房地產 -中國房地產政策匯編（2023年1月份）

中國房地產政策匯編第一章1月份房地產政策特征總結 4第二章1月份中央房地產政策梳理 5 7 第三章1月份地方房地產政策梳理 16 23 第四章1月份房地產其他熱點事件 31 41月份房地產政策特征總結落實了中央經(jīng)濟工作會議精神。1月份政策內容總體延續(xù)了去年四季度以來的政策思路，繼續(xù)為穩(wěn)樓市保駕護航。同時結合各地新一年經(jīng)濟提振的總思路，從中央的政策內容看，金融信貸政策依然扮演了重要的作用，充分體現(xiàn)了金融支持房地產業(yè)的導向，主要包括房貸利率下限突破和資產負債表優(yōu)化這兩項重要政策。這兩項政策對應了購房消費端和企業(yè)投資端。這也充分說明，金端萎縮的矛盾。當然我們也需要看到，中央層面實際上也在開啟一條新道路，即持續(xù)探索房地產新發(fā)展模式。1月份政策梳理中，包括對房地產風險的防范和化解的表述、公積金信息全國聯(lián)網(wǎng)工作的推進、住房監(jiān)管部門首提現(xiàn)房銷售模地方政策的特點是，快馬加鞭、主動把提振市場信心嵌入到經(jīng)濟工作安排地經(jīng)濟提振、消費經(jīng)濟提振等多領域，將住房消費提振、市場信心恢復等作為一項重要的工作去抓?？偨Y來看，有兩條重要的工作路線，即取消限制住房交易的各類措施、在房貸方面落實雙降政策。此類政策充分體現(xiàn)了各地穩(wěn)信心、降成本、促交易的導向?？傮w上，1月份各地政策出臺開好局、吹暖風，為2需要清醒地看到，即便在政策寬松的層面，其重心也會有所變化或傾斜。2022年下半年比較側重保交樓工作和防范優(yōu)秀房企暴雷風險出現(xiàn)。而當前經(jīng)濟復蘇的形勢向好，房地產業(yè)政策重心也會有所調整，即更強調對消費端的提振者信心”是刺激政策的精髓所在。房地產業(yè)要緊跟經(jīng)濟提振的大部隊，不僅不能拖后腿，還要扮演拉動力的角色，尤其是住房消費的地位要進一步上升。鑒51月份中央房地產政策梳理政策賦予了房價疲軟城市自主下調房貸利率的權限，充分體現(xiàn)了對首套購房的月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。1)此次政策通俗理解，即房價持續(xù)疲軟的城市，可以在后續(xù)自主決定房貸利率下調的空間。這就相當于此類城其含義是，房價若是持續(xù)疲軟則可以落實此類權限；但若是房價重新復蘇或過熱，則需要暫停此類權限。這就說明此類政策將基于房價或市場走勢進行階段調整差別化住房信貸政策的通知》中明確，允許房價疲軟城市可突破“LPR-20房貸、允許部分城市突破利率下限等操作。2)此次政策充分體現(xiàn)了一個重要的支持。此次政策強調了首套房，其包括一手房和二手房。商業(yè)銀行信貸投放、房企項目營銷、中介機構推薦房源等都要主動研究此類政策，積極對首套購房者此次政策繼續(xù)提及房價疲軟城市的標準，即新建商品住宅銷售價格環(huán)比和6州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長春、吉林、濟寧、金華、錦州、九江、洛陽、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關、唐山、溫州、無錫、襄陽、徐州、揚州、宜昌、岳陽、湛江。分析顯示，此類城，降低房貸利率。2)從城市名單看，二三線城市均有一些典型的疲軟城市，比如說二線城市的天津、太原、鄭州等，三線城市的惠州、金華、徐州等。這要求各地參照此類城市的能級，對同類的城市也要落實相似的政策，即房貸利率下此次住建部從“精準”的角度提及了住房建設工作，尤其是對于三類住房需求落實了因城施策、精準施策的導向。政策明確，對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對于購此次專訪受到行業(yè)的關注，尤其是在首套房方面明確提及了降低首付和降低利率的導向，這也對后續(xù)的購房政策產生了積極的影響。而對于二套住房和三套度做了分析，構建了三類住房需求的差異化政策。尤其是從住房套數(shù)的認定角度落實了政策。這也意味著后續(xù)在住房套數(shù)的認定方面，各地會有各類新的政7此次住建部的專訪，更為清晰地對2023年住房政策和方向做了明確。1)在研究住房政策和方向方面，此次政策提及了差異化的內容。對于各地后續(xù)落實住房政策具有非常大的啟發(fā)。當然從實際操作中，在第三套住房的認購方面，各地的政策略有差異。部分城市實際上還是落實了相對寬松的政策。但這一點購房需求是否是投資投機需求如何界定。2)此次政尤其是首套房的政策支持力度明顯加大。這也是基于住房市場對內需和防風險兩個領域的重要作用。相關房企和金融機構要積極學習住建部住房政策內容，主法明確，服務做好重大經(jīng)濟金融風險防范化解工作。要落實房子是用來住的、不是用來炒的定位，配合做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，加大相關領域矛盾糾紛防范化解力度，堅決依法懲處相關違法犯罪行為，促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。從這里可以看出三點。1)房地產風險和房地產金融風險的防范化解重其涉及到兩點，即對矛盾糾紛的化解、對違法犯罪的懲處。其中矛盾糾紛在于，房地產停工斷貸事件后，產生了很多糾紛，需要各地部門積極溝通和化解，尤其是從保護購房者權益的角度出發(fā)。而對于違法犯罪行為，主要是針對預售資4、住建部：2025年實現(xiàn)公積金信息聯(lián)網(wǎng)以全國住房公積金云平臺、共性應用、小程序和監(jiān)管服務平臺組成綜合樞紐，推動各地住房公積金信息系統(tǒng)通過綜合樞紐實現(xiàn)互聯(lián)互通、協(xié)同聯(lián)動。基于這一點，預計后續(xù)全國公積金信息聯(lián)網(wǎng)制度將快速形成，這是房地產金融制度的8。2)當前全國各地住房公積金的優(yōu)惠政策持續(xù)推進，但各地公積金的政策孤立性很強，導致各類政策各自為政、標準不統(tǒng)一。隨著后續(xù)公積金信息一體化的建立，公積金政策也可以實現(xiàn)全國性的規(guī)劃，其將有助于進一步降低點此次會議明確，要全面貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。要有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，實施改善優(yōu)質房企資產負債表計劃，聚焦專注主業(yè)、此前傳言的資產負債表優(yōu)化計劃，確有此事。此次會議最大的亮點在于，提出了資產負債表優(yōu)化的四項行動。這也說明，資產負債表優(yōu)化的工作正進入實質操作階段。2)此次會議屬于2023年首次信貸工作會議，但是會議中提及較多現(xiàn)項行動。1)資產激活也意味著要把房地產企業(yè)的各類資產進行盤活，其包括待開發(fā)的土地和待出售的房產、預售資金的加快回籠、資產證券化的加快推進、REITs產品等模式的加快介入、現(xiàn)金流的持續(xù)改善等內容。2)負債接續(xù)意味著后續(xù)對于負債的工作要加快清理，包括負債的展期、債轉股、資產出售以清償，包括央國企、保險公司等企業(yè)，同時會強調對于企業(yè)資本金的注入和確保資金狀況的穩(wěn)健。4)預期提升意味著要不斷修復投資者對于中國房企的看法，尤其9是各類金融機構企業(yè)。要不斷減少企業(yè)違約的風險，同時強化今年房企銷售的總理劉鶴指出，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產負債狀況，引導市場媒消息稱，國務院金穩(wěn)委上周指導證券業(yè)和銀行業(yè)監(jiān)督機構，就優(yōu)質房企資產負債表支持計劃，抓緊落實具體措施。從這里可以看出，資產負債表的優(yōu)化工企策略此次政策對于房企的影響非常大，房企要跳出傳統(tǒng)融資的視角去理解資產合規(guī)經(jīng)營、資質良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質房企。這就說明，優(yōu)化房企其實是指四優(yōu)房企，即銷售業(yè)績優(yōu)、管理水平優(yōu)好、財務狀況優(yōu)好、行業(yè)地位優(yōu)。這也要求各類企業(yè)主動對標此類標準，主動改善企業(yè)經(jīng)營狀況，以積極爭年依然是積極化解風險的一年，要防范房企內部出現(xiàn)較多暴雷或系統(tǒng)性風險，所以要對此類四優(yōu)房企積極進行監(jiān)測和支持。尤其是和金融市場一樣，此次房地OP政策明確，加快推進縣域內義務教育優(yōu)質均衡和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，依據(jù)常住人口規(guī)模配置教育資源，保障農民工子女義務教育學位供給。深入推進“兩為主、兩納入、以居住證為主要依據(jù)”的隨遷子女入學政策，清理取消不合規(guī)的隨遷子女入學證明材料及時限要求，穩(wěn)步提升農民工隨遷子女在公辦學校就讀(含政府購買民辦學校學位)比例。關于農民工進入縣城務工和定居，實際上最大的問題在于小孩子教育的問題。過去比較強調從住房保障等角度入手，本身也沒錯，但是忽視了困擾農民工進城務工的最大因素，即子女入學難的問題。所以此次人社部提及教育資源的配置和學位供給的保障，具有積極的作用。尤其是提及清理不合規(guī)的相關材此類政策有助于降低學區(qū)房的熱度，更好保障農民工的子女教育權。反過來，一些新建小區(qū)未來教育資源勢必會跟進，客觀上也會更加吻合子女教育入學的需求。隨著此類政策的推進，相關縣城尤其是百強縣等人口導入速度會加質量發(fā)展。1)此次會議提及，著力防范化解重大風險，密切關注地方融資平臺風險，做好債務、房地產、金融、投資、安全環(huán)保等重點領域風險防控。從這里可以看出，其點出了房地產為風險防控的重點領域，其排在債務風險之后金融風險之前，屬于第二大風險。2)2022年在國資平臺方面，一個突出的問題就是城投公司托底拿地，這也要求此類城投企業(yè)主動做好風險監(jiān)控。各地在2023年要密切關注2022年激進拿地的城投企業(yè)，密切關注此類企業(yè)的房地產正式發(fā)布之前，積極捕捉信息、強化對政策的前瞻性預測，同時積極做好新一此次相關部門起草了《改善優(yōu)質房企資產負債表計劃行動方案》。1)從改革的目標來看，主要是從房地產與金融正常循環(huán)的角度進行的，且主要是針對、改善資產負債狀況的工作目標進行的。2)此次政策的深化版?？傮w上會圍繞資產激活、負債接續(xù)、權益補充、預期提升的大方向進行。3)此次政策最終將促進房企資產負債表回歸安全區(qū)間，推動行業(yè)向新發(fā)此次報道提及了兩種現(xiàn)金流模式，即經(jīng)營性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流。1)對于經(jīng)營性現(xiàn)金流，將通過資產激活的渠道進行，尤其是提及了優(yōu)化政策激活合理需求。這也意味著，后續(xù)房企要通過提振銷售、盤活資產等方式來不斷改善存量主要指貸款展期，增量除了傳統(tǒng)信貸債券融資外，還包括對集團提供貸款、何為資產激活？此次報道提及，在“資產激活”行動中，通過優(yōu)化政策激活合理需求，加大保交樓力度，穩(wěn)定房地產銷售，壓實企業(yè)瘦身自救責任，支持優(yōu)質房企通過并購提升資產質量，著力改善經(jīng)營性現(xiàn)金流。從這里可以看出“資產”實際上包括了住房庫存、問題樓盤、企業(yè)內部可出售的資產、企業(yè)通過并購所形成的資產、企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流等五個層面的內容。這也是房企戰(zhàn)略的內容。此次報道提及了保交樓的多項措施。報道指出，保交樓是金融部門確保房設交樓司法保障……一系列圍繞“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的工作安排將在近期加速推進。從這里可以看出，保交樓至少有四項工作要推進，即專項借款、貸款支持計劃、配套融資、司法保障相關工作。此類計劃充分說明，當前保交發(fā)此次報道提及，后續(xù)將設立全國性金融資產管理公司專項再貸款，支持其市場化參與行業(yè)重組并購，加快風險出清。從這里可以看出，全國四大資管公司后續(xù)將獲得較強的金融支持，尤其是專項再貸款的支持。這也說明，在問題樓盤和問題企業(yè)的資產并購方面，四大資產管理公司將繼續(xù)發(fā)力，或者說將繼此次報道提及，在推動住房租賃市場建設方面，金融部門近期也將出臺金看出，資產負債表改善計劃，對于住房租賃業(yè)務的發(fā)展也非常重視，尤其是在租賃貸款、收購存量住房擴充租賃住房房源兩方面，會有比較新的政策。這是此次報道提及了權益補充行動方案。報道指出，行動方案特別提出了“權托基金，培育專業(yè)化、機構化住房租賃主體，加快住房租賃市場建設。從這里可以看出幾點。1)證監(jiān)會此前的第三支箭政策工具將繼續(xù)落實，同時也會基于2022年的試點情況繼續(xù)優(yōu)化，或有加強版的政策出臺。2)此次提及了公司制實，總的改革思路依然是符合房地產金融管理長效機制的，但是會結合短期和調短期方面的救急政策，所以房貸集中度和三道紅線會有進一步放松的做法，或有緩沖的操作。對于房企來說，融資方面的節(jié)奏可以加快一點。而對于銀行此次報道顯示，行動方案主要針對專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質良好的優(yōu)質房企，重點是其中經(jīng)營規(guī)模較大、覆蓋區(qū)域較廣，具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質這說明對于優(yōu)秀房企的入圍標準更加務實和細化，總結起來其實是“銷售規(guī)模積極對標爭取進入具體金融機構的相關名單中。2)相關名單需要金融機構自主把握，從這個角度看，實際上各大房企更要注意銷售規(guī)模和數(shù)據(jù)，積極提振銷此次報道提及，關于此次行動方案，很重要的一個著眼點就是化解風險。報道提及，堅決阻斷風險傳染，有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，需要從供需兩端發(fā)力。為防止風險從出險房企向優(yōu)質房企擴散，綜合施策改善優(yōu)質房企經(jīng)這說明目前風險的化解尤其是優(yōu)質頭部房企的風險化解是最為關鍵的，而且這提及了行動方案近期已經(jīng)起草好了，且要推動盡快落地，這也要求房企時刻關此次會議將住房工作提高到了新高度，即房地產工作要融入黨和國家事業(yè)大棋局。這也意味著房地產工作要通盤考慮，尤其是要從中國式現(xiàn)代化新征程，積極做好2023年的工作。此次會議有三點內容值得關注。1)穩(wěn)預期的重要性提升。政策明確，以更大力度精準支持剛性和改善性住房需求，心、讓購房者有信心、也要讓地方政府有信心。2)防范風險有系統(tǒng)的工作部署。此次會議提及抓兩頭、帶中間、慢撒氣等概念。其中抓兩頭提及了出險企業(yè)和優(yōu)質房企。尤其是會議提及不讓違法違規(guī)者金蟬脫殼，這一點說明針對出險企業(yè)的問題處置，既要防范風險擴大、也要落實追責工作。而慢撒氣的表述是此前有過的，其借用交通術語，比較形象地表達了房企風險處置的思路，要防范爆胎式的風險釋放做法，通過慢撒氣的方式，確保房地產運行穩(wěn)定，減少急打方向盤或側翻的風險。3)促進轉型。此次會議明確提及了現(xiàn)房銷售的模式。這也是住建部首次系統(tǒng)、明確提出現(xiàn)房銷售的概念。這也要此次住建部住房工作會議的召開，具有非常好的指導意義。1)其比較系統(tǒng)有非常好的指導意義。尤其是在住房消費領域，也明確了鼓勵的措施。其對于我3年房屋銷售市場和住房政策工具等都有非常好的啟發(fā)。2)此次會議有很多新提法都是值得關注的，包括對房企的態(tài)度、房企轉型的思路等，尤其是現(xiàn)房銷售方面的工作，這都是各地需要積極關注和開展的。各地要結合此場應該會有新氣象?？陀^說，當前房地產依然面臨一些新的挑戰(zhàn)。但是鑒于房地產政策和工作思路更加明確和清晰，尤其是政策持續(xù)支持，所以房地產發(fā)展迎來了歷史上最好的機會。在支柱產業(yè)的角色定位下，2023年房地產發(fā)展勢必有好的發(fā)展態(tài)勢，并不能停留在兩會后。其對于房地產業(yè)等產業(yè)的提振等都有較大的啟發(fā)。2)此次增強對經(jīng)濟的拉動力。演拉動力角色，而且這種拉動力要增強。其對于房地產具有非常好的啟發(fā)。在各地穩(wěn)消費中，房地產消費是最為重要的一部分內容。各地要增強對經(jīng)濟的拉動力，必然要推動房地產尤其是住房消費的恢復工作。這也意味著一季度激活住1月份地方房地產政策梳理促進經(jīng)濟穩(wěn)定向好的有關工作。此次河南對房地產提出了六字方針，值得全行資、擴需求、優(yōu)供給、化風險、強服務、促轉型。此次政策有一些新提法值得表述受到了房地產業(yè)內的關注，這也可以認為，一些限購限貸等措施已經(jīng)不合時宜，預計河南近期各地會系統(tǒng)梳理既有政策，對于一些限制性政策會落實全面取消和優(yōu)化的導向。而從具體政策看，此次提及了二套房認定標準優(yōu)化、二手房交易稅費成本降低、副中心城市等相關家庭購房待遇提升等。此類規(guī)定，都對河南后續(xù)各城市的房地產政策有較大的啟發(fā)，也意味著一季度或有系列的述對于房企和各類資金方是有較大啟發(fā)的。這也意味著，后續(xù)在土地供應、住房開發(fā)、房屋分配方面，要更多關注改善性的住房需求。相關房企也要從其中。此次河南六字方針政策，值得全國各省市的學習。1)這是2023年新年以來全國首個比較系統(tǒng)對房地產發(fā)展做出闡述的政策內容，內容體系完備，較好地落實了二十大和中央經(jīng)濟工作會議精神。相關政策表述，也體現(xiàn)了河南2023目前各地在穩(wěn)定房地產方面，需要快馬加鞭。當前各地社會經(jīng)濟基本面處于復蘇和改善的關鍵階段，各地在房地產方面要積極補短板、搶機遇。各地政府要從刺激住房消費、優(yōu)化營商環(huán)境等角度入手，在春節(jié)前要加快優(yōu)化既有的房地產政策，以更好促進房地產步入新的健康發(fā)展軌道之中。河南此次提及的一些政策內容，尤其是“取消妨礙消費需求釋放的限制性政策”等表述，也值得學此次烏魯木齊從購房端、企業(yè)端等角度落實了寬松的政策。1)購房端方面，政策提及了降低房貸利率、購房契稅補貼、個稅減免、交房即交證、公積金貸款支持、增加房屋使用面積等做法，內容非常全面。其中政策提及，對商業(yè)性個人住房貸款產生的公證費、評估費及抵押登記費予以減免。類似操作值得全國學習。近期央行明確，房價疲軟城市的房貸利率允許突破下限。在各地房貸政策放松的過程中，也可以學習烏魯木齊的減費政策，更好地降低房貸方面的成本。2)企業(yè)端方面，政策提及了凈地供地出讓、容缺辦理前期手續(xù)、壓縮審批時限、容缺辦理現(xiàn)房銷售備案、優(yōu)化預售資金監(jiān)管等政策。此類政策體現(xiàn)了優(yōu)化營商環(huán)境、降低企業(yè)經(jīng)營成本的導向。其中，此次政策提及，允許樓盤預此次烏魯木齊政策具有非常好的信號意義。1)烏魯木齊屬于2022年受疫情沖擊較大的城市，此次出臺政策，體現(xiàn)了其對于房地產方面的重視程度。此對于全國其他城市也有積極的借鑒作用。2)此次烏魯木齊也提出了一些創(chuàng)新內容，尤其是在預售許可證發(fā)放方面有創(chuàng)新，這是值得各地學習的。要更好改善企業(yè)資金狀況，除了輸血機制外，更要強調造血機制。而預售審批節(jié)點的提前，有助于房企更好銷售和回籠資金，該資金越是多，房企越會踏實和穩(wěn)健。3)烏魯木齊的政策，也說明2023年房地產政策出臺的節(jié)奏是在加快的。2022年的時候穩(wěn)樓市政策實際上是在2月份開始的，而2023年明顯在1月份就提前了。這說明各地主動意識到位，快馬加鞭刺激樓市的心此次政策的重要意義在于，帶押過戶在一線城市也逐漸推廣，標志著這項政策先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押這個角度看，深圳目前帶押過戶遵循先易后難的思路。2)此類政策對于促進深圳二手房交易具有積極的作用。和其他城市一樣，此類政策操作下，二手房交易便捷性將增加，也減少了交易成本和風險。深圳的推廣，對于粵港澳大灣區(qū)次政策提及了房地產供地和房屋預售的支持政策，是相關投資廈門的房企所需供應優(yōu)質商住用地，吸引優(yōu)質房地產開發(fā)企業(yè)加大投資、深耕廈門。而在房屋供應方面，政策明確，強化商品住宅項目開發(fā)建設跟蹤服務，推動普通商品房加快上市銷售。2)從這里可以看出，廈門已經(jīng)提出了非常明確、務實和優(yōu)惠的政策，即好地塊會加快出讓，同時預售條件會有放松的可能。類似信號需要相門土地和房屋市場的投資工作。策充分保障了被征收人的合法權益。相關條款值得關注。1)被征收個人住宅建米予以補償。此類規(guī)定對此類小戶型房屋的拆遷給予了更多的補償，客觀上讓利于相關房主。2)被征收住宅房屋為非高層建筑，產權調換房屋為高層建筑的，應規(guī)定對低層住宅用戶給予了讓利，客觀上也破解了相關矛盾，有助于推動相關房屋拆遷工作的順利進行。總結來說，杭州此次征收和補償條例，積極關注了被1)此次昆明在預售資金監(jiān)管方面，落實了較為嚴格的額度管理政策。政策明確，核算確定商品房項目自預售形象進度至竣工交付所需資金額度，同時在核算的資金額度基礎上上浮20%，作為商品房項目的預售資金監(jiān)管額度。該規(guī)定略嚴于全國其他城市。同時政策規(guī)定，全裝修項目應將裝修工程費用計入監(jiān)管額度。兩個漏洞。政策規(guī)定，監(jiān)管額度內的資金，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地產開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調。從這個角度看，實際上是保護了開發(fā)商，防范各類預售監(jiān)管資金的流失或“蒸發(fā)”。3)針對社會矛盾或風險隱患的情況，政策也明確了特事特辦的原則，即允許使用商品房預售監(jiān)管資金支付相關費用。當然此類用途主要限于工程款、材料款和設備款?？偨Y來看，昆明此次政策針對性很強，對于全國其他省會城市尤其是出現(xiàn)過停工斷貸風波的城市，具有非合行動。鑒于今年各地文旅市場有強勁復蘇態(tài)勢，此次西雙版納的動作值得行此次價格管控和春節(jié)以來全國部分城市文旅市場持續(xù)強勁有關系。春節(jié)臨近，西雙版納迎來了數(shù)量龐大的游客，吃住行的價格隨著預定量增加而水漲船高，關于酒店和客?？头績r格的投訴也明顯增多。從維護消費者權益的角度看，此次監(jiān)管主要是價格方面的隨機檢查，主要包括價格是否明碼標價、價格變動是否及時調整、是否存在串通價格行為、是否存在操縱價格行為、是否有損害同行或消費者合法權益的行為、是否存在網(wǎng)絡虛高價、是否在電商平臺渠道單方面毀約、是否存在收取未標明的費用等。從這里可以看出，實際上其對可能，而文旅市場相關的酒店、民宿、旅館、度假村等也可能存在價格過快上漲的可能。各地要積極學習西雙版納的做法，主動研判市場，主動促進文旅相關市場的穩(wěn)定發(fā)展，為促進文旅市場的持續(xù)健康發(fā)展、維護游客權益增添動力。此次深圳一共發(fā)布了四份征求意見稿，即《深圳市保障性住房規(guī)劃建設管理辦次深圳在共有產權住房政策中，明確不再安排建設安居型商品房。這進一步說明深圳當前對于此類住房產品做了結構優(yōu)化。這也是后續(xù)相關房企需要注意的半年內在限購區(qū)域再購買1套住房。繼續(xù)優(yōu)化非本市戶籍居民購房政策，非本市戶籍家庭在濟南市限購區(qū)域內購房，不用再提供個人所得稅或社會保險證明。此次濟南政策提及了兩類購房方面的政策放松，對于三套以上的居民家庭，允許賣一買一，賦予了更寬松的購房資格條件。而對于外來家庭則完全放開了限此次濟南政策體現(xiàn)了非常清晰的導向，即對于改善型購房需求和外來購房房需求的重視和珍惜，這也是當前各地穩(wěn)消費方面的重要思路。房地產消費提振，對于各地經(jīng)濟發(fā)展有益，具有積極的作用。2)濟南的動作屬于尺度比較大的，或者說寬松程度很大。對于三套購房也落實了“可以買”的思路，而對于屋即本地戶籍、兩個子女中至少有一個未成年子女、生育合法。此類規(guī)定實際上也說明，此次增加一套購房資格的做法，主要是適用本地戶籍的家庭?？偨Y來說，此次長沙政策，很大程度上和全國其他城市相似。這也是我們理解第三套件引起了一些誤解，對市場交易也產生了負面影響。1)此次?？谡倬W(wǎng)刊發(fā)需要一年以上社保或者個稅才可以購房。該消息引起了誤解，同時也帶來了一些炒作，比如說關于?？诜怅P的消息，以及中介慫恿購房者要加快在?？谫彿恳M人才購買住房，自落戶之日享受本地居民同等待遇。從這里可以看出，當烏龍，在于一個老政策在官網(wǎng)上重新刊發(fā)，其也對后續(xù)政府房地產政策信息發(fā)事件后相關文件錄入時間做了調整。4)此次事件對于購房者理解房地產政策有了一些困擾。當前全國各地房地產政策總基調是寬松再寬松，所以不存在政策收緊一說。各地也需要繼續(xù)宣傳好二十大以及中央經(jīng)濟工作會議對房地產的政策表述，在提振住房消費方面創(chuàng)造更好的營商消費提振納入到新一年經(jīng)濟發(fā)展的總框架之中。住房消費地位在提升，同時將落實居民個人換購住房個人所得稅政策。根據(jù)實際情況調整公積金貸款政策，完善征收拆遷安置補償方式，優(yōu)化商品房價格備案制度。此次江蘇從個稅、公區(qū)2023年大力提振市場信心促進經(jīng)濟穩(wěn)定向好政策措施》。此次濟源提及了100條經(jīng)濟提振內容，消費領域涉及傳統(tǒng)消費、文旅消費、新型消費、房地產消費等內容。在穩(wěn)定房地產消費市場方面，政策提及優(yōu)化二套房認定標準、團購住房給補貼、發(fā)放購房券和購房補貼、階段性落實契稅補貼。此次濟源主要“助力重點服務業(yè)提質增效”方面，政策明確，擴大春秋兩季房地產交易會規(guī)模和各方參與度。線上線下同步開展“彩云購房節(jié)”宣傳推廣，支持房地產企業(yè)開展市域外營銷，提升新建小區(qū)優(yōu)質醫(yī)療、教育資源配套水平，吸引省內外中高端購房群體加快回流。此次昆明對市域外購房需求或外來購房需求明確了提振思路，值得目前文旅城市房地產部門的學習。發(fā)展、穩(wěn)定外資外貿、保障和改善民生等六個方面謀劃推出100條政策措施。此次政策明確，指導各縣(市、區(qū))出臺購房補貼和發(fā)放購房券的具體辦法，支次文件在推動消費復蘇回暖的框架中明確，對于二手房和非住宅類商品房等都提出了支持性政策。這一點有別于其他省市更強調住宅市場的規(guī)定。此次政策明確，鼓勵二手房交易和新建商品房銷售享受同等補貼支持政策。該表述也促進了行業(yè)參與者更加關注二手房市場，對二手房市場活躍、以二手房來帶動一年將大力促進住房消費。因城施策實施好差別化住房信貸政策，積極支持剛性和改善性住房需求，為以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費提供便利。按規(guī)定落實個人購買住房契稅及換購住房個人所得稅優(yōu)惠政策。此次廣東明確了對住房消費的支持，涉及信貸、契稅、個稅等支持手段。尤其是把住建部提及的三種改善需求類型做了強調，即以舊換新、以小換大、生育多子女家進大會。此次會議明確，加快推進消費復蘇。在房地產領域，會議明確，更大力度實施發(fā)放消費券、優(yōu)質商品助力、房契稅返券等刺激政策，全面促進城鄉(xiāng)居民增加住房、汽車及養(yǎng)老托幼、教育醫(yī)療、文化體育服務等消費。從這里可以看出，習水針對消費信心和消費能力，明確把住房消費作為重要的內容，同今年對于房地產業(yè)的理解，需要納入到經(jīng)濟提振、經(jīng)濟回穩(wěn)等角度進行思考。尤其是各地住房消費提振方面，也要和各地消費提振工作做更好的結合。總體上，總結今年春節(jié)前后各地經(jīng)濟提振一號文，我們可以看出一些新的特點。和城鄉(xiāng)建設工作會議的精神。這也體現(xiàn)了今年全國各地對住房消費的大力支持。加快?？傮w上，2)此次提及房地產消費的內容，和2022年相比還有重要的區(qū)別。過去房地產的消費概念，雖然也會嵌入到宏觀經(jīng)濟的大框架之中，但實際中還沒有上業(yè)-宏觀經(jīng)濟”的關系明顯增強，住房消費的地位也進一步上升。此前住建部住代新征程黨的使命任務和當前的中心工作來展開。從這個角度看，各地要積極3)從各地經(jīng)濟提振一號文或相關會議可以看出，對住房消費的表述也有側重點或不同的重心。部分是納入到消費的大框架下進行的，部分則是單列一章即作為獨立的篇幅進行表述。總體上這和各地對于房地產消費的理解差異是有關的，但本身并不影響住房消費的市場地位。尤其對于濟源等個別城市，其對于住房消費的理解非常到位，其把消費劃分為傳統(tǒng)消費、文旅消費、新型消費、房地產消費等框架，層次清晰，有助于老百姓更好理解房地產消費在消費大市4)住房消費的內容非常多，各地在各種會議和文件中也有很多新的內容表述。總結目前各地的住房消費提法，我們認為，有幾種主要的分類。按住建部的口徑，主要是首套房、二套房和第三套房。而在二套房中，又涉及以舊換新、以小換大、生育多子女家庭等相關住房。按照住房的新舊類型劃分，主要包括新房和二手房。按照住房的物業(yè)屬性劃分，包括了商品住宅和實際用于居住的商業(yè)用房。按照購房需求的地域來源劃分，分別包括市內購房需求和市外購房需求?？傮w上，此次全國各地房地產住房政策系統(tǒng)全面，具有非常好的導向和5)住房消費提振的政策非常多，內容豐富。當前全國各地的住房政策，延分類上說，主要涉及金融、財政、營商環(huán)境等方面的內容。金融方面，各地都提及了信貸方面的支持，尤其是首套房認定標準的放寬等。而財政方面，各地也繼續(xù)提及契稅補貼、個稅減免等政策內容。營商環(huán)境方面，也強調了搭建房交會平臺、鼓勵省外購房需求回流等政策支持。另外也有一些新的創(chuàng)新點，包括讓二手房獲得和一手房一樣的購房政策待遇、用于居住的商業(yè)用房也納入到購傳播。此次鄭州成為新年全國首個政策大尺度寬松的城市，具有非常好的借鑒此次鄭州相關渠道和中介人員稱，即日起，鄭州可以執(zhí)行3.8%的房貸利率及20%首付的優(yōu)惠政策。1)從涉及的銀行來看，包括工行、農行和郵儲銀行等都已經(jīng)在落實此類政策，也有各類官方消息。從各樓盤的海報來看，也開始打率”等。2)此次消息總體靠譜準確，充分體現(xiàn)了鄭州在房地產金融市場方面已經(jīng)有積極的動作。部分銀行雖然還沒有收到通知，要根據(jù)總行統(tǒng)一安排，但總體上預計1月底都會執(zhí)行此類政策。3)此類政策主要針對首套房。自即日起 利率不變。外地房貸未結清，在鄭州購房可按照首套首付及利率政策執(zhí)行。從政策總體上吻合央行和住建部的住房工作精神。尤其是此前央行明確房價疲軟城圍，所以下調符合預期，有助于降低購房成本，尤其是首套房。2)各地政策需要快馬加鞭出臺。當前各地經(jīng)濟提振一號文都把提振住房消費作為一項重要的工作去抓。對于其他城市來說，尤其是大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長春等二線城市，更是需要積極借鑒2月份房地產市場開好局創(chuàng)造條件，也為所在此次紅谷灘區(qū)的活動開展，目的是穩(wěn)定房地產市場主體、提振全區(qū)房地產群眾。購房政策主要涉及兩方面。1)購房補貼。這包括春此次紅谷灘區(qū)的政策，也說明目前二線城市重點片區(qū)也在積極落實去庫存類資源、促進樓市復蘇等都有積極的作用。2)今年各地的樓市營銷具有一個非房企動作方面的一個新信號。各地政府和房企會充分利用各類營銷節(jié)點和機會，主動促銷，如紅谷灘此次利用春節(jié)假期的機會。從這個角度看，其對于樓市的此次個貸率為79.08%，即低于80%。根據(jù)該規(guī)定，長沙市繳存職工可貸額度按照借此次調整屬于常規(guī)工作，屬于基于個貸率或公積金額度的變化而做出的政策調整，和救市等關系反而相對少。換而言之，新的一年長沙根據(jù)公積金的額度情況做出的個貸倍數(shù)的常規(guī)調整。2)此類調整相比過去的15倍，有所增加，充分說明當前貸款額度進一步擴大，對于購房者貸款資金的獲取等都有積極的作此次長沙公積金個貸政策受到了購房者等關注。1)關于16倍的概念，實對可貸倍數(shù)做出調整。2)當前各省會城市在激活住房消費市場方面動作依然較多。1月份包括鄭州雙降政策、南昌紅谷灘春節(jié)購房促銷活動、長沙公積金可貸倍數(shù)上調，都說明各省會城市積極發(fā)力，其有助于降低購房者成本、激活購大金融支持，通過創(chuàng)新信貸產品、開辟綠色通道、降低融資成本等方式，努力這是目前首個省級公開的白名單制度，充分體現(xiàn)了河南省對于房地產業(yè)關注和支持的導向，能夠有效指導2023年房地產業(yè)和企業(yè)方面的管理工作。2)此次涉及的企業(yè)多、分布廣，說明通盤考慮了全省房地產企業(yè)的經(jīng)營狀況。這也進一步促進了相關入選企業(yè)的健康發(fā)展。3)此次河南把此類白名單的企業(yè)給予了公開，就是希望以更透明的信息、更及時的傳遞，為此類優(yōu)秀房企創(chuàng)造更好的營商環(huán)境。這一點值得肯定。4)此類企業(yè)也有很多屬于區(qū)域性的房企，這也說明除了全國性的房企以外，區(qū)域性房企也具有系統(tǒng)安全性和重要性，是各地需要積極關注的重點企業(yè)。5)此次白名單制度具有動態(tài)調整的導向，發(fā)揮了鞭策理區(qū)分項目子公司風險和集團控股公司風險，建立區(qū)域融16條的政策內容。2)有很多城市也有過白名單制度和創(chuàng)新，比如說南通就制度，給予了政策扶持。3)此類白名單制度和此前提及的資產負債表優(yōu)化21限均降至兩成。此次湖南政策調整力度大，充分體現(xiàn)了今年“政策放松快馬加鞭”此次報道顯示，目前湖南全省13個非限購市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1個限購市(長沙市)的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。此次政策具有幾個重要的特點。1)此次湖南比較系統(tǒng)地對全省房地產政策尤其是購房首付政策做了規(guī)定，更加清晰和容易執(zhí)行。相關政策的思路已經(jīng)非常清晰，即非限購城市執(zhí)行最低的標準，而限購城市標準略高，但也總體低于歷史水平。2)此次政策繼續(xù)說明對于首套購房的支持，吻合了此前住建部和央行的政策，尤其是此前住建部提及“對于購買首套住房的要大力支持。首付松或者說呈現(xiàn)了“政策放松快馬加鞭”特征。1)今年春節(jié)節(jié)點較早，所以各地開工時間也比較早。從各地穩(wěn)經(jīng)濟政策一號文或者兩會政府工作報告都可以看出，落實了統(tǒng)一部署，值得其他省份的學習。后續(xù)各省份要加緊研判市場和政策，主此次山東緊貼中央和住建部的住房政策精神，提出了很多長短期結合的政策思路。1)會議明確要同步激活新房和二手房市場。該提法實際上是把過去側重依賴新房的做法做了調整，二手房市場的活躍，將有助于促進新房市場的健、功能優(yōu)、售，會議明確，逐步提高預售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點。從這里可以看出，預售制的政策調整是大方向，各地實際上已經(jīng)逐漸明確了“以人定房、以房定地、以房定錢”的模式。該表述思路清晰，也易于執(zhí)行。5)首提防風險長效機制。此次政策明確，構建防風險長效機制，從源頭上杜絕“爛尾樓”等新的風險發(fā)生。此類表述也說明各地在防風險方面有了新此次山東的政策內容，從宏微觀、長短期等角度明確了工作思路，具有非的政策主要強調購房消費需求的提振，但是對于一些制度性、創(chuàng)新性的政策內容提法比較少，此次山東政策具有非常好的思路，及的預售制度改革、一二手房同步激活、防風險長效機制、創(chuàng)新開發(fā)經(jīng)營模式，實際上都是房地產新發(fā)展模式的重要內容。此類提法不光值得山東本地的房企注意，也值得全國其他城市和房企的關注。要主動從此類新提法中研究新思路和新對策，積極做好房地產戰(zhàn)略和策略的優(yōu)化調整。3)各地要密切關注今年的政策動向，當前政策出臺頻率高、出臺節(jié)奏快，一些新提法對于后續(xù)的經(jīng)營有非常直接的影響。要主動從政策解讀中發(fā)現(xiàn)市場機會和機遇，積極做好企業(yè)經(jīng)1月份房地產其他熱點事件該模式成為1月份的熱點事件，客觀上也和休閑消費經(jīng)濟有關系。包括文旅地產、商業(yè)地產等需要密切關注此類新情況，主動做業(yè)態(tài)的更新和升級，積極主除了判斷樓市周期以外，相關城市房價疲軟程度，也可以作為各地房貸利率調比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-2.3%。當前房價指數(shù)跌幅總體上沒有擴大，說明四季度持續(xù)性的三支箭政策，減少了房企恐慌性降價的心理。但需要看到，此。據(jù)的變化是，一線城市連跌3個月后，當前已經(jīng)有止跌現(xiàn)象。這也說明，隨著疫單基于央行房貸利率自由下調的規(guī)則，我們梳理了最新一期可下調的城市名符合下調的標準，我們根據(jù)下調的迫切程度由大到小進行排序。其中一二線城洛陽、岳陽、北海、秦皇島、吉林、徐州、金華、濟寧、常德、韶關、桂林、唐山、錦州、溫州、宜昌、惠州、丹東、蚌埠和襄陽。我們認為，此類城市在當前房價指數(shù)說明，房價有趨穩(wěn)的基礎，但這個基礎還是不牢固。目前穩(wěn)房價的思路已經(jīng)清晰，即兩條線。從供給端的角度看，預計近期會發(fā)布資產負一輪購房需求刺激政策在路上，需求端活躍，房價無序下跌也會停止?？傮w上，期、促進樓市穩(wěn)健發(fā)展的重要條件。價制。幅為-0.4%，同比漲幅為-3.8%。目前房價指數(shù)環(huán)比跌幅態(tài)勢已經(jīng)有所遏制，但同比跌幅依然有慣性特點，即依然有所擴大。我們認為，一手房價格指數(shù)已經(jīng)常少。我們以同比漲幅為例，只有包括成都、北京、上海、昆明、南充和無錫在內的城市在上漲?？傮w上，一些人口規(guī)模有優(yōu)勢的城市，二手房市場相對健分別為-0.5%、-0.4%和-0.4%。同比漲幅則為0.6%、-3.2%和-4.4%?？傮w上看，三類城市二手房市場都是略疲軟的。這也要求各地繼續(xù)對二手房落實寬松的政策，最直接的一種做法建議，即有限購的城市中，二手房應該不納入此類范圍，二手房市場的走勢和一手房類似，在努力回到穩(wěn)定的狀態(tài)，但相關壓力的要階段。各地要積極落實好購房政策，讓購房者對二手房市場有信心，同時積極減少二手房的交易成本。尤其是各地落實了帶押過戶等政策，此類政策有助銀行助力租賃住房市場的導向，具有非常好的社會效應。1)從合作模式看，此次建行下屬的建信住房租賃基金和萬科集團共同出資，成立了收購、股權投資、經(jīng)營權購買等方式，投資收購房企存量資產，提供優(yōu)質高效的市場化長租房或保障性租賃住房。2)此類模式也可以理解為房地產新舊發(fā)展模式轉化的具體案例，值得行業(yè)學習。尤其是隨著市場化租賃房源也可以參與REITs的試點，未來各類商業(yè)機構參與此類房源收儲和改造的可能性增加。而此類專業(yè)基金機構1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2022年全年房地產開發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù)。2022年房地產市場供需兩端面臨沖擊和壓力，也要求2023年繼續(xù)做好激活供10.0%，該數(shù)據(jù)處于惡化狀態(tài)，且進入到兩位數(shù)的行列，說明開發(fā)投資的壓力比較大。目前改善開發(fā)投資指標2022年，全國房企土地購置面積同比增速為-53.4%。土地市場大體上下跌或萎縮了50%，若是剔除城投等企業(yè)托底拿地現(xiàn)象，此類土地數(shù)據(jù)其實是更為2022年，全國商品房銷售面積同比增速為-24.3%。當前房屋銷售數(shù)據(jù)總體上弱于預期，全年下跌了近25%的水平，這說明購房需求刺激面臨阻力。不過地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為-25.9%。在金融16條、必有積極的改善。當然，要真正改善企業(yè)資金狀況，不在于外部融資端，而在于售狀況要加快改善。2022年，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算，全國商品住宅均價為10185元/平方米，漲幅為-2