《酒店式公寓發(fā)展問題研究11000字（論文）》

酒店式公寓的SWOT分析及發(fā)展趨勢研究TOC\o"1-3"\h\u210491.緒論 .緒論1.1研究背景隨著全球經(jīng)濟的發(fā)展，中國國民經(jīng)濟的提高，酒店產業(yè)也是蓬勃發(fā)展，更是成為了推動經(jīng)濟發(fā)展的一股不可忽視的重要力量。在此大環(huán)境的影響下，類型多元化的酒店產業(yè)也吸引了大量的社會游動資金對其進行投資，而酒店式公寓這個項目更是以其投資小、見效快、回收周期短等特點而備受投資人的青睞。酒店式公寓更是以其酒店式的服務，家居式的環(huán)境備受顧客的好評。近年來，酒店式公寓更是以北京、上海等大型城市為中心，迅速向中、小型城市發(fā)展。各個地區(qū)的酒店式公寓更是如雨后春筍般涌現(xiàn)。酒店式公寓的發(fā)展前景備受各界投資人的認可。關于酒店式公寓的定義、酒店式公寓和酒店的區(qū)別、人們選擇入住酒店式公寓的原因，在房地產產品的市場細分下應運而生的酒店式公寓究竟有著怎樣的投資優(yōu)勢，這些將會在下文中進行解答。1.2選題的目的和意義經(jīng)濟的發(fā)展推動了酒店式公寓發(fā)展的腳步。酒店式公寓可以以酒店的發(fā)展為借鑒，并有其獨特的發(fā)展模式，在這如雨后春筍般冒出的多種類型中站穩(wěn)腳跟。酒店式公寓的服務定位、顧客對于酒店式公寓的需求以及酒店式公寓未來的發(fā)展趨勢將會怎樣非常具有研究價值。本人將以此為出發(fā)點，在此對酒店式公寓進行市場分析，通過分析酒店式公寓的價值和定位，揭下其神秘面紗。通過對酒店式公寓進行市場分析，可以準確地對酒店式公寓的投放市場做出準確的定位，能更加明確酒店式公寓的目標群體和入住人群，通過大數(shù)據(jù)等方式實現(xiàn)對顧客有針對性的、個性化服務，提升顧客的入住體驗感，吸引更多人群，實現(xiàn)創(chuàng)收，從而反哺社會經(jīng)濟，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展的互利共贏。對酒店式公寓的市場分析，也可作為房地產投資對象的一種對比數(shù)據(jù)。在實際應用方面，通過對酒店式公寓的市場分析，以期發(fā)現(xiàn)其潛在需求和機會，為投資者和創(chuàng)業(yè)者了解酒店式公寓，投資酒店式公寓提供準確真實、切實可行的理論數(shù)據(jù)，做到有理可依，有據(jù)可憑，通過對酒店式公寓市場定位的剖析，預測其未來發(fā)展趨勢，推動社會經(jīng)濟的可持續(xù)化發(fā)展。1.3研究內容與思路本文的研究總體的思路是：通過查找酒店式公寓的相關資料來對酒店式公寓的概念、特點和發(fā)展現(xiàn)狀進行整理，然后對當前的酒店式公寓市場的SWOT分析、顧客需求與服務進行分析，針對顧客需求與服務對未來發(fā)展的趨勢進行探究，希望能夠為我國酒店式公寓市場的完善和服務的提升提供一些參考。本文的內容主要包括五部分，第一部分引言，主要就是講到了本文的研究背景、目的意義及內容；第二部分是對酒店式公寓的產生和發(fā)展，包括酒店式公寓的概念、特點及酒店式公寓的國內外發(fā)展狀況進行簡述；第三部分對酒店式公寓的顧客市場進行分析，以顧客調查結果為基礎，對酒店式公寓進行SWOT分析，同時對顧客的需求與服務進行具體的分析；第四部分的內容是針對當前酒店式公寓市場情況，對酒店式公寓發(fā)展的未來趨勢進行梳理，包括了核心競爭力、管理人員素質等方面的發(fā)展趨勢；最后的一部分的內容是對全文進行總結。2.酒店式公寓的產生和發(fā)展2.1酒店式公寓的產生2.1.1酒店式公寓的概念酒店式公寓是酒店依靠其自身的標準化管理，滿足客人人性化需求的服務情況為主題。酒店式公寓作為以酒店功能為核心，有著比酒店自身條件更為多元化的功能，它有著住宅、酒店、休閑等功能相結合，共同構成了一個完整的酒店住宿體系。酒店式公寓主要分為商住酒店式公寓和住宅酒店式公寓。商住酒店式公寓首先是商住性質的住宅。商住性質是商住酒店式公寓的一個基本條件，代表了酒店式公寓是面向業(yè)主出售，進行寫字樓式的經(jīng)營，與客人商業(yè)期望滿足條件相符合，直接的展現(xiàn)出酒店的出售要求，也決定了酒店的物質供給情況。商住酒店式公寓主要處于商業(yè)地段，集居住、商務功能為一體，地理環(huán)境優(yōu)越，交通相對比較便利，滿足客戶的商務氛圍需求。住宅酒店式公寓是目前市場上最常見的酒店式公寓形式，其基本具有普通住宅的性質。其次，酒店式公寓按檔次可分為：高檔型，中檔型，普通型等，以滿足客人的功能和服務需求。高檔型酒店式公寓作為客人幾乎是大型公司的管理人員情況，地段價位較高，租期一般以長租為主。中檔型酒店式公寓是指較為高檔的酒店式公寓，主要體現(xiàn)在價位和酒店人員的服務上，占市場的大部分比例，為大部分客戶考慮的酒店式公寓。普通型酒店式公寓面向收入較低的大部分客戶群體。酒店式公寓作為綜合性的酒店產業(yè)，不僅為客人提供基本的服務，同時也拓展了服務的全面性和多樣性。一般而言，大規(guī)模、綜合能力強、高檔型的酒店，具有更多的功能和完整的服務項目。而可租售的酒店式公寓相比高檔的酒店式公寓業(yè)主較多，出租方式多樣，容易造成經(jīng)營管理的困難。2.1.2酒店式公寓的特點（1）個性化需求酒店式公寓具有客戶個性化設計的特點，良好的個性化設計是酒店式公寓越來越受到青睞的原因，有助于為酒店式公寓獲取更多的回頭客源，個性化設計品質的好壞決定了酒店式公寓的發(fā)展，直接影響到酒店式公寓與消費者的關系。例如在酒店設置消費者需要的廚房設施、家電用品、健身設備、會所、超市等項目，消費者在居住的過程中可以體會到生活的氛圍。因此，酒店式公寓給消費者的個性化設計需要根據(jù)客戶的需求制定，個性化設計如果無法滿足客戶的需求，就會給酒店的日后運營帶來困難。（2）綜合性強酒店式公寓消兼具酒店式的服務和公寓式的管理，這將導致服務的高質量和綜合性強。綜合性強的服務可以增強客戶對酒店的信任，顧客可以享受到高質量的服務，對酒店式公寓的服務的質量要求較高。大部分客戶的商務功能或居住情況就能得到滿足，酒店的服務工作就可以順利進行。此外，綜合性服務會給客戶帶來生活感極強的居住模式，會給他們營造出一種家居、多功能的良好的氛圍，這種氛圍有助于加強人們的滿意程度，進一步滿足了客戶的入住需求。（3）經(jīng)營方式多樣為促進酒店式公寓市場的持續(xù)增長，提供客戶良好的服務，有效地鞏固現(xiàn)有客戶的優(yōu)質服務，贏得更多的新客戶，獲得長期的客戶忠誠度。酒店式公寓可供客戶進行多種租賃方式和居住模式的選擇，例如前文提到的商務型、家居型、娛樂型等酒店式公寓模式，或者長租、短租等出租方式。酒店如果想要使其酒店式公寓市場規(guī)模有所擴大，就應該滿足不同類別顧客的條件。所以，優(yōu)秀的酒店式公寓經(jīng)營方式也能提升酒店的形象，給酒店帶來更多的經(jīng)濟效益。2.2酒店式公寓的國內外發(fā)展狀況2.2.1酒店式公寓在國外的發(fā)展狀況國外酒店式公寓今年多年的發(fā)展，現(xiàn)已日趨步入成熟。酒店式公寓所處地段優(yōu)秀，資源豐富，但大多房屋年限較老，有部分甚至是歷史遺留建筑。租金相對較高，不過其產品及服務品質較高。并且酒店式公寓具有非常鮮明的特色，有多種不同的類型供客戶選擇。且服務優(yōu)秀。2.2.2酒店式公寓在國內的發(fā)展狀況自從酒店式公寓這一概念傳入我國，就與商務型酒店、度假型酒店、長住型酒店、會議型酒店、觀光型酒店、經(jīng)濟型酒店、連鎖酒店合作，在各自的領域發(fā)展，卻又激烈競爭，市場呈現(xiàn)出多元化態(tài)勢。我國現(xiàn)有的酒店式公寓主要由商務型、居住型、混合型三類產品組成，酒店式公寓的功能定位一般都是由它所在的區(qū)位決定的，而它的主要消費群體通常是年輕的都市白領、SOHU辦公族、長期駐外的商務人士、以商務、旅游為目的短期租賃人士。目前，酒店式公寓在我國呈現(xiàn)多元化，專業(yè)化的發(fā)展趨勢。近年來，隨著人們生活水平的提高，顧客的需求更加多樣化，酒店業(yè)競爭日趨激烈，很多酒店紛紛利用提高服務質量的手段增強自身在酒店行業(yè)的競爭地位。相比10年前，目前我國大多數(shù)酒店的服務質量都得到了顯著的提高，越來越多的企業(yè)都開始注重服務質量管理，在硬件設施方面，酒店紛紛加大了資金投入，并逐步滿足客戶的多樣化需求。除了硬件設施外，酒店也在軟件方面做出了不懈的努力，美豪麗致酒店在這些方面也格外用心與注意，酒店內部的硬件設施設置有自動化操作模式，裝修別致，氛圍美好。但總體來說，雖然與大多數(shù)酒店的服務質量相比已經(jīng)達到了平均水平，但與一些優(yōu)秀的酒店或者是星級酒店等相比，離達到顧客的期望值依然存在不小的差距，酒店服務質量還有待提高。目前，酒店的服務正在向“個性化、人性化、多樣化”的方向發(fā)展。未來趨勢：雖然酒店式公寓在我國經(jīng)過幾年市場的培育，有了很大的發(fā)展，但與國外相比較，還存在不小差距。酒店式公寓在未來可能會向這幾個方向發(fā)展：（1）注重產品差異化。在同質化競爭顯現(xiàn)弊病的同時，差異化競爭必將成為酒店式公寓未來發(fā)展的主流。將酒店式公寓產品細化，注重產品的差異性，提升酒店式公寓產品特色。這樣既可避免惡性競爭的產生，也能使酒店式公寓尋找目標客戶，確定目標市場更明確。（2）提高專業(yè)化程度。提高酒店式公寓專業(yè)化程度，能夠將自身區(qū)別于“大多數(shù)”，提高酒店特色，與代理公司合作銷售，實現(xiàn)互利共贏。（3）項目定位明確。項目定位是否明確是酒店式公寓發(fā)展能否成功的關鍵。通過對項目的精準定位，明確目標人群，才能體現(xiàn)酒店式公寓的個性化、多元化。3.酒店式公寓的市場分析3.1SWOT分析法分析3.1.1優(yōu)勢分析（1）交通優(yōu)勢酒店式公寓的地理位置一般都在市中心的繁華地區(qū)，因此在公交還是軌道交通方面，都是有了比較大的交通優(yōu)勢。在交通方面，由于處于市中心地段，與其他商圈通行方便，有利于商業(yè)往來。當前，由于周圍商業(yè)配套成熟，給商業(yè)用途的客人提供了優(yōu)良的商業(yè)環(huán)境。對于這些地段可能吸引的大量觀光客，也可以滿足他們的居住需求。（2）價格優(yōu)勢酒店式公寓相對于同地段的星級酒店而言，價格較為低廉，同時配套服務齊全，因此在同等面積、服務水平的情況下，更多的商務人士或旅客愿意選擇酒店式公寓。此外，部分中高檔的酒店式公寓的管理和服務成本較低，吸引了大量的商旅客人，能在酒店市場上占取一定的優(yōu)勢。（3）管理優(yōu)勢近些年來，為了促進酒店式公寓市場的發(fā)展，企業(yè)管理層是制定了一系列有利于酒店式公寓業(yè)顧客需求的優(yōu)惠策略，就形成可一個從宏觀到微觀的服務體系。正是因為這些性價比搞得策略才是酒店式公寓業(yè)有了極大的發(fā)展。3.1.2劣勢分析當前，隨著酒店式公寓業(yè)的進一步發(fā)展和行業(yè)競爭的加劇，一些劣勢也開始慢慢的顯現(xiàn)出來，這些劣勢的存在已經(jīng)是非常嚴重的影響到了整個酒店式公寓企業(yè)往更深層次的發(fā)展。要是劣勢沒有得到很好的改變，那么酒店式公寓業(yè)就很難實行個性化、全面化的發(fā)展，提高酒店式公寓行業(yè)競爭能力。（1）管理意識方面酒店式公寓部分管理者的質量管理意識普遍較弱，手段和技術落后，管理效率低。體現(xiàn)在缺乏科學和完善的服務質量管理體系，或者是一個完善的制度，執(zhí)行制度太老，滿足不了客戶多樣化和個性化的需要。例如，對于服務效率而言，叫一輛出租車幾分鐘，客房設施壞了多長時間維修好，前臺檢查幾分鐘等問題沒有明確的回答，而酒店并沒有樹立起服務效率的意識，在最需要體現(xiàn)效率的時候往往通過模糊的概念來表達，比如“幾乎”、“立即”、“很快”的不確定時間等語言表達。這不可避免地導致對客戶的不響應，并不能使客戶滿意，這些表現(xiàn)直接對客戶期望值的滿足產生負面影響。（2）設施配備方面目前，酒店式公寓在酒店硬件方面加大了資金投入，酒店的服務設施逐步完善，顧客去酒店入住，基本上可以發(fā)現(xiàn)酒店設施一應俱全，如家具、家電等，基本滿足顧客的設施使用需求。然而，酒店式公寓有時候忽視了軟件的建設，包括服務禮儀、服務質量、服務技能、服務態(tài)度等。這些軟件方面直接影響著顧客的服務滿意度。大部分酒店式公寓雖然配置了高標準的服務設施，但在軟件方面卻跟不上步伐，導致二者不相匹配，影響酒店服務質量水平的整體提高，致使無法達到客戶期望。3.1.3機遇分析近幾年，國內旅游收入的來源逐年增加。旅游業(yè)已成為世界上最大的行業(yè)，其重要性不斷增加。因此，為了滿足國內旅游市場的巨大需求，酒店式公寓也能夠很好地迎合旅游居住的需求。到2020年，旅游總收入將超過3.3萬億元，占國內生產總值的8%。因此，在這種宏觀條件下，大部分旅客不愿意選擇價格昂貴的星級酒店，一些小型旅館的衛(wèi)生和服務質量較差，在各種權衡之下，價格適中的酒店式公寓無疑是其最佳選擇，很好地滿足了旅客的需要。同時，政府部門也正在積極努力的改善酒店式公寓市場，增加并優(yōu)化接待設施，酒店式公寓的市場也定會進一步擴大。3.1.4挑戰(zhàn)分析（1）外在挑戰(zhàn)酒店式公寓業(yè)的外在挑戰(zhàn)就是同一個地區(qū)的酒店式公寓業(yè)的競爭，當前主要外在威脅就是：一是行業(yè)競爭的威脅，隨著外向型經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國際很多知名酒店品牌企業(yè)都進入到本地市場，其市場份額被占領。要是沒有對應策略，對本土酒店式公寓是相當大的挑戰(zhàn)。二是周邊地區(qū)酒店式公寓業(yè)競爭威脅。在區(qū)域經(jīng)濟擴展過程當中，區(qū)域之間的競爭也是相當?shù)募ち摇５闹苓厖^(qū)域主要就是經(jīng)濟型連鎖酒店等替代型酒店，在服務水平和能力方面，經(jīng)濟型連鎖酒店在近幾年也取得了一定的進展，帶給酒店式公寓一定的挑戰(zhàn)。（2）內在挑戰(zhàn)國內的一些酒店式公寓存在效益評估機制缺失、管理方面也比較落后等不利因素，這些內部因素是當前影響酒店式公寓發(fā)展的主要威脅。一是效益評估機制的缺失，使得酒店式公寓企業(yè)健康發(fā)展有了很大的威脅，好的效益是一個企業(yè)能不能持續(xù)發(fā)展的關鍵。所有企業(yè)的發(fā)展都是把提升效益放在最為核心的地位的。但是酒店式公寓對市場調研的忽視會帶來嚴重的經(jīng)濟效益問題。所以當沒有效益最大化的精細規(guī)劃，是會嚴重影響企業(yè)發(fā)展。二是管理落后給酒店式公寓發(fā)展帶來的威脅。在現(xiàn)代企業(yè)的理論當中，管理就是產生企業(yè)利潤的基本來源。好的企業(yè)管理，能夠提升企業(yè)的發(fā)展，當前部分酒店式公寓管理理念落后，組織僵化等問題，正是這些問題才使得酒店式公寓的發(fā)展被極大的阻礙，威脅到酒店式公寓企業(yè)的正常維持。3.2顧客的需求與服務本問卷于2019年12月期間通過網(wǎng)絡發(fā)布，面向近期內入住過酒店式公寓的客戶，共發(fā)放問卷213份，回收問卷213份。其中有效問卷213份，有效率達100%。3.2.1顧客基本特征從表1對顧客的基本特征分析情況可知，調查的213份樣本中，男性占比39.9%，女性占比60.1%；年齡分布方面，18-25歲占比70.0%，26-35歲占比19.7%，36-45歲占比4.7%，46歲以上占比5.6%；受教育程度方面，本科及以上和大專占比最高，分別是48.4%和43.7%，這說明酒店式公寓市場的主要群體是具有中高學歷的年輕一代；入住次數(shù)方面，入住一次的占比38.0%，入住兩次及以上的占比62.0%，表明酒店式公寓顧客重復入住率較高，酒店式公寓的吸引力較為樂觀；再住意愿方面，有再次居住意愿的顧客占到87.8%，而無再住意愿的顧客僅占到12.2%，由此可以看出酒店式公寓業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ植诲e，顧客對酒店式公寓業(yè)的整體印象良好。表1顧客基本特征統(tǒng)計人口統(tǒng)計資料頻數(shù)百分比（%）人口統(tǒng)計資料頻數(shù)百分比（%）性別男8539.9受教育程度初中及以下31.4女12860.1高中146.6年齡18-25歲14970.0大專9343.726-35歲4219.7本科及以上10348.436-45歲104.7入住酒店式公寓次數(shù)一次8138.046歲以上125.6兩次及以上13262.0再住意愿會18787.8入住地區(qū)當?shù)?3563.4不會2612.23.2.2顧客信息渠道由表4對顧客獲得酒店式公寓信息的渠道統(tǒng)計可知，顧客最主要的獲取信息渠道是網(wǎng)絡，其占比最高，達到60.1%。在這些顧客中，大部分是利用Airbnb、攜程網(wǎng)站預定；其次是親戚或朋友推薦，這說明口碑也是顧客選擇酒店式公寓的重要途徑；再就是去旅游地點偶然遇到。親戚或朋友推薦和去當?shù)嘏既挥龅骄急?5.5%，說明良好的體驗和各項外在條件是酒店式公寓吸引客源的重要因素?？傮w來看，顧客獲得酒店式公寓信息的渠道主要來源于網(wǎng)絡、口碑和旅游偶然遇到，最重要的還是網(wǎng)絡宣傳。表2顧客獲得信息渠道信息渠道頻數(shù)百分比（%）親戚或朋友推薦3315.5網(wǎng)絡12860.1旅行社推薦125.6廣播/電視62.8報紙/雜志10.5去旅游偶然遇到3315.53.2.3顧客入住需求顧客入住需求主要有以下這些方面：顧客的個人需要：因為顧客的需求和關注點不同，所以顧客的期望值水平以及期望都不同。比如說就VIP顧客而言，他們不在乎酒店菜品、房費的高低，但是他們相當重視用餐服務、客房服務以及居住舒適度等方面，所以這些方面的期望值也就比較高。家庭、教育和職業(yè)背景：顧客經(jīng)歷背景不同對其需求產生的影響也有所不同，比如普通員工的住房的要求期望可能不會特別高，但是部分大型企業(yè)管理層則對客房需求有附帶會議室的要求。顧客消費心理：決定了顧客在選擇酒店式公寓的時候自我感受到的體驗角色，同時包括顧客對所接受的酒店式公寓的基礎設施和服務項目，也就是在居住中對酒店式公寓表現(xiàn)的滿意程度度。消費習慣和閱歷：顧客之前入住的酒店越多，越有可能進行其他酒店與某酒店式公寓的對比。通常情況下，顧客對以前的酒店式公寓印象越好，對下次的期望值也就會越高。從顧客入住酒店式公寓的動機信息可知，十項入住動機中，“酒店式公寓性價比高、價格實惠”、“旅游度假”、“放松身心”和“商業(yè)需要”這四項選擇最多，分別占到19.0%、18.9%、14.8%和13.2%。由此可知，顧客選擇入住酒店式公寓主要是考慮到相對于其他形式的住宿設施，酒店式公寓具有較高性價比和經(jīng)濟性。其次是旅游或者商業(yè)的需要。表6到訪酒店式公寓的動機入住動機頻數(shù)百分比（%）相對百分比（%）商業(yè)需要8138.013.2旅游度假11654.518.9放松身心9142.714.8欣賞美景6128.69.9人情味濃5023.58.1酒店式公寓性價比高、價格實惠11754.919.0慕名而來2310.83.7其他41.90.73.2.4顧客入住服務從以上顧客認為酒店式公寓所應有服務當中，“經(jīng)營管理”、“基礎設施”和“安全、隱私性”這三個服務是顧客認為最應該匹配的，分別占到34.0%、29.9%和26.8%。由此可知，顧客認為酒店式公寓存在的最大問題是經(jīng)營管理不規(guī)范，側面反映了顧客較為關注酒店式公寓的商務安全問題；其次是“基礎設施”，說明顧客同時也較關注酒店式公寓的硬件條件；再者是“安全、隱私性差”，總體來看，酒店式公寓的安全問題和硬件條件是顧客普遍關注的問題。表8酒店式公寓配備服務分析酒店式公寓配備服務性別頻數(shù)百分比（%）相對百分比（%）合計百分比（%）經(jīng)營管理男性3844.715.934.0女性6248.418.1衛(wèi)生環(huán)境男性2630.610.924.3女性4635.913.5基礎設施男性3338.813.829.9女性5543.016.1付款方式男性2832.911.722.2女性3628.110.5周圍交通男性2327.19.616.3女性2318.06.7安全、隱私性男性2934.112.126.8女性5039.114.6服務價格男性1416.55.99.1女性118.63.2個性化服務男性2428.210.015.0女性1713.35.0與顧客的交流男性1214.15.012.6女性2620.37.6其他男性22.40.81.7女性32.30.93.2.5顧客入住擔心問題從對顧客入住酒店式公寓時所擔心的問題可知，八項問題中，“房間內部的衛(wèi)生狀況”、“人身財產安全”和“周邊環(huán)境”三項選擇最多，分別占到24.2%、15.5%和15.5%。由此可知，顧客入住酒店式公寓時最擔心的的當屬衛(wèi)生狀況，改善酒店式公寓的衛(wèi)生狀況對酒店式公寓的發(fā)展有重要作用；其次是人身財產安全和周邊環(huán)境，說明顧客對入住酒店式公寓時的安全保障和周邊環(huán)境條件同樣有重要要求。表7入住酒店式公寓時所擔心的問題入住酒店式公寓時擔心的問題頻數(shù)百分比（%）相對百分比（%）人身財產安全10147.415.5房間內部的衛(wèi)生狀況15773.724.2設備齊全7836.612.0交通便利7736.211.8周邊環(huán)境10147.415.5服務態(tài)度7133.310.9價格6128.69.4其他41.90.64.酒店式公寓發(fā)展的未來趨勢4.1提煉核心競爭力當今客戶已不滿足于傳統(tǒng)入住使的酒店模式。酒店式公寓這一新型的酒店業(yè)態(tài)因能滿足客戶個性化、情感性和體驗性需求，受到客戶的極度喜愛。越來越多的人看重這一市場的巨大潛力，紛紛投資酒店式公寓。在商業(yè)區(qū)和旅游景區(qū)，酒店式公寓儼然已成為星級酒店和經(jīng)濟型連鎖酒店的強勁對手，競爭十分激烈。目前酒店式公寓的需求量越來越大，依托市中心商業(yè)區(qū)和名勝區(qū)，近幾年呈井噴式發(fā)展。酒店式公寓數(shù)量雖多，但因受相同的酒店資源的限制以及一些外來投資者盲目跟風，酒店式公寓之間同質化現(xiàn)象極其嚴重。酒店式公寓實際上只有少部分是由個體自主經(jīng)營，多為集團投資者。因此大部分客戶認為增加酒店式公寓的服務特色相當重要。在酒店式公寓經(jīng)營方面，應該保護客戶的商業(yè)或旅游文化的需求。一些專業(yè)酒店式公寓投資集團的介入，為了在眾多酒店中脫穎而出，將酒店式公寓的建筑、內部裝修、經(jīng)營管理等趨向酒店化，并不注重結合酒店式公寓的個性化。雖然這些酒店式公寓能在建筑、裝修等硬件設施給人眼前一亮的感覺，但歸根到底缺少酒店式公寓的品牌特征和個性需求。業(yè)者應該注重在酒店式公寓的建筑外觀、內部裝飾、以及服務理念上，都體現(xiàn)酒店式公寓特色。同時，應該加入現(xiàn)代美學、創(chuàng)意元素亦或者主人的個人情懷、生活態(tài)度、理想的生活方式等，避免“標準化”，強調異質化，用心打造具有不同主題風格的個性化酒店式公寓，提煉出不同于景區(qū)內其他酒店式公寓的獨一無二的核心競爭力。4.2提高業(yè)者自身素質優(yōu)質的酒店式公寓管理是酒店式公寓區(qū)別于其他住宿形式的主要特征，是成功經(jīng)營酒店式公寓的關鍵所在，也是影響商戶或游客再住意愿以及口碑宣傳的重要因素。從酒店式公寓的基本情況來看，顧客對服務質量這一維度的滿意度還處于一般水平。一些酒店式公寓發(fā)展較成熟的國家為了確保顧客在住酒店式公寓時感受到居家的氛圍，嚴格限定酒店式公寓的房間數(shù)量。例如英國主管部門規(guī)定使大部分經(jīng)營者都保持6人以下的單間容客量。法國政府為了確保酒店式公寓的質量，對酒店式公寓進行了修正，限制酒店式公寓內的房間數(shù)不能大于5間。住酒店式公寓卻見不到酒店式公寓管理人員是顧客普遍反映的問題。因此相關部門應盡早出臺全國統(tǒng)一的酒店式公寓管理制度，嚴控房間數(shù)量，使顧客與服務人員有互動交流的機會。酒店式公寓從業(yè)者應該更加親切熱情，還需要提高酒店式公寓從業(yè)人員的服務技能、語言技能等，讓顧客在入住期間能充分體驗到家一樣的感覺。4.3發(fā)展綠色酒店式公寓本文對酒店式公寓的滿意度調查中，顧客對酒店式公寓內部及周邊的整潔、衛(wèi)生以及環(huán)保狀況的滿意度目前只處于一般水平。酒店式公寓無規(guī)劃的盲目增長以及粗放型的經(jīng)營模式造成商業(yè)區(qū)、景區(qū)附近環(huán)境的污染、生態(tài)的不平衡，嚴重影響當?shù)氐目沙掷m(xù)發(fā)展。因此酒店式公寓業(yè)未來的經(jīng)營目標是綠色酒店式公寓。因此，政府應該在結合國外發(fā)達地區(qū)綠色酒店式公寓發(fā)展經(jīng)驗的基礎上，根據(jù)酒店式公寓當前的發(fā)展狀況，制定科學且切合實際的專項規(guī)劃，培養(yǎng)酒店式公寓業(yè)者的環(huán)保意識和責任，使其樹立低碳的經(jīng)營理念，以促進綠色酒店式公寓的發(fā)展。業(yè)者可采取的具體措施有：盡量使用當?shù)亟ㄖ牧?；鼓勵顧客自帶洗漱用品，盡可能地減少一次性用品的使用；對日常垃圾進行有序分類；提供以當?shù)厥巢臑橹鞯奶厣惋?，降低運輸成本；提供自行車租借服務，鼓勵顧客選擇綠色出行。4.4拉長酒店式公寓產業(yè)鏈調查顯示，酒店式公寓顧客對于周邊停車位等的配套服務設施、設施設備的滿意度均比較低。這說明酒店式公寓在基礎設施的建設上還有待完善，存在房間隔音效果差、消防安全設施不到位、設施的舒適度低、停車難以及安全隱私性較差等問題。另外每層都要有兩具以上的滅火器，每個房間里也應配有口罩和手電筒設施等逃生設備；經(jīng)營者也應采取一些措施提高房間的隔音效果、設施的舒適度以及安全隱私性，保證顧客獲得良好的住宿體驗；在停車難這一問題上，酒店式公寓的業(yè)者之間可以結盟，分享停車場這一公共基礎設施，達到互利互惠。與此同時，經(jīng)營者應該做好酒店式公寓的新規(guī)劃，根據(jù)商務形態(tài)的國際化趨勢，開發(fā)延伸產品，拉長產業(yè)鏈。比如酒店式公寓+商務交流又或者是將當?shù)刈稍?、金融、科技、物流、會展信息共享，從而提升酒店式公寓產品的附加值。4.5酒店產品設計創(chuàng)新（1）設計目標酒店式公寓產品。在原始的酒店開發(fā)模式下，消費者通常會被動地選擇酒店設計和提供的產品和服務，而他們自己的自由受到限制。應科學地應用各種酒店大數(shù)據(jù)平臺，以全面收集顧客的個人信息，消費趨勢，消費方式和生活習慣，并更有針對性地設計酒店式公寓產品和提供酒店式公寓服務?？梢酝ㄟ^CRM顧客關系管理系統(tǒng)實現(xiàn)對顧客消費相關數(shù)據(jù)的深入探索，合理分析和有效利用，從而更有針對性地提供酒店式公寓產品和服務，從而實現(xiàn)這一目的。與客戶建立更穩(wěn)定，和諧，長期的合作關系。（2）打破同類產品的惡性競爭。每家酒店式公寓必須打破獨自作戰(zhàn)的原始思想，與其他主體進行雙贏的信息交流和業(yè)務合作。我們以香港某酒店式公寓的發(fā)展為例。一直在嘗試醫(yī)療和酒店業(yè)結合的發(fā)展模式，也就是說，入住酒店的客人可以享受整形外科和美容治療等醫(yī)療服務。這樣，有利于打破同類產品的惡性競爭趨勢，開辟一條更具吸引力和關注度更高的營銷道路，實現(xiàn)其整體競爭力和市場份額的全面提高。（3）酒店式公寓應為消費者提供更多不同的付款方式。酒店式公寓應打破前臺結賬模式的固執(zhí)，并有效整合支付寶，微信等多種支付方式。例如阿里的“信用生活”服務完全消除了預付款流程，可以實現(xiàn)零押金簽到，這大大提高了客戶滿意度和自主性，還有助于酒店式公寓降低結算成本。4.6采用多元化營銷策略銷售策略是現(xiàn)階段各酒店式公寓品牌宣傳與服務提供的重要途徑之一，也是其提升自身綜合競爭力的重要手段所在?；诖?，有關主體必須加大對銷售渠道的創(chuàng)新與拓寬力度，從源頭提升自身的運營活力與發(fā)展?jié)摿?。?）對自身的網(wǎng)絡資源進行深入發(fā)掘、全面整合、合理分析以及高效利用。從源頭提升酒店式公寓各項產品及服務的在線直銷：一方面，酒店式公寓應當加大對自身官網(wǎng)的完善與優(yōu)化力度，確保各項信息的實時更新、有效拓展，其內容不僅涵蓋常規(guī)的酒店簡介、產品展示、聯(lián)系方式等要素，同時客戶可以在官網(wǎng)上進行快速訂購以及互動溝通，并且在入住完成后進行在線點評，從而全面提升客戶對于酒店服務的滿意度。（2）構建涵蓋多個要素的在線分銷體系?，F(xiàn)階段就我國酒店業(yè)的發(fā)展實況來看，主要涉及到的分銷渠道有微信公眾號、微博平臺、旅游app等，酒店式公寓應當在網(wǎng)絡上定期開展一些優(yōu)惠活動，從而提升首次入住客流量，借助于良好的服務以及優(yōu)質的產品來穩(wěn)固客戶，將其爭取到自身的在線直銷途徑中來，在投入有限營銷成本的基礎上，實現(xiàn)營銷價值的最大化。結論隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們對酒店式公寓的需求越來越強烈。許多國際知名品牌酒店式公寓進駐中國，為消費者帶來多元化的選擇，酒店式公寓已轉向買方市場。近年來，我國酒店式公寓的發(fā)展得了很大的進步，但也暴露出了許多發(fā)展理念的短板。作為酒店式公寓，酒店對客戶需求、客戶服務、客戶問題反饋等方面應該給予重視?？腿巳胱【频?，不僅是進行居住行為，而且是體驗酒店式公寓帶來的經(jīng)營管理、物業(yè)、產品及配套設施的個性化差異。因此，現(xiàn)代酒店式公寓的命脈是客戶群的需求。只有酒店式公寓進行準確的市場定位、制定功能全面并有針對性的產品及配套設施、個性化的物業(yè)管理以及正確的營銷方式，才能真正的滿足客人的需求，才能在