2023年青海省房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法搜集交易實(shí)例的要求考試題

2023年青海省房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》:搜集交易實(shí)例的規(guī)定考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分,６0分及格。一、單項(xiàng)選擇題(共２5題，每題２分，每題的備選項(xiàng)中，只有１個(gè)事最符合題意)１、某市２023年新開(kāi)工的房屋建筑面積為90萬(wàn)ｍ2,202３年末竣工轉(zhuǎn)入2023年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為３０萬(wàn)m２，2023年竣工的房屋建筑面積為80萬(wàn)m2。那么,該市房屋的平均建設(shè)周期為_(kāi)_年。?A．0.5

B．1.５

C.2

Ｄ.３2、強(qiáng)制拍賣(mài)的主體中,拍賣(mài)委托人是指。

Ａ：商業(yè)性拍賣(mài)機(jī)構(gòu)?Ｂ:人民團(tuán)隊(duì)

Ｃ:公益性拍賣(mài)機(jī)構(gòu)?Ｄ:人民法院?Ｅ:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、某在建工程土地使用權(quán)年限４0年,自取得土地使用權(quán)之日起開(kāi)工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000㎡，年凈收益為480萬(wàn)元，自開(kāi)工到建成的開(kāi)發(fā)期為３年,估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需１．5年，已知報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12％,該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為萬(wàn)元。?A:４02３.04

B：40７4.10?Ｃ:4768．50

Ｄ：5６52.09

Ｅ：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、某建筑物使用重要材料水泥、砂石、鋼材、木材、磚的用量分別為８0０t、6000、2000０0kｇ、300、18000，單位價(jià)格分別為3０0元／t、20０元／、3８00元/t、16000元／、500元/，其他材料為重要材料費(fèi)用的３5％，稅費(fèi)、利潤(rùn)為重要材料費(fèi)用的40%，則該建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格為。?A：16００萬(wàn)元?B:216０萬(wàn)元?Ｃ：2800萬(wàn)元?Ｄ：3024萬(wàn)元

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、有效毛收入乘數(shù)法沒(méi)有考慮估價(jià)對(duì)象與類(lèi)似房地產(chǎn)在方面的差異。?A:房地產(chǎn)租金以外的收入?B：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率?C:空置率

Ｄ：可出租面積的比率?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、拍賣(mài)的基本原則中不涉及_＿原則。

A.公開(kāi)

B．公平?C．客觀?D.誠(chéng)實(shí)信用7、評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),選取的資本化率越高,評(píng)估出的價(jià)格會(huì)。

A：越高?Ｂ：越低

C:不變

D:符合客觀實(shí)際

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格８、現(xiàn)有總建筑面積為1500㎡的某在建工程，已知土地使用年限為４０年（自開(kāi)工之日起算)，計(jì)劃開(kāi)發(fā)期為3年，現(xiàn)已進(jìn)行1．５年.估計(jì)建成還需1．5年,投入使用后年凈收益為48０萬(wàn)元，資本化率為8%,折現(xiàn)率為1２%.該項(xiàng)目續(xù)建完畢后的總價(jià)值折算到現(xiàn)在為。

Ａ:３９3９.6１萬(wàn)元?Ｂ：4４33．８8萬(wàn)元

C:476８．50萬(wàn)元?D:5６52．０9萬(wàn)元?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、下列關(guān)于路線價(jià)法中，不對(duì)的的是。

A:路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相近,是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理?B：路線價(jià)法合用于城鄉(xiāng)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)

C：運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊?D:路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn),臨街寬度,從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格１0、判斷某一建筑是否屬于違章建筑,必須由房屋所在地__部門(mén)出具證明。

A．城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)

B．城市房屋拆遷管理部門(mén)?C．城市規(guī)劃行政主管部門(mén)

D.城市建設(shè)行政主管部門(mén)?１１、某項(xiàng)目的同類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)平均銷(xiāo)售價(jià)格為2５00元／㎡,資金收益率為1５％,若項(xiàng)目建成后用于出租，則月租金水平可定為元／㎡。

A：50．6

Ｂ：６０．6?Ｃ：３4.８

D：44.６

E:借款協(xié)議1２、在計(jì)算土地增值稅稅額時(shí)，應(yīng)予扣除的稅金不涉及：__。?A．營(yíng)業(yè)稅?Ｂ.城市維護(hù)建設(shè)稅

Ｃ.教育費(fèi)附加

D.公司所得稅１3、下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是.【２023年考題】

A：上調(diào)貸款利率?B：收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款?C:開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收?D:增長(zhǎng)土地供應(yīng)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格1４、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是。

A:居民收入增長(zhǎng)?B：房產(chǎn)稅征收?Ｃ：人民幣升值

D：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上升

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格1５、股份制公司組織形式中,以最為典型。

A:無(wú)限責(zé)任制?Ｂ:有限責(zé)任制?C：股份有限責(zé)任制

D：兩合責(zé)任制?E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、Ｂ房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在A市進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，認(rèn)為所拆該市居民馬某的住房院內(nèi)的一平房為違章建筑，馬某不服。最終判斷馬某住房院內(nèi)的平房是否屬于違章建筑，必須由出具證明。?A:A市城市土地行政主管部門(mén)

B:A市城市建設(shè)行政主管部門(mén)

C:Ａ市城市房產(chǎn)行政主管部門(mén)?D：A市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)

E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章１7、在一定期期內(nèi)，某類(lèi)商品房的市場(chǎng)潛量是指這類(lèi)商品房的。(202３年試題)?A:市場(chǎng)需求上限?B:市場(chǎng)有效需求?C:市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求?D:市場(chǎng)最低需求

E：借款協(xié)議18、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是。

A：現(xiàn)在的1００萬(wàn)元與5年后的10０萬(wàn)元的價(jià)值相同

B:現(xiàn)在的1０0萬(wàn)元也許與5年后的148萬(wàn)元價(jià)值相同?C：現(xiàn)在的１00萬(wàn)元也許與2年前的１21萬(wàn)元價(jià)值相同

D：由于存在資金時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的鈔票流量無(wú)法直接比較?E:借款協(xié)議1９、國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地,城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由__依法批準(zhǔn)劃撥。

Ａ．縣級(jí)以上土地管理部門(mén)?Ｂ.縣級(jí)以上人民政府

C.省級(jí)以上土地管理部門(mén)

Ｄ．省級(jí)以上人民政府20、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中,選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí),一般將空置率歸為_(kāi)＿。?A．時(shí)間類(lèi)參數(shù)?B．融資類(lèi)參數(shù)

Ｃ.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)指標(biāo)

D．收益類(lèi)指標(biāo)21、按照規(guī)定,商品房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定，其保修期從起計(jì)算。?Ａ:商品房竣工之日

B:商品房竣工驗(yàn)收之日

Ｃ：商品房竣工驗(yàn)收合格之日

Ｄ:商品房交付之日?E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)２2、非市場(chǎng)價(jià)值不是一種價(jià)值，而是對(duì)市場(chǎng)價(jià)值以外的各種價(jià)值的一個(gè)稱(chēng)呼。?A：概括性

B：描述性

C：理論性?D：準(zhǔn)確性

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2３、某夫妻共有一套成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房改房,現(xiàn)因離婚申請(qǐng)法院裁定財(cái)產(chǎn)分割。法院委托評(píng)估該套房改房的價(jià)格，則合理的評(píng)估價(jià)格是。?Ａ:該房改房現(xiàn)時(shí)上市交易的正常價(jià)格扣除出讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金?B：該房改房現(xiàn)時(shí)上市交易的正常價(jià)格?Ｃ：現(xiàn)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)

D:當(dāng)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、集體土地上的房屋拍賣(mài)應(yīng)向本地申請(qǐng)，獲批準(zhǔn)后方可進(jìn)行拍賣(mài)。?A:人民法院

B：公安機(jī)關(guān)

Ｃ:人民檢察院

D:鄉(xiāng)級(jí)人民政府

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2５、城市房屋拆遷估價(jià)方法一般應(yīng)當(dāng)采用。?A：路線價(jià)法?B：成本法?C：假設(shè)開(kāi)發(fā)法

D：市場(chǎng)比較法?E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章二、多項(xiàng)選擇題（共２5題，每題2分,每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有１個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分；少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得０．５分）１、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，可選擇的手段重要有__。

A.加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入?B．調(diào)整銀行貸款利率

C．調(diào)整公共住房政策

D.調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策?E．加快城市化進(jìn)程2、有一房地產(chǎn)，未來(lái)第一年凈收益為20萬(wàn)元，預(yù)計(jì)此后各年的掙收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2萬(wàn)元,收益期為無(wú)限年,該類(lèi)房地產(chǎn)資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為_(kāi)_萬(wàn)元。

Ａ.４00?B.45０

C.５00

D．54０３、按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視限度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場(chǎng)的模式是＿_(dá)。

A．同質(zhì)偏好市場(chǎng)?B．分散偏好市場(chǎng)?C．個(gè)別偏好市場(chǎng)

D．集群偏好市場(chǎng)?E.彌隙市場(chǎng)4、下列關(guān)于給水排水施工圖,表述對(duì)的的是。?Ａ:給水排水施工圖一般分為室內(nèi)給水排水和室外給水排水兩部分?B：給水排水施工圖的室內(nèi)部分表達(dá)一個(gè)區(qū)域的給水和排水管網(wǎng)?C：給水排水總平面圖亦稱(chēng)給水排水外線圖?D:給水排水總平面圖是指在建筑物(一群或單個(gè))以外的給水排水線路的平面布置圖

E：給水排水總平面圖亦稱(chēng)給排水外線圖５、某城市規(guī)劃將一個(gè)污染嚴(yán)重的公司南該城市的A區(qū)遷至B區(qū),則Ｂ區(qū)的物業(yè)投資將會(huì)減少,這重要是由于房地產(chǎn)投資__的特性。?A.區(qū)位選擇異常重要

B．變現(xiàn)性差?C．需要適時(shí)的更新改造投資

D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移６、根據(jù)有無(wú)抵押擔(dān)保,債券可分為。

Ａ:信用債券?B:抵押債券

C:擔(dān)保債券

D：記名債券

E：公募債券7、下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有。?A:發(fā)行公司債券

B:向銀行借入信用貸款

Ｃ：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款?D:在公開(kāi)市場(chǎng)上發(fā)行股票?Ｅ：土地儲(chǔ)備貸款8、按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷范圍擬定后,拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得。

Ａ:新建、擴(kuò)建、改建拆遷范圍內(nèi)的房屋

B:轉(zhuǎn)讓拆遷范圍內(nèi)的房屋

C:抵押拆遷范圍內(nèi)的房屋?Ｄ:改變拆遷范圍內(nèi)的房屋和土地的用途

Ｅ：租賃拆遷范圍內(nèi)的房屋9、計(jì)量估價(jià)協(xié)議是以＿_(dá)和單價(jià)表為計(jì)算包價(jià)依據(jù)的協(xié)議。

A．總工程量

Ｂ.實(shí)測(cè)工程量?C．工程量清單

Ｄ．最終工程量10、網(wǎng)絡(luò)圖法在建設(shè)工程管理中經(jīng)常作為_(kāi)_的方法。?A.質(zhì)量控制?B.成本控制

C．進(jìn)度控制

D.協(xié)議管理

11、材料的_＿是指材料在飽和水作用下強(qiáng)度不顯著減少的性質(zhì)。

A．耐水性?Ｂ.吸濕性?C．吸水性

D.抗?jié)B性12、保險(xiǎn)的基本原則有__。

A.最大利益原則?B．權(quán)責(zé)一致原則?C．保險(xiǎn)利益原則

Ｄ．近因原則?Ｅ．損失補(bǔ)償原則13、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資的特性不涉及_＿。

A.投資具有時(shí)間性

Ｂ．投資目的在于得到報(bào)酬

C.投資具有政治行為

D．投資具有風(fēng)險(xiǎn)性１4、為了防御地質(zhì)災(zāi)害,甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)已預(yù)售的房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行更改,假如該更改對(duì)購(gòu)房者有利,則甲公司__。

A.不必告知買(mǎi)受人?B.可在交房時(shí)再告知買(mǎi)受人

C．應(yīng)公示告知買(mǎi)受人

D.應(yīng)書(shū)面告知買(mǎi)受人1５、房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不涉及子市場(chǎng)。

Ａ:租賃

B：銷(xiāo)售?C:保險(xiǎn)?D:抵押?E：借款協(xié)議16、采用隨行就市定價(jià)法擬定價(jià)格的情形有。(202３年試題)?A:開(kāi)發(fā)商處在市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位

Ｂ:開(kāi)發(fā)商難以估算成本

C：開(kāi)發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近

D:開(kāi)發(fā)商打算與同行和平共處

E:開(kāi)發(fā)商具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力17、住房公積金會(huì)計(jì)核算的內(nèi)容有_＿。

A．住房公積金的繳存核算?B．住房公積金的提取核算?C．住房公積金的使用核算

D．住房公積金的抵銷(xiāo)核算?E.與住房公積金相關(guān)的債權(quán)債務(wù)核算１8、投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和＿＿。?Ａ．具體研究

B．粗略研究?C.特定項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究

D.建設(shè)項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究1９、某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的套內(nèi)建筑面積為120m2，經(jīng)調(diào)查,其成交價(jià)格為15０萬(wàn)元,另有２０m2的房屋天臺(tái)贈(zèng)送,該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為１:０.8，則按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是_＿元/m2。?A．８５７１

B.１0000?C.１３3９3

D.1５62５２0、依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，?A：由國(guó)家無(wú)償收回

B:自動(dòng)續(xù)期?C：應(yīng)于屆滿前６個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期?Ｄ：應(yīng)于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期?Ｅ:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、國(guó)有土地上被征收房屋價(jià)值評(píng)估的評(píng)估時(shí)點(diǎn)是之日。

A:房屋征收決定作出?B:房屋征收決定公告?C:房屋征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂

D：房屋征收實(shí)行

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、以下說(shuō)法滿足最高最佳使用的條件有。

A:法律上許可?B:技術(shù)上也許

C：價(jià)值最大化?D:權(quán)益上允許

E:經(jīng)濟(jì)上可行2３、下列房地產(chǎn)中,不得拍賣(mài)的是。?A：共有房地