房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)敵測(cè)算超全版

項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算

目錄1項(xiàng)目及評(píng)論依照簡(jiǎn)介....................................................11.1項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)...............................................11.2經(jīng)濟(jì)評(píng)論依照...................................................22項(xiàng)目投資估量..........................................................22.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估量...............................................22.2建設(shè)投資進(jìn)度...................................................33資本籌備和投入計(jì)劃....................................................43.1利潤(rùn)測(cè)算.......................................................43.2項(xiàng)目可運(yùn)用資本估量.............................................63.3投資計(jì)劃與資本籌備.............................................74項(xiàng)目盈余能力評(píng)論......................................................84.1靜態(tài)評(píng)論.......................................................84.2動(dòng)向評(píng)論......................................................105項(xiàng)目敏感性剖析.......................................................136項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)論結(jié)論及建議...............................................156.1.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)論結(jié)論..............................................156.2.建議..........................................................151???項(xiàng)目及評(píng)論依照簡(jiǎn)介

玉溪沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目”）位于云南省玉溪市紅塔區(qū)中心城

區(qū)內(nèi)，紅塔大道與東風(fēng)路的交界處，東至東風(fēng)路，西至花園街南端，南至紅

塔大道綠化廣場(chǎng)，北至瓦窯十二組民房，占地15.16畝。規(guī)劃總建筑面積約

4.46萬(wàn)平方米。

1.1?項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

依據(jù)拜托方供給的有關(guān)數(shù)據(jù)和初步的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為經(jīng)濟(jì)評(píng)論中各項(xiàng)成本花費(fèi)及收入測(cè)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

1項(xiàng)目總用地面積17,840平方米1.1建筑用地面積8,976平方米按13.464畝折算1.2綠化用地面積1,133平方米按1.7畝折算1.3泊車場(chǎng)用地面積8,864平方米按13.296畝折算2容積率1.503建筑密度37.16%4總建筑面積44,108平方米4.1地上商場(chǎng)建筑面積26,694平方米共四層首層商場(chǎng)建筑面積6,630平方米二層商場(chǎng)建筑面積7,104平方米三層商場(chǎng)建筑面積6,575平方米四層商場(chǎng)建筑面積6,385平方米4.2地下商場(chǎng)(沃爾瑪)建筑面17,414平方米一層積1.2?經(jīng)濟(jì)評(píng)論依照經(jīng)過(guò)全面的市場(chǎng)檢查和依照項(xiàng)目策劃的思路，本評(píng)論報(bào)告是在項(xiàng)目采納租售方案一，即先租借后整體銷售方案的基礎(chǔ)上，從定量的角度對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中波及的投資、收入和成本花費(fèi)進(jìn)行測(cè)算，并對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性（包含盈余能力、償還貸款能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力）作出評(píng)論及針對(duì)性建議。

經(jīng)濟(jì)評(píng)論原則：在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益剖析中，嚴(yán)格依照國(guó)家及地方對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的法例政策規(guī)定，以及對(duì)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)核算及財(cái)稅制度的規(guī)定，以求公正、正確地反應(yīng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況，進(jìn)而為項(xiàng)目作出適合的評(píng)論和建議。

經(jīng)濟(jì)評(píng)論前提：本方案中，項(xiàng)目經(jīng)過(guò)在先期出租經(jīng)營(yíng)獲取租金收入，

待物業(yè)出租率保持在90-95%之間，進(jìn)入穩(wěn)固經(jīng)營(yíng)期后，

采納一次性整體銷售的方式實(shí)現(xiàn)投資回收和盈余。因

此，項(xiàng)目計(jì)算期以建設(shè)經(jīng)營(yíng)銷售周期為參照，計(jì)算期

為9年，由2004年1月1日起算?？紤]到項(xiàng)目投資利潤(rùn)的狀況，在項(xiàng)目的投資進(jìn)度估量中以季度為計(jì)算時(shí)間單位，其他以年度為計(jì)算時(shí)間單位。

????????????????????各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算不考慮社會(huì)物價(jià)總水平及通貨膨脹改動(dòng)影響。

項(xiàng)目核算的錢幣為人民幣。

2???項(xiàng)目投資估量

2.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估量

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本包含七大類花費(fèi)項(xiàng)目：土地成本、先期花費(fèi)、建安工程成

本、基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、不行預(yù)示費(fèi)、公司管理費(fèi)。此中，

項(xiàng)目土地花費(fèi)、建安工程造價(jià)、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)以拜托方供給的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。

項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本為15,008萬(wàn)元，建筑面積單方成本為3,403元/平方米。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估量表，見(jiàn)附表一。

說(shuō)明：土地成本：包含地價(jià)、土地交易稅費(fèi)、土地賠償費(fèi)和建設(shè)期投入的地租花費(fèi)。依據(jù)拜托方供給的土地出讓金、賠償費(fèi)和土地租金數(shù)據(jù)計(jì)算，土地成本花費(fèi)共1,260萬(wàn)元。

先期花費(fèi)：包含規(guī)劃設(shè)計(jì)勘探費(fèi)、先期顧問(wèn)費(fèi)、拆遷及土地平坦費(fèi)三項(xiàng)?？碧皆O(shè)計(jì)費(fèi)以建安工程花費(fèi)為計(jì)算基礎(chǔ)，按經(jīng)驗(yàn)比率估量；先期顧問(wèn)費(fèi)按實(shí)質(zhì)已發(fā)生額計(jì)算；拆遷及土地平坦費(fèi)以項(xiàng)目總用地面積為計(jì)算基礎(chǔ)，按經(jīng)驗(yàn)值估量，先期花費(fèi)共343萬(wàn)元。

建安工程成本：包含土建裝飾成本和安裝工程成本兩大項(xiàng)目，根

據(jù)拜托方供給的估量單價(jià)指標(biāo)，聯(lián)合策劃方案中

對(duì)建筑配套設(shè)備的建議進(jìn)行計(jì)算，建安工程成本

共11,356萬(wàn)元。

基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)費(fèi)：包含外水外電工程費(fèi)、道路及廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi)、綠化工程費(fèi)，此中外水外電工程費(fèi)以總建筑面積為計(jì)算基礎(chǔ)；道路及廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi)和綠化工程費(fèi)以相應(yīng)的用地面積為計(jì)算基礎(chǔ)，依據(jù)經(jīng)驗(yàn)值估量單價(jià)指標(biāo)計(jì)算，基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)費(fèi)共317萬(wàn)元。

開(kāi)發(fā)稅費(fèi)：依照拜托方供給的云南省及玉溪市有關(guān)稅費(fèi)規(guī)定計(jì)算，開(kāi)發(fā)稅費(fèi)共670萬(wàn)元。

不行預(yù)示費(fèi)：按前四項(xiàng)成本花費(fèi)的總和，依據(jù)經(jīng)驗(yàn)比率5%估量，不行預(yù)示費(fèi)共664萬(wàn)元。

公司管理費(fèi)：按前四項(xiàng)成本花費(fèi)的總和，依據(jù)行業(yè)均勻比率3%估量，公司管理費(fèi)共398萬(wàn)元。

2.2建設(shè)投資進(jìn)度

依據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和合作方沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐要求，鑒于有序而高效的

原則，在合理安排各先期工作，保證質(zhì)量的前提下，以最快的速度達(dá)成

項(xiàng)目建設(shè)。依照當(dāng)前項(xiàng)目進(jìn)度，計(jì)劃整個(gè)開(kāi)發(fā)期的時(shí)間跨度為1.5年即

6個(gè)季度。計(jì)算期由2004年第三季度起至2005年第四時(shí)度。此中，工

程建設(shè)期由2004年第四時(shí)度至2005年第三季度；2005年9月1日正

式開(kāi)業(yè)。項(xiàng)目投資進(jìn)度表，見(jiàn)附表二。

說(shuō)明：

2?土地成本在項(xiàng)目建設(shè)前半年分兩季度投入完成。

2?先期花費(fèi)、建安工程成本、基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、不行預(yù)示費(fèi)等五項(xiàng)花費(fèi)依據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)區(qū)分季度投入。

3???資本籌備和投入計(jì)劃

3.1??利潤(rùn)測(cè)算

項(xiàng)目的整體利潤(rùn)包含商場(chǎng)的租金收入和銷售收入，共54，428萬(wàn)元，此中租金收入18,988萬(wàn)元，銷售收入35,440萬(wàn)元。而車位則作為沃爾瑪大型商場(chǎng)和項(xiàng)目商場(chǎng)的配套設(shè)備，不考慮收入。

租金收入：依據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度和招商策略，商場(chǎng)估計(jì)在2005年9月

日正式開(kāi)業(yè)，而開(kāi)業(yè)前，一至四層商場(chǎng)將分兩期推行。聯(lián)合租金定位

剖析，初次推出時(shí)，一層商場(chǎng)的均勻租金為178元/平方米.月，二層商場(chǎng)的均勻租金為80元/平方米.月，三層商場(chǎng)的均勻租金為50元/平方米.月，四層商場(chǎng)的均勻租金為40元/平方米.月，負(fù)一層商場(chǎng)的租金依照拜托方與沃爾瑪所簽訂的協(xié)議價(jià)20元/平方米.月計(jì)算。（以上價(jià)錢均不含商場(chǎng)管理費(fèi)）

因?yàn)閷?shí)質(zhì)操作中在商場(chǎng)交托使用時(shí)就真實(shí)實(shí)現(xiàn)租金收入，但在招商過(guò)程中又會(huì)使用“免租期”優(yōu)惠等租金策略，所以，一至四層商場(chǎng)的租金收

入計(jì)算期從2005年7月1日開(kāi)始（一般商場(chǎng)的交托使用期會(huì)比正式開(kāi)業(yè)的時(shí)間提早兩個(gè)月，以作為商戶的裝飾期），按“免租半年”的策略，2005年下半年6個(gè)月中，只計(jì)算3個(gè)月租借保證金的收入，而不計(jì)算租金收入，該筆保證金收入將在物業(yè)整體銷售時(shí)扣除。負(fù)一層商場(chǎng)依照

協(xié)議免保證金，在正式開(kāi)業(yè)后免租兩個(gè)月，所以2005年只計(jì)算2個(gè)月的租金收入。

租借進(jìn)度的假定：依據(jù)所建議的項(xiàng)目租借進(jìn)度計(jì)劃，在開(kāi)業(yè)時(shí)，一至四層商場(chǎng)達(dá)

到70%的出租率，開(kāi)業(yè)后5年內(nèi)增添至90%，進(jìn)入穩(wěn)固期后保持在90-95%之間。

依照這個(gè)目標(biāo)，假定商場(chǎng)的出租率在2005年開(kāi)業(yè)時(shí)達(dá)到約70%，經(jīng)過(guò)一年的經(jīng)營(yíng)在2007年達(dá)到77.5%，此后逐年穩(wěn)步提高，在2010年達(dá)至90%，2011年后趨于

穩(wěn)固，保持在95%的出租率水平。

租金變化的假定：依據(jù)我司對(duì)商場(chǎng)的研究經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目的租金水平變化根

據(jù)出租率和商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間作以下假定：首層至四層商場(chǎng)租金在2007

年增添5%，此后按每2年遞加5%的水平計(jì)算，2012年后保持安穩(wěn)。負(fù)一層商場(chǎng)從2005年起按每3年遞加3%的幅度計(jì)算。

銷售收入：依照租售方案建議，待商場(chǎng)的出租率穩(wěn)固地保持在90-95%

的時(shí)候，可將商場(chǎng)整體銷售。依據(jù)租借進(jìn)度計(jì)劃，估計(jì)在2012年整體銷售商場(chǎng)，銷售價(jià)值按2011年的租金水平易希望的10%投資回報(bào)率，用利潤(rùn)復(fù)原法計(jì)算。

詳細(xì)計(jì)算方式：一至四層商場(chǎng)以2011年終的租金水平為將來(lái)每年等額

的利潤(rùn)水平，采納等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)公式，按10%的折現(xiàn)率將將來(lái)收入水平折至2012年初估量各層商場(chǎng)的銷售價(jià)錢。因?yàn)樨?fù)一層商場(chǎng)的租金是向來(lái)依照每3年3%遞加的，所以其銷售價(jià)錢則是采納等比序列支付的現(xiàn)值系數(shù)公式進(jìn)行估量。

物業(yè)使用年限：依據(jù)項(xiàng)目商業(yè)用地的性質(zhì)，其使用年限為40年。依照2004年獲取土地使用權(quán)，在2012年，商場(chǎng)的使用年限尚節(jié)余32年。

計(jì)算公式：等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式

P=A1*[1-1/(1+i)^n]/i

此中：P—現(xiàn)值（2012年初）A1

—2012年一至四層各層的租金水平，

按2011年終租金水平

等額計(jì)算。i

—折現(xiàn)率（按希望的投資回報(bào)率

10%計(jì)算）

—計(jì)息周期數(shù)，即節(jié)余使用年限32年。等比序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式

P=A1*[1-((1+s)/(1+i))^n]/(i-s)

此中：P—現(xiàn)值（2012年初）

A1—2012年負(fù)一層商場(chǎng)的租金水平

s—等比系數(shù)（固定遞加率3%）i—折現(xiàn)率（上邊提過(guò)，年折現(xiàn)率采納10%，故此處的實(shí)質(zhì)折現(xiàn)率為（1+10%）^3-1=33.10%）

n—計(jì)息周期數(shù)。商場(chǎng)節(jié)余使用年限為32年，故計(jì)息期數(shù)為

32/3=10.67期。

詳細(xì)價(jià)錢變化和項(xiàng)目利潤(rùn)估量詳見(jiàn)附表三和附表四。

3.2??項(xiàng)目可運(yùn)用資本估量

項(xiàng)目可運(yùn)用資本是指在扣除有關(guān)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)花費(fèi)、所得稅后的租

售收入。本方案中經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的可運(yùn)用資本共36,438萬(wàn)元。可運(yùn)用資本估量詳見(jiàn)附表五。

依據(jù)國(guó)家和地方相應(yīng)財(cái)稅法律法例的規(guī)定，參照近似房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷成本的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，聯(lián)合項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)狀況，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)時(shí)期波及的各項(xiàng)稅費(fèi)率以下表：

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)時(shí)期有關(guān)稅（費(fèi)）率一覽表1租借時(shí)期稅費(fèi)1.1營(yíng)業(yè)稅及附帶1.1.營(yíng)業(yè)稅11.1.城建稅21.1.教育費(fèi)附帶31.2房地產(chǎn)稅2銷售有關(guān)稅費(fèi)2.1營(yíng)業(yè)稅及附帶2.1.營(yíng)業(yè)稅12.1.營(yíng)業(yè)稅附帶（含城建稅和教育費(fèi)附2加）2.1.3防洪工程保護(hù)費(fèi)2.2交易及印花稅3推行花費(fèi)

5.5%租金5%營(yíng)業(yè)稅7%營(yíng)業(yè)稅3%租金12%5.68%銷售收入5.00%營(yíng)業(yè)稅10.00%銷售收入0.18%銷售面積8元/平方米銷售收入2.5%4租借花費(fèi)年租金收入8.33%5銷售花費(fèi)銷售收入1%6地租33萬(wàn)元/年7大修費(fèi)項(xiàng)目建安工程成1%本

說(shuō)明：

2?依據(jù)拜托方供給的資料，地租依照物業(yè)的使用年限每年支付一次，

從33萬(wàn)元起，每5年遞加5萬(wàn)元。所以在計(jì)算可運(yùn)用資本時(shí)，地

租部分在物業(yè)租借時(shí)期逐年扣除，在物業(yè)銷售當(dāng)年按10%的折現(xiàn)率，

采納等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式將節(jié)余使用年限的地租花費(fèi)折現(xiàn)至2012年年初。

2?項(xiàng)目依照出租形式經(jīng)營(yíng)物業(yè)時(shí)，需依照物業(yè)的固定財(cái)產(chǎn)價(jià)值計(jì)提大修費(fèi)以用于物業(yè)設(shè)備的保護(hù)，當(dāng)物業(yè)銷售時(shí)，該花費(fèi)則不再予以考慮。

3.3??投資計(jì)劃與資本籌備

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資本根源為三個(gè)方面，一是自有資本，二是各階段的租售

收入，三是當(dāng)自有資本已所有投入開(kāi)發(fā)而未獲取租售收入或租售收入不足以知足

開(kāi)發(fā)投資時(shí)，采納貸款的形式解決資本問(wèn)題。

本項(xiàng)目的自有資本按開(kāi)發(fā)成本的35%計(jì)提，需5,253萬(wàn)元。項(xiàng)目的租金收入固然

在建設(shè)期（即2005年）開(kāi)始收取，但資本量極少，其實(shí)不足以填補(bǔ)資本缺口，所以

銀行貸款是本方案運(yùn)作中的重要融資手段。

??項(xiàng)目資本籌備

依據(jù)項(xiàng)目投資進(jìn)度，配合項(xiàng)目自有資本及可運(yùn)用租售收入所供給的資本量，

確立項(xiàng)目所需銀行貸款為9,813萬(wàn)元。

項(xiàng)目投資計(jì)劃與資本籌備表詳見(jiàn)附表六。

??銀行貸款

項(xiàng)目的銀行貸款發(fā)生時(shí)間在2005年初。從2006年開(kāi)始以可運(yùn)用的租金收

入付息還本，至項(xiàng)目整體銷售獲取銷售收入后。項(xiàng)目貸款清賬期約為8年，銀行貸款利息采納長(zhǎng)久（五年以上）貸款利息

5.76%，共計(jì)需支付利息2,626萬(wàn)元。

貸款還本付息表詳見(jiàn)附表七。

4???項(xiàng)目盈余能力評(píng)論

4.1??靜態(tài)評(píng)論

靜態(tài)評(píng)論是指不考慮錢幣時(shí)間價(jià)值對(duì)項(xiàng)目盈余能力進(jìn)行評(píng)論。

有關(guān)說(shuō)明

項(xiàng)目損益表的編制（詳見(jiàn)附表八）。

損益表反應(yīng)了項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的利潤(rùn)總數(shù)、所得稅和稅后利潤(rùn)的分派

狀況，是計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅率等靜態(tài)評(píng)論指標(biāo)的基礎(chǔ)表。聯(lián)合項(xiàng)

目經(jīng)營(yíng)方案的狀況，項(xiàng)目在8年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，累計(jì)稅后利潤(rùn)共18,803萬(wàn)元，

上繳公司所得稅9,261萬(wàn)元。

???????????????????????所得稅的計(jì)提：

在項(xiàng)目年度結(jié)算時(shí)，當(dāng)出現(xiàn)帳面收入，在扣除開(kāi)發(fā)成本及租售花費(fèi)、地租、

大修費(fèi)等花費(fèi)后，假如有銷售利潤(rùn)，則按所得稅率33%計(jì)算出本項(xiàng)目的所

得稅；假如出現(xiàn)損失，該年份所得稅為零，由虧轉(zhuǎn)盈的年份則按財(cái)務(wù)公則

規(guī)定將利潤(rùn)總數(shù)調(diào)整為應(yīng)納稅所得額，再計(jì)算所得稅。所得稅在租售時(shí)期

按年度計(jì)提。

盈余能力剖析

評(píng)論指標(biāo)的選用：

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的靜態(tài)盈余剖析指標(biāo)主要選用年均的投資利潤(rùn)率、投資

利稅率、自有資本利潤(rùn)率進(jìn)行評(píng)論。

靜態(tài)評(píng)論指標(biāo)表

投資利潤(rùn)率15.80%10.59%投資利稅率18.83%自有資本利潤(rùn)率59.36%39.77%

剖析：

??年均投資利潤(rùn)率年均投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年均勻利潤(rùn)總數(shù)與項(xiàng)目總投資的比率。

從項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況看來(lái)，固然年均稅后投資利潤(rùn)率比現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)均勻

利潤(rùn)率（約15％）要低，但應(yīng)看到，項(xiàng)目的出租經(jīng)營(yíng)期只有7年，作為大型商業(yè)項(xiàng)目不過(guò)是處于初始的營(yíng)運(yùn)階段，租金水平相對(duì)較低。并且最后

采納整體銷售的方式銷售，項(xiàng)目的整體投資利潤(rùn)率（稅后）達(dá)到了95.31%，從這一指標(biāo)來(lái)看，項(xiàng)目是擁有相當(dāng)?shù)挠嗄芰Α?/p>

??投資利稅率

投資利稅率是項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年均勻利稅總數(shù)與總投資的比率。

??自有資本利潤(rùn)率

自有資本利潤(rùn)率是項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年均勻利潤(rùn)總數(shù)與自有資本的比

率。

因?yàn)轫?xiàng)目主假如運(yùn)用銀行貸款解決資本的根源，所以，實(shí)現(xiàn)了提高項(xiàng)目自

有資本效率的目的，從項(xiàng)目的自有資本利潤(rùn)率和利稅率的水平看，項(xiàng)目的

自有資本盈余能力已遠(yuǎn)高于行業(yè)均勻水平。

所以，從靜態(tài)指標(biāo)的水平看，項(xiàng)目擁有必定的盈余能力，說(shuō)明項(xiàng)目基本可

行。

4.2??動(dòng)向評(píng)論

動(dòng)向評(píng)論的剖析方法是考慮了錢幣的時(shí)間價(jià)值，對(duì)項(xiàng)目生命周期全過(guò)程

的投資效益進(jìn)行全面評(píng)論的方法。

有關(guān)說(shuō)明

現(xiàn)金流量表的編制（詳見(jiàn)附表九、十）

現(xiàn)金流量表（所有投資）不分投資資本根源，以所有投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，

用以計(jì)算所有投資在所得稅前和稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值以及

投資回收期等評(píng)論指標(biāo)，觀察項(xiàng)目所有投資的盈余能力，而與項(xiàng)目的籌資

方式?jīng)]關(guān)。

現(xiàn)金流量表（自有資本）是從投資者的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為

計(jì)算基礎(chǔ)，把借錢本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算自有資本

財(cái)務(wù)內(nèi)部利潤(rùn)率、凈現(xiàn)值等評(píng)論指標(biāo)。???????????????????????基準(zhǔn)貼現(xiàn)率的選定：

基準(zhǔn)貼現(xiàn)率是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值貼現(xiàn)時(shí)，計(jì)算貼現(xiàn)系數(shù)所采納的利率。我國(guó)一般

取略大于同期貸款利率為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率。本項(xiàng)目發(fā)生銀行貸款，按長(zhǎng)久（五

年以上）貸款利率5.76%計(jì)，則現(xiàn)按6.34%（按貸款利率上調(diào)10%計(jì)）作

為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率進(jìn)行計(jì)算剖析。

盈余能力剖析

評(píng)論指標(biāo)的選用：

動(dòng)向盈余剖析主要采納最常用和直接的的盈余性計(jì)算評(píng)論指標(biāo)，

包含凈現(xiàn)值（NPV）、內(nèi)部利潤(rùn)率（IRR）和投資回收期。并針

對(duì)稅前、稅后的狀況進(jìn)行剖析評(píng)論。

??凈現(xiàn)值

凈現(xiàn)值的經(jīng)濟(jì)含義是：把不一樣時(shí)間上發(fā)生的凈現(xiàn)值流量，經(jīng)過(guò)

某個(gè)規(guī)定的利率i，一致折算為現(xiàn)值而后求其代數(shù)和。這樣就

能夠用一個(gè)單調(diào)的數(shù)字來(lái)反應(yīng)項(xiàng)目方案的經(jīng)濟(jì)性。其評(píng)論參數(shù)

為零，當(dāng)凈現(xiàn)值大于或等于零，即以為項(xiàng)目盈余能力已知足最

低要求，在財(cái)務(wù)上是能夠接受的。

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為：

n

NPV=Σ(CI-CO)t(1+ic)-t

t=1

式中：NPV為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

CI為年現(xiàn)金流入

CO為年現(xiàn)金流出

為計(jì)算期年數(shù)ic為基準(zhǔn)折現(xiàn)率

??內(nèi)部利潤(rùn)率

內(nèi)部利潤(rùn)率是指方案壽命期內(nèi)能夠使凈現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值等于

零的利率。它反應(yīng)項(xiàng)目所占用資本的盈余率，是觀察項(xiàng)目盈余

能力的主要?jiǎng)酉蛟u(píng)論指標(biāo)，該指標(biāo)依據(jù)現(xiàn)金流量求得，其評(píng)論參數(shù)為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部利潤(rùn)率大于基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，即認(rèn)

為項(xiàng)目盈余能力已知足最低要求，在財(cái)務(wù)上是能夠接受的。

財(cái)務(wù)內(nèi)部利潤(rùn)率的計(jì)算公式為：

n

(CI-CO)t(1+IRR)-t=0

t=1

式中：IRR為財(cái)務(wù)內(nèi)部利潤(rùn)率

CI為年現(xiàn)金流入

CO為年現(xiàn)金流出

為計(jì)算期年數(shù)

??投資回收期

投資回收期可分為靜態(tài)投資回收期與動(dòng)向投資回收期兩項(xiàng)，是

指以項(xiàng)目的凈利潤(rùn)賠償所有投資所需要的時(shí)間，是觀察項(xiàng)目在

財(cái)務(wù)上的投資回收能力的主要指標(biāo)。

投資回收期的計(jì)算公式為：

Pt

(CI-CO)t＝0

t=1

式中：Pt為投資回收期

CI為年現(xiàn)金流入

CO為年現(xiàn)金流出

為計(jì)算期年數(shù)

所有投資評(píng)論指標(biāo)表：

凈現(xiàn)值（單位：萬(wàn)元）14,5669,043

內(nèi)部利潤(rùn)率（IRR）20.44%16.16%投資回收期（動(dòng)向）8.37

投資回收期（靜態(tài)）8.13自有資本投資評(píng)論指標(biāo)表：

凈現(xiàn)值（單位：萬(wàn)元）14,4908,967

內(nèi)部利潤(rùn)率（IRR）27.67%21.58%投資回收期（動(dòng)向）8.35

剖析：

按折現(xiàn)率6.34%計(jì)算，所有投資和自有資本的稅前、稅后凈現(xiàn)值均大

于零，說(shuō)明該項(xiàng)目是可行的。

所有投資和自有資本的稅前、稅后內(nèi)部利潤(rùn)率均高于選用的利率6.3

4%，表示項(xiàng)目的整體利潤(rùn)較好，所有投資和自有資本均擁有較強(qiáng)的盈

利能力。

從投資回收期來(lái)看，項(xiàng)目在最后一年的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，即當(dāng)項(xiàng)目整體銷售

后才能達(dá)成投資回收，表示項(xiàng)目的先期利潤(rùn)較低，回收期較長(zhǎng)，存在

必定的資本回收壓力。

5???項(xiàng)目敏感性剖析

敏感性剖析是經(jīng)過(guò)改動(dòng)項(xiàng)目方案的各樣數(shù)據(jù)，剖析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各樣不確立性要素對(duì)

項(xiàng)目利潤(rùn)所產(chǎn)生的影響，找出對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)影響較大的要素（稱為敏感要素），并確

定其影響程度。若各樣不確立要素在較大范圍內(nèi)改動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)仍比較穩(wěn)固，

則說(shuō)明項(xiàng)目方案擁有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

一般來(lái)說(shuō)，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)要素為利潤(rùn)（租金和銷售收入）和開(kāi)發(fā)

成本花費(fèi)。因?yàn)樵摲桨钢械匿N售價(jià)錢是按租金水平進(jìn)行估量的，所以以下只針對(duì)租金和

成本這兩個(gè)要素的變化所引致的項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)變化作剖析。

敏感性剖析指標(biāo)表

成本變化11,73411,06810,3939,7189,0438,3687,6937,0186,343NPV5,7876,6017,4158,2299,0439,84610,64511,44512,245租金變化成本變化20.95%19.61%18.37%17.23%16.16%