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第五章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型與特點(diǎn)第二節(jié)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資方向和時(shí)機(jī)選擇的影響第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)場(chǎng)地的選擇第四節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品功能的定位2/5/20231本章要求了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型和特點(diǎn);熟悉風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資方向和時(shí)機(jī)選擇的影響;掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目場(chǎng)地選擇、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品功能定位的含義與工作方法。2/5/20232第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型與特點(diǎn)一、住宅開發(fā)項(xiàng)目二、寫字樓與零售商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目三、其他類型的開發(fā)項(xiàng)目2/5/20233一、住宅開發(fā)項(xiàng)目(一)居住建筑的類型2/5/20234一、住宅開發(fā)項(xiàng)目(一)居住建筑的類型別墅獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅城鎮(zhèn)住宅公寓普通住宅2/5/20235一、住宅開發(fā)項(xiàng)目(一)居住建筑的類型別墅獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅城鎮(zhèn)住宅公寓普通住宅2/5/20236一、住宅開發(fā)項(xiàng)目(一)居住建筑的類型別墅獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅城鎮(zhèn)住宅公寓普通住宅2/5/20237一、住宅開發(fā)項(xiàng)目(一)居住建筑的類型別墅獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅城鎮(zhèn)住宅公寓普通住宅2/5/20238一、住宅開發(fā)項(xiàng)目(一)居住建筑的類型別墅獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅城鎮(zhèn)住宅公寓普通住宅2/5/20239一、住宅開發(fā)項(xiàng)目(一)居住建筑的類型別墅獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅城鎮(zhèn)住宅公寓普通住宅2/5/202310(二)住宅開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)1.市場(chǎng)潛力巨大2.開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小3.多元化的市場(chǎng)需求4.對(duì)開發(fā)商投資能力要求較低2/5/202311二、寫字樓與零售商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目(一)寫字樓項(xiàng)目的分類硬件內(nèi)容甲級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓丙級(jí)寫字樓所處位置位置十分優(yōu)越,一般居于城市商貿(mào)中心(CBD),交通十分便利居于城市小型或零星的商貿(mào)集中區(qū),交通條件較好零散建設(shè)的辦公樓,遠(yuǎn)離城市商貿(mào)中心區(qū),交通條件一般停車位數(shù)量每60~90平方米出租面積提供1個(gè)機(jī)動(dòng)車位每90~120平方米出租面積提供1個(gè)機(jī)動(dòng)車位每120平方米出租面積提供1個(gè)機(jī)動(dòng)車位電梯數(shù)量每部電梯服務(wù)面積3300~3900平方米/噸·臺(tái)每部電梯服務(wù)面積3900~4500平方米/噸·臺(tái)每部電梯服務(wù)面積4500~5000平方米/噸·臺(tái)2/5/202312辦公空間能提供可靈活分割適應(yīng)各種變化的辦公空間,室內(nèi)凈高2.6米以上辦公空間在一定程度上具有靈活分割適應(yīng)性,室內(nèi)凈高2.5米室內(nèi)凈高2.4米公用設(shè)施設(shè)專門的職工餐廳,并設(shè)有適當(dāng)規(guī)模的高檔餐廳,設(shè)提供多項(xiàng)服務(wù)的商務(wù)中心,設(shè)小型商場(chǎng)、郵局、快遞服務(wù)、銀行設(shè)職工餐廳,高檔餐廳視具體情況而定,設(shè)商務(wù)中心,設(shè)小型商場(chǎng),其他服務(wù)項(xiàng)目選擇位置可不設(shè)職工餐廳,提供盒飯或在附近解決就餐,選擇設(shè)置商務(wù)中心,可設(shè)小賣部空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng),用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度,空調(diào)系統(tǒng)具有充分區(qū)域控制能力中央空調(diào)系統(tǒng),溫濕度可由中央系統(tǒng)控制可不采用中央空調(diào)系統(tǒng)2/5/202313智能化水平辦公(OA)預(yù)留OA電力負(fù)荷30~50伏·安·米,辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽預(yù)留OA電力負(fù)荷15~30伏·安·米,OA布線采用地面線槽或均布地面線盒預(yù)留OA電力負(fù)荷5~15伏·安·米,OA布線采用均布地面線盒或沿墻布置插座通信(CA)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間,提供其他國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途語(yǔ)音及數(shù)據(jù)通信條件客戶可以有選擇地加入計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),提供充足的國(guó)際、國(guó)內(nèi)直撥電話客戶能夠獲得直接國(guó)際、國(guó)內(nèi)電話、傳真服務(wù)設(shè)備(BA)主要的機(jī)電設(shè)計(jì)由計(jì)算機(jī)管理監(jiān)控其運(yùn)行狀況,實(shí)現(xiàn)部分管路的自動(dòng)控制機(jī)電設(shè)備運(yùn)行計(jì)算機(jī)與人工管理相結(jié)合,管路開閉人工控制設(shè)備的運(yùn)行管理、監(jiān)控及管路的運(yùn)行控制以人工為主防火(FA)防火電視監(jiān)控,安裝自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴灑裝置防火重點(diǎn)位置電視監(jiān)控,有選擇地安裝自動(dòng)報(bào)警噴灑系統(tǒng)根據(jù)防火分區(qū)面積、決定是否安裝自動(dòng)報(bào)警、噴灑裝置保安(SA)保安重點(diǎn)部位(門廳、電梯等)設(shè)電視監(jiān)控計(jì)算機(jī),自動(dòng)巡更常與消防共用電視監(jiān)控系統(tǒng)以保安人員為主的保安體系2/5/202314內(nèi)部裝修采用高檔裝飾材料,地面應(yīng)采用石材采用中檔裝飾材料地面宜采用石材普通裝修和重點(diǎn)部位做點(diǎn)綴處理走廊高級(jí)帶膠墊毯或用石材地面,高檔吸音材料吊頂普通地毯或塊狀墊地毯,普通吸音材料吊頂普通地毯或地磚,可不吊頂辦公間墻面耐擦洗壁紙或高級(jí)乳膠漆,高檔吸音材料吊頂,無(wú)梁結(jié)構(gòu)可不吊頂,刷高級(jí)乳膠漆,塊狀膠墊地毯地面墻面普通壁紙、噴涂或高級(jí)乳膠漆,普通吸音材料吊頂或高級(jí)乳膠漆,普通地毯地面墻面噴涂或普通乳膠漆,普通乳膠漆刷頂或噴白衛(wèi)生間高檔低噪聲衛(wèi)生潔具,通長(zhǎng)石材洗面臺(tái),設(shè)通長(zhǎng)面鏡、洗手液盒、電動(dòng)干手機(jī)、手紙,高檔防水防潮吊頂,洗面臺(tái)、面鏡部位提高照度,高級(jí)瓷磚或石材墻、地面,前室空間能有余度滿足使用者理容要求中檔衛(wèi)生潔具,普通洗面臺(tái)或臺(tái)式洗面盆,普通面鏡,設(shè)香皂盒、手紙盒,普通吊頂或不做吊頂,普通瓷磚墻面、防滑地磚地面普通衛(wèi)生潔具,普通洗手盆,設(shè)香皂盒,不設(shè)吊頂,瓷磚墻裙普通防滑地磚地面門廳、電梯廳2/5/202315(二)零售商業(yè)物業(yè)及其分類1.區(qū)域購(gòu)物中心2.市級(jí)購(gòu)物中心3.地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)4.居住區(qū)商場(chǎng)5.鄰里商店6.特色商店2/5/202316(三)寫字樓與零售商業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)

1.寫字樓開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn):要求開發(fā)商具備長(zhǎng)期投資能力;把握寫字樓設(shè)計(jì)發(fā)展潮流和趨勢(shì);要高度重視寫字樓的選址2/5/202317銀河soho:使用了多項(xiàng)綠色建筑的先進(jìn)技術(shù),比如高性能的幕墻系統(tǒng)、日光采集、百分之百的地下停車、污水循環(huán)利用、高效率的采暖與空調(diào)系統(tǒng)、無(wú)氟氯化碳的制冷方式以及優(yōu)質(zhì)的建筑自動(dòng)化體系2/5/2023182.零售商業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn):需要認(rèn)真分析零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域;要求開發(fā)商具備長(zhǎng)期大規(guī)模投資的能力;先租后建、只租不售;對(duì)物業(yè)管理水平的要求高;需要與交通設(shè)施聯(lián)合開發(fā);要努力實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)收益風(fēng)險(xiǎn)管理社會(huì)化;零售商業(yè)物業(yè)與其他物業(yè)聯(lián)合開發(fā)2/5/202319(一)旅游度假村開發(fā)項(xiàng)目三、其他類型的開發(fā)項(xiàng)目2/5/202320(二)工業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目重工業(yè)廠房輕工業(yè)廠房高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房研究與發(fā)展用房2/5/202321政府土地儲(chǔ)備中心土地利用總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃控制詳細(xì)規(guī)劃年度土地供應(yīng)計(jì)劃存量國(guó)有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(三)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目2/5/202322由于投資收益是對(duì)投資者所承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào),因此正常情況下投資收益與投資風(fēng)險(xiǎn)是相匹配的。高收益伴隨高風(fēng)險(xiǎn)。第二節(jié)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資方向

和時(shí)機(jī)選擇的影響2/5/202323風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資方向和時(shí)機(jī)選擇的影響,主要包括以下幾個(gè)方面:1.根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小,確定其合理的投資收益水平;2.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向3.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)2/5/202324第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)場(chǎng)地的選擇一、位置的含義二、影響房地產(chǎn)開發(fā)場(chǎng)地選擇的要素分析三、不同類型項(xiàng)目對(duì)位置的特殊要求2/5/202325一、位置的含義狹義的位置是指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置,包括宏觀位置和中觀、微觀位置。廣義的位置除了地理位置以外,還包括該位置所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。某一具體位置所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境決定了該位置附近的市場(chǎng)需求和消費(fèi)特征。對(duì)位置的理解還包括該位置進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資所需支付的成本高低和所面臨的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。對(duì)位置的把握還須有發(fā)展的、動(dòng)態(tài)的眼光?!皩幰治饕粡埓玻灰謻|一套房”2/5/202326二、影響房地產(chǎn)開發(fā)場(chǎng)地選擇的要素分析(一)區(qū)位分析備選區(qū)位:可進(jìn)入性、交通模式、優(yōu)勢(shì)條件及已有競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的情況,確保投資項(xiàng)目的規(guī)劃用途與周圍環(huán)境相匹配(二)場(chǎng)地分析場(chǎng)地條件:大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平、利用現(xiàn)狀、分區(qū)限制2/5/202327(三)開發(fā)潛力分析房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)追求最高、最佳利用,也就是說(shuō)在技術(shù)可行、規(guī)劃許可且財(cái)力允許的前提下達(dá)到最有效利用。(四)獲取場(chǎng)地開發(fā)權(quán)的方式政府土地出讓、當(dāng)前土地使用者轉(zhuǎn)讓2/5/202328(五)影響場(chǎng)地選擇的因素匯總1.城市規(guī)劃方面的因素2.自然特性3.市政基礎(chǔ)設(shè)施條件4.交通通達(dá)程度5.停車條件6.環(huán)境條件7.公共配套服務(wù)設(shè)施完備情況8.當(dāng)前土地使用者的態(tài)度9.土地價(jià)格10.供求關(guān)系2/5/202329(一)居住項(xiàng)目1.市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度2.公共交通便捷程度3.環(huán)境因素4.居民人口與收入三、不同類型項(xiàng)目對(duì)位置的特殊要求2/5/202330(二)寫字樓項(xiàng)目1.與其他商業(yè)設(shè)施的接近程度2.周圍土地利用情況和環(huán)境3.易接近性(交通便捷)2/5/202331(三)零售商業(yè)項(xiàng)目住宅區(qū)的發(fā)展商業(yè)輻射區(qū)域及消費(fèi)者分析(購(gòu)買力分析)競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)分析項(xiàng)目易接近性交通通達(dá)程度、停車等2/5/202332(四)工業(yè)項(xiàng)目原材料供應(yīng)技術(shù)人才和勞動(dòng)力供應(yīng)水電等資源供給控制環(huán)境污染交通運(yùn)輸2/5/202333第四節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品功能的定位一、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能的特點(diǎn)二、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位的含義和重要性三、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位原則與方法2/5/202334一、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能的特點(diǎn)(一)功能的含義和分類功能是指功用、效用和能力等。按性質(zhì)不同分類:使用功能、美學(xué)功能按功能的重要程度:基本功能、輔助功能按功能的有用性:必要功能、不必要功能(二)房地產(chǎn)產(chǎn)品功能的特點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能調(diào)整的難度大、費(fèi)用高要求在房屋建筑的功能設(shè)計(jì)中具有超前性和適當(dāng)?shù)膹椥?/5/202335二、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位的含義和重要性房地產(chǎn)產(chǎn)品的功能定位是指在目標(biāo)市場(chǎng)選擇和市場(chǎng)定位基礎(chǔ)上,根據(jù)潛在的目標(biāo)消費(fèi)者使用需求的特征,結(jié)合房地產(chǎn)特定產(chǎn)品類型的特點(diǎn),對(duì)擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)具備的基本功能和輔助功能做出具體規(guī)定的過程。2/5/202336三、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位原則與方法房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位應(yīng)遵循的根本原則是:以未來(lái)潛在使用者的功能需求特征為導(dǎo)向,站在使用者的立場(chǎng)上精打細(xì)算,體現(xiàn)以人為本和對(duì)人的關(guān)懷。對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位的基本方法與步驟是:明確目標(biāo)使用者群體分析研究目標(biāo)使用者的需求特征、消費(fèi)偏好和可支付能力針對(duì)目標(biāo)使用者群體設(shè)計(jì)

2/5/202337萬(wàn)科的戰(zhàn)略核心要素與市場(chǎng)定位1.以擁有穩(wěn)定收入,講求生活品味和質(zhì)量的中等收入家庭為目標(biāo)客戶;2.小區(qū)規(guī)劃注重人與自然,人與人的和諧相處3.設(shè)計(jì)以滿足人的舒適需要為第一,先室內(nèi)后室外4.以今后服務(wù)增加物業(yè)的附加值專業(yè)化服務(wù)完善的住宅配套共管式管理營(yíng)造社區(qū)文化,倡導(dǎo)新型生活方式

2/5/202338萬(wàn)科在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的幾個(gè)觀點(diǎn)萬(wàn)科的建筑產(chǎn)品要成為城市景觀的組成部分反對(duì)兵營(yíng)式住宅確立主力戶型概念容積率并非越高越好從集中綠地走向組團(tuán)綠地拿來(lái)主義與本土化不斷創(chuàng)新的先鋒精神2/5/202339房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概念設(shè)計(jì)有口皆碑的典范奧林匹克花園的健康概念。從1999年廣州的“運(yùn)動(dòng)就在家門口”到“生活就像高爾夫”,然后到了上海和天津的“新生活領(lǐng)跑者”,再到北京奧林匹克花園的“在運(yùn)動(dòng)中享受健康生活”。當(dāng)時(shí)(99年)提到了房地產(chǎn)和體育嫁接的復(fù)合的房地產(chǎn)的概念,

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