房地產(chǎn)：鑒以往知未來之房地產(chǎn)周期底部特征研究

報告鑒以往知未來之房地產(chǎn)周期底部特征研究者書編號ngfanstockcomcn間更集中2)70大中城市環(huán)比價格指數(shù)出現(xiàn)趨勢性上漲和全國商品房銷售面積同比增速出現(xiàn)趨勢性回升基本一一對應。我們認為房地產(chǎn)作為實物資產(chǎn)，“買漲不買跌”是購房意愿回政策，對拉動購房意愿、促進房地產(chǎn)量價回升影響顯著。央行釋放流動性+降低買房成本政策力度打足對房地產(chǎn)銷售量價回暖產(chǎn)生拐點的直接作用更加顯著。2、如何評估政策有效性(探討)投資額同比增速下行時間較以往周期更長、降幅更大。我們認為本輪周期行業(yè)出現(xiàn)拐點，政策力度應不弱于2008年。BP：還有125-225BP下調(diào)空間；③公3)我們認為，雖然可放松政策很多，但是降低購房成本相關政策對需求提振影響大小不同。對此我們以月供占家庭月收入比重變化這一指標進行單因素敏感性分析。橫向拐點之前收益靠政策Beta，拐點之后絕對收益仍然可觀房地產(chǎn)政策放松，房地產(chǎn)板塊投資機會先于基本面修復，當基本面出現(xiàn)拐點時，房地產(chǎn)板塊絕對收益在2008-09年和2014-15年均維持長達半年以上，直至房地產(chǎn)政策再次收PBPB估值)。本輪周期截止10月20日SW房地產(chǎn)指數(shù)PE和PB的最高值分別為10倍和1.1倍，行業(yè)基本面拐點還未出現(xiàn)，地產(chǎn)板塊投資收益和估值上修還沒有結(jié)束。點生成后，頭部優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司和地方小而美的公司受益于分化行情會逐步兌現(xiàn)個股Alpha，實現(xiàn)公司基本面和估值雙重修復。繼續(xù)看好浙商地產(chǎn)一大四?。罕＠l(fā)展、A率先回暖，利好貝殼中介龍頭，短期股價回調(diào)不改中介公司中長期發(fā)展機會，繼續(xù)看好。3CONTENTS如何評估政策有效性(探討)拐點時的估值走4年行業(yè)拐點前后政策盤點行情持續(xù)14個月行情持續(xù)22個月行情持續(xù)14個月補漲%補漲補漲行情持續(xù)14個月行情持續(xù)22個月行情持續(xù)14個月補漲%補漲補漲寬松政策出臺行情2014.3寬松政策出臺行情2008.10寬松政策出臺行情同步開啟2008-2009年和2014-2015年政策放松、基本面修復時點和房地產(chǎn)板塊修復特征，探討當前周期下房地產(chǎn)行業(yè)的政策和房地0107-0708-0108-0709-0109-0710-0110-0711-0111-0712-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-0116-0717-0117-0718-0118-0719-0119-0720-0120-0721-0121-0722-0122-07商品房銷售面積：累計同比SW房地產(chǎn)指數(shù)絕對漲跌幅(%，右軸)龍頭公司指數(shù)絕對漲跌幅(%,右軸)5009.12009.1207.9拐點2008.10放松：信貸政策支持銷售持續(xù)下行14個月指數(shù)回調(diào)2個月指數(shù)補漲3個月指數(shù)上漲9個月09.11板塊行情結(jié)束9.7由08.10行情開啟期易稅費、首付比均調(diào)整。國務院對地產(chǎn)定位表態(tài)積極。注：定基2007/1/31；拐點為環(huán)比房價出現(xiàn)趨勢性上漲的時間點(下同)政策主體時間主要內(nèi)容央行2008.02《經(jīng)濟適用房住房開發(fā)貸款管理辦法》：對建設經(jīng)濟適用房的開發(fā)商給予開發(fā)貸利率(下浮10%)、期限(3-5年)、項目資本金(不低于項目總投資35%變?yōu)?0%)方面特殊優(yōu)惠。個人買經(jīng)濟適用法契稅減半。2008.01-05央行在1、3、4、5月連續(xù)上調(diào)存款準備金0.5個百分點，利率從14.5%上升到16%。10央行9月下調(diào)貸款基準利率0.27個百分點。9月除六大行外金融機構存款準備金下調(diào)1個百分點。10月下調(diào)人民幣存款準備金率0.5個百分點【融資方面政策開始放松】證監(jiān)會2008.03支持優(yōu)質(zhì)房企通過IPO或借殼上市等方式，通過資本市場實現(xiàn)做大做強(但IPO募集資金不可以買地)住建部2008.04全面排查住房公積金違規(guī)房放貸財政部、稅務部、央行聯(lián)合2008.1010月22日90平米以下普通住房，1)契稅暫時下調(diào)至1%、2)免征個人購銷住房印花稅(房價0.05%)、免土地增值稅(房價5%)，3)個人住房貸款利率打7折，4)公積金貸款利率下調(diào)0.27個百分點(4.86%變?yōu)?.59%)、5)首付比最低調(diào)整為20%國務院2008.11國十條：促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展(承認重要支柱產(chǎn)業(yè)地位、促進中小戶型、中低價位普宅開發(fā)建設穩(wěn)定發(fā)展)7012008-2009年、2014-2015年行業(yè)拐點前后政策盤點7期00002007Q12007Q22007Q32007Q42008Q12008Q22008Q32008Q42009Q12009Q22009Q32009Q42010Q12010Q2房企股權融資(億元，左軸)房企境內(nèi)債發(fā)行額(億元，左軸)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:銀行貸款(億元，右軸)2008年下半年，房地產(chǎn)企業(yè)融資政策政策主體時間主要內(nèi)容證監(jiān)會2007.08發(fā)布《公司債券發(fā)行試點辦法》，試點范圍限于境內(nèi)外上市的境內(nèi)公司，這標志著公司債的誕生國務院2008.11國務院常務會議提出，取消商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴大信貸規(guī)模國務院2008.12發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求，對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組或發(fā)行企業(yè)債券提供相關支持銀監(jiān)會2009.3發(fā)布《關于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關問題的通知》，提出近一年監(jiān)管評級2C級及以上的信托公司可以向取得“三證”的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款；滿足條件的信托公司可以以投資附加回購承諾方式對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行間接融資央行2010.1加強貸款用途管理，防止變相使用銀行貸款作為項目資本金；嚴格控制對“兩高”行業(yè)、產(chǎn)能過剩行業(yè)以及新開工項目的貸款。銀監(jiān)會2010.2發(fā)布《關于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》，提出停止執(zhí)行信托公司向“三證”房地產(chǎn)開放項目發(fā)放貸款的例外規(guī)定；信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款88 拐點2008.10放松：信貸政策支持009.12國四條頒布，政策07.9期銷售持續(xù)下銷售持續(xù)下行14個月9.7由08.10行情開啟09.11行情結(jié)束指數(shù)上漲9個月指數(shù)回調(diào)2個月指數(shù)補漲3個月2009年房地產(chǎn)行業(yè)政策上半年放松，下半年開始收緊數(shù)據(jù)來源：Wind,浙商證券研究商品房銷售面積：累計同比SW房地產(chǎn)指數(shù)絕對漲跌幅(%，右軸)70大中城市房價指數(shù)：環(huán)比(%，左軸)所，定基2007/1/31政策主體時間主要內(nèi)容國務院2009.03《2009年政府工作報告》房地產(chǎn)：促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。2009.0513年來首次下調(diào)商品房資本金比例(普通商品房項目投資最低資本金從35%下調(diào)至20%)2009.12國務院常務會：“國四條”，就促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設等四大舉措，同時明確表態(tài)“遏制房價過快上漲”個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限從2年恢復到5年。銀監(jiān)會2009.04已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)厮剑暾堎J款二套用于改善居住條件的，可執(zhí)行首次貸款優(yōu)惠政策。其他二套首付至少4成。2009.07《關于進一步加強按揭貸款風險管理》嚴格執(zhí)行二套房政策，首套和符合改善標準自住住房政策無變化，主要打擊投機需求。2009.1010月21日強調(diào)把握信貸節(jié)奏，加強風險管理制度和機制建設。加強監(jiān)管房貸。國土部2009.09一周連發(fā)兩文從重治理開發(fā)商囤地.三年賣地收入需要上報?！蛾P于集約用地的通知》：土地限制兩年無償收回，囤地增收增值地價2009.11限制住宅用地出讓面積：商品住宅出讓面的給出明確上限–大城市20萬平，中等城市14萬平，小城市7萬平保監(jiān)會2009.10保險資金投資房地產(chǎn)不得開發(fā)地產(chǎn)和炒樓2009.11板塊行情結(jié)束2009.11板塊行情結(jié)束-1%的在2008-2009年的表現(xiàn)上市公司標的整體漲幅18%20%3金科股份4投5份6信達地產(chǎn)7開發(fā)89發(fā)展榮盛發(fā)展期2009.7房價指數(shù)同比增速由2009.1240%國四條頒布，政策20%2008.10行情開啟開始2008.10行情開啟09-0909-1009-1109-0909-1009-1109-1270大中城市房價指數(shù)：環(huán)比(%，左軸)SW房地產(chǎn)指數(shù)絕對漲跌幅(%，右軸)確發(fā)出信號開始新一輪政策收緊。2008-2009年漲幅最高的前十個標的(2008.10–2009.7)公司標的整體漲幅1建發(fā)股份2濱江集團3金地集團4華發(fā)股份5A6保利發(fā)展7天健集團8招商蛇口上市d銷售持續(xù)下行銷售持續(xù)下行15.12行情結(jié)束4.3行情開啟14.3放松：城市分類調(diào)控拐點16.3指數(shù)補指數(shù)補漲3個月15.6房價指數(shù)環(huán)比增速3指數(shù)上漲14個月指數(shù)回調(diào)4個月政府工作報告指出“分類調(diào)控而不是一定基2007/1/31政策主體時間主要內(nèi)容國常會2013.3新國5條：出臺五項調(diào)控政策措施，堅決抑制投機投資性購房。國務院2013.3二手房交易的個人所得稅由交易總額的1%調(diào)整為按差額20%征收兩會2014.3針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展國家開發(fā)銀行2014.6《關于進一步加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好棚戶區(qū)改造貸款資金的通知》：回購商品房作棚改的安置房總投資的比例可以達到40％。央行2014.5《央五條》：各商業(yè)銀行保證正常房地產(chǎn)融資需求，積極引導房地產(chǎn)信貸市場健康發(fā)展，商業(yè)銀行要對個人住房按揭貸款合理定價，提高貸款發(fā)放和審批效率，不許停止個人購房貸款2014.9930房貸新政：“認房不認貸”及“最低七折利率”2015.3-103、5、6、8、10，連續(xù)5個月下調(diào)五年以上的商業(yè)貸款利率，由6.15%下降至4.90%住建部2014.6-126月呼和浩特第一個取消限購，7-8月成都、合肥、西安等二線城市相繼取消限購，截止年底全國46個限購城市陸續(xù)取消，只剩一線城市和三亞7月住建部座談會，各地可根據(jù)當?shù)貙嶋H出臺平穩(wěn)住房市場相關政策各地政府2014.6-2016.6四川、安徽、江蘇、遼寧、內(nèi)蒙古、貴州、陜西等7省18市地實施試點(不完全統(tǒng)計)，回購存量商品房作為保障房財政部、央行、住建部2015.9住房公積金貸款首付款比例由30%降低至20%央行，銀監(jiān)會2015.9在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭頭次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，較低首付款比例調(diào)整為不低于25%0002014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q4房企A股增發(fā)額(億元)房企中期票據(jù)發(fā)行額(億元)房企公司債發(fā)行額(億元)政策主體時間主要內(nèi)容證監(jiān)會2014.3批準天?；?、中茵股份的非公開發(fā)行A股股票申請，意味著開啟房地產(chǎn)再融資調(diào)控政策邊際放松銀行間市場交易商協(xié)會2014.9允許滿足主體評級為AA級及以上條件的上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行中期票據(jù)央行、銀監(jiān)會2014.9發(fā)布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，提出繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求；支持符合條件的房企發(fā)行債務融資工具證監(jiān)會2015.1例行發(fā)布會上宣布國土資源部不再對涉及房地產(chǎn)業(yè)務的上市公司再融資、并購重組進行事前審查2015.1發(fā)布《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》，將公司債發(fā)行主體從上市公司擴圍至除城投公司外的所有公司制法人；同時簡化發(fā)行審核流程，公開發(fā)行債券實施核準制，非公開發(fā)行債券實行備案制銀行間市場交易商協(xié)會2015.6中期票據(jù)融資政策進一步放松，優(yōu)先推進16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企集團或其下屬房地產(chǎn)企業(yè)注冊中期票據(jù)，募集資金用于符合條件的商品房建設相關領域發(fā)改委2015.9發(fā)布《關于推進企業(yè)發(fā)行外債備案登記制管理改革的通知》，提出取消企業(yè)發(fā)行外債的額度審批，實行備案登記制管理滬深交易所2016.9對房企發(fā)債采取分類監(jiān)管標準；房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券募集資金不得用于購置土地15.12行情結(jié)束指數(shù)補漲15.12行情結(jié)束指數(shù)補漲3個月15.6房價指數(shù)環(huán)比增速3指數(shù)上漲14個月指數(shù)回調(diào)4個月4.3行情開啟銷售持續(xù)下行拐點16.3銷售持續(xù)下行拐點16.3放松：城市分類調(diào)控2016年房地產(chǎn)行業(yè)政策上半年放松，下半10月初9天內(nèi)21城樓市調(diào)控。所，定基2007/1/31政策主體時間主要內(nèi)容央行2016.3普遍下調(diào)金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點中央政治局2016.4要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構性問題，實行差別化的調(diào)控政策國務院2016.5大力發(fā)展住房的租賃市場：確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。為發(fā)展住房租賃市場，國務院常務會議共推出四項舉措，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收以及市場規(guī)范方面，給予住房租賃市場支持住建部2016.9因城施策，完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控：根據(jù)房地產(chǎn)市場分化的實際，堅持分類調(diào)控，因城施策。堅持加強政府調(diào)控和發(fā)揮市場作用相促進，使房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟社會發(fā)展和群眾居住需求相適應。建立房地產(chǎn)庫存和交易監(jiān)測平臺，形成常態(tài)化房地產(chǎn)市場監(jiān)測機制。實施住宅用地分類供應管理，完善和落實差別化稅收、信貸政策。建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進住房公積金提取、使用、監(jiān)管機制，支持居民合理住房消費國務院2016.10整治首付貸：未取得相關金融資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)不得利用P2P以及眾籌平臺從事房地產(chǎn)業(yè)務，嚴禁“首付貸”；取得相關金融資質(zhì)的，不得違規(guī)開展地產(chǎn)金融相關業(yè)務住建部、發(fā)改委2016.112016年11月10日至12月10日在范圍內(nèi)開展商品房銷售明碼標價專項檢查，檢查對象為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機構，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售樓盤和房地產(chǎn)中介機構門店明碼標價情況進行檢查中央經(jīng)濟工作會議2016.12要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地；加快住房租賃市場立法，加快機構化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展；加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為2015.6房價指數(shù)環(huán)比增速32015.12行情結(jié)束14.3行情開啟16.3上海、深圳率先收緊調(diào)控2014-20152015.6房價指數(shù)環(huán)比增速32015.12行情結(jié)束14.3行情開啟16.3上海、深圳率先收緊調(diào)控2014-2015年漲幅最高的前十個標的(2014.3.5–2015.6.30)上市公司標的整體漲幅1悅城3%20%3份4地控股56海德股份78深房A9格力地產(chǎn)天健集團期，左軸)SW房地產(chǎn)指數(shù)絕對漲跌幅(%，右軸)的在2014-2015年的表現(xiàn)公司標的整體漲幅1天健集團2濱江集團3股份4發(fā)股份5A6金地集團7保利發(fā)展8招商蛇口市我們認為：房價和房地產(chǎn)銷量基本一一對應。房地產(chǎn)銷量拐點基本等同于房地產(chǎn)房價環(huán)比指數(shù)出現(xiàn)趨勢性上升拐點。申萬房地Beta陸續(xù)取消限購政策。9月央行開始降低房貸利率(房貸利率打7折)和放松首付比(認房不認貸)，以上兩個政策均降低了購房成本，70大中城市房價環(huán)比數(shù)據(jù)基本同步出現(xiàn)拐點(2009年9月)。2015年3-10月持續(xù)降低商業(yè)貸款利率，進一步助推70大中城市房價環(huán)比走高。2015年9月如如何評估政策有效性(探討)30%20%10% 0%力度預期還要多少30%20%10% 0%復盤：對比2008-2009年與本輪周期基本面情況本輪周期下行階段，房地產(chǎn)基本面情況較2008年更差降幅較2008年周期底部更大，修復時間更長：為-23.1%，已超過2008年周期-19.7%的14個月下滑，下行時間已遠超2008年的7個月，降幅最大值為-7.4%，當前已連續(xù)5個月為負增長，而2008年周期底部房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比增速仍能維持1%的正增長。?對比2008-2009年，我們認為本輪周期的人口與經(jīng)濟背景會導致需求修復時間更長：1)總?cè)丝谠鏊俳咏?%，人口紅利接近尾聲；2)2022年上半年的GDP同比增速僅2.5%，處于近20年低位水平；3)2022年8月失業(yè)率較2021年末上漲0.2個百分點。截至2022.8增截至2022.8增速下滑持續(xù)17個月最低點-23.1%最低點-19.7%10%70%10%70%%積:累計同比截至2022.8截至2022.8增速下滑持續(xù)14個月最低點-7.4%最低點+1.0%房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:累計同比力度預期還要多少復盤：對比2008-2009年與本輪周期基本面情況本輪周期房企在2023年1-4月仍然面臨較大債務到期壓力資到期規(guī)模約2656億元，12月每月債務到期規(guī)模逐級降低。結(jié)合我們的判斷，即2022年9-10月銷售金額絕對值逐級增加，我們認為Q4房企債務償還風險敞口00當月到期信用債(億元)當月到期海外債(億元)2023年債務到期量(億元)(%)量比例(%)2023年債務到期高峰1.7%2023年1月.53%2023年1月1%2023年1月和9月32023年4月5%2023年2月金地.743.1%2.3%2023年6月業(yè)%2023年1月和7月%2023年2月40.3%2.0%%2023年4月%2023年2月和6月金融街2023年3月和8月計8--力度預期還要多少本輪周期中，貨幣政策、財政政策、房地產(chǎn)調(diào)控政策的放松力度均不及以往周期009年周期22年周期009年周期22年周期累計下降216BP降準，大型金融機構累計下降BP構累計下降BP9%，累計下降165BP中小型金融機構均累，累計下降20BP，5年期LPR從65%下調(diào)至4.3%，累計下降35BP準，大型和中小型金融機構均累公積金：五年期以下(含)、五年期，執(zhí)行0%公積金：下調(diào)5次，五年期以下(含)、125BP商貸：首套房下限調(diào)整為5年期LPR減20個基點，約0.95倍；部分城市可階段性下調(diào)或取消首套房下限公積金：五年期以下(含)、五年期以上分別下調(diào)15BP購買首套房最低首付比例調(diào)整為30%；公積金購買首付最低20%；不實施限購城市首套房最低首付比例調(diào)整為20%，各地可向下浮動5BP至20%，地方部分城市調(diào)整公積金貸款首付比，或40%；公積金購買首付最低30%，若首套結(jié)清貸款，則進一步下降至20%；不實施限購城市二套房最低首付比例降至30%2022年至今超過40個城市下調(diào)，約33地方城下調(diào)至30%，部分城市下調(diào)公積金款首付比，或放松首套房認定標準今超過40個城市優(yōu)化限購政策購// 財政政策國常會4萬億投資計劃央行向國開行發(fā)放1萬億元抵押補充貸款千億”投向樓市18數(shù)據(jù)來源：中指院，各級政府官網(wǎng)，浙商證券研究所會議供給端會議供給端本輪周期中，貨幣政策、財政政策、房地產(chǎn)調(diào)控政策的放松力度均不及以往周期09年周期022年周期09年周期022年周期/稅率下調(diào)或購買住房暫免征印暫免征收土增稅營業(yè)稅暫定一年實行////稅率征收契稅，(除北上廣深外)二套房90平及的稅率征收契稅////超過100個城市通過發(fā)放購房補貼降低房成本/房并在出售1年內(nèi)重新購的納稅人，對其出售已繳納的個稅優(yōu)惠資信托基金試點服務專題會上要求保證正具體措施；上交龍湖、新城、旭發(fā)債支持，首發(fā)額度5-10億元比例由35%下調(diào)通商品住房項目產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比5%中央提出優(yōu)化預售資金監(jiān)管；2022年土拍規(guī)則放松////土拍規(guī)則放松//////去庫存”成為房定“棚改三年計劃”運用階段性信貸政專項借款數(shù)據(jù)來源：中指院，各級政府官網(wǎng)，浙商證券研究所力度預期還要多少分類來看可以還放松的政策有哪些？調(diào)0.35個百分點到4.3%。BP金?公積金貸款利率：還有110-120BP下調(diào)空間。2008年五年期以上公積金貸款利率下調(diào)1.35個百分點；2014-15年五年期以上公積金貸款利R約0.95倍。數(shù)據(jù)來源：中指院，各級政府官網(wǎng)，浙商證券研究所如何評估政策有效性(探討)型政策對需求影響大小如何判斷關鍵建設取值2022年1-9月成交均價2022年1-9月新房成交 (元每平)套均面積(平)房貸利率(%)取值房貸年限(年)家庭月收入中位數(shù)(元)市48607.75%.30%.25%例例例如何評估政策有效性(探討)例例例型政策對需求影響大小如何判斷分線城市手套和二套基礎假設數(shù)據(jù)年家庭月收入中購買套均面積(平)買90平房子總價(萬)首付比例(%)貸款總額(萬)期限(年)年利率(%)4.75%5%月供(元)家庭月收入比年家庭月收入中購買套均面積(平)買90平房子總價(萬)首付比例(%)貸款總額(萬)期限(年)年利率(%)4.30%%月供(元)家庭月收入比21年家庭月收入中購買套均面積(平)買90平房子總價(萬)首付比例(%)貸款總額(萬)期限(年)年利率(%)5%%月供(元)家庭月收入比為：降低首付比可以降低前期一次性支付現(xiàn)金流，但是會壓力。在收入上漲預期較弱的情形下，降低首付比會提為：降低首付比可以降低前期一次性支付現(xiàn)金流，但是會壓力。在收入上漲預期較弱的情形下，降低首付比會提對需求影響大小如何判斷——調(diào)整首付比假設1)首付比例降低10個百分點，其他條件不變(測算購買首套的月供影響)首套首付比例(%)市比例 (%)首付比例(%) (%)首付比例(%)比例 (%)0.0%2%例%首付比例(%)市比例 (%)首付比例(%)月供占家庭月收入比例 (%)首付比例(%)比例 (%)0.0%%0.0%9.5%例%%如何評估政策有效性(探討)策對需求影響大小如何判斷——延長貸款時間假設2)貸款年限延長5年，其他條件不變(測算購買首套的月供影響)?一線城市首套月供占家庭月收入占比最多降低3個百分點?二線城市首套月供占家庭月收入占比最多降低2個百分點?三線城市首套月供占家庭月收入占比最多降低1個百分點分線城市貸款年限變化對月供影響貸款年限(年)市05比例化05比例化05比例化一線城市供占家庭月收入比例(%)32%一線城市供占家庭月收入比例(%)32%30%27%23%18%房貸利率(%)4.75%4.25%3.75%3.25%2.75%供占家庭月收入比例變化房貸利率(%)4.30%占家庭月收二線城市入比例(%)22%21%18%15%11%占家庭月收入比例變化-1%-2%-3%-4%策對需求影響大小如何判斷——房貸利率降低假設3)房貸利率下調(diào)1個百分點，其他條件不變(測算購買首套的月供影響)?一線城市首套月供占家庭月收入占比至少降低5個百分點?二線城市首套月供占家庭月收入占比至少降低3個百分點?三線城市首套月供占家庭月收入占比至少降低3個百分點款利率現(xiàn)狀級月份首套利率級率月份首套利率.85%5%家莊.25%5%.80%.80%肥.25%0%.60%.75%5%.25%.25%.30%.45%5%山.10%.25%5%.80%0%.10%.25%5%.70%.70%.10%.25%5%.10%.55%5%.25%0%.45%.45%.10%.25%5%.45%.45%川.25%.25%.10%.45%5%.25%5%.45%.45%.10%.25%5%.25%5%.25%.25%.10%.25%5%.10%.25%5%.10%.25%5%.25%.25%.10%.25%5%.10%.25%5%.25%.25%.10%.25%5%海.10%.25%5%州.10%.25%5%州.10%.25%5%.25%.25%.10%.25%5%.10%.25%5%.25%.25%.10%.25%5%爾濱.25%.25%.10%.25%5%.25%.25%.10%.25%5%.25%0%.25%.25%.10%.25%5%.10%.25%5%.25%.25%貸款利率與月供占家庭收入比例敏感性房貸利率(%)4.25%3.75%3.25%2.75%2.25%三線城市收19%18%15%13%9% 月收-1%-2%-3%-3%如何評估政策有效性(探討)型政策對需求影響大小如何判斷——交易稅費減免假設4)交易稅費減免?房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)主要有繳納契稅(房價1-3%)、增值稅及附加(房價5.3%)和個人所得稅(房價1%)。主要城市征收交易稅費的要求不同。易稅費方面契稅、增值稅和個稅均有減免。主要城市交易稅費政策總結(jié)增增值稅及附加滿二普宅：免征滿二非普：差額5.3%(城八區(qū)5.3%，滿二非普：差額5.3%(城八區(qū)5.3%，不滿二：全額5.3%(城八區(qū)5.3%，其滿五普宅：免征滿五非普：差額5.3%不滿五：全額5.3%唯一：免征原值可追溯差額的20%，原值不可追溯全額的1%唯一：免征他：普宅可選全額的1%或差額的%：非普宅可選全額的2%或差額滿五普宅：免征滿五非普：差額5%不滿五：全額5%維護建設及教育附加費：增值稅滿五普宅：免征滿五非普：差額5%不滿五：全額5%維護建設及教育附加費：增值稅*12%(買方為個人減半)滿五普宅：免征滿五非普：差額5.3%不滿五：全額5.3%唯一：免征：差額20%唯一：免征定征收全額的1%；核實征0%州州：免征不滿五：全額5.3%唯一：免征：免征不滿五：全額5.3%唯一：免征：全額1%都都：免征不滿五：全額5.3%唯一：免征其他：可選全額的：免征不滿五：全額5.3%唯一：免征其他：可選全額的1%或差額的20%州增值稅及附加個稅唯一：免征：全額1%不滿二：全額5.3%唯一：免征唯一：免征：全額1%唯一：免征他：全額1%或差額的不滿二：全額5.3%：免征不滿二：全額5.3%唯一：免征他：全額唯一：免征他：全額1%或差額的不滿五：全額5.3%唯一：免征其他唯一：免征其他：全額1%26不滿二：全額5.3%2021年平均家庭收入(元/月)43786平均房價(元/㎡)2021年平均家庭收入(元/月)43786平均房價(元/㎡)買100平房子總價(萬)首付比例(%)貸款總額(萬)期限(年)年利率(%).45%月供(元)例型政策對需求影響大小如何判斷——交易稅費減免假設4)交易環(huán)節(jié)如果增值稅和個人所得稅暫免，契稅下調(diào)到普遍均為1%(類似2008年)?以杭州為例(假設見下圖)，如果交易環(huán)節(jié)稅費減免，新房受影響相對較小，二手房利好更多——二手房交易費最多可以節(jié)省房價的7%。通常房和新房聯(lián)動效應強，我們認為如果交易稅費減免利好二手房交易活躍度提升，最終也會利好新房成交量回暖。交易稅收減免影響測算費首套100平米二套100平米二手房：契稅55350(1.5%)73800(2.0%)稅得稅易費用價1-8%02如何評估政策有效性(探討)對月供占家庭月收入比重降低影響：房貸利率下調(diào)1%>貸款年限延長5年>交易環(huán)節(jié)稅費減免>首付比例降低10%對比來看，房貸利率下調(diào)1個百分點，對月供占家庭個月收入比重降低影響最大，其次是貸款年限延長5年。首付比例降低如果不搭配房貸利率下調(diào)的話反而會加重月供壓力，首付比例降低10個百分點對家庭承擔月供的壓力顯著提升。交易環(huán)節(jié)稅費減免的影響不在持有期間，而是在感性匯總假設單一條件變化，其他假設單一條件變化，其他不變政策放松有效性評估?一線城市首套月供占家庭月收入占比提升5個百分點，二套提升11個百分點1)首付比例降低10個百分點?二線城市首套提升5個百分點，二套提升4個百分點?三線城市首套提升4個百分點，二套提升2個百分點?一線城市首套月供占家庭月收入占比最多降低3個百分點2)貸款年限延長5年?二線城市首套月供占家庭月收入占比最多降低2個百分點?三線城市首套月供占家庭月收入占比最多降低1個百分點?一線城市首套月供占家庭月收入占比至少降低5個百分點3)房貸利率下調(diào)1個百分點?二線城市首套月供占家庭月收入占比至少降低3個百分點?三線城市首套月供占家庭月收入占比至少降低3個百分點4)交易環(huán)節(jié)如果增值稅和個人所得稅暫免，?新房最多可以節(jié)省房價2%契稅下調(diào)到普遍均為1%?二手房交易費最多可以節(jié)省房價的7%28資料來源：浙商證券研究所地產(chǎn)板塊在周地產(chǎn)板塊在周期拐點時的估值走勢特征在拐點出現(xiàn)時估值情況申萬房地產(chǎn)指數(shù)招商蛇口保利發(fā)展萬科A金地集團華發(fā)股份建發(fā)股份濱江集團天健集團882011.WI001979.SZ600048.SH000002.SZ600383.SH600325.SH600153.SH002244.SZ000090.SZ08-09年PE最高值(2009.07)08-09年PB最高值(2009.07)當年收入-億元(同比增速-%)凈利潤-億元(同比增速-%)毛利率%(同比變化pct)/凈利率%(同比變化pct)ROE%(同比變化pct)土地儲備面積(萬平)土地儲備潛力=土儲面積/當年銷售面積434.7--------------42.8230(+48%)35(+57%)37%(-3.98)/(-2.17)14.03(-1.87)14014.2489(+19%)53(+32%)13%(+1.83)/14%(+1.61)14.26(+1.61)2281492.6121(+24%)18(+111%)9.840(+15%)7(+4%)9.8406(+20%)11(+71%)7.128(+24%)6(+7%)42%(-3.47)/22%(-3.72)18.92(-2.02)299-53%)0.6(-150%)9%(-0.25)/2%(+6.19)2.19(+7.7)16%(+4.77)/38%(+0.74)/9%(+2.84)/12%(+2.79)17%(-1.36)3%(+1.23)11.83(+2.79)13.34(-1.13)22.89(+10.73)1548500-44.17.93.5--在拐點出現(xiàn)時估值情況15年周期底部PE和PB申萬房地產(chǎn)指數(shù)招商蛇口保利發(fā)展萬科A金地集團華發(fā)股份建發(fā)股份濱江集團天健集團882011.WI001979.SZ600048.SH000002.SZ600383.SH600325.SH600153.SH002244.SZ000090.SZ14-15年PE最高值(2015.06)-334014-15年PB最高值(2015.06)4.2-2.9.0當年收入-億元(同比增速-%)-492(+8%)1,234(+13%)1,955(+34%)328(-28%)83(+17%)1,281(+6%)126(+7%)63(+19%)凈利潤-億元(同比增速-%)-80(+22%)168(+18%)259(+35%)48(-2%)7(+10%)36(+6%)15(+87%)-7%)毛利率%(同比變化pct)/凈利率%(同比變化pct)-38%(-1.88)16%(+1.87)33%(+1.16)14%(+0.58)29%(-0.59)13%(+0.09)29%(-0.34)15%(+3.92)30%(-4.75)8%(-0.59)10%(+1.25)(-0.01)32%(+9.78)12%(+5.06)21%(+1.01)6%(-1.74)ROE%(同比變化pct)-10.40(-8.66)17.26(-2.60)18.09(+0.23)9.53(-3.17)6.04(-3.31)13.83(-0.85)11.44(+1.03)6.37(-5.06)土地儲備面積(萬平)-3485482812226008368173004土地儲備潛力=土儲面積/當年銷售面積-.8.98.0在拐點出現(xiàn)時估值情況申萬房地產(chǎn)指數(shù)882011.WI招商蛇口001979.SZ保利發(fā)展600048.SH萬科A000002.SZ金地集團600383.SH華發(fā)股份600325.SH建發(fā)股份600153.SH濱江集團002244.SZ天健集團000090.SZ當前PE最高值(2022.10.19)9785776當前PB最高值(2022.10.19)21年收入-億元(同比增速-%)-1,606(+24%)2,850(+17%)4,528(+8%)992(+18%)512(+0.5%)7,078(+63%)380(+33%)233(+36%)凈利潤-億元(同比增速-%)-372(-7%)381(-36%)47(+3%)110(+34%)49(+39%)20(+31%)毛利率%(同比變化pct)/凈利率%(同比變化pct)-25%(-3.22)9%(-3.59)27%(-5.78)(-3.42)22%(-7.42)8%(-5.74)(-5.13)26%(+1.50)9%(+0.19)2%(-0.34)25%(-2.21)13%(+0.55)20%(-4.08)8%(-0.31)ROE%(同比變化pct)-9.54(-2.54)4.00(-2.06)9.55(-8.94)4.94(-3.15)15.35(+1.50)11.99(+0.26)14.71(+2.04)15.22(+1.65)土地儲備面積(萬平)-1905180644522292354421871501269土地儲備潛力=土儲面積/當年銷售面積-2.1-7.0在拐點出現(xiàn)時估值情況2年底部復盤.4.4“四限”增長.9糾偏21-0621-0721-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0770大中城市房價指數(shù)：環(huán)比(%，左軸)SW房地產(chǎn)指數(shù)絕對漲跌幅(%，右軸)%政策主體時間主要內(nèi)容央行2021.9首提“兩個維護”：維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益中央政治局2021.12支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求央行、銀保監(jiān)會2021.12支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目；對于兼并收購出險和困難房地產(chǎn)企業(yè)的項目并購貸款，暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理2021.12-2022.821年12月、22年1月、5月、8月四次降息，一年期LPR從3.85%下調(diào)至3.65%，五年期LPR從4.65%下調(diào)至4.30%2022.2保障性租賃住房有關貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理全國兩會2022.3支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展央行、外匯局2022.4金融機構要區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，加大對優(yōu)質(zhì)項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放中央政治局2022.4要有效管控重點風險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線；支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管央行、銀保監(jiān)會2022.5對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點中央政治局2022.7因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生央行、銀保監(jiān)會2022.9對于新建商品住宅銷售價格連續(xù)三月同環(huán)比下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋追抠J款利率下限；下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率15bps財政部2022.9對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠在拐點出現(xiàn)時估值情況典型公司拿地強度與PE估值度較高的情況下，當前估值相對較低。PEPE房地產(chǎn)企業(yè)性價比更高。典型公司拿地強度與PE估值度較大率提升潛力探討?截止至2022年9月，華潤置地、招商蛇口、保利發(fā)展憑借在市場拿地力度相對較強，新增貨值的市占率顯著大于銷售市占率，銷售市為數(shù)不多的2022年能夠積極補充土儲的民營企業(yè)。?我們認為房企當前土地資料仍然是房企重要的生產(chǎn)要素，能夠決定房企未來2-3年的開發(fā)和銷售。對于房企而言拿地決定未來銷售，新房企銷售市占率的提升空間。銷售操盤金額排名銷售操盤金額市占率增貨值排名增貨值市占率空2021.1-92022.1-92021.1-92022.1-92021.1-92022.1-92021.1-92022.1-9地652.1%0.5%615蛇口732.1%.3%9364.3%發(fā)展532.3%321%2.1%產(chǎn)80.1%54.1%集團%2%7產(chǎn)6%%.3%864.3%4.9%6514404%國743%0.1%56-14.1%份%%0.1%0.5%4.2%1-54.7%產(chǎn)2204.0%2%湖集團28%集團880%4%股9-----控股1%7-----置業(yè)1%6%-----集團6%6%--2.1%---集團-1--4.2%---園1104.9%4.0%1-----投資建議投資建議地產(chǎn)板塊投資思路地產(chǎn)板塊投資思路銷量下滑、投資下滑政策放松Beta1.觸底銷售觸底回升政策前期放松、后期不變(取決于修復時間)a復強弱頭頭堅守兩條投資主線，優(yōu)選高信用龍頭和確定性強的區(qū)域小而美確拐點。我們認為行業(yè)基本面未企穩(wěn)可能促進2022年Q4放松政策再次推進。從銷售和投資增速下降幅度和持續(xù)時間來看，地產(chǎn)板塊基本面弱于政策還有繼續(xù)放松空間，包括在降息降準、貸款利率、首付比例等方面。態(tài)勢明顯，利好偏向央國企和區(qū)域型穩(wěn)健的小而美公司。選股方面，逆勢擴張和市占率提升邏輯仍然是主線。市值年初收盤價最新收盤價年內(nèi)累計漲幅每股收益(元每股)PE(倍)PBROICA股房企(億元)(元)(元)(%)2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E2021招商蛇口001979.SZ1,18313.3415.2914.6%1.161.311.431.5913.1811.6810.689.601.453.78保利發(fā)展600048.SH2,00715.6316.777.3%2.292.402.592.847.326.986.475.911.116.56萬科A000002.SZ1,80319.7616.19-18.1%1.942.142.342.578.357.586.926.290.806.44金地集團600383.SH43412.979.61-25.9%2.082.182.352.514.624.414.093.830.706.118.377.667.046.411.025.72天健集團000090.SZ1045.875.58-4.9%0.961.211.401.605.814.614.003.491.047.32華發(fā)股份600325.SH2296.0210.8079.4%1.341.631.751.928.066.646.165.631.312.25建發(fā)股份600153.SH4359.0714.4859.6%2.072.182.502.807.006.635.795.181.035.63濱江集團002244.SZ3424.6610.98135.6%0.971.171.381.6111.329.407.956.821.627.098.056.825.975.281.255.57H億港元元元元華潤置地1109.HK2,22132.8031.15-5.0%4.544.675.155.785.565.404.904.360.868.21龍頭中國海外發(fā)展0688.HK2,23818.4620.4510.8%3.673.673.854.174.514.524.303.970.547.37綠城中國3900.HK29112.5611.48-8.6%1.312.072.552.917.104.493.653.200.702.695.724.804.283.840.706.09區(qū)域小而美越秀地產(chǎn)0123.HK3056.879.8443.2%1.161.351.501.716.885.925.324.660.563.08d提示1)政策放松力度和速度弱于預期導致行業(yè)需求修復時間延長；2)局部城市疫情反復，社會經(jīng)濟活動停擺影響房地產(chǎn)銷售；3)宏觀基本面持續(xù)承壓，影響居民收入預期，導致房地產(chǎn)基本面修復不及預期；4)2022年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績利空尚未完全出盡。附錄附錄一：2007-2009年房地產(chǎn)相關政策梳理時間/會議機構容2007-1-15提高存款準備金率央行提高存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點,執(zhí)行9.5%存款準備金率。2007-2-25提高存款準備金率央行提高存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點,執(zhí)行10%存款準備金率。2007-3-18貸款基準利率上調(diào)央行金融機構一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的2.52%提高到2.79%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的6.12%提高到6.39%2007-4-16提高存款準備金率央行提高存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，執(zhí)行10.5%存款準備金率。2007-5-15提高存款準備金率央行提高存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，執(zhí)行11%存款準備金率。貸款基準利率上調(diào)，住房公積金貸款利率上調(diào)金融機構一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的2.79%提高到3.06%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.18個百分點，由現(xiàn)行的6.39%提高到6.57%；個人住房公積金貸款利率相應上調(diào)0.09個百分點.2007-6-5提高存款準備金率央行提高存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，執(zhí)行11.5%存款準備金率。007-7-21貸款基準利率上調(diào)，住房公積金貸款利率上調(diào)金融機構一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由3.06%提高到3.33%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由6.57%提高到6.84%；個人住房公積金貸款利率相應上調(diào)0.09個百分點。2007-8-15提高存款準備金率央行提高存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，執(zhí)行12%的存款準備金率。007-8-22貸款基準利率上調(diào)，住房公積金貸款利率上調(diào)金融機構一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由3.33%提高到3.60%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.18個百分點，由6.84%提高到7.02%。個人住房公積金貸款利率相應上調(diào)009個百分點。貸款基準利率上調(diào)，住房公積金貸款利率上調(diào)金融機構一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由3.60%提高到3.87%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由7.02%提高到7.29%；個人住房公積金貸款利率相應上調(diào)018個百分點。2007-9-25提高存款準備金率央行提高存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，執(zhí)行12.5%存款準備金率。2007-9-27要求加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理央行、銀監(jiān)會對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。2007-10-25提高存款準備金率央行提高存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，執(zhí)行13%存款準備金率。2007-11-26提高存款準備金率央行提高存款類金融機構人民幣存款準備金率05個百分點，執(zhí)行135%存款準備金率。2007-12-11加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知銀監(jiān)會已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。2007-12-21貸款基準利率上調(diào)央行一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的3.87%提高到4.14%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.18個百分點，由現(xiàn)行的7.29%提高到747%；個人住房公積金貸款利率保持不變。2007-12-25提高存款準備金率央行提高存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，執(zhí)行14.5%存款準備金率。2008-1-25提高存款準備金率央行提高存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，執(zhí)行15%存款準備金率。2008-3-25提高存款準備金率央行提高存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，執(zhí)行15.5%存款準備金率。2008-4-25提高存款準備金率央行提高存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，執(zhí)行16%存款準備金率。2008-5-20提高存款準備金率央行提高存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，執(zhí)行16.5%存款準備金率。資料來源：浙商證券研究所整理附錄附錄一：2007-2009年房地產(chǎn)相關政策梳理發(fā)布時間政策/會議發(fā)布機構主要內(nèi)容2008-6-15提高存款準備金率央行提高存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，執(zhí)行17%存款準備金率。2008-6-25提高存款準備金率央行提高存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，執(zhí)行17.5%存款準備金率。2008-7-28控制物價過快上漲政治局會議下半年經(jīng)濟工作把保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價過快上漲作為宏觀調(diào)控的首要任務2008-9-15降準央行下調(diào)存款準備金率1個百分點至16.5%2008-9-16一年期貸款基準利率下調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的7.47%下降到7.20%；至2008年12月23日，四次降準五次降息：5次降息，一年期貸款基準利率從7.47%下調(diào)至5.31%，下降2.16pct，一年期存款利率由4.14%下調(diào)至2.25%，下降1.89pct；同期間，4次降準，大型從17.5%下調(diào)至15.5%，下降2pct，中小型從17.5%下調(diào)至13.5%，下降4pct。2008-10-8降息央行一年期貸款基準利率下調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的7.20%下降到6.93%2008-10-8降準央行下調(diào)存款準備金率0.5個百分點至16%008-10-22財政部信貸政策支持《中銀行關于擴大商業(yè)性個人款利率下浮幅度等有關問題的通知》金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時,下調(diào)個人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點。其中，五年期以下(含)由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上由現(xiàn)行的4.86%調(diào)整為4.59%008-10-22《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收財政部、國家稅務對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征政策的通知》總局收土地增值稅。2008-10-30降息央行一年期貸款基準利率下調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的6.93%下降到6.66%2008-11-5四萬億投資計劃國務院常務會議國務院常務會議制定了4萬億投資計劃，并提出要“實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”。會議要求加大金融對經(jīng)濟增長的支持力度，取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴大信貸規(guī)模。2008-11-26降準央行下調(diào)存款準備金率1個百分點至15%2008-11-27降息央行一年期貸款基準利率下調(diào)1.08個百分點，由現(xiàn)行的6.66%下降到5.58%08-12-8進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。1.在落實居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄?08-12-20《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展于促進房地產(chǎn)市見》《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展于促進房地產(chǎn)市見》2.對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅；個人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全