盈潤園策略溝通 111130-改

萬科假日系萬科假日·盈潤園暢享假日之巔2011年假日盈潤園推廣年度總結(jié)2005年當(dāng)中北鎮(zhèn)還只有23個村子的時(shí)候，萬科率先進(jìn)駐西部，打造了當(dāng)時(shí)中北鎮(zhèn)假日系的首席大盤，奠定了萬科西部戰(zhàn)略的一座里程碑。假日風(fēng)景6年前，這里人稀罕見。6年后，這里一座繁華城。眾多開發(fā)商一路追隨萬科共同打造的天津西部新城已然拔地而起。萬科憑借著自身品牌影響力及產(chǎn)品的高性價(jià)比，從起初的假日風(fēng)景、假日潤園到今天的假日盈潤園，一步一個腳印，無不被人稱贊，萬科讓建筑贊美生命的理念再一次在這里成為了驗(yàn)證。經(jīng)過了兩年的市場考驗(yàn)，產(chǎn)品消化過半。2011年，假日盈潤園也迎來了自己的收獲之年，歡慶之年。所以我們年度口號就是樂享假日2011區(qū)域概況萬科金奧國際中海塞納國際紐約公寓富力灣霞飛路63里弄華亭國際中信珺臺社會山眾里百都富力津門湖大地12城假日系天一地塊東北角藝術(shù)公寓中北鎮(zhèn)西北板塊津南板塊中心板塊內(nèi)部競爭——板塊的內(nèi)部競爭2011年，中北鎮(zhèn)板塊云錦世家面市，其他競品繼續(xù)有放量。區(qū)域內(nèi)存在競爭。外部競爭由于受政策影響，市區(qū)和環(huán)城四區(qū)客戶交叉不大；市場競爭主要來自于環(huán)城四區(qū)競爭界定——化工廠液化天然氣廠水語花城東興里溪青苑溪秀苑華亭國際大地12城假日風(fēng)景富力灣八棟世家燕居花庭芒果郡霞飛路63里弄云錦世家假日潤園朗潤園盈潤園新津國際朗潤園在售項(xiàng)目已售完項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)競爭格局12#13#1#2#3#4#5#6#10#9#8#7#14#15#16#11#朗潤園假日風(fēng)景紅色：未售（計(jì)劃2012年售罄）黑色：已售完項(xiàng)目自身闡述2011年熱銷4.26億2010年熱銷9.09億12#13#1#2#3#4#5#6#10#9#8#7#14#15#16#11#朗潤園假日風(fēng)景12#13#1#2#3#4#5#6#10#9#8#7#14#15#16#11#朗潤園假日風(fēng)景分區(qū)樓號層數(shù)梯戶比套數(shù)北區(qū)10#322T412811#322T5150南區(qū)7#322T41288#182T472合計(jì)————3822009年銷售14、15號樓2010年銷售1、2、3、9、

12、13號樓2011年已銷售4、5、6、16號樓

7、8、10、11號樓預(yù)計(jì)將于2012年銷售代售樓座產(chǎn)品依托65萬成熟大盤延承假日風(fēng)景之勢8000平米雙景觀公園全精裝產(chǎn)品、多數(shù)為帶附贈面積醇熟的商業(yè)、居住配套萬科金牌物業(yè)保障項(xiàng)目核心價(jià)值客戶分析客戶來源：白領(lǐng)、教職員工、公務(wù)員置業(yè)目的：改善居住需求為主，作為客戶終級改善首選，改善居住小區(qū)、面積、滿足居室數(shù)量的需求關(guān)注要素：萬科物業(yè)、精裝、戶型、社區(qū)環(huán)境客戶特征：20-40歲為主，文化層次較高。重視舒適度改善的客戶。對市場動態(tài)關(guān)注度較高，會仔細(xì)比對項(xiàng)目價(jià)格變化主力成交客群：來源于南開、西青區(qū)域及周邊客戶的特征：文化層次較高、看重精裝品質(zhì)、重視舒適度改善，承接城市主流改善客戶2011年推廣思路伴隨假日盈潤園即將完美呈現(xiàn)，項(xiàng)目在市場中的認(rèn)知度日益鞏固，國家宏觀調(diào)控下購房者的觀望態(tài)度，產(chǎn)品的高性價(jià)比----精裝、贈送面積成為了今年主推思路，也是本項(xiàng)目最直接利益打動的賣點(diǎn)。形象展示2012年任務(wù)目標(biāo)7、8、10、11號樓以及商業(yè)的銷售重點(diǎn)主推8號樓—中央景觀王座假日盈潤園2012年登頂之作暢享假日之巔2012年推廣思路最大觀景視野8號景觀樓王“五宗最”最好的位置——直面中央景觀公園，一線觀景視野最大的戶型——三室經(jīng)典戶型，改善需求首選最具性價(jià)比——精裝產(chǎn)品，價(jià)格適中最強(qiáng)品牌實(shí)力——萬科品牌物業(yè)——69米超級棟距2012年?duì)I銷推廣以線下渠道推廣為主：短信、DM、萬科老業(yè)主介紹、現(xiàn)場活動等根據(jù)開盤銷售的重要節(jié)點(diǎn)發(fā)布報(bào)廣、廣播，再結(jié)合線下渠道鑒于假日盈潤園以往開盤銷售業(yè)績來看，數(shù)次開盤均告凈銷，儲客期基本為3個月，現(xiàn)場轉(zhuǎn)化率高達(dá)70%的情況下，7、8號樓在2012年推出。預(yù)計(jì)2012年6月本項(xiàng)目售罄。預(yù)計(jì)銷售周期1月2月6月7、8號樓面世10、11號樓銷售清盤4月尾盤銷售期商業(yè)的啟動推廣思路2012年我們主要精力將集中在剩余產(chǎn)品的儲客階段，線上為輔，線下為主。項(xiàng)目自身核心賣點(diǎn)精裝+中央景觀樓王將作為主宣傳口徑，結(jié)合項(xiàng)目即將收官，在后期將會針對形象做出提升。營銷建議線上推廣結(jié)合銷售節(jié)奏，釋放形象引起市場關(guān)注；媒體投放：開盤前夕密集投放天津主流報(bào)紙媒體（今晚報(bào)、每日新報(bào)），集中推廣保持市場曝光率；線上形象信息告知A.推廣策略——線上篇時(shí)間營銷主題推廣2月假日之巔中央景觀王座報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)3-5月新品亮相報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、老社區(qū)包裝6月收官之戰(zhàn)報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)A.推廣策略——線下篇線下：全面出擊，深度影響軟文、論壇、短信、call客、聯(lián)動、陌拜，全程出擊，疊加效應(yīng)，擴(kuò)大市場聲音、社區(qū)論壇網(wǎng)絡(luò)短信、CALL客普掃地緣客戶以項(xiàng)目為原點(diǎn)，挖掘西青、南開、紅橋等地緣性客戶，逐級突破；深挖渠道客戶利用現(xiàn)場展示，針對特種兵渠道優(yōu)質(zhì)客戶，現(xiàn)場點(diǎn)對點(diǎn)營銷，做到行業(yè)覆蓋；激勵老帶新老業(yè)主挖掘，低成本維系，達(dá)成口碑相傳，帶動新客戶；123渠道B.渠道策略暖場活動持續(xù)暖場——低成本DIY活動（馬克杯、沙畫、T恤等），聚集人氣復(fù)合疊加活動，周周有活動！讓銷售中心不斷聚攏人氣！體驗(yàn)主題活動主題：盈新春，盈多幅目的：借助春節(jié)節(jié)點(diǎn)，讓銷售中心人氣不斷，蓄力儲客。主題：浪漫5月婚紗控目