盈潤園策略溝通 111130-改

萬科假日系萬科假日·盈潤園暢享假日之巔2011年假日盈潤園推廣年度總結(jié)2005年當(dāng)中北鎮(zhèn)還只有23個村子的時候，萬科率先進(jìn)駐西部，打造了當(dāng)時中北鎮(zhèn)假日系的首席大盤，奠定了萬科西部戰(zhàn)略的一座里程碑。假日風(fēng)景6年前，這里人稀罕見。6年后，這里一座繁華城。眾多開發(fā)商一路追隨萬科共同打造的天津西部新城已然拔地而起。萬科憑借著自身品牌影響力及產(chǎn)品的高性價比，從起初的假日風(fēng)景、假日潤園到今天的假日盈潤園，一步一個腳印，無不被人稱贊，萬科讓建筑贊美生命的理念再一次在這里成為了驗證。經(jīng)過了兩年的市場考驗，產(chǎn)品消化過半。2011年，假日盈潤園也迎來了自己的收獲之年，歡慶之年。所以我們年度口號就是樂享假日2011區(qū)域概況萬科金奧國際中海塞納國際紐約公寓富力灣霞飛路63里弄華亭國際中信珺臺社會山眾里百都富力津門湖大地12城假日系天一地塊東北角藝術(shù)公寓中北鎮(zhèn)西北板塊津南板塊中心板塊內(nèi)部競爭——板塊的內(nèi)部競爭2011年，中北鎮(zhèn)板塊云錦世家面市，其他競品繼續(xù)有放量。區(qū)域內(nèi)存在競爭。外部競爭由于受政策影響，市區(qū)和環(huán)城四區(qū)客戶交叉不大；市場競爭主要來自于環(huán)城四區(qū)競爭界定——化工廠液化天然氣廠水語花城東興里溪青苑溪秀苑華亭國際大地12城假日風(fēng)景富力灣八棟世家燕居花庭芒果郡霞飛路63里弄云錦世家假日潤園朗潤園盈潤園新津國際朗潤園在售項目已售完項目區(qū)域內(nèi)競爭格局12#13#1#2#3#4#5#6#10#9#8#7#14#15#16#11#朗潤園假日風(fēng)景紅色：未售（計劃2012年售罄）黑色：已售完項目自身闡述2011年熱銷4.26億2010年熱銷9.09億12#13#1#2#3#4#5#6#10#9#8#7#14#15#16#11#朗潤園假日風(fēng)景12#13#1#2#3#4#5#6#10#9#8#7#14#15#16#11#朗潤園假日風(fēng)景分區(qū)樓號層數(shù)梯戶比套數(shù)北區(qū)10#322T412811#322T5150南區(qū)7#322T41288#182T472合計————3822009年銷售14、15號樓2010年銷售1、2、3、9、

12、13號樓2011年已銷售4、5、6、16號樓

7、8、10、11號樓預(yù)計將于2012年銷售代售樓座產(chǎn)品依托65萬成熟大盤延承假日風(fēng)景之勢8000平米雙景觀公園全精裝產(chǎn)品、多數(shù)為帶附贈面積醇熟的商業(yè)、居住配套萬科金牌物業(yè)保障項目核心價值客戶分析客戶來源：白領(lǐng)、教職員工、公務(wù)員置業(yè)目的：改善居住需求為主，作為客戶終級改善首選，改善居住小區(qū)、面積、滿足居室數(shù)量的需求關(guān)注要素：萬科物業(yè)、精裝、戶型、社區(qū)環(huán)境客戶特征：20-40歲為主，文化層次較高。重視舒適度改善的客戶。對市場動態(tài)關(guān)注度較高，會仔細(xì)比對項目價格變化主力成交客群：來源于南開、西青區(qū)域及周邊客戶的特征：文化層次較高、看重精裝品質(zhì)、重視舒適度改善，承接城市主流改善客戶2011年推廣思路伴隨假日盈潤園即將完美呈現(xiàn)，項目在市場中的認(rèn)知度日益鞏固，國家宏觀調(diào)控下購房者的觀望態(tài)度，產(chǎn)品的高性價比----精裝、贈送面積成為了今年主推思路，也是本項目最直接利益打動的賣點。形象展示2012年任務(wù)目標(biāo)7、8、10、11號樓以及商業(yè)的銷售重點主推8號樓—中央景觀王座假日盈潤園2012年登頂之作暢享假日之巔2012年推廣思路最大觀景視野8號景觀樓王“五宗最”最好的位置——直面中央景觀公園，一線觀景視野最大的戶型——三室經(jīng)典戶型，改善需求首選最具性價比——精裝產(chǎn)品，價格適中最強(qiáng)品牌實力——萬科品牌物業(yè)——69米超級棟距2012年營銷推廣以線下渠道推廣為主：短信、DM、萬科老業(yè)主介紹、現(xiàn)場活動等根據(jù)開盤銷售的重要節(jié)點發(fā)布報廣、廣播，再結(jié)合線下渠道鑒于假日盈潤園以往開盤銷售業(yè)績來看，數(shù)次開盤均告凈銷，儲客期基本為3個月，現(xiàn)場轉(zhuǎn)化率高達(dá)70%的情況下，7、8號樓在2012年推出。預(yù)計2012年6月本項目售罄。預(yù)計銷售周期1月2月6月7、8號樓面世10、11號樓銷售清盤4月尾盤銷售期商業(yè)的啟動推廣思路2012年我們主要精力將集中在剩余產(chǎn)品的儲客階段，線上為輔，線下為主。項目自身核心賣點精裝+中央景觀樓王將作為主宣傳口徑，結(jié)合項目即將收官，在后期將會針對形象做出提升。營銷建議線上推廣結(jié)合銷售節(jié)奏，釋放形象引起市場關(guān)注；媒體投放：開盤前夕密集投放天津主流報紙媒體（今晚報、每日新報），集中推廣保持市場曝光率；線上形象信息告知A.推廣策略——線上篇時間營銷主題推廣2月假日之巔中央景觀王座報廣、網(wǎng)絡(luò)3-5月新品亮相報廣、網(wǎng)絡(luò)、老社區(qū)包裝6月收官之戰(zhàn)報廣、網(wǎng)絡(luò)A.推廣策略——線下篇線下：全面出擊，深度影響軟文、論壇、短信、call客、聯(lián)動、陌拜，全程出擊，疊加效應(yīng)，擴(kuò)大市場聲音、社區(qū)論壇網(wǎng)絡(luò)短信、CALL客普掃地緣客戶以項目為原點，挖掘西青、南開、紅橋等地緣性客戶，逐級突破；深挖渠道客戶利用現(xiàn)場展示，針對特種兵渠道優(yōu)質(zhì)客戶，現(xiàn)場點對點營銷，做到行業(yè)覆蓋；激勵老帶新老業(yè)主挖掘，低成本維系，達(dá)成口碑相傳，帶動新客戶；123渠道B.渠道策略暖場活動持續(xù)暖場——低成本DIY活動（馬克杯、沙畫、T恤等），聚集人氣復(fù)合疊加活動，周周有活動！讓銷售中心不斷聚攏人氣！體驗主題活動主題：盈新春，盈多幅目的：借助春節(jié)節(jié)點，讓銷售中心人氣不斷，蓄力儲客。主題：浪漫5月婚紗控目