2023年房地產(chǎn)估價(jià)師考試

2０23年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析考試試題及答案解析一、問(wèn)答題(共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫(xiě)在答題紙相應(yīng)的題號(hào)下)（一)甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱甲機(jī)構(gòu))于２0２3年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2０23年1月，因借款人不能如期償還貸款,處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)值低很多,銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲機(jī)構(gòu)2023年８月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。?請(qǐng)問(wèn)：1．復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何擬定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況??2．復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值定義應(yīng)如何表述?(二)甲公司為購(gòu)買(mǎi)某在建工程項(xiàng)目委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為7500萬(wàn)元。購(gòu)得該項(xiàng)目后，甲公司對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)。該項(xiàng)目重新開(kāi)工半年后,甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請(qǐng)抵押貸款,委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其抵押價(jià)值,估價(jià)結(jié)果為9000萬(wàn)元。

請(qǐng)問(wèn):若上述兩個(gè)估價(jià)結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的因素有哪些?(三)某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，通過(guò)某商品住宅社區(qū)南側(cè)。該社區(qū)已建成使用3年,共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為１4００0㎡。建設(shè)環(huán)城公路需占用該社區(qū)500㎡綠地,并拆除一幢面積為900㎡的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和補(bǔ)償,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。?請(qǐng)問(wèn):理論上政府補(bǔ)償和補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容應(yīng)涉及哪些方面？二、單選題(共3大題，１0小題，每小題２分。每小題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意,請(qǐng)將這個(gè)答案相應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）（一）某商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，征收土地面積５0０0㎡，其中建設(shè)用地面積4５0０㎡，代征地面積5００㎡，規(guī)劃建筑面積為1５0０0㎡。甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱甲公司）于２023年1０月１8日以出讓方式取得該項(xiàng)目用地，支付了地價(jià)款和3%的契稅，取得了國(guó)有土地使用證。至２02３年10月１8日,該項(xiàng)目已投入70%的建設(shè)資金，完畢了主體結(jié)構(gòu),預(yù)計(jì)１年后可所有竣工。甲公司擬以該在建工程申請(qǐng)抵押貸款,委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其于2023年10月1８日的抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，目前該區(qū)域同類(lèi)商品住宅的平均售價(jià)為6650元/㎡,且按每月1%遞增；平均投資利潤(rùn)率為8%,貸款年利率為7．47%,折現(xiàn)率為10%。?1．下列關(guān)于在建工程抵押的表述中,對(duì)的的是（

)。?Ａ．在建工程只有當(dāng)已投入的建設(shè)資金超過(guò)總投資的35％時(shí)才可以設(shè)定抵押

B.在建工程只有當(dāng)主體工程結(jié)構(gòu)封頂時(shí)才可以設(shè)定抵押

C．在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí),設(shè)定抵押權(quán)后新增建設(shè)的部分不能處置

D．在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，優(yōu)先受償順序?yàn)橘?gòu)房款、建筑工程款、銀行債權(quán)

2．若采用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的傳統(tǒng)方法對(duì)該在建工程進(jìn)行估價(jià),下列關(guān)于投資利潤(rùn)率選取的表述中，對(duì)的的是（

)。?Ａ．成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法采用的投資利潤(rùn)率相同

Ｂ．成本法采用的投資潤(rùn)率高于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的投資利潤(rùn)率

C．成本法采用的投資利潤(rùn)率低于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的投資利潤(rùn)率?D.成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法采用的投資利潤(rùn)率不可比較?3.采用成本法估價(jià)時(shí),土地部分以基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算的單價(jià)為2300元／㎡，則土地總價(jià)為（

)。

A．10３5．０

?B．１０66.1

?Ｃ.11５0.0?D.１184．5?４.采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的鈔票流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，開(kāi)發(fā)完畢后的房地產(chǎn)價(jià)值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為(

)。

A．9734．２

Ｂ．1０218．3

C.10４0７．5

D.10４58.８(二）甲公司擁有一宗面積為80０00㎡的工業(yè)用地，地上建有面積為５０000㎡的廠房及1０000㎡的自用辦公樓。新一輪城市規(guī)劃已將該區(qū)域調(diào)整為城市住宅區(qū)。?５．甲公司因申請(qǐng)抵押貸款委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該宗房地產(chǎn)的價(jià)值，受托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)(

)。?Ａ．按工業(yè)用途估價(jià)?B．按居住用途估價(jià)?C．按工業(yè)用途評(píng)估廠房?jī)r(jià)值，按辦公用途評(píng)估自用辦公樓價(jià)值

D．先分別按工業(yè)用途和居住用途估價(jià),然后予以綜合

6．受托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該宗房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)時(shí),對(duì)的的思緒是(

）。?Ａ．地價(jià)按照工業(yè)用地評(píng)估,廠房?jī)r(jià)值按照重置價(jià)格采用成本法評(píng)估,辦公樓參照周邊寫(xiě)字樓的售價(jià)等進(jìn)行評(píng)估?B.按照建筑面積分?jǐn)倧S房和辦公樓各自占用的土地面積，分工業(yè)和辦公兩種用途分別評(píng)估各部分房地產(chǎn)的價(jià)值?C.地價(jià)按照工業(yè)用地評(píng)估,廠房和辦公樓按照重置價(jià)格采用成本法評(píng)估?Ｄ.根據(jù)城市規(guī)劃的規(guī)定，按照最高最佳使用原則,地價(jià)按照住宅用地評(píng)估，廠房和辦公樓按照重置價(jià)格采用成本法評(píng)估

７.假如政府征收該宗房地產(chǎn),則依法應(yīng)給予甲公司的拆遷補(bǔ)償為（

）。?A.被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值

B．被拆遷房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失

C.被拆遷房屋的價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失

D．被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失(三)甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn),建成于2０2３年，現(xiàn)狀用于商業(yè),于2０2３年作為抵押物申請(qǐng)了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請(qǐng)抵押貸款,委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其再次抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查,該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。?8.下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)抵押估價(jià)的假設(shè)和限制條件分析中,不合理的假設(shè)是（

)。?Ａ.估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓

B．估價(jià)對(duì)象法定用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)，遵循最高最佳使用原則,設(shè)定估價(jià)對(duì)象用途為商業(yè)?C．該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況保持穩(wěn)定,未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變

D.本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象無(wú)基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問(wèn)題?9．對(duì)該宗工業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行區(qū)位因素分析時(shí),一般不重點(diǎn)分析的因素是（

）。?A.交通條件

Ｂ．產(chǎn)業(yè)集聚度

C．基礎(chǔ)設(shè)施完備限度

D.公共設(shè)施完備限度

10.該宗房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為(

)。?Ａ．初次抵押時(shí)的價(jià)值－初次抵押貸款余額

B.再次抵押時(shí)的價(jià)值－初次抵押貸款余額?C.再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款額／貸款成數(shù)?D．再次抵押時(shí)的價(jià)值-已抵押貸款余額/貸款成數(shù)三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤,請(qǐng)指明其中的1３處（每指明1處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得４0分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤相應(yīng)１個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分）四、估價(jià)目的?為擬定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。?五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

２02３年6月30日?六、價(jià)值定義?房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。?七、估價(jià)依據(jù)?（一）有關(guān)法律、法規(guī)、政策文獻(xiàn)和技術(shù)規(guī)范

１．《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》。?２.《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》。?3.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。

4．《中華人民共和國(guó)土地管理法》。?５．《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。?6.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。?7.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

（二)委托方提供的有關(guān)資料（略)?(三）估價(jià)方掌握的有關(guān)資料

1.估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類(lèi)型房地產(chǎn)交易資料。

2．估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域同類(lèi)型房地產(chǎn)出租資料。?3．國(guó)家及本地有關(guān)稅費(fèi)法規(guī)。?4.其他政策文獻(xiàn)等。

八、估價(jià)原則?本估價(jià)報(bào)告在遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的前提下,具體依據(jù)如下法則:

１．合法原則(略)。

2.最高最佳使用原則（略)。?3.替代原則（略)。

4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則(略)。

九、估價(jià)方法?因估價(jià)對(duì)象為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，周邊同類(lèi)項(xiàng)目市場(chǎng)較為發(fā)達(dá),比較容易調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目交易價(jià)格、市場(chǎng)租金及租賃過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,故本次采用市場(chǎng)法、收益法兩種方法進(jìn)行估價(jià)。綜合兩種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果,最終擬定估價(jià)結(jié)果。?兩種估價(jià)方法定義如下:(略）。?十、估價(jià)結(jié)果（略）?十一、估價(jià)人員（略）?十二、估價(jià)作業(yè)日期（略)

十三、風(fēng)險(xiǎn)提醒（略)

十四、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略）房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析(略)

二、區(qū)域因素分析（略）

三、市場(chǎng)背景分析(略）?四、最高最佳使用分析（略）

五、估價(jià)方法選用(略）?六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程(略)?（一）市場(chǎng)法?市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)慕鉀Q來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。?計(jì)算公式:

估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)?1.可比實(shí)例選擇?區(qū)域市場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目售價(jià)等數(shù)據(jù)組見(jiàn)下表：（略)。?根據(jù)替代原則，結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況,選取以下三個(gè)項(xiàng)目作為可比實(shí)例：

可比實(shí)例A：銀行大廈,位于金融街Ｂ區(qū)7號(hào),鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),寫(xiě)字樓用途,占地面積為1097１．27㎡,建筑面積為987４1．45㎡,地上二十層,地下二層,交易單價(jià)為１7272元/㎡（按建筑面積計(jì)算，下同)，交易時(shí)間為２023年4月。

可比實(shí)例B:新新大廈,位于金融街C區(qū)2號(hào),鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫(xiě)字樓用途,占地面積為5６99.77㎡,建筑面積為34198.６3㎡,地上十五層，地下二層,交易單價(jià)為16７00元/㎡，交易時(shí)間為２023年1０月。

可比實(shí)例C：中正大廈，位于金融街D區(qū)３號(hào),鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫(xiě)字樓用途,占地面積為975２.56㎡,建筑面積為８37７3㎡,地上二十三層，地下三層，交易單價(jià)為17５78元/㎡，交易時(shí)間為2０23年5月。?2.房地產(chǎn)比較因素條件說(shuō)明表?附

件（略)四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)四個(gè)。如將對(duì)的的內(nèi)容改錯(cuò),則每改錯(cuò)1處倒扣２．5分。本題最多扣至0分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò))。以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段:

變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為鈔票的也許性。?影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素重要有：

１.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用,合用多種用途。一般地說(shuō),通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn),使用者的范圍越窄，越不容易找到買(mǎi)者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。?估價(jià)對(duì)象中,大型商場(chǎng)部分通用性一般;辦公樓部分通用性較好。?2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō),獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。?估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全,獨(dú)立使用性均較好。

3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性,是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng);反之，變現(xiàn)能力就較弱。?估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)限度:估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完畢打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。?由于在建工程不擬定因素較多,估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。?5.價(jià)值、規(guī)模大小:一般地說(shuō)，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn),所需的資金越多，越不容易找到買(mǎi)主，變現(xiàn)能力越弱。例如,大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。?估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。

6.區(qū)位：一般地說(shuō),處在越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。?估價(jià)對(duì)象位于××商務(wù)圈，較繁華,區(qū)位狀況較好，變現(xiàn)能力較強(qiáng)。?綜合分析以上影響因素,估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài),受各種因素影響，其最也許實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比評(píng)估的正常市場(chǎng)價(jià)值要低，預(yù)計(jì)約為評(píng)估價(jià)值的7０％左右。2023年試題參考答案一、問(wèn)答題

（一)答：１．復(fù)核估價(jià)時(shí),若甲機(jī)構(gòu)在擬定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)無(wú)誤，應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為復(fù)核估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周邊環(huán)境等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，也應(yīng)以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。

2．復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的可表述為:受××銀行委托，對(duì)甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核；價(jià)值定義可表述為:在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象狀況下，擬定估價(jià)對(duì)象客觀合理的抵押價(jià)值。?(二)答:1．估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估在建工程的估價(jià)時(shí)點(diǎn)與丙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距半年以上,由于時(shí)間的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情會(huì)發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化。

２.估價(jià)目的和價(jià)值類(lèi)型不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是轉(zhuǎn)讓目的，評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值,而丙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是抵押貸款目的，評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值，僅就估價(jià)目的和價(jià)值類(lèi)型不同而言,兩個(gè)價(jià)格之間會(huì)有差異。

3.設(shè)計(jì)方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計(jì)方案并通過(guò)政府主管部門(mén)批準(zhǔn),估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模均有也許發(fā)生了改變，僅從改變?cè)O(shè)計(jì)方案角度看,改變前后價(jià)值也會(huì)有差異。?4.購(gòu)買(mǎi)后投入建設(shè)資金。項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)后投入建設(shè)資金建設(shè)半年,估價(jià)對(duì)象價(jià)值與購(gòu)買(mǎi)價(jià)值會(huì)有差異。

（三)答：1．政府應(yīng)對(duì)占用的社區(qū)5０0㎡綠地進(jìn)行補(bǔ)償，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六章第七十三條之規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于社區(qū)全體業(yè)主所有,即使是市政建設(shè)需要占用，也應(yīng)給予社區(qū)全體業(yè)主綠地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi),同時(shí),由于修建環(huán)城公路,給社區(qū)業(yè)主帶來(lái)的噪聲污染、出行不便也應(yīng)給予相應(yīng)補(bǔ)償。

２．《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四十二條規(guī)定,征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的,還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。政府應(yīng)對(duì)被拆除的９00㎡的住宅樓的業(yè)主（或產(chǎn)權(quán)人）依法進(jìn)行補(bǔ)償。理論上的補(bǔ)償內(nèi)容包含：被拆除的住宅樓的房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)(含被拆除的住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝修裝飾的補(bǔ)償費(fèi)）、搬遷補(bǔ)貼費(fèi)、過(guò)渡補(bǔ)貼費(fèi)，安頓補(bǔ)貼費(fèi)(針對(duì)住房困難的低收入家庭的)等。?二、單項(xiàng)選擇題

1．Ｄ2.D３.D４．B5.A６．C7．Ｄ8．B9．D10．D?三、指錯(cuò)題

１.致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的具體說(shuō)明。?２.致委托人函中缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。

3．致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值說(shuō)明(或者說(shuō)給出了估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值但沒(méi)有給出抵押價(jià)值)。?4．估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況描述不全，未交代是否有共有權(quán)人、是否設(shè)立抵押權(quán)、缺房屋所有權(quán)情況說(shuō)明。

５.估價(jià)對(duì)象中土地使用權(quán)出讓起始年份未說(shuō)明或介紹。?6．估價(jià)對(duì)象中缺區(qū)位狀況介紹或說(shuō)明。

7.估價(jià)對(duì)象中缺現(xiàn)狀使用情況說(shuō)明,如是否有出租情形、各層使用情況（含地下第三層)等。?8.估價(jià)依據(jù)中缺《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》。

9.估價(jià)原則中缺謹(jǐn)慎原則。?１0．估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺變現(xiàn)能力分析。

11．市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的介紹中缺少是否有地下車(chē)庫(kù)的說(shuō)明。

１２.市場(chǎng)法計(jì)算中可比實(shí)例B交易時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距近兩年,不宜選作可比實(shí)例。?13.市場(chǎng)法計(jì)算中可比實(shí)例C交易時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距一年以上,也不宜選作可比實(shí)例。

1４．可比實(shí)例Ｂ成交規(guī)模小,與估價(jià)對(duì)象規(guī)模不相稱,不宜作為可比實(shí)例。?1５．市場(chǎng)法計(jì)算時(shí)缺少對(duì)距市中心距離的調(diào)整(或應(yīng)對(duì)可比實(shí)例“距市中心距離”進(jìn)行調(diào)整）。

16．周邊景觀應(yīng)屬于區(qū)域因素。

17.市場(chǎng)法計(jì)算中可比實(shí)例Ｂ、C的交易日期調(diào)整系數(shù)分子分母顛倒了,分子應(yīng)為100,分母分別為1０2和99。

1８.市場(chǎng)法計(jì)算中缺權(quán)益狀況說(shuō)明和調(diào)整。?19．市場(chǎng)法計(jì)算中缺地上樓層和地下樓層不同的調(diào)整。

20．市場(chǎng)法修正系數(shù)計(jì)算應(yīng)說(shuō)明理由。?21.市場(chǎng)法計(jì)算中缺地上車(chē)位的價(jià)值計(jì)算。?22.地下車(chē)庫(kù)價(jià)格僅用收益法一種方法計(jì)算未說(shuō)明不選用其他方法的理由(或在市場(chǎng)法中缺地下車(chē)庫(kù)的計(jì)算)。

２3.估價(jià)結(jié)果中缺法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值說(shuō)明。

四、改錯(cuò)題

1．在通用性表述中,“標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差”的說(shuō)法錯(cuò)誤,應(yīng)為“標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性強(qiáng)”。

2．在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)限度表述中,“由于在建工程不擬定性因素較多,估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)”的說(shuō)法錯(cuò)誤，應(yīng)為“由于在建工程不擬定性因素較多,估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較弱”。?3．缺少變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短的說(shuō)明。

4.缺少變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類(lèi)、數(shù)額和清償順序的說(shuō)明。解析二、單項(xiàng)選擇題?1．根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的所有或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。因此選D。

3．23０0元/㎡×5000㎡×（１＋3％）=1１84．5萬(wàn)元。

4．6650元/㎡×（1+1％)12÷(１+10％)×15000㎡=１02１８.3萬(wàn)元。?202３年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法考試試題及答案解析一、單項(xiàng)選擇題(共3５題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意,請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào))1.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的,本質(zhì)上是由（）決定的。?Ａ．估價(jià)機(jī)構(gòu)

B.估價(jià)師

C.估價(jià)報(bào)告使用者?D．估價(jià)委托人的估價(jià)需要?2.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類(lèi)型，本質(zhì)上是由（)決定的。

Ａ．估價(jià)委托人

Ｂ．估價(jià)師

C.估價(jià)目的

D.估價(jià)對(duì)象?３.下列關(guān)于價(jià)值類(lèi)型的表述中,錯(cuò)誤的是（)。

A.在用價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值?Ｂ.投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值?Ｃ．市場(chǎng)價(jià)值的前提之一是繼續(xù)使用?D.同一估價(jià)對(duì)象也許有不同類(lèi)型的價(jià)值?4．李某購(gòu)買(mǎi)的商品房交付后,經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元,并延遲入住3個(gè)月。本地類(lèi)似商品房的月有效毛租金為300０元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的１５%。若月報(bào)酬率為0．5%,則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給李某導(dǎo)致的損失為（）元。?A．500０?Ｂ.１25７4

Ｃ.1２65０

D．13911

5．下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是（）。?A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值

B.了解某公司涉及房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的公司價(jià)值

C．了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化?D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鄉(xiāng)土地使用稅額?6．任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、運(yùn)用或消費(fèi),并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)用的這一特點(diǎn),本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的(）特性決定的。?A．易受限制?B.互相影響

C.獨(dú)一無(wú)二

D.不可移動(dòng)

7．下列房地產(chǎn)中,變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)的是(）。

Ａ．用途專業(yè)的房地產(chǎn)?B.價(jià)值較大的房地產(chǎn)?Ｃ．獨(dú)立使用的房地產(chǎn)

D.不可分割的房地產(chǎn)?８.下列影響某套住宅價(jià)格的因素中,不屬于實(shí)物因素的是()。

A．戶型?Ｂ.樓層

C.層高

D.裝修?9．對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類(lèi)型中評(píng)估價(jià)值最大的一般是()。?Ａ．謹(jǐn)慎價(jià)值

B.市場(chǎng)價(jià)值

Ｃ.殘余價(jià)值

Ｄ．快速變現(xiàn)價(jià)值

１0．某套200㎡、單價(jià)4000元／㎡的住宅,規(guī)定成交時(shí)首付20萬(wàn)元,余款在３年內(nèi)分３期支付，每期末支付20萬(wàn)元。假如折現(xiàn)率為５%，則該套住宅的實(shí)際價(jià)格為（)萬(wàn)元。?A.71．8４?B．74．４7?Ｃ．75．23

Ｄ．８0．0０11.下列房地產(chǎn)價(jià)格中,相對(duì)能更好反映地價(jià)水平高低的是（）。

A.土地總價(jià)?B．土地單價(jià)?C．樓面地價(jià)?Ｄ.商品房?jī)r(jià)格?1２．設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使()。

A.供役地的價(jià)值下降

B.需役地的價(jià)值下降

C.供役地與需役地的價(jià)值都下降?D.供役地與需役地的價(jià)值都上升

１３．下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中,對(duì)的的是（)。?A.在賣(mài)方市場(chǎng)下,增長(zhǎng)賣(mài)方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲

B.增長(zhǎng)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收,通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲?C.在買(mǎi)方市場(chǎng)下,增長(zhǎng)賣(mài)方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降?Ｄ．嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降

14．在建工程抵押價(jià)值評(píng)估中扣除拖欠的建設(shè)工程款,符合房地產(chǎn)估價(jià)普適技術(shù)性原則中的(）。?A.謹(jǐn)慎原則?Ｂ.替代原則?Ｃ.合法原則

Ｄ.最高最佳運(yùn)用原則?15.近日出具的一份估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)時(shí)點(diǎn),估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況所相應(yīng)的時(shí)間均為一年前的某個(gè)日期，其估價(jià)類(lèi)型也許是（）。

A.在建工程抵押估價(jià)?B.房地產(chǎn)損害補(bǔ)償估價(jià)

C.期房市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估?Ｄ．房地產(chǎn)估價(jià)的復(fù)核估價(jià)?16．在某舊城改造的房屋拆遷中,因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積,所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是(）。?A．統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

B.統(tǒng)一付款方式?C．統(tǒng)一價(jià)格單位

D．統(tǒng)一市場(chǎng)狀況?17.估價(jià)對(duì)象是一套不帶車(chē)位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為８６萬(wàn)元,具有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬(wàn)元的車(chē)位和一套全新?tīng)顟B(tài)下價(jià)值為3萬(wàn)元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（)萬(wàn)元。?A.７5．00

B.75．60?Ｃ．8３.60

D．8６.０0?18.某寫(xiě)字樓的采光受到影響,為克服該影響，改造該寫(xiě)字樓照明系統(tǒng)需花費(fèi)30萬(wàn)元,每年增長(zhǎng)電費(fèi)等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5萬(wàn)元。該寫(xiě)字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報(bào)酬率為8%，該寫(xiě)字樓因采光受影響導(dǎo)致的損失為（）萬(wàn)元。

A.35．00?B．5６．29?C．86．２９

Ｄ．180.００?１9.某房地產(chǎn)20２３年４月的價(jià)格為6５00元/㎡,已知該類(lèi)房地產(chǎn)２０２3年3～10月的價(jià)格指數(shù)分別為105.53、103.8５、100.04、９9.86、９8．2８、９6．45、9２.17、９0．0８（均以上個(gè)月為基數(shù)1０0)，該房地產(chǎn)2023年1０月的價(jià)格為（）元/㎡。?Ａ.5110．５1

Ｂ.5３0７.26

Ｃ．55４9．95?Ｄ.５6３8．13

２０.報(bào)酬率是一種與利率，內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（)。?A．投資率是投資回收與投入資本的比率

B.風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不擬定因素多,故報(bào)酬率應(yīng)低。反之,報(bào)酬率應(yīng)高

C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所規(guī)定的報(bào)酬率

Ｄ．當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率21.對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是（)。

A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間?B.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下凈收益大于零的連續(xù)時(shí)間?C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間?D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間

22.某宗已抵押的收益性房地產(chǎn),年有效毛租金收入５00萬(wàn)元,年房屋折舊費(fèi)３0萬(wàn)元，維修費(fèi)、,保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等４0萬(wàn)元,營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等６5萬(wàn)元,年抵押貸款還本付息額７0萬(wàn)元,租賃協(xié)議約定,保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人承擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為(）萬(wàn)元。

A．245

B.２75

Ｃ.３15

D．3４5

23.某宗房地產(chǎn)年收益為６0萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為200萬(wàn)元,建筑物資本化率為12%，土地使用期限為３0年，土地報(bào)酬率為6%,該房地產(chǎn)的價(jià)值為(）萬(wàn)元。?A．489．99?Ｂ．495．5３

C.６95．５3?D．800．00?２４．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一幢建筑面積10000㎡的寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)完畢后銷(xiāo)售均價(jià)為300０元/㎡,已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為１000元／㎡,開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/㎡，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)完畢后即開(kāi)始銷(xiāo)售,銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售價(jià)格的2%,銷(xiāo)售稅費(fèi)為銷(xiāo)售價(jià)格的５.5%,開(kāi)發(fā)期為1．5年,年利率為1０%。該幢寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售利潤(rùn)率為（）。?A.7.90%?Ｂ.11．0８%

C.11．83%

D．１3．7３％

２5.某成片荒地面積1k㎡，進(jìn)行“七通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓,開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等為3億元,年貸款利率為７.2％,開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年。上述費(fèi)用均勻投入,可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%,該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元／㎡

A．310．６1?Ｂ.32１．６０?C．477．87

D.4９4.77

２6．某寫(xiě)字樓的建筑面積為４000㎡，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年,由于沒(méi)有電梯，出租率僅為８0%，月租金為30元/㎡。本地有電梯的類(lèi)似寫(xiě)字樓的平均出租率為90％，月租金為40元/㎡，報(bào)酬率為６%,假如修復(fù)沒(méi)有電梯這一功能缺陷,則該寫(xiě)字樓可升值為(）萬(wàn)元。

Ａ.６7．60

B.811．24

C.１622．48

D.2４33．72?２7．在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的鈔票流量折現(xiàn)中,估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完畢后的價(jià)值相應(yīng)的時(shí)間一般是（）。

A．取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間

B.開(kāi)發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間?C.開(kāi)發(fā)完畢后的時(shí)間?D．開(kāi)發(fā)完畢之后的某個(gè)時(shí)間?28．現(xiàn)評(píng)估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值,經(jīng)測(cè)算,完畢所有工程的建造費(fèi)用為1500元/㎡,其中主體工程900元／㎡，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/㎡。該在建工程主體部分已完畢，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)規(guī)定在1年內(nèi)完畢,未完畢部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為1５%，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為（)元/㎡。?A.４８6．5２?Ｂ.521．７4

C.559.50?Ｄ．1398．76

2９.直線趨勢(shì)法y＝a+bX中的常數(shù)a、ｂ,是由（）決定的。

A.房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料?B．房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格資料?C.房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格資料

D．估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來(lái)的價(jià)格資料?３0.某類(lèi)商品房２023~2０23年的售價(jià)分別為6000元／㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7２12元／㎡、76４5元／㎡。運(yùn)用平均增減量法,該類(lèi)商品房２023年的價(jià)格為（）元／㎡。?A．7９７４．00

B.802３．0０

Ｃ.8056．25?D.8078.0０

31.威廉?阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式Pc（ｔ）=Ｎ［Pc－Ｃ-kｃ(ｔ）]中，Ⅳ表達(dá)(）。

A．單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量

B.市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格

C．生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

Ｄ．向市場(chǎng)運(yùn)送每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

32.某工業(yè)用地總面積為３０00㎡,容積率為０．5，樓面地價(jià)為１0０0元/㎡。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地,容積率為４．0,相應(yīng)的樓面地價(jià)為1５00元／㎡。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為(）萬(wàn)元。

A.５00?Ｂ.５2５

C．6００

D.1６50

33．某估價(jià)報(bào)告中采用收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值，估價(jià)結(jié)果偏高,其因素也許是（)。?A.空置率偏小

B．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大

C．收益期限偏短?Ｄ.報(bào)酬率偏高?３4.某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象為寫(xiě)字樓在建工程,采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開(kāi)發(fā)完畢后的價(jià)值同時(shí)采用了市場(chǎng)法和收益法求?。徊捎贸杀痉ㄇ笕∑鋬r(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫(xiě)字樓在建工程的價(jià)值,實(shí)質(zhì)上采用了（）。?Ａ．假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法?B．假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法兩種方法?C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法和成本法四種方法

D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法?３5．在估價(jià)假設(shè)和限制條件說(shuō)明中,當(dāng)無(wú)理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時(shí)，應(yīng)（）。?Ａ．假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的?B.肯定建筑物是安全的

C．強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定?D．說(shuō)明建筑結(jié)構(gòu)安全難以擬定二、多項(xiàng)選擇題(共1５題，每題2分。每題的備選答案中,有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。錯(cuò)選或多選均不得分;少選且選擇對(duì)的的，每個(gè)選項(xiàng)得0．5分)１.下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是（）。?A．增長(zhǎng)抵押貸款?B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)?C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

Ｄ.處置抵押房地產(chǎn)

Ｅ．租賃抵押房地產(chǎn)

2．下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為城市房屋拆遷估價(jià)依據(jù)的有（）。

A.中華人民共和國(guó)物權(quán)法?B．中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法

Ｃ．城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例

D.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范

E.城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)

3.下列引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中,屬于房地產(chǎn)自然增值的因素有（)。?A．對(duì)房地產(chǎn)自身進(jìn)行投資改良

B．需求增長(zhǎng)導(dǎo)致稀缺性增長(zhǎng)

Ｃ.通貨膨脹

D．外部經(jīng)濟(jì)?E．提高建導(dǎo)致本

４.在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常涉及（）。?Ａ．拖欠建設(shè)工程價(jià)款

B.已抵押擔(dān)保的債券數(shù)額

C．房地產(chǎn)變賣(mài)處置費(fèi)用

D.訴訟費(fèi)用?Ｅ．其他法定優(yōu)先受償款

5．下列房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型中,屬于非市場(chǎng)價(jià)值的有()。

A.完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值

B．出租人權(quán)益價(jià)值?C．快速變現(xiàn)值

D.承租人權(quán)益價(jià)值?E．殘余價(jià)值?6.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有(）。

A．建筑平面布置?B．朝向、樓層?C.環(huán)境景觀?Ｄ．土地開(kāi)發(fā)限度

Ｅ.房屋完損等級(jí)?7．下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中,對(duì)的的有(）。?A.居民收入的真正增長(zhǎng),通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升

B.假如居民收入的增長(zhǎng)是衣食較困難的低收入者的收入增長(zhǎng)，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大?C.假如居民收入的增長(zhǎng)是中檔收入者的收入增長(zhǎng)，則會(huì)促使房地產(chǎn)上升?Ｄ．假如居民收入的增長(zhǎng)是高收入者的收入增長(zhǎng)，且其無(wú)房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大?E．居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大?８.根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的有(）。

A.土地所有權(quán)

B.依法承包的荒山的土地使用權(quán)?C．宅基地使用權(quán)?Ｄ．固有汽車(chē)加油站?E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司用房

９．下列房地產(chǎn)中，一般情況下合用市場(chǎng)法估價(jià)的有（）。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房?B．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

C．行政辦公樓?D．寫(xiě)字樓

E．在建工程

1０.就收益性而言，為合理選用或擬定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往規(guī)定估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（)。

A．較樂(lè)觀的估計(jì)值?B．較保守的估計(jì)值

C．過(guò)高的估計(jì)值?D．過(guò)低的估計(jì)值

E．也許的估計(jì)值

１1.成本法中，在計(jì)算投資利息時(shí),應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目涉及(）。?Ａ.土地取得成本

B.開(kāi)發(fā)成本

C.管理費(fèi)用?D．銷(xiāo)售費(fèi)用

E.銷(xiāo)售稅費(fèi)?1２.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬在2０23年１0月18日取得一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地,預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計(jì)約需6個(gè)月;建成前半年開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售期為1年，下列選項(xiàng)中,對(duì)的的有（)。

A．運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2023年１0月１8日

Ｂ．運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為202３年4月1８日

Ｃ.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2023年１0月18日至2023年1０月18日

D.建設(shè)期為２02３年10月18日至2023年10月18日?E．銷(xiāo)售期為2023年4月18日至202３年4月18日?13．針對(duì)某個(gè)估價(jià)對(duì)象，下列關(guān)于估價(jià)方法選用的說(shuō)法中,對(duì)的的有(）。?A.理論上合用的估價(jià)方法，都必須選用?B．在合用的估價(jià)方法中，選用兩種即可

C．理論上合用的估價(jià)方法因客觀因素不能用的,可以不用

D．必須選用兩種以上的估價(jià)方法,不能只選用一種估價(jià)方法?E．僅有一種估價(jià)方法合用的,可只選用一種估價(jià)方法?14．甲地塊臨街深度為1０0ft,臨街寬度為15ft,形狀為矩形，總價(jià)為1０0萬(wàn)元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，對(duì)的的有()。?A．若乙地塊臨街深度為25ft,則其總價(jià)為25萬(wàn)元?B.若乙地塊臨街深度為５0ft,則其總價(jià)為５0萬(wàn)元?Ｃ.若乙地塊臨街深度為75fｔ,則其總價(jià)為90萬(wàn)元?Ｄ.若乙地塊臨街深度為１０0ft，則其總價(jià)為11０萬(wàn)元

E.若乙地塊臨街深度為1５0ｆｔ，則其總價(jià)為1１7萬(wàn)元?１5.在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中對(duì)估價(jià)有多種需要,涉及評(píng)估（)。?A.擬買(mǎi)賣(mài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值

B．買(mǎi)方樂(lè)意支付的最低價(jià)

Ｃ．買(mǎi)方可承受的最高價(jià)

D．賣(mài)方可接受的最低價(jià)?Ｅ．賣(mài)方樂(lè)意接受的最高價(jià)三、判斷題(共１5題,每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果,在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表達(dá)對(duì)的，用“×”表達(dá)錯(cuò)誤。不答不得分,判斷錯(cuò)誤扣1分,本題總分最多扣至零分）1．在城市房屋拆遷中，假如被拆遷房屋的協(xié)議租金與市場(chǎng)租金差異較大，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)考慮此因素。(）?2.在城市房屋拆遷估價(jià)中,當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的，因所調(diào)換的房屋狀況為未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況,所以估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來(lái)。()

3．對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地而言,從某個(gè)特定投資角度評(píng)估出的投資價(jià)值，一般大于市場(chǎng)價(jià)值。（）?4．在不考慮外部折舊的情況下,假如成本法求得的價(jià)值大大高于市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值,則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。(）?５.周邊環(huán)境狀況是否良好、交通是否有助于商品運(yùn)送是擬定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。（)

6．不管是何種估價(jià)目的,估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況,評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況。(）?7.當(dāng)估價(jià)對(duì)象為“干凈”的房地產(chǎn)、可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時(shí)，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式是：房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債務(wù)一債權(quán)。()?8．房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無(wú)形收益，無(wú)形收益通常難以貨幣化,難以在計(jì)算凈收益時(shí)予以考慮，但可通過(guò)選取較高的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。（)?9．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)為3６0萬(wàn)元,土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用合計(jì)為２023萬(wàn)元,投資利息為２00萬(wàn)元,公司應(yīng)繳納土地增值稅2０0萬(wàn)元,該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為18%。（）?10.成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估計(jì)對(duì)象價(jià)值的方法。（）

11．在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的鈔票流量折現(xiàn)法中，待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)等,重要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計(jì)出的。(）

１２.一般來(lái)說(shuō)，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，同一估價(jià)對(duì)象在自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值,在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。（）

１3.運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是,房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是連續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大體接近，否則就不宜采用這種方法。()?14．某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為2４m，劃分為三個(gè)等份，從街道方向算起,各等份單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為5０%、３0％、２0%，則臨街16ｍ的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為1２０%。()

15．一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由封面、目錄、估價(jià)師聲明、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件六部分組成。()四、計(jì)算題(共2題，每題１0分。規(guī)定列出算式,計(jì)算過(guò)程;需按公式計(jì)算的,要寫(xiě)出公式;僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的,不得分。計(jì)算結(jié)果保存小數(shù)點(diǎn)后兩位）１.王某于２023年６月1８日將其擁有的某個(gè)商鋪抵押貸款,貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬(wàn)元,貸款年利率為8%,貸款期限為5年,按月等額還。2023年10月1８１3,王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預(yù)測(cè)該商鋪未來(lái)第一年的有效毛收入為50萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為2６萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)5%和3%,未來(lái)收益期限為3６年。本地該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%，抵押貸款成數(shù)一般為6成。?請(qǐng)計(jì)算該商鋪2023年10月18日的再次抵押價(jià)值。2.某建成的賓館有400間客房及會(huì)議室、餐廳等,土地面積100０0㎡，建筑容積率為2.0。土地于2年前以出讓方式取得,使用期限4０年，約定不可續(xù)期，當(dāng)時(shí)的樓面地價(jià)為14００元/㎡，現(xiàn)時(shí)重新取得該類(lèi)土地的樓面地價(jià)為1750元/㎡，土地交易契稅為4％。該賓館正常建設(shè)期為２年;建筑安裝工程費(fèi)為3000元/㎡,專業(yè)費(fèi)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的１0%;建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用第一年投入6０％，第2年投入40%,在各年內(nèi)均勻投入。該賓館建成前半年內(nèi)需均勻投入廣告宣傳費(fèi)400萬(wàn)元，建成時(shí)配置市場(chǎng)價(jià)值為５00萬(wàn)元的家具等用品即可投入使用。賓館開(kāi)發(fā)的投資利潤(rùn)率為4０%。預(yù)計(jì)該賓館投入使用后客房的平均價(jià)格為180元/（天?間）,第１~4年的入住率分別為50%、60%、70%和80%,從此入住率穩(wěn)定在80％；其他收入第1年為5０0萬(wàn)元,以后每年遞增５%,從第4年起達(dá)成穩(wěn)定。該賓館運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第１年為當(dāng)年收入的35％，此后各年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在第１年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)，增長(zhǎng)額為當(dāng)年收入超過(guò)第１年收入部分的2５%。?請(qǐng)根據(jù)上述資料分別運(yùn)用收益法和成本法測(cè)算該賓館在建成可投入使用時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。(報(bào)酬率為10%，年利率為8%)

2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試試題及答案解析一、單項(xiàng)選擇題（共３５題,每題１分,每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖鸢缚ㄉ贤亢谄湎鄳?yīng)的編號(hào)）1．對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，從建筑物竣工之日算起，在正常市場(chǎng)和正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下,凈收益大于零的連續(xù)時(shí)間稱為()。

A.設(shè)計(jì)壽命

B.經(jīng)濟(jì)壽命

Ｃ.法定壽命

D.自然壽命

2.地鐵站的建成使周邊寫(xiě)字樓的租金顯著提高，這說(shuō)明房地產(chǎn)投資具有(）的特性。?A．變現(xiàn)性差?B．易受政策影響

Ｃ．依賴專業(yè)管理

D．效益外溢和轉(zhuǎn)移

3.甲乙物業(yè)２023年1０月的價(jià)值均為1100萬(wàn)元。預(yù)計(jì)2023年1０月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬(wàn)元和1０00萬(wàn)元的也許性均為５０％，乙物業(yè)的價(jià)值為1３00萬(wàn)元和900萬(wàn)元的也許性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是(）。?A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

B．乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大?Ｃ.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同

D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小

４．假如整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為１5%，國(guó)債收益率為9%,房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為０.23,則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是()。?Ａ．１０．3８％?B.11.０7%

C.12.45%?D.１3.6２％

5.2０２3年,某市可供租售的房屋面積為3000萬(wàn)ｉn2,其中可供銷(xiāo)售的住宅面積為1800萬(wàn)㎡,可供出租的住宅面積為45０萬(wàn)㎡;當(dāng)年銷(xiāo)售和出租的房屋總面積為2750萬(wàn)I1１2,其中銷(xiāo)售的住宅面積為１680萬(wàn)㎡，出租的住宅面積為320萬(wàn)㎡。該市2023年住宅市場(chǎng)吸納率為（）。

A.71.１１％?Ｂ．88．８9%?C.９1.67％?D．９3.33%?6.某市2023年存量商品住宅的吸納率為５0%,該市同期存量商品住宅的吸納周期是（)。

A．半個(gè)月

B.２個(gè)月

C.半年

D．2年?7.房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)壟斷性的因素不涉及()。?Ａ．房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的廣泛性

B．房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的異質(zhì)性

C.土地所有權(quán)的排他性

D．土地的有限性?8.房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中,在需求增長(zhǎng)率由大于變?yōu)樾∮诠?yīng)增長(zhǎng)率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由()。

A.上升到下降

B.下降到上升?C．高于合理空置率到低于合理空置率?D．低于合理空置率到高于合理空置率?9.橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的(）。?A.質(zhì)量控制?B.進(jìn)度控制

C.成本控制?D.協(xié)議管理?10.在正式申請(qǐng)竣工驗(yàn)收之前,開(kāi)發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由()列出質(zhì)量缺陷清單。

A.開(kāi)發(fā)商

B.承包商

C.監(jiān)理工程師

Ｄ．使用單位1１．需要使用損益平衡圖來(lái)制定房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的定價(jià)方法是(）。?A．目的定價(jià)法?B.價(jià)值定價(jià)法

C．挑戰(zhàn)定價(jià)法

D.成本加成定價(jià)法

１2.在一定期期內(nèi)，某類(lèi)商品房的市場(chǎng)潛量是指這類(lèi)商品房的（）。?A.市場(chǎng)需求上限

B.市場(chǎng)有效需求

C．市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求?D．市場(chǎng)最低需求

13．某市２0２3年住宅的預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為500萬(wàn)㎡,實(shí)際銷(xiāo)售量為650萬(wàn)㎡,平滑指數(shù)為０．75，運(yùn)用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市2023年住宅銷(xiāo)售量為(）萬(wàn)㎡。

A．500．0

B．537.5

C.61２．5?D.650.0?１4.某開(kāi)發(fā)商率先向市場(chǎng)推出了帶有電梯的別墅，該開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目市場(chǎng)定位戰(zhàn)略上采用的是（)戰(zhàn)略。

A.形象差異化?B.人員差別化?Ｃ．服務(wù)差別化

D．產(chǎn)品差別化

15．某城市的居民對(duì)高層住宅經(jīng)歷了一個(gè)從較為抗拒到較普遍接受的過(guò)程,這一現(xiàn)象反映了消費(fèi)者市場(chǎng)的（）。

A.替代性?B．發(fā)展性

C．地區(qū)性

Ｄ．復(fù)雜性?16．認(rèn)為利率水平是由貨幣的供應(yīng)與需求決定的代表性理論是()。?A．馬克思的利率決定理論

B.可貸資金利率理論

Ｃ．Is—1M曲線模型利率理論

D．流動(dòng)性偏好利率理論

17．若名義利率為10%,通貨膨脹率為４%,則實(shí)際利率為（）。

A．5.77%?B.6.00％

Ｃ.1０.０0%

D.14．40%

1８.某商鋪的租賃期為20２3,租金按每年5％的比例遞增,第1年的租金為1萬(wàn)元,租金于每年的年初收取，年利率為8％，則該商鋪202３租金收入的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。

A.11.41

B.11.49

C．1２．41?Ｄ．12.４9

19.李某從銀行貸款５6萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，該筆貸款的期限為20２３，年利率為7．5%,按月等額償還。假如李某于第7年末提前償還本金１０萬(wàn)元,則從第8年開(kāi)始的月還款額為(）元。

A.34５6．0９

Ｂ．3５05.95?C．35０9．7４

D.37０5.73?20.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收共用了3年時(shí)間，建成后用于出租經(jīng)營(yíng),預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為５0年,則該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期為（）年。

A.37?Ｂ.4０?C.43?D.502１.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,當(dāng)ｉ＝１4%時(shí),凈現(xiàn)值為４50萬(wàn)元；當(dāng)i=15%時(shí),凈現(xiàn)值為-２00萬(wàn)元,平均資金成本率為１3．2%,基準(zhǔn)收益率為１０％。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為(）。?A.20％?B．14.31%?Ｃ.14.69％?D．1４．80%?22.某商鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，其中60萬(wàn)元來(lái)自銀行貸款。該貸款在2023內(nèi)按年等額償還，年利率為７%，預(yù)計(jì)該商鋪第1年稅后凈鈔票流量為３萬(wàn)元,假如不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報(bào)率為()。?A．５．0０%

B.７.5０%

C.18．36%

D.28.８5%?23.趙某以12０23元/㎡的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了23０㎡的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)中的６０%來(lái)自銀行貸款。該貸款在２０23內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷(xiāo)、利潤(rùn)共34萬(wàn)元,則其償債備付率為(）。

A.0.１2

B．0.21

C.1．26?Ｄ．2.0５

24．房地產(chǎn)投資方案比選通常是在（）之間進(jìn)行。

A．獨(dú)立方案?B.互斥方案?C．凈現(xiàn)值法?Ｄ．等額年費(fèi)用法

２5．對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí),應(yīng)采用的方法是（)。?A．等額年值法?B．差額投資內(nèi)部收益率法?C.凈現(xiàn)值法?Ｄ.等額年費(fèi)用法

26．下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不擬定因素的表述中,對(duì)的的是(）。?A．空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)?B．通過(guò)與物業(yè)服務(wù)公司簽訂長(zhǎng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響?C.權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增長(zhǎng)?D.金融機(jī)構(gòu)通常規(guī)定投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一規(guī)定的比率?27.各投資方案凈現(xiàn)值的盼望值不同時(shí)，以方案風(fēng)險(xiǎn)大小為投資方案比選的重要依據(jù)，此時(shí)應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是()。

A.凈現(xiàn)值

B．凈現(xiàn)值盼望值

C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差

Ｄ.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)?２8．下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是（）

A．出租率?B.基準(zhǔn)收益率?C.成本利潤(rùn)率?D.財(cái)務(wù)杠桿比率

2９．某賓館開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有150間客房，平均每間客房的面積為40㎡,總建筑面積為６80０㎡。本地同檔次賓館的綜合造價(jià)為3000元/㎡,每間客房的綜合投資為14萬(wàn)元。則用單元估算法計(jì)算的該賓館總投資為（）萬(wàn)元。

A.１800

Ｂ．2０4０

C．２１00

Ｄ．2380?30．將借款本息視為鈔票流出的基本報(bào)表是(）。?Ａ．所有投資鈔票流量表?B．資本金鈔票流量表

C．借款還本付息估算表?Ｄ．投資計(jì)劃與資金籌措表?３1．租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式重要是()。

Ａ.置業(yè)投資?B.設(shè)備租賃?C．售后回租?D.權(quán)益融資

3２.商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款也許面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)不涉及（)。?A.開(kāi)發(fā)商違法預(yù)售?B．借款人賴賬不還

Ｃ.借款人遲延還款

D.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡?33.在貸款綜合評(píng)價(jià)中,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分為AAA、AＡ、A、和ＢBＢ、四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，其中AAＡ級(jí)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為(）。?A．50％?B.6０%?C.70%

D．80%?34．在寫(xiě)字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費(fèi)用通常由(）支付。

Ａ．業(yè)主?B．承租人?C．物業(yè)服務(wù)公司

D.業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)公司共同

3５.某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為８0%,所有承租人都能準(zhǔn)時(shí)交納租金,物業(yè)其他收入為2萬(wàn)元,則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為()萬(wàn)元。

A．22.０?B．2４．０

Ｃ.25.６?D.26.0二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。所有選對(duì)的,得２分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇對(duì)的的,每個(gè)選項(xiàng)得0．5分）１．下列風(fēng)險(xiǎn)中,屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有（）。

A．市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

B.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)?C.利率風(fēng)險(xiǎn)

D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

E.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

２.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析,除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析(）。

A.價(jià)格結(jié)構(gòu)?Ｂ.總量結(jié)構(gòu)?C．檔次結(jié)構(gòu)?Ｄ．投資結(jié)構(gòu)

E.租買(mǎi)結(jié)構(gòu)?3．房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別于一般商品市場(chǎng)的特性重要有(）。?A．競(jìng)爭(zhēng)性?Ｂ．壟斷性

C.外部性

D．均衡性?E.信息不對(duì)稱性?4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后,按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)涉及（）。

A．工程質(zhì)量保修書(shū)

Ｂ．可行性研究報(bào)告?C．竣工圖?D．住宅使用說(shuō)明書(shū)?E.竣工驗(yàn)收備案表

5.采用隨行就市定價(jià)法擬定價(jià)格的情形有()。

Ａ.開(kāi)發(fā)商處在市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位

B.開(kāi)發(fā)商難以估算成本

Ｃ.開(kāi)發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近?D.開(kāi)發(fā)商打算與同行和平共處

E．開(kāi)發(fā)商具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力

6．房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可以幫助開(kāi)發(fā)商（)。?A．選擇合適的項(xiàng)目位置

Ｂ．尋找投資合作伙伴?C．?dāng)M定滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類(lèi)型

Ｄ.判斷租買(mǎi)時(shí)機(jī)

E.進(jìn)行土地使用權(quán)出讓決策?７．開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析的內(nèi)容通常有（)。?Ａ．供需分析

B．競(jìng)爭(zhēng)分析

C.市場(chǎng)占有率分析?D．投資收益分析

Ｅ.宏觀因素分析

８．下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，鈔票流出涉及土地成本的有()。

Ａ.購(gòu)買(mǎi)—持有—出租—出售

B.購(gòu)買(mǎi)一更新改造—出售

C.購(gòu)買(mǎi)一更新改造—出租—出售

D.開(kāi)發(fā)—銷(xiāo)售?E.開(kāi)發(fā)—持有—出租—出售

9．投資回報(bào)率與資本金凈利潤(rùn)率的差異，重要在于前者考慮了()。?A.物業(yè)增值收益?B.所得稅?C．還本付息額?D．投資者權(quán)益增長(zhǎng)值

E．權(quán)益投資?10.下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中,對(duì)的的有()。

A．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差

B．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈鈔票流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率

C.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈鈔票流量差額之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率?D．差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案

Ｅ．采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時(shí)，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選,從中擬定優(yōu)選方案?11.下列風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容中,屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作的有()。?A.風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的因素分析

B.風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小分析?C．風(fēng)險(xiǎn)因素檢查

D．風(fēng)險(xiǎn)變量間的相關(guān)性分析?Ｅ．風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況分析

１２．實(shí)物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，重要是由于房地產(chǎn)投資具有(）。

A．可預(yù)測(cè)性?B.不可控性?Ｃ．不可逆性?D．可延期性?Ｅ.不可彎更性

１3.編制房地產(chǎn)投資計(jì)劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制()。

A.鈔票流量表?B.損益表

Ｃ.資金使用計(jì)劃?Ｄ．資金籌措計(jì)劃

E．資金來(lái)源與運(yùn)用表?１4.按信托性質(zhì)分類(lèi)，房地產(chǎn)投資信托基金的類(lèi)型有（)。

Ａ.權(quán)益型

B.抵押型?Ｃ．傘型合作

Ｄ．多重合作

E．混合型

15.物業(yè)服務(wù)公司的工作內(nèi)容涉及(）。

Ａ.確立管理目的?B．制定維修養(yǎng)護(hù)方案

C．制定安全保衛(wèi)方案?Ｄ.提出預(yù)算?E．?dāng)M定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)三、判斷題（共1５題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果,在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào),用“√”表達(dá)對(duì)的,用“×”表達(dá)錯(cuò)誤。不答不得分,判斷錯(cuò)誤扣1分,本題總分最多扣至０分）1.具有相同市場(chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)，其投資價(jià)值因人而異。（)

2.房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益,因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。(）?3．量?jī)r(jià)彈性是指某時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)交易量與該時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格之比。（）?4.開(kāi)發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個(gè)項(xiàng)目的平均銷(xiāo)售周期。()

5．一個(gè)整體市場(chǎng)可以細(xì)分為若干子市場(chǎng)，重要是由于顧客需求存在差異性。(）

6．個(gè)人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時(shí),各期還款額中包含的本金相等。（）?7.只要商品住宅的價(jià)格不下跌,就不會(huì)發(fā)生次貸危機(jī)。()

８.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本中不涉及含銷(xiāo)售稅金。（)?9.借款償還期和投資回收期都是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。(）

10．不擬定型決策是指未來(lái)事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且其發(fā)生概率也未知的決策。(）?11.最高租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間差距越大,說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。（)

1２．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住社區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。（）?13.預(yù)租售收入可以作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源。(）?14.無(wú)論是權(quán)益融資還是債務(wù)融資，資金融出方都要承擔(dān)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。（）

15．收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。（)四、計(jì)算題（共2題，2０分。規(guī)定列出算式、計(jì)算過(guò)程;需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式;只有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的,不得分。計(jì)算結(jié)果保存小數(shù)點(diǎn)后2位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答)(一)王某以120２３元／㎡的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了10間建筑面積均為80㎡的商鋪。購(gòu)房款的60%來(lái)自銀行提供的2０2３期、年利率為７.5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。此外，王某在購(gòu)房時(shí)還支付了相稱于購(gòu)房款１.5%的代理費(fèi)及其他費(fèi)用,于第2年末又投入自有資金40萬(wàn)元對(duì)商鋪進(jìn)行了裝修，同時(shí)辦理了產(chǎn)權(quán)證,在辦證時(shí)支付了相稱于購(gòu)房款0.3%的手續(xù)費(fèi)和3%的契稅。王某的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是:第3年初將１0間商鋪所有出租;第2０2３末以13０00元/㎡的價(jià)格賣(mài)掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租;第202３末以150０0元/㎡的價(jià)格又賣(mài)掉其中3間商鋪,其余的商鋪繼續(xù)出租;第２０2３末將剩余的商鋪以16０0０元/㎡的價(jià)格所有賣(mài)掉（每次賣(mài)房時(shí)均支付了相稱于售價(jià)5．5%的銷(xiāo)售稅金、０.3%的手續(xù)費(fèi)和１％的個(gè)人所得稅）。假設(shè):在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間，商鋪的租金保持200元／（月?㎡）（按建筑面積計(jì))不變，空置和收租損失不計(jì),年運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的25%；購(gòu)房投資發(fā)生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運(yùn)營(yíng)成本和還本付息支出均發(fā)生在年末;王某規(guī)定的自有資金投資目的收益率為１4%。?（1）完畢下列自有資金鈔票流量表并寫(xiě)出相應(yīng)的計(jì)算過(guò)程。

（2)列出自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應(yīng)數(shù)據(jù)（不規(guī)定計(jì)算出結(jié)果)。(10分）

自有資金鈔票流量表（單位：萬(wàn)元）自有資金鈔票流量表(單位:萬(wàn)元)

年末0123～９1011~１4１516～１92０鈔票流入

年毛租金收入

凈轉(zhuǎn)售收入

鈔票流出

購(gòu)房、辦證及裝修投入

年還本付息

年運(yùn)營(yíng)成本

凈鈔票流量

(二）某開(kāi)發(fā)商以300０萬(wàn)元購(gòu)得一住宅用地7０年的使用權(quán)，該住宅用地面積為3０0０㎡，規(guī)劃容積率為5．5。據(jù)估算，該住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建安工程費(fèi)為２20０元/㎡，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為建安工程費(fèi)的３%，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)為43０萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)按建筑面積計(jì)算,為114元/㎡,管理費(fèi)用為上述費(fèi)用（土地費(fèi)用除外)之和的３．5%。預(yù)計(jì)住宅在項(xiàng)目建成時(shí)所有售出,銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金分別為銷(xiāo)售收入的3%和5．５%。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為2年，建造期為1.5年。土地費(fèi)用于開(kāi)發(fā)期初一次性投入,開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)于建造期初一次性投入,建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入。年貸款利率為7．７%,按季計(jì)息。不考慮土地增值稅。?（1)若開(kāi)發(fā)商規(guī)定的稅前成本利潤(rùn)率為3０％,求該項(xiàng)目的最低銷(xiāo)售價(jià)格。?（2)若該項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格為８０0０元/㎡，求該項(xiàng)目保本的最低銷(xiāo)售量。(１0分)?２0２3年房地產(chǎn)基本制度與政策考試試題及答案解析一、單項(xiàng)選擇題（共40題，每題0．5分，每題的備選答案中有一個(gè)最符合題意,請(qǐng)?jiān)诖痤}卡涂黑其相應(yīng)的編號(hào))１.廉租住房租金由()構(gòu)成。

Ａ.維修費(fèi)和管理費(fèi)?B.維修費(fèi)和利潤(rùn)?C．維修費(fèi)、管理費(fèi)和利潤(rùn)?D.維修費(fèi)、利潤(rùn)和稅金

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)工日期,超過(guò)土地使用權(quán)出讓協(xié)議約定滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以不征收土地閑置費(fèi)，其因素是()。

Ａ．發(fā)現(xiàn)地下文物?Ｂ．銀行貸款未按期到賬?C.相關(guān)建材供應(yīng)缺貨

D.更改建筑設(shè)計(jì)

3．甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得一居住用地使用權(quán)后２年未動(dòng)工開(kāi)發(fā),國(guó)家依法將其收回，并改為業(yè)用地出讓給乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得該土地使用權(quán)的最高年限為()年?A.38?B.４0?C．６８?Ｄ.70

4.拆遷當(dāng)事人雙方對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的,應(yīng)當(dāng)由（)確認(rèn)。?Ａ.房地產(chǎn)行政主管部門(mén)

B.房屋拆遷管理部門(mén)?Ｃ.城市規(guī)劃行政主管部門(mén)

D．房屋登記機(jī)構(gòu)?5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在商品住宅交付時(shí),向購(gòu)買(mǎi)人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和()。?A.《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

Ｂ.《住宅驗(yàn)收說(shuō)明書(shū)》

C．《住宅保修說(shuō)明書(shū)》?D.《住宅保修保證書(shū)》

6．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)商品住宅的保修期從商品住宅（）之日起計(jì)算。?A．竣工?B.竣工驗(yàn)收

Ｃ．入住

D．交付?7．建設(shè)工程竣工驗(yàn)收由（）單位組織實(shí)行。?Ａ.施工

B．建設(shè)

C.監(jiān)理

D．工程質(zhì)量監(jiān)督管理

８．在城市規(guī)劃中，用來(lái)擬定城市地表水體保護(hù)和控制地區(qū)界線的是（）。

Ａ.城市藍(lán)線

B．城市綠線

C.城市紫線

Ｄ.城市黃線

9．在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中,應(yīng)扣除的法定優(yōu)先受償款不涉及(）。?Ａ．拖欠的建筑工程材料費(fèi)

B．拖欠的建筑工人工資?C．抵押擔(dān)保債權(quán)?Ｄ.出租房屋租金

10．下列行為中，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的是(）。?A.房地產(chǎn)抵債

B.房地產(chǎn)作價(jià)入股?C.房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)?Ｄ．房地產(chǎn)繼承11.房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從（)起計(jì)，不得超過(guò)一年。?A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

Ｂ.估價(jià)委托日?C.估價(jià)報(bào)告出具日?Ｄ.估價(jià)開(kāi)始作業(yè)日

12．在共有建筑面積計(jì)算中,不應(yīng)分?jǐn)偟氖?）。?Ａ.用作公共休憩的架空層?B．本幢公共使用的電梯井

C.本幢的公共門(mén)廳?D．本幢的公共過(guò)道

1３．根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》,不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按（)收取。

A.面積

B．套?Ｃ.成交價(jià)格

D．件?１４.房屋登記機(jī)構(gòu)受理異議登記后，應(yīng)于()個(gè)工作日內(nèi)完畢登記。

A．1?B．１0

C.１5

D．３0?1５．某非經(jīng)濟(jì)特區(qū)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估一宗以房產(chǎn)為主的項(xiàng)目，評(píng)估的房地產(chǎn)總價(jià)為240０萬(wàn)元，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，估價(jià)收費(fèi)最高為（）萬(wàn)元。?A.1．92

B．３．60?C.4．５7

D．６．00?16.某住房置業(yè)擔(dān)保公司實(shí)有資本５億元，其擔(dān)保的貸款余額不得超過(guò)()億元。?A.50?B.100

C．１5０?Ｄ．200?17.對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)擅自設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可給予（)等處罰。

Ａ．罰款?B．吊銷(xiāo)估價(jià)資質(zhì)證書(shū)?C.吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照

D．沒(méi)收違法所得

18.甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)合作完畢估價(jià)業(yè)務(wù)，并以合作雙方的名義共同出具估價(jià)報(bào)告的前提是（)。

Ａ.經(jīng)市（縣)人民政府批準(zhǔn)?B．經(jīng)委托人書(shū)面批準(zhǔn)?C．經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)

D．經(jīng)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）人民政府批準(zhǔn)?19.實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其構(gòu)成不涉及（)。?Ａ.物業(yè)服務(wù)成本?B．法定稅費(fèi)

Ｃ.物業(yè)服務(wù)公司的酬金?Ｄ.物業(yè)服務(wù)公司的利潤(rùn)?２０．20２３年４月，王某將其住宅出租,月租金收入為2023元,其當(dāng)月應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為(）元。

Ａ.80

B．160?C.200

D.２４0２１．甲公司在某建制鎮(zhèn)的營(yíng)業(yè)用房以200萬(wàn)元的價(jià)格出售,其應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅為(）元。

A.１000

B．5000

C．7０00?Ｄ．10000?２2.土地增值稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值額超過(guò)扣除金額100%、未超過(guò)2０0%的部分，稅率為（)。?A．30%

Ｂ．４0%?C.5０％?Ｄ.６0%?２3．耕地占用稅實(shí)行(）。

Ａ.比例稅率?B．累進(jìn)稅率?Ｃ.比例稅率和定額稅率?Ｄ．定額稅率?２4．我國(guó)住房公積金制度實(shí)行的利率政策是（）。?A．低存低貸?B．低存高貸

Ｃ．高存低貸

Ｄ.高存高貸?２５.在居住區(qū)控制性具體規(guī)劃的控制體系指標(biāo)中，建筑密度屬于()。?A.用地控制指標(biāo)?B.環(huán)境容量控制指標(biāo)

C．建筑形態(tài)控制指標(biāo)?D．城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)及控制指標(biāo)

２6.查看估價(jià)對(duì)象房屋室內(nèi)環(huán)境污染狀況時(shí),對(duì)室內(nèi)來(lái)源的污染物,應(yīng)重點(diǎn)查看（)。

A.墻體承重材料

B.竹質(zhì)的家具?C.裝修裝飾材料

D.家用電器

2７.跨度3６ｍ以上的廠房,其建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型一般是()。?A.磚混結(jié)構(gòu)

B．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

Ｃ.砌體結(jié)構(gòu)?D.鋼結(jié)構(gòu)

28．下列關(guān)于定額計(jì)價(jià)方式與工程量清單計(jì)價(jià)方式差別的表述中，對(duì)的的是（）。?A．定額計(jì)價(jià)方式采用綜合單價(jià)形式,工程量清單計(jì)價(jià)方式采用總價(jià)形式

Ｂ．定額計(jì)價(jià)方式投標(biāo)一般采用合理低價(jià)中標(biāo)法,工程量清單計(jì)價(jià)方式投標(biāo)一般采用百分制評(píng)分法?C．定額計(jì)價(jià)方式是一種市場(chǎng)定價(jià)模式,工程量清單計(jì)價(jià)方式是一種政府定價(jià)模式?D.定額計(jì)價(jià)方式是在發(fā)出招標(biāo)文獻(xiàn)后編制工程量清單，工程量清單計(jì)價(jià)方式是在招標(biāo)前由招標(biāo)人編制工程量清單?29．可以全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬等狀況的房地產(chǎn)圖是（)。?Ａ.地籍圖?B.房產(chǎn)分幅圖?Ｃ．房產(chǎn)分丘圖?D．房產(chǎn)分戶圖

３０．某類(lèi)商品住宅價(jià)格變動(dòng)的比率大于其需求量變動(dòng)的比率，據(jù)此可以判斷為該類(lèi)商品住宅的需求(）。?A．完全無(wú)彈性?Ｂ.為單一彈性

Ｃ．富有彈性?D．缺少?gòu)椥?1.下列宏觀經(jīng)濟(jì)政策中，有助于擴(kuò)大總需求、增長(zhǎng)國(guó)民收入的財(cái)政政策是()。

A．增長(zhǎng)稅收?B.減少存款準(zhǔn)備金率

C．增長(zhǎng)政府支出?Ｄ.減少轉(zhuǎn)移支付

３2．由公司簽發(fā)，承諾在指定日期無(wú)條件支付擬定的金額給收款人的票據(jù)是()。?Ａ.匯票?Ｂ.本票

C．支票

D.銀行券?33.根據(jù)邊際成本理論,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的邊際成本隨容積率增長(zhǎng)的變化趨勢(shì)是（)。

A．先上升后下降的拋物線?Ｂ.先下降后上升的“U”形曲線?C．一直上升的直線

Ｄ．不受容積率的影響

34．若按等比例選擇投資品,則預(yù)期收益最大的投資組合應(yīng)是（）。?Ａ．股票+債券

B.股票＋投資基金?C.債券+投資基金

D．股票+投資基金+債券?35.甲公司為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)買(mǎi)了公司財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn),其可投保的標(biāo)的是(）。?A．甲公司非法占用了財(cái)產(chǎn)

B．甲公司所有的危房

C．甲公司替乙公司保管的財(cái)產(chǎn)

D.甲公司未經(jīng)規(guī)劃許可建造的房屋?36.某城市2023年至20２3年的平均房?jī)r(jià)分別是27０0元/㎡、3300元/㎡、350０元／㎡，則該城市２023年至２０2３年房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)（）。?Ａ．9.0４％?B.１３．８６%?Ｃ．109．04%?D．113．86%?３7．在經(jīng)濟(jì)壽命期限內(nèi),公司固定資產(chǎn)不間斷計(jì)提折舊所依據(jù)的會(huì)計(jì)假設(shè)是（）。

Ａ.會(huì)計(jì)主體

B.連續(xù)經(jīng)營(yíng)?C.會(huì)計(jì)分期

D．貨幣計(jì)量?3８．下列屬于要約邀請(qǐng)行為的是（)。?A．競(jìng)買(mǎi)人舉牌報(bào)價(jià)?B．投標(biāo)人將標(biāo)書(shū)寄給招標(biāo)單位

C．采購(gòu)單位向生產(chǎn)單位寄送采購(gòu)協(xié)議?D．拍賣(mài)機(jī)構(gòu)發(fā)出拍賣(mài)公告?3９．王某與甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂一購(gòu)房協(xié)議,房屋總價(jià)款為3０0萬(wàn)元，并交付定金75萬(wàn)元。如甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不能再履行協(xié)議，則應(yīng)返還王某(）萬(wàn)元。

A．75?Ｂ．12０

C．１３5

D．150

40.對(duì)查封扣押的財(cái)產(chǎn)實(shí)行強(qiáng)制拍賣(mài)的特點(diǎn)不涉及（)。?A.標(biāo)的非自有性

B．主體的特定性

C．目的的利他性?D.權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性二、多項(xiàng)選擇題（共1５題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意,請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑相應(yīng)的編號(hào)。所有選對(duì)的,得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇對(duì)的的每個(gè)選項(xiàng)得０．５分)1．廉租住房保障資金的來(lái)源有()等。?A．地方財(cái)政預(yù)算安排

B.中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)貼?Ｃ.住房公積金增值收益?D.土地出讓凈收益?E.住宅專項(xiàng)維修資金

2．對(duì)國(guó)有公司改革中涉及的劃撥土地使用權(quán),可分別采用（）等方式予以處置。?A．國(guó)有土地出讓?B.國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓

C．國(guó)有土地租賃

D．國(guó)有土地作價(jià)出資(入股）

Ｅ.保存劃撥土地使用權(quán)?3．在城市房屋拆遷范圍內(nèi),不得進(jìn)行房屋（)活動(dòng)。

A．改建?B.買(mǎi)賣(mài)?Ｃ．贈(zèng)與?D.租賃

E.擴(kuò)建

4.在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)盡的職責(zé)是（）。?Ａ.對(duì)委托人提供的資料進(jìn)行核查，保證資料的真實(shí)性?Ｂ．對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看

C．了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利情況

Ｄ．將估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料進(jìn)行對(duì)照

E.拍攝可以反映估價(jià)對(duì)象外觀、內(nèi)部狀況和周邊環(huán)境、景觀的照片?5.最高額抵押權(quán)擬定的情形有（)。?Ａ．最高額抵押權(quán)已轉(zhuǎn)讓

B．新的債權(quán)不也許發(fā)生

C．抵押人破產(chǎn)?D.約定的債權(quán)擬定期限屆滿

Ｅ．抵押財(cái)產(chǎn)被查封?6．根據(jù)《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》規(guī)定,可以公開(kāi)查詢的登記信息有（)。?A．房屋的自然狀況?B．房屋權(quán)利限制狀況

C.與訴訟案件直接相關(guān)的原始登記憑證

D.與產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)的原始登記憑證?Ｅ．與公證事項(xiàng)直接相關(guān)的原始登記憑證、?７．《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)有（）。

Ａ．查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明

Ｂ．審查申請(qǐng)人提供的評(píng)估報(bào)告?C.就登記有關(guān)事項(xiàng)詢問(wèn)當(dāng)事人?D．必要時(shí)對(duì)被登記房屋進(jìn)行實(shí)地查看

E.及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)

8.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度的表述中,對(duì)的的有（)。

A.國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度?B．《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)》由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部或其授權(quán)的部門(mén)頒發(fā)?Ｃ.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)有效期為3～5年,具體由各省、市、自治區(qū)人民政府?dāng)M定?Ｄ.取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格超過(guò)3年申請(qǐng)初始注冊(cè)的,需達(dá)成繼續(xù)教育合格標(biāo)準(zhǔn)?Ｅ．房地產(chǎn)估價(jià)師受刑事處罰的,其注冊(cè)應(yīng)被撤消

9.下列關(guān)于房產(chǎn)稅稅率的表述中,對(duì)的的有()。

A.按房產(chǎn)余值計(jì)征的為1．2%?B.按房產(chǎn)余值計(jì)征的為2.4％

C.按房屋租金計(jì)征的為３％?D．２０２3年3月１日起，個(gè)人出租房屋按４%的稅率征收?E．按房屋租金計(jì)征的為12%

10．為了解城市未來(lái)發(fā)展，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在查閱城市總規(guī)劃時(shí)應(yīng)研究的內(nèi)容有(）。?Ａ．城市的發(fā)展布局?B．功能分區(qū)

C.嚴(yán)禁、限止和適宜建設(shè)的地區(qū)范圍

Ｄ.建筑形態(tài)控制指標(biāo)?Ｅ．城市性質(zhì)?1１．下列工程建設(shè)定額中,不屬于施工公司定額的種類(lèi)有(）。?A.施工定額?B.預(yù)算定額

C.概算定額?D.概算指標(biāo)?Ｅ.投資估算指標(biāo)

12．在地籍圖中,屬于地籍要素的有()。

A.土地的編號(hào)

B．土地的運(yùn)用類(lèi)別?C.地理名稱?Ｄ.房屋、道路、水系

Ｅ．土地的面積?13．影響債券利率高低的因素重要有()。

A.發(fā)行者的信用級(jí)別?Ｂ.資本市場(chǎng)資金供求關(guān)系?Ｃ．債券償還期限?D．利率計(jì)算方式

E.債券發(fā)行方式

１４.下列會(huì)計(jì)科目中,屬于資產(chǎn)類(lèi)的有(）。

A.短期投資?B．累計(jì)折舊?C.實(shí)收資本?D.委托加工材料

E.壞賬準(zhǔn)備

１5．下列屬于承擔(dān)民事責(zé)任的方式有（)。?Ａ.罰款?B．吊銷(xiāo)證照?C.補(bǔ)償損失

Ｄ．賠禮道歉?E．停止侵害三、判斷題（共4０題,每題0．5分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果,在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表達(dá)對(duì)的,用“×”表達(dá)錯(cuò)誤，不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣０.5分，本題總分最多扣至０分）１．國(guó)有土地依法屬于國(guó)家所有。因此,對(duì)國(guó)有土地不再頒發(fā)土地所有權(quán)證書(shū)。（）?2．經(jīng)濟(jì)合用住房建設(shè)用地采用劃撥方式供應(yīng)。（）

3.依法轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。（）

4.凡按規(guī)定繳納土地收益或補(bǔ)交土地出讓金的