融匯溫泉城個(gè)案解析20140420

2014年4月融匯溫泉城個(gè)案解析Contents

目錄基本情況區(qū)位分析住宅組團(tuán)分析推售動(dòng)態(tài)商業(yè)組團(tuán)分析總結(jié)預(yù)測(cè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱融匯溫泉城項(xiàng)目地址沙坪壩區(qū)梨樹(shù)灣溫泉城B3-6/02物業(yè)類型住宅、商業(yè)建筑形態(tài)小高層、高層裝修情況清水房，精裝修占地面積1244畝建筑面積200萬(wàn)方容積率3.78建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格開(kāi)發(fā)商重慶融匯投資有限公司首次開(kāi)盤時(shí)間2010年7月24日序號(hào)土地位置宗地編號(hào)出讓方式出讓時(shí)間成交總價(jià)（萬(wàn)元）樓面地價(jià)(元/㎡)1沙坪壩區(qū)梨樹(shù)灣國(guó)際溫泉城宗地6189掛牌2006-12-2746740238.77項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目以市政道路為隔離帶帶，呈圍合式布局，分三期（A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)）開(kāi)發(fā)；A區(qū)為泉景組團(tuán)，為高層產(chǎn)品；B區(qū)為上筑組團(tuán)，為高層產(chǎn)品；C區(qū)為泉里小鎮(zhèn)組團(tuán)、樂(lè)泉廣場(chǎng)組團(tuán)、上泉坊組團(tuán)商業(yè)組團(tuán)以及錦繡里組團(tuán)、錦華里組團(tuán)住宅組團(tuán)構(gòu)成，涵蓋了住宅、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。泉景組團(tuán)上筑組團(tuán)圣地亞組團(tuán)樂(lè)泉廣場(chǎng)組團(tuán)錦繡里組團(tuán)錦華里組團(tuán)泉里小鎮(zhèn)組團(tuán)板塊定位項(xiàng)目位于重慶市沙坪壩（老區(qū)），屬于沙坪壩三峽廣場(chǎng)擴(kuò)容的梨樹(shù)灣片區(qū)，定位為沙區(qū)的高端商業(yè)和商務(wù)中心，是沙區(qū)重新定位的標(biāo)桿大盤；項(xiàng)目被渝遂高速與內(nèi)環(huán)高速環(huán)繞，到江北區(qū)觀音橋僅22分鐘，到渝中區(qū)解放碑僅28分鐘，到九龍坡區(qū)楊家坪僅20分鐘，交通通達(dá)性好，但公共交通缺失；觀音橋解放碑22分鐘28分鐘楊家坪20分鐘住宅組團(tuán)分析融匯溫泉城以溫泉作為項(xiàng)目噱頭，首開(kāi)融匯溫泉與融匯麗笙酒店，提升項(xiàng)目整體調(diào)性與檔次；市政道路將項(xiàng)目住區(qū)分為三個(gè)組團(tuán)，整體品質(zhì)下降，并帶來(lái)噪音等不利因素影響；偏離沙區(qū)中心，周邊配套尚不成熟，客戶抵觸情緒較高；高層產(chǎn)品多大面積戶型，總價(jià)控制較高，客戶多為改善型，市場(chǎng)接受度較差；泉景組團(tuán)—住宅融匯溫泉城A區(qū)—泉景組團(tuán)位于內(nèi)環(huán)高速內(nèi)側(cè)，是偏離沙坪壩商圈最近的組團(tuán)，周邊配套較成熟，現(xiàn)以交房入住，入住率較高；小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用為1.5元/㎡/月；上筑組團(tuán)—住宅融匯溫泉城B區(qū)—上筑組團(tuán)位于內(nèi)環(huán)高速外側(cè)，且距離近，噪音污染較大，周邊有高壓線環(huán)繞，危險(xiǎn)系數(shù)高，居住品質(zhì)差，周邊無(wú)成熟配套，入住率較低；小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用為1.5元/㎡/月；錦華里組團(tuán)—住宅融匯溫泉城C區(qū)—錦華里組團(tuán)是三期項(xiàng)目，純高層住宅，涵蓋了上泉坊部分商業(yè)；錦華里組團(tuán)由于鄰近泉里小鎮(zhèn)、融匯麗笙酒店、融匯溫泉，高層產(chǎn)品售價(jià)較高，整體去化較好，目前尾盤銷售中；錦繡里組團(tuán)—住宅融匯溫泉城C區(qū)—錦繡里組團(tuán)是三期項(xiàng)目，純高層住宅，涵蓋了上泉坊部分商業(yè)；錦華里組團(tuán)為大面積純高層產(chǎn)品，由于位置偏離泉里小鎮(zhèn)與融匯溫泉，定價(jià)低于錦華里；錦繡里戶型解析—84㎡戶型特點(diǎn)：戶型方正緊湊，功能分區(qū)合理，干濕分區(qū)，動(dòng)靜分離；帶生活陽(yáng)臺(tái)，使用方便；4.8m客廳開(kāi)間，通風(fēng)采光好；主臥套房設(shè)計(jì)，私密性好，品質(zhì)感強(qiáng)；走道、客廳面積過(guò)大，空間利用率差；戶型套內(nèi)面積（㎡）客廳/餐廳(m)主臥m臥室1m臥室2m三室兩廳兩衛(wèi)84開(kāi)間進(jìn)深開(kāi)間進(jìn)深開(kāi)間進(jìn)深開(kāi)間進(jìn)深4.810.54.36.434.12.74.1錦繡里戶型解析—132㎡戶型套內(nèi)面積（㎡）客廳/餐廳(m)主臥m臥室1m臥室2m五室兩廳兩衛(wèi)132開(kāi)間進(jìn)深開(kāi)間進(jìn)深開(kāi)間進(jìn)深開(kāi)間進(jìn)深10.474.54.233.533.5戶型特點(diǎn)：戶型方正緊湊，功能分區(qū)合理，干濕分區(qū)，動(dòng)靜分離；8m客廳開(kāi)間，通風(fēng)采光好；主臥套房設(shè)計(jì)，私密性好，品質(zhì)感強(qiáng)；戶戶飄窗，采光好，景觀視野好；獨(dú)立保姆房，居家品質(zhì)佳；走道、客廳、入戶花園過(guò)大面積過(guò)大，空間利用率差；項(xiàng)目推售——住宅推盤節(jié)奏——開(kāi)盤次數(shù)123456開(kāi)盤時(shí)間2013.8.102013.8.312013.9.192013.10.132013.10.262013.12.07建筑形態(tài)高層高層（精裝修：1000元/平方米）高層（部分精裝修：1700元/平米）高層（精裝修：1500元/平方米）高層（精裝修：1500元/平方米）高層主力面積區(qū)間50-90㎡48-102㎡82-136㎡50-90㎡49-106㎡48-102㎡銷售報(bào)價(jià)10745元/㎡10667元/㎡11224元/㎡11255元/㎡10952元/㎡10667元/㎡折后均價(jià)9863元/㎡9980元/㎡10224元/㎡10031元/㎡9770元/㎡9651元/㎡推出套數(shù)159229180159228229銷售套數(shù)105157449790108銷售率66%69%24%61%39%47%優(yōu)惠情況1、電商客戶享總價(jià)優(yōu)惠25000元；2、按時(shí)簽約總價(jià)優(yōu)惠10000元；3、工行置業(yè)卡優(yōu)惠1%；4、一次性8.9折，分期9.5折，普通按揭9.4折，首付分期按揭9.7折1、總價(jià)優(yōu)惠3.5萬(wàn)元；2、一次性8.9折，按揭9.4折，分期9.5折1、總價(jià)優(yōu)惠2萬(wàn)；2、按時(shí)簽約優(yōu)惠1萬(wàn)元；3、一次性8.9折，按揭9.4折，全款分期9.5折，首付分期9.7折1、“電商”客戶總價(jià)優(yōu)惠2.5萬(wàn)元；2、按時(shí)簽約優(yōu)惠1萬(wàn)元；3、工行置業(yè)卡9.9折；4、一次性8.9折，分期9.5折，普通按揭9.4折，首付分期按揭9.7折1、電商客戶總價(jià)優(yōu)惠2.5萬(wàn)；2、按時(shí)簽約總價(jià)優(yōu)惠1萬(wàn)；3、工行置業(yè)卡9.9折；4、一次性8.9折，分期9.5折，按揭9.4折，首付分期按揭9.7折1、總價(jià)優(yōu)惠3.5萬(wàn)元；2、一次性8.9折，分期9.5折，按揭9.4折項(xiàng)目推售——住宅小高層產(chǎn)品面積段、總價(jià)段數(shù)據(jù)：面積段總套數(shù)銷售套數(shù)套內(nèi)均價(jià)去化率(元/㎡)40-501461301022289%50-60560316915456%60-70730455857162%70-802542679344100%80-906236359111100%90-1103083328879100%130-15012235947129%合計(jì)27432170——79%總價(jià)段（萬(wàn)）銷售套數(shù)銷售面積（㎡）銷售總價(jià)（萬(wàn)元）30萬(wàn)以下391.6367.4630-40萬(wàn)3136.38100.2440-50萬(wàn)32018720.5215129.5450-60萬(wàn)44126723.4424098.4760-70萬(wàn)38928214.4825291.5170-80萬(wàn)50342065.2338368.9780-100萬(wàn)47944005.9641343.87100-120萬(wàn)242978.752587.28120-150萬(wàn)111563.751583.61150-180萬(wàn)81135.951238.77合計(jì)2181165636.1149809.7項(xiàng)目高層12年10月至今，總成交2181套高層住宅房源，成交金額達(dá)148809.7萬(wàn)元，成交情況較好；項(xiàng)目成交面積段主要集中在80-90平方米，成交總價(jià)段主要集中在70-80萬(wàn)；備注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)間為12年10月至今，統(tǒng)計(jì)口徑為套內(nèi)商業(yè)組團(tuán)分析融匯溫泉城首推融匯溫泉與融匯麗笙酒店，彌補(bǔ)了沙區(qū)市場(chǎng)空白；融匯溫泉商業(yè)體量為40萬(wàn)方含底商，其中15萬(wàn)方特色主題商業(yè)泉里小鎮(zhèn)和上泉坊，18萬(wàn)方樂(lè)泉廣場(chǎng)以及7萬(wàn)方底商；商業(yè)組團(tuán)整體品質(zhì)感強(qiáng)，定位為高端休閑與社交；商業(yè)組團(tuán)滿足了沙區(qū)步行街?jǐn)U容的需求，屬梨樹(shù)灣片區(qū)核心；融匯溫泉商業(yè)組團(tuán)由開(kāi)發(fā)商持有，統(tǒng)一規(guī)劃招商；泉景組團(tuán)—底商融匯溫泉城A區(qū)—泉景組團(tuán)底商由開(kāi)發(fā)商自持，統(tǒng)一管理；融匯溫泉城A區(qū)—泉景組團(tuán)底商由于小區(qū)入住率較高，底商出租率較高，租金價(jià)格為80-100元/㎡/月；上筑組團(tuán)—底商融匯溫泉城B區(qū)—上筑組團(tuán)底商由開(kāi)發(fā)商自持，統(tǒng)一管理；融匯溫泉城B區(qū)—上筑組團(tuán)底商以餐飲為主，滿足小區(qū)自身生活需求，由于小區(qū)入住率不高，底商入住率較低，租金價(jià)格為30-40元/㎡/月；C區(qū)商業(yè)融匯麗笙酒店泉里小鎮(zhèn)融匯溫泉、別院融匯溫泉城C區(qū)融匯麗笙酒店、融匯溫泉、融匯別院、泉里小鎮(zhèn)已面市開(kāi)放；三組團(tuán)以打造高端休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、購(gòu)物為主的主題性商業(yè)；三組團(tuán)由融匯下屬冠嶺商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有限公司運(yùn)營(yíng)管理；泉里小鎮(zhèn)融匯溫泉城C區(qū)泉里小鎮(zhèn)20萬(wàn)方體量，滿足購(gòu)物休閑需求；泉里小鎮(zhèn)包含下沉廣場(chǎng)與地面廣場(chǎng)兩個(gè)部分，下沉廣場(chǎng)娛樂(lè)+餐飲，地面廣場(chǎng)7-12為文化創(chuàng)意商業(yè)，1、3為酒店式公寓，2、4-6為餐飲，由開(kāi)發(fā)商自持招商；泉里小鎮(zhèn)含有2000個(gè)車位設(shè)置；泉里小鎮(zhèn)于2013年12月正式面試開(kāi)放；泉里小鎮(zhèn)—下沉廣場(chǎng)一號(hào)樓二號(hào)樓三號(hào)樓四號(hào)樓六號(hào)樓九號(hào)樓十號(hào)樓十一號(hào)樓十二號(hào)樓實(shí)景展示麗笙酒店、別院、溫泉融匯溫泉城C區(qū)融匯麗笙酒店由融匯集團(tuán)與美國(guó)卡爾森酒店集團(tuán)聯(lián)合打造，融匯別院與溫泉由融匯自身打造；融匯溫泉與別墅由融匯冠嶺商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理有限公司管理，麗笙酒店14年前由卡爾森酒店管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)管理，現(xiàn)由融匯自身運(yùn)營(yíng)管理；融匯別院由獨(dú)棟與類獨(dú)棟別墅組成，屬商業(yè)性質(zhì)，設(shè)置私人會(huì)所，日入住價(jià)格在2699-5999元/間/天；麗笙酒店入住價(jià)格在564-1028元/日，入住麗笙酒店+30元額外費(fèi)用即享受融匯溫泉；實(shí)景展示上泉坊上泉坊橫穿錦繡里和錦華里組團(tuán)，延伸600米，打造購(gòu)物休閑步行街；樂(lè)泉廣場(chǎng)以高端寫字樓為主，填補(bǔ)沙區(qū)高端商務(wù)空白；上泉坊于近期對(duì)外招商，樂(lè)泉廣場(chǎng)尚處于規(guī)劃中；報(bào)媒推廣交房宣傳活動(dòng)推廣促銷推廣融匯溫泉