漳州28畝定位報(bào)告0308

漳州金峰28畝地塊定位建議報(bào)告德信行房地產(chǎn)營銷代理有限公司2013年3月謹(jǐn)呈：德信行董事會(huì)龍湖騰飛階段（2006--2009）二、漳州主要商圈分析目錄三、項(xiàng)目本體分析四、本案項(xiàng)目定位建議一、漳州城市概況1、漳州城市概況城市地理基本數(shù)據(jù)城市交通城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃漳州城市概況--城市地理漳州——高速發(fā)展的海西現(xiàn)代化港口城市；花果魚米之鄉(xiāng)；“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”最具竟?fàn)幜Τ鞘校恢麅S鄉(xiāng)和臺灣祖居地、歷史文化名城。--基本數(shù)據(jù)漳州城市概況2004年—2009年漳州市人口情況2006年—2009年漳州市城市化率走勢數(shù)據(jù)來源：漳州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：漳州市統(tǒng)計(jì)局全市人口480萬，市區(qū)常住人口70萬，轄兩個(gè)市轄區(qū)（薌城區(qū)，龍文區(qū)）、1個(gè)縣級市（龍海市）、8個(gè)縣(漳浦縣，平和縣，東山縣，長泰縣，華安縣，詔安縣，云霄縣，南靖縣)。2012年GDP達(dá)到2017.80億元，比2011年增長12.6%，全省排名第四，人均可支配收入23951元。全國“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”最具竟?fàn)幜Τ鞘校?012

年，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值281

億元。漳州城市概況--城市交通

漳州是交通部確定的國家級運(yùn)輸樞紐城市，是海西對接“珠三角”的橋頭堡，境內(nèi)交通體系完善便捷，由廈漳、漳詔、漳龍高速公路，324、319國道和6條省道構(gòu)成的公路網(wǎng)縱橫全市。市區(qū)距離廈門機(jī)場50多公里，漳州港至臺灣高雄港140海里，至香港287海里。--城市交通“十二五”期間，漳州將與全國鐵路、高速干線相連，漳州到深圳將僅需兩個(gè)多小時(shí)，發(fā)展腹地將拓展至江西撫州、贛州等地，按一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈計(jì)算區(qū)內(nèi)人口接近4000萬，按兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈計(jì)算則區(qū)內(nèi)人口超7000萬。漳州城市概況漳州城市概況—城市經(jīng)濟(jì)GDP走勢：自2006年以來，漳州市GDP保持12%以上的增長速率，2009年GDP達(dá)到1113.17億元；從人均GDP看，2009年人均GDP達(dá)到23191元，增速10.4%，房地產(chǎn)市場發(fā)展處于快速發(fā)展期。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系800-4,000US$

4000-8,000US$

8000-20,000US$0-800US$啟動(dòng)期快速發(fā)展期

平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期

緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求數(shù)據(jù)來源：漳州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：漳州市統(tǒng)計(jì)局2004年—2009年漳州市人均GDP走勢2004年—2009年漳州市GDP及增長率2009年，漳州市GDP為1113.17億元，同比增長13.3%，在福建省九個(gè)地級市GDP產(chǎn)值排名中，列第4位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對較好。2009年福建省地級市GDP比較漳州城市概況—城市經(jīng)濟(jì)GDP大幅增長，反映出該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃，國民收入增加，消費(fèi)能力也隨之增強(qiáng)。從2008到2012年，平均GDP增長率大于10%，漳州總體經(jīng)濟(jì)水平逐年呈良好的上升趨勢，經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段。漳州城市概況—發(fā)展規(guī)劃以“東移、南擴(kuò)”為重點(diǎn)，實(shí)施市區(qū)“東移、西進(jìn)、南擴(kuò)、北延”發(fā)展戰(zhàn)略“一城”:

漳州中心城區(qū)“一港”：漳州港“兩軸”：東西發(fā)展軸即由靖城--金峰—中心城區(qū)—角美—廈門海滄東南發(fā)展軸即由靖城--金峰—中心城區(qū)—龍海市區(qū)—漳州港“四組團(tuán)”：角美組團(tuán)、龍海組團(tuán)、金峰組團(tuán)、長泰組團(tuán)漳州市近期建設(shè)規(guī)劃圖城市發(fā)展規(guī)劃——按照“建設(shè)新區(qū)，開發(fā)沿江，改善舊城”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，未來形成“一城”、“一港”、“兩軸”、“四組團(tuán)”的城市帶，構(gòu)建生態(tài)工貿(mào)港口城市中心區(qū)的發(fā)展框架漳州市遠(yuǎn)景用地規(guī)劃漳州市東西發(fā)展軸城鎮(zhèn)群漳州市城市發(fā)展空間布局城市發(fā)展方向：未來漳州城區(qū)重點(diǎn)向東和向西兩翼拓展空間，其中龍文區(qū)重點(diǎn)發(fā)展迎賓路以南區(qū)域，局部向迎賓路以北拓展，將與以薌城區(qū)為核心的老城區(qū)一起，形成“一城二心”的空間格局。城市性質(zhì)：工貿(mào)港口城市、花果之都、國家歷史文化名城、閩東南中心城市之一，區(qū)域性交通樞紐城市用地規(guī)模：至2010年38.3平方公里，至2020年58平方公里城市人口規(guī)模：至2010年40萬人，至2020年60萬人組團(tuán)功能定位新城市中心區(qū)市級行政、文化和商貿(mào)中心。長洲組團(tuán)以旅游、商貿(mào)、高科技園區(qū)和公園、娛樂為主的綜合開發(fā)區(qū)藍(lán)田組團(tuán)以藍(lán)田開發(fā)區(qū)為主，向東、北擴(kuò)展工業(yè)，南部為商貿(mào)和居住用地金峰組團(tuán)以金峰工業(yè)開發(fā)區(qū)為主，外加一定的商住用地朝陽組團(tuán)為新辟工業(yè)和商住區(qū)，此地發(fā)展余地較大，適于安排大中型工業(yè)項(xiàng)目文教組團(tuán)以漳州師范學(xué)校和漳州大學(xué)為核心，包括橋南的科教發(fā)展用地橋南組團(tuán)南邊為荔枝海，環(huán)?？刂茋?yán)格，適于開辟高科技園區(qū)和居住、旅游、高教等用地城市組團(tuán)功能定位漳州城市概況—發(fā)展規(guī)劃總體規(guī)劃

城市定位城市人口規(guī)模城市用地規(guī)模按照“規(guī)模做大、產(chǎn)業(yè)做強(qiáng)、功能做優(yōu)、環(huán)境做美”的總體要求和“建設(shè)新區(qū)，開發(fā)沿江，改善舊城”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，形成“一城”、“一港”、“兩軸”、“四組團(tuán)”的城市帶，構(gòu)建生態(tài)工貿(mào)港口城市中心區(qū)的發(fā)展框架。工貿(mào)港口城市、花果之都、國家歷史文化名城、閩東南中心城市之一，區(qū)域性交通樞紐。2010年城中心區(qū)人口規(guī)模擴(kuò)大至40萬人，2020年城中心區(qū)人口規(guī)模擴(kuò)大到60萬人

。

近期（2010年）：城市建設(shè)用地控制在38.3平方公里以內(nèi)。遠(yuǎn)期（2020年）：城市建設(shè)用地控制在58平方公里以內(nèi)。漳州城市概況—發(fā)展規(guī)劃2、漳州主要商圈分析新老商圈分布及各自特點(diǎn)城市四至典型個(gè)例分析主要商業(yè)街道分析商業(yè)格局分析小結(jié)漳州市目前擁有兩個(gè)主要商圈，分別為：新華商圈、丹霞路商圈。其中新華商圈為老城區(qū)傳統(tǒng)商圈。丹霞路商圈為近些年新崛起的新興商圈。新華商圈丹霞路商圈新老商圈分布及各自特點(diǎn)主力店：◆中旅商廈、好運(yùn)來百貨、環(huán)宇百貨、恒順隆購物商場、寶隆百貨、吉馬購物廣場、永樂思文生活電器商業(yè)大廈店、中閩百匯商場。主營業(yè)態(tài)：◆百貨、專業(yè)店、專賣店商業(yè)定位：◆傳統(tǒng)的百貨商圈，商業(yè)定位為中檔和中低檔。商圈特點(diǎn)：◆新華商圈屬于傳統(tǒng)的百貨商圈，商圈內(nèi)百貨店較為集中，且普遍經(jīng)營面積較大?！羯倘?nèi)由于百貨店過多，且定位同質(zhì)化的程度高，所以商圈內(nèi)的百貨店的經(jīng)營情況普遍較為一般，但是作為漳州市的老牌商圈商圈內(nèi)主要的街道人流量有所保證，購物人群比較穩(wěn)定。經(jīng)過多次品牌和業(yè)態(tài)的調(diào)整，已經(jīng)逐步開始穩(wěn)定的向前發(fā)展，影響力和輻射力進(jìn)一步加強(qiáng)。新老商圈分布及各自特點(diǎn)—新華商圈主力店：◆沃爾瑪、悅?cè)A商業(yè)廣場、吉馬生鮮廣場、國美電器香格里拉店等等。主營業(yè)態(tài)：◆百貨、專業(yè)店、專賣店、大型便民超市。商業(yè)定位：◆新興的百貨商圈，商業(yè)定位為中檔和中高檔。商圈特點(diǎn)：◆丹霞路商圈屬于新興的百貨商圈，商圈內(nèi)百貨店較為松散，且普遍經(jīng)營面積較大?！羯倘?nèi)幾家大型百貨店較為分散，沿街商鋪比較多，該區(qū)域人流量大，周邊為中高檔小區(qū)入住率高，居住人口多，提供了穩(wěn)定的客戶來源，保證了商店經(jīng)營情況良好?！綦S著沃爾瑪購物廣場的進(jìn)駐，商圈整體商業(yè)檔次有向中高檔發(fā)展的趨勢。同時(shí)也提高了該區(qū)域的租金收益，帶動(dòng)了商鋪價(jià)格。新老商圈分布及各自特點(diǎn)—丹霞路商圈2、漳州主要商圈分析新老商圈分布及各自特點(diǎn)城市四至典型個(gè)例分析主要商業(yè)街道分析商業(yè)格局分析小結(jié)隨著漳州市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，漳州市中心商圈影響力不斷向四周輻射擴(kuò)散，逐步形成了以大潤發(fā)、中閩百匯、凱德廣場、萬達(dá)廣場等為核心的購物、美食、休閑娛樂等的綜合大型商業(yè)體。大潤發(fā)中閩百匯凱德廣場萬達(dá)廣場本案城北美食城●●●●●●城市四至典型個(gè)例分析簡介：

2006年8月29日，由深國投商用置業(yè)有限公司與凱德商用中國投資有限公司聯(lián)手打造凱德廣場。總建筑面積49000平方米，是以沃爾瑪超級市場為主力店，集品牌服裝、珠寶飾品、兒童用品、餐飲娛樂、運(yùn)動(dòng)休閑等為一體的一站式購物廣場。

綜合分析：【區(qū)位】凱德廣場位于漳州市主干道南昌路與丹霞路交匯處的十字路口，處于市區(qū)中高檔住宅小區(qū)密集地的核心地帶。【主力商家】進(jìn)駐商家有沃爾瑪、大地?cái)?shù)字影院、大豐收等眾精品服飾餐飲娛樂品牌。

【優(yōu)劣勢】該地帶交通便利，車流、人流量大，為整個(gè)商場的運(yùn)作提供了良好的人氣基礎(chǔ)，保證了整個(gè)凱德廣場能夠成功的運(yùn)作。

城市四至典型個(gè)例分析—?jiǎng)P德廣場簡介：漳州大潤發(fā)于2010年年底開業(yè)，一層為大潤發(fā)家電賣場及其服裝服飾，二層三層為大潤發(fā)超市，營業(yè)面積36000萬平方米，硬件設(shè)施較好，有300余個(gè)停車位。

綜合分析：【區(qū)位】大潤發(fā)位于漳州市薌城區(qū)新華北路(近漳福路)，地處較為繁華的商業(yè)街道?！局髁ι碳摇可碳移毡闉橹械投速N近百姓消費(fèi)水平的商品。

【優(yōu)劣勢】該地帶交通便利，道路寬敞，方便車流、人流的集散。為整個(gè)購物場所提供了良好的先天優(yōu)勢。

城市四至典型個(gè)例分析—大潤發(fā)簡介：中閩百匯位于漳州市傳統(tǒng)商業(yè)中心，2003年開業(yè)，前身為漳州百貨大樓，始建于1956年，是漳州最早的百貨店。

綜合分析：

【區(qū)位】大潤發(fā)位于漳州市延安北路，地處傳統(tǒng)的商業(yè)中心，有較好的人流基礎(chǔ)。

【優(yōu)劣勢】其樓層分布和品牌結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于一二線城市百貨業(yè)的發(fā)展，但因?yàn)楫?dāng)?shù)厝狈ν瑯I(yè)競爭對手，目前業(yè)績表現(xiàn)仍然較好。同時(shí)漳州市民對其忠實(shí)度相當(dāng)高，對于百貨和時(shí)尚的認(rèn)知也很多參照該百貨店。城市四至典型個(gè)例分析—中閩百匯城市四至典型個(gè)例分析—萬達(dá)廣場簡介：大連萬達(dá)漳州碧湖城市綜合體位于九龍大道東側(cè)，項(xiàng)目總占地面積216畝，總建筑面積86萬平方米，總投資約60億元。項(xiàng)目包括大型商業(yè)中心、五星級酒店、甲級商務(wù)寫字樓、室外步行街、SOHO公寓、高級商務(wù)酒店和高檔住宅等，該城市綜合體集購物、餐飲、文化、娛樂、商務(wù)、休閑、居住多功能為一體，是比較完整的萬達(dá)新一代城市綜合體。綜合分析：【區(qū)位】龍文區(qū)九龍大道東側(cè)、下州路北側(cè)，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，出行便捷。【主力商家】漳州碧湖萬達(dá)廣場業(yè)態(tài)豐富，匯聚百余家品牌商家，其中包括H&M、ZARA、LACOSTE、TOMMY等國際時(shí)尚品牌在內(nèi)的近70家知名品牌首次落戶漳州，這將為漳州市民提供吃、喝、玩、樂、購全方位服務(wù)?！緝?yōu)劣勢】漳州萬達(dá)處于漳州市龍文區(qū)新區(qū)政府附近，緊鄰主干道，交通便捷、昭示性強(qiáng)，利于塑造高端形象，但是該地塊北側(cè)、南側(cè)還處在待建狀態(tài)，短時(shí)期內(nèi)難以帶來商業(yè)人流。簡介：

“城北美食城”位于漳州市漳華中路，中國人民解放軍第175醫(yī)院對面?！懊朗吵恰睘楸姸嘈⌒蜕碳揖奂?，包括燒烤、大排檔等眾多低端消費(fèi)場所。此地塊毗鄰軍醫(yī)院，人流量大，為眾多商家提供了良好商業(yè)氛圍。綜合分析：【區(qū)位】“城北美食城”位于漳州市漳州市漳華中路毗鄰解放軍第175醫(yī)院，處于人流較為密集地的核心地帶?！局髁ι碳摇扛黝悷?、大排檔等小吃商家。

【優(yōu)劣勢】該地帶交通便利，車流、人流量大，且消費(fèi)價(jià)格較為低廉，所以吸引著源源不斷地消費(fèi)群體。城市四至典型個(gè)例分析—城北美食城2、漳州主要商圈分析新老商圈分布及各自特點(diǎn)城市四至典型個(gè)例分析主要商業(yè)街道分析商業(yè)格局分析小結(jié)主要商業(yè)街特征：漳州大型商業(yè)較少，多以沿街店鋪、住宅底商為主要商業(yè)構(gòu)成，業(yè)態(tài)無具體劃分，各店鋪?zhàn)饨饏⒉畈积R，輻射力有限，南昌路臨街商鋪?zhàn)饨鹌骄?10元-600元/㎡.月之間；丹霞路沿街店鋪?zhàn)饨鹌骄?0-300元/㎡.月之間，新華南路底商以及服裝批發(fā)市場平均租金70-150/㎡.月之間，薌城區(qū)租金水平相對龍城區(qū)較高。薌城區(qū)-南昌路薌城區(qū)-新華路薌城區(qū)-丹霞路薌城區(qū)-元光路薌城區(qū)-騰飛路商圈定位城市商業(yè)中心區(qū)域零售型（街鋪）區(qū)域零售型（街鋪）區(qū)域零售型（街鋪）區(qū)域零售型（街鋪）品牌定位中、高檔中、高檔中檔中檔中、低檔業(yè)態(tài)特征以南昌路、新浦路、勝利路、騰飛路、丹霞路、元光路為核心街區(qū)，商業(yè)模式以沿街商鋪為主要商業(yè)模式，主要消費(fèi)群是城中心區(qū)以及周邊區(qū)縣中高收入。傳統(tǒng)商業(yè)街，以中檔服裝零售為主經(jīng)營業(yè)態(tài)，商業(yè)多以單層建筑為主，部分底商，主要消費(fèi)群是城中心區(qū)以及整個(gè)漳州市區(qū)。丹霞路與南昌路交匯處是漳州最繁華區(qū)域，丹霞路有漳州最大的沃爾瑪超市，周邊聚集大量商鋪，以電動(dòng)車車銷售為主，輻射范圍較廣，針對整個(gè)漳州市中檔消費(fèi)群主要以零售型商鋪為主，經(jīng)營業(yè)態(tài)較多，建筑多以住宅類底商為主，有少量KTV和網(wǎng)吧，主要輻射薌城區(qū)客群，消費(fèi)檔次中檔，人均消費(fèi)50元。是漳州老城區(qū)中商業(yè)發(fā)展相對緩慢區(qū)域，經(jīng)營業(yè)態(tài)以獨(dú)立沿街商鋪為主，業(yè)態(tài)有日用百貨、家居用品，餐飲、二手房中介等，檔次相對較低。業(yè)態(tài)組合百貨、服飾、餐飲、娛樂、通信電器、五金交電、餐飲、服飾、通信零售、餐飲、電動(dòng)車、服裝、古玩餐飲、KTV、網(wǎng)吧、酒店、日用品日用、家居、餐飲、服裝租售價(jià)格3.5-20元/平方米/天13-20元/平方米/天3-10元/平方米/天1.2-4元/平方米/天0.8-1.8元/平方米/天城市四至典型個(gè)例分析—薌城區(qū)薌城區(qū)-南昌路薌城區(qū)-新華路薌城區(qū)-丹霞路薌城區(qū)-延安路薌城區(qū)-騰飛路輻射力輻射漳州的城中心區(qū)，是漳州傳統(tǒng)商業(yè)街也是漳州的城市商業(yè)核心區(qū)，漳州大多數(shù)消費(fèi)群以此為購物目的地。漳州最早的小吃街，現(xiàn)在經(jīng)營業(yè)態(tài)已經(jīng)從新組合，主要經(jīng)營餐飲、服飾、通信器材，主要輻射漳州整個(gè)市區(qū)丹霞路是漳州薌城區(qū)核心主干道之一，沃爾瑪進(jìn)駐丹霞路以后對丹霞路商業(yè)整體租金由所提升，部分商業(yè)租金價(jià)格受南昌路影響，略有提高。主要輻射薌城區(qū)中檔客群。延安路中段在城中心區(qū)，比較繁華，兩端相對較弱，商業(yè)業(yè)態(tài)有KTV、酒吧、網(wǎng)吧等分布，主要針對薌城區(qū)70后客群，其余商業(yè)為沿街零售商鋪。位于漳州人流量龐大，但由于中山橋改造，導(dǎo)致無法便捷吸引黃河北部客流順利達(dá)到，因此目前主要是滿足西部人群消費(fèi)需求。優(yōu)勢1、位于漳州核心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。2、品牌檔次較高，多為中高消費(fèi)人群。3、商業(yè)相對集中，周邊客流量大。4、漳州傳統(tǒng)商業(yè)街，形成習(xí)慣性消費(fèi)。5、交通便利，直達(dá)性強(qiáng)。1、交通較為便利2、擁有中閩百匯商業(yè)體。3、以零售餐飲食雜、服裝、少量通訊設(shè)備店為漳州市民服務(wù)。4、老城區(qū)居民較多，形成以生活配套為主的配套型商業(yè)1、大型沃爾瑪超市進(jìn)駐帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展，聚集人流。2、與南昌路形成交匯商業(yè)上形成互補(bǔ)，促使產(chǎn)品檔次提升。3、丹霞路古玩市場給整體商業(yè)市場帶來一定文化氣息1、餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，有美食街，配合KTV、網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施，形成“小夜市”2、大眾化娛樂場所，聚集人流。3、消費(fèi)檔次適中，符合本地收入水平。1、處于漳州北側(cè)，漳福路沿線，是漳州城區(qū)外圍重要交通節(jié)點(diǎn)2、車流量較大。3、商業(yè)發(fā)展空間較大4、隸屬薌城區(qū)老城區(qū)范圍劣勢1、無合理規(guī)劃，多數(shù)以業(yè)主持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，零售產(chǎn)品檔次參差不齊，沒有形成特色2、主要是以沿街商鋪為主，停車位較少。3、無大型商業(yè)支撐。1、街道環(huán)境較差，車輛可隨意亂?？浚瑹o規(guī)劃。3、漳州最早小吃一條街，后期無明確規(guī)劃，管理不規(guī)范，業(yè)態(tài)逐漸散亂。4凌亂的業(yè)態(tài)對提高整個(gè)街區(qū)的檔次提高產(chǎn)生了一定的阻力。1、同質(zhì)化的競爭。2、環(huán)境逐漸改善，在建項(xiàng)目商業(yè)仍未將大型商業(yè)作為重點(diǎn)。3、交通環(huán)境較差，行車速度緩慢，停車泊位較少。1、沿街商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)無規(guī)劃，目的性消費(fèi)客群較少。2、漳州娛樂設(shè)施較少，軟硬件服務(wù)相對落后。3、住宅較多，淡化商業(yè)氛圍。1、基礎(chǔ)配套建設(shè)緩慢，騰飛路拆遷打破原有商業(yè)格局，恢復(fù)速度較慢。2、商業(yè)業(yè)態(tài)零散。3、騰飛路治安管理較差。城市四至典型個(gè)例分析—薌城區(qū)主要商業(yè)街特征：漳州龍文區(qū)屬于新區(qū)，相比老城區(qū)（薌城區(qū)）商業(yè)商業(yè)屬于起步階段，大型商業(yè)綜合體在未來幾年將逐漸入市，目前仍以沿街店鋪、住宅底商為主要商業(yè)構(gòu)成，租金水平較低。九龍大道臨街商鋪?zhàn)饨鹌骄?0元-110元/㎡.月之間；建元路沿街店鋪?zhàn)饨鹌骄?0-80元/㎡.月之間，水仙大街底商以及服裝批發(fā)市場平均租金70-150/㎡.月之間，薌城區(qū)租金水平相對龍文區(qū)高。龍城區(qū)-九龍大道龍城區(qū)-建元路龍城區(qū)-迎賓大道龍城區(qū)-龍江路龍城區(qū)-水仙大街龍城區(qū)-龍文路商圈定位新興商業(yè)聚集地區(qū)域零售型（街鋪）區(qū)域零售型（街鋪）區(qū)域零售型（街鋪）區(qū)域零售型（街鋪）區(qū)域零售型（街鋪）品牌定位中檔中、低檔中、低檔中、低檔中檔中、低檔業(yè)態(tài)特征新老城區(qū)交匯，近年商業(yè)逐漸興起，開發(fā)項(xiàng)目逐漸增多，九龍大道商業(yè)多數(shù)以項(xiàng)目底商、小型商業(yè)廣場為主要商業(yè)模式，消費(fèi)群是城中心區(qū)（薌城區(qū)）以及周邊區(qū)縣中高收入。沿街商鋪為主，零售業(yè)態(tài)散亂，建元路橫穿新老城區(qū)，老城區(qū)沿街以小家電零售，海產(chǎn)品批發(fā)為主，新城區(qū)業(yè)態(tài)較為零散一零售業(yè)為主。消費(fèi)群是城中心區(qū)以及龍文本區(qū)客群。漳州市形象路，商業(yè)較為分散，并以沿街商業(yè)為主，沿路有餐飲、二手車市場，相對集中，主要消費(fèi)群是以區(qū)域內(nèi)居民為主要客群，檔次較低。漳州未來商業(yè)聚集區(qū)，目前以沿街商鋪為主，未來有大型商業(yè)項(xiàng)目入市，（明發(fā)商業(yè)廣場未來將近50萬平方米商業(yè)將帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)商業(yè)以及業(yè)態(tài)格局）目前消費(fèi)群是以龍文區(qū)本級消費(fèi)群為主。主要以服裝批發(fā)、小型電器零售業(yè)為主，漳州閩南服裝批發(fā)市場坐落于此，部分外貿(mào)服裝批發(fā)，輻射漳州以及周邊縣市，消費(fèi)檔次較低，人流集中，消費(fèi)量較大。與龍文區(qū)政府毗鄰，沿街商鋪零散，該街主要是以政府辦公聚集為主，沿街有部分獨(dú)立門面，作為區(qū)域內(nèi)配套出現(xiàn)，檔次偏低。業(yè)態(tài)組合小型百貨、服飾、餐飲、娛樂餐飲、通訊、服裝批發(fā)、海產(chǎn)品批發(fā)汽車4S店、二手車交易市場、餐飲、水果批發(fā)市場書店、網(wǎng)吧、加油站、食雜店、餐飲服裝、餐飲、小家電餐飲、日用小百貨、汽車修理租售價(jià)格2-3.5元/平方米/天1.7-2.7元/平方米/天0.8-2元/平方米/天0.8-1.5元/平方米/天3-6元/平方米/天0.7-1.5元/平方米/天城市四至典型個(gè)例分析—龍文區(qū)龍城區(qū)-九龍大道龍城區(qū)-建元路龍城區(qū)-迎賓大道龍城區(qū)-龍江路龍城區(qū)-水仙大街龍城區(qū)-龍文路輻射力輻射漳州新城區(qū)以及部分老城區(qū)客群輻射部分薌城區(qū)客群以及龍文區(qū)普通消費(fèi)客群迎賓大道附近普通消費(fèi)群首個(gè)shopping-mall出現(xiàn)，將打破漳州無集中型商業(yè)格局，未來將輻射整個(gè)漳州客群。水仙大街臨街商鋪以經(jīng)營小家電、餐飲以及服裝批發(fā)業(yè)為主，閩南服裝批發(fā)市場是輻射整個(gè)漳州大眾化客群需求，產(chǎn)品檔次偏向中低檔。輻射力較弱，區(qū)域內(nèi)本級消費(fèi)群，消費(fèi)檔次較低。優(yōu)勢1、位于漳州新老城區(qū)分界，面向雙城，客群更為廣泛，區(qū)位優(yōu)勢明顯。2、交通便利，四通八達(dá)。3、新區(qū)商業(yè)多以配套出現(xiàn)，方便居住為主，商業(yè)業(yè)態(tài)可塑性較強(qiáng)。1、與老城區(qū)商業(yè)鏈接，重要交通節(jié)點(diǎn)。2、底商使用率高，對投資型客戶有較大吸引力。3、居住氛圍濃郁，人流量較大。1、重點(diǎn)形象街區(qū)，未來高端住宅重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。2、交通便利，是漳州與廈門之間的重要路徑。1、新興路，可塑性強(qiáng)，周邊住宅項(xiàng)目較多2、大型商業(yè)綜合體明發(fā)商業(yè)廣場入市后會(huì)對區(qū)域整體商業(yè)氛圍有所提升。3、未來規(guī)劃市政中心毗鄰1、貫穿漳州東西，新建項(xiàng)目毗鄰左右。2、商業(yè)發(fā)展空間有待提升，有可能形成新興商圈。3、大量服裝批發(fā)、零售針對整體漳州市場，具有一定影響力4、周邊樓盤售價(jià)在區(qū)域內(nèi)有上漲空間1、縱穿漳華路、迎賓大道、水仙大街、建元路，直通江濱路，交通便捷。2、博物館、木偶藝術(shù)館、龍文財(cái)政局、龍文區(qū)政府毗鄰，隸屬政府板塊。劣勢1、檔次較低，在開發(fā)項(xiàng)目中商業(yè)無統(tǒng)一招商計(jì)劃，開發(fā)企業(yè)只針對自持物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，零售商鋪不做招商規(guī)劃，對投資客戶無保障。2、明顯區(qū)域界定，業(yè)態(tài)無吸引力。1、該路段住宅項(xiàng)目較多，商業(yè)多以底商形式出現(xiàn)，無停車位，交通便利性較差。2、店面較小，品牌展示性差。1、無大型商業(yè)品牌支撐，沿街商鋪間隔較遠(yuǎn)，難以形成購物氛圍。2、商業(yè)較少，租金水平較低。1、目前商業(yè)無規(guī)劃，沿街商鋪開業(yè)僅60%2、消費(fèi)檔次較低，主要是以新建小區(qū)業(yè)主為客群，輻射力非常弱。1、經(jīng)營在售產(chǎn)品檔次偏低。2、以沿街商鋪為主，無規(guī)劃化大型商業(yè)支撐3、整體環(huán)境較差，難以塑造高端商業(yè)和住宅產(chǎn)品。1、政府板塊中商業(yè)份額較輕，仍以沿街商鋪和底商為主要商業(yè)2、區(qū)域內(nèi)政府部門較多，商業(yè)弱化。城市四至典型個(gè)例分析—龍文區(qū)2、漳州主要商圈分析新老商圈分布及各自特點(diǎn)城市四至典型個(gè)例分析主要商業(yè)街道分析商業(yè)格局分析小結(jié)位置業(yè)態(tài)組成臨街店鋪?zhàn)饨鹚剑ㄔ?㎡.月）規(guī)模南昌路沿線商業(yè)中小型商場（大華百貨、華南電器公司、）、服裝、鞋類、飾品店、餐飲等（小型美食城）。110-600百貨商場2000㎡左右，臨街店鋪40-110㎡丹霞路沿線商業(yè)沿街商鋪-以服飾、電動(dòng)車、餐飲（肯德基、德克士）、服裝90-350一層、面積30-120㎡新華路沿線商業(yè)服裝為主、餐飲、KTV（熱浪KTV）、網(wǎng)吧（先鋒網(wǎng)吧）、酒店、日用品200-650臨街店鋪50㎡-150㎡永樂思3500㎡、上海天洲電器2000㎡、元光路沿線商業(yè)餐飲、KTV（熱浪KTV）、網(wǎng)吧（先鋒網(wǎng)吧）、酒店、日用品35-120一層、面積30-200㎡熱浪KTV2000㎡先鋒網(wǎng)吧300㎡騰飛路沿線商業(yè)以日用百貨、家居、餐飲、服裝25-100一層、臨街店鋪40-100㎡漳州商業(yè)整體商業(yè)檔次較低，商鋪?zhàn)饨鹚揭草^低，南昌路沿線商鋪主要租金平均為110-600元/㎡.月，丹霞路沿街商鋪平均租金為90-300元/㎡.月，其他沿街商鋪?zhàn)饨鹌骄鶠?5-180元/㎡.月，臨街商鋪面積主要在30-120㎡之間商業(yè)格局分析位置業(yè)態(tài)組成臨街店鋪?zhàn)饨鹚剑ㄔ?㎡.月）規(guī)模九龍大道沿線商業(yè)小型百貨、服飾、餐飲、娛樂、五金60-100一層、臨街店鋪37-120㎡建元路路沿線商業(yè)餐飲、通訊、服裝批發(fā)（閩南服裝批發(fā)市場南門）、海產(chǎn)品批發(fā)50-80一層、臨街店鋪30-50㎡迎賓大道沿線商業(yè)汽車4S店、二手車交易市場、餐飲、水果批發(fā)市場等25-60一層、臨街店鋪30-50㎡水仙大街沿線商業(yè)服裝、餐飲、小家電60-180一層、臨街店鋪30-70㎡龍江路沿線商業(yè)書店、網(wǎng)吧、加油站、食雜店、餐飲25-45一層、臨街店鋪25-50㎡商業(yè)格局分析

漳州市目前的商業(yè)形態(tài)整體以傳統(tǒng)街區(qū)自發(fā)形成的商業(yè)體以及一些類似于萬達(dá)廣場的綜合性商業(yè)體為主。傳統(tǒng)街區(qū)的商業(yè)整體檔次較低，分布不均，經(jīng)營模式不新穎。而一些大型的商業(yè)體要么占據(jù)了城市的核心地段，有很好的人流基礎(chǔ)，要么就是憑借著自身的品牌影響力吸引著源源不斷的顧客前來消費(fèi)。但與此同時(shí)，我們不得不提到在這個(gè)城市中還有這么一股力量在不斷的壯大，不斷的支持著、完善著漳州市的商業(yè)格局。他們就是處在城市較為偏僻、較為幽靜的某個(gè)角落，以獨(dú)具個(gè)性的包裝與自由時(shí)尚的元素不斷的吸引著年輕族群前往的新興商業(yè)。商業(yè)格局分析—新興特色商業(yè)的興起簡介：

漳州市年代秀花園會(huì)所位于漳州師范學(xué)院附近一條較為幽靜的街道。街道風(fēng)格古典，綠化率高。年代秀主要為露天的小酒吧，由老舊南洋別墅改造，里面動(dòng)靜分明，配有大屏幕大舞臺，還有造型獨(dú)特的桌椅散落在院子的各個(gè)角落。年代秀以獨(dú)具特色的包裝，吸引著眾多年輕人前往消費(fèi)。（打造以不同年代的產(chǎn)物場所作為文化底蘊(yùn)又同時(shí)兼并室內(nèi)及室外的展示廳將現(xiàn)代文化及早期不同年代生活主題完美融合）。消費(fèi)主力軍：七十年代八十年代九十年代核心參數(shù)：年代秀裝修費(fèi)用：50萬。月回報(bào)金額：12萬左右。商業(yè)格局分析—新興商業(yè)個(gè)案：年代秀簡介：

漳州HELLO餐廳位于世紀(jì)廣場內(nèi)街。那里街道較為狹小，擁擠，為內(nèi)街較為偏僻地段，但是不到80平米的店面卻生意興隆。HELLO餐廳憑借著個(gè)性獨(dú)特的裝修，區(qū)別于大排檔形式的酒吧式餐飲形式以及別致的時(shí)尚元素分布在餐廳的每個(gè)角落，吸引著眾多消費(fèi)者前往消費(fèi)。消費(fèi)主力軍：九十年代為主力，八十年代為輔。核心參數(shù)：HELLO餐廳裝修費(fèi)用：7萬。月回報(bào)金額：2-3萬。商業(yè)格局分析—新興商業(yè)個(gè)案：HELLO吧簡介：

水舞傳位于漳州市南昌路，那里街道較繁華，車流人流量大。水舞傳內(nèi)部略顯擁擠，嘈雜，但是前往消費(fèi)的客人還是源源不斷。其中價(jià)格低廉是一方面，但更主要的是里面類似于包廂的特色格局，昏暗燈光、木藤竹椅等等富有浪漫元色彩的元素比比皆是，所以“創(chuàng)意”這才是它成功的最主要因素。（空間內(nèi)以琴棋書畫為交友工具，嫁接出許多八十年代的因緣）。消費(fèi)主力軍八十年代九十年代。核心參數(shù)：水舞傳裝修費(fèi)用：70萬。月回報(bào)金額：15萬左右。商業(yè)格局分析—新興商業(yè)個(gè)案：水舞傳2、漳州主要商圈分析新老商圈分布及各自特點(diǎn)城市四至典型個(gè)例分析主要商業(yè)街道分析商業(yè)格局分析小結(jié)從綜合性商業(yè)看從業(yè)態(tài)分布看從消費(fèi)習(xí)慣看從經(jīng)營品牌檔次看目前漳州市城區(qū)成規(guī)模的購物中心有凱德廣場、萬達(dá)廣場、大潤發(fā)、中閩百匯、新華都等等，而就從金峰片區(qū)看，主要以廠房為主，幾乎沒有較為成型的商業(yè)體。

以服裝鞋帽批發(fā)及零售、餐飲為主要業(yè)態(tài)，休閑娛樂業(yè)態(tài)比例少，且分布零散；餐飲類發(fā)展較好，消費(fèi)支出比重較大。目前商業(yè)街區(qū)的形態(tài)仍為消費(fèi)主流，但消費(fèi)市場正朝著綜合化、規(guī)范化、專業(yè)化方向發(fā)展；傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)一般都是由人流自發(fā)形成：功能不全、業(yè)態(tài)不夠豐富、受天氣影響大、停車購物不方便等問題較為暴露；（傳統(tǒng)街區(qū)缺乏創(chuàng)意型商業(yè)體）。漳州市當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力較強(qiáng)，而在目前當(dāng)?shù)厥袌鲋?，無論是購物中心、百貨公司及商業(yè)街區(qū)都是以中低端檔次為主，就從漳州市消費(fèi)水平而言，市場還是有很大的發(fā)展空間。從商業(yè)格局看漳州市當(dāng)?shù)叵M(fèi)動(dòng)向不僅僅由傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)或者大型商業(yè)體所包攬。而分布在城市某些角落的別具特色的小型商家也吸引了很大的人流。這種局勢還會(huì)不斷擴(kuò)大！小結(jié)分析3、項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目地塊四至分析項(xiàng)目環(huán)境分析及思考項(xiàng)目SWOT分析

項(xiàng)目所處金峰板塊區(qū)域，在永鴻國際公館西南方向。地塊現(xiàn)為工業(yè)用地性質(zhì)，其地面擁有一定面積廠房建設(shè)及辦公用，占地28畝（18648㎡），容積率為2.8，總建筑面積為52214㎡。地塊東西向較長，南北較短，占地面積為28畝；周邊分布著各類廠房、院校；以附近常駐居民和廠房工人為主；由于人流較為稀少，所以道路車流量較少，交通較為便利。本案項(xiàng)目現(xiàn)狀分析3、項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目地塊四至分析項(xiàng)目環(huán)境分析及思考項(xiàng)目SWOT分析

項(xiàng)目落座在金峰板塊樓盤密集區(qū)，主要項(xiàng)目有永鴻國際公館、悠樂社區(qū)、夏商書香名苑、鳳凰社區(qū)、惠名花園。地塊南面擁有金峰醫(yī)院，東面一公里處是漳州大學(xué)校園，華陽體育館也落座于此。地塊周邊項(xiàng)目社區(qū)生活配套較為完善，商業(yè)主題代表作——紅星美凱龍商業(yè)廣場。項(xiàng)目四至分析3、項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目地塊四至分析項(xiàng)目環(huán)境分析及思考項(xiàng)目SWOT分析

由于項(xiàng)目受到土地性質(zhì)的限制，而不考慮走開發(fā)線路，同時(shí)分析項(xiàng)目周邊雖然以廠房、院校、住宅為主，但是生活配套機(jī)能隨著許多大項(xiàng)目的入駐逐步得到完善，居住氛圍濃厚，已形成新的金峰住宅片區(qū)，區(qū)域客群以周邊村莊為主，輔以部分城區(qū)、周邊縣城居民。另一方面，由于地塊特性偏小且地處偏僻，所以是否能夠形成一個(gè)成功的商業(yè)體還需要很多的努力，因此如何在精準(zhǔn)定位產(chǎn)品及走差異化、創(chuàng)新性路線將會(huì)是我們面臨的主要難題。項(xiàng)目環(huán)境分析及思考3、項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目現(xiàn)狀分析項(xiàng)目地塊四至分析項(xiàng)目環(huán)境分析及思考項(xiàng)目SWOT分析◆交通狀況理想，地塊周邊道路建設(shè)較為規(guī)范，項(xiàng)目南北路段均是城市主干道；◆項(xiàng)目位于漳州金峰片區(qū)，周邊地產(chǎn)住宅項(xiàng)目發(fā)展成熟，且附近工人、學(xué)生多，有一定的消費(fèi)基礎(chǔ)?！窈侠砑訌?qiáng)項(xiàng)目內(nèi)部的配套設(shè)施，構(gòu)建有獨(dú)特創(chuàng)意、吸引人流的特色項(xiàng)目。如何發(fā)揮優(yōu)勢？項(xiàng)目SWOT分析:S優(yōu)勢◆本案所處片區(qū)不屬漳州市城市發(fā)展的主流區(qū)域，區(qū)域宣傳有限。◆項(xiàng)目周邊最大劣勢在于廠房造成的環(huán)境污染，大大制約了本案提升產(chǎn)品品質(zhì)的空間?！繇?xiàng)目地塊小。無法形成相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)群，在很大程度上直接約束了項(xiàng)目自身的利潤空間?！舻滦判械禺a(chǎn)開發(fā)為初步階段，無法同區(qū)域其他開發(fā)商形成一定的品牌競爭?！裰贫?xiàng)目競爭策略——走差異化路線，避免同質(zhì)化競爭?！裢ㄟ^各種渠道及活動(dòng)，樹立產(chǎn)品的形象，特高知名度?！窠柚胤秸P(guān)系，來有效改善項(xiàng)目周邊廠房的環(huán)境污染及為自身創(chuàng)意商業(yè)體提供有效的渠道宣傳。如何規(guī)避劣勢？項(xiàng)目SWOT分析:W劣勢◆隨著夏商及永鴻、紅星美凱龍、悠樂社區(qū)等社區(qū)的成熟，區(qū)域居住氛圍濃厚，可以保證一些固定客群?！糇陨眄?xiàng)目土地成本較低，且如果在不改變大致布局的情況下，可以有效縮減改建的投入成本，在未來市場競爭中，可有較多投入廣告宣傳方面?！繇?xiàng)目所在區(qū)地處較為偏僻，以廠區(qū)為主。周邊商業(yè)以居民自建民房為主。故而在這樣的區(qū)域環(huán)境中缺少較為成型的小型商業(yè)體，如若項(xiàng)目運(yùn)營成功，將給金峰片區(qū)注入一定活力，引導(dǎo)更多企業(yè)的入駐，將為片區(qū)迎來更多的商業(yè)投資熱潮?！裥麄鲄^(qū)域規(guī)劃前景，打造區(qū)域未來價(jià)值?！翊蛟炫c競爭項(xiàng)目具有差異化的產(chǎn)品及價(jià)格優(yōu)勢，提高競爭力?！襁\(yùn)用西部板塊與東部板塊的價(jià)格落差，吸引更多年輕投資客群。打造具有第一獨(dú)特性的小型商業(yè)體來有效增加地塊原有價(jià)值。如何利用機(jī)會(huì)？項(xiàng)目SWOT分析:O機(jī)會(huì)◆在當(dāng)前環(huán)境下，漳州商業(yè)主要集中在市區(qū)商圈周邊以及人流突出的商業(yè)街道，商業(yè)體量大。而金峰板塊客群市場、人均消費(fèi)空間有限，商業(yè)氛圍較弱，本案也將在入市后面臨市場空間及時(shí)間的考驗(yàn)?！舻貕K所在板塊，商業(yè)氛圍淡薄，如果沒有做到極致的宣傳與包裝，將很難吸引市區(qū)的廣大消費(fèi)群體前往項(xiàng)目地進(jìn)行消費(fèi)?！褡龊庙?xiàng)目包裝（概念深入人心）通過營銷活動(dòng)，做好項(xiàng)目的宣傳工作，引導(dǎo)客戶的投資、消費(fèi)需求；●在競爭激烈的環(huán)境下，銷售力度應(yīng)該加強(qiáng)，通過各種方法及增加宣傳渠道擴(kuò)大受眾面，努力爭取客戶。以獨(dú)特的商業(yè)體來有效吸引更多城區(qū)客群，化解區(qū)域有限性。如何轉(zhuǎn)化威脅？項(xiàng)目SWOT分析:T威脅項(xiàng)目硬件項(xiàng)目軟件開發(fā)方向經(jīng)營特色項(xiàng)目處于金峰工業(yè)區(qū)，目前地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目眾多，但是項(xiàng)目處于工廠較多的位置，目前車流量、人流量均較為低下，項(xiàng)目為一棟綜合樓和一棟鋼結(jié)構(gòu)廠房為主，還有大片綠地，地塊平整，如要進(jìn)行改造，難度不大。項(xiàng)目周邊配套暫不齊全，但是交通方便，周邊諸多項(xiàng)目都在進(jìn)行開發(fā)，未來人氣值得期待。從成本開發(fā)角度出發(fā)，對原有建筑進(jìn)行改造再利用打造獨(dú)特的商業(yè)模式是項(xiàng)目土地性質(zhì)不變更前提下最好的開發(fā)方式，因此，如何改造定位為項(xiàng)目需要深入研究的課題。除了傳統(tǒng)商業(yè)和商場式集中商業(yè)外，目前漳州悄然興起的新興餐飲娛樂商家正在以很快地速度發(fā)展壯大，如果項(xiàng)目能在原有建筑的基礎(chǔ)上“修舊如舊”，打造漳州首屈一指的創(chuàng)意娛樂休閑體，那將給漳州商業(yè)帶來不一樣的色彩，也能創(chuàng)造一種全新的商業(yè)盈利模式。項(xiàng)目小結(jié)4、本案項(xiàng)目定位建議核心開發(fā)建議開發(fā)建議市場支撐點(diǎn)舊廠房功能改造分析項(xiàng)目具體經(jīng)營定位舊廠房改造代表案例解讀項(xiàng)目核心開發(fā)建議在不大改動(dòng)項(xiàng)目現(xiàn)有狀況的基礎(chǔ)上走特色的舊廠房改創(chuàng)意地產(chǎn)的路線，在項(xiàng)目原有基礎(chǔ)上進(jìn)行改造，突出“人無我有，人有我新，人新我奇”。4、本案項(xiàng)目定位建議核心開發(fā)建議開發(fā)建議市場支撐點(diǎn)舊廠房功能改造分析項(xiàng)目具體經(jīng)營定位舊廠房改造代表案例解讀2012年，漳州市政府印發(fā)《加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造實(shí)施意見》，成立“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并要求市直相關(guān)職能部門要加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)、簡化審批環(huán)節(jié)、提供高效服務(wù)，對“三舊”改造項(xiàng)目要優(yōu)先受理、優(yōu)先審核、優(yōu)先發(fā)證，掀起了存量建設(shè)用地“二次開發(fā)”熱潮。

對利用舊廠房進(jìn)行改造的，享受以下優(yōu)惠政策：1、對以“整體搬遷方式”改造舊廠房的，原址用地由政府收儲，遷建用地以協(xié)議出讓方式提供，按工業(yè)用地最低價(jià)出讓；2、對以“提升產(chǎn)能方式”改造舊廠房的，其增加容積率部分不再增收土地出讓價(jià)款；3、對以“改變用途方式”改造舊廠房的，經(jīng)批準(zhǔn)改變用途后作為金融保險(xiǎn)、商貿(mào)會(huì)展、旅游娛樂、商務(wù)辦公等用途的，按批準(zhǔn)改變用途時(shí)點(diǎn)的新用途的出讓地價(jià)與原工業(yè)用地剩余年期地價(jià)的差額補(bǔ)交土地出讓價(jià)款后，再辦理土地用途變更手續(xù)；經(jīng)批準(zhǔn)改變用途后用于信息服務(wù)、研發(fā)設(shè)計(jì)、倉儲物流、創(chuàng)意文化等新興產(chǎn)業(yè)的，可不辦理土地用途變更手續(xù)；4、對擬改變用途用于商品住房的，應(yīng)由政府實(shí)施收儲后統(tǒng)一以招拍掛方式出讓。開發(fā)建議市場支撐點(diǎn)—政府扶持漳州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重心從第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到第三產(chǎn)業(yè)，工廠外遷；市中心土地價(jià)格成倍攀升，工業(yè)廠房的產(chǎn)值已經(jīng)無法承受市中心低容積率廠房的租賃成本。舊廠房功能的改變成為歷史的必然結(jié)果。開發(fā)建議市場支撐點(diǎn)—城市產(chǎn)業(yè)的升級“謹(jǐn)慎的城市更新”從20世紀(jì)70年代起，歐洲開始特別重視舊建筑的保護(hù)、改造和再利用。文物建筑和普通的舊建筑，都是構(gòu)成地方特征和維系原有社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化延續(xù)的載體。在舊建筑改造上，遵循“舊如舊，新如新，控制體量，改善功能”的方針。當(dāng)城市意識到推土機(jī)式的舊城改造對舊城結(jié)構(gòu)肌理尺度，對歷史文化毫無保留的摧殘時(shí)，修舊如舊的理念悄然滲入市中心的就廠房改造中。開發(fā)建議市場支撐點(diǎn)—修舊如舊的潮流從統(tǒng)一單調(diào)的產(chǎn)品到符合不同人群需求的個(gè)性化產(chǎn)品ＳＯＨＯ兼?zhèn)渚蛹遗c辦公功能ＬＯＦＴ大尺度，隨意空間標(biāo)準(zhǔn)辦公樓開發(fā)建議市場支撐點(diǎn)—特殊需求的崛起4、本案項(xiàng)目定位建議核心開發(fā)建議開發(fā)建議市場支撐點(diǎn)舊廠房功能改造分析項(xiàng)目具體經(jīng)營定位舊廠房改造代表案例解讀舊廠房功能改造方向分析市場商業(yè)主流功能改造方向分析分項(xiàng)目功能匹配性分析總結(jié)：影響功能改造方向的若干主導(dǎo)因素及結(jié)合市場論證辦公與商鋪是目前市場上最常見的改造方向，其次為旅館、博物館等。（此結(jié)論為北京、上海等一線城市舊廠房改造案例統(tǒng)計(jì)得出）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公8號橋、天山軟件園、中科創(chuàng)意倉庫、M50、虹橋軟件園、傳媒文化園等。商業(yè)同樂坊、復(fù)城國際等、領(lǐng)秀新天地。旅館MOTEL168等。展覽館、博物館紅坊等。市場主流功能改造方向分析舊廠房、舊倉庫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)空間：框架結(jié)構(gòu)建筑具有很強(qiáng)的空間感建筑材料：多為混凝土墻面展示，原始材料的展示易于挖掘藝術(shù)美感強(qiáng)調(diào)空間縱深感，可自由分割分層，以提高利用率，工作環(huán)境激發(fā)創(chuàng)作靈感地段環(huán)境市中心多處于居民區(qū)的包圍之中，生活配套設(shè)施較為完善鬧中取靜，出行方便，滿足SOHO要求功能配套老式廠房，沒有內(nèi)部配套，無法滿足傳統(tǒng)辦公物業(yè)的硬件要求對網(wǎng)絡(luò)、交通有較高要求、電梯、中央空調(diào)敏感度低文化傳承人文氣息歷史遺跡文化創(chuàng)意藝術(shù)設(shè)計(jì)舊廠房/倉庫與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的匹配性市場主流功能改造方向分析—分項(xiàng)目功能匹配性分析舊廠房/倉庫與旅館的匹配性區(qū)位環(huán)境旅館、經(jīng)濟(jì)型酒店選址多數(shù)考慮旅游區(qū)、次商業(yè)核心區(qū)、居民區(qū)等人流較為集中的區(qū)域，分布區(qū)域廣泛，但多數(shù)在環(huán)線以內(nèi)；而北京、上海的舊廠房倉庫多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，周邊有較多的居民區(qū)，多數(shù)符合經(jīng)濟(jì)型酒店、旅館的選址要求。建筑形態(tài)體量：部分中心城區(qū)的舊廠房、舊倉庫體量在3000-10000平方米間，而經(jīng)濟(jì)型酒店旅館房間數(shù)量一般不會(huì)超過300間，體量在五六千平方米最為理想。結(jié)構(gòu)：舊廠房舊倉庫的高度與普通的多層建筑相差不多，層高較高，能夠重新分隔層數(shù)，而經(jīng)濟(jì)型酒店和旅館為多層建筑。市場主流功能改造方向分析—分項(xiàng)目功能匹配性分析租賃情況舊廠房倉庫改造后的租金仍低于同區(qū)域的商鋪和辦公物業(yè)的租金；旅館、經(jīng)濟(jì)型酒店租金承受能力極低。舊廠房倉庫只能租賃，不能出售；旅館、經(jīng)濟(jì)型酒店多數(shù)采取長期租賃物業(yè)的形式經(jīng)營。市場主流功能改造方向分析—分項(xiàng)目功能匹配性分析舊廠房/倉庫與商業(yè)的匹配性區(qū)位環(huán)境建筑條件舊廠房舊倉庫多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，并被居民區(qū)所包圍，能為改造成商業(yè)提供密集的消費(fèi)群體。組團(tuán)建筑：很多舊廠房舊倉庫都是一個(gè)完整的廠區(qū)，由多棟建筑和部分景觀區(qū)域組成；而現(xiàn)代商業(yè)的建筑類型不再局限于單體建筑，體現(xiàn)時(shí)尚文化內(nèi)涵的餐飲娛樂功能商業(yè)項(xiàng)目多選擇特色的小型獨(dú)棟建筑或組團(tuán)式院落式的規(guī)劃形態(tài)；內(nèi)部規(guī)劃：部分花園式組團(tuán)式辦公的舊廠區(qū)內(nèi)都會(huì)設(shè)有小花園、景觀區(qū)等可以部分保留，部分改造成組團(tuán)式商業(yè)中的休閑廣場等；建筑材料：舊廠房、舊倉庫的混凝土直接裸露在外，體現(xiàn)一種原始自然生態(tài)美感，而現(xiàn)代餐飲娛樂場所（如酒吧）更注重體現(xiàn)一種時(shí)尚文化內(nèi)涵及藝術(shù)氣息（原有辦公樓在實(shí)現(xiàn)后期可改造為娛樂休閑區(qū)及居住區(qū)）。市場主流功能改造方向分析—分項(xiàng)目功能匹配性分析舊廠房/倉庫與博物館、展覽館的匹配性區(qū)位環(huán)境博物館、展覽館選址多數(shù)考慮旅游區(qū)、商業(yè)核心區(qū)、等人流較為集中的區(qū)域，且多數(shù)在環(huán)線以內(nèi)；而上海的舊廠房倉庫多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，交通便利，部分符合博物館、展覽館的選址要求。建筑條件舊廠房倉庫的層高、柱距和單層面積一般較大，部分符合博物館、展覽館的要求，另一方面很多舊廠房舊倉庫都是一個(gè)完整的廠區(qū)，由多棟建筑和部分景觀區(qū)域組成，為博物館、展覽館提供了人流集散空間和戶外功能空間。市場主流功能改造方向分析—分項(xiàng)目功能匹配性分析因素一：區(qū)位環(huán)境因素四：建筑形態(tài)項(xiàng)目周邊的市場環(huán)境決定了其作為辦公或商業(yè)的氛圍條件。周邊的商業(yè)或商務(wù)配套為項(xiàng)目的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，因此同一地段的物業(yè)改造為辦公、商鋪或旅館，其租金收益與升值潛力是不同的。辦公、旅館以及不同類型的商鋪均對建筑的平面布局、樓層、層高、垂直通道情況等有著嚴(yán)格的要求，因此對于舊倉庫的改造應(yīng)充分考慮建筑改造的可行性，如有條件應(yīng)征詢專業(yè)建筑改造設(shè)計(jì)公司的意見。因素二：交通人流量、車流量、人行與車行是商業(yè)物業(yè)選址的重要指標(biāo)。因素三：規(guī)劃尤其如北外灘區(qū)域大改造，描繪出物業(yè)的升值空間。同時(shí)小范圍內(nèi)的景觀、道路改造以及功能區(qū)的確定也會(huì)產(chǎn)生重要影響。市場主流功能改造方向分析—影響功能改造方向的若干主導(dǎo)因素市場主流功能改造方向分析—結(jié)合漳州金峰片區(qū)市場功能改造小結(jié)2、作為旅館及酒店公寓所產(chǎn)生的成本投入及政府層面公關(guān)等問題和地塊現(xiàn)地段、周邊商業(yè)配套客群屬性及消費(fèi)能力，在此做旅館及酒店公寓后期將會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營瓶頸，無法有效回收投入成本。4、創(chuàng)意型主題商業(yè)體將會(huì)是最符合我司運(yùn)作思路，因其在地塊原有條件下改動(dòng)不大，成本投入少，也契合區(qū)域周邊主要客群（學(xué)生、社區(qū)居民），但也由于地塊較偏，缺乏基本生活功能配套（人氣不足），因此如何有效控制成本投入及打造創(chuàng)意型商業(yè)體和后期商家資源捆綁將會(huì)是我們主要議題!!1、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在硬性條件上基本符合地塊先天條件，但由于所產(chǎn)生的成本投入、培育期、及城市不夠現(xiàn)代化和租金回報(bào)率等客觀因素?zé)o法就我司運(yùn)作思路產(chǎn)生契合，因此此建議需謹(jǐn)慎待之。3、博物館、展覽館建設(shè)不足之處在于漳州以農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)為主的城市，人均綜合素質(zhì)較低，無法形成較高的精神文化需求。大排檔城也是較符合我司現(xiàn)有運(yùn)作思路，不足理由：（1）、周邊客群有限（學(xué)生、職工、村名）。（2）、消費(fèi)水平較低。（3）、地塊先天條件不足。（4）、與后期地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)形成落差。4、本案項(xiàng)目定位建議核心開發(fā)建議開發(fā)建議市場支撐點(diǎn)舊廠房功能改造分析項(xiàng)目具體經(jīng)營定位舊廠房改造代表案例解讀我們創(chuàng)意商業(yè)主題定位:從市場消費(fèi)群眾中來!到市場消費(fèi)群眾中去!項(xiàng)目概念經(jīng)營定位項(xiàng)目具體經(jīng)營定位一、消費(fèi)年齡：漳州創(chuàng)意商家的客群年齡主要在70、80、90年代

他們的喜好是復(fù)古、創(chuàng)意、現(xiàn)代、潮流！二、消費(fèi)文化：喜歡時(shí)尚的生活著，而他們時(shí)尚的另一成意思是在特定空間內(nèi)舒服、簡約、自由、無約束的吃飯、喝酒、

聊天！70年代消費(fèi)的其實(shí)是種文化！80年代消費(fèi)的其實(shí)是種感覺！90年代消費(fèi)的其實(shí)是種氛圍！三、消費(fèi)水平：七十年代人的生活總是背負(fù)著太多家庭的因素——均/次350元；

八十年人的生活剛剛步入婚姻，總是面臨著購房的壓力——均/次250遠(yuǎn)；九十年代人總是喜歡自由、無約束、無壓力的生活著——均/次300元四、消費(fèi)頻率：七十年代人喜歡一個(gè)星期左右一次的聚餐消費(fèi)；

八十年代人喜歡三兩天的消費(fèi)圈子內(nèi)聚餐；

九十年代人喜歡平均每天嗨樂式的消費(fèi)；五、消費(fèi)習(xí)慣：漳州客群的消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)地點(diǎn)，大多都是以口碑宣傳途徑知??；

項(xiàng)目具體經(jīng)營定位結(jié)合思考：如何結(jié)合不同年代消費(fèi)客群市場特性及漳州主題商業(yè)創(chuàng)意體的的成功實(shí)踐經(jīng)歷，并圍繞項(xiàng)目地塊特性及董事會(huì)運(yùn)作投入思路和周邊的高校園區(qū)人流，將會(huì)是我們項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作成功與否的關(guān)鍵所在！因此我們提出：“白天黑夜”的主題概念！項(xiàng)目具體經(jīng)營定位何為“白天”：就是建立在地塊原擁有一定的草皮空地上做足特色商業(yè)創(chuàng)意文章（兼并臺灣美食—物美價(jià)廉），吸引高校園區(qū)學(xué)生及周邊社區(qū)居民，為我們的”黑夜”奠定人緣及廣告基礎(chǔ)！何為“黑夜”：廠房因漳州的創(chuàng)意商家資源融合及市場消費(fèi)客群的特性的做的一定改動(dòng)，吸引不同客群的到來，為商業(yè)體的人氣做足文章（90年代的消費(fèi)頻率及80年代的消費(fèi)觀點(diǎn)和70年代的消費(fèi)文化的結(jié)合將為整個(gè)商業(yè)體實(shí)現(xiàn)獨(dú)一無二的模式理念及口碑，實(shí)現(xiàn)一炮而紅！露天夜晚酒吧露天白天休閑區(qū)項(xiàng)目具體經(jīng)營定位

結(jié)合舊廠房改造房項(xiàng)目的分析和市場客群主導(dǎo)因素的分析判斷，在綜合項(xiàng)目目前所處的區(qū)位、硬軟件條件的基礎(chǔ)上，我方建議項(xiàng)項(xiàng)目的改造方向?yàn)椋?、以創(chuàng)意型商業(yè)為主題模式運(yùn)營定位2、以排擋商業(yè)為主的運(yùn)營定位經(jīng)營定位分析：如擁有一定資金投入，建議以第一種商業(yè)運(yùn)營定位，因第一種運(yùn)營定位需要一定資金進(jìn)行舊廠房土建改造和外立面包裝，同時(shí)投入資金回報(bào)周期較長，因此需要一定資金運(yùn)營能力，但此運(yùn)營定位租金回報(bào)豐厚，如資金暫不充裕的情況下，建議以第二商業(yè)運(yùn)營模式，前期投入資金較少，但資金回報(bào)率較低，同時(shí)消費(fèi)目標(biāo)只能吸引為本區(qū)域消費(fèi)，難以帶外來消費(fèi)。項(xiàng)目具體經(jīng)營定位第一種經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的操作思路及步驟：

在主題創(chuàng)意商業(yè)的運(yùn)作中，我們可提前針對市場創(chuàng)意型商家進(jìn)行溝通。目的：1、聽取市場創(chuàng)意型商意見2、針對創(chuàng)意型商業(yè)投入成本預(yù)估（結(jié)合地塊現(xiàn)狀及改造方案）3、有效結(jié)合市場創(chuàng)意商業(yè)文化及特性4、捆綁創(chuàng)意商家及所附帶客戶消費(fèi)群體，減少廣告投入，形成人際口碑宣傳的最佳效果。1、以創(chuàng)意文化模式為主題商業(yè)運(yùn)營定位定位分析：在政府加強(qiáng)對“退二進(jìn)三”政策實(shí)施力度及加大扶持創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展力度之時(shí)，本舊廠房應(yīng)順應(yīng)熱潮，將舊廠房改建以創(chuàng)意為主題的商業(yè)運(yùn)營，無疑是“天時(shí)、人和”之舉，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶來了無限的商機(jī)，帶動(dòng)商業(yè)投資新風(fēng)向，改造后以餐飲美食、休閑娛樂、創(chuàng)意文化三大經(jīng)營主題為主商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目具體經(jīng)營定位（一）創(chuàng)意商業(yè)產(chǎn)業(yè)三大經(jīng)營主題：A、餐飲美食B、休閑文化C、夜晚商業(yè)主題文化定位原因分析：因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目周邊以外來工人和學(xué)生為主，大型住宅區(qū)處于開發(fā)階段，居住人口不密集，欠缺消費(fèi)群體，如發(fā)展商業(yè)零售行業(yè)，難于帶動(dòng)項(xiàng)目2萬多平米的消費(fèi)體量，但如果本項(xiàng)目規(guī)劃成檔次中等附有創(chuàng)意集餐飲美食、休閑娛樂、夜晚商業(yè)主題創(chuàng)意文化集為一體一站式商業(yè)運(yùn)營，可輻射到半徑10公里內(nèi)前來消費(fèi)（后期可能是整個(gè)漳州市區(qū)）。A、以餐飲美食為經(jīng)營主題（廠房一層或草皮空地）。建議引入臺灣美食（類似廈門牛莊的商業(yè)臺灣美食體）。項(xiàng)目具體經(jīng)營定位B、休閑娛樂為經(jīng)營主題（原有住宅樓）——建議引入以咖啡廳、KTV、、游樂游藝、桌面游戲、桌球室、棋牌、酒店公寓等休閑娛樂商家入駐。項(xiàng)目具體經(jīng)營定位C、創(chuàng)意商業(yè)文化主題（廠房）——計(jì)劃引入以啤酒、紅酒、茶藝、文化交流為目的的眾多漳州夜店及其他地區(qū)文化創(chuàng)意商家！項(xiàng)目具體經(jīng)營定位2、對商業(yè)街模式商業(yè)運(yùn)營定位對現(xiàn)有舊工廠進(jìn)行商業(yè)改造，舊廠房改建為2層，一層相互打通改建為商鋪，增加幾個(gè)出入口，加強(qiáng)消費(fèi)人流動(dòng)線（具體商鋪規(guī)劃和消費(fèi)動(dòng)線見日后規(guī)劃報(bào)告），一層以美食商業(yè)街，二層以上、休閑、特色文化酒吧、娛樂定位為主，經(jīng)營定位檔次和周邊商業(yè)有差異化經(jīng)營、以中檔以上定位為主，草皮空地作為白天休閑娛樂空地，如：茶飲、咖啡、棋牌等用途，更可增設(shè)一些結(jié)合整個(gè)商業(yè)體消費(fèi)客群不同年段所產(chǎn)生的年代器具及同時(shí)兼并一些西方的生活元素，如：音樂、魔術(shù)、人體雕塑、滑板等等。如有必要可增設(shè)露天小舞臺。項(xiàng)目具體經(jīng)營定位4、本案項(xiàng)目定位建議核心開發(fā)建議開發(fā)建議市場支撐點(diǎn)舊廠房功能改造分析項(xiàng)目具體經(jīng)營定位舊廠房改造代表案例解讀領(lǐng)show天地舊廠房改造代表案例解讀—泉州領(lǐng)show天地領(lǐng)SHOW天地創(chuàng)藝樂園，系泉州市暨豐澤區(qū)重點(diǎn)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，位于泉州市豐澤區(qū)成洲工業(yè)區(qū)西片區(qū)。2010年豐澤區(qū)政府貫徹市委市政府出臺的“優(yōu)二進(jìn)三”及“三舊改造”政策，規(guī)劃將成洲老工業(yè)區(qū)改造成大型文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并引進(jìn)興世紀(jì)（香港）旅游文化有限公司，以領(lǐng)SHOW天地為首個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)改造項(xiàng)目，開始著手對老工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)型與優(yōu)化。

興世紀(jì)公司以“建設(shè)人才銀行、服務(wù)城市產(chǎn)業(yè)、打造旅游景點(diǎn)”為領(lǐng)SHOW天地之戰(zhàn)略定位，規(guī)劃將領(lǐng)SHOW天地建設(shè)成集“人才銀行、設(shè)計(jì)創(chuàng)意、文藝活動(dòng)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、媒體出版、商務(wù)交流、休閑旅游”為一體的大泉州首席創(chuàng)藝樂園。領(lǐng)SHOW天地一期總投資2.2億人民幣，由24幢舊廠房組成，總改造利用面積約為100000平方米。

作為“三舊改造”的示范項(xiàng)目，興世紀(jì)公司以國際、新悅的設(shè)計(jì)理念為舊工業(yè)廠房注入新生命，以別具一格的歐陸建筑景觀，將領(lǐng)SHOW打造成泉州創(chuàng)意旅游的新地標(biāo)；并參照英國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)定位標(biāo)準(zhǔn)，引進(jìn)廣告、建筑、藝術(shù)和文物交易、設(shè)計(jì)、時(shí)裝設(shè)計(jì)、互動(dòng)休閑軟件、出版、電視廣播等十三個(gè)創(chuàng)意行業(yè)企業(yè)群聚辦公，力圖通過后期的追加投入，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，規(guī)劃建設(shè)泉州最大的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺。舊廠房改造代表案例解讀—泉州領(lǐng)show天地以“創(chuàng)意”與“樂活”為雙基因的領(lǐng)SHOW天地，揮創(chuàng)意的手筆，創(chuàng)新規(guī)劃出“創(chuàng)意辦公、文藝活動(dòng)、休閑娛樂、個(gè)性購物”四大業(yè)態(tài)，為當(dāng)前泉州文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)。其中“創(chuàng)意”清晰指向創(chuàng)意辦公與文藝活動(dòng)的業(yè)態(tài)；“樂活”清晰指向娛樂休閑與個(gè)性購物的業(yè)態(tài)。領(lǐng)SHOW天地一期，針對四大業(yè)態(tài)的舞臺，有創(chuàng)意寫字樓、文化旅游街、SOHO青年公寓三大建筑體系構(gòu)成。

其中，創(chuàng)意寫字樓引進(jìn)歐美的“服務(wù)型辦公”概念，不僅提供量身定做的辦公空間，并沒有公共使用的接待大堂、商務(wù)中心、便利店、多功能會(huì)議室等配套服務(wù)設(shè)施，為進(jìn)駐企業(yè)節(jié)約運(yùn)營成本。目前已進(jìn)駐一批廣告、設(shè)計(jì)、傳媒、動(dòng)漫、網(wǎng)絡(luò)、軟件、電子商務(wù)等創(chuàng)新型企業(yè)，另外，為鼓勵(lì)創(chuàng)意企業(yè)成長，領(lǐng)SHOW天地更成立了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)融資中心，給予那些有潛力但無資金或缺少資金的創(chuàng)意項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)者實(shí)質(zhì)的引導(dǎo)和幫助，讓更多的資金，技術(shù)，項(xiàng)目對接。