2023年陜西省房地產(chǎn)估價師理論與方法比較法估價需要具備的條件模擬試題

2023年陜西省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》:比較法估價需要具有的條件模擬試題本卷共分為2大題5０小題，作答時間為１80分鐘，總分１00分,60分及格。一、單項選擇題（共2５題,每題２分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）１、某房地產(chǎn)估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為２023年5月２0日~5月30日,估價報告應用有效期為1年.20２３年5月２０日，甲運用該估價報告向銀行申請辦理了2023的抵押貸款,則該估價報告的存檔期應不少于.【2０２3年考題】

A：2023?B：2023?C：2023

D：２02３

Ｅ:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格２、報酬資本化法公式均是假設凈收益相對于估價時點發(fā)生在＿＿。

A．期初

B.期中?C.期末

D．年末3、收益法中所指的收益是．【202３年考題】

Ａ:估價時點前一年的收益?B：估價時點前若干年的平均收益?C:估價時點以后的未來預期正常收益

D:估價時點前最高賺錢年份的收益

Ｅ：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、某商品住宅項目的土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、5０萬元、６0萬元、１５０萬元、12０萬元,投資利潤率為２0％，則成本利潤率為。

A:17.13％?B：１８．30％

Ｃ：18．６１%?Ｄ:2１.4７％?Ｅ:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格５、下列哪種房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型__。?Ａ.出租的房地產(chǎn)?Ｂ.自用的房地產(chǎn)?C.餐飲的房地產(chǎn)?Ｄ.營業(yè)的房地產(chǎn)6、業(yè)主交有的住宅專項維修資金屬于所有。?A：業(yè)主?B:業(yè)主大會

C:業(yè)主委員會?D：物業(yè)服務公司?Ｅ:執(zhí)行層的組織協(xié)調７、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用,是＿_。

A．單元估算法

B．單位指標估算法

C．工程量近似匡算法?D.概算指標法8、顆粒污染物又稱總懸浮顆粒物,是指能懸浮在空氣中，空氣動力學當量直徑≤μm的顆粒物。

A：100

B:２00

C:500?D：8００

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調９、個人公積金貸款利率實行__。?A.浮動匯率?B．固定匯率?Ｃ.一年一定

D.半年一定10、用收益法計算房地產(chǎn)價格，若第七年凈收益為a（1+g)t－1,年限為n，凈收益增長率g與報酬率y相等,則房地產(chǎn)價格Ｖ＝(）。 ?A.選項Ａ?Ｂ.選項Ｂ?Ｃ.選項Ｃ

Ｄ．選項D

11、收益法是根據(jù)估價對象的未來收益來求取估價對象(）的方法。

Ａ．利潤?Ｂ.價格

C．價值?Ｄ.收益價格１２、甲乙物業(yè)2023年10月的價值均為11０0萬元。預計２02３年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和10０0萬元的也許性均為５０％,乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的也許性也均為50％。甲、乙物業(yè)投資風險比較的結果是_＿。?Ａ．甲物業(yè)投資風險大

B．乙物業(yè)投資風險大?C.甲、乙物業(yè)的投資風險相同?D．難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風險大小13、財務杠桿效應是由于__引起的。

A．貸款利率與項目全投資收益率不同?B.預售收入與自有資金收入占總收入比例不同?C．預售收入資金回籠較快?D.自有資金投入時間點的差異14、既為治熱毒血痢之良藥,又為治阿米巴痢疾所常用的藥物是__?A．大青葉

B.魚腥草

C．敗醬草

D．水牛角

Ｅ.白頭翁1５、房地產(chǎn)拍賣業(yè)務重要來自＿＿。

A．公司委托?B．個人委托?C.法院委托?Ｄ．政府委托１6、根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，不計算房屋建筑面積的是。

Ａ:屬永久性建筑有柱的貨棚?B:有頂蓋不封閉的永久性架空通廊

Ｃ：無頂蓋的室外樓梯

D:與室內不相通的類似于陽臺的建筑

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調17、某宗土地取得成本為1００0萬元,開發(fā)成本為150０萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為3５萬元，投資利潤率為1２%,則開發(fā)利潤為。?A：1８０．0萬元?B:3０0．0萬元

C：30９．０萬元?D:3１３．2萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格1８、在某商業(yè)街深度30．48%(即１00英尺)、臨街寬度2０%的矩形土地，總價為１2０0萬元。根據(jù)四三二一法則，求其相鄰臨街深度為45.72%(即1５0英尺）、臨街寬度２0%的矩形土地的總價為＿_萬元。

A．1５０4

Ｂ．1４04?C．１３04?D.1２0419、一般而言，假如商品的替代品數(shù)目越多，則該商品的需求。

A:越富有彈性

B：需求彈性越小?C:越缺少彈性

D:完全無彈性

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調20、在產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的成因中，__是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎。

A.投機需求的膨脹?B．金融機構的過度放貸

C.土地的有限性和稀缺性?Ｄ．媒體的夸大宣傳21、一般而言，認知價值定價法所定價格__價值定價法所定價格。?Ａ．高于?B.低于

C.等于?D．低于等于2２、下列有關丘的表述中,不對的的是__。

A．一個地塊屬于一個產(chǎn)權單元時稱為獨立丘?B．房地產(chǎn)權屬檔案中,房地產(chǎn)卡片一般按丘的順序填制

C．組合丘一定大于獨立丘

Ｄ.房屋權屬證書中應注明丘號２３、下列關于農(nóng)地征收費用的表述中,不對的的是_＿。

A.青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

Ｂ．征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

C.新菜地開發(fā)建設基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?D.地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定２4、為控制個人住房抵押貸款的風險,常用房地產(chǎn)支出與收入來考核借款人的還款能力，計算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是。?A:本次貸款的月還款額/月均收入

B:(本次貸款的月還款額+其他債務月償還額)/月均收入?C:(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費)／月均收入?D:（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務月償還額）/月均收入?E：借款協(xié)議25、某宗房地產(chǎn)交易,約定由買方實際支付給賣方3７00元／m２,買賣中涉及的所有稅費由賣方承擔，在本地類似房地產(chǎn)交易賣方應承擔的稅費為正常價格的5．5%,買方應承擔的稅費為4%，則該宗房地產(chǎn)的正常價格為__元/ｍ2。?Ａ.3507

B．3592

C．３6２7

D．3558二、多項選擇題(共25題，每題2分,每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選，所選的每個選項得0．５分)１、影響房地產(chǎn)價格的建筑物實物因素有。

A:建筑規(guī)模?B：建筑高度?C：建筑密度?D：外觀?E:空間布局2、建立房地產(chǎn)中介服務行業(yè)信用檔案的意義_＿。

A.是規(guī)范房地產(chǎn)市場行為、維護消費者合法權益的客觀需要

B.為社會公眾查詢公司和個人信用信息提供服務?C.為社會公眾對房地產(chǎn)中介服務領域違法違規(guī)行為提供投訴途徑的管理系統(tǒng)

D.是促進住宅與房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要

E．是拉動國民經(jīng)濟增長和保持社會穩(wěn)定的客觀需要3、股票和債券的相同之處表現(xiàn)在。（20２3年試題)?A：都是融資工具?Ｂ:都是流通證券

C:持有者享有相同權利?D：都具有償還性?E:都可認為投資者帶來收益4、房地產(chǎn)開發(fā)程序中的前期工作涉及__等。

A.可行性研究

B.獲取土地使用權

C.規(guī)劃設計與建設方案的制訂?D.安排短期和長期信貸

E．開發(fā)項目保險事宜洽談5、收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價值的高低重要取決于__。?A.未來凈收益的大小

B.獲得凈收益的可靠性

C.獲得凈收益期限的長短

D．獲得凈收益預期?E．估價對象的現(xiàn)值6、潛在購買者一般具有的特點（）。

A.對該產(chǎn)品具有的潛在愛好

Ｂ.足夠的收入

Ｃ.交易的途徑

D.銷售人員的意愿?E.對未來的預期7、建筑與水有關的物理性質有等。

A:孔隙率?Ｂ:抗?jié)B性?C：抗凍性?D:彈性和塑性?E:耐磨性８、各投資方案凈現(xiàn)值的盼望值不同時，以方案風險大小為投資方案比選的重要依據(jù)，此時應選擇的判別指標是。?A:凈現(xiàn)值

B:凈現(xiàn)值盼望值?C：凈現(xiàn)值標準差

D：凈現(xiàn)值標準差系數(shù)?E：借款協(xié)議9、開發(fā)項目選址、定點審批階段重要針對以方式獲得國有建設用地使用權的開發(fā)建設項目。

Ａ:無償劃撥

B：協(xié)議出讓?C：掛牌

D:拍賣?E：招標1０、在房地產(chǎn)估價中，下列原則相應對的的是_＿。

Ａ.最高行為準則與技術性原則相應?Ｂ．普適性原則與特殊原則相應

C．謹慎原則與特殊原則相應?D．技術性原則與謹慎原則相應

E．技術性原則與普適性原則相應

１１、土地使用權出讓協(xié)議有。

A：建設用地土地使用權出讓協(xié)議?Ｂ:成片土地使用權出讓協(xié)議

Ｃ:社區(qū)土地使用權出讓協(xié)議?D:項目用地土地使用權出讓協(xié)議?E:劃撥土地使用權出讓協(xié)議12、下列風險分析的內容中，屬于風險估計階段工作的有__。

A．風險產(chǎn)生的因素分析?Ｂ.風險發(fā)生的概率大小分析

C.風險因素檢查

D.風險變量間的相關性分析

E.風險概率分布情況分析１３、在征收土地時,土地管理部門和用地單位必須嚴格遵守的原則是__。?Ａ.愛惜耕地，合理運用土地的原則?B．無償使用土地的原則?C.保證國家建設用地的原則?D．妥善安頓被征地單位和農(nóng)民的原則?E.依法征地的原則14、下列關于拍賣保存價規(guī)則，說法對的的是。?A:保存價是拍賣的必備條件

B：保存價的修改權從屬于保存價的擬定權,歸委托人享有

C:委托人擁有保存價的擬定權

D:拍賣人擁有保存價的擬定權?E：保存價通常是保密的，僅限委托人和拍賣人等有限人知情1５、某估價師與借款人合謀高估房地產(chǎn)價值騙取貸款，該估價師違反了__的職業(yè)道德。?A.獨立、客觀、公正

Ｂ．誠實守信

C.社會責任

Ｄ.勤勉盡責16、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以＿＿狀況為參照系進行的。?A.可比實例房地產(chǎn)?B．估價對象房地產(chǎn)?C．標準房地產(chǎn)

Ｄ.類似房地產(chǎn)17、住房公積金的提取和使用原則不涉及__的原則。

A．定向使用

B.安全運作?C．嚴格時限?D．準時使用1８、甲房地產(chǎn)估價機構與乙房地產(chǎn)估價機構合作完畢估價業(yè)務，并以合作雙方的名義共同出具估價報告的前提是__。

A.經(jīng)市（縣）人民政府批準

B.經(jīng)委托人書面批準?C．經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準?D.經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市)人民政府批準1９、以下關于投資價值和市場價值的說法中對的的是_＿。

A.投資價值與市場價值都可以采用收益法來評估

Ｂ．評估投資價值所采用的折現(xiàn)率，應是與該房地產(chǎn)的風險限度相相應的社會一般報酬率?C．評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應是與該房地產(chǎn)的風險限度相相應的社會一般報酬率

Ｄ.評估投資價值時一般要扣除所得稅?E.評估市場價值時一般要扣除所得稅20、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設成本決定的,因此運用成本法估價應注意的內容涉及。

A:應采用客觀成本而不是實際成本

B：應采用實際成本而不是客觀成本?C：應結合選址、規(guī)劃設計等對成本法的測算結果進行調整

D：應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整

E:應結合估價委托人的規(guī)定對成本法的測算結果進行調整2１、以下可以引起利率上升的因素有＿_。

A．借貸資金的供應大于需求?B．預期通貨膨脹率上升?C.中央銀行采用貨幣緊縮政策?Ｄ．某國國際收支出現(xiàn)大量順差

Ｅ.中央銀行采用貨幣擴張政策２2、下列關于招標的說法,不對的的是_＿。

A．房地產(chǎn)開發(fā)商可依開發(fā)項目的建設規(guī)模和復雜限度選擇招標方式

B.通過公開招標方式,從中選擇提供合理標價和較短工期的承包商作為承包單位

C．開發(fā)商公開招標項目應授標給最低報價者

D.邀請招標合用于公開招標的結果未產(chǎn)生出中標單位的建設項目23、對