無錫蠡湖項目市場研究

無錫蠡湖項目市場定位報告戴德梁行房地產咨詢(上海)有限公司2008.03酒店式公寓篇商業(yè)篇寫字樓篇總目錄第一部分寫字樓篇宏觀市場分析1無錫GDP近年來保持平穩(wěn)快速增長，年均增速都在15％以上，其GDP總量在長三角城市中處于中等水平宏觀經濟環(huán)境——GDP無錫歷年GDP及年增長率長三角城市GDP橫向比較(2007)數(shù)據來源：無錫歷年統(tǒng)計年鑒以及各地2007年統(tǒng)計公報。單位：億元無錫第三產業(yè)比重近年來有所上升，但增長較為緩慢，而且第三產業(yè)增加值絕對數(shù)要低于上海、蘇州、杭州等城市數(shù)據來源：無錫歷年統(tǒng)計年鑒以及各地2007年統(tǒng)計公報。無錫歷年產業(yè)結構長三角城市三產發(fā)展水平橫向比較（2007）宏觀經濟環(huán)境——第三產業(yè)無錫歷年房地產投資完成額2001年-2005年，無錫房地產投資經歷了一個逐步增速轉而放緩的周期；從2006年開始，房地產投資增長重現(xiàn)加速過程宏觀經濟環(huán)境——房地產投資數(shù)據來源：無錫歷年統(tǒng)計年鑒。宏觀經濟環(huán)境——外商投資近幾年，無錫的外商投資發(fā)展較為平緩，每年的實際使用外資額基本保持在25-33億美元，變化幅度較小無錫歷年合同外資額無錫歷年實際使用外資額數(shù)據來源：無錫歷年統(tǒng)計年鑒。2007年無錫對主要國家和地區(qū)的進出口情況無錫歷年進出口情況最近三年，無錫進出口增長有所放緩，年增長速度基本保持在33%左右；從進出口總額來看，歐美、日韓是無錫主要的對外貿易國家宏觀經濟環(huán)境——進出口數(shù)據來源：無錫歷年統(tǒng)計年鑒。宏觀消費市場2007年無錫市社會消費品零售總額單位：億元數(shù)據來源：無錫市統(tǒng)計信息網、無錫市統(tǒng)計公報2007年無錫市社會消費品零售總額突破1134.75億元，同比增長17.5％。無錫消費市場的繁榮顯示出該城市消費者強勁的消費實力，并呈現(xiàn)繼續(xù)增長的態(tài)勢，為商業(yè)的發(fā)展奠定宏觀基礎。年度社會消費品零售總額1134.75其中批發(fā)零售貿易業(yè)零售總額1007.84餐飲業(yè)零售總額108.42其他零售總額18.49產業(yè)分析2加快發(fā)展先進制造業(yè)做大做強電子信息、新材料、機械裝備、汽車及零部件、高檔紡織五大支柱產業(yè)，大力發(fā)展環(huán)保、新能源、生物醫(yī)藥三大先導產業(yè)，實現(xiàn)制造業(yè)的優(yōu)化升級，推進國際先進制造技術中心的形成，構建國際先進制造技術中心優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)

構建區(qū)域性商貿物流中心、區(qū)域性創(chuàng)意設計中心、區(qū)域性職業(yè)教育中心和區(qū)域性旅游度假中心，并大力發(fā)展信息服務業(yè)、金融服務業(yè)、動漫產業(yè)、專業(yè)服務業(yè)等現(xiàn)代服務業(yè)兩大產業(yè)重點無錫產業(yè)發(fā)展目標產業(yè)結構IIIIII2007年1.458.540.12006年2.257.640.22005年2.857.539.72004年2.061.236.82003年2.860.336.9無錫產業(yè)結構發(fā)展無錫市產業(yè)規(guī)劃數(shù)據來源：無錫市統(tǒng)計局和無錫市規(guī)劃局。無錫以電子信息、新材料、機械裝備、汽車及零部件、高檔紡織為主的制造業(yè)基礎雄厚，目前正在向創(chuàng)造型產業(yè)和服務型經濟轉變無錫市產業(yè)布局★蠡園區(qū)域★無錫工業(yè)布局調整規(guī)劃無錫城市發(fā)展戰(zhàn)略——“城市南進，產業(yè)北移”，“工業(yè)出城入園”工業(yè)園區(qū)規(guī)劃原則——“區(qū)域集中、產業(yè)集聚、開發(fā)集約”無錫工業(yè)空間格局——“四園八區(qū)”，即新區(qū)、錫山經濟開發(fā)區(qū)、惠山經濟開發(fā)區(qū)和濱湖開發(fā)區(qū)四大省級以上開發(fā)區(qū)，和安鎮(zhèn)-羊尖、胡埭-陽山、碩放-鴻山、山北等八大工業(yè)集中區(qū)工業(yè)服務業(yè)總體產業(yè)布局：重化工業(yè)沿江發(fā)展，高新技術產業(yè)向沿路高新技術園區(qū)集中，創(chuàng)意、旅游、商務、科研等現(xiàn)代服務業(yè)向沿湖功能區(qū)集中現(xiàn)代物流業(yè)——主要集中在江陰港區(qū)、下甸橋港區(qū)、碩放、藕塘、錫東等物流集聚區(qū)信息服務業(yè)——主要發(fā)展軟件業(yè)和影視動漫產業(yè)等金融服務業(yè)——吸引各類中外金融保險機構來錫設立總部或分支機構創(chuàng)意產業(yè)——以蠡園國家工業(yè)設計園、太湖國際科技園等為載體，大力發(fā)展設計研發(fā)業(yè)數(shù)據來源：無錫市規(guī)劃局。市中心新區(qū)太湖廣場蠡園

重點發(fā)展產業(yè)市中心重點發(fā)展以旅游、商貿、金融、會展、信息咨詢?yōu)橹鞯牡谌a業(yè)，以及房地產、建筑、電子、紡織等產業(yè)。新區(qū)重點發(fā)展電子信息產業(yè)、IC產業(yè)、光伏產業(yè)、汽車零部件產業(yè)、生物醫(yī)藥等為主導的高新技術產業(yè)，紡織、化工、機械等產業(yè)以及物流等生產服務產業(yè)。蠡園開發(fā)區(qū)重點發(fā)展工業(yè)設計、電子信息、精密制造等產業(yè)；近年來，政府大力扶持工業(yè)設計和集成電路等產業(yè)的發(fā)展，加快了高新科技產業(yè)孵化基地的建設。太湖廣場太湖廣場定位為無錫“城市客廳”，規(guī)劃將發(fā)展成為以現(xiàn)代服務業(yè)為主的城市新CBD。無錫市分區(qū)產業(yè)定位數(shù)據來源：無錫市規(guī)劃局。無錫市區(qū)產業(yè)規(guī)劃蠡園開發(fā)區(qū)產業(yè)發(fā)展分析集芯片設計、制造、封裝、測試為一體的微電子產業(yè)鏈新一代家用電器、高效節(jié)能燈及燈具、通訊設備、電子計算機、電子元器件、半導體器件等蠡園經濟開發(fā)區(qū)東至蠡溪路、北至梁溪河、南至太湖大道、西至梁湖路，區(qū)域面積約2.5平方公里核心產業(yè)基地為國家工業(yè)設計園以地產開發(fā)、建筑設計、結構設計等房地產及相關行業(yè)也形成一定集聚規(guī)模其它重點發(fā)展產業(yè)還包括——電子信息產業(yè)以及精密機械產業(yè)工業(yè)設計園主要設計范圍精密機械產業(yè)電子信息產業(yè)精密機械基礎件、精密模具、精密儀器設備、精密機床、精密醫(yī)療設備等還有，高效電機、汽車零配件以及大型成套專用設備等數(shù)據來源：DTZ寫字樓部和無錫市規(guī)劃局。產品設計建筑設計裝飾設計平面設計IC設計模具設計精密零件設計汽車及工裝設計工業(yè)計算機應用設計無錫產業(yè)分析小結無錫市整體產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀無錫經濟保持平穩(wěn)快速增長，以電子信息、新材料、機械裝備、汽車及零部件、高檔紡織為主導的制造業(yè)基礎雄厚目前無錫正在向創(chuàng)造型產業(yè)和服務型經濟轉變，但第三產業(yè)整體增長緩慢，經濟仍然以工業(yè)為主導無錫市產業(yè)發(fā)展規(guī)劃按照無錫產業(yè)布局規(guī)劃，重化工業(yè)沿江發(fā)展，高新技術產業(yè)向高新技術園區(qū)集中包括蠡園區(qū)域在內的沿湖區(qū)域，規(guī)劃重點發(fā)展創(chuàng)意設計、旅游、商務、科研等現(xiàn)代服務業(yè)蠡園區(qū)域產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來前景本項目所在的蠡園區(qū)域，目前已集聚形成了工業(yè)設計、建設服務業(yè)、電子信息、精密機械以及商貿物流等五大行業(yè)未來蠡園區(qū)域，將逐漸發(fā)展起上述五大行業(yè)為主要產業(yè)支撐的現(xiàn)代服務業(yè)，但其發(fā)展速度將受到來自市中心以及太湖廣場區(qū)域的競爭性限制寫字樓市場分析3無錫寫字樓市場分析——供需狀況無錫寫字樓市場歷年新增供應量相對不大，歷史供應量增長緩慢到2007年，寫字樓供應量僅約36萬平方米近年來，隨著無錫宏觀經濟持續(xù)向好，寫字樓年增去化量有不斷攀升的趨勢2007年的去化量約為10萬平方米目前無錫寫字樓市場整體平均入駐率約為89%但隨著未來眾多大體量、綜合型項目的相繼供應，預計入駐率將有所下降歷年累計供應量及入駐率新增供應量及去化量注：數(shù)據來源-DTZ寫字樓部；統(tǒng)計未包括較低品質的商住樓以及自用項目；供應時間以項目的竣工交付時間為準。市中心新區(qū)太湖廣場蠡園無錫寫字樓市場分析——區(qū)域分布無錫寫字樓主要分布在市中心、太湖廣場、新區(qū)以及蠡園區(qū)域等四大板塊市中心板塊屬于無錫商業(yè)、商務、金融、文化中心，寫字樓最為集中，租金/售價較高新區(qū)寫字樓品質不高，數(shù)量較少，寫字樓發(fā)展與區(qū)域高新產業(yè)的發(fā)展密切相關，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)眾多，租金/售價相對較低蠡園區(qū)域主要依托工業(yè)設計園，寫字樓市場與區(qū)域產業(yè)密切關聯(lián)，房地產及相關行業(yè)、設計類、制造類以及商貿類企業(yè)為主流，租金/售價水平一般太湖廣場板塊是未來的城市新中心，現(xiàn)有寫字樓數(shù)量很少，但是無錫未來高品質寫字樓重要集中供應區(qū)域無錫寫字樓市場分析——區(qū)域分布無錫寫字樓的區(qū)域分布租金：1.0-3.0元/天/平方米入駐率：90%租金：1.0-1.7元/天/平方米入駐率：85%租金：1.0-1.6元/天/平方米入駐率：92%租金：1.6-3.0元/天/平方米入駐率：80%無錫寫字樓市場分析——市中心板塊分布：寫字樓主要分布在人民中路、解放西路和解放東路圍成的三角區(qū)域；品質：大多數(shù)寫字樓建成時間較早，寫字樓品質普遍不高；但新建成項目品質提升幅度較大，如摩天360、財富大廈、金陵大飯店項目；未來供應項目將以高品質綜合性項目為主；空置率：市中心寫字樓的入駐情況較好，平均空置率約為10%；租金：市中心寫字樓的租金水平相對較高，金陵大飯店的租金報價可達3.0元/平方米/天，其它項目在1.0-2.2元/平方米/天1.金陵大飯店2.佳福大廈3.摩天3604.華光大廈5.天安大廈6.東方廣場A座7.東方廣場B座8.財富大廈9.金鼎大廈10.優(yōu)族聯(lián)盟11.泰翔大廈12.華宇大廈13.站前商貿區(qū)14.長慶大廈15.時代中心大廈注：統(tǒng)計未包括品質較低的商住樓和自用樓；數(shù)據來源-DTZ寫字樓部。142465378131211151262725.百腦匯科技大廈26.紅豆國際廣場27.保利達廣場28.恒隆廣場29.崇安寺二期30.蘇寧人民路地塊30282529910未來供應項目已交付項目市中心寫字樓案例——摩天360位置： 崇安區(qū)人民中路123號發(fā)展商： 無錫三陽銀輝房地產開發(fā)公司業(yè)態(tài)組合：商業(yè)，酒店式公寓、辦公樓占地面積：4400平方米規(guī)模：辦公建筑面積約4萬平方米建筑層數(shù)：50竣工日期：2005年市中心寫字樓案例——東方廣場位置： 崇安區(qū)中山路人民路發(fā)展商：無錫商業(yè)大廈集團有限公司物業(yè)管理：上海陸家嘴物業(yè)管理公司規(guī)模： 總建筑面積45130平方米；辦公建筑面積21138平方米建筑層數(shù)：29竣工日期：1996年，2004年重新裝修市中心寫字樓案例——財富大廈位置： 崇安區(qū)人民中路220號投資商：香港華人國際投資集團發(fā)展商：溫州華晨投資有限公司規(guī)模： 約3萬平方米建筑層數(shù)：24竣工日期：2007年面積分割——A

84.93平方米B

83.99平方米C

98.65平方米D

194.68平方米E

161.85平方米F223.72平方米無錫寫字樓市場分析——新區(qū)板塊分布：新區(qū)現(xiàn)有寫字樓數(shù)量較少，主要分布在長江路沿線；品質：除了百仕達大廈品質相對較高外，其它寫字樓品質都很低；空置率：新區(qū)政府招商力度較大，同時區(qū)域內寫字樓總量不大，目前平均空置率較低，約為8%；租金：租金水平較低，除百仕達大廈的租金報價可達1.6元/平方米/天之外，其它項目的租金報價都在1.0元/平方米/天1234651.軟件園2.科技創(chuàng)業(yè)園3.東方銀座4.百仕達大廈5.金源大廈

6.創(chuàng)源大廈已交付項目未來供應項目數(shù)據來源：DTZ寫字樓部。新區(qū)寫字樓案例——百仕達大廈位置： 新區(qū)長江北路6號發(fā)展商：無錫百仕達投資有限公司規(guī)模： 總建筑面積約2.5萬平方米辦公建筑面積約1.5萬平方米建筑層數(shù)：13竣工日期：2005年無錫寫字樓市場分析——蠡園板塊分布：寫字樓主要分布在太湖大道沿線以北；品質：新竣工項目以及在建項目，相比無錫寫字樓整體水平，設計標準普遍提升，如華仁逸景大廈、工業(yè)設計大廈、潤華國際大廈等；空置率：該區(qū)域寫字樓客戶入駐表現(xiàn)一般，平均空置率約為15%；租金：華仁逸景大廈的租金報價可達1.7元/平方米/天，其它現(xiàn)有項目的租金報價水平在1.0-1.5元/平方米/天1.發(fā)展大廈2.西BD聯(lián)創(chuàng)大廈3.工業(yè)設計園一期孵化大廈4.華仁逸景大廈5.創(chuàng)意園一期

6.時代杰都

7.潤華國際大廈8.工業(yè)設計大廈9.佳城國際大廈10.綠苑大廈11.生產研發(fā)綜合樓12.蠡湖科技研發(fā)樓13.創(chuàng)意大廈14華邸國際大廈15.萬達廣場已交付項目未來供應項目123456789101415★★本項目數(shù)據來源：DTZ寫字樓部。111213蠡園區(qū)域寫字樓案例——西BD聯(lián)創(chuàng)大廈位置：濱湖區(qū)蠡園開發(fā)區(qū)隱秀路發(fā)展商：無錫市政設計研究院規(guī)模：總建筑面積約4.2萬平方米電梯系統(tǒng)：三菱LEHY電梯，速度2.5米/秒空調系統(tǒng)：日本大金VRVⅢ，獨立新風系統(tǒng)竣工日期：2007年底代表客戶——無錫百泰建筑設計有限公司無錫業(yè)鼎制冷設備有限公司無錫中環(huán)國際建設設計有限公司無錫埃菲爾廣告設計有限公司無錫威盛文化傳播有限公司無錫眾合建筑設計有限公司無錫民源裝飾工程有限公司江蘇地基工程有限公司無錫怡信天成投資顧問蠡園區(qū)域寫字樓案例——華仁逸景大廈位置：濱湖區(qū)太湖大道、明園西路交匯處發(fā)展商：華仁集團江蘇房地產開發(fā)有限公司占地面積：8,302平方米規(guī)模：總建筑面積約3.3萬平方米標準層面積：1350平方米層高：3.8米電梯系統(tǒng)：5部OTIS電梯空調系統(tǒng)：VRV無錫寫字樓市場分析——太湖廣場板塊分布：寫字樓主要分布在太湖廣場周邊；品質：現(xiàn)有寫字樓數(shù)量很少；未來供應量大，包括世貿中心、茂業(yè)城以及九龍倉項目空置率：現(xiàn)有寫字樓的空置率約為20%；租金：數(shù)碼大廈租金報價可達1.5元/天/平方米，凱燕環(huán)球中心的租金報價可達3.0元/天/平方米1.數(shù)碼大廈2.凱燕環(huán)球中心

3.燕莎商務中心4.世貿中心5.茂業(yè)城6.九龍倉項目7.君來廣場已交付項目未來供應項目數(shù)據來源：DTZ寫字樓部。1264573主要在售及即將開盤項目情況西BD聯(lián)創(chuàng)大廈（2006年7月）銷售報價7200元/平方米華仁逸景國際大廈（2006年7月）銷售報價10,000元/平方米華邸國際大廈（2006年9月）銷售報價11,000元/平方米紅豆國際廣場(尚未開盤)預計報價20,000元/平方米潤華國際大廈（2007年7月）銷售報價12,000元/平方米天誠大廈（2006年12月）銷售報價12,800元/平方米注：相關數(shù)據截至2008年3月。百腦匯科技廣場(尚未開盤)佳城國際中心(尚未開盤)工業(yè)設計大廈(尚未開盤)預計報價10,000元/平方米目前的銷售項目主要集中在市中心和蠡園板塊紅豆國際廣場預計2008年5月開盤，預計報價可達20,000元/平方米目前蠡園板塊的項目售價較難突破12,000元/平方米的瓶頸報價12,000元/平方米的潤華國際大廈去化情況明顯緩慢創(chuàng)源大廈(2007年10月)銷售報價7,000元/平方米END主要銷售項目項目狀態(tài)辦公部分總體量去化率目前可售辦公面積華仁逸景大廈尾盤銷售約22,000平方米約90%約2,200平方米西BD聯(lián)創(chuàng)大廈尾盤銷售約36,000平方米約93%約2,520平方米華邸國際大廈銷售中約26,000平方米約90%約2,600平方米天誠大廈銷售中約22,000平方米約50%約11,000平方米創(chuàng)源大廈銷售中約20,000平方米約10%約18,000平方米潤華國際大廈銷售中約30,000平方米約20%約24,000平方米紅豆國際廣場即將開盤約30,000平方米-約30,000平方米百腦匯科技大廈即將開盤約17,000平方米-約17,000平方米工業(yè)設計大廈即將開盤約55,000平方米-約55,000平方米佳城國際中心即將開盤約30,000平方米-約30,000平方米在售或即將開盤銷售項目——注：數(shù)據截至2008年3月，數(shù)據來源為項目組調研后結合經驗作出的綜合估計。主要在售及即將開盤項目情況在售項目戶型分布（按數(shù)量）數(shù)據來源：DTZ寫字樓部。在售項目戶型分布（按面積）戶型分割特征目前無錫寫字樓市場上，300平方米以下戶型的供應面積占到了90%以上，分割原則以銷售靈活性為主小面積寫字樓供應中，以100-200平方米的戶型分割為主300平方米以上的大面積多為整層供應，300-500平方米面積供應量相對較少主要銷售項目情況寫字樓購買目的（無錫市）數(shù)據來源：DTZ寫字樓部。寫字樓購買目的分析購買目的目前無錫寫字樓銷售市場中，以投資為目的的購買占到了約60%的比例項目組調研過程中發(fā)現(xiàn)，近幾年以滿足自用需求為目的的購買有上升趨勢與市中心相比，蠡園開發(fā)區(qū)內的寫字樓購買則主要是出于自用需求，占到了約70%的比例而且，為滿足自用需求而購買蠡園區(qū)域寫字樓的企業(yè)主要是無錫本地企業(yè)寫字樓購買目的（蠡園開發(fā)區(qū)）項目案例——潤華國際大廈潤華國際大廈平面圖項目位置：青祁路與太湖大道交叉口北側開發(fā)商：潤地利集團占地面積：約1.5萬平方米總建筑面積：約14.9萬平方米業(yè)態(tài)組合：1-6層商業(yè)，A座7-30層五星級酒店，A座31-54層酒店式公寓，B座8-45層寫字樓本項目開盤時間為2007年7月，目前銷售報價為12,000元/平方米項目銷售人員對外宣稱寫字樓部分8-31層已售完，但我司根據無錫市場的數(shù)據積累，估計該項目截至2008年2月的實際去化率約為20%，銷售情況很不理想原因一方面在于本項目售價較高，再者辦公標準層平面不合理、平面利用效率較低等產品品質方面的因素也影響較大項目案例——佳城國際中心項目位置：太湖大道/鴻橋路東北開發(fā)商：無錫華銳置業(yè)有限公司占地面積：約1萬平方米總建筑面積：約6.3萬平方米（其中辦公部分約3萬平方米）業(yè)態(tài)組合：寫字樓、酒店式公寓建筑層數(shù)：寫字樓26層層高：3.6米標準層面積：約1160平方米竣工時間：預計2009年開盤時間：預計2008年5月數(shù)據來源：DTZ寫字樓部。項目案例——工業(yè)設計大廈項目位置：太湖大道/鴻橋路西北開發(fā)商：無錫江南工業(yè)設計園發(fā)展有限公司總建筑面積：約6萬平方米建筑層數(shù)：27層標準層面積：約2400平方米竣工時間：預計2009年開盤時間：預計2008年4月數(shù)據來源：DTZ寫字樓部。項目案例——紅豆國際廣場項目位置：北大街與解放路交匯開發(fā)商：無錫紅豆置業(yè)有限公司建筑設計：現(xiàn)代設計集團-華東建筑設計研究有限公司開發(fā)顧問：第一太平戴維斯占地面積：約1.17萬平方米總建筑面積：13.7萬平方米（辦公部分約2.5萬平方米）

業(yè)態(tài)組合：酒店式公寓（24層-38層、40層-45層）、辦公樓（8層-22層）、商業(yè)（地下1層-7層）建筑層數(shù)：48層建筑高度：248米銷售報價：20,000元/平方米開盤時間：預計2008年5月數(shù)據來源：DTZ寫字樓部。項目案例——華邸國際大廈華邸國際大廈平面圖項目位置：梁清路孫蔣路交匯處開發(fā)商：無錫文博置業(yè)有限公司占地面積：9,042平方米總建筑面積：43,810平方米，辦公部分約26,000平方米開盤時間：2007年9月業(yè)態(tài)組合：1-3層為商業(yè)配套，4-28層為寫字樓建筑特色：每三層配有空中花園項目案例——天誠大廈戶型圖項目位置：清揚路26號開發(fā)商：無錫市天誠房地產開發(fā)有限公司總建筑面積：約2.6萬平方米，辦公部分約2.2萬平方米項目類型：公寓式寫字樓竣工日期：預計2008年項目案例——百腦匯科技大廈項目位置：人民西路與五愛路交匯處開發(fā)商：百腦匯電子技術（無錫）有限公司總建筑面積：約5.4萬平方米，辦公部分約1.7萬平方米業(yè)態(tài)組合：商業(yè)、寫字樓竣工日期：預計2009年項目現(xiàn)狀項目案例——創(chuàng)源大廈創(chuàng)源大廈平面圖項目位置：新區(qū)長江路黃山路交匯處開發(fā)商：無錫中正房地產有限公司占地面積：7549平方米總建筑面積：約2.5萬平方米，辦公部分約2萬平方米創(chuàng)源大廈未來主要供應項目分布圖1紅豆國際廣場2崇安寺二期3恒隆廣場4保利達廣場5蘇寧人民路地塊6君來廣場7世貿中心8茂業(yè)城9九龍倉項目10燕莎商務中心未來競爭激烈，市中心和太湖廣場區(qū)域將有眾多高品質、綜合性項目供應；蠡園區(qū)域的未來供應量也較大未來供應情況11創(chuàng)意大廈12佳城國際中心13工業(yè)設計大廈14潤華環(huán)球大廈15萬達廣場16華邸國際大廈17生產研發(fā)綜合樓18蠡湖科技研發(fā)樓19綠苑大廈崇安寺二期紅豆國際廣場恒隆廣場世貿中心茂業(yè)城潤華國際大廈燕莎商務中心1238741215萬達廣場10保利達廣場1314★5蘇寧人民路地塊本案工業(yè)設計大廈佳城國際中心6君來廣場11創(chuàng)意大廈19綠苑大廈16華邸國際大廈1718生產研發(fā)綜合樓蠡湖科技研發(fā)樓未來供應情況——崇安寺二期5號地塊1號地塊占地面積：約3,800平方米容積率：＜12.5建筑規(guī)模：預計總建筑面積約4.8萬平方米業(yè)態(tài)組合：商業(yè)、酒店、寫字樓竣工日期：預計2011年以后占地面積：約1.05萬平方米業(yè)態(tài)組合：商場、寫字樓、酒店、酒店式公寓地上建筑面積：約14萬平方米建筑高度：總高度258米左右竣工日期：預計2011年以后項目現(xiàn)狀物業(yè)位置：人民路和中山路交叉口占地面積：約3.7萬平方米建筑規(guī)模：總建筑面積約25.5萬平方米，地上約24.3萬平方米辦公規(guī)模：約11萬平方米建筑形式：兩棟220米、230米的高層建筑項目進度：拆遷中竣工日期：預計2011年以后未來供應情況——恒隆廣場項目現(xiàn)狀未來供應情況——保利達廣場項目現(xiàn)狀物業(yè)位置：工運路解放北路交匯處占地面積：約5.4萬平方米建筑規(guī)模：總建筑面積約43.8萬平方米，地上約32.2萬平方米辦公規(guī)模：待定建筑形式：酒店、寫字樓、住宅項目進度：凈地，未動工竣工日期：預計2011年以后未來供應情況——蘇寧人民路項目項目現(xiàn)狀地理位置：人民路新生路西南角占地面積：約2.3萬平方米項目總規(guī)模：約20萬平方米辦公規(guī)模：待定業(yè)態(tài)組合：酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店項目進度：拆遷中竣工日期：預計2011年以后地理位置：清揚路（文化路至革命陳列館路段）開發(fā)商：茂業(yè)國際控股有限公司辦公樓規(guī)模：約7萬平方米項目進度：地基施工竣工日期：預計2010年未來供應情況——茂業(yè)城項目現(xiàn)狀地理位置：位于太湖大道、清揚路交叉口東南角

開發(fā)商：無錫世界貿易中心有限公司占地面積：約5.5萬平方米項目規(guī)模：31.5萬平方米，地上約24.9萬平方米辦公規(guī)模：約6.4萬平方米項目進度：地基施工竣工日期：預計2010年未來供應情況——世界貿易中心項目現(xiàn)狀地理位置：陳列館路南側、清揚路西側、文化路北側開發(fā)商：九龍倉集團業(yè)態(tài)組合：寫字樓、酒店、商業(yè)、住宅辦公規(guī)模：一期約4.7萬平方米項目進度：地基施工竣工日期：預計2010年未來供應情況——九龍倉一期項目現(xiàn)狀未來供應情況——君來廣場地理位置：永和路清揚路交匯處無錫市人民大會堂旁

項目總規(guī)模：約11萬平方米辦公規(guī)模：待定業(yè)態(tài)組合：寫字樓、酒店項目進度：凈地，未動工竣工日期：預計2011年以后物業(yè)位置：梁青路、青祁路交匯處占地面積：約18萬平方米建筑規(guī)模：總建筑面積約72萬平方米業(yè)態(tài)組合：23萬平方米購物中心，3.6萬平方米五星級萬達酒店，2.8萬平方米寫字樓，25萬平方米住宅，兩棟高層酒店式公寓項目進度：拆遷中竣工日期：預計2011年以后未來供應情況——萬達廣場項目現(xiàn)狀地理位置：西臨凱賓斯基大飯店，北臨永樂路，南為永和路項目規(guī)模：總建筑面積約15萬平方米辦公規(guī)模：待定業(yè)態(tài)組合：寫字樓、公寓、商業(yè)項目進度：凈地，未動工竣工日期：預計2011年以后未來供應情況——燕莎國際購物中心地理位置：北臨伯瀆港，東側至金鉤橋街，南側至永樂路，西至規(guī)劃中的通揚路開發(fā)商：無錫中住房地產開發(fā)有限公司項目總規(guī)模：約7萬平方米辦公規(guī)模：約8,000平方米業(yè)態(tài)組合：酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)項目進度：地基施工竣工日期：預計2010年未來供應情況——新天地休閑廣場寫字樓未來供應情況注：此處體量為項目辦公體量，供應時間指項目竣工交付時間；數(shù)據來源為項目開發(fā)商提供，部分在建及規(guī)劃項目的信息未來可能出現(xiàn)變化。50,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000200820092010預計＞500,000太湖廣場市中心新區(qū)蠡園區(qū)域單位：平方米約219,000世貿中心

64,000茂業(yè)城

70,000九龍倉一期

47,000約173,000潤華國際大廈30,000紅豆國際廣場30,000佳城國際中心30,000工業(yè)設計大廈55,000百腦匯科技大廈28,000河埒廣場2011-華邸國際大廈26,000創(chuàng)源大廈20,000金源大廈30,000綠苑大廈15,000創(chuàng)意大廈50,000蠡湖科技研發(fā)樓45,000天誠大廈22,000生產研發(fā)綜合樓11,000約189,000恒隆廣場110,000萬達廣場28,000崇安寺二期>100,000蘇寧項目保利達廣場燕莎商務中心君來廣場創(chuàng)意園三期140,000新天地休閑廣場8,000九龍倉二期無錫寫字樓市場分析小結無錫寫字樓市場供需狀況每年新增去化量有不斷攀升的趨勢，2007年新增去化量約有10萬平方米，目前無錫寫字樓市場平均入駐率約為89%但未來市中心、太湖廣場以及蠡湖區(qū)域都有眾多大體量、綜合型項目相繼供應，寫字樓去化壓力較大寫字樓租賃市場狀況無錫寫字樓租金水平普遍較低，大多數(shù)寫字樓的租金報價集中在1.0-2.2元/天/平方米蠡園區(qū)域目前的租金報價在1.0-1.7元/天/平方米，空置率約為15%無錫(國家)工業(yè)設計園出于稅收任務以及導向性產業(yè)集聚的訴求，下轄辦公項目在推向市場時，市場收益并非首先考慮因素寫字樓銷售市場狀況目前紅豆國際廣場未開盤，預計報價為20,000元/平方米，蠡園區(qū)域最高銷售報價為12,000元/平方米目前無錫寫字樓市場上，在售寫字樓項目以300平方米以下的小面積分割為主寫字樓購買客戶中，市中心的投資客戶比重較高，但蠡園區(qū)域則以無錫本地的自用型客戶為主寫字樓客戶分析4無錫寫字樓客戶行業(yè)分布數(shù)據來源：DTZ寫字樓部。無錫寫字樓客戶分析無錫寫字樓客戶整體特征無錫寫字樓主要集中在市中心板塊，例如東方廣場、華光大廈，以及新供應項目如摩天360、金陵大飯店、財富大廈等，高品質寫字樓所占比例較低入駐客戶以專業(yè)服務類、房地產及相關行業(yè)以及物流商貿類企業(yè)為主無錫寫字樓入駐客戶以無錫本地企業(yè)為主，占到了75%其次為來自長三角其它城市的企業(yè)，所占比例約為17%無錫寫字樓客戶來源地分布蠡園區(qū)域寫字樓客戶行業(yè)分布蠡園區(qū)域寫字樓客戶特征與蠡園區(qū)域的產業(yè)特征相符，寫字樓入駐客戶主要以工業(yè)設計、機械制造、房地產及相關行業(yè)的企業(yè)為主與上述產業(yè)相配套的服務類企業(yè)以及物流商貿類企業(yè)也有一定規(guī)?？蛻魜碓粗饕詿o錫本地企業(yè)為主，來自長三角其它城市的企業(yè)也相對較多外資客戶中主要是日韓和歐美企業(yè)數(shù)據來源：DTZ寫字樓部。蠡園區(qū)域寫字樓客戶來源地分布無錫寫字樓客戶分析為對無錫寫字樓駐戶特征進行細致深入的研究，我們選取了綜合品質相對較高的寫字樓作為深度調研對象調研目標：了解無錫高品質寫字樓入駐客戶的行業(yè)類型、來源地、辦公面積等無錫寫字樓客戶分析——深度調研對象租金報價入駐率金陵大飯店3.060%東方廣場1.8-2.295%華光大廈2.1（含物管費）92%摩天3601.6-2.085%佳福大廈1.890%站前商貿城5號樓1.585%天安大廈1.4-1.590%租金報價入駐率華仁逸景大廈1.790%發(fā)展大廈1.0-1.585%西BD聯(lián)創(chuàng)大廈1.2-1.550%創(chuàng)意園1.090%市中心板塊蠡園區(qū)域數(shù)據來源：DTZ寫字樓部。無錫高品質寫字樓客戶行業(yè)分布（按數(shù)量）數(shù)據來源：DTZ寫字樓部。高品質寫字樓客戶分析——行業(yè)分布無錫高品質寫字樓客戶行業(yè)分布（按面積）無錫高品質寫字樓入駐客戶的行業(yè)分布特征高品質寫字樓中，入駐客戶仍以房地產及相關行業(yè)、專業(yè)服務類以及物流商貿類企業(yè)為主而且上述三類企業(yè)，以66%的入駐數(shù)量吸納了70%以上的辦公面積雖然無錫以機電設備、汽車零部件、高檔紡織等產業(yè)為主的生產制造業(yè)相對較發(fā)達，但對寫字樓的需求明顯不如其它行業(yè)強勁，入駐企業(yè)數(shù)量僅占寫字樓入駐客戶總量的16%，辦公面積需求也僅占到12%金融和IT高科技類企業(yè)所占比例相對較小但金融類企業(yè)以5%的企業(yè)數(shù)量使用了7%的辦公面積，單個企業(yè)的辦公面積貢獻度相對較大無錫高品質寫字樓客戶來源地分布（按數(shù)量）數(shù)據來源：DTZ寫字樓部。高品質寫字樓客戶分析——來源地分布無錫高品質寫字樓客戶來源地分布（按面積）無錫高品質寫字樓入駐客戶的來源地分布特征無錫高品質寫字樓的入駐客戶，仍以無錫本地企業(yè)為主，占到了66%，但是要低于無錫整體市場中本地企業(yè)所占的比例（75%）無錫高品質寫字樓的入駐客戶中，來自長三角其它城市的企業(yè)數(shù)量（20%）也相對較多，比17%的全市整體水平高3個百分點，與無錫本地企業(yè)數(shù)量之和占到了所有寫字樓入駐客戶總數(shù)的80%以上目前無錫寫字樓市場上，外資客戶較少（6%），但外資客戶的辦公使用面積達到了11%，單個外資企業(yè)對辦公面積吸納量的貢獻度較高高品質寫字樓客戶分析——辦公面積分布從平均辦公面積看，金融類企業(yè)最大，其次為房地產及相關行業(yè)、專業(yè)服務類企業(yè)；而從辦公面積分布來看，200平方米以下的企業(yè)數(shù)量占到了70%無錫高品質寫字樓客戶平均辦公面積（按行業(yè)）無錫高品質寫字樓客戶辦公面積分布數(shù)據來源：DTZ寫字樓部。單位：平方米大面積客戶分析——行業(yè)分布大面積客戶行業(yè)分布（按數(shù)量）注：數(shù)據來源-DTZ寫字樓部，大面積客戶指辦公面積在400平方米以上的寫字樓入駐客戶。大面積客戶行業(yè)分布（按面積）無錫大面積客戶行業(yè)分布特征相比高品質寫字樓的整體客戶構成，大面積客戶中物流商貿類企業(yè)所占比重（13%）明顯下降而生產制造類企業(yè)，從客戶數(shù)量或是辦公使用面積角度，所占比例都有所提高，但只以25%的數(shù)量貢獻了18%的辦公面積IT高科技類大面積客戶的辦公面積貢獻度也同樣較小，以10%的數(shù)量貢獻了5%的辦公面積此外，金融類大面積客戶所占比例明顯提高大面積客戶中，房地產及相關行業(yè)對辦公面積的貢獻度明顯較高，以24%的數(shù)量貢獻了36%的辦公面積大面積客戶分析——來源地分布大面積客戶來源地分布（按數(shù)量）大面積客戶來源地分布（按面積）無錫大面積客戶來源地分布特征大面積客戶中，無錫本地企業(yè)仍然占了大多數(shù)，占到了70%以上，與全市整體狀況相似而且，無錫本地大面積客戶對辦公面積的吸納（79%）要高于其數(shù)量占大面積客戶總量的比例（73%）來自長三角其它城市大面積客戶的數(shù)量（19%）也相對較多但是，非無錫本地的大面積客戶（數(shù)量之和占27%）所吸納的辦公面積只占大面積客戶辦公面積總量的21%注：數(shù)據來源-DTZ寫字樓部，大面積客戶指辦公面積在400平方米以上的寫字樓入駐客戶。大面積客戶分析——辦公面積分布注：數(shù)據來源-DTZ寫字樓部，大面積客戶指辦公面積在400平方米以上的寫字樓入駐客戶。無錫大面積客戶的平均辦公面積(按行業(yè))無錫大面積客戶的平均辦公面積(按來源地)平均辦公面積（按行業(yè)）無錫大面積客戶中，房地產及相關行業(yè)企業(yè)的平均辦公面積最大，要明顯高于其它行業(yè)房地產及相關行業(yè)大客戶主要包括無錫知名的房地產開發(fā)企業(yè)、建筑設計類以及裝飾工程類企業(yè)其次是金融類和物流商貿類企業(yè)，平均辦公面積分別為1108平方米和804平方米平均辦公面積（按來源地）無錫本地和外資大面積客戶的平均辦公面積較大，在1000平方米左右其它區(qū)域大面積客戶的平均辦公面積則在600平方米左右單位：平方米單位：平方米無錫外資客戶分析——行業(yè)分布無錫外資客戶行業(yè)分布（按數(shù)量）無錫外資客戶行業(yè)分布（按面積）無錫外資客戶行業(yè)分布特征目前無錫寫字樓的入駐客戶中，外資企業(yè)比重較小，并且主要集中在東方廣場、華光大廈和摩天360等幾個市中心的高品質項目中從行業(yè)角度看，無錫外資企業(yè)主要集中在生產制造類、物流商貿類以及專業(yè)服務類三大行業(yè)但是，雖然外資金融類客戶的數(shù)量較少（占無錫外資企業(yè)總量的6%），其吸納的辦公面積則占到外資企業(yè)辦公面積總量的18%數(shù)據來源：DTZ寫字樓部。無錫外資客戶分析——來源地細分無錫外資客戶來源地分布無錫外資客戶來源地分布特征目前無錫寫字樓市場上，約有62%的外資客戶來自美國、英國、德國、法國等歐美國家其中，以美國企業(yè)最多，占到外資客戶總量的約32%其次數(shù)量較多的是日韓客戶來自其它國家的外資客戶約占9%，其中又以新加坡企業(yè)最多入駐無錫寫字樓的外資企業(yè)中，大面積客戶主要來自美國因此，無錫寫字樓市場上，美國企業(yè)的平均辦公面積最大，為314平方米其它國家企業(yè)的平均辦公面積在135-180平方米之間大多數(shù)外資客戶的辦公面積在100-200平方米之間無錫外資客戶的平均辦公面積數(shù)據來源：DTZ寫字樓部。單位：平方米無錫寫字樓客戶分析小結無錫高品質寫字樓的入駐客戶特征以房地產及相關行業(yè)、專業(yè)服務類和商貿物流類客戶為主，主流辦公面積需求在300平方米以下房地產及相關行業(yè)、專業(yè)服務類和金融類企業(yè)的平均辦公面積較大，分別為186、190和210平方米從寫字樓客戶來源地看，主要是無錫本地和來自長三角其它城市的企業(yè)，占到80%以上無錫大面積（400平方米以上）客戶特征大面積客戶中，房地產及相關行業(yè)的企業(yè)比例最高，其次是生產制造類、商貿物流類、專業(yè)服務類和金融類企業(yè)其中，房地產及相關行業(yè)的平均辦公面積（1402平方米）最大，其次是金融類和物流商貿類企業(yè)大面積客戶仍以無錫本地企業(yè)為主，平均辦公面積為1091平方米，其次外資客戶平均辦公面積也較大無錫外資客戶特征無錫寫字樓市場上的外資客戶主要入駐在市中心的高品質項目中從行業(yè)角度看，無錫外資企業(yè)主要集中在生產制造類、物流商貿類以及專業(yè)服務類三大行業(yè)，外資金融類客戶的數(shù)量很少外資客戶主要來自歐美、日韓國家，其中來自美國的寫字樓客戶的平均辦公面積為314平方米，其它國家寫字樓客戶的平均辦公面積在150平方米左右附件——無錫大面積客戶舉例市中心板塊金陵大飯店友邦保險無錫營銷服務部約1,180平方米金陵大飯店無錫民生房地產開發(fā)有限公司約1,180平方米金陵大飯店無錫中住集團約1,180平方米金陵大飯店江蘇華地企業(yè)集團約1,180平方米佳福大廈無錫市金茂對外貿易有限公司約1,800平方米東方廣場A座江蘇東方名流投資有限公司約900平方米東方廣場A座韋博國際英語無錫中心約900平方米東方廣場B座無錫中興裝飾設計有限公約1,530平方米時代中心大廈無錫信誠人壽保險公司約1,800平方米時代中心大廈金百靈投資咨詢有限公司約1,800平方米蠡園區(qū)域華仁逸景大廈中絲進出口無錫有限公司約2,500平方米華仁逸景大廈華仁集團約3,750平方米華仁逸景大廈江蘇興達文具集團約2,500平方米華仁逸景大廈江蘇中創(chuàng)機電工程約1,250平方米華仁逸景大廈無錫和潤大地投資發(fā)展約1,250平方米西BD聯(lián)創(chuàng)大廈無錫市政設計研究院有限公司約6,300平方米西BD聯(lián)創(chuàng)大廈無錫民用建筑設計院有限公司約4,200平方米附件——無錫外資客戶舉例市中心板塊金陵大飯店中外運阪急國際貨運有限公司中日合資金陵大飯店大金（中國）投資有限公司日本金陵大飯店友邦保險無錫營銷服務部美國東方廣場西門子（中國）無錫辦事處德國東方廣場諾基亞投資有限公司芬蘭東方廣場歐姆龍自動化有限公司日本東方廣場伯靈頓全球貨運物流有限公司美國華光大廈日本宇部技術工程柱式會社有限公司日本華光大廈愛美克空氣過濾器無錫辦事處美國華光大廈瑞典環(huán)境出口公司瑞典華光大廈德國梅尼辰醫(yī)藥有限公司德國摩天360J.MRESOURCE韓國吉姆柱式會社韓國摩天360普瑞瑪泰棉業(yè)公司中國代表處英國摩天360SIMON西蒙電氣（中國）-無錫辦事處西班牙蠡園區(qū)域華仁逸景大廈美華科技（法國）無錫代表處法國發(fā)展大廈TIMKEN鐵姆肯公司

美國發(fā)展大廈賽普（無錫）膜科技發(fā)展有限公司美國附件——無錫金融類客戶舉例市中心板塊金陵大飯店友邦保險無錫營銷服務部摩天360中國出口信用保險公司無錫辦事處摩天360瑞泰人壽保險江蘇分公司無錫營銷服務部摩天360江蘇中盈投資擔保有限公司東方廣場A座無錫瑞銀投資擔保有限公司華光大廈華證期貨有限公司華光大廈無錫天一投資擔保有限公司化輕大廈泰康人壽保險股份有限公司無錫中心佳福大廈中華聯(lián)合財產保險股份有限公司無錫中心支公司佳福大廈新華人壽保險公司佳福大廈國泰君安證券時代中心大廈無錫信誠人壽保險公司時代中心大廈建證期貨公司無錫營業(yè)部蠡園區(qū)域發(fā)展大廈江蘇潤富泰投資擔保有限公司新區(qū)百仕達大廈中國平安財產保險無錫分公司百仕達大廈華泰財產保險股份有限公司無錫中心軟件園日本瑞穗實業(yè)銀行無錫分行軟件園三菱東京日聯(lián)銀行無錫分行附件——無錫蠡園區(qū)域入駐企業(yè)舉例小精密有限公司

瑞士PSR有限公司獨資企業(yè)，注冊資本和投資總額均為140萬美元，主要生產集成電路用鍵合劈刀及微小精密零件。瑞士無錫鐵姆肯軸承有限公司

由美國英格索蘭（中國）有限公司與無錫軸承集團公司共同出資建辦，注冊資本2700萬美元，投資總額3000萬美元，主要產品為滾針軸承、滾子軸承、圓筒滾子軸承、球面滾子軸承、滾球軸承等。美國雷華—環(huán)球電子設備有限公司由國家航空航天工業(yè)總公司607所下屬的雷華實業(yè)公司和美國環(huán)球通訊公司共同出資組建，注冊資本262.5萬美元，投資總額420萬美元，主要開發(fā)、研制、生產和銷售電視電纜激光傳輸設備和寬帶綜合信息網絡產品。美國無錫微研有限公司

由日本半導體行業(yè)中四大精密模具制造公司之一的日本微研有限公司獨資建立，主要生產集成電路、空調散熱器翅片、顯像管和微型馬達四個大類的精密模具以及高精密的各類機械零件，其空調散熱器的翅片模具產品，已占有國內市場的90%以上。日本無錫民用建筑設計院有限公司建設部批準的甲級建筑設計、甲級巖土工程勘察、風景園林乙級資質的綜合性勘察設計單位無錫無錫信達翻譯事務所

江蘇省翻譯家聯(lián)盟創(chuàng)辦的一家專業(yè)翻譯機構，是無錫市相關政府職能部門的唯一一家指定翻譯機構。無錫無錫貝斯特精密機械有限公司專業(yè)從事汽車零部件及工裝、摩托車零部件、通信產品零部件、塑料產品模具制造的無錫市高新技術企業(yè)無錫第二部分酒店式公寓篇無錫酒店式公寓供應市場分析1戶型面積配比去化情況客戶群體組成優(yōu)劣勢分析面積配比建議尋找潛在客戶操作模式研判經營思路開拓市場典型個案研究市場案例研究目前無錫市場的高檔公寓體量較少，主要集中在太湖廣場以及蠡園科技園；中心區(qū)、新區(qū)以及惠山區(qū)有少量分布。中心區(qū)傳統(tǒng)的金融商務中心，目前已經成熟，代表項目有紅豆國際中心，摩天360大廈，客戶資源可以覆蓋全市以及周邊地區(qū)太湖廣場片區(qū)未來的城市中心，目前已經初具規(guī)模，新的高端項目較多蠡湖科技園相對其他區(qū)域擁有環(huán)境的優(yōu)勢，靠近新的蠡園經濟區(qū)，前景看好，目前區(qū)域內已有佳城國際中心。新區(qū)主要針對新區(qū)內的外資企業(yè)，目前項目僅有雷迪森廣場酒店，產品為產權式酒店以及酒店式公寓。惠山區(qū)價格相對其他區(qū)域較低，2007年底華美達公館推出，主要優(yōu)勢為價格、行政配套以及品牌號召力。中心區(qū)域惠山區(qū)太湖廣場新區(qū)蠡園科技園市場案例研究市場案例研究——市場發(fā)展現(xiàn)狀：無錫酒店式公寓市場起步晚、起點低，目前為止凱燕環(huán)球中心屬于市場金字塔頂端的產品；市場在初期表現(xiàn)出良好的信心和購買力，但在部分高端項目投入運營后暴露出較多問題，使市場受到了一定傷害。中威國際公寓紅豆國際廣場佳城國際中心潤華國際大廈凱燕環(huán)球中心雷迪森廣場世貿中心萬豪國際公寓九龍倉大廈恒隆中心已經推出未來投入禾嘉國際公寓經營中萬達商業(yè)廣場市場案例研究——項目分布摩天360大廈研究案例選取依循“典型、競爭”原則，因此摒棄了部分市場案例，例如：卡摩爾公寓、賽維拉公寓等燕莎國際中心市場案例研究—摩天360大廈物業(yè)位置:

人民路123號物業(yè)規(guī)模

:

占地4400㎡，建筑面積

5.72萬㎡，50層，酒店公寓132套開盤時間

:2004年6月22日建筑形式:單棟48層銷售情況：基本銷售完畢，物業(yè)公司統(tǒng)一管理招租項目類型:商業(yè)，酒店式公寓、辦公樓銷售均價:

酒店式公寓均價9000元/㎡購買客戶類型:自主與投資群體不明確，因面積過大，租賃情況

不理想，部分客戶選擇自住配套設施：內部，西餐廳，會所

周邊，市中心的配套1－5層商業(yè)；6－8層小戶型挑高躍層辦公；9－15層酒店式公寓；15－

46層辦公；47-48層3000平米商務會所市場案例研究—摩天360大廈酒店式公寓面積175—395㎡之間主力面積180㎡無專屬大堂，走廊、電梯廳等裝修過于簡陋，缺乏功能分割，并不能達到專業(yè)酒店式公共空間要求項目簡評：項目是原有爛尾樓改造，高度及外形較為突出，但是內部空間劃分較差，酒店式公寓產品缺乏專業(yè)服務，戶型面積過大，且與辦公樓分區(qū)不明顯，定位混亂；過分依靠位置優(yōu)勢市場案例研究—摩天360大廈物業(yè)位置:

太湖大道與青祁路物業(yè)規(guī)模

:

占地15144㎡，建筑面積

148795，55層，酒店公寓299套開盤時間

:2007年7月8日建筑形式:A、B兩座，A座為55層酒店及酒店式公寓；B

座為45層辦公樓項目類型:美國豪生酒店，酒店式公寓、辦公樓目前銷售狀況

:

均價15000元/㎡，銷售率10％左右

購買客戶類型:投資為主，占到90%

區(qū)域包括無錫市區(qū)以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)配套設施：內部，購物中心，酒店，會所

周邊，體育中心，超市等市場案例研究—潤華國際大廈1-6層：商業(yè)中心8-45層：創(chuàng)意空間辦公樓31-54層：酒店式公寓7-31層：五星級酒店A座B座55層：空中景觀會館市場案例研究—潤華國際大廈戶型面積（標準層）1-bedroom:48平方米*1套1-bedroom:80~108平方米*11套2-bedroom:225平方米*1套（注：主力面積80-105平方米）公共空間入口大堂:12米挑空入戶大堂裝修配套裝修標準:五星級酒店標準、配備全部家具家電

low-e低反射斷橋鋁合金雙層中空玻璃外墻墻壁進口墻紙貼面主門入口鋪設羊毛地毯、室內實木地板天花板藝術吊頂設備設施;分戶式計量空調系統(tǒng)雙路供電、供水系統(tǒng)；網絡通信系統(tǒng)、智能化安防系統(tǒng)（該項目尚處于品牌招標階段、品牌尚未確定)225平米套房80－108平米一房市場案例研究—潤華國際大廈項目簡評：位于太湖廣場和蠡湖新城的中間地帶，硬件品質及形象比較出色；產品戶型劃分不夠合理，一房面積偏大，再加上營銷推廣方面的很多缺陷，目前銷售情況一般，但價格在推出后有一定幅度的上漲。在未來與本項目的競爭最為直接。市場案例研究—潤華國際大廈物業(yè)位置

:

解放西路與北大街交叉物業(yè)規(guī)模

:

占地1.4萬㎡，建筑面積

6.8萬平方米，36，層酒店公寓546套開盤時間

:2005年5月28日建筑形式

:單棟，6層裙房商業(yè)，30

層住宅銷售進度

:目前已銷售完畢項目類型

:酒店式公寓、商業(yè)銷售均價

:8500元/㎡購買客戶類型

:投資、自主各約50%

區(qū)域無錫本地市區(qū)為主居住客戶類型：市區(qū)高級白領，少量新區(qū)外籍人士配套設施：底層商業(yè)，主要依靠周邊市中心配套市場案例研究—禾嘉國際公寓項目簡評：無錫最早的酒店式公寓，產品品質以及外部形象較差，地段優(yōu)勢明顯；戶型以小面積為主，總價較低，目前租賃情況良好，投資回報情況較好市場案例研究—禾嘉國際公寓物業(yè)位置:

太湖大道與鴻橋路交口物業(yè)規(guī)模

:

占地10814㎡，建筑面積63225㎡，酒店式公寓88套開盤時間

:預計2008年5月項目類型:酒店式公寓、辦公樓預計均價:12000元/㎡配套設施：底層商業(yè)，周邊配套目前較為匱乏市場案例研究—佳城國際中心戶型面積1-bedroom:75平方米*2套2-bedroom:150平方米*2套3-bedroom:220平方米*2套（注：主力面積75平方米）裝修配套裝修標準:1500元/㎡

地板，墻面，吊頂；無家具家電；

設備設施;博世彩色樓宇對講系統(tǒng)富士地下車庫管理系統(tǒng)

HONEYWELL智能樓宇控制

VIDEX電子巡更系統(tǒng)進口空調、品牌未定德國蒂森克虜伯電梯市場案例研究—佳城國際中心項目簡評：與本地塊一路之隔，項目形象一般，以寫字樓為主，酒店式公寓體量較少，裝修不包括家具家電。市場案例研究—佳城國際中心物業(yè)位置:

惠山新城吳韻路文惠路物業(yè)規(guī)模

:

占地7337㎡，建筑面積31850㎡

，酒店公寓538套開盤時間

:預計2007年12月裝修標準：2000元/㎡

精裝修無家具家電戶型面積：40–150㎡項目類型:酒店式公寓、辦公樓銷售均價:7000-8000元/㎡去化情況：2007年12月7日開盤，一期推出40余套，基本銷售完畢客戶類型：投資與自住各占50%，區(qū)域無錫市區(qū)購買以投資為主，少量其他區(qū)域以及境外購買自住配套設施：酒店，商業(yè)街，周邊配套缺乏市場案例研究—中威國際公寓項目簡評：位置偏遠，但在區(qū)域內具有唯一性，同時擁有華美達酒店的聯(lián)體效應；價格極具競爭力，對投資和自住客戶都有很強的吸引力。市場案例研究—中威國際公寓物業(yè)位置:

北大街與解放路交匯物業(yè)規(guī)模

:

占地1.17萬㎡，建筑面積10.5萬㎡，酒店公寓420套開盤時間

:預計2008年5月8-22層：酒店式公寓項目類型:酒店式公寓、辦公樓、商業(yè)預計均價:20000元/㎡戶型面積：標準層28套，50–60㎡，少量100~120㎡配套設施：內部購物廣場，以及周邊市中心的豐富配套市場案例研究—紅豆國際廣場項目簡評：依靠優(yōu)秀的地段以及周邊成熟完善的配套，可以實現(xiàn)突破性的價格；但產品并沒有實質性的飛躍，并未引進酒店市場案例研究—紅豆國際廣場凱燕環(huán)球中心太湖廣場燕莎購物中心市人民大會堂物業(yè)位置:

無錫太湖廣場物業(yè)規(guī)模

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占地12867㎡，建筑面積134254㎡55層，酒店公寓726套開盤時間

:2006年4月22日操作模式：出售后統(tǒng)一管理項目類型:凱賓斯基酒店，酒店式公寓、少量辦公樓目前銷售均價:18000元/㎡去化情況：2006年4月22日開盤，目前已銷售完畢購買客戶類型:區(qū)域分類：無錫70%，蘇州常州上海港臺等占3％；自住投資分類：投資95%，主要是私營企業(yè)主。自住5%，高級金領為主；職業(yè)：私營業(yè)主、服裝、貿易、鋼材、政府機關市場案例研究—凱燕環(huán)球中心1-5層：公共部分7-19層：凱賓斯基酒店標準客房層20-22層：凱賓斯基行政樓層及總統(tǒng)套房39層：凱燕環(huán)球商務行宮空中豪景會館23-52層：凱燕環(huán)球商務行宮標準層凱燕環(huán)球中心市場案例研究—凱燕環(huán)球中心經營管理方式23-48層

:酒店式公寓，可自住，物業(yè)服務可委托凱賓斯基物業(yè)49-52層

:產權式酒店，售后返租給凱賓斯基，由凱賓斯基酒店統(tǒng)一經營管理租期10年，業(yè)主每年擁有5天使用權業(yè)主收益按照出租收益扣除5%租賃稅計算（出租率以酒店平均出租率計）甲方承諾業(yè)主頭兩年投資回報率不低于7%。市場案例研究—凱燕環(huán)球中心戶型面積(標準層）*28套1-bedroom:65-72平方米*22套1-bedroom:80平方米*4套2-bedroom:151平方米*2套（注：主力面積65-70平方米）公共空間入口大堂:6米挑空酒店大堂每層大堂:每層利用電梯廳扇形空間設置敞式迎賓lobby裝修配套室內設計:JohnDavidEdison，世界著名設計師（曾設計科威特皇宮、麗茲酒店等）裝修標準:3000元/㎡

五星酒店精裝修標準，配置全套家具電器(裝修及家電多為歐洲知名品牌）設備設施;中央空調（麥克維爾）、冷熱水系統(tǒng)、國際衛(wèi)星電視、瑞士迅達高速電梯（4.5米/秒）市場案例研究—凱燕環(huán)球中心會所凱賓斯基酒店配套：23-48層客戶持凱賓斯基尊爵卡，可以6-7折優(yōu)惠價格享受凱賓斯基酒店1-4層餐飲配套（德國普拉那啤酒餐廳、豪景國宴館、國賓級千人大禮堂、世界美食自助餐廳、波普藝術酒吧）及5層健康養(yǎng)生中心（麗景空中游泳池、豪華影視健身房、溫泉概念SPA館、極品油壓推拿室）。商務行宮白鉆卡：49-52層客戶，專享酒店公寓空中會所，包括多功能宴會大廳、商務秘書群、視訊會議室、藍天健身房及自主洗衣房、商務網絡中心等市場案例研究—凱燕環(huán)球中心優(yōu)秀的建筑形象無錫首個高端酒店式公寓項目引進凱賓斯基酒店稀缺硬件品質軟件服務品牌效應統(tǒng)一物業(yè)管理太湖廣場核心位置地段無錫首個成功的酒店式公寓銷售案例市場案例研究—凱燕環(huán)球中心交房時部分硬件并未達到承諾標準租賃情況一般、與銷售時所描述情景相差甚遠眾多小業(yè)主自行尋找租賃途徑酒店與公寓物業(yè)管理脫節(jié)但是……業(yè)主對酒店式公寓的投資信心受到影響“凱燕式營銷”已經無法復制，如何尋找我們自己的成功方式？市場案例研究—凱燕環(huán)球中心禾嘉國際公寓凱燕環(huán)球中心潤華國際大廈佳城國際中心中威國際公寓紅豆國際廣場60009000120001500018000200008500180001500012000750020000價格分布范圍較大，多種層次品質的項目并存元/㎡市場案例研究—物業(yè)單價對比禾嘉國際公寓凱燕環(huán)球中心潤華國際大廈佳城國際中心中威國際公寓紅豆國際廣場4075㎡60㎡506070809010011012013014015047-60㎡80-100㎡180㎡65-72㎡80㎡151㎡80-105㎡48㎡225㎡150㎡220㎡市場兩個主要面積區(qū)間，小戶型在50-100㎡之間，較大戶型在150-180㎡之間市場案例研究—物業(yè)戶型對比50-100150-180禾嘉國際公寓凱燕環(huán)球中心潤華國際大廈佳城國際中心中威國際公寓紅豆國際廣場50709010012014016018020022024055-92105-144240-288萬元市場案例研究—物業(yè)總價對比市場案例研究——市場發(fā)展未來：無錫酒店式公寓市場面臨迅速發(fā)展，未來有大量項目集中上市，綜合項目總體量將超過300萬方，且主要集中在太湖廣場及蠡湖片區(qū)，巨大的未來供應將給無錫酒店公寓市場帶來劇烈競爭。萬達商業(yè)廣場：物業(yè)位置：河埒口梁青路青祁路建筑規(guī)模：占地面積18萬㎡，建筑面積72萬㎡建筑形式：23萬㎡購物中心，3.6萬㎡五星級萬達酒店，2.8萬㎡寫字樓，25萬㎡住宅，兩棟高層酒店式公寓開盤時間：預計2008年5月（非酒店式公寓）萬豪國際公寓：物業(yè)位置：太湖廣場清揚路、清名路交叉口建筑規(guī)模：占地面積15萬㎡，建筑面積45萬㎡，其中66層酒店及酒店式公寓占地1.17萬㎡，建筑面積10.5萬㎡建筑形式：20萬㎡購物中心，4萬㎡五星級酒店，萬豪酒店品牌，7萬㎡寫字樓樓，10萬㎡酒店式公寓開盤時間：2007年10月推出一期毛坯住宅均價12000元/㎡

酒店式公寓將在2009年推出酒店式公寓酒店式公寓毛坯高層住宅市場案例研究—未來競爭案例世貿中心：物業(yè)位置：太湖廣場太湖大道與清揚路交叉口建筑規(guī)模：占地面積5.5㎡，建筑面積31萬㎡建筑形式：五星級酒店3.5萬㎡；服務式公寓9.8萬㎡；寫字樓6萬㎡；交流中心2.7萬㎡；商業(yè)用房1.5

萬㎡；世貿中心1.5萬㎡；開盤時間：一期國際公寓預計2008年5月開盤酒店式公寓推出時間2010年九龍倉大廈：物業(yè)位置：太湖廣場南部中軸線建筑規(guī)模：占地面積2.9㎡，建筑面積28萬㎡，一棟70層建筑形式：馬可波羅酒店4萬平方米、商場3萬平方米、辦公樓10萬平方米和酒店式公寓11萬平方米推出時間：未知市場案例研究—未來競爭案例恒隆廣場：物業(yè)位置：人民路和中山路交叉口建筑規(guī)模：占地面積3.7萬㎡，建筑面積26萬㎡建筑形式：購物中心10萬㎡，兩棟220米、230米高層酒店式公寓推出時間：未知市場案例研究—未來競爭案例燕莎國際中心：物業(yè)位置：西臨凱賓斯基大飯店，北臨永樂路，南為永和路建筑規(guī)模：占地2.5萬㎡,建筑面積15萬㎡物業(yè)形式：酒店式公寓、酒店、辦公樓、商業(yè)推出時間：未知紅豆國際中心世茂中心萬豪國際公寓凱燕環(huán)球中心九龍倉大廈潤華國際大廈本項目太湖廣場片區(qū)項目建筑形象優(yōu)勢明顯，而本項目雖無絕對物理高度，但是目前無錫唯一雙塔建筑，同樣具有引領區(qū)域市場的硬件潛力市場案例研究—物業(yè)形象對比2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年禾嘉國際公寓凱燕環(huán)球中心潤華國際大廈佳城國際中心中威國際公寓紅豆國際廣場世茂中心