2023年經濟師考試中級房地產經濟試題及答案解析

20２3年經濟師考試中級房地產經濟試題及答案解析一、單項選擇題（共60題，每題１分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)1.下列關于區(qū)位的說法中,錯誤的是（)。A．區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系B．區(qū)位不隨時間而變化,僅由方位和距離兩個因素決定Ｃ．地理環(huán)境變化和交通網絡擴張都會引起區(qū)位的變化D.政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素互相關系的區(qū)位對的答案:B【答案解析】在特定的時間，區(qū)位是擬定的和唯一的，受方位和距離兩個因素的制約。前提是時間是特定的,而題目中Ｂ項說區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定。因此是錯的。【試題點評】本題考察區(qū)位的相關內容,參見教材P10-11。2.中心商務高度等于（)之比。A．中心商務區(qū)建筑面積總和與總建筑基底面積B.中心商務用地建筑面積總和與總建筑面積C.中心商務用地建筑面積總和與總建筑基底面積Ｄ．中心商務區(qū)建筑面積總和與總建筑面積對的答案:Ａ【答案解析】中心商務高度指標（CBＨI)=中心商務區(qū)建筑面積總和／總建筑基底面積【試題點評】此題考察中心商務高度指標。參見教材P19。３．消費者對某種房地產未來價格的預期與其對該種房地產現(xiàn)時需求的關系是（）。A．若預期房地產價格上漲,則會減少其現(xiàn)時需求B.若預期房地產價格下降,則會增長其現(xiàn)時需求Ｃ.若預期房地產價格上漲,則會增長其現(xiàn)時需求Ｄ．若預期房地產價格不變，則會減少其現(xiàn)時需求對的答案:C【答案解析】當消費者預期房地產價格在未來會上漲時,就會增長現(xiàn)時需求。【試題點評】本題考察決定房地產需求量因素中的消費者對未來的預期,參見教材P2２。４.“某宗房地產位于汽車站的北側”表達的是該宗房地產的（)。A.環(huán)境B．方位C．通達性Ｄ．朝向對的答案:B【答案解析】方位是指方向和位置，主體和客體間的區(qū)位關系可以用方位表述?！驹囶}點評】此題考察方位的概念。參見教材P1０。5．根據古典地租理論,地租是農產品市場價格扣除生產成本和（)后的余額。A．平均稅費B.平均利潤C．平均市值D.平均價格參考答案:B【答案解析】地租=市場價格－生產成本-平均利潤【試題點評】本題考察古典地租理論，參見教材P２6。６.集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序,強制取得集體土地(）的行為。A．所有權B．使用權C.繼承權Ｄ.通行權參考答案:Ａ【答案解析】集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序,強制取得集體土地所有權的行為。【試題點評】本題考察集體土地征收的概念。參見教材Ｐ35。7．在評估公益事業(yè)用房的拆遷補償價格時,通常采用的方法是(）。A.市場法B．收益法C.成本法Ｄ．假設開發(fā)法參考答案：C【答案解析】公益事業(yè)用房由于缺少足夠的交易案例,通常無收益或收益較少,因此,通常采用成本法評估。【試題點評】本題考察公益事業(yè)用房拆遷補償的評估方法。參見教材P４6。8．征收農民集體所有的土地,土地補償費用歸被征收土地的（）所有。A.農民個人B．剩余勞動力安頓單位Ｃ.地上附著物所有人D．農村集體經濟組織參考答案：D【答案解析】征收集體所有的土地,土地補償費用歸被征收土地的農村集體經濟組織所有?！驹囶}點評】此題考察集體土地征收補償費用的使用。參見教材Ｐ43。９．房地產征用是指國家因搶險、救災等緊急需要，依照法律規(guī)定的權限和程序強制使用單位、個人財產的行為。征用的目的是獲得財產的（)。Ａ.所有權B.使用權C．處分權D.收益權參考答案:Ｂ【答案解析】征用的目的旨在獲得使用權，是對單位、個人財產的臨時使用,使用后要返還,所有權不發(fā)生轉移?！驹囶}點評】本題考察征用特性中的不轉移所有權。參見教材P３6。１０．下列建設用地使用權處置方式中,不屬于建設用地使用權轉讓的是（)。Ａ.抵押B．出售C.互換Ｄ.贈與參考答案:A【答案解析】國有建設用地使用權轉讓的重要形式有出售、互換和贈與三種。【試題點評】此題考察國有建設用地使用權的轉讓方式。參見教材Ｐ６3。11.下列關于建設用地使用權互換的說法中，對的的是(）。A．互換的標的物必須都是建設用地使用權B．互換的標的物之一必須是建設用地使用權C．互換后的建設用地使用權人不發(fā)生變化D.互換的建設用地使用權應當是等值的參考答案:Ｂ【答案解析】建設用地使用權互換是指當事人雙方約定互相轉移建設用地使用權或一方轉移建設用地使用權,另一方轉移金錢以外的標的物的行為。所以B的說法是對的的。【試題點評】本題考察建設用地使用權互換的內容。參見教材P63－64。12．下列建設用地使用權中，不得設定抵押的是（)。A.通過招標、拍賣、掛牌出讓方式取得的建設用地使用權B.通過協(xié)議出讓方式取得的建設用地使用權Ｃ.通過轉讓方式取得的建設用地使用權D．已依法公告列入拆遷范圍的房屋占用范圍內的建設用地使用權參考答案：D【答案解析】屬于下列范圍的建設用地使用權不得設定抵押:已依法公告列入拆遷范圍的房地產?！驹囶}點評】此題考察建設用地使用權不得設定抵押的情況。參見教材P67。13.建設用地使用權抵押后,下列關于該土地上新增的建筑物的說法中,對的的是（）。A．新增建筑物屬于抵押財產B.在建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，新增建筑物應與建設用地使用權一并處分Ｃ.新增建筑物轉讓時,建設用地使用權不隨之轉讓D．實現(xiàn)抵押權時處分所得的價款，抵押權人有權優(yōu)先受償參考答案:Ｂ【答案解析】《物權法》第二百條規(guī)定：“建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現(xiàn)抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款,抵押權人無權優(yōu)先受償。”【試題點評】本題考察抵押建設用地使用權處分的受償相關內容。參見教材P68－69。１4．下列關于集體建設用地使用原則的說法中，錯誤的是（）。A.維護社會主義公有制,保護土地所有者和使用者的合法權益Ｂ．按規(guī)劃用地、節(jié)約用地、保護耕地Ｃ．按計劃用地，可以適當突破計劃控制指標Ｄ．假如涉及占用農用地的，必須依法辦理農用地轉用審批手續(xù)參考答案:C【答案解析】按計劃用地，不得突破計劃控制指標?！驹囶}點評】此題考察集體建設用地使用的原則,參見教材P72。15．進行房地產市場調研時,一方面應明確(）。A．調研人員Ｂ.調研計劃Ｃ.調研目的Ｄ．調研方案參考答案:C【答案解析】調研目的是進行房地產市場調研時應先明確的?！驹囶}點評】本題考察房地產市場調研程序的相關內容。參見教材P7９。16．在房地產市場環(huán)境調研中，對居民消費結構和消費水平的調研屬于(）調研。A.經濟環(huán)境B.政治法律環(huán)境Ｃ．區(qū)域環(huán)境D.社會文化環(huán)境參考答案:A【答案解析】對居民收入水平、消費水平和消費結構的調研屬于經濟環(huán)境調研?！驹囶}點評】本題考察房地產經濟環(huán)境調研的內容。參見教材Ｐ81。17.消費者對房地產的購買欲望是房地產需求的(）。Ａ.主體B．動力C.保障D．結果參考答案：Ｂ【答案解析】購買欲望是需求的動力，是產生需求行為的源泉?！驹囶}點評】此題考察房地產市場需求調研的相關內容。參見教材Ｐ8１。18．在房地產市場供應調研中,對同類公司的數量、規(guī)模、實力狀況的調研屬于（)調研。A.市場行情Ｂ．市場反響C.市場競爭者Ｄ．消費行為參考答案：C【答案解析】對競爭公司的數量、規(guī)模、實力狀況的調研屬于房地產市場競爭者調研?！驹囶}點評】本題考察房地產市場競爭者調研的內容。參見教材P82。1９.下列在房地產市場調研中搜集的資料，不屬于次級資料的是（)。A.官方記錄資料中有關房地產的分析資料Ｂ.公司發(fā)展部針對特定項目進行目的消費者購買力調研的資料Ｃ.來自主管部門和行業(yè)管理機構的資料D.專業(yè)研究機構提供的相關資料參考答案:B【答案解析】B項屬于初級資料而不是次級資料?！驹囶}點評】本題考察次級資料的相關內容。參見教材P83-8４。２0．房地產開發(fā)投資和置業(yè)投資是根據投資是否直接（)而劃分的。A．作用于房地產產品Ｂ.形成增量房地產Ｃ．使投資者擁有房地產D.取得土地使用權參考答案:B【答案解析】按照是否直接形成房地產增量資產,房地產直接投資可分為房地產開發(fā)投資和房地產置業(yè)投資?！驹囶}點評】本題考察房地產投資的分類，參見教材P１02。21．銀行向某家庭提供了年貸款利率為6%，期限為ｌ０年，按月等額償還的個人住房抵押貸款，該家庭承擔的實際年利率是（)。A．6．14％B.6.1５%C．6.１7％D．6.50％參考答案:C【答案解析】i=（1+r／n）＾ｎ-1=（1＋6%/12)＾12-１=6.1７%【試題點評】本題考察實際利率的計算方法。參見教材P１10。2２．房地產開發(fā)項目中的基礎設施建設費，是指項目紅線范圍內建筑物(）米以外的各種管線、道路工程的建設費用。A.1B.2C．3Ｄ．4參考答案：Ｂ【答案解析】房地產開發(fā)項目中的基礎設施建設費,是指項目紅線范圍內建筑物2米以外的各種管線、道路工程的建設費用?！驹囶}點評】本題考察基礎設施建設費的含義。參見教材P11６。23．若某房地產投資方案的財務凈現(xiàn)值小于零，則該方案在經濟上不可行,由于該方案是（)的方案。A．投資虧損B．不能滿足基準收益率規(guī)定C.無利可圖D.風險很大參考答案：Ｂ【答案解析】當財務凈現(xiàn)值小于零時，說明該方案不能滿足基準收益率或目的收益率規(guī)定的賺錢水平,故該方案不可行?！驹囶}點評】本題考察財務凈現(xiàn)值的評價準則，參見教材P131。２4.投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產能力及經營管理條件下,對產品的(）進行互相關系分析的一種不擬定性分析方法。A.產量、價格、成本B.產量、利潤、價格Ｃ．產量、成本、利潤D.成本、利潤、價格參考答案:C【答案解析】投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產能力及經營管理條件下，對產品的產量、成本、利潤進行互相關系分析的一種不擬定性分析方法。【試題點評】本題考察投資項目盈虧平衡分析的含義。參見教材Ｐ1４3。25．在對投資項目進行敏感性分析時,臨界點是指不擬定因素的變化使項目(）的臨界數值。Ａ.由可行變?yōu)椴豢尚蠦.由低風險變?yōu)楦唢L險C．由敏感性弱變?yōu)槊舾行詮奃.由賺錢變?yōu)椴毁嶅X參考答案:A【答案解析】臨界點是指不擬定因素的變化使項目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數值?！驹囶}點評】此題考察敏感性分析臨界點的含義。參見教材P14９。2６．從房地產投資項目風險分析的過程來看，感知風險和分析風險是（）階段的重要內容。Ａ.風險辨認B.風險估計C．風險評價D.風險應對參考答案:A【答案解析】風險辨認過程包含兩個環(huán)節(jié):一是感知風險；二是分析風險。【試題點評】此題考察風險辨認的內容。參見教材P１５3。2７．預售是房地產開發(fā)商普遍采用的營銷方式。從風險應對的角度看，該營銷方式采用了（)的方法。Ａ.風險回避B．風險組合C.風險轉移D.風險自留參考答案：Ｃ【答案解析】在房地產投資中，契約性轉移重要涉及預售、租售、出售一定年限的房地產使用權、項目工程出包與分包等方式。所以預售屬于風險轉移?！驹囶}點評】此題考察風險轉移的內容。參見教材P１64。２8.某投資者擬以500萬元的限額購買店鋪，現(xiàn)有銷售總價分別為5０0萬元、200萬元、l6０萬元的３個店鋪供其選擇。該投資者可選擇的投資方案是()個。A．1Ｂ.2C．3D．4參考答案:D【答案解析】在若干可采用的獨立方案中，假如有資源約束條件，則只能從中選擇一部分方案實行，可以將它們組合為互斥方案。本題中可選擇的投資方案是５00萬、200萬、１60萬、（200＋１60)萬共4個?！驹囶}點評】本題考察組合-互斥方案的相關內容。參見教材P17１。２9.若投資資金是投資者進行投資的強制約束條件，則在進行方案比選時宜采用()。A.凈現(xiàn)值法Ｂ.凈將來值法Ｃ．凈年值法D．凈現(xiàn)值率法參考答案：D【答案解析】在投資資金受到強制約束的情況下,一般宜采用凈現(xiàn)值率法?！驹囶}點評】本題考察凈現(xiàn)值率法的合用情況。參見教材P1７3。30.采用差額內部收益率法進行投資方案比選時,是將差額內部收益率(△IRR)與基準收益率(iｃ）進行比較，判別標準是（）。A．若△IＲR>ｉc,則投資大的方案為優(yōu)B．若△IRR＞iｃ,則投資小的方案為優(yōu)C．若△ＩＲR＜ic，則投資大的方案為優(yōu)D.若△IRR＜ｉc，則方案間無法直接比較參考答案:A【答案解析】若△IRR＞ｉc，則年均凈鈔票流大的方案為優(yōu)；若０<△IＲR<ic,則年凈鈔票流小的方案為最優(yōu)?！驹囶}點評】此題考察用差額內部收益率法進行投資方案比選的判別準則。參見教材P182。31.在房地產投資項目可行性研究中，要對鈔票流量進行折現(xiàn)分析，這是投資項目經濟評價的(）原則的規(guī)定。A．有無對比B.以動態(tài)分析為主Ｃ．以定性分析為主D.收益與風險權衡參考答案:Ｂ【答案解析】動態(tài)分析是指運用資金時間價值的原理對鈔票流量進行折現(xiàn)分析?！驹囶}點評】本題考察投資項目經濟評價應遵循的基本原則。參見教材P188。32.對于房地產開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構成而言，下列包含關系的說法中,對的的是（）。A．單項工程∈單位工程∈分部工程∈分項工程B．單位工程∈單項工程∈分部工程∈分項工程C.分項工程∈分部工程∈單位工程∈單項工程D．分項工程∈分部工程∈單項工程∈單位工程參考答案：C【答案解析】房地產開發(fā)項目的工程系統(tǒng)由單項工程、單位工程、分部工程和分項工程構成?！驹囶}點評】本題考察房地產項目系統(tǒng)的關系。參見教材P194。３3．在房地產開發(fā)項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作,指令來自()。A.縱向部門B．橫向部門C.縱向和橫向兩個部門D．項目經理參考答案:C【答案解析】在房地產開發(fā)項目管理的矩陣型組織中,每一項縱向和橫向交匯的工作,指令來自于縱向和橫向兩個部門。【試題點評】本題考察矩陣型組織的內容。參見教材P1９７。３４.在房地產開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標志是()。Ａ．項目建議書獲批準B.編制可行性研究大綱C．項目機會研究D.簽訂設計協(xié)議參考答案：Ａ【答案解析】在房地產開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標志是項目建議書獲批準?！驹囶}點評】本題考察房地產開發(fā)項目的管理過程。參見教材P195表8-1。35.在工程招標中，投標人按招標文獻向招標人提出報價的行為是（）。Ａ.承諾B.議價C．要約D.邀約參考答案：C【答案解析】投標人按招標文獻向招標人提出報價的行為是要約?！驹囶}點評】本題考察投標的性質。參見教材P１98。３6.房地產項目建設投資的工程費用不涉及()。A．稅金B(yǎng)．土地使用費C．間接費Ｄ．直接費參考答案:B【答案解析】土地使用費屬于工程建設其他費用,不屬于工程費用。【試題點評】本題考察房地產開發(fā)項目建設投資的工程費用。參見教材P203圖8-５。37．某房地產開發(fā)公司對潛在消費者的戶型需求進行了調研，并將調研結果作為開發(fā)項目規(guī)劃沒計的依據之一,這表白該公司開發(fā)經營遵循的觀念是（)。A．生產觀念B．推銷觀念Ｃ．市場營銷觀念D．產品觀念參考答案:Ｃ【答案解析】市場營銷觀念的基本內容是:消費者需要什么房地產產品,公司就應當開發(fā)和銷售什么房地產產品。公司考慮問題是從反映市場的需求出發(fā),按照目的客戶的需求去組織開發(fā)和銷售?！驹囶}點評】本題考察房地產開發(fā)的市場營銷觀念。參見教材Ｐ215。３8.房地產開發(fā)經營公司采用直接渠道進行商品房銷售的優(yōu)點是()。A.有助于發(fā)揮銷售專長B．銷售隊伍建設成本低Ｃ.銷售策略調整快捷D．銷售效益好參考答案：C【答案解析】房地產銷售采用直接渠道,產銷直接見面，便于房地產開發(fā)公司直接了解客戶的需求、購買特點及變化趨勢，由此可以較快地調整銷售策略。【試題點評】本題考察房地產銷售直接渠道的優(yōu)點。參見教材P2１7。39.某商品房開發(fā)項目即將上市時適逢金融危機,該項目開發(fā)建設資金重要來自銀行借貸，為避免資金鏈斷裂的風險,此時穩(wěn)妥的定價目的宜設定為(）。A.實現(xiàn)預期利潤B．維護公司形象C.維持市場占有率D.維持營業(yè)參考答案:D【答案解析】當房地產開發(fā)公司受到市場不景氣、同行業(yè)競爭劇烈等方面的沖擊時,商品房無法按正常價格出售，為避免資金鏈斷裂甚至公司倒閉，往往推行大幅度折扣,以保本價格甚至虧本價格出售商品以求資金收回,維持營業(yè)。【試題點評】本題考察房地產定價目的中維持營業(yè)的相關內容。參見教材P2２１。４0.某商品房開發(fā)項目采用成本加成法測算得出的價格是５0０0元/㎡。根據市場調查結果,８0％的被調查者可接受的價格范圍是６００0—65０0元／㎡，10%的被調查者可接受的價格范圍是7000元/㎡以上，公司決策者最終將項目的銷售價格擬定為均價65０0元／㎡。該項目采用的重要定價方法是()。A．目的利潤定價法B．需求導向定價法C.競爭導向定價法D．比較定價法參考答案：Ｂ【答案解析】需求導向定價法是以客戶的需求強度及其對價格的承受能力作為定價依據，是體現(xiàn)市場營銷觀念的一種定價方法。題目中該公司對市場進行調查，并根據消費者的價格承受能力擬定了項目價格，所以是需求導向定價法?！驹囶}點評】本題考察房地產定價的基本方法。參見教材P22３。41.在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產開發(fā)公司邀請了約200名本地不同行業(yè)的人士到現(xiàn)場參觀,向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。上述促銷手段屬于房地產促銷方式中的（)。A．人員推銷Ｂ.活動推廣C．營業(yè)推廠D.公共關系推廣參考答案：B【答案解析】在某花園洋房開發(fā)項目開盤前,房地產開發(fā)公司邀請了約200名本地不同行業(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐,并舉行了抽獎活動。這是樓盤慶典的一種，屬于房地產促銷的活動推廣?！驹囶}點評】此題考察活動推廣的類型。參見教材P234。42.某城市某種商品住宅２023年3月1日至11月1日的價格平均每月比上月上漲０.3％,其中某套商品住宅2023年５月1日的價格為3500元/㎡。如將該套住宅的價格調整到２023年11月１日的價格，則調整后的價格是()元／㎡。A.3５52.82B．35６3．00C.3５63．４7Ｄ．3５74．16參考答案:C【答案解析】F=P(1+i）^n，調整后的價格=3500×(１＋0．3%）＾6=3563.４7?！驹囶}點評】本題考察復利計息的計算公式。參見教材Ｐ1０９。43．某建筑物8年前建成交付使用,建筑面積為ｌ2０㎡,單位建筑面積的重置價格為600元／㎡,年折舊額為l440元,用直線法計算該建筑物的成新率是()。A．8１.00％B．8４.０0％Ｃ．8４．17%D．84．80％參考答案：B【答案解析】成新率=［1－(1－R)t／R］×1００％,由于題目給出了年折舊額的值,所以可知C(1－R）/N=1440,C＝600×１２0=720２3,可知(1-R）/N=0.02。成新率=［1－０.０2×8]×100%=84%?！驹囶}點評】本題考察成新率的計算方法。參見教材P２53-254。44．某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元,空置和收租損失為潛在毛租金收入的l0%，運營費用率為２0％，該住宅的年凈收益是（）萬元。A.1．40B．1.４４Ｃ．１.60D.１.80參考答案：Ａ【答案解析】凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失＋其他收入－運營費用=2-2×10%－2×20%=1.4。【試題點評】本題考察基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P２57。45．凈收益＝潛在毛租金收入-（)+其他收入－運營費用。A．空置和收租損失B．還本付息額Ｃ．折舊額D.所得稅參考答案:A【答案解析】凈收益＝潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運營費用?！驹囶}點評】本題考察基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257。46．在物業(yè)管理中，制定臨時管理規(guī)約的主體是()。A.業(yè)主大會B.業(yè)主委員會Ｃ.物業(yè)建設單位D.物業(yè)服務公司參考答案：C【答案解析】臨時管理規(guī)約一般由物業(yè)建設單位在物業(yè)銷售之前預先制定。【試題點評】本題考察臨時管理規(guī)約的制定主體。參見教材P２7５。47.在物業(yè)管理招投標活動中,評標、驗標、定標的規(guī)則對所有的投標人都是一致的,這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標的()原則。A.公開Ｂ.公平C.公正D．誠實信用參考答案：C【答案解析】公正原則是指要用同樣的準則作為衡量所有投標書的尺度,評標、驗標、定標的規(guī)則與評分標準對所有的投標人都是一致的。【試題點評】本題考察物業(yè)管理招投標原則的公正原則。參見教材P２8１。48．下列關于前期物業(yè)服務協(xié)議特點的說法中，錯誤的是()。Ａ．前期物業(yè)服務協(xié)議由建設單位和物業(yè)服務公司簽訂Ｂ.前期物業(yè)服務協(xié)議具有過渡性C．前期物業(yè)服務協(xié)議的有效期限應為三至五年Ｄ．前期物業(yè)服務協(xié)議屬于附終止條件的協(xié)議參考答案：Ｃ【答案解析】前期物業(yè)協(xié)議的特點有:由建設單位和物業(yè)服務公司簽訂；過渡性;附終止條件的協(xié)議?！驹囶}點評】本題考察前期物業(yè)協(xié)議的特點。參見教材P２８7。4９.下列原則中,不屬于物業(yè)服務收費原則的是()。A.合理原則B．公開原則C．費用與服務水平相適應原則D.費用與支付能力相適應的原則參考答案:D【答案解析】物業(yè)服務收費原則的有:合理原則；公開原則;費用與服務水平相適應原則?！驹囶}點評】本題考察物業(yè)服務收費的原則。參見教材P２88。50.商品住宅房屋所有權轉讓后，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金所有權歸（）。A.該房屋出售人B．該房屋買受人C．該房屋所在住宅社區(qū)業(yè)主大會D.該房屋所在地政府房產主管部門參考答案:Ｂ【答案解析】房屋所有權轉讓時，業(yè)主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余的情況,該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶?！驹囶}點評】本題考察商品住宅維修資金交存的相關內容。參見教材Ｐ291。5１．抵押房地產的房屋所有權人或建設用地使用權人是（)。A.借款人B．抵押人C.貸款人D.抵押權人參考答案：B【答案解析】抵押房地產的房屋所有權人或建設用地使用權人是抵押人?！驹囶}點評】本題考察抵押人的含義。參見教材Ｐ29９。52．在房地產抵押貸款期間,未經（）批準,抵押人不得變賣抵押房地產。Ａ．保險機構B.房屋主管部門Ｃ．抵押權人Ｄ.房屋承租人參考答案:Ｃ【答案解析】在房地產抵押貸款的抵押期內，抵押品使用權歸屬抵押人，但未經抵押權人批準,不得變賣抵押品?！驹囶}點評】本題考察房地產抵押貸款的相關內容。參見教材P３０0。53某人購房貸款60萬元，采用等額本金還款方式分2０23償還，貸款年利率為5%,則第10個月的貸款余額是（)萬元。A．53B.55C.５7D.59參考答案：C【答案解析】貸款本金P為600０00元，貸款月利率i=5％÷１2=0.4167%，按月計算的貸款期數n＝1０×12=1２0。該貸款的每月分期付款額α=P×[ｉ×(１+ｉ)^n]/［(１+ｉ）＾n－1]=6365（元）。規(guī)定第１0個月的貸款余額,可知分期付款已清償９個月,m＝9，則貸款余額＝α×[(１+i)＾（n-m）－1]／[（1+i）＾(n-m)×i]=63６5×[(１＋０.4１67%）^11１-1]/[(1+0.416７%)^1１1×0.4167％]＝565７1３.48（元）≈5７(萬）?！驹囶}點評】本題考察貸款余額的計算。參見教材Ｐ3０２。54.在按月等額償還方式下,會導致個人住房貸款月還款額增長的是（)。A.減少首付款比例B．減少貸款利率C．減少抵押率D．延長貸款期限參考答案:A【答案解析】根據等額還款抵押貸款公式α＝Ｐ×[ｉ×(1＋ｉ）＾ｎ]/[（1+i)＾ｎ－１］可知，當首付款比例減少時,則需要貸款的P值就變大了，則月還款額就增長了。【試題點評】本題考察等本金還款抵押貸款的相關內容,參見教材P302。55.房地產保險的保險金額一般根據保險房地產的（)擬定。A．評估價值Ｂ.賬面價值Ｃ．歷史成本D.交易價格參考答案:A【答案解析】房地產保險的保險金額一般根據保險房地產的評估價值擬定。【試題點評】本題考察保險金額的擬定依據。參見教材P3２０。56.下列與房地產有關的稅種中，屬于房地產保有環(huán)節(jié)稅種的是（)。A．耕地占用稅B.房產稅Ｃ.契稅D．土地增值稅參考答案:B【答案解析】房地產持有環(huán)節(jié)的稅收也成為房地產保有環(huán)節(jié)的稅收，相稱于商品使用環(huán)節(jié)的稅收，如房產稅、城鄉(xiāng)土地使用稅?！驹囶}點評】本題考察房地產保有環(huán)節(jié)稅的內容。參見教材Ｐ3２4。５7.下列關于房產稅的說法中，對的的是（)。Ａ.房產稅按評估值征收Ｂ.房產稅的稅率全國統(tǒng)一C.房產稅按季度征收D.非出租的房產不征收房產稅參考答案：B【答案解析】房產稅具有以下基本特點:①屬于財產稅，其征稅對象是房產。②按年征收、分期繳納。③區(qū)別房屋的經營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于非出租的房產，依照房產余值計算繳納，對于出租的房產,依照房產租金收入計算繳納。④稅率全國統(tǒng)一。【試題點評】本題考察房產稅的特點。參見教材P3２6。58.計算房地產開發(fā)項目土地增值稅應納稅額時，對增值額超過扣除項目金額50%但不超過１00％的部分，合用稅率是（）。Ａ．30%B.4０％C．50％D．６0％參考答案：B【答案解析】增值額超過扣除項目金額50％、不超過100%的部分，合用稅率是40%。【試題點評】本題考察土地增值稅的稅率。參見教材Ｐ329表13－1。59．在征收土地增值稅時，固定扣除項目（)。A.涉及為取得土地使用權所支付的金額Ｂ.不涉及為取得土地使用權所支付的稅金C．不涉及與轉讓房地產有關的稅金D．涉及房地產保有環(huán)節(jié)的稅金參考答案:Ａ【答案解析】在征收土地增值稅時，規(guī)定扣除項目涉及為取得土地使用權所支付的金額?！驹囶}點評】本題考察土地增值稅規(guī)定扣除項目的內容。參見教材Ｐ３29。60.下列經濟活動中，不需繳納印花稅的是()。A.書立土地使用權出讓協(xié)議Ｂ．領受房產證C．領受國有土地使用證D.書立土地租賃協(xié)議參考答案:D【答案解析】土地租賃協(xié)議不屬于印花稅應稅憑證，不繳納印花稅。【試題點評】此題考察印花稅的相關內容。參見教材P３34。二、多項選擇題(共2０題，每題２分。每題的備選項中，有２個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選,所選的每個選項得０．５分)61．決定房地產需求量的一般因素有（)。A．房地產的價格水平B．消費者的收入水平C.消費者的偏好D.相關物品的價格水平E.房地產開發(fā)商對未來的預期參考答案：ＡBCD【答案解析】決定房地產需求量的一般因素有：房地產的價格水平；消費者的收入水平;消費者的偏好；相關物品的價格水平;消費者對未來的預期。E．房地產開發(fā)商對未來的預期,屬于決定房地產供應量的因素。【試題點評】本題考察決定房地產需求量的因素。參見教材Ｐ２1。62.城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產物，最早的城市是以(）為主的集市。A．畜牧業(yè)B．商業(yè)Ｃ．制造業(yè)Ｄ.手工業(yè)E.服務業(yè)參考答案：ＢD【答案解析】城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產物,當初以商業(yè)和手工業(yè)為主的集市即是最早的城市?！驹囶}點評】此題考察城市的產生和發(fā)展的相關內容。參見教材Ｐ28。6３.下列關于設有抵押權的房屋拆遷補償和安頓的說法中,對的的有()。A.未進行抵押登記的，補償款付給被拆遷人B.能解除抵押協(xié)議的，補償款付給被拆遷人,但須經抵押權人認可C．不能解除抵押協(xié)議的,補償款支付給抵押權人Ｄ．不能解除抵押協(xié)議的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償E．抵押權人承擔由于拆遷設有抵押權的房屋而導致的損失參考答案:BＤ【答案解析】設有抵押權的房屋被拆遷時,應當按以下程序進行補償和安頓：要認定抵押的有效性。未進行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應按已設定抵押的房屋進行補償、安頓;能解除抵押協(xié)議的,補償款付給被拆遷人，付款前必須經抵押權人認可；不能解除抵押關系的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償,局限性清償的,抵押權人按照相關法律規(guī)定向抵押人進行追償?！驹囶}點評】本題考察設有抵押權房屋的拆遷補償。參見教材Ｐ4６。６4.國有建設用地使用權的協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有（）。A.合用范圍不同B.出讓金形成方式不同C.最低價擬定的原則不同D．協(xié)議出讓無需公布出讓計劃Ｅ．出讓主體不同參考答案:ABＣ【答案解析】協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有:合用范圍不同；出讓金形成方式不同；最低價擬定的原則不同?！驹囶}點評】本題考察協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別。參見教材P５9。６5.國有建設用地使用權出租中,下列關于租賃雙方權利義務的說法中,對的的有（）。A.出租人有依法收回出租的國有建設用地使用權的權利B.對于已出租的建設用地使用權,出租人沒有對租賃標的物進行維護的必要C.國有建設用地使用權出租后，出租人可以終止履行出讓協(xié)議D.承租人違反租賃協(xié)議，導致租賃標的物受到損失的,應負損害補償責任E．按照租賃協(xié)議的規(guī)定,承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權利參考答案：ＡＤE【答案解析】對于已出租的建設用地使用權，出租人要對租賃標的物進行必要的維護，B錯;國有建設用地使用權出租后,出租人必須繼續(xù)履行出讓協(xié)議,C錯。【試題點評】本題考察國有建設用地使用權租賃雙方的權利和義務。參見教材P６5。66.房地產市場定性調研是在市場調研中搜集有關房地產市場參與者的（）等方面的資料。A．外貌Ｂ．傾向性C．感覺D.動機Ｅ．態(tài)度參考答案：BＣDＥ【答案解析】房地產市場定性調研就是在房地產市場調研中搜集有關房地產市場參與者的基本特性、傾向性、感覺、動機和態(tài)度等資料的調研方法?！驹囶}點評】本題考察房地產市場的定性調研。參見教材Ｐ87。6７．房地產投資具有(）等特點。A.投資品種的多樣性B.投資收益的穩(wěn)定性C．投資價值的附加性D．投資變現(xiàn)的便利性E．投資區(qū)域的差異性參考答案：ＡCE【答案解析】房地產投資的特點有：投資品種的多樣性、投資變現(xiàn)的復雜性、投資價值的附加性、投資區(qū)域的差異性、投資收益的個別性、投資過程的綜合性、投資預期的風險性、投資決策的專業(yè)性。【試題點評】本題考察房地產投資的特點。參見教材P103-１04。６８.下列因素中，影響出售型房地產開發(fā)投資項目經濟效益的重要不擬定因素有(）。A.土地取得成本B．經營成本C．租賃收入D.租售價格E.建安工程費參考答案:ＡBDE【答案解析】房地產投資項目的重要不擬定因素有：土地取得成本、建筑安裝工程費用、租售價格、開發(fā)周期、融資成本、空置率、經營成本、投資收益率?！驹囶}點評】本題考察影響出售型房地產開發(fā)投資項目經濟效益的不擬定因素。參見教材P1４1-142。69.在對互斥方案進行直接比選時,必須具有的可比條件有（）。A．被比較方案的投資額相同或相近B．被比較方案具有相同的不擬定因索Ｃ．被比較方案的費用及效益計算口徑一致D．被比較方案具有相同的計算期E.被比較方案鈔票流量具有相同的時間單位參考答案：ＣDE【答案解析】在對互斥方案進行直接比選時,必須具有的可比條件有：被比較方案的費用及效益計算口徑一致;被比較方案具有相同的計算期；被比較方案鈔票流量具有相同的時間單位?！驹囶}點評】本題考察互斥方案進行比較的條件。參見教材P17２。70.房地產開發(fā)項目管理應遵循項目質量管理的程序,這個程序是依據(）等階段循環(huán)的原理建立起來的。Ａ．計劃Ｂ．協(xié)調C.執(zhí)行Ｄ.檢查E.解決參考答案:AＣDＥ【答案解析】房地產開發(fā)項目管理應遵循項目質量管理的程序,這個程序是依據PDCA循環(huán)的原理建立起來的。PDＣＡ分為四個階段，即計劃、執(zhí)行、檢查、解決階段?！驹囶}點評】本題考察房地產開發(fā)項目全面質量管理的程序。參見教材P205。71.建設工程招標文獻涉及(）等。A.投標人須知B．協(xié)議專用條款C．工程量清單D．標底E．投標書格式參考答案：ＡBＣＥ【答案解析】招標文獻一般涉及:招標公告、投標人須知、投標書格式、協(xié)議的通用條款、協(xié)議的專用條款、技術規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件(如投標保函及履約保函格式等)?！驹囶}點評】本題考察招標文獻的內容。參見教材Ｐ１99。72.房地產開發(fā)經營公司在選擇銷售渠道時，應考慮銷售渠道的()。Ａ．先進性B.可控性Ｃ.社會性Ｄ．適應性Ｅ．經濟性參考答案:BDＥ【答案解析】房地產銷售渠道的選擇原則有：經濟性、可控性、適應性?！驹囶}點評】本題考察房地產銷售渠道的選擇原則。參見教材P2１7－2１８。7３.編制房地產廣告預算的基本方法有（）等。Ａ.目的任務法B．消費者需求法Ｃ．銷售比例法D.銷售人員規(guī)模法E．競爭對等法參考答案:AＣＥ【答案解析】房地產廣告預算編制的方法有：目的任務法、銷售比例法、量入為出法、競爭對等法?！驹囶}點評】本題考察房地產廣告預算的編制方法。參見教材P228。７4.采用收益法評估出的某宗房地產價值偏高，其因素也許有（)。Ａ．選取的報酬率偏低B.預測的未來凈收益偏大Ｃ．估計的使用期限偏短D.估計的運營費用偏大E．估計的空置率偏高參考答案:AB【答案解析】可以運用收益期限有限年的公式來幫助理解本題。Ｖ=A/Ｙ×[1－1/(1+Y)＾n]，預測未來的凈收益偏大即A大,則V大；選取的報酬率低,即Y小，則V大。估計的使用期限偏短，及n小,則V小。此外根據凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用，DE會導致結果偏小?！驹囶}點評】此題考察房地產估價的收益法。參見教材P255-２５7。75．房地產估價報告通常由()等組成。Ａ．估價委托書B．注冊房地產估價師聲明C．估價委托協(xié)議D．估價結果報告Ｅ．估價技術報告參考答案:ＢDＥ【答案解析】房地產估價報告通常由八大部分組成：封面、目錄、致估價委托人函、注冊房地產估價師聲明、估價的假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件?！驹囶}點評】本題考察房地產估價報告的內容。參見教材P2６5-26６。76．下列主體中，能被鑒定具有業(yè)主身份的有()。A.房屋權屬證書記載的房屋所有權人B.房屋權屬證書記載的房屋所有權人的法定配偶C．尚未辦理產權登記但已實際占有物業(yè)的合法買受人D．房屋登記簿記載的房屋所有權人Ｅ．房屋登記簿記載的房屋所有權人的法定配偶參考答案:ACＤ【答案解析】具有業(yè)主身份的情況有三種:房屋權屬證書和登記簿記載的房屋所有人；物業(yè)的合法買受人尚未辦理產權登記，但已實際占有的使用人；法律、法規(guī)規(guī)定的其他房屋所有權人?！驹囶}點評】本題考察具有業(yè)主身份的情況。參見教材P270。７７．物業(yè)管理規(guī)約對（）具有約束力。A．全體業(yè)主Ｂ．物業(yè)承租人C．借住在業(yè)主家的親戚D．物業(yè)建設單位和物業(yè)服務公司E．物業(yè)的繼受人參考答案：ABCE【答案解析】管理規(guī)約對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力；管理規(guī)約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力；管理規(guī)約對物業(yè)的繼受人自動產生效力?！驹囶}點評】本題考察物業(yè)管理規(guī)約的法律效力。參見教材P2７4。7８．下列財產中，不得抵押的有（)。Ａ．宅基地B.土地所有權C.集體土地使用權D．鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司廠房E．村公司廠房參考答案：ＡBC【答案解析】宅基地、土地所有權、集體土地使用權不得抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn))、村公司的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內的土地使用權同時抵押，所以DE是可以抵押的?！驹囶}點評】本題考察不得用于抵押的財產。參見教材Ｐ2９９。７9．等額本金還款抵押貸款方式的特性有()。A．每月支付的本金均等Ｂ.每月支付的利息均等C.每月還款額先大后小D.每月還款額先小后大Ｅ．借款人不易發(fā)生違約風險參考答案：AＣ【答案解析】等本金還款抵押貸款的規(guī)律是:借款人每月支付的本金是均等的；每月償還的利息越來越少，每月還款也越來越少。這種還款方式的缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民收入水平不斷增長的實際情況，給借款人歸還貸款導致了較大困難?！驹囶}點評】本題考察等本金還款抵押貸款方式的特性。參見教材P3０4。80．下列行為中,列入契稅征收對象的有（）。A．國有土地使用權出讓B．土地使用權贈與C.土地使用權互換D．房屋使用權轉移E.農村集體土地承包經營權轉移參考答案:ABＣ【答案解析】以下行為屬于轉移土地、房屋權屬的行為，列入契稅的征稅對象：國有土地使用權出讓;土地使用權轉讓，涉及出售、贈與和互換,不涉及農村集體土地承包經營權的轉移；房屋買賣、贈與和互換?！驹囶}點評】此題考察契稅的征稅對象。參見教材Ｐ3２８。三、案例分析題（共20題,每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選,所選的每個選項得０.5分)(一)某市欲征收城郊兩處居民點和部分農田建設工業(yè)園區(qū)，該處農用地轉用方案符合土地運用總體規(guī)劃。現(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會,負責管理和監(jiān)督土地的一級和二級開發(fā)。開發(fā)管理委員會通過招投標擬定了甲公司作為土地一級開發(fā)承包商。81.土地行政主管部門將農用地轉用方案和補充耕地方案報人民政府批準，還應滿足的條件是()。A．方案符合本地控制性具體規(guī)劃規(guī)定B.方案符合土地運用年度計劃擬定的控制指標C.補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃D．補充耕地面積至少與占用面積相等參考答案：BC【答案解析】農用地轉用方案和補充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準:①符合土地運用總體規(guī)劃；②確屬必須占用農用地且符合土地運用年度計劃擬定的控制指標;③占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃,且面積、質量符合規(guī)定規(guī)定；④單獨辦理農用地轉用的，必須符合單獨選址條件?！驹囶}點評】本題考察農用地轉用方案和補充耕地方案應符合的條件。參見教材P39。82.農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經有批準權的人民政府批準后,同級土地行政主管部門應當在收到批件后（)日內將批復發(fā)出。Ａ.3B．5C.7D.10參考答案:Ｂ【答案解析】農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經有批準權的人民政府批準后,同級土地行政主管部門應當在收到批件后5日內將批復發(fā)出?！驹囶}點評】本題考察集體土地征收的批復時間。參見教材P39。８３．甲公司在對居民點進行房屋拆遷時,應向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請,同時應提交的材料為()。A.建設項目批準文獻B.建設用地規(guī)劃許可證C.房屋拆遷許可證D．拆遷計劃和拆遷方案參考答案：ABＤ【答案解析】無論單位或個人因從事建設項目需要進行房屋拆遷時,都有向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時應提交的材料為：①建設項目批準文獻；②建設用地規(guī)劃許可證；③國有建設用地使用權批準文獻;④拆遷計劃和拆遷方案;⑤辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安頓資金證明?！驹囶}點評】本題考察城市房屋拆遷的申請材料。參見教材P41。84.在房屋主管部門審查、審批拆遷申請后，甲公司作為房屋拆遷人應與被拆遷人按照規(guī)定就補償、安頓等問題簽訂書面協(xié)議。該協(xié)議的特性為(）。A．拆遷人必須是通過有關部門批準的單位和個人B．被拆遷人只能是列入拆遷范圍的房屋所有權人Ｃ．協(xié)議簽訂有嚴格的時間限制D.協(xié)議簽訂有相對的強制性參考答案:ACD【答案解析】被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有權人或使用人。所以B錯。【試題點評】本題考察房屋拆遷補償安頓協(xié)議的特性。參見教材Ｐ４1-42。(二）某家庭購買了一套價值為40萬元的普通住宅，首付款為房價的30％，其余房款用銀行提供的貸款期為2023、年貸款利率為６%、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款支付。該家庭為初次購買商品住房。８5.若將該家庭的購買當作是房地產投資行為，則該投資的主體為（）。A．國家B.政府Ｃ.公司D．個人參考答案:Ｄ【答案解析】個人作為房地產投資主體一般只能從事房地產買賣,也就是房地產置業(yè)投資。本題中將該家庭的購買當作是房地產投資行為,則該投資主體為個人?！驹囶}點評】本題考察房地產投資的主體構成。參見教材P10５。86．在貸款期內，該家庭的月還款額為(）元。A.1６67B．20０6Ｃ．2０34D．306７參考答案:Ｂ【答案解析】向銀行貸款總額40×（1-30%)=28(萬元)，貸款月利率i=6％÷1２＝0．5%,按月計算貸款期限n=20×12=２40。該貸款的每月分期付款額α＝P×[ｉ×(1+i)^n]/[（１+i)＾n－１]=２０23（元)。【試題點評】本題考察月還款額的計算。參見教材P302。87．如月還款額占該家庭月收入的30％,則該家庭的月收入應為（)元。A．５55７B．66８７C.６780D.10２２4參考答案：B【答案解析】根據上題結果可知該家庭的月收入應當為2０2３÷30%＝6６８7（元)。88．對該家庭的購買行為產生直接影響的風險因素為()。A.貸款利率上調B．房價下跌C.房地產周期波動D.資本價值變化參考答案：AＢ【答案解析】從本題看對該家庭的購買行為產生直接影響的風險因素為:貸款利率上調、房價下跌?！驹囶}點評】本題考核對家庭購買行為產生直接影響的風險因素。（三)某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為5０0元／㎡,建筑安裝工程費為25０0元/㎡，各項規(guī)費為３０0元／㎡。該項目營銷方案部分內容如下:（1)前言。(2)市場分析。(3）銷售目的和進度計劃。(４）銷售價格擬定：以市場價格為主。(5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產經紀機構銷售，并分別與其簽訂委托協(xié)議;銷售權在三家房地產經紀機構之間不作區(qū)分。(6)促銷安排:開盤前在本地晚報刊登項目開盤信息;開盤當天舉行開盤典禮,邀請有關部門及參建單位負責人參與；對開盤當天前十名購房者給予ｌ00元／㎡的價格優(yōu)惠。89.在該項目市場分析中,應注重（)。Ａ．本地商圈的一般規(guī)模B.潛在消費者需求傾向C.本項目的成本分析D．項目的機會和威脅參考答案:AＣD【答案解析】房地產營銷方案框架的市場分析涉及：市場背景、產品分析、優(yōu)勢、劣勢。所以此題答案是ＡCＤ。【試題點評】本題考察房地產項目營銷方案的市場分析。參見教材P237-2３8。90.該項目采用的銷售渠道為()。Ａ．直接渠道、參與代理B.間接渠道、共同代理C．間接渠道、參與代理D．直接渠道、共同代理參考答案：B【答案解析】該房地產開發(fā)公司委托甲、乙、丙三家房地產經紀機構銷售,說明該公司采用的銷售渠道是間接渠道。共同代理是指房地產開發(fā)公司將商品房的出售權同時委托給數家房地產經紀機構。所以此題答案是B?！驹囶}點評】本題考察銷售渠道和銷售代理的相關內容。參見教材P217、2１9。９1．若該項目預期成本利潤率為25％，銷售稅費率為l2％，則按照成本加成定價法擬