2023年經(jīng)濟(jì)師考試中級房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)試題及答案解析

20２3年經(jīng)濟(jì)師考試中級房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)試題及答案解析一、單項選擇題（共60題，每題１分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)1.下列關(guān)于區(qū)位的說法中,錯誤的是（)。A．區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系B．區(qū)位不隨時間而變化,僅由方位和距離兩個因素決定Ｃ．地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張都會引起區(qū)位的變化D.政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素互相關(guān)系的區(qū)位對的答案:B【答案解析】在特定的時間，區(qū)位是擬定的和唯一的，受方位和距離兩個因素的制約。前提是時間是特定的,而題目中Ｂ項說區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定。因此是錯的?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察區(qū)位的相關(guān)內(nèi)容,參見教材P10-11。2.中心商務(wù)高度等于（)之比。A．中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑基底面積B.中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑面積C.中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑基底面積Ｄ．中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑面積對的答案:Ａ【答案解析】中心商務(wù)高度指標(biāo)（CBＨI)=中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和／總建筑基底面積【試題點(diǎn)評】此題考察中心商務(wù)高度指標(biāo)。參見教材P19。３．消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)未來價格的預(yù)期與其對該種房地產(chǎn)現(xiàn)時需求的關(guān)系是（）。A．若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲,則會減少其現(xiàn)時需求B.若預(yù)期房地產(chǎn)價格下降,則會增長其現(xiàn)時需求Ｃ.若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲,則會增長其現(xiàn)時需求Ｄ．若預(yù)期房地產(chǎn)價格不變，則會減少其現(xiàn)時需求對的答案:C【答案解析】當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價格在未來會上漲時,就會增長現(xiàn)時需求。【試題點(diǎn)評】本題考察決定房地產(chǎn)需求量因素中的消費(fèi)者對未來的預(yù)期,參見教材P2２。４.“某宗房地產(chǎn)位于汽車站的北側(cè)”表達(dá)的是該宗房地產(chǎn)的（)。A.環(huán)境B．方位C．通達(dá)性Ｄ．朝向?qū)Φ拇鸢?B【答案解析】方位是指方向和位置，主體和客體間的區(qū)位關(guān)系可以用方位表述?！驹囶}點(diǎn)評】此題考察方位的概念。參見教材P1０。5．根據(jù)古典地租理論,地租是農(nóng)產(chǎn)品市場價格扣除生產(chǎn)成本和（)后的余額。A．平均稅費(fèi)B.平均利潤C(jī)．平均市值D.平均價格參考答案:B【答案解析】地租=市場價格－生產(chǎn)成本-平均利潤【試題點(diǎn)評】本題考察古典地租理論，參見教材P２6。６.集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序,強(qiáng)制取得集體土地(）的行為。A．所有權(quán)B．使用權(quán)C.繼承權(quán)Ｄ.通行權(quán)參考答案:Ａ【答案解析】集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序,強(qiáng)制取得集體土地所有權(quán)的行為?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察集體土地征收的概念。參見教材Ｐ35。7．在評估公益事業(yè)用房的拆遷補(bǔ)償價格時,通常采用的方法是(）。A.市場法B．收益法C.成本法Ｄ．假設(shè)開發(fā)法參考答案：C【答案解析】公益事業(yè)用房由于缺少足夠的交易案例,通常無收益或收益較少,因此,通常采用成本法評估?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察公益事業(yè)用房拆遷補(bǔ)償?shù)脑u估方法。參見教材P４6。8．征收農(nóng)民集體所有的土地,土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的（）所有。A.農(nóng)民個人B．剩余勞動力安頓單位Ｃ.地上附著物所有人D．農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織參考答案：D【答案解析】征收集體所有的土地,土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有?！驹囶}點(diǎn)評】此題考察集體土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的使用。參見教材Ｐ43。９．房地產(chǎn)征用是指國家因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個人財產(chǎn)的行為。征用的目的是獲得財產(chǎn)的（)。Ａ.所有權(quán)B.使用權(quán)C．處分權(quán)D.收益權(quán)參考答案:Ｂ【答案解析】征用的目的旨在獲得使用權(quán)，是對單位、個人財產(chǎn)的臨時使用,使用后要返還,所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。【試題點(diǎn)評】本題考察征用特性中的不轉(zhuǎn)移所有權(quán)。參見教材P３6。１０．下列建設(shè)用地使用權(quán)處置方式中,不屬于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是（)。Ａ.抵押B．出售C.互換Ｄ.贈與參考答案:A【答案解析】國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的重要形式有出售、互換和贈與三種?！驹囶}點(diǎn)評】此題考察國有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式。參見教材Ｐ６3。11.下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)互換的說法中，對的的是(）。A．互換的標(biāo)的物必須都是建設(shè)用地使用權(quán)B．互換的標(biāo)的物之一必須是建設(shè)用地使用權(quán)C．互換后的建設(shè)用地使用權(quán)人不發(fā)生變化D.互換的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是等值的參考答案:Ｂ【答案解析】建設(shè)用地使用權(quán)互換是指當(dāng)事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)或一方轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán),另一方轉(zhuǎn)移金錢以外的標(biāo)的物的行為。所以B的說法是對的的?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察建設(shè)用地使用權(quán)互換的內(nèi)容。參見教材P63－64。12．下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的是（)。A.通過招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)B.通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)Ｃ.通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)D．已依法公告列入拆遷范圍的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)參考答案：D【答案解析】屬于下列范圍的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押:已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。【試題點(diǎn)評】此題考察建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押的情況。參見教材P67。13.建設(shè)用地使用權(quán)抵押后,下列關(guān)于該土地上新增的建筑物的說法中,對的的是（）。A．新增建筑物屬于抵押財產(chǎn)B.在建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，新增建筑物應(yīng)與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分Ｃ.新增建筑物轉(zhuǎn)讓時,建設(shè)用地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓D．實現(xiàn)抵押權(quán)時處分所得的價款，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償參考答案:Ｂ【答案解析】《物權(quán)法》第二百條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款,抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！薄驹囶}點(diǎn)評】本題考察抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償相關(guān)內(nèi)容。參見教材P68－69。１4．下列關(guān)于集體建設(shè)用地使用原則的說法中，錯誤的是（）。A.維護(hù)社會主義公有制,保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益Ｂ．按規(guī)劃用地、節(jié)約用地、保護(hù)耕地Ｃ．按計劃用地，可以適當(dāng)突破計劃控制指標(biāo)Ｄ．假如涉及占用農(nóng)用地的，必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)參考答案:C【答案解析】按計劃用地，不得突破計劃控制指標(biāo)?！驹囶}點(diǎn)評】此題考察集體建設(shè)用地使用的原則,參見教材P72。15．進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研時,一方面應(yīng)明確(）。A．調(diào)研人員Ｂ.調(diào)研計劃Ｃ.調(diào)研目的Ｄ．調(diào)研方案參考答案:C【答案解析】調(diào)研目的是進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研時應(yīng)先明確的。【試題點(diǎn)評】本題考察房地產(chǎn)市場調(diào)研程序的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P7９。16．在房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研中，對居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平的調(diào)研屬于(）調(diào)研。A.經(jīng)濟(jì)環(huán)境B.政治法律環(huán)境Ｃ．區(qū)域環(huán)境D.社會文化環(huán)境參考答案:A【答案解析】對居民收入水平、消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)研屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容。參見教材Ｐ81。17.消費(fèi)者對房地產(chǎn)的購買欲望是房地產(chǎn)需求的(）。Ａ.主體B．動力C.保障D．結(jié)果參考答案：Ｂ【答案解析】購買欲望是需求的動力，是產(chǎn)生需求行為的源泉。【試題點(diǎn)評】此題考察房地產(chǎn)市場需求調(diào)研的相關(guān)內(nèi)容。參見教材Ｐ8１。18．在房地產(chǎn)市場供應(yīng)調(diào)研中,對同類公司的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況的調(diào)研屬于（)調(diào)研。A.市場行情Ｂ．市場反響C.市場競爭者Ｄ．消費(fèi)行為參考答案：C【答案解析】對競爭公司的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況的調(diào)研屬于房地產(chǎn)市場競爭者調(diào)研?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察房地產(chǎn)市場競爭者調(diào)研的內(nèi)容。參見教材P82。1９.下列在房地產(chǎn)市場調(diào)研中搜集的資料，不屬于次級資料的是（)。A.官方記錄資料中有關(guān)房地產(chǎn)的分析資料Ｂ.公司發(fā)展部針對特定項目進(jìn)行目的消費(fèi)者購買力調(diào)研的資料Ｃ.來自主管部門和行業(yè)管理機(jī)構(gòu)的資料D.專業(yè)研究機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)資料參考答案:B【答案解析】B項屬于初級資料而不是次級資料?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察次級資料的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P83-8４。２0．房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資是根據(jù)投資是否直接（)而劃分的。A．作用于房地產(chǎn)產(chǎn)品Ｂ.形成增量房地產(chǎn)Ｃ．使投資者擁有房地產(chǎn)D.取得土地使用權(quán)參考答案:B【答案解析】按照是否直接形成房地產(chǎn)增量資產(chǎn),房地產(chǎn)直接投資可分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察房地產(chǎn)投資的分類，參見教材P１02。21．銀行向某家庭提供了年貸款利率為6%，期限為ｌ０年，按月等額償還的個人住房抵押貸款，該家庭承擔(dān)的實際年利率是（)。A．6．14％B.6.1５%C．6.１7％D．6.50％參考答案:C【答案解析】i=（1+r／n）＾ｎ-1=（1＋6%/12)＾12-１=6.1７%【試題點(diǎn)評】本題考察實際利率的計算方法。參見教材P１10。2２．房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物(）米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。A.1B.2C．3Ｄ．4參考答案：Ｂ【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物2米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的含義。參見教材P11６。23．若某房地產(chǎn)投資方案的財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，則該方案在經(jīng)濟(jì)上不可行,由于該方案是（)的方案。A．投資虧損B．不能滿足基準(zhǔn)收益率規(guī)定C.無利可圖D.風(fēng)險很大參考答案：Ｂ【答案解析】當(dāng)財務(wù)凈現(xiàn)值小于零時，說明該方案不能滿足基準(zhǔn)收益率或目的收益率規(guī)定的賺錢水平,故該方案不可行。【試題點(diǎn)評】本題考察財務(wù)凈現(xiàn)值的評價準(zhǔn)則，參見教材P131。２4.投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件下,對產(chǎn)品的(）進(jìn)行互相關(guān)系分析的一種不擬定性分析方法。A.產(chǎn)量、價格、成本B.產(chǎn)量、利潤、價格Ｃ．產(chǎn)量、成本、利潤D.成本、利潤、價格參考答案:C【答案解析】投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件下，對產(chǎn)品的產(chǎn)量、成本、利潤進(jìn)行互相關(guān)系分析的一種不擬定性分析方法?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察投資項目盈虧平衡分析的含義。參見教材Ｐ1４3。25．在對投資項目進(jìn)行敏感性分析時,臨界點(diǎn)是指不擬定因素的變化使項目(）的臨界數(shù)值。Ａ.由可行變?yōu)椴豢尚蠦.由低風(fēng)險變?yōu)楦唢L(fēng)險C．由敏感性弱變?yōu)槊舾行詮?qiáng)D.由賺錢變?yōu)椴毁嶅X參考答案:A【答案解析】臨界點(diǎn)是指不擬定因素的變化使項目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值?！驹囶}點(diǎn)評】此題考察敏感性分析臨界點(diǎn)的含義。參見教材P14９。2６．從房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析的過程來看，感知風(fēng)險和分析風(fēng)險是（）階段的重要內(nèi)容。Ａ.風(fēng)險辨認(rèn)B.風(fēng)險估計C．風(fēng)險評價D.風(fēng)險應(yīng)對參考答案:A【答案解析】風(fēng)險辨認(rèn)過程包含兩個環(huán)節(jié):一是感知風(fēng)險；二是分析風(fēng)險?！驹囶}點(diǎn)評】此題考察風(fēng)險辨認(rèn)的內(nèi)容。參見教材P１５3。2７．預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的營銷方式。從風(fēng)險應(yīng)對的角度看，該營銷方式采用了（)的方法。Ａ.風(fēng)險回避B．風(fēng)險組合C.風(fēng)險轉(zhuǎn)移D.風(fēng)險自留參考答案：Ｃ【答案解析】在房地產(chǎn)投資中，契約性轉(zhuǎn)移重要涉及預(yù)售、租售、出售一定年限的房地產(chǎn)使用權(quán)、項目工程出包與分包等方式。所以預(yù)售屬于風(fēng)險轉(zhuǎn)移?！驹囶}點(diǎn)評】此題考察風(fēng)險轉(zhuǎn)移的內(nèi)容。參見教材P１64。２8.某投資者擬以500萬元的限額購買店鋪，現(xiàn)有銷售總價分別為5０0萬元、200萬元、l6０萬元的３個店鋪供其選擇。該投資者可選擇的投資方案是()個。A．1Ｂ.2C．3D．4參考答案:D【答案解析】在若干可采用的獨(dú)立方案中，假如有資源約束條件，則只能從中選擇一部分方案實行，可以將它們組合為互斥方案。本題中可選擇的投資方案是５00萬、200萬、１60萬、（200＋１60)萬共4個?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察組合-互斥方案的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P17１。２9.若投資資金是投資者進(jìn)行投資的強(qiáng)制約束條件，則在進(jìn)行方案比選時宜采用()。A.凈現(xiàn)值法Ｂ.凈將來值法Ｃ．凈年值法D．凈現(xiàn)值率法參考答案：D【答案解析】在投資資金受到強(qiáng)制約束的情況下,一般宜采用凈現(xiàn)值率法?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察凈現(xiàn)值率法的合用情況。參見教材P1７3。30.采用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選時,是將差額內(nèi)部收益率(△IRR)與基準(zhǔn)收益率(iｃ）進(jìn)行比較，判別標(biāo)準(zhǔn)是（）。A．若△IＲR>ｉc,則投資大的方案為優(yōu)B．若△IRR＞iｃ,則投資小的方案為優(yōu)C．若△ＩＲR＜ic，則投資大的方案為優(yōu)D.若△IRR＜ｉc，則方案間無法直接比較參考答案:A【答案解析】若△IRR＞ｉc，則年均凈鈔票流大的方案為優(yōu)；若０<△IＲR<ic,則年凈鈔票流小的方案為最優(yōu)?！驹囶}點(diǎn)評】此題考察用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選的判別準(zhǔn)則。參見教材P182。31.在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，要對鈔票流量進(jìn)行折現(xiàn)分析，這是投資項目經(jīng)濟(jì)評價的(）原則的規(guī)定。A．有無對比B.以動態(tài)分析為主Ｃ．以定性分析為主D.收益與風(fēng)險權(quán)衡參考答案:Ｂ【答案解析】動態(tài)分析是指運(yùn)用資金時間價值的原理對鈔票流量進(jìn)行折現(xiàn)分析?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察投資項目經(jīng)濟(jì)評價應(yīng)遵循的基本原則。參見教材P188。32.對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成而言，下列包含關(guān)系的說法中,對的的是（）。A．單項工程∈單位工程∈分部工程∈分項工程B．單位工程∈單項工程∈分部工程∈分項工程C.分項工程∈分部工程∈單位工程∈單項工程D．分項工程∈分部工程∈單項工程∈單位工程參考答案：C【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)由單項工程、單位工程、分部工程和分項工程構(gòu)成?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察房地產(chǎn)項目系統(tǒng)的關(guān)系。參見教材P194。３3．在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作,指令來自()。A.縱向部門B．橫向部門C.縱向和橫向兩個部門D．項目經(jīng)理參考答案:C【答案解析】在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的矩陣型組織中,每一項縱向和橫向交匯的工作,指令來自于縱向和橫向兩個部門?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察矩陣型組織的內(nèi)容。參見教材P1９７。３４.在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標(biāo)志是()。Ａ．項目建議書獲批準(zhǔn)B.編制可行性研究大綱C．項目機(jī)會研究D.簽訂設(shè)計協(xié)議參考答案：Ａ【答案解析】在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標(biāo)志是項目建議書獲批準(zhǔn)?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理過程。參見教材P195表8-1。35.在工程招標(biāo)中，投標(biāo)人按招標(biāo)文獻(xiàn)向招標(biāo)人提出報價的行為是（）。Ａ.承諾B.議價C．要約D.邀約參考答案：C【答案解析】投標(biāo)人按招標(biāo)文獻(xiàn)向招標(biāo)人提出報價的行為是要約?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察投標(biāo)的性質(zhì)。參見教材P１98。３6.房地產(chǎn)項目建設(shè)投資的工程費(fèi)用不涉及()。A．稅金B(yǎng)．土地使用費(fèi)C．間接費(fèi)Ｄ．直接費(fèi)參考答案:B【答案解析】土地使用費(fèi)屬于工程建設(shè)其他費(fèi)用,不屬于工程費(fèi)用。【試題點(diǎn)評】本題考察房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)投資的工程費(fèi)用。參見教材P203圖8-５。37．某房地產(chǎn)開發(fā)公司對潛在消費(fèi)者的戶型需求進(jìn)行了調(diào)研，并將調(diào)研結(jié)果作為開發(fā)項目規(guī)劃沒計的依據(jù)之一,這表白該公司開發(fā)經(jīng)營遵循的觀念是（)。A．生產(chǎn)觀念B．推銷觀念Ｃ．市場營銷觀念D．產(chǎn)品觀念參考答案:Ｃ【答案解析】市場營銷觀念的基本內(nèi)容是:消費(fèi)者需要什么房地產(chǎn)產(chǎn)品,公司就應(yīng)當(dāng)開發(fā)和銷售什么房地產(chǎn)產(chǎn)品。公司考慮問題是從反映市場的需求出發(fā),按照目的客戶的需求去組織開發(fā)和銷售?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察房地產(chǎn)開發(fā)的市場營銷觀念。參見教材Ｐ215。３8.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司采用直接渠道進(jìn)行商品房銷售的優(yōu)點(diǎn)是()。A.有助于發(fā)揮銷售專長B．銷售隊伍建設(shè)成本低Ｃ.銷售策略調(diào)整快捷D．銷售效益好參考答案：C【答案解析】房地產(chǎn)銷售采用直接渠道,產(chǎn)銷直接見面，便于房地產(chǎn)開發(fā)公司直接了解客戶的需求、購買特點(diǎn)及變化趨勢，由此可以較快地調(diào)整銷售策略。【試題點(diǎn)評】本題考察房地產(chǎn)銷售直接渠道的優(yōu)點(diǎn)。參見教材P2１7。39.某商品房開發(fā)項目即將上市時適逢金融危機(jī),該項目開發(fā)建設(shè)資金重要來自銀行借貸，為避免資金鏈斷裂的風(fēng)險,此時穩(wěn)妥的定價目的宜設(shè)定為(）。A.實現(xiàn)預(yù)期利潤B．維護(hù)公司形象C.維持市場占有率D.維持營業(yè)參考答案:D【答案解析】當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司受到市場不景氣、同行業(yè)競爭劇烈等方面的沖擊時,商品房無法按正常價格出售，為避免資金鏈斷裂甚至公司倒閉，往往推行大幅度折扣,以保本價格甚至虧本價格出售商品以求資金收回,維持營業(yè)?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察房地產(chǎn)定價目的中維持營業(yè)的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P2２１。４0.某商品房開發(fā)項目采用成本加成法測算得出的價格是５0０0元/㎡。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果,８0％的被調(diào)查者可接受的價格范圍是６００0—65０0元／㎡，10%的被調(diào)查者可接受的價格范圍是7000元/㎡以上，公司決策者最終將項目的銷售價格擬定為均價65０0元／㎡。該項目采用的重要定價方法是()。A．目的利潤定價法B．需求導(dǎo)向定價法C.競爭導(dǎo)向定價法D．比較定價法參考答案：Ｂ【答案解析】需求導(dǎo)向定價法是以客戶的需求強(qiáng)度及其對價格的承受能力作為定價依據(jù)，是體現(xiàn)市場營銷觀念的一種定價方法。題目中該公司對市場進(jìn)行調(diào)查，并根據(jù)消費(fèi)者的價格承受能力擬定了項目價格，所以是需求導(dǎo)向定價法?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察房地產(chǎn)定價的基本方法。參見教材P22３。41.在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)公司邀請了約200名本地不同行業(yè)的人士到現(xiàn)場參觀,向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。上述促銷手段屬于房地產(chǎn)促銷方式中的（)。A．人員推銷Ｂ.活動推廣C．營業(yè)推廠D.公共關(guān)系推廣參考答案：B【答案解析】在某花園洋房開發(fā)項目開盤前,房地產(chǎn)開發(fā)公司邀請了約200名本地不同行業(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐,并舉行了抽獎活動。這是樓盤慶典的一種，屬于房地產(chǎn)促銷的活動推廣。【試題點(diǎn)評】此題考察活動推廣的類型。參見教材P234。42.某城市某種商品住宅２023年3月1日至11月1日的價格平均每月比上月上漲０.3％,其中某套商品住宅2023年５月1日的價格為3500元/㎡。如將該套住宅的價格調(diào)整到２023年11月１日的價格，則調(diào)整后的價格是()元／㎡。A.3５52.82B．35６3．00C.3５63．４7Ｄ．3５74．16參考答案:C【答案解析】F=P(1+i）^n，調(diào)整后的價格=3500×(１＋0．3%）＾6=3563.４7。【試題點(diǎn)評】本題考察復(fù)利計息的計算公式。參見教材Ｐ1０９。43．某建筑物8年前建成交付使用,建筑面積為ｌ2０㎡,單位建筑面積的重置價格為600元／㎡,年折舊額為l440元,用直線法計算該建筑物的成新率是()。A．8１.00％B．8４.０0％Ｃ．8４．17%D．84．80％參考答案：B【答案解析】成新率=［1－(1－R)t／R］×1００％,由于題目給出了年折舊額的值,所以可知C(1－R）/N=1440,C＝600×１２0=720２3,可知(1-R）/N=0.02。成新率=［1－０.０2×8]×100%=84%。【試題點(diǎn)評】本題考察成新率的計算方法。參見教材P２53-254。44．某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元,空置和收租損失為潛在毛租金收入的l0%，運(yùn)營費(fèi)用率為２0％，該住宅的年凈收益是（）萬元。A.1．40B．1.４４Ｃ．１.60D.１.80參考答案：Ａ【答案解析】凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營費(fèi)用=2-2×10%－2×20%=1.4。【試題點(diǎn)評】本題考察基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P２57。45．凈收益＝潛在毛租金收入-（)+其他收入－運(yùn)營費(fèi)用。A．空置和收租損失B．還本付息額Ｃ．折舊額D.所得稅參考答案:A【答案解析】凈收益＝潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營費(fèi)用?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257。46．在物業(yè)管理中，制定臨時管理規(guī)約的主體是()。A.業(yè)主大會B.業(yè)主委員會Ｃ.物業(yè)建設(shè)單位D.物業(yè)服務(wù)公司參考答案：C【答案解析】臨時管理規(guī)約一般由物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前預(yù)先制定。【試題點(diǎn)評】本題考察臨時管理規(guī)約的制定主體。參見教材P２7５。47.在物業(yè)管理招投標(biāo)活動中,評標(biāo)、驗標(biāo)、定標(biāo)的規(guī)則對所有的投標(biāo)人都是一致的,這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標(biāo)的()原則。A.公開Ｂ.公平C.公正D．誠實信用參考答案：C【答案解析】公正原則是指要用同樣的準(zhǔn)則作為衡量所有投標(biāo)書的尺度,評標(biāo)、驗標(biāo)、定標(biāo)的規(guī)則與評分標(biāo)準(zhǔn)對所有的投標(biāo)人都是一致的。【試題點(diǎn)評】本題考察物業(yè)管理招投標(biāo)原則的公正原則。參見教材P２8１。48．下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議特點(diǎn)的說法中，錯誤的是()。Ａ．前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)公司簽訂Ｂ.前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議具有過渡性C．前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議的有效期限應(yīng)為三至五年Ｄ．前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議屬于附終止條件的協(xié)議參考答案：Ｃ【答案解析】前期物業(yè)協(xié)議的特點(diǎn)有:由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)公司簽訂；過渡性;附終止條件的協(xié)議。【試題點(diǎn)評】本題考察前期物業(yè)協(xié)議的特點(diǎn)。參見教材P２８7。4９.下列原則中,不屬于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則的是()。A.合理原則B．公開原則C．費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則D.費(fèi)用與支付能力相適應(yīng)的原則參考答案:D【答案解析】物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則的有:合理原則；公開原則;費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。【試題點(diǎn)評】本題考察物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則。參見教材P２88。50.商品住宅房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金所有權(quán)歸（）。A.該房屋出售人B．該房屋買受人C．該房屋所在住宅社區(qū)業(yè)主大會D.該房屋所在地政府房產(chǎn)主管部門參考答案:Ｂ【答案解析】房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余的情況,該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察商品住宅維修資金交存的相關(guān)內(nèi)容。參見教材Ｐ291。5１．抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是（)。A.借款人B．抵押人C.貸款人D.抵押權(quán)人參考答案：B【答案解析】抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是抵押人?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察抵押人的含義。參見教材Ｐ29９。52．在房地產(chǎn)抵押貸款期間,未經(jīng)（）批準(zhǔn),抵押人不得變賣抵押房地產(chǎn)。Ａ．保險機(jī)構(gòu)B.房屋主管部門Ｃ．抵押權(quán)人Ｄ.房屋承租人參考答案:Ｃ【答案解析】在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸屬抵押人，但未經(jīng)抵押權(quán)人批準(zhǔn),不得變賣抵押品?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察房地產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P３０0。53某人購房貸款60萬元，采用等額本金還款方式分2０23償還，貸款年利率為5%,則第10個月的貸款余額是（)萬元。A．53B.55C.５7D.59參考答案：C【答案解析】貸款本金P為600０00元，貸款月利率i=5％÷１2=0.4167%，按月計算的貸款期數(shù)n＝1０×12=1２0。該貸款的每月分期付款額α=P×[ｉ×(１+ｉ)^n]/［(１+ｉ）＾n－1]=6365（元）。規(guī)定第１0個月的貸款余額,可知分期付款已清償９個月,m＝9，則貸款余額＝α×[(１+i)＾（n-m）－1]／[（1+i）＾(n-m)×i]=63６5×[(１＋０.4１67%）^11１-1]/[(1+0.416７%)^1１1×0.4167％]＝565７1３.48（元）≈5７(萬）。【試題點(diǎn)評】本題考察貸款余額的計算。參見教材Ｐ3０２。54.在按月等額償還方式下,會導(dǎo)致個人住房貸款月還款額增長的是（)。A.減少首付款比例B．減少貸款利率C．減少抵押率D．延長貸款期限參考答案:A【答案解析】根據(jù)等額還款抵押貸款公式α＝Ｐ×[ｉ×(1＋ｉ）＾ｎ]/[（1+i)＾ｎ－１］可知，當(dāng)首付款比例減少時,則需要貸款的P值就變大了，則月還款額就增長了?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察等本金還款抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容,參見教材P302。55.房地產(chǎn)保險的保險金額一般根據(jù)保險房地產(chǎn)的（)擬定。A．評估價值Ｂ.賬面價值Ｃ．歷史成本D.交易價格參考答案:A【答案解析】房地產(chǎn)保險的保險金額一般根據(jù)保險房地產(chǎn)的評估價值擬定。【試題點(diǎn)評】本題考察保險金額的擬定依據(jù)。參見教材P3２０。56.下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種的是（)。A．耕地占用稅B.房產(chǎn)稅Ｃ.契稅D．土地增值稅參考答案:B【答案解析】房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收也成為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，相稱于商品使用環(huán)節(jié)的稅收，如房產(chǎn)稅、城鄉(xiāng)土地使用稅。【試題點(diǎn)評】本題考察房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的內(nèi)容。參見教材Ｐ3２4。５7.下列關(guān)于房產(chǎn)稅的說法中，對的的是（)。Ａ.房產(chǎn)稅按評估值征收Ｂ.房產(chǎn)稅的稅率全國統(tǒng)一C.房產(chǎn)稅按季度征收D.非出租的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅參考答案：B【答案解析】房產(chǎn)稅具有以下基本特點(diǎn):①屬于財產(chǎn)稅，其征稅對象是房產(chǎn)。②按年征收、分期繳納。③區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于非出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值計算繳納，對于出租的房產(chǎn),依照房產(chǎn)租金收入計算繳納。④稅率全國統(tǒng)一?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察房產(chǎn)稅的特點(diǎn)。參見教材P3２6。58.計算房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅應(yīng)納稅額時，對增值額超過扣除項目金額50%但不超過１00％的部分，合用稅率是（）。Ａ．30%B.4０％C．50％D．６0％參考答案：B【答案解析】增值額超過扣除項目金額50％、不超過100%的部分，合用稅率是40%?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察土地增值稅的稅率。參見教材Ｐ329表13－1。59．在征收土地增值稅時，固定扣除項目（)。A.涉及為取得土地使用權(quán)所支付的金額Ｂ.不涉及為取得土地使用權(quán)所支付的稅金C．不涉及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金D．涉及房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅金參考答案:Ａ【答案解析】在征收土地增值稅時，規(guī)定扣除項目涉及為取得土地使用權(quán)所支付的金額?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察土地增值稅規(guī)定扣除項目的內(nèi)容。參見教材Ｐ３29。60.下列經(jīng)濟(jì)活動中，不需繳納印花稅的是()。A.書立土地使用權(quán)出讓協(xié)議Ｂ．領(lǐng)受房產(chǎn)證C．領(lǐng)受國有土地使用證D.書立土地租賃協(xié)議參考答案:D【答案解析】土地租賃協(xié)議不屬于印花稅應(yīng)稅憑證，不繳納印花稅?！驹囶}點(diǎn)評】此題考察印花稅的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P３34。二、多項選擇題(共2０題，每題２分。每題的備選項中，有２個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選,所選的每個選項得０．５分)61．決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有（)。A．房地產(chǎn)的價格水平B．消費(fèi)者的收入水平C.消費(fèi)者的偏好D.相關(guān)物品的價格水平E.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期參考答案：ＡBCD【答案解析】決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有：房地產(chǎn)的價格水平；消費(fèi)者的收入水平;消費(fèi)者的偏好；相關(guān)物品的價格水平;消費(fèi)者對未來的預(yù)期。E．房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期,屬于決定房地產(chǎn)供應(yīng)量的因素?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察決定房地產(chǎn)需求量的因素。參見教材Ｐ２1。62.城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產(chǎn)物，最早的城市是以(）為主的集市。A．畜牧業(yè)B．商業(yè)Ｃ．制造業(yè)Ｄ.手工業(yè)E.服務(wù)業(yè)參考答案：ＢD【答案解析】城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產(chǎn)物,當(dāng)初以商業(yè)和手工業(yè)為主的集市即是最早的城市?！驹囶}點(diǎn)評】此題考察城市的產(chǎn)生和發(fā)展的相關(guān)內(nèi)容。參見教材Ｐ28。6３.下列關(guān)于設(shè)有抵押權(quán)的房屋拆遷補(bǔ)償和安頓的說法中,對的的有()。A.未進(jìn)行抵押登記的，補(bǔ)償款付給被拆遷人B.能解除抵押協(xié)議的，補(bǔ)償款付給被拆遷人,但須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可C．不能解除抵押協(xié)議的,補(bǔ)償款支付給抵押權(quán)人Ｄ．不能解除抵押協(xié)議的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償E．抵押權(quán)人承擔(dān)由于拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋而導(dǎo)致的損失參考答案:BＤ【答案解析】設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時,應(yīng)當(dāng)按以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安頓：要認(rèn)定抵押的有效性。未進(jìn)行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行補(bǔ)償、安頓;能解除抵押協(xié)議的,補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可；不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償,局限性清償?shù)?抵押權(quán)人按照相關(guān)法律規(guī)定向抵押人進(jìn)行追償。【試題點(diǎn)評】本題考察設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償。參見教材Ｐ4６。６4.國有建設(shè)用地使用權(quán)的協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有（）。A.合用范圍不同B.出讓金形成方式不同C.最低價擬定的原則不同D．協(xié)議出讓無需公布出讓計劃Ｅ．出讓主體不同參考答案:ABＣ【答案解析】協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有:合用范圍不同；出讓金形成方式不同；最低價擬定的原則不同?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別。參見教材P５9。６5.國有建設(shè)用地使用權(quán)出租中,下列關(guān)于租賃雙方權(quán)利義務(wù)的說法中,對的的有（）。A.出租人有依法收回出租的國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利B.對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán),出租人沒有對租賃標(biāo)的物進(jìn)行維護(hù)的必要C.國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人可以終止履行出讓協(xié)議D.承租人違反租賃協(xié)議，導(dǎo)致租賃標(biāo)的物受到損失的,應(yīng)負(fù)損害補(bǔ)償責(zé)任E．按照租賃協(xié)議的規(guī)定,承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權(quán)利參考答案：ＡＤE【答案解析】對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人要對租賃標(biāo)的物進(jìn)行必要的維護(hù)，B錯;國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后,出租人必須繼續(xù)履行出讓協(xié)議,C錯。【試題點(diǎn)評】本題考察國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。參見教材P６5。66.房地產(chǎn)市場定性調(diào)研是在市場調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場參與者的（）等方面的資料。A．外貌Ｂ．傾向性C．感覺D.動機(jī)Ｅ．態(tài)度參考答案：BＣDＥ【答案解析】房地產(chǎn)市場定性調(diào)研就是在房地產(chǎn)市場調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場參與者的基本特性、傾向性、感覺、動機(jī)和態(tài)度等資料的調(diào)研方法?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察房地產(chǎn)市場的定性調(diào)研。參見教材Ｐ87。6７．房地產(chǎn)投資具有(）等特點(diǎn)。A.投資品種的多樣性B.投資收益的穩(wěn)定性C．投資價值的附加性D．投資變現(xiàn)的便利性E．投資區(qū)域的差異性參考答案：ＡCE【答案解析】房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)有：投資品種的多樣性、投資變現(xiàn)的復(fù)雜性、投資價值的附加性、投資區(qū)域的差異性、投資收益的個別性、投資過程的綜合性、投資預(yù)期的風(fēng)險性、投資決策的專業(yè)性。【試題點(diǎn)評】本題考察房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)。參見教材P103-１04。６８.下列因素中，影響出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟(jì)效益的重要不擬定因素有(）。A.土地取得成本B．經(jīng)營成本C．租賃收入D.租售價格E.建安工程費(fèi)參考答案:ＡBDE【答案解析】房地產(chǎn)投資項目的重要不擬定因素有：土地取得成本、建筑安裝工程費(fèi)用、租售價格、開發(fā)周期、融資成本、空置率、經(jīng)營成本、投資收益率?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察影響出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟(jì)效益的不擬定因素。參見教材P1４1-142。69.在對互斥方案進(jìn)行直接比選時,必須具有的可比條件有（）。A．被比較方案的投資額相同或相近B．被比較方案具有相同的不擬定因索Ｃ．被比較方案的費(fèi)用及效益計算口徑一致D．被比較方案具有相同的計算期E.被比較方案鈔票流量具有相同的時間單位參考答案：ＣDE【答案解析】在對互斥方案進(jìn)行直接比選時,必須具有的可比條件有：被比較方案的費(fèi)用及效益計算口徑一致;被比較方案具有相同的計算期；被比較方案鈔票流量具有相同的時間單位?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察互斥方案進(jìn)行比較的條件。參見教材P17２。70.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)遵循項目質(zhì)量管理的程序,這個程序是依據(jù)(）等階段循環(huán)的原理建立起來的。Ａ．計劃Ｂ．協(xié)調(diào)C.執(zhí)行Ｄ.檢查E.解決參考答案:AＣDＥ【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)遵循項目質(zhì)量管理的程序,這個程序是依據(jù)PDCA循環(huán)的原理建立起來的。PDＣＡ分為四個階段，即計劃、執(zhí)行、檢查、解決階段?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察房地產(chǎn)開發(fā)項目全面質(zhì)量管理的程序。參見教材P205。71.建設(shè)工程招標(biāo)文獻(xiàn)涉及(）等。A.投標(biāo)人須知B．協(xié)議專用條款C．工程量清單D．標(biāo)底E．投標(biāo)書格式參考答案：ＡBＣＥ【答案解析】招標(biāo)文獻(xiàn)一般涉及:招標(biāo)公告、投標(biāo)人須知、投標(biāo)書格式、協(xié)議的通用條款、協(xié)議的專用條款、技術(shù)規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件(如投標(biāo)保函及履約保函格式等)?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察招標(biāo)文獻(xiàn)的內(nèi)容。參見教材Ｐ１99。72.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司在選擇銷售渠道時，應(yīng)考慮銷售渠道的()。Ａ．先進(jìn)性B.可控性Ｃ.社會性Ｄ．適應(yīng)性Ｅ．經(jīng)濟(jì)性參考答案:BDＥ【答案解析】房地產(chǎn)銷售渠道的選擇原則有：經(jīng)濟(jì)性、可控性、適應(yīng)性?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察房地產(chǎn)銷售渠道的選擇原則。參見教材P2１7－2１８。7３.編制房地產(chǎn)廣告預(yù)算的基本方法有（）等。Ａ.目的任務(wù)法B．消費(fèi)者需求法Ｃ．銷售比例法D.銷售人員規(guī)模法E．競爭對等法參考答案:AＣＥ【答案解析】房地產(chǎn)廣告預(yù)算編制的方法有：目的任務(wù)法、銷售比例法、量入為出法、競爭對等法?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察房地產(chǎn)廣告預(yù)算的編制方法。參見教材P228。７4.采用收益法評估出的某宗房地產(chǎn)價值偏高，其因素也許有（)。Ａ．選取的報酬率偏低B.預(yù)測的未來凈收益偏大Ｃ．估計的使用期限偏短D.估計的運(yùn)營費(fèi)用偏大E．估計的空置率偏高參考答案:AB【答案解析】可以運(yùn)用收益期限有限年的公式來幫助理解本題。Ｖ=A/Ｙ×[1－1/(1+Y)＾n]，預(yù)測未來的凈收益偏大即A大,則V大；選取的報酬率低,即Y小，則V大。估計的使用期限偏短，及n小,則V小。此外根據(jù)凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營費(fèi)用，DE會導(dǎo)致結(jié)果偏小。【試題點(diǎn)評】此題考察房地產(chǎn)估價的收益法。參見教材P255-２５7。75．房地產(chǎn)估價報告通常由()等組成。Ａ．估價委托書B．注冊房地產(chǎn)估價師聲明C．估價委托協(xié)議D．估價結(jié)果報告Ｅ．估價技術(shù)報告參考答案:ＢDＥ【答案解析】房地產(chǎn)估價報告通常由八大部分組成：封面、目錄、致估價委托人函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察房地產(chǎn)估價報告的內(nèi)容。參見教材P2６5-26６。76．下列主體中，能被鑒定具有業(yè)主身份的有()。A.房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人B.房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶C．尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記但已實際占有物業(yè)的合法買受人D．房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人Ｅ．房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶參考答案:ACＤ【答案解析】具有業(yè)主身份的情況有三種:房屋權(quán)屬證書和登記簿記載的房屋所有人；物業(yè)的合法買受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實際占有的使用人；法律、法規(guī)規(guī)定的其他房屋所有權(quán)人?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察具有業(yè)主身份的情況。參見教材P270。７７．物業(yè)管理規(guī)約對（）具有約束力。A．全體業(yè)主Ｂ．物業(yè)承租人C．借住在業(yè)主家的親戚D．物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)公司E．物業(yè)的繼受人參考答案：ABCE【答案解析】管理規(guī)約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力；管理規(guī)約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力；管理規(guī)約對物業(yè)的繼受人自動產(chǎn)生效力?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察物業(yè)管理規(guī)約的法律效力。參見教材P2７4。7８．下列財產(chǎn)中，不得抵押的有（)。Ａ．宅基地B.土地所有權(quán)C.集體土地使用權(quán)D．鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司廠房E．村公司廠房參考答案：ＡBC【答案解析】宅基地、土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)不得抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn))、村公司的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押，所以DE是可以抵押的?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察不得用于抵押的財產(chǎn)。參見教材Ｐ2９９。７9．等額本金還款抵押貸款方式的特性有()。A．每月支付的本金均等Ｂ.每月支付的利息均等C.每月還款額先大后小D.每月還款額先小后大Ｅ．借款人不易發(fā)生違約風(fēng)險參考答案：AＣ【答案解析】等本金還款抵押貸款的規(guī)律是:借款人每月支付的本金是均等的；每月償還的利息越來越少，每月還款也越來越少。這種還款方式的缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民收入水平不斷增長的實際情況，給借款人歸還貸款導(dǎo)致了較大困難。【試題點(diǎn)評】本題考察等本金還款抵押貸款方式的特性。參見教材P3０4。80．下列行為中,列入契稅征收對象的有（）。A．國有土地使用權(quán)出讓B．土地使用權(quán)贈與C.土地使用權(quán)互換D．房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移E.農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移參考答案:ABＣ【答案解析】以下行為屬于轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為，列入契稅的征稅對象：國有土地使用權(quán)出讓;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，涉及出售、贈與和互換,不涉及農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移；房屋買賣、贈與和互換?！驹囶}點(diǎn)評】此題考察契稅的征稅對象。參見教材Ｐ3２８。三、案例分析題（共20題,每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選,所選的每個選項得０.5分)(一)某市欲征收城郊兩處居民點(diǎn)和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地運(yùn)用總體規(guī)劃?，F(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會,負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督土地的一級和二級開發(fā)。開發(fā)管理委員會通過招投標(biāo)擬定了甲公司作為土地一級開發(fā)承包商。81.土地行政主管部門將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案報人民政府批準(zhǔn)，還應(yīng)滿足的條件是()。A．方案符合本地控制性具體規(guī)劃規(guī)定B.方案符合土地運(yùn)用年度計劃擬定的控制指標(biāo)C.補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃D．補(bǔ)充耕地面積至少與占用面積相等參考答案：BC【答案解析】農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準(zhǔn):①符合土地運(yùn)用總體規(guī)劃；②確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地運(yùn)用年度計劃擬定的控制指標(biāo);③占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃,且面積、質(zhì)量符合規(guī)定規(guī)定；④單獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案應(yīng)符合的條件。參見教材P39。82.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后,同級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后（)日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。Ａ.3B．5C.7D.10參考答案:Ｂ【答案解析】農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后,同級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。【試題點(diǎn)評】本題考察集體土地征收的批復(fù)時間。參見教材P39。８３．甲公司在對居民點(diǎn)進(jìn)行房屋拆遷時,應(yīng)向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請,同時應(yīng)提交的材料為()。A.建設(shè)項目批準(zhǔn)文獻(xiàn)B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.房屋拆遷許可證D．拆遷計劃和拆遷方案參考答案：ABＤ【答案解析】無論單位或個人因從事建設(shè)項目需要進(jìn)行房屋拆遷時,都有向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時應(yīng)提交的材料為：①建設(shè)項目批準(zhǔn)文獻(xiàn)；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③國有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)文獻(xiàn);④拆遷計劃和拆遷方案;⑤辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安頓資金證明?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察城市房屋拆遷的申請材料。參見教材P41。84.在房屋主管部門審查、審批拆遷申請后，甲公司作為房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補(bǔ)償、安頓等問題簽訂書面協(xié)議。該協(xié)議的特性為(）。A．拆遷人必須是通過有關(guān)部門批準(zhǔn)的單位和個人B．被拆遷人只能是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人Ｃ．協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時間限制D.協(xié)議簽訂有相對的強(qiáng)制性參考答案:ACD【答案解析】被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人或使用人。所以B錯?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察房屋拆遷補(bǔ)償安頓協(xié)議的特性。參見教材Ｐ４1-42。(二）某家庭購買了一套價值為40萬元的普通住宅，首付款為房價的30％，其余房款用銀行提供的貸款期為2023、年貸款利率為６%、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款支付。該家庭為初次購買商品住房。８5.若將該家庭的購買當(dāng)作是房地產(chǎn)投資行為，則該投資的主體為（）。A．國家B.政府Ｃ.公司D．個人參考答案:Ｄ【答案解析】個人作為房地產(chǎn)投資主體一般只能從事房地產(chǎn)買賣,也就是房地產(chǎn)置業(yè)投資。本題中將該家庭的購買當(dāng)作是房地產(chǎn)投資行為,則該投資主體為個人。【試題點(diǎn)評】本題考察房地產(chǎn)投資的主體構(gòu)成。參見教材P10５。86．在貸款期內(nèi)，該家庭的月還款額為(）元。A.1６67B．20０6Ｃ．2０34D．306７參考答案:Ｂ【答案解析】向銀行貸款總額40×（1-30%)=28(萬元)，貸款月利率i=6％÷1２＝0．5%,按月計算貸款期限n=20×12=２40。該貸款的每月分期付款額α＝P×[ｉ×(1+i)^n]/[（１+i)＾n－１]=２０23（元)?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察月還款額的計算。參見教材P302。87．如月還款額占該家庭月收入的30％,則該家庭的月收入應(yīng)為（)元。A．５55７B．66８７C.６780D.10２２4參考答案：B【答案解析】根據(jù)上題結(jié)果可知該家庭的月收入應(yīng)當(dāng)為2０2３÷30%＝6６８7（元)。88．對該家庭的購買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險因素為()。A.貸款利率上調(diào)B．房價下跌C.房地產(chǎn)周期波動D.資本價值變化參考答案：AＢ【答案解析】從本題看對該家庭的購買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險因素為:貸款利率上調(diào)、房價下跌?！驹囶}點(diǎn)評】本題考核對家庭購買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險因素。（三)某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為5０0元／㎡,建筑安裝工程費(fèi)為25０0元/㎡，各項規(guī)費(fèi)為３０0元／㎡。該項目營銷方案部分內(nèi)容如下:（1)前言。(2)市場分析。(3）銷售目的和進(jìn)度計劃。(４）銷售價格擬定：以市場價格為主。(5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售，并分別與其簽訂委托協(xié)議;銷售權(quán)在三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間不作區(qū)分。(6)促銷安排:開盤前在本地晚報刊登項目開盤信息;開盤當(dāng)天舉行開盤典禮,邀請有關(guān)部門及參建單位負(fù)責(zé)人參與；對開盤當(dāng)天前十名購房者給予ｌ00元／㎡的價格優(yōu)惠。89.在該項目市場分析中,應(yīng)注重（)。Ａ．本地商圈的一般規(guī)模B.潛在消費(fèi)者需求傾向C.本項目的成本分析D．項目的機(jī)會和威脅參考答案:AＣD【答案解析】房地產(chǎn)營銷方案框架的市場分析涉及：市場背景、產(chǎn)品分析、優(yōu)勢、劣勢。所以此題答案是ＡCＤ?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察房地產(chǎn)項目營銷方案的市場分析。參見教材P237-2３8。90.該項目采用的銷售渠道為()。Ａ．直接渠道、參與代理B.間接渠道、共同代理C．間接渠道、參與代理D．直接渠道、共同代理參考答案：B【答案解析】該房地產(chǎn)開發(fā)公司委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售,說明該公司采用的銷售渠道是間接渠道。共同代理是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房的出售權(quán)同時委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。所以此題答案是B?！驹囶}點(diǎn)評】本題考察銷售渠道和銷售代理的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P217、2１9。９1．若該項目預(yù)期成本利潤率為25％，銷售稅費(fèi)率為l2％，則按照成本加成定價法擬