于---一年四季的旅游項目眾多，全年到張旅游人群穩(wěn)定增長，促使的---旅游業(yè)及相關配套產業(yè)得到了蓬勃發(fā)展。---市委市政府制定規(guī)劃中，把圍繞旅游服務業(yè)打造成全市第一主導產業(yè)的戰(zhàn)略目標，大力實施旅游精品工程，精心打造旅游整體形象。---地區(qū)旅游環(huán)境和旅游相關產業(yè)鏈正在發(fā)生著嶄新的變化。新旅游經濟給---帶來了豐富的旅游休閑客源，旅游項目的增加使來--旅游客流量全年都保持在高峰值，----旅游接待能力及設施急需全面升級，需要基礎服務設施跨上一個新的水平，接待能力和檔次進一步提高。在未來良好的市場前景預期的推動下，近期一批新建知名XX酒店相繼建成營業(yè)，搶占---旅游業(yè)發(fā)展所帶來的客源市場。--酒店管理有限公司在--旅游大開發(fā)，地區(qū)旅游客源增加，酒店業(yè)市場蓬勃發(fā)展的契機下。公司決定投資建設--XX酒店項目，項目分別在--市-（原橋東法院）及--庫大道旁，投資建設兩家連鎖XX商務酒店。新建XX商務酒店項目將為--集團帶來新的經濟增長點，也給投資者帶來豐厚的回報。調查篇2-1項目區(qū)域地理環(huán)境介紹---市地勢西北高、東南低，陰山山脈橫貫中部，將全市劃分為壩上壩下兩個自然地理區(qū)域。壩上高原區(qū)，自尚義縣套里莊、張北縣狼窩溝，到赤城縣獨石口一線以北的沽源、康保、張北、尚義4縣為壩上張北高原，屬內蒙古高原南緣。該區(qū)域面積為12480平方公里，海拔1300-1600米，南高北低，地勢較平坦，草原廣闊，多內陸湖泊（淖），崗梁、湖泊、灘地和草坡、草灘相間分布，是典型的波狀高原景觀。南部壩下4區(qū)9縣，地處華北平原和內蒙古高原的過渡帶，海拔500~1200米，該區(qū)域地形復雜，山巒起伏，丘陵與河谷盆地相間分布，面積24467平方公里，河川占24.5%，丘陵占18.7%，山區(qū)占56.8%。張北縣地處內蒙古高原南緣的壩上地區(qū)，地勢險要，氣候獨特?？h境地形呈高原丘陵景觀，大致分為東南壩頭區(qū)、西部丘陵區(qū)和中部平原區(qū)三個類型，平均海拔1400-1600米，南部“壩頭”海拔1600-1800米，境內樺皮嶺海拔2128米，為“壩頭”群峰之首。全縣地處壩上高寒區(qū)，屬中溫帶大陸性季風氣候，年降水量300毫米左右，年平均氣溫2.6℃，是河北及京津地區(qū)最為良好的避暑休閑地區(qū)之一。2-2市場分析2-2.1調查數(shù)據(jù)說明2-市場調查方法2-.1流動調查對于商鋪及部分酒店的調查，采用在大街上對規(guī)定的人群隨機抽樣的方式調查。2-問卷調查2-.1酒店需求問卷問卷涉及如下內容：1、受訪者性別；2、來自哪里；3、職業(yè)；4、年齡；5、到--的目的；6、到--的次數(shù)；7、通常外出住什么酒店；8、選擇酒店的原因；9、關于酒店提供寬帶功能；10、入住酒店的目的；11、出差住宿的問題；12、入住的酒店位置；13、車站附近建幾星級的酒店比較合適；14、車站附近適合建的酒店樓高；15、酒店應該具備的功能；16、酒店應該具備的配套設施。2-調查統(tǒng)計2-.1.問卷總數(shù)本次問卷調查合計調查了共2000份，有效問卷共1677份，有效比為83.58%。2-.2.分卷總數(shù)調查問卷分卷情況如下：市調類型問卷數(shù)量有效數(shù)量有效比酒店2000167783.85%2-.3有效問卷辨析方法本次問卷調查總共調查2000份問卷，調查過程中，調查組根據(jù)現(xiàn)場的情況，進行了如下問卷有效性分析。問卷卷面分析，調查組先排除了問卷中相互矛盾的影響問卷有效成立的問卷，共276份抽查分析，經過AA的分析，檢檢出其中的無無效問卷后，統(tǒng)統(tǒng)計調查人員員的無效問卷卷比率，按照照比率大抽查查率高的原則則按10-200%不等的幾率率進行了電話話抽查。其中中，抽查出49份無效問卷卷。2-.4.有效效問卷總數(shù)本次調查經過篩選選，共獲得有有效問卷1667份，有效率率為83.855%，高于要求求最低60%有效率的市市調標準，因因此本次市調調為有效市調調。2-2.2調調查數(shù)據(jù)矩陣陣2-酒店數(shù)據(jù)矩陣陣2-2.3調查查結果說明2----及---縣酒店現(xiàn)狀隨著--經濟的發(fā)發(fā)展，一是旅旅游業(yè)的蓬勃勃發(fā)展越來越越多的季節(jié)性性旅游客人進進入--地區(qū)，二二是商務客戶戶在-停留洽談業(yè)業(yè)務。特別是是北京至----的城際鐵鐵路即將修通通和機場的開開工建設必將將加速----的經濟建設設步伐，加快快融入北京經經濟圈。隨著我國的經濟發(fā)發(fā)展，更多的經濟濟活動在各個個城市間展開開，這對于各各個城市間的的酒店接待方方面提供了發(fā)發(fā)展的機遇和和良好的市場場氛圍。辦公公、旅游、探探親、外派見見學、投資考考察的人員越越來越多，各各種不同人群群選擇的住宿宿方式差別很很大，高檔酒酒店價格太貴貴，低檔旅社不安全、衛(wèi)生生又不合格。于是經濟型XX商務酒店走到了大家面前，擁有經濟、XX特性的各式連鎖酒店進入了---地區(qū)市場。例如：如家、漢庭、錦江、格林豪泰等XX酒店。---的高檔酒店店為數(shù)不多，準準四星的酒店店僅一家，其其它高檔次的的賓館也較少少，但--的酒店經經營有一個特特色，就是服服務越上檔次次生意越好，除除了是找休息息場所，還有有很多客人入入住酒店是為為了休閑娛樂樂。從我們所所做的市場調調查來看，希希望能在車站附近入住商務務酒店的外地地被訪者有較較高的比例，53%的被訪者認為在車站附近建XX商務酒店合適，34%的被訪者認為建四星合適；被訪者選擇酒店會綜合考慮環(huán)境、商務便利、價格、交通和檔次因素，旅游人群希望XX酒店能夠提供停車場服務。所以我們投資建設設的XXXX商務務酒店，不但但客房配套實實施齊全還要要配以多種服服務功能和娛娛樂休閑設施施。要選址在在南來北往之交交通要道，自駕車來張旅游休閑必經之路路上。要選擇擇在車站附近近，周圍有大大型市場，人人流量相對較較多地區(qū)。這這樣酒店不愁愁沒有消費傾傾向的客戶群群，經營前景景十分廣闊。2----及張北北縣交通狀況----公路、交交通建設完成成投資最多、發(fā)發(fā)展速度最快快、結構變化化最明顯；其其中宣大高速速公路全長1127.2公里，分三期期施工建設，總總投資36.9億元。于2000年底全線通通車；京張高高速公路全長長79公里，項目總總投資27.8億元元，所有工程現(xiàn)已全部部完成通車。全全市有110線、207線、109線、112線4條國道和19條省級公公路，通車里里程4512公里。還有25條縣級公路路和700多條鄉(xiāng)村公公路并網交錯錯，交通比較較便捷。國道道110線、109線、207線等主要路路段相繼完成成了改建。近年來，---交交通中心的作作用進一步加加強。20002年11月16日，國家重點點工程京張高高速經過4年的緊張施施工全線貫通通。通過---市，張北縣縣與京津地區(qū)區(qū)的聯(lián)系更加加緊密。207國道穿越張張北境內47公里，將其與與錫林浩特、--市、宣化化等市連接起起來，新建的的張石高速開開通，此外，東東西、南北5條公路干線線于--聚集輻射射。以---縣城為中心的的公路開發(fā)，輻輻射周邊區(qū)縣縣等地，依托托公路優(yōu)勢帶帶動發(fā)展當?shù)芈糜斡钨Y源。2----及---縣自然旅游資資源狀況--位于河北省西西北部,京、晉、冀冀、蒙四?。ㄊ惺?、區(qū)）交界界處。全市分分為壩上壩下下兩個地貌渾渾然不同的自自然區(qū)域。壩壩上為寒溫區(qū)區(qū)，平均氣溫溫2℃，7月平均氣溫18℃。壩下屬涼涼溫區(qū)，年均均氣溫8℃，7月平均氣溫溫23℃。地貌及氣氣候的多樣化化，為旅游資源的多多樣化和自然然環(huán)境對全年年季節(jié)性旅游游創(chuàng)造了條件件。地處長城內外，北北接內蒙古草草原，東與北北京相鄰。----三面環(huán)環(huán)山，北依長長城，歷史上上是兵家必爭爭之地，也是是聞名中外的的陸路商城和和“皮都”。----市旅游資源豐富富，并有四通通八達的交通通、通訊網絡絡。這里環(huán)境境優(yōu)美，市容容整潔的民風風淳樸，夏季季氣候涼爽，風風景宜人。市市區(qū)內分布有有明長城，大大境門，云泉泉寺，水母宮宮，清遠樓，鎮(zhèn)鎮(zhèn)朔樓等30多處名勝古古跡。----更是革命老老區(qū)，有眾多多的革命歷史史遺址可供瞻瞻仰、觀光。--縣處于內蒙古古錫林郭勒大大草原的延伸伸地帶，是距距離北京最近近、保持最完完好的原始草草原，屬休閑閑避暑和觀光光旅游的理想想之地。境內內自然人文景景觀眾多，現(xiàn)現(xiàn)已建成中都都原始草原度度假村、安固固里草原度假假村、中都游游牧源、樺皮皮嶺等旅游景景點11處，其中國國家AAA級旅游景點點兩處，初步步形成了以壩壩上草原生態(tài)態(tài)旅游為特色色，集自然風風光與歷史文文化為一體的的旅游格局。2009年，接待海內外游客達65萬多人次?？偼顿Y20億元一期投資5億元的仙那都國際生態(tài)旅游度假村、投資5億元以上的壩上天鵝湖景區(qū)等旅游項目正在建設當中。2-3SWOTT分析2-3.1S——項目優(yōu)勢項目地處城市交通通主干道，升值值潛力巨大。---相對穩(wěn)定的的XX酒店發(fā)展展趨勢---酒店管理公公司有豐富酒酒店管理經驗驗新開發(fā)酒店項目有有現(xiàn)成的酒店店管理人員依托人脈資源發(fā)展展新酒店速度度要比其它酒酒店快依托----大廈廈，新項目有有一定客戶群群資源2-3.2W——項目劣勢新酒店品牌忠實度度不高、附加加值低開業(yè)時間晚于其他他XX酒店+外阜會員群鎖定困困難人員工資上漲、原原材料價格上上漲2-3.3O——項目機會市政府對加強旅游游接待服務產產業(yè)的發(fā)展規(guī)規(guī)劃。本地區(qū)經濟的快速發(fā)展，將吸引更多目目標客戶。XX酒店已成為旅旅游型城市的的主要接待方方式---全年冬夏都都有旅游項目目，客源相對對穩(wěn)定區(qū)縣還未成為其他他品牌發(fā)展的的目標區(qū)域全國性XX酒店品品牌廣告投放放相對較弱----其他XXX酒店停車位位置少多數(shù)小旅店受經營營影響，并購購機會增加---本市的XXX品牌還未形形成2-3.4T——項目威脅本地區(qū)已出現(xiàn)同類類競爭者。全國XX酒店品牌牌多數(shù)已進駐駐---，競爭爭壓力不斷加加大市內個人XX酒店店對價格下壓壓很大XX型酒店開始細細分，品牌、設設施將成為新新的差異行銷銷2-4社會經濟濟效益--XX商務酒店店品牌建設，將為--旅游接待能力提升做出自己的貢獻。---XX商務酒酒店的建成將將大大提升----城市商商業(yè)基礎設施施的檔次、水水準。----------商務酒店店高品味設計計，必將成為為項目所在地地區(qū)的標志性性建筑，增添添了城市風景景。給人們提供了更好好休閑娛樂的的去處，帶動動消費增長，促促進地區(qū)經濟繁榮榮。---商務酒店項項目的成功運運營，一定會會為項目所在地區(qū)區(qū)增加更多就業(yè)職位位。((把符號都統(tǒng)統(tǒng)一了)決策建議篇3-1規(guī)劃內涵涵---XX商務酒酒店現(xiàn)有兩家家地址，緯一一路店地面積積約66000M2，張北XX商務酒店店占地面積面面積60000M2，根據(jù)建設設要求和商業(yè)業(yè)利用價值，我我們將新的規(guī)規(guī)劃先初步定定位為具備酒酒店、餐飲、娛娛樂休閑、和和停車場等多多功能高水準準的綜合性高高層建筑。3-2規(guī)劃決策策建議3-2.1樓層層規(guī)劃方案3-主樓賓館大堂、商務中中心、后臺辦辦公室、洗手手間、棋牌室室、大小會議議室、客房。按照四星酒店標準準客房，緯一一路店標準間150間，張張北店按四星星級標準建設設客房140間。3-3前期規(guī)劃劃設計說明3-3.1設計方方案甄選和樓樓層規(guī)劃--酒店管理公司司將委托北京京長迪建筑裝裝飾工程有限限公司對兩家家XX商務酒店店整體改造方方案進行設計計，設計者對對XXXX商務務酒店所在的的區(qū)域位置進進行了充分的的分析和理解解，既注重使使建筑融入城城市文化之中中，與周圍環(huán)環(huán)境和諧一體體；又注重在在城市環(huán)境中中彰顯建筑的的個性；同時時關注商業(yè)價價值和經濟效效益。希望能能營造出形象象突出優(yōu)雅，同同時富于古典典和現(xiàn)代精神神，文化氣息息濃郁，籍此此使酒店的商商業(yè)效益得到到完全開發(fā)，使使此地域整體體形象得以提提升，成為區(qū)區(qū)域內標志建建筑，為城市市形象增添一一道新風景。設設計者為我們們設計了整套套方案以供參參考。3-方案緯一路項目（橋東東法院）商務務酒店位于勝勝利中路233號，地處新新市區(qū)中心地地帶，張宣公公路從門前通通過。北上可可直達壩上、內內蒙草原及各各大滑雪場，南南下可直達京京津各地。酒酒店擁有客房房160間，設有會會議廳、自助助早餐廳。房房間內配備有有線電視、免免費寬帶上網網，衛(wèi)浴設施施、床上用品品干凈舒適。酒酒店溫馨舒適適，為您解除除旅途的辛勞勞。團體及會會員客戶還可可享受到優(yōu)惠惠待遇。--項目在張庫大大道和市府路路交叉路口，是進入張北北縣城和去張張北各旅游景景點的必經之之路。酒店主主樓高6層，擁有客房140間，設有會會議廳、自助助早餐廳，房房間內配備有有線電視、免免費寬帶上網網，衛(wèi)浴設施施、床上用品品干凈舒適。XXXX商務酒店配套設施功能完善，為方便來張北自駕旅游者停車，酒店外部設有停車場。設計理念是現(xiàn)代建建筑的簡潔和和傳統(tǒng)建筑物物的精致巧妙妙融合，高技技術與現(xiàn)代材材料的運用進進一步增強了了建筑物的表表現(xiàn)力：流暢暢的鋁板與剔剔透的弧形幕幕墻表現(xiàn)得淋淋漓盡致，玻玻璃幕墻外包包裹的鋼架彰彰顯了建筑個個性。低部立立面鋁板分格格、玻璃幕墻墻與實墻面的的穿插對比，帶帶來了強烈的的視覺對比和和陰影變化。整整組建筑物一一氣呵成，建建筑語言完整整統(tǒng)一，增強強了建筑物的的標志性與獨獨創(chuàng)性。執(zhí)行篇4-1戰(zhàn)略與戰(zhàn)戰(zhàn)術4-1.1戰(zhàn)略略沙盤模擬4-六大策略整體整合方案優(yōu)選特色出位錯位經營強調區(qū)域特性集團化管理4-說明---地區(qū)的酒店店目前還不注注重推廣和營營銷，很多酒酒店資料極其其簡陋，更談談不上策劃和和包裝，酒店店運營商幾乎乎沒有戰(zhàn)略，沒沒有系統(tǒng)的推推廣計劃，反反過來我們的的宣傳更容易易突出。酒店產業(yè)的六大優(yōu)優(yōu)勢人氣旺。酒店規(guī)模大，則人人氣旺盛，商商業(yè)氛圍濃厚厚。旅游資源強。隨著旅游規(guī)模擴大大，則市政配配套齊全，巨巨大的人流量量，順暢的交交通，良好的的商業(yè)氛圍一一應俱全，經經營起來得心心應手，財源源滾滾。管理好。由---酒店管理公公司，統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，統(tǒng)一管管理，提供的的服務周到、齊齊全，前景廣廣闊。規(guī)劃好。在規(guī)劃上有----酒店管理公公司統(tǒng)一安排排，規(guī)劃、建建設、定位等等十分明確，不不會出現(xiàn)子公公司酒店各自自為陣、畫地地為牢的混亂亂局面。品牌好，潛力大。----集團規(guī)模模大，自有品品牌突出，形形成“馬太效應”。一方面在在銷售上能克克服小酒店“勢單力薄”的弱點，另另一方面較易易加強管理。當當然，規(guī)模太太大，也會有有一定的銷售售壓力，但它它對商旅性客客源的吸引力力顯然更大。經營成本降低。---酒店管理公公司規(guī)模大，在在商務酒店項項目開發(fā)、酒酒店管理等方方面均可取得得規(guī)?；б嬉?，從而降低低成本和經營營的負擔，避避免酒店管理理等費用過高高的弊端。4-1.2戰(zhàn)術術沙盤模擬4-整體戰(zhàn)術4-.1手法11：差異化市市場營銷酒店差異化的市場場定位，就是是在市場細分分的基礎上，找找到市場的機機會點，進行行項目定位，凸凸顯項目的特特色，滿足目目標客戶的需需求。避開競競爭對手，搶搶先占領市場場。市場是一一個巨大的網網，始終有市市場缺口和未未被充分滿足足的市場機會會。影響酒店店業(yè)成功的因因素很多，如如區(qū)域經濟、客客戶群、旅游游規(guī)模、商務務繁榮程度及及其影響力，酒酒店所處區(qū)域域環(huán)境，競爭爭對手實力與與策略等。4-.1.1地地段選擇所在地段位置是否否有發(fā)展前景景；周邊有良良好客戶群；；交通是否便便利；是否在在旅游線路必必經之路上；；具備較好基基礎配套設施。4-.1.2具具有前瞻性市政規(guī)劃、道路規(guī)規(guī)劃、道路的的擴建、改建建延伸，道路路延伸伴隨著著經濟發(fā)展的的延伸等等。一一條道路交通通便利、基礎礎設施完善的的地方，總能能成為熱點，此類類熱點地區(qū)能能形成商務氛氛圍，帶動一一定客戶群。4-.1.3尋尋求市場空白白點酒店業(yè)開發(fā)也要針針對該項目所所在地的政治治、經濟、旅旅游、文化、消消費水平及結結構，類似酒酒店的競爭狀狀況等商業(yè)環(huán)環(huán)境作出詳細細的分析和論論證。尋求市市場細分后空空白點、切入入點。4-.1.4有效效挖掘客戶營營銷渠道酒店客戶營銷傳播播的主要渠道道是大家的口口碑，按傳播播理論，每個個人大約可以以影響250人，按照客客戶營銷理念念也可以采用用電視、報紙紙廣告作為客客戶營銷傳播播媒介。4-.1.5創(chuàng)新新客戶成本控控制酒店采用客戶營銷銷可以降低廣廣告費用50%-880%。酒店對客客戶必須有所所選擇，選擇擇最能夠發(fā)揮揮自己的專長長的客戶作為為重點服務對對象。4-.2手法法二：品牌營銷策略在當前激烈的酒酒店業(yè)競爭市市場，酒店產產品的競爭已已逐漸演變成成酒店品牌之之爭了。品牌牌是酒店競爭爭力的重要體體現(xiàn)，誰擁有有更知名的酒酒店品牌，誰誰就能更快地地抓住消費者者的視線，形形成“眼球經濟”，搶占更大大的省內外酒店市市場。因此，樹樹立知名的酒酒店品牌是當當前眾多酒店店企業(yè)所競相相追逐的目標標，酒店品牌牌營銷的重要要性更是不可可忽視。三大關注要點品牌是酒店的的象征，不僅僅代表著酒店店產品和酒店店本身，更體體現(xiàn)著酒店顧顧客的利益。因因此，在進行行酒店品牌營營銷時，應關關注酒店企業(yè)業(yè)、酒店產品品和顧客需求求三大要點。企業(yè)本身酒店品牌是酒酒店企業(yè)的代代名詞，酒店店的經營屬性性、類別和風風格等都是酒酒店品牌制定定的依據(jù)，酒酒店企業(yè)本身身的發(fā)展歷史史、經營戰(zhàn)略略、企業(yè)文化化、團隊氣氛氛、行為準則則等都深深影影響著廣大顧顧客對酒店的的整體形象的的感知，更與與酒店品牌價價值息息相關關。因此，在在進行酒店品品牌營銷的時時候，必須結結合酒店本身身的特點，從從企業(yè)的角度度出發(fā)，使酒酒店企業(yè)的形形象、酒店未未來的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略等都與酒酒店品牌的營營銷推廣相吻吻合。酒店產品酒店產品的特特征是制定酒酒店品牌營銷銷策略的重要要依據(jù)，優(yōu)秀秀的酒店產品品和服務也是是酒店品牌得得以生存和發(fā)發(fā)展的重要保保障。當前世世界著名的酒酒店集團紛紛紛在全球范圍圍內實施多品品牌經營策略略，品牌創(chuàng)立立的依據(jù)就是是酒店集團所所經營的不同同產品特色，人人們甚至通過過品牌來識別別酒店的產品品和服務。另外，酒店品品牌的價值要要通過酒店產產品和服務體體現(xiàn)，優(yōu)質的的酒店服務產產品是提升顧顧客價值的重重要途徑，酒酒店品牌營銷銷的最終目的的是吸引新顧顧客、留住老老顧客。因此此，酒店產品品是酒店品牌牌營銷關注要要點之一。顧客需求酒店品牌的營營銷推廣要加加強與顧客的的聯(lián)絡，應通通過分析消費費市場的特點點，根據(jù)顧客客的消費心理理偏好和消費費行為特征來來制定酒店的的品牌營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略。市場需需求和顧客偏偏好是進行酒酒店品牌營銷銷的著力點，酒酒店企業(yè)在進進行品牌營銷銷時，必須時時時關注市場場動態(tài)，掌握握顧客需求，并并通過積極的的品牌營銷策策略來引導市市場需求，創(chuàng)創(chuàng)造顧客需求求，從而為酒酒店贏得更多多顧客。4-2執(zhí)行步驟驟4-2.1經營規(guī)規(guī)劃XX酒店設計建設設經營雖然說現(xiàn)在XX酒酒店裝修已經經逐漸的成熟熟起來，但是是XX酒店設計計還是呈現(xiàn)出出一定的誤區(qū)區(qū)，這些會阻阻礙著XX酒店的正正常健康的發(fā)發(fā)展。XX酒店裝修修規(guī)劃不合理理，功能與規(guī)劃劃的匹配，比如說說大堂缺衛(wèi)生生間、貴重物物品保管、行行李寄存等。XX酒店裝修設計與社會需求脫節(jié)。有些投資者僅憑自己對酒店的一些感性認識，就直接投資建新酒店，沒有先完成市場調研、酒店選址、酒店定位、酒店規(guī)模檔次確定、項目可行性分析等工作。也沒有設計單位介入到酒店籌建的初期階段，這是極度不科學的。XX酒店裝修設計復制嚴重，沒有亮點。我們說這是一個個性十足的時代，沒有個性就沒有市場。酒店裝修設計在不斷的發(fā)展之中也變得更加細分，面對不同的群體及不同的地域的不同消費習慣及不同的消費能力，要對酒店制定出不同的差異化方案，要確定酒店在本地的市場環(huán)境下及當?shù)氐奈幕尘跋乱軌蚪】涤行虻陌l(fā)展。XX酒店裝修對客房不夠重視?？头渴蔷频陝?chuàng)造效益的主要部分，酒店客房設計不是一件容易的事，其設計要最大限度體現(xiàn)到對客人的關懷，因為客人對客房的要求遠比對大堂、餐廳的要求更細。客房設計不好、不精、不方便，不僅對客人不好，也會降低酒店的檔次。XX酒店裝修缺少地區(qū)性文化的支撐，競爭力不強。民族的就是世界的，我們想要走出去就要能夠贏得本地市場，這就要求酒店設計師在設計之初，要更加注重項目所在地“文化”，包括地域文化、民族文化、歷史文脈，以便準確、合理地定位好酒店的文化內涵，讓酒店具有深厚的文化底蘊和無窮的魅力，給客人帶來不僅生理上，還有情緒上，甚至心靈上的享受。

XX酒店裝修設計是一個全面的營造過程，我們只有將那種舒適的享受融入進來，才能給人一種吸引，進而獲得市場創(chuàng)造價值。4-酒店配置經營理念核心價值觀觀組織機構---XX商務賓賓館實行總經經理負責制。機機構設有5個部門，即即：前廳部、客客房部、保安安部、早餐會會議部、綜合合辦公室。職級分別為：總經經理、部門經經理、主管、領領班。人員配備本著精簡部門，提提高效率，降降低成本的原原則，XX商務酒店店暫時按40--45人配備備，人員安排排如下：一、商務務賓館設總經經理1人，負責賓賓館全面經營營管理工作，直直接管理財務務出納員、物物品采購員、庫庫房管理員的的工作。二、前廳部：1.前廳廳部經理1人，負責前前廳范圍內的的工作并兼一一級質檢。2.前廳廳部每班設接接待登記員1人、收銀員1人、收銀員員兼客服中心心文員，三班班倒共6人、保潔2人，共計9人。三、客房部：1.客房房部經理1人，負責客客房部范圍內內的工作兼二二級質檢。2.服務員三班倒，早早班服務員每每層樓2人，每2層設專職領領班1人，中班服服務員2人，領班1人，夜班服服務員2人，布草員1人?？头坎抗灿?6人。四、保安部：根據(jù)據(jù)停車場規(guī)模模的情況，設設保安部經理理（或主管）一一人，兼管消消防安全防范范工作及設施施。設早班保保安員1人，中班保保安員1人，夜班保保安員2人，共計5人。五、早餐會議部：：由賓館總經理直接接管理：1.設早餐服務員3人人，菜品、面面食、餐廳各各1人；負責早早餐服務與會會議服務。2、廚房3人，熱菜菜、涼菜、面面案各1人，負責早早餐制作和職職工餐的制作作。3.早餐會議部共計66人六、綜合辦辦公室：1.綜合合辦公室主任任1人，負責酒酒店日常事務務，會議安排排及接待，對對外事宜，兼兼一級質檢，職職工宿舍、食食堂、浴室管管理。2、設維修工1人（負負責普通的電電工、木工、管管工維修），電電腦、電視、電電話、空調等等電子器件及及其他設備由由XX大廈調人人維修。3.設財務出納納員1人，負責財財務核算，銀銀行業(yè)務，報報稅業(yè)務和對對XX集團財務務部門的各類類業(yè)務。4、設采購員1人，負負責餐飲和其其它部門的物物品采購，常常用物品由XXX酒店管理理公司安排統(tǒng)統(tǒng)一配送。5、設庫管員1人，負負責賓館所有有物品的出入入庫工作。6、綜合辦公室共計55人。酒店總經理----XX商務務酒店崗位圖酒店總經理客房部經理前廳部經理綜合辦公室主任客房部經理前廳部經理綜合辦公室主任浴室宿舍食堂外聯(lián)保安員庫管員出納員采購員服務員布草員樓層領班總臺接待收銀早餐后廚早餐領班浴室宿舍食堂外聯(lián)保安員庫管員出納員采購員服務員布草員樓層領班總臺接待收銀早餐后廚早餐領班4.2.2推廣廣規(guī)劃4-整體品牌包包裝新視覺VI系統(tǒng)由----集團企劃劃部統(tǒng)一設計計全新的VI系統(tǒng)，對---XX商務酒店店的VI系統(tǒng)進行有效效的整合，統(tǒng)統(tǒng)一的管理，促促進---商務XX酒店能更更快讓客戶群群體認知并快快速發(fā)展創(chuàng)造造效益。4-整體推廣廣告推廣策略1廣告推廣和酒店先先期營業(yè)同步步執(zhí)行，集團團公司企劃部部將進行全程廣告告策劃及監(jiān)督，即推出整體形形象，又突出出酒店的獨特特部分，相互互補充，互為為聯(lián)動。第一步：新聞稿件件形式炒作，通通過新酒店開開業(yè)及活動為為酒店項目經經營優(yōu)勢造勢勢。第二步：舉行各類類公關活動，推推廣項目，以以各類承辦活活動營銷作配配合，全面展展開酒店經營營工作。第三步：廣泛運用用各類有效媒媒體與機構的的多種形式共共同推廣，促促進酒店獲得得成功。廣告推廣目標廣告推廣以政府接接待、旅游接接待為主。通過XX品牌形象象↓強化XX商務酒店店規(guī)劃經營優(yōu)優(yōu)勢宣傳↓加強酒店服務管理理推出特色服服務↓全面推廣自身品牌牌成功運營方方式---XX商務酒酒店項目在推推出市場的宣宣傳推廣鋪墊墊及炒作重點點推廣階段分為第一一、第二、第第三和第四階階段。第一階段為--商商務XX酒店項目目認知階段，推推廣主題：主主要是政策、交交通、旅游、規(guī)規(guī)劃、設計、經經營。第二階段為----XX商務酒店店項目公開宣宣傳階段，在在建立酒店項項目即將開業(yè)業(yè)形象后，逐逐步加強宣傳傳客房、餐飲飲，娛樂休閑閑經營優(yōu)勢與與優(yōu)勢服務項項目推廣。第三階段廣告鋪開開及人員招聘聘宣傳階段，客客戶消費群對對酒店將開業(yè)業(yè)項目已深入入認識，通過過媒體及戶外外廣告宣傳大大量招聘管理理層和員工，是是酒店品牌形形象推廣的重重要組成部分分。第四階段為試營業(yè)業(yè)開業(yè)階段，試試營業(yè)達到50%以上的入住住率，讓客人人體驗我們酒酒店的品牌服服務，為正式式營業(yè)打造良良好基礎。正正式開業(yè)運營營，舉辦開業(yè)業(yè)慶典活動，提提升酒店知名名度。A、以“---特色服務”帶出酒店項項目優(yōu)勢，吸吸引市場注意意。B、以----酒店店管理公司運運營管理，打打造---商務酒酒店新服務理念。C、以----品牌牌客戶優(yōu)勢帶帶動新商務酒酒店良好運營營。D、---XX商務酒酒店項目運用用——“地段+人流+經營模式”酒店致勝元元素，我們經經營商務酒店店，而且創(chuàng)造造財富。4-2.3進度度預期前期工作完成成后，立即開開始報批和內內部裝修，調調配人員，工工程預計完工4個月，完工交付使使用。4-2.4預算4-項目資金投入入情況分析4-.1土地費費用--酒店管理公司司開發(fā)項目，----XX商務酒店土地費用2000萬，---XX商務酒店土地費用1220萬，現(xiàn)已產權購買交割完畢，4-.2工程造造價緯一路XX商務酒酒店：1000萬元張北XX商務酒店店：8000萬元合計：18800萬元4-.9其它費費用其中包括不可預見見費用（5%）共1500萬元總計投資：65,0000,0000元需要說明的是，在在預計-----XX商務酒店店改項目投資資時考慮的是是靜態(tài)因素，不不考慮時間對對投入的影響響以及建筑原原材料價格的的可能變化。4-可選擇的籌資資策略4-.1公司自自籌資金通過---集團公公司可劃撥資資金及系統(tǒng)內內部融資約人人民幣3,7700萬元，該該3,700萬資金在在扣除土地、報報建、拆除、勘勘探和設計費費用后，約可可完成土地購購買及前期款款項工作，改改擴建緯一路、張張庫大道酒店店時我公司開開始需要銀行行的貸款，并并著手開始酒酒店運營、人人員招聘。4-.2銀行貸貸款籌資我們計劃在20110年3月向商業(yè)銀行申請請2，800萬元貸款。4-3投資回報報預測4-3.1酒店店4-客房收入

緯一路店：緯一路酒店客房有有標準間160間，按照以以下標準概算算：標準間2200.00元/日入住率880%客房年收入=標準準間日價格×標準間數(shù)×80%××365=160×2000×80%××365=32000×800%×3655=9344000緯一路店客房年收收入9,3444,0000.00張北店：：張北酒店客房有標標準間140間，按照以以下標準概算算：標準間1180.00元/日入住率770%客房年收入=標準準間日價格×標準間數(shù)×70%×3665=140×1800×70%×3665=25200×700%×3655=6438600張北店客房年收入入66,438,,600.0004-酒店營業(yè)總總收入緯一路店客房年收收入9,,344,0000.000張北店客房年年收入6,4438,6000.00合計15，782，600.0004-成本酒店的成本主要由由物料成本、人人工成本和水水電費構成。4-3.1.3..1物料成本本緯一路店：客房費用=（早餐餐+客房低值易易耗品）×客房數(shù)×365=（20+10）×1160×3665=17520000低值易耗品=低值值易耗/月×12=5000×12=60000布草費用=布草/月×12=100000×12=1200000維修費用=維修費費用/月×12=20000×12=240000取暖費用=取暖費費用/月×采暖期=200000×6=1200000員工餐費用=員工餐/日×員工數(shù)×365=6×400×365=876000廣告公關費用=廣廣告公關/月×12=20000×12=240000其它費用=其它費費用/月×12=10000×12=120000客房費用177520000低值易耗品600000布草費用11200000維修費用244000取暖費用1200000員工餐費887600廣告公關費費用244000其它費用112000緯一路店物料成本本2,1199,600.00張北店：客房費用=（早餐餐+客房低值易易耗品）×客房數(shù)×365=（20+10）×1140×3665=15330000低值易耗品=低值值易耗/月×12=5000×122=60000布草費用=布草/月×12=100000×12=1200000維修費用=維修費費用/月×12=20000×12=240000取暖費用=取暖費費用/月×采暖期=200000×6=1200000員工餐費用=員工餐/日×員工數(shù)×365=6×433×365=941770廣告公關費用=廣廣告公關/月×12=20000×12=240000其它費用=其它費費用/月×12=10000×12=120000客房費用155330000低值易耗品600000布草費用1220000維修費用240000取暖費用11200000員工餐費941700廣告告公關費用224000其它費用