房地產估價練習題-1

房地產估價練習題1、某套住宅總價30萬元，套內建筑面積125㎡，套內墻體面積20㎡，分攤的共有建筑面積25㎡，則該住宅每平方米建筑面積的價格為（）元。A．1765 ;B．2000;C．2069;D．2400一、單項選擇題建筑面積＝套內建筑面積＋分攤的共有建筑面積＝125＋25＝150㎡，300000÷150＝2000元/㎡2、某期房預計2年后竣工交付使用，目前與其類似的現房價格為4500元/㎡，出租的年末凈收益為500元/㎡。假設年折現率為8%，風險補償估計為現房價格的3%，則該期房目前的價格為（）元/㎡。A．3473 ;B．4365;C．4500;D.4635期房價格＝現房價格－預計從期房達到現房期間現房出租的凈收益的折現值－風險補償，

3、某房地產價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1%。該房地產的實際價格為（）萬元。Ａ、87；B、124；C、130；D、13450+80/(1+1%)^8=1244、甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是（）萬元。A．0～50；B．50～75；C．50～100；D．100～1505.為評估某房地產2007年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元/㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6%以內不增加付款，實際產權登記面積為l00㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當地該類房地產價格平均每月比上月上漲0．3%，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為（）元/㎡。A．3868．92；B．4000．00；C．4072．54；D．4286．894000×（1＋0.3%）6＝4072.54，面積誤差為（100－95）÷95＝5.26%，超過《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的面積誤差范圍（3%），但由于合同約定面積誤差在6%以內不增加付款，因此對此問題可不予考慮。6、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27ｍ，前街路線價為2000元／m2，后街路線價為1000元／m2，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為（）。Ａ、9； B、13.5；Ｃ、15；Ｄ、18前街影響深度=前街路線價/（前街路線價+后街路線價）×總深度7、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產稅等，其收益價格估算可采用（）。Ａ、類似寫字樓的客觀收益；Ｂ、市場比較法；Ｃ、該寫字樓的實際收益；Ｄ、無法估算8、在建筑物折舊中，產生超額持有成本的原因是（）。Ａ、功能缺乏；Ｂ、功能過剩；Ｃ、修復時間較長；Ｄ、修復時間較短9、路線價法估價的第二個步驟為（）。Ａ、設定標準深度； Ｂ、選取標準臨街宗地；Ｃ、編制深度百分率表； Ｄ、劃分路線價區(qū)段10、某房地產開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產價值開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產價值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費1）樓面地價=土地總價/總建筑面積土地總價=樓面地價*總建筑面積=1000*10000*(1+10%)^1.52）開發(fā)成本和管理費用=1200*10000*(1+10%)^1.5/23）銷售費用=3000*10000*2%4）銷售稅費=3000*10000*5.5%3000*10000-1000*10000*（1+10%）^1.5-1200*10000*(1+10%)^1.5/2-3000*10000*2%-3000*10000*5.5%3000*10000=1-88.9%=11.08%11、將房地產稱為物業(yè)的國家或地區(qū)是（）。Ａ、法國；Ｂ、意大利；Ｃ、日本；Ｄ、香港12、下列房地產中，哪一項存在替代關系？（）Ａ、經濟適用住房與高級別墅；Ｂ、住宅與其配套的商業(yè)房地產Ｃ、賓館與寫字樓； Ｄ、大城市郊區(qū)的住宅與高速公路收費13、在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的凈收益流模式下，資本化率（）。Ａ、等于報酬率；Ｂ、大于報酬率；Ｃ、小于報酬率；Ｄ、無法知道14、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數是6％，自有資本要求的資本化率為9％，則該類房地產的資本化率為（）％。Ａ、6；Ｂ、6.9；Ｃ、8.8；Ｄ、９計算過程：70%*6%+(1-70%)*9%抵押貸款與自有資金的組合：R0--綜合資本化率M--貸款價值比率，即抵押貸款占房地產價值的比率，一般介于60%~90%之間RM--抵押貸款常數RE--自有資金資本化率。15、住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產之間的關系是（）。Ａ、替代關系；Ｂ、互補關系；Ｃ、附屬關系；Ｄ、沒有關系16、為估算某建筑物的重新購建價格，經測算其土建工程直接費為780元/㎡，安裝工程直接費為450元/㎡（其中人工費為50元/㎡），裝飾裝修工程直接費為900元/㎡（其中人工費為45元/㎡），又知該地區(qū)土建工程綜合費率為土建工程直接費的15%，安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的75%，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的72%，稅金為3.5%，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費為（）元/㎡。A．2204．55；B．2397．99；C．3237．60；D．3345．64［780×（1＋15％）＋450＋50×75％＋900＋45×72％］×（1＋3.5％）＝2397．99元/㎡17、某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8％，則該寫字樓目前的收益價格為（）。Ａ、4858；B、5200；Ｃ、2700；D、6264 ＝216／8％×［1－1／（1＋8％）2］＋5616／（１＋8％）2＝5200（萬元）18、某宗房地產預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2％和1％，該類房地產的報酬率為8％，該房地產的價格為（）萬元。Ａ、100；B、42；Ｃ、63；Ｄ、77計算過程：12/(8%-2%)-7/(8%-1%)19、評估城市商業(yè)街道兩側的土地價格，最適合的估價方法是（）。Ａ、市場法；Ｂ、收益法；Ｃ、路線價法；Ｄ、假設開發(fā)法20、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時，建筑物也無償收回。建筑物經濟壽命為50年。假設殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為（）。A．2．00%；B．2．13%；C．2．22%；D．2．50%對于在土地使用權出讓合同中約定土地使用期間屆滿需要無償收回國有建設用地使用權時，建筑物也無償收回的，應按照建筑物經濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計算建筑物折舊。50－5－40＝5，50－5＝45，在建筑物的殘值率為零的情況下，建筑物的經濟壽命＝1÷年平均折舊率，年平均折舊率＝1÷建筑物經濟壽命，即1÷45＝2.22%。21、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加１萬元，該類房地產的資本化率為8％，該房地產的價格為（）萬元。Ａ、225.00；Ｂ、237.50；Ｃ、381.25；D、395.83建筑物經濟壽命50年5年后出讓土地使用年限40年5年凈收益按等差級數遞增的公式，式中，a為第一年凈收益，b為凈收益逐年遞增的數額，r為資本化率22、作為房產登記和建立產籍資料的索引和參考資料的房地產圖是（）。

A.宗地圖；B.房產分幅圖；C.房產分丘圖；

D.房產分戶圖房產分幅圖是房產登記和建立產籍資料的索引和參考資料。23、某宗房地產是于3年前通過出讓方式取得，當時獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定。預計該宗房地產在正常情況下未來4年的凈收益分別為：31萬元、29萬元、30．5萬元、29．5萬元，報酬率為8%。用“未來數據資本化公式法”計算該宗房地產的收益價格為（）萬元。 A．358．85；B．360．49；C．362．93；D．365．29V＝30．03/8%×［1－1/（1＋8%）50－3］＝365．29萬元24、下列哪種房地產不是按經營使用方式來劃分的類型？（）A、出租的房地產;Ｂ、自用的房地產；Ｃ、餐飲的房地產；Ｄ、營業(yè)的房地產房地產按經營使用方式分為：銷售的房地產、出租的房地產、營業(yè)的房地產和自用的房地產。25、現實中土地的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府規(guī)定土地用途、容積率屬于（）方面的制約。Ａ、建筑技術；Ｂ、土地權利設置和行使；Ｃ、相鄰關系；Ｄ、土地使用管制政府規(guī)定土地用途、容積率屬于城市規(guī)劃的內容，而在土地利用所受的限制當中，城市規(guī)劃屬于土地使用管制方面的內容26、在一塊土地上投資建造寫字樓，當樓高為５層時，預期投資利潤率為4.36％；在5～20層時，每增高一層，投資利潤率上升0.18％；而在20～30層時，每增高一層，投資利潤率下降0.14％。由此可見，超過20層之后，這塊土地的邊際收益開始出現遞減，揭示了（）。Ａ、收益遞增規(guī)律；Ｂ、收益遞減規(guī)律；Ｃ、規(guī)模的收益遞增規(guī)律；Ｄ、規(guī)模的收益遞減規(guī)律收益遞減原理揭示的是一種投入產出關系，指在僅有一種投入量逐漸增加的情況下，其他投入量不變，在開始時，產出量的增加有可能是遞增的，但當可投入變量增加到某一點時，產出量的增加會越來越小。27、某估價機構接受保險公司的委托，對被火災完全燒毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現在，則其估價對象狀況和房地產市場狀況分別為（）。A．估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去；B．估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在

C．估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在；D．估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為過去估價時點為現在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現在房地產損害賠償和保險理賠案件中。如建筑物被火災燒毀后，評估其損失價值或程度時，通常是估計將損毀后的狀況恢復到損毀前的狀況（估價對象已不存在），在現行的國家財稅制度和市場體系下所必需的花費。估價時點估價對象狀況房地產市場狀況過去（回顧性估價）過去過去現在過去現在現在未來未來未來未來28、某宗熟地的原生地取得費為540元/㎡，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為（）元/㎡。

A．55.20；B．103.22；C．109.63；D．114.82I=P[(1+i)n－1]=540*[(1+8%)^2-1]+90*[(1+8%)^1.5-1]+60*[(1+8%)^0.5-1]29、某套住宅的采光受到影響。受影響前的年租金為3萬元，受影響后的年租金為2.5萬元。該住宅的預期剩余價值壽命為30年，報酬率為8%。該住宅因采光受影響導致的價值減損為（）萬元A．0.50；B．5.63；C．6.25；D．28.14=(3/8%)*(1-1/((1+8%)^30))-(2.5/8%)*(1-1/((1+8%)^30))30、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為（）。A．8.8%

B．10%

C．18%

D．18.6%R0--綜合資本化率M--貸款價值比率，即抵押貸款占房地產價值的比率，一般介于60%~90%之間RM--抵押貸款常數RE--自有資金資本化率。31、通過市場提取法求出的估價對象建筑物的年折舊率為5%，則估價對象建筑物的經濟壽命是（）年。Ａ、50；Ｂ、10；Ｃ、20；Ｄ、無法知道32、在一般情況下，（）適用于一般建筑物和因年代久遠、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構配件建筑和設備，或因建筑技術和建筑標準改變等，使用建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。Ａ、重建價格；Ｂ、重置價格；Ｃ、重新購建價格；Ｄ、積算價格33、下列估價公式中，錯誤的是（）。A．土地價格=房地價格-建筑物價格；B．房地產價格=帶債權債務的房地產價格+債權-債務；C．建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值；D．房地產價格=含非房地產成份的房地產價格-非房地產成份的價格34、某工業(yè)用地的土地面積為10000㎡，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價為500元/㎡。后經規(guī)劃調整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/㎡，則因規(guī)劃調整所需的補地價為（）萬元

A．500；B．1000；C．2250；D．2500補地價（單價）＝現樓面地價×現容積率－原樓面地價×原容積率補地價（總價）=補地價（單價）×土地總面積1500*2-500*1.0=2500補地價（總價）=2500*10000=2500萬元35、某宗房地產，凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑物資本化率為12％，土地資本化率為10％，則該宗房地產的總價值為（）萬元。Ａ、417；Ｂ、500；Ｃ、460；Ｄ、45建筑物的凈收益=200萬元*12%=24萬土地凈收益=50-24=26萬元土地價格=26/10%=260萬元房地價格=200+260=460萬元36、一幢舊廠房改造的超級市場，在該舊廠房建成6年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權年限為40年，建筑物經濟壽命為50年。則這種情況下，計算建筑物折舊的經濟壽命應為（）年。A．50；B．40；C．46；D．不確定建筑物經濟壽命50年土地使用年限40年4年6年后出讓37、某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數為8層。則該宗土地的容積率為（）。A.8.0B.5.6C.5.0D.0.738、房地產價格是由房地產的（）三者相互結合而產生的。A、有用性、稀缺性、有效需求；B、供給、需求、利用狀況C、權利、租金、利率；D、價值、使用價值、供求在現實中，不同房地產的價格之所以有高低，同一宗房地產的價格之所以有變動，歸總起來也是由有用性、稀缺性、有效需求的程度不同及其變化所引起的。39、有一宗房地產，土地面積1000m2，其價格為1500元／m2，建筑面積5000m2，其重置價格為1200元／m2。該房地產價格為1250／m2，則該建筑物的單價為（）元／m2。A、950；B、1000；C、1200；D、1250Ａ，（1250×5000－1000×1500）／5000＝950（元／m2）40、某宗房地產年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產的價值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00。D，建筑物的凈收益=200萬元*12%=24萬土地凈收益=60-24萬=36萬土地價格=36/6%=600萬，房地價格=600+200=800萬41、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預期剩余經濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。A.35.00B.56.29C.86.29D.18030萬元+5萬元/8%[1-1/(1+8%)^30]=86.2942、某一房地產，其土地價值是總價值的30%，土地資本化率為5%，建筑物資本化率為7%，綜合資本化率為（）。A、6.6%；B、5.8%；C、6.2%；D、6.4%根據R0＝L×RL＋B×RB＝30％×5％＋（１－30％）×7％＝6.4％43、一臨街深度22.86ｍ（即75英尺），臨街寬度30m的矩形土地，其所在區(qū)段的路線價（土地單價）為5500元/m2，臨街深度75英尺的單獨、累計和平均深度價格修正率分別為20%、90%和120%，該宗土地的總價為（）。A、452.63萬元；B、75.44萬元；C、339.47萬元；D、377.19萬元當以標準臨街宗地的單價作為路線價時，應采用平均深度價格修正率，所以根據下面兩個公式：該宗土地的單價＝路線價×平均深度價格修正率，該宗土地的總價＝土地單價×土地面積，將已知參數代入以上兩公式即得所求。44、某宗已抵押的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費40萬元，營業(yè)稅及房地產稅65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為（）萬元。

A.245B.275C.315D.345500萬-50萬元-40萬元-65萬元=345萬元45、某工業(yè)用地總面積為3000m2，容積率為0.5，樓面地價為1000元/m2，現按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應的樓面地價為1500元/m2。該改變用途理論上應補地價為（）萬元。A.500B.525C.600D.1650 補地價（單價）＝現樓面地價×現容積率－原樓面地價×原容積率補地價（總價）=補地價（單價）×土地總面積補地價=（新樓面地價×新容積率-舊樓面地價×舊容積率）×土地面積=（1500×4.0-1000×0.5）元/m2×3000m2=1650萬元。1、某餐廳的資產可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動產、特許經營權。當該餐廳不適宜在現位置繼續(xù)經營下去而轉讓時，為確定轉讓價格提供參考的估價對象范圍一般包括（）。A．土地；B．建筑物；C．裝飾裝修；D．動產；E．特許經營權二、多項選擇題2、房地產估價的三大基本方法是（）。

A、市場法；Ｂ、路線價法； Ｃ、成本法；Ｄ、收益法3．根據求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有（）。 A．單位比較法；B．市場提取法；C．分解法；D．工料測量法；E．分部分項法4、在下列情形中，通常會引起房地產價格降低的有（）。Ａ、農用地改為非農建設用地；Ｂ、在寫字樓旁新建大型游樂場Ｃ、住宅區(qū)內道路禁止貨車通行；Ｄ、常常遭受洪水威脅建筑物重新購建價格的求取方法有：單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數調整法。5、某估價對象為一宗熟地，當進行可比實例權益狀況調整時，應包括的內容有（）。A．后退道路紅線距離；B．土地使用期限；C．基礎設施完備程度；D．容積率；E．合并的可能性6、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產的未來價格，還可用于（）。A．假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產價值的預測B．收益法中未來租金、運營費用的預測C．成本法中對先前發(fā)生費用的正確性的校核D．市場比較法中對房地產狀況進行調整E．某些缺乏的房地產歷史價格資料的填補長期趨勢法主要用于推測、判斷房地產的未來價格，例如用于假設開發(fā)法中預測開發(fā)完成后的房地產價值，此外還有一些其他作用：（1）用于收益法中未來租金、經營收入、運營費用、空置率、凈收益等；（2）用于市場法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調整；（3）用來比較、分析兩宗以上房地產價格的發(fā)展趨勢或潛力；（4）用來填補某些房地產歷史價格資料的缺乏。7、房地產的社會經濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。Ａ、交通建設；Ｂ、市場供求變化；Ｃ、人口素質變化；Ｄ、所在地區(qū)衰落8、在商品房交易中，常見的最低價格有（）。Ａ、商品房銷售中的起價；Ｂ、拍賣活動中的保留價；Ｃ、拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價；Ｄ、招標活動中，開發(fā)建設方案最為合理的中標價9、下面（）是計入商品住宅價格的費用。Ａ、征地費；Ｂ、建筑安裝工程費；Ｃ、住宅小區(qū)內的營業(yè)性用房建設費用；Ｄ、住宅小區(qū)內設施的建設費用10、經濟適用住宅基準價格由（）構成。Ａ、開發(fā)成本；Ｂ、稅金；Ｃ、經營用房的建筑安裝費；Ｄ、利潤11、下列屬于房地產真正自然增值的有（）。Ａ、通貨膨脹引起的房地產價格上升Ｂ、需求增加導致稀缺性增加引起的房地產價格上升Ｃ、外部經濟引起的房地產價格上升Ｄ、對其本身進行的投資改良引起的房地產價格上升通貨膨脹引起的房地產價格上升其實質意義是保值而非增值。對房地產本身進行投資改良而使房地產增值既非保值也非自然增值。12、需要補地價的情形有哪幾種？（）Ａ、增加容積率； Ｂ、改變原土地用途；Ｃ、轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房地產；Ｄ出讓土地使用權需要補地價的情形主要有４種：①增加原土地使用權出讓時規(guī)定的容積率；②改變原土地使用權出讓時規(guī)定的用途；③轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房地產（要求補辦土地使用權出讓手續(xù)，補交土地使用權出讓金等）；④出讓土地使用權期滿后續(xù)期。13、在目前的情況下，房地產開發(fā)取得土地的途徑主要有：（）。Ａ、通過征收農地取得的；Ｂ、通過征用城市土地取得的;Ｃ、通過在城市中房屋拆遷取得的；Ｄ、通過在農村中拆遷房屋取得的目前取得土地的途徑主要有征收農地、城市拆遷、購買三種方式。14、建筑物的重新購建價格是（）的價格。Ａ、扣除折舊后；Ｂ、估價時點時；Ｃ、客觀；Ｄ、建筑物全新狀態(tài)下建筑物的重新購建價格沒有扣除折舊。15、通過下列哪幾種方式可在市場購買土地？（）Ａ、政府招標出讓；Ｂ、政府拍賣出讓；Ｃ、政府掛牌出讓；Ｄ、征收通過購買方式取得的土地使用權一般都屬于出讓土地使用權。16、下面屬于收益性房地產的是（）。Ａ、未出租的餐館；Ｂ、旅店；Ｃ、加油站；Ｄ、未開發(fā)的土地未開發(fā)的土地不產生收益，也沒有潛在收益。17、預期原理是（）等估價方法的理論依據。Ａ、市場比較法；Ｂ、收益法；Ｃ、成本法；Ｄ、假設開發(fā)法；Ｅ、路線價法收益法與假設開發(fā)法的理論依據同是預期原理18、下列哪幾項是以營業(yè)方式獲取收益的房地產？（）Ａ、旅館；Ｂ、歌城；Ｃ、寫字樓；Ｄ、加油站Ｃ屬于以租賃方式獲取收益的房地產。19、開發(fā)后的房地產經營方式有（）。Ａ、預售；Ｂ、建成后出售；Ｃ、出租；Ｄ、娛樂開發(fā)后的房地產經營方式有出售、出租、營業(yè)，其中出售包括預售和建成后出售兩種方式。20、以下適用假設開發(fā)法估價的房地產有（）。Ａ、將在建工程續(xù)建成房屋；Ｂ、將舊房裝飾裝修改造成新房；Ｃ、將生地開發(fā)成熟地； Ｄ、將門市出售；Ｄ適用于市場法估價21、房地產按其經營使用方式來劃分，主要分為下列幾類，其中正確的是（）。A、銷售；B、娛樂；Ｃ、營業(yè)；D、商業(yè)房地產的經營使用方式主要有銷售、出租、營業(yè)和自用四種。22、下列哪些情況需要進行房地產評估？（）A、產權注銷；B、企業(yè)破產清算；Ｃ、房地產典當；D、確定定期公布的基準地價房地產在注銷產權（如滅籍）時不需要估價?，F實中需要對房地產估價的情況有：土地使用權出讓、房地產轉讓、租賃、房地產抵押、典當、房地產保險、房地產稅收、房地產征收和征用補償、房地產損害賠償、房地產糾紛調處和有關司法鑒定。23、城市房屋拆遷補償實行產權調換方式且調換房屋為期房的，在結算房屋產權差價時，（）。A．估價時點應當與評估被拆遷房屋的房地產市場價格的估價時點一致B．期房產權調換差價=所調換期房的未來市場價值-被拆遷房屋的現在市場價值C．期房產權調換差價=所調換期房的現在市場價值-被拆遷房屋的未來市場價值D．期房的區(qū)位、用途、面積、建筑結構等，應以拆遷人與被拆遷人在拆遷安置補償協(xié)議中約定的為準；E．在原地實行產權調換時，差價不應大于被拆遷房屋市場價格的20%24、某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的0.7倍。若建筑物總價值為120萬元，下列關于土地份額分攤的表述中正確的有（）。A．按建筑面積分攤二層占有土地的份額為33.33%

B．按房地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%C．按房地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%

D．按土地價值分攤二層占有土地的份額為17.57%

E．按土地價值分攤二層占有土地的份額為27.03%按建筑面積分攤：二層土地份額=1/3=33.33%按房地價值分攤：得出二層房地總價=54.05萬元，二層土地份額=54.05/200=27.03%按照土地價值分攤：土地總價=200萬元-120萬元=80萬元，二層土地總價=80萬元×33.33%=26.67萬元，二層土地份額=26.67萬元/80萬元=33.33%25、標價是商品房出售者在其“價目表”上標注的不同（）的商品房的出售價格。Ａ、樓層；B、朝向；C、戶型；D、面積標價又稱報價、表格價，是商品房出售者在其“價目表”上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。26、某宗居住房地產，城市規(guī)劃規(guī)定既可用做商業(yè)用途，也可用做居住用途，而估價人員堅持以居住用途進行估價，你認為估價人員可能出于什么考慮？（）Ａ、預計轉換用途所帶來的房地產價值的增加額大于轉換用途所需的費用Ｂ、預計轉換用途所帶來的房地產價值的增加額小于轉換用途所需的費用Ｃ、認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利。Ｄ、按商業(yè)用途的估價結果小于按居住用途的估價結果。最高最佳使用原則要求評估價值應是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結果。認為轉換用途再予以使用最為有利時，應以轉換用途后再予以使用為前提進行估價。轉換用途的條件是：預計轉換用途所帶來的房地產價值的增加額大于轉換用途所需的費用。27、預計一年后建成的某在建工程，可能存在的估價情形為（）。Ａ、估價時點為現在，估價對象為現時狀況下的價格Ｂ、估價時點為現在，估價對象為未來狀況下的價格Ｃ、估價時點為未來，估價對象為未來狀況下的價格Ｄ、估價時點為未來，估價對象為現實狀況下的價格28、房地產狀況調整的內容主要包括（）。A、區(qū)位狀況的調整；B、實物狀況的調整；Ｃ、環(huán)境狀況的調整；Ｄ、權益狀況的調整環(huán)境狀況屬于區(qū)位狀況調整的內容。29、下列哪些屬于房地產市場狀況的內容？（）A、政府出臺新的政策措施；B、利率發(fā)生變化；Ｃ、出現通貨膨脹；Ｄ、未正常負擔交易稅費未正常負擔交易稅費屬于交易情況的內容。30、下列因素中會導致建筑物經濟上的折舊的是（）。Ａ、使用磨損；Ｂ、現行政策重大改變；Ｃ、城市規(guī)劃重大改變；Ｄ、建筑技術進步經濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。如在一個高級住宅區(qū)附近興建一座工廠，導致該居住區(qū)的房地產價值下降。1、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其轉讓給乙方。試估算乙方現時應出資多少萬元購買甲方的權益。據調查得知，現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85％，年運營費用約占租賃有效毛收入的35％，報酬率為10%。１）計算辦公樓現值①辦公樓整體年凈收益＝80×3000×85％×（1－35％）×12＝159.12（萬元）②收益年限＝40－6＝34（年）③辦公樓現值為＝159.12／10％×［1－1／(1＋10%)^34]＝1528.92(萬元)２）計算乙方的使用權價格①乙方使用權年凈收益＝80×2000×85％×（1－35％）×12＝106.08（萬元）②乙方使用權剩余收益年限＝15－4＝11（年）③乙方使用權剩余收益年限價格為：＝106.08／10％×［1－1／（1＋10％）11］＝689（萬元）③甲方權益價格＝辦公樓現值－乙方使用權價格＝1528.92－689＝839.92萬元2、為評估某商品住宅2007年8月15日的正常市場價格，在該住宅附近調查選取了A、B、C三宗類似住宅的交易實例作為可比實例，有關資料如下：（1）可比實例的成交價格及成交日期可比實例A可比實例B可比實例C成交價格3700元/㎡4200元/㎡3900元/㎡成交日期2007年3月15日2007年6月15日2007年7月15日（2）交易情況的分析判斷結果，見下表。表中交易情況的分析判斷是以正常市場價格為基準，正值表示可比實例成交價格高于其正常市場價格的幅度，負值表示低于其正常市場價格的幅度?？杀葘嵗鼳可比實例B可比實例C交易情況－2%0＋l%（3）該類住宅2007年2月至8月的價格指數，見下表，價格指數為定基價格指數。月份2345678價格指數10092．498．398．6100．3109．0106．8（4）房地產狀況的比較判斷結果房地產狀況權重估價對象可比實例A可比實例B可比實例C區(qū)位狀況0．510010510080實物狀況0．3100100110120權益狀況0．2100120100100請利用上述資料測算該商品住宅2007年8月15日的正常市場價格。（1）測算公式：

（2）求取交易情況修正系數：可比實例A的交易情況修正系數可比實例B的交易情況修正系數（3）求取市場狀況調整系數：可比實例A的市場狀況調整系數可比實例B的市場狀況調整系數可比實例C的市場狀況調整系數（4）求取房地產狀況調整系數：可比實例B的房地產狀況調整系數：可比實例C的房地產狀況調整系數：可比實例A的房地產狀況調整系數=（5）求取比準價格（單價）VA，VB，VC：（6）將上述三個比準價格的簡單算術平均數作為市場法的測算結果，則估價對象的正常市場價格（單價）=（4097.56+4341.93+3941.09）÷3=4126.86（元/m2）3、王某于2006年6月18日將其擁有的某個商鋪抵押貸款，貸款成數為6成，貸款金額為200萬元，貸款年利率為8%，貸款期限為5年，按月等額還。2009年10月18日，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預測該商鋪未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為26萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用分別在上一年的基礎上增長5%和3%，未來收益期限為36年。當地該類房地產的報酬率為7%，抵押貸款成數一般為6成。請計算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價值。（1）計算已抵押貸款余額利用公式求出A=（200×8%/12）萬元÷[1-（1+8%/12）-60]=4.06萬元；已抵押貸款金額=4.06萬元/（8%/12）×[1-(1+8%/12)-40]=142.14萬元已抵押貸款余額=200萬元-142.14萬元=57.86萬元（2）測算在2009年10月18日的未設立法定優(yōu)先受償款的價格V收益期限為有限年時，凈收益按一定比率遞增的公式：g-凈收益逐年遞增的比率，其中，凈收益未來第1年為A，第2年為A(1+g)，未來第3年為A(1+g)2，依此類推，未來第n年為A(1+g)n-1。公式原型為：此公式的假設前提是：1）凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞增；2）凈收益逐年遞增的比率g不等于報酬率Y（當g=Y時，V=A×n/(1+Y);3）收益期限為有限年n。V=50/(7%-5%){1-[(1+5%)/(1+7%)]36}-26/(7%-3%){1-[(1+3%)/(1+7%)]36}=747.43萬元根據：再次抵押價值=未設立法定優(yōu)先受償權下的價值-拖欠工程價款-已抵押貸款余額占社會一般貸款成數-其他法定優(yōu)先受償款可得：再次抵押價值=V-0-57.86萬元/0.6-0=747.43萬元-96.43萬元=651.00萬元則該商鋪在2009年10月18日的再次抵押價