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文檔簡介

南城希爾頓廣場

家樂福評估報告萬江商圈莞城商圈南城商圈東城商圈根據(jù)《東莞市2005-2015年城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》提出:東莞將建設(shè)一個以莞城區(qū)、東城區(qū)、萬江區(qū)、南城區(qū)四個主要商圈為核心的東莞市商業(yè)主中心;其中以南城區(qū)為重點發(fā)展商業(yè)中心區(qū);希爾頓廣場(家樂福)一、項目區(qū)位本項目處于東莞最成熟的南城鴻福商圈內(nèi)二、鴻福商圈基本情況沃爾瑪萊蒙商業(yè)中心時尚電器國美電器蘇寧電器海雅百貨銀城酒店南城醫(yī)院國際商會大廈家樂福(本案)南城商務(wù)大廈郵局地稅鴻福大廈鴻福路莞太路南城區(qū)政府商圈業(yè)態(tài)百貨超市專業(yè)店專賣店餐飲娛樂休閑南城鴻福商圈海雅百貨

嘉德百貨家樂福超市

海雅超市

嘉榮超市沃爾瑪超市國美電器

蘇寧電器

時尚電器

YY勝道體育

諾基亞博士眼鏡

寶島眼鏡

五糧液

寶馬MINI

譚木匠星巴克、麥當勞、肯德基、必勝客、新寶城海鮮舫、真功夫、三禾壽司、味千拉面、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、渥太郎、天使冰王、毛家飯店、杰克魔豆、

雨花西餐廳、楊裕興、小尾羊

極光烘焙房、銀豐路美食街玉蘭大劇院、東莞市展覽館、東莞市科技館、新城市酒店、銀城酒店、希莉娜KTV、K王、中影影院、典范國際影城、萊蒙商業(yè)中心電玩城、富僑沐足南城商圈以鴻福路為發(fā)展軸,以沃爾瑪和家樂福為代表,業(yè)態(tài)主要為大型購物中心,滿足政務(wù)和辦公人群;項目業(yè)態(tài)主力品牌商家商業(yè)規(guī)模經(jīng)營狀況1騰龍商務(wù)中心服飾、電器、餐飲勝道體育、國美電器、食全食美116052㎡良好2萊蒙商業(yè)中心百貨、影院、餐飲等百貨、中影、麥當勞20250㎡良好3沃爾瑪超市、百貨、餐飲肯德基、嘉德百貨18000㎡良好4財富廣場銀行、美容平安銀行20250㎡良好5曼哈頓時代廣場(海雅百貨)超市、百貨、餐飲娛樂海雅百貨32500㎡良好6中環(huán)財富廣場電器蘇寧、必勝客、味千拉面、諾基亞、博士眼鏡、寶島眼鏡18000㎡良好7鴻福廣場電器、銀行時尚電器良好8希爾頓家樂福超市、百貨家樂福10000㎡良好9銀豐美食街餐飲、娛樂、超市嘉榮超市、真功夫良好二、鴻福商圈基本情況占地面積:14000平方米建筑面積:62000平方米開盤時間:

2008-10-19

入住時間:2009-12

容積率:3.36

綠化率:

25%開發(fā)商:

東莞市希爾頓廣場建造有限公司交通狀況:公交車有C1、L4、3、6、12、20、26、47、48等所屬商圈:

鴻福路CBD項目特色:商住物業(yè)費:

2.30元/平方米·月物管公司:廣州萬寧物業(yè)管理有限公司停車位:

206個地址:南城區(qū)鴻福路與莞太路交匯處建筑形態(tài):共有五棟,9-15層不等,1-2棟為寫字樓,定位為SOHO工作室,3-5棟為兩房的雅致住宅,工作室面積在42-228㎡,商務(wù)公館兩房的面積在80-85㎡。

商業(yè)裙樓:1-3層主力商家:家樂福,經(jīng)營面積12000㎡;三、項目基本情況簡介四、家樂福經(jīng)營情況分析家樂福經(jīng)營面積1~3樓面積12000平方米經(jīng)營業(yè)態(tài)品牌商家一樓內(nèi)鋪主營:快魚服裝店、啄木鳥專柜、城市之家床上用品店、文具店、美國駱駝專柜、達芙妮、簡單生活床上用品店、花花公子專柜、美甲化妝店、還有兩家飲品店、一家火鍋店一家韓國自住燒烤店。也有兩家化妝品店、進正門有家買手機店等;二樓超市主營:服裝、鞋類、生活用品、家電、家私、包類、化妝品、洗發(fā)水等;商鋪有;嘉福珠寶、中聯(lián)大藥房、名藝世家理發(fā)店、還有個小店補品藥材。。三樓超市主營:食品、飲品、水果、生活用品、面包類、涼拌等;內(nèi)鋪;鱷魚專柜、兒童服裝店、煙酒店、都市佳人、城市麗人、還有一家原自蒙過米線粉店,化妝品店;自然堂、玉蘭油、泊萊雅一樓街鋪有;六福珠寶、愛登堡、沃專柜、金瑞福珠寶店、新焦點、天母藍鳥面包店、煌上煌、詩婷、棒子桂林米粉店、夢依詩、易幻數(shù)碼店、手機店等。租賃價格150~300元/平方米出租率100%通道通道有4米寬,次通道也有2.5左右層高5.5米開業(yè)時間2009年10月12日開業(yè)日人流量經(jīng)營情況良好五、項目四至分析東面南面北面西面本項目沙池大廈騰龍商務(wù)中心農(nóng)民房商會大廈海雅百貨六、項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢:1、本項目處于市行政中心區(qū),鴻福路商務(wù)圈及南城核心鴻福商圈內(nèi);2、項目周邊人流量大,交通網(wǎng)絡(luò)四通八達,未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ螅?、項目昭示性強,正面近靠鴻福西路,側(cè)面莞太路,聚集了商務(wù)辦公樓宇;4、市中心區(qū)是東莞未來的投資發(fā)展熱點;5、城市規(guī)劃的調(diào)整(如元美、勝和片區(qū)的三舊改造),將加速本項目區(qū)域板塊的整體開發(fā),使板塊的集約化、規(guī)?;?、效益化日益凸現(xiàn);6、南城借“三舊”改造為契機,全力推進勝和、亨美以及三元里片區(qū)的“退二進三”改造,繼續(xù)做大做強“鴻福商圈”,賦予項目地塊升值潛力;7、項目本身經(jīng)營的主力商家就是家樂福及周邊也有眾多大商家聚集;8、項目本身的商場規(guī)劃也滿足中高端定位;9、近靠R1輕軌站,開通后會為本項目帶來人流;劣勢:1、項目南面是農(nóng)民房,待規(guī)劃,目前不能給項目帶來利好條件;2、項目西面為前期規(guī)劃的沙池大廈,底商主力品牌商家不強;3、地下停車場與1~3層商場沒有直達電梯;七、項目總結(jié)區(qū)位南城CBD核心商圈,鴻福路與莞太路交匯處,未來R1輕軌站旁;商圈南城核心鴻福商圈,200~400米內(nèi)品牌商家云集(海雅百貨、沃爾瑪、國美、蘇寧、肯德基麥當勞、中影影院、時尚電器、星巴克、必勝客等多個知名商家);本項目內(nèi)部規(guī)劃:1~3層整體建筑規(guī)劃較好,適合定位中高端商業(yè),唯一的缺點是滿足塔樓建筑,一層內(nèi)鋪面積少,不能發(fā)揮整個一層的價值;外場規(guī)劃:建筑外立面現(xiàn)代簡約打造風格,建筑形式及風格普通;商家:主力商家家樂福;區(qū)域內(nèi)品牌商家及高端消費力云集,商機快速膨脹,必將首投資客熱捧。以東莞市區(qū)2011年商鋪的銷售價格為參照,同時考慮市場對價格的接受能力和認可度;項目名稱物業(yè)類型售價銷售模式星璽商場(街鋪+內(nèi)鋪)1F:35000元~55000元/平米2F:25000元~35000元/平米返租二年,年回報率8%,返租款在總價中一次性扣除聚福商業(yè)中心商場(內(nèi)鋪)1F:48000元/平米2F:38000元/平米返租十年,年回報率10%西城樓大街內(nèi)街20000元~40000元/平米返租三年,年回報率4%,返租款在總價中一次性扣除萬科金街住宅+底商30000元~50000元/平米無返租與項目附近同類物業(yè)進行對比,結(jié)合其銷售模式,一樓商鋪的市場銷售價格在35000-45000元/平方米(不含返租價格)之間;八、價格制定/價格參照個案以星璽、聚福商業(yè)中心、西城樓大街等商業(yè)項目作為比準項目,從人流量、商業(yè)氣氛、交通條件、升值潛力、主力店及產(chǎn)權(quán)狀況等主要商業(yè)價值影響因素進行綜合評分,得出項目核心均價測算值。比較因素人流量商業(yè)氛圍交通條件升值潛力主力店產(chǎn)權(quán)狀況合計權(quán)重202015151515100比較項目星璽1615111110770聚福商業(yè)中心1717111313778西城樓大街1613101110767本項目1717111313778以市場比較法量化各種價值指標,權(quán)重排序為:本項目>聚福商業(yè)中心>星璽>西城樓大街八、價格制定/價格系數(shù)修正通過權(quán)重與市場價格之間測算,可以推算出本項目均價為4.2萬/㎡一樓街鋪均價=4.2萬元/㎡“權(quán)重比例”是項目權(quán)重值比參考案例權(quán)重值結(jié)果?!八紮?quán)重”是參考案例對于項目參考價值的評估值?!皺?quán)重均價”是”銷售均價”、“權(quán)重比例”、“所占權(quán)重”的乘積結(jié)果。合計權(quán)重值銷售均價權(quán)重比例所占權(quán)重權(quán)重均價星璽704萬1.1135%1.55聚福商業(yè)中心784.8萬135%1.68西城樓大街673萬1.1630%1本項目78------4.2八、價格制定/價格系數(shù)修正商鋪價值主要通過鋪位展示面、人流量、主力店影響、增值潛力等價值點來體現(xiàn),以此對各位置鋪位價值進行權(quán)重分析。價值點展示面人流量主力店增值潛力合計權(quán)重20353015100比較區(qū)域街鋪2025101267內(nèi)鋪1015121047綜合以上分析比較得出,項目二個價值區(qū)域大小次序為:街鋪>內(nèi)鋪八、價格制定/商場分區(qū)指標評定已推導出本項目核心均價為50000元/㎡,以此為分區(qū)定價的參考基準,推導出項目各區(qū)域的價格系數(shù):從上面各區(qū)域價格系數(shù)得出,項目各區(qū)域價格:“核心均價權(quán)重”是其它區(qū)域價格權(quán)重的均值?!凹訖?quán)系數(shù)”是各權(quán)重對“核心均價權(quán)重”的比值。價值點展示面人流量主力店增值潛力合計加權(quán)系數(shù)權(quán)重20353015100核心均價權(quán)重15.519.515.51262.51區(qū)域比較街2內(nèi)6項目2~3F銷售價格推導2F30000×85%=25500元/㎡×80%

=20000元/㎡(取整)未返租價格3F30000×65%=19500元/㎡×80%

=15000元/㎡(取整)未返租價格說明:①按商業(yè)地產(chǎn)一般規(guī)律,二層價格是首層商鋪區(qū)價格的80%-85%,這里我們?nèi)?0%。②三層價格是首層內(nèi)鋪區(qū)價格的60%-75%,這里我們?nèi)?5%。③根據(jù)市場預期,惠陽商業(yè)市場價格總體走勢,這里我們對項目在上表必須進行價格的二次加權(quán),按85%權(quán)重計算。首層臨街鋪:實收均價=4.2萬元/㎡×1.2≈5萬元/㎡首層內(nèi)鋪:實收均價=5萬元/㎡×0.6≈3萬元/㎡八、價格制定/價格推導二層內(nèi)鋪:銷售模式:返租銷售,返租十年,1~3年月回報7‰,4~7年月回報8‰,8~10年月回報9‰;在原有的價格20000元/㎡上溢價95~100%;最終對外售價取40000元/㎡;三層內(nèi)鋪:銷售模式:返租

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