房改房買賣合同糾紛案例9573

專打房產(chǎn)官司的律師靳雙權(quán)分析一件房改房買賣合同糾葛案件為保護當事人隱私安全,本文當事人均使用假名取代。一、案件介紹：張普和張瓜系趙敏的女兒，趙敏的丈夫在1973年因病亡故，聶青云和張普之夫系多年摯友。1993年11月31日，趙敏作為乙方和其父所在單位中國某機電技術(shù)研究所設(shè)計院簽署了《單位銷售公有住宅買賣合同》，合同中商定趙敏以優(yōu)惠價7402元購置訴爭房子，趙敏購買房子后享有部分產(chǎn)權(quán)，能夠依法使用、銷售、繼承、抵押，但不可以擅自出租、轉(zhuǎn)讓和贈予或引進單位外的人居住。自住該房子滿五年后能夠依法專售，專售時單位有優(yōu)先購置權(quán)。后該房子在1996年4月20日獲得了房產(chǎn)證，該房子登記在趙敏名下。2000年5月，趙敏將訴爭房子交給聶青云使用。6月29日趙敏和聶青云簽署了《租售房合同》，兩方在合同中商定趙敏將該房子以租代售的方式將該房子出租給聶青云70年，并在該房子具備上市交易條件的狀況下，出租方（趙敏）有輔助承租方辦理過戶手續(xù)的義務(wù)，將該房子過戶給承租人。過戶有關(guān)花費由承租方支付。承租人一次性付21萬元，作為該房屋以租代售的租金。該款項兩次付清，第一次給付16萬，自簽署合同后十天內(nèi)付清，第二次付2萬，于2000年8月7日付清。兩方不的違約，若出租人違約，則將21萬元退還承租方并負擔合同額10%的違約金。若承租方違約，出租方將拘留所有合同款。如遇不行抗力，兩方協(xié)調(diào)停決。聶青云、趙敏、張普在租售方合同上署名。2000年7月6日，聶青云支付了19萬元，2000年8月7日聶青云支付了2萬元。趙敏于2009年10月11日逝世。2013年4月16日，張瓜、張普將訴爭房子過戶到自己名下，登記為共同共有。后聶青云得悉該房子已經(jīng)被過戶至張瓜張普的名下，所以他找到了兩人磋商解決，但遭到了拒絕。多次磋商未果，聶青云將兩人起訴至法院，訴求法院判令張瓜、張普配合辦理訴爭房子的過戶手續(xù)，并支付違約金12.5萬元。二、審理過程：聶青云將兩被告起訴至法院稱：聶青云和趙敏在2000年6月29日簽署了合同，兩方約定房子具備上市交易條件時過戶，但趙敏2009年因病逝世后，張瓜、張普兩人將該房子過戶至張瓜張普的名下，此舉違犯合同商定，應(yīng)當支付違約金，同時懇求法院判令將該房子過戶至我名下。而張普和張瓜則辯稱趙敏出賣該房子時未經(jīng)房子共有人張瓜贊同便處罰了該房子，同時聶青云明知張瓜的署名系趙敏代簽，過后聶青云也沒有找到張瓜確認此事，所以兩人主張解除合同，并要求聶青云騰房。庭審中，法院經(jīng)審理查明2013年張瓜、張普以前將聶青云起訴至法院，要求確認趙敏和聶青云之間簽署的合同無效，要求聶青云將訴爭房子交還給張瓜、張普。該案件審理中，張瓜和張普認同該房子系趙敏的個人財富，租售合同系其真切意思表示，合同上的張瓜實為趙敏代簽，主張張瓜于2003年知道該合同狀況。兩方認同因簽署合同時房子沒法辦理銷售手續(xù)，所以商定了以租代售的形式。張普主張2011年領(lǐng)取了法國產(chǎn)證。經(jīng)法院至原單位了解狀況后，該單位有關(guān)工作人員見告該房子能夠上市交易，單位亦能夠配合上市，單位對購買人員沒有嚴禁性規(guī)定。后該案件以張瓜、張普撤訴告終。三、審理結(jié)果：北京市東城區(qū)人民法院經(jīng)審理后裁決：張普、張瓜于裁決奏效后7日內(nèi)將該房子過戶至聶青云名下。一審訊決以后，張瓜、張普不服一審訊決上訴至二中院，二中院經(jīng)審理后裁決：駁回上訴，保持原判。四、房產(chǎn)糾葛律師靳雙權(quán)案件評論：房產(chǎn)糾葛律師靳雙權(quán)以為，本案中兩方爭議的焦點在于趙敏和聶青云所簽署的合同能否為房子買賣合同。本案中，訴爭房子系趙敏從售房單位處自行出資購置，并實質(zhì)獲得房產(chǎn)證，該房子登記在趙敏的名下，趙敏的丈夫早于購房日期逝世，所以該房子屬于趙敏的個人財富。張普、張瓜主張張瓜為訴爭房子的共有權(quán)人但兩人并未就其主張?zhí)岢鱿鑼嵱辛Φ膽{證加以證明，缺少事實和法律依照，所以法院對兩人的主張未予采信。趙敏和聶青云所簽署的《租售房合同》系兩方真切意思表示，且不違犯法律、行政法例的強迫性規(guī)定，因此合法有效。聯(lián)合當事兩方簽約的背景剖析，當時該房子其實不可以辦理過戶手續(xù)，所以兩方商定了以租代售的方式簽署了該合同，從合同內(nèi)容上剖析，能夠看出兩方商定在該房子能過戶時趙敏有責任將該房子過戶給聶青云，所以該合同從實質(zhì)上就是訴爭房子的買賣合同。趙敏作為該房子的所有權(quán)人，依法享有利潤、處罰、據(jù)有、使用的權(quán)益，所以趙敏能夠依照自己的意志處罰該房子。從該合同執(zhí)行狀況上剖析，聶青云已經(jīng)執(zhí)行了支付所有購房款的義務(wù)，趙敏在收到購房款后亦將該房子交托給聶青云，兩方之間所商定的大多數(shù)合同義務(wù)已經(jīng)實質(zhì)執(zhí)行，同時趙敏應(yīng)當執(zhí)行過戶義務(wù)