2021年土地增值稅計(jì)算方式

**歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編2021.03.07*歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編2021.03.07改增后土地增值稅計(jì)算方法為：應(yīng)納土地增值稅二增值額X稅率1公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。*歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編2021.03.072土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。*歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編2021.03.07納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡(jiǎn)便算法：土地增值稅的計(jì)稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體土地增值稅計(jì)算方法如下：（一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%土地增值稅稅額=增值額x30%（二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額x40%-扣除項(xiàng)目金額x5%（三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額x50%-扣除項(xiàng)目金額x15%*歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編2021.03.07（四）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%土地增值稅稅額=增值額x60%-扣除項(xiàng)目金額x35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。結(jié)合實(shí)務(wù)中納稅人獲取房屋方式的一般渠道，本文所謂“改前房”僅指納稅人在4月30日以前通過(guò)購(gòu)買取得的房屋。另外考慮到增值稅跟土增稅相結(jié)合業(yè)務(wù)的多樣性和復(fù)雜性，下文刻意的設(shè)定了納稅主體為一般納稅人，交易金額為含稅價(jià)，按土地增值稅的計(jì)算方法中的簡(jiǎn)易征收。例：A公司是原營(yíng)業(yè)稅納稅*歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編2021.03.07人，營(yíng)改增后為一般納稅人，其機(jī)構(gòu)所在地在西寧市，A公司于2月1日從B公司購(gòu)買房產(chǎn)一處(坐落地位于西寧市)，取得了相關(guān)發(fā)票;成交價(jià)1000萬(wàn)元、繳納契稅1000*5%=30萬(wàn)元，并辦理了過(guò)戶手續(xù)。營(yíng)改增前A公司銷售此房屋土地增值稅的計(jì)算方法為：假設(shè)A公司于3月1日以1500萬(wàn)元將此處房產(chǎn)銷售給C公司并開(kāi)具了發(fā)票：應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅=(15001000)*5%=25萬(wàn)元;城市維護(hù)建設(shè)稅=25*7%=1.75萬(wàn)元;*歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編2021.03.07教育費(fèi)附加=25*3%=0.75萬(wàn)元;印花稅=1500*0.0005=0.75萬(wàn)元;土地增值稅的稅額為：收入額=1500萬(wàn)元;扣除額=1000(1+3*5%)+30+25+1.75+0.75+0.75=1208.25萬(wàn)元;注意上式第一項(xiàng)：根據(jù)財(cái)稅[]21號(hào)第二條、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)稅務(wù)部門確認(rèn)，購(gòu)房原始成本金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。每年指以12個(gè)月為1年，超1年不滿12個(gè)月但超6個(gè)月可視為1年。契稅(有完稅憑證)也*歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編2021.03.07可扣除（但不得作為加計(jì)扣除基數(shù)）。增值率=（15001208.25）/1208.25=24.12%;應(yīng)納土增稅=291.75*30%1208.25*0=87.53萬(wàn)元例：營(yíng)改增后A公司銷售此房屋土地增值稅的計(jì)算方法為：財(cái)稅【】36號(hào)附件2“營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定”第一條第八款、國(guó)家稅務(wù)總局公告第14號(hào)“國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告”第三條、一般納稅人銷售其4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方*歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編2021.03.07法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。財(cái)稅【】36號(hào)附件1“營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法”第三十五條、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：銷售額=含稅銷售額/（1+征收率）假設(shè)A公司于5月10日以1500萬(wàn)元含稅價(jià)將此處房產(chǎn)銷售給C公司，選擇了按簡(jiǎn)易征收繳納增值稅并開(kāi)具了發(fā)票。*歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編2021.03.07取得房屋時(shí)的契稅如前文所述銷售房屋時(shí)：應(yīng)納增值稅=(15001000)/(1+5%)*5%=23.81萬(wàn)元。城市維護(hù)建設(shè)稅=23.81*7%=1.67萬(wàn)元;教育費(fèi)附加=23.81*3%=0.71萬(wàn)元;印花稅=1500*0.0005=0.75萬(wàn)元;土地增值稅處理：收入新規(guī)定：財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局稅[]43號(hào)《關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依*歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編2021.03.07據(jù)問(wèn)題的通知》第三條、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。財(cái)稅【】36號(hào)附件1“營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法”第三十五條、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額。因此，在上述計(jì)算中，A公司按簡(jiǎn)易征收計(jì)算的增值稅是A公司的應(yīng)納增值稅稅額，應(yīng)將其從收入中減除后作為土增收入額。實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加作為扣除額，并入到土增稅扣除項(xiàng)目中。收入額=150023.81=1476.19萬(wàn)元;扣除額=1000(1+3*5%)+30+1.67+0.71+0.75=*歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編2021.03.071183.13萬(wàn)元;增值率=(1476.191183.13)/1183.13=24.77%;應(yīng)納土增稅=293.06*30%1183.13*0=87.92萬(wàn)元假設(shè)A公司于9月份銷售，根據(jù)前文所述規(guī)定可知扣除額=1000(1+4*5%)+30+1.67+0.71+0.75=1233.13萬(wàn)元;增值率=(1476.191233.13)/1233.13=19.71%;應(yīng)納土增稅=243.06*30%1233.13*0=72.92萬(wàn)元?dú)W陽(yáng)光明(2021.03.07)2021.03.07*歐陽(yáng)光明*創(chuàng)編2021.03.07通過(guò)以上土地增值稅的計(jì)算方法可知，“改前房”在營(yíng)改增過(guò)渡期內(nèi)納稅人如果選擇按簡(jiǎn)易征收