建設(shè)項目核準申請報告

11112020年4月19日建設(shè)項目核準申請

才報告一、總論錯誤!未定義書簽。二、市場預(yù)測錯誤!未定義書簽。三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案錯誤!未定義書簽。四、選址方案錯誤!未定義書簽。五、節(jié)能節(jié)水措施錯誤!未定義書簽。六、環(huán)境影響評價錯誤!未定義書簽。七、勞動安全衛(wèi)生與消防錯誤!未定義書簽。八、組織機構(gòu)與人力資源配置錯誤!未定義書簽。九、項目實施進度錯誤!未定義書簽。十、投資估算錯誤!未定義書簽。十一、融資方案錯誤!未定義書簽。十二、財務(wù)評價錯誤!未定義書簽。十三、社會評價錯誤!未定義書簽。十四、風(fēng)險分析錯誤!未定義書簽。十五、研究結(jié)論與建議錯誤!未定義書簽。十六、附圖、附表錯誤!未定義書簽。文檔僅供參考文檔僅供參考30302020年4月19日11112020年4月19日文檔僅供參考

一、總論(一)項目背景.項目名稱:九重錦A區(qū).開發(fā)單位概況:湖北奧泰投資有限公司,注冊資本1500萬元,公司類型為有限責任公司(私營)。公司經(jīng)營范圍:房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化,一貫秉承"誠信、合作、卓越、創(chuàng)新"的經(jīng)營理念,開拓進取。.可行性研究報告編制依據(jù)(1)項目建議書及其批復(fù)文件(2)國家及咸寧市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策(3)咸寧市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展”十五”計劃和遠景目標綱要(4)咸寧市、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報(5)咸寧市城市總體規(guī)劃大綱(—2020年)(6)溫泉開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃(7)房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標準、規(guī)范、定額(8)＜咸寧市市區(qū)基準地價＞(9)咸寧市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料(10)投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書(11)編制＜審核申請報告＞的委托合同(12)其它有關(guān)依據(jù)資料.項目提出的理由與過程房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分,是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整,從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（特別住宅經(jīng)濟）是中國新的經(jīng)濟增長點,發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟,能夠拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今,國家為拉動經(jīng)濟,滿足廣大人民群眾的住房需求,提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。湖北奧泰投資有限公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)九重錦A區(qū)項目。近兩年來,咸寧市發(fā)展勢頭強勁,咸寧市政府明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)立面向21世紀的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體,產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的咸寧科技新城的奮斗目標。九重錦A區(qū)項目選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動咸寧溫泉高科技園小區(qū)的初步形成,完善科技園”產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃,并極大改進溫泉開發(fā)區(qū)的面貌。（二）項目概況.擬建地點項目用地位于書臺街西側(cè),東臨書臺街,南臨咸寧學(xué)院運動場,西臨咸寧學(xué)院核工程學(xué)院,北臨規(guī)劃道路。.建設(shè)規(guī)模與目標該項目地上總建筑面積76990平方米,凈用地面積29612平方米,其中住宅68550平方米,商業(yè)建筑8440平方米?？偩幼魯?shù)600戶,規(guī)劃總居住人口人,建筑密度16.9%,綠化覆蓋36.1%。小區(qū)內(nèi)設(shè)居委會、物業(yè)管理用房、開閉所、公廁、配電房、公寓等設(shè)施。本項目總投資估算為25035.95萬元,采用邀請招標方式選擇勘察、設(shè)計以及施工單位。中國已經(jīng)進入小康社會,人們生活水平穩(wěn)步提高,湖北奧泰投資有限公司超前文檔僅供參考思想，規(guī)劃、開發(fā)”九重錦A區(qū)”，致力于為在咸寧溫泉園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識分子,入住溫泉從業(yè)人員,及其它知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。.主要建設(shè)條件(1)供水在天潔國際城南側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線,本項目上水可從上述干線引入。(2)雨水、污水排放書臺街、規(guī)劃道路現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線,能夠就近排入。(3)供熱擬從書臺街或商業(yè)街新敷設(shè)的供熱干線接入。(4)供電可從凱悅學(xué)府配電室接入,考慮留有余地,變壓器容量為8000千伏安。(5)配套本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套,均由湖北奧泰投資有限公司統(tǒng)一開發(fā),各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。當前,本項目建設(shè)場地已達到”三通一平”,其它配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。(6)主要技術(shù)經(jīng)濟指標總經(jīng)濟技術(shù)指標數(shù)量單位九重錦A區(qū)凈用地面積29612平方米計容總建筑面積76990平方米高層住宅68550平方米商業(yè)8440平方米不計容總建筑面積25760平方米物業(yè)管理用房350平方米變電室50平方米開閉所120平方米景觀架空1240平方米地下室24000平方米建筑密度16.9%綠化率36.1%二、市場預(yù)測——從消費結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于”夠住就行”的傳統(tǒng)觀念,改進型住房的需求較為明顯。住房消費正由”居住型”向”享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大?！獜男枨箨P(guān)系看根據(jù)城市總體規(guī)劃,城市建城區(qū)面積不斷擴大,城市人口增長。在不考慮有效購買力的情況下,單從住房需求分析,咸寧市每年人口增長拉動的住房需求,加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要,將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。1．市場調(diào)查據(jù)咸房指數(shù)報告顯示:房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為2968.76元/山均住宅平均價格為2617.31元/m2,寫字樓平均價格為4149.16元/m2,從市場形態(tài)來看,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。文檔僅供參考當前咸寧市住宅市場供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101--120的占總量的32%,121--140占總量的45%,141--160的占總量的5%,161--180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計結(jié)果看，120m2--140m2的住宅面積當前是咸寧市住宅市場上供應(yīng)的主力,市場接受程度最高。購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占33%,承受總價格在21--30萬之間的占30.5%,承受總價格在31--40萬的占24.50%承受總價格在41-50萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。以上調(diào)查結(jié)果顯示,咸寧市購房者所能承受的價格在20-30萬之間,比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。另外,重點調(diào)查了我們的項目所在的溫泉區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。在第四季度溫泉區(qū)住宅價格指數(shù)為1488.67點,比上季度上漲了36.92點;住宅平均價格為2625.85元/平方米,比上季度上漲了57.68元/平方米,漲幅為2.54%。溫泉區(qū)住宅價格指數(shù)季度溫泉區(qū)指數(shù)第四季度1145.39第一季度1273.52第二季度1327.12第三季度1451.75第四季度1488.672．產(chǎn)品供需預(yù)測根據(jù)調(diào)查,當前咸寧市房地產(chǎn)投資大幅增加,上半年咸寧完成住宅建設(shè)投資39.47億元,比去年同期增長47.17%,施工面積達到958.2萬平方米?？偼顿Y額為132.5億元,同比增長14.9%。其中住宅投資99.39億元,同比增長15.4%,占總投資的75%,經(jīng)濟房開發(fā)投資13.65億元,占總投資的10.3%.從銷售投資比率來看,銷售額只占到投資額的43.78%,上升到60%,在,全市銷預(yù)售總面積為759.32萬近(其中住宅銷售面積393.13萬近)同比增長17.17%;總銷售額為118.55億元，同比增長26.62%。中央城、凱悅學(xué)府等一批商品住宅的良好銷量,再結(jié)合白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大,另外國家對居民購買住宅的金融政策支持(貸款)將加大力度,居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析,我們此時開發(fā)商品房,是迎合市場需求,銷售前景良好。3．價格預(yù)測據(jù)調(diào)查,今年咸寧市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目,整體項目水平與項目相比,這些項目無論在質(zhì)量,還是在規(guī)劃設(shè)計上,都將會再上一個檔次,從而拉動咸寧市房價繼續(xù)走高。按照這樣上漲趨勢,今年咸寧市房價升幅在10%左右,其中適用房升幅達20%,從原因上看,主要有四:(1)在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下,地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多,形成”扎堆”效應(yīng),帶動地價上升。(2)需求量大。從當前我市房地產(chǎn)的消費市場來看,有84.6%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè),而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款;還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變,使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。(3)購買力的增強,按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加,使居民購買力有所增強,再加上不少”持幣觀望”者的加入,銀行按揭到位,國家對居民購買住宅的金融政策支持(貸款)將加大力度,居民購房能力將大大提高,致使房價上漲。(4)住宅品質(zhì)的提高,也造成了房市升溫。因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展,居民對住宅文檔僅供參考文檔僅供參考11112020年4月19日文檔僅供參考的選擇與選擇能力大大增強,居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅,對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高,最終導(dǎo)致價格上揚。(5)競爭激烈。一方面由于咸寧市人口不斷增多,消費市場繼續(xù)變大,加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低,外地企業(yè)紛紛進入咸寧;另一方面,由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺,因此給咸寧的房地產(chǎn)市場帶來了激烈的競爭。綜上所述,再結(jié)合我們公司的競爭實力,初步能夠確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米2800—3500元。4．競爭力分析由于咸寧市進兩年人口增長迅速,消費市場巨大,加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低,致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐咸寧以爭奪市場。碧桂園、湖北佳辰、福星惠譽地產(chǎn)等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來,使咸寧市房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化,在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn),當前在咸寧市居民購房消費中,企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計、中介代理等企業(yè),知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞,特別是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計公司,以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。鑒于湖北奧泰投資有限公司實力雄厚、信譽良好,再加上九重錦A區(qū)地段緊靠咸寧學(xué)院和鄂南高中,環(huán)境優(yōu)美,具有濃厚的人文氣息;同時周邊地段由于咸寧市近年來的高速發(fā)展,高收入階層的市民較多。能夠推斷,本項目具有巨大的市場潛力,有較強的市場競爭力。5．市場風(fēng)險分析(1)該居民小區(qū)主要居住對象為周邊高校院所的知識分子和知識層次較高,家庭收入較好的市民家庭。由于她們:職業(yè)穩(wěn)定:改革開放以來,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定,同時隨著經(jīng)濟水平的不斷提高,人們對文化的追求也提高到了新的位置,隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。收入穩(wěn)定:教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。文化水平較高:她們的年齡的大多在35~45歲之間,人到中年是單位的骨干力量,年富力強,工作緊張,需要一個好的居住環(huán)境。對家庭居室的要求較高:除對住宅的舒適性.安全性的要求以外,由于工作的原因,她們要求居住地能上班方便,同時在家也可順利開展工作,對小區(qū)環(huán)境的要求,對住宅品位的要求,對戶型的設(shè)計要求也比較高。這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好,比較容易出手,這也是項目投資本金安全性的保證,因此投資風(fēng)險不會太大。(2)通貨膨脹的防護能力:在市場經(jīng)濟條件下,通貨膨脹的影響是長期存在的,而對于房地產(chǎn)投資而言,是本身具有對通貨膨脹的防護能力,這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的,這就減少了通貨膨脹對該項目的影響,同時對該項目的投資采取了相對保守的措施,這就為該項目的投資減輕了風(fēng)險。(3)房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大,同樣也受銀行利率影響,依照當前國家實施的房地產(chǎn)政策,風(fēng)險較小。三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上,論證比選擬建82020年4月19日文檔僅供參考項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案,作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。1．建設(shè)規(guī)模該項目地上總建筑面積76990平方米,凈用地面積29612平方米,其中住宅68550平方米,商業(yè)建筑8440平方米?？偩幼?00戶,規(guī)劃總居住人口人,建筑密度16.9%,綠化覆蓋率36.1%。小區(qū)內(nèi)設(shè)商業(yè)街、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、、居委會等設(shè)施。2．產(chǎn)品方案(1)戶型選擇九重錦A區(qū)項目針對咸寧市多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型,見下表:戶型分配表樓型戶型格式面積(面)數(shù)量(套)①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺12855B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺13155②C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺9565D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺15865③E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房16165F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房14565④G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺80115H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺73.25115(2)配套設(shè)備:電梯:商品房均配置高檔名牌電梯。電視、電話、電訊系統(tǒng):有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng),報裝后可立即使用。電氣配置:開關(guān)、照明、插座、電表各一個。文檔僅供參考文檔僅供參考文檔僅供參考文檔僅供參考30302020年4月19日30302020年4月19日煤氣:煤氣管道安裝到廚房。給水:變頻式供水系統(tǒng),每戶獨立水表。排水:有組織排水,預(yù)設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。(3)智能化系統(tǒng):安全防范系統(tǒng):家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。”一卡通”智能系統(tǒng):IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費”一卡通”。C.信息服務(wù)系統(tǒng):小區(qū)局域網(wǎng)(可接入Internet)、背景音樂、視頻點播等。道路系統(tǒng)道路為小區(qū)主干道和內(nèi)部道路相交成網(wǎng)狀分布。小區(qū)建筑小品入口:區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車場指示牌:居住區(qū)設(shè)置各種指示牌,如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈:保證居住區(qū)夜間行人車和公共秩序安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳:設(shè)在廣場、水邊,既綠化又方便使用。欄桿:起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形有高低變化時,可設(shè)臺階和擋土墻,方便排水。宣傳欄:設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜,便以觀看。垃圾桶:在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。廣場:社交游憩公共場所,附設(shè)游樂設(shè)施。11112020年4月19日11112020年4月19日文檔僅供參考

四、選址方案（一）項目概況自然條件經(jīng)過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究,發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好,屬于四類土（沙礫堅土）,地基強度好,適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)。該地塊自然條件良好,不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門經(jīng)過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費,已為項目提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點較近,不需要建造水處理系統(tǒng)。周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于溫泉工業(yè)園開發(fā)區(qū)內(nèi),東臨書臺街,南臨銀泉大道,交通便利。正對面是咸寧學(xué)院,擁有很強的文化底蘊。整個小區(qū)有山有水,樹木繁密,綠地完善齊備,污染小,空氣清新,環(huán)境幽雅。湛藍的天、清澈的水是其引以為傲的亮點,郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨特的地理位置,賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。（二）建設(shè)條件供水在天潔國際城東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線,本項目上水可從上述干線引入。雨,污水排放文檔僅供參考書臺街和銀泉大道現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線,能夠就進排入。供熱擬從天潔國際城敷設(shè)的供熱干線接入。供電可從附近的凱悅學(xué)府供電處接入。供氣經(jīng)過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套,均由湖北奧泰投資有限公司統(tǒng)一開發(fā),各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。當前,本項目建設(shè)場地已達到”三通一平”,其它配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。電信本項目預(yù)計需裝機容量為820門的程控交換機,擬由溫泉區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。（三）建設(shè)規(guī)模該項目地上總建筑面積76990平方米,凈用地面積29612平方米,其中住宅68550平方米,商業(yè)建筑8440平方米?？偩幼?00戶,規(guī)劃總居住人口人,建筑密度16.9%,綠化覆蓋率36.1%。小區(qū)內(nèi)設(shè)商業(yè)街、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、、居委會等設(shè)施。（四）環(huán)境保護大氣制冷擬采用溴化鋰裝置,取消了制冷劑氟里昂的使用,有利于保護臭氧層。餐飲以煤氣為燃料,因此應(yīng)在操作間設(shè)計通風(fēng)排氣裝置,且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏文檔僅供參考感地段。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣,再次安裝通風(fēng)排氣裝置。污水處理本項目產(chǎn)生的污水主要有餐飲廢水,生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油,沉淀處理后排入下水道。五、節(jié)能節(jié)水措施九重錦A區(qū)項目建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計貫徹了國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策,嚴格執(zhí)行＜夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準＞。保證舒適,健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上,采取有效的節(jié)能措施,改進建筑的熱工性能,降低建筑全年能耗;積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源,并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率;最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞,以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。六、環(huán)境影響評價.施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知,由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械,這些機械的單體聲級一般均在80dB以上,且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè),這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置,同時使用率有較大變化,因此很難計算其確切的施工場界噪聲,根據(jù)本工廠施工量,按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值單文檔僅供參考文檔僅供參考文檔僅供參考文檔僅供參考30302020年4月19日30302020年4月19日位：dB(A)施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555結(jié)構(gòu)階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工552.施工揚塵的影響由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu),會造成地面揚塵污染環(huán)境,其揚塵量的大小與諸多因素有關(guān),是一個復(fù)雜、較難定量的問題。(1)大氣污染源分析地下車庫廢氣九重錦A區(qū)總項目建有602個停車位的停車場,地下車庫面積4820m2,層高約3.9m。停車場設(shè)有兩個進出口。車庫內(nèi)的廢氣排放高度為2.5米，排氣量約7000立方米/h。天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣,最大燃氣量為1.8立方米/h,平均燃氣量為1.4立方米/h,600戶居民共用天然氣230立方米。(2)水污染源分析擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口人,生活耗水量每天300立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。11112020年4月19日11112020年4月19日文檔僅供參考

七、勞動安全衛(wèi)生與消防安全措施方案主要有:(1)在選擇工藝技術(shù)方案時,應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。(2)對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護措施方案。(3)對危險場所,按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項目,應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。(4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所,應(yīng)提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。消防設(shè)施和設(shè)施根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險類別以及可能波及的范圍,確定應(yīng)采用的消防等級,并結(jié)合項目場址周圍消防設(shè)施狀況,提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。八、組織機構(gòu)與人力資源配置湖北奧泰投資有限公司是股份有限制公司,分為權(quán)力機構(gòu),經(jīng)營管理機構(gòu)和監(jiān)督機構(gòu)。最高權(quán)力機構(gòu)是董事會,實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責制,董事會由8人組成,董事長1人,副董事長2人,對股東大會負責?？偨?jīng)理受董事會任聘,各部門分設(shè)經(jīng)理,負責組織公司的經(jīng)營管理活動。高級職員由董事會商議任聘,監(jiān)理會由股東代表2人和職工代表8人組成,對公司的財務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。文檔僅供參考

九、項目實施進度為了爭取時間,縮短工期,保質(zhì)保量完成工程,本項目決定采取平行施工方式。本項目工程計劃自4月開工,至6月竣工,總工期26個月。為了節(jié)約投資,決定分區(qū)分階段開發(fā)。據(jù)市場分析,預(yù)計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預(yù)售,按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性,本項目工程開發(fā)建設(shè)進度計劃安排如下表所示。本項目工程開發(fā)建設(shè)進度計劃安排表文檔僅供參考文檔僅供參考文檔僅供參考文檔僅供參考30302020年4月19日30302020年4月19日時間任務(wù)4月至12月1月至12月1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究項目審批規(guī)劃設(shè)計主體工程一期主體工程二期綠化工程—11112020年4月19日11112020年4月19日文檔僅供參考十、投資估算開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算表序號項目費用名稱金額(萬元)1土地開發(fā)費1846.662建安工程費16336.493前期工程費487.094建設(shè)工程其它費2187.27135基礎(chǔ)設(shè)施配套費1131.4056公建設(shè)施配套費385.38727開發(fā)期間費342.69258不可預(yù)見費1752.51659建設(shè)期利息566.4375合計項目投資總額25035.95一、融資方案資金的渠道與方式本公司擁有雄厚的資金基礎(chǔ),有能力和實力保證本項目實施的順利完成,其主要的資金來源有三種渠道:(1)籌措和利用自有資金1萬元,為實施工程項目,滿足開工前的資金周轉(zhuǎn),本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。(2)銀行貸款6000萬元:貸款是實施工程項目的過程中出現(xiàn)資金扭轉(zhuǎn)不過來文檔僅供參考的重要來源,經(jīng)過貸款以保證項目順利進行。3.房屋預(yù)售:能夠在項目進行中緩解資金壓力,是融資的重要方式。編制資金流動計劃,確定資金的需求額資金流動計劃表單位(萬元)序號項目建設(shè)期小計1投資1.1分年計劃35%35%30%100%1.2建設(shè)投資8571.28658571.28657346.81724489.391.3建設(shè)期利息191.296191.296163.968546.56小計25035.952資金籌措2.1自有資金112.2貸款21002100180060002.3銷售款收入4500570020474.21513370.1244131.26十二、財務(wù)評價(一)項目法人項目財務(wù)評價銷售收入、銷售稅金銷售收入04548.3465738.57920474.21513370.12銷售稅金0227.4173286.928951023.71075668.506注:銷售稅金=銷售收入*5%損益和利潤分配表在項目實施過程中做出記錄,并在項目完成后統(tǒng)計列出。財務(wù)指標(1)財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)與財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)文檔僅供參考根據(jù)項目現(xiàn)金流量表,可計算出財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)=7000萬元財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=27.50%經(jīng)過表中計算可知,項目財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)>0,表明項目除達到基準的收益率外,還能后的超過收益,具有財務(wù)上,經(jīng)濟上的可行性,項目財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)>8%且水平較高,表明項目具有盈利能力,故可行。(2)項目投資利潤率投資利稅率投資回收期借款償還期項目總投資額為25035.95萬元,總銷售收入為44131.26萬元,總銷售利潤額為13728.08萬元(見損益和利潤分配表)投資利潤率=平均利潤總額/總投資額X100%=54.83%銷售利潤率=平均利潤總額/銷售收入*100%=31.11%投資回收期=4-1+14749.025/20414.215=3.72(根據(jù)現(xiàn)金流量表)現(xiàn)金流量表單位(萬元)年末12345凈現(xiàn)金流量8762.5825-4214.2365-1772.20620414.21513370.12累計凈現(xiàn)金流量8762.5825-12976.819-14749.0255665.1919035.31(3)流動資金流動資金估算表(見附表)(二)財務(wù)評價結(jié)論本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務(wù)方面是完全可行的。文檔僅供參考

十三、社會評價項目對社會影響分析隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分,特別是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心,它對對中國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用。隨著人民生活水平的提高,人們對住房的需求不但僅滿足于有一個基本的居住條件,人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量,居住的環(huán)境（包括室外環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境）,本小區(qū)的建設(shè)重點目標就是要營造出適合人們居住的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但能夠為大量咸寧居民提供高質(zhì)量的住房,解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求,還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改進。根據(jù)規(guī)劃,本小區(qū)的綠化率將達到36.1%。另外,由于本小區(qū)位于咸寧學(xué)院附近,優(yōu)美的環(huán)境將會吸引大批高校教師前來居住。項目對所在地的互適性分析該項目開發(fā)完畢后,所在地人流,車流將有很大的增量,對交通和市場將有更高的要求;同時,對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題?？紤]到該地區(qū)位于高校附近,周圍的交通條件較好,建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大致滿足需求。3.社會評價結(jié)論總的說來,該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展有積極的作用。文檔僅供參考

十四、風(fēng)險分析（一）主要風(fēng)險自然風(fēng)險自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響,以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞,從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。自然風(fēng)險因素主要包括:火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。策風(fēng)險政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類:政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。經(jīng)濟風(fēng)險經(jīng)濟風(fēng)險主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括:市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、工程招投標風(fēng)險、國民經(jīng)濟狀況變化風(fēng)險。技術(shù)風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括:建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。文檔僅供參考文檔僅供參考11112020年4月19日30302020年4月19日社會風(fēng)險社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響,從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。內(nèi)部決策和管理風(fēng)險內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn),包括投資方式、地點、類型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。（二）投資風(fēng)險的控制.經(jīng)過加快進度來控制風(fēng)險針對該項目,我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同,以保證資金的充分供應(yīng),與建筑材料等物資供應(yīng)單位簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。.經(jīng)過市場調(diào)查來降低風(fēng)險經(jīng)過市場調(diào)查,獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多,作出的預(yù)測就越精確,從而能進行正確的科學(xué)的決策,包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度,較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。.經(jīng)過加強管理來降低風(fēng)險良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看,項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導(dǎo)是非常有必要的,能夠有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平,進而降低并控制風(fēng)險。文檔僅供參考

十五、研究結(jié)論與建議(一)推薦方案的總體描述經(jīng)過調(diào)查市場行情,研究周邊地段樓盤銷售形式,經(jīng)過深入研究論證,該商品住宅項目盈利可能性較大,投資機構(gòu)決定實行獨資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。(二)推薦方案的優(yōu)缺點描述.優(yōu)點(1)項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入,政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持,居民對改進居住條件的期望與購買力水平,這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。(2)項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性項目總建筑面積:76890平方米項目總投資:25035.95萬元項目財務(wù)凈現(xiàn)值:7000萬元項目財務(wù)內(nèi)部收益率:27.50%(3)項目具有突出優(yōu)勢A.在附近區(qū)域的競爭對手較少B.九重錦A區(qū)項目的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大公司的資金具有優(yōu)勢項目擁有較好的周邊環(huán)境(包括自然、人文、交通等環(huán)境)項目所處地塊的發(fā)展前景較好(4)項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小本項目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā),在項目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策,因此,只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制,應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。2.存在問題(1)項目規(guī)模較大,時間較緊,開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。(2)項目獨一無二的品位定位有一定難度,盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成,其定位也就相應(yīng)確定,但在實施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。(3)房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈,公司需要建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍,或采取委托銷售的方式。(三)結(jié)論與建議.結(jié)論從經(jīng)濟效益來說:由于公司在項目開發(fā)建設(shè)前,進行了廣泛、深入的市場調(diào)研,了解客戶的需求,當前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定,銷售前景看好。從社會效益來說:九重錦A區(qū)建成后，可提供住宅600套，將切實解決附近職工的生活及居住問題。從環(huán)境效益來說:該開發(fā)過程全部是文明施工,最大程度的減小了對環(huán)境的破壞,該工程完成后,從前的臟亂差的大致環(huán)境變成了環(huán)境幽雅,全新的建筑造型,秀麗的自然景觀,功能齊全,配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通,無疑將在該市形成一個全新的居住圣地,對于美化咸寧的市容,改進環(huán)境帶來較大的影響?？v觀開發(fā)全過程,從經(jīng)濟效益,社會效益和環(huán)境效益來看,該開發(fā)方案是完全可行的。.建議文檔僅供參考文檔僅供參考11112020年4月19日27272020年4月19日文檔僅供參考強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度計劃,注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策,以保證項目按期完成。(1)實行速度管理,加強項目運作進度,以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險。(2)公司各部門緊密配合,以加快項目運作進度。(3)要做精品。產(chǎn)品設(shè)計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設(shè)計出來的標志性、有品位的產(chǎn)品。(4)項目成本須合理控制,以保留市場波動時的降價應(yīng)對空間。(5)注意嚴格的按照