北京城市綜合體項目市場

北京綜合體考察報告典型項目深度分析：商務(wù)核心都市綜合體——銀泰中心航母體量都市綜合體——華茂中心特色商業(yè)都市綜合體——三里屯SOHO

絕版地標都市綜合體——盤古大觀商務(wù)核心都市綜合體——銀泰中心北京銀泰中心位于建國門外大街2號，即東三環(huán)國貿(mào)橋的西南角。

該中心位于北京中心商務(wù)區(qū)的核心地帶，北臨長安街，與國貿(mào)遙相呼應(yīng)，東臨東三環(huán)路，南為建外SOHO，是長安街的地標性建筑。1、區(qū)位及周邊情況北京中心商務(wù)區(qū)核心地帶基地面積：31,305平方米建筑總面積：350,000平方米地上建筑總面積：265,300平方米地下建筑總面積：84,700平方米酒店公寓樓：120,500平方米酒店：31,700平方米公寓：58,400平方米商業(yè)配套：30,300平方米辦公樓A：72,300平方米辦公樓B：72,500平方米大樓覆蓋率：46%綠化覆蓋率：21%容積率：8建筑設(shè)計：

北京銀泰中心由世界著名建筑師JohnC.Portman擔綱設(shè)計，其優(yōu)雅與和簡捷的設(shè)計風格所體現(xiàn)的高貴、威嚴、大氣，與新時代的北京非常吻合，是新世紀長安街的至高點和地標性建筑。

景觀設(shè)計：

(1)立體化的設(shè)計，使建筑物四周的街道植物、裙房屋頂?shù)幕▓@以及室內(nèi)景觀相結(jié)合。(2)細膩的處理手法，是國際級設(shè)計大師水平的直接體現(xiàn)之一。(3)水景的運用，北京銀泰中心的水景設(shè)計是點綴性的、立體的，在整體環(huán)境設(shè)計中起著重要的作用。設(shè)計師將中國傳統(tǒng)上對水的認識加以藝術(shù)化的表現(xiàn)，給人精神慰藉。3、總體規(guī)劃和設(shè)計世界著名團隊打造北京至高點與地標性建筑最顯貴的黃金旺地：位于北京CBD核心區(qū)；長安街第一高：中央主樓高249.9米，兩側(cè)配樓高186米；國際最著名的建筑設(shè)計：國際著名建筑設(shè)計大師JohnPortman&Associates約翰?波特曼建筑設(shè)計事務(wù)所設(shè)計；中國最高的酒店：凱悅酒店在大中華地區(qū)首家柏悅酒店,酒店大堂位于中央主樓的頂部60層，佇立酒店大堂，可俯瞰北京全景，是中國最高的酒店大堂。核心價值CBD最豪華的公寓：28套極品酒店服務(wù)式豪華公寓柏悅府，216套酒店服務(wù)式公寓柏悅居，其中柏悅府為國際級商業(yè)首腦度身定制。與一般的公寓建筑有所不同，北京銀泰中心把公寓設(shè)置在了整個建筑群的中央主樓；頂尖時尚的歐洲生活藝術(shù)中心：柏悅生活ParkLife，薈萃歐洲頂尖時尚的生活方式，是全新概念的高品位商業(yè)、休閑、健康、美食及娛樂生活目的地。最頂級的國際化團隊：建筑／結(jié)構(gòu)設(shè)計師是以設(shè)計地標性建筑聞名的著名建筑設(shè)計師JohnC.Portman約翰?波特曼；柏悅酒店和柏悅居的室內(nèi)設(shè)計師是多家超五星酒店集團指定的世界著名室內(nèi)設(shè)計師PeterRemedios；寶維士BovisLendLease提供項目管理；餐飲和健身中心的室內(nèi)設(shè)計師是亞洲著名的日本SuperPotatoCompanyLtd.；核心價值

國貿(mào)是深棕色、建外SOHO是白色，為了取得這個和諧，銀泰中心在定外立面顏色的時候，選擇了中間顏色米黃色，作了一個過渡，因為三者中間它是最高的建筑，能夠把另外兩個建筑協(xié)調(diào)起來，這其實也是由內(nèi)而外與由外而內(nèi)的相互協(xié)調(diào)。另外，銀泰中心把大堂設(shè)在頂層，讓人們可以利用銀泰中心這個長安街的制高點，欣賞到整個北京和現(xiàn)代化的CBD,這不僅為建筑增加了亮點，也真正體現(xiàn)了地標性建筑的作用。

規(guī)劃布局

有限的空間營造精致園林；開放式庭院與屋頂花園立體營造出銀泰的盎然生機。室內(nèi)水景的營造體現(xiàn)銀泰的靈動婉約。建筑因綠色與水而整體晶瑩剔透，自然因建筑而得以表達其寓意與傳奇。景觀規(guī)劃柏悅城柏悅府：專屬府邸式公寓，50-58F，21套，549-869平米。

柏悅酒店：34-49F，共計237套

悅生活PARKLIFE：-1-3F+5F的平臺花園；PICC——平安保險大廈：銀泰寫字樓——5A甲級寫字樓柏悅居：公寓，7-33F，共計216套，面積133-240平米。北京亮餐廳與酒吧：頂層

建筑規(guī)劃酒店品牌：柏悅酒店；運作關(guān)鍵：引入中國第一家柏悅酒店，借助柏悅品牌提升項目檔次；酒店定位：極致尊貴的精品酒店產(chǎn)品打造全國最大的室內(nèi)生態(tài)背景墻宴會廳旁的貴賓休息室全國最大的景泰藍壁畫全國最大的漆球宴會廳內(nèi)的蛋殼畫北京最高的餐廳——北京亮餐廳超大型貨梯電梯轎廂尺度可容納轎車，用于在宴會廳做車展；各種物業(yè)功能定位及運作思路公寓定位：柏悅居——現(xiàn)代豪華公寓柏悅府——專屬府邸式公寓經(jīng)營模式：直接銷售；運作關(guān)鍵：以境外銷售為前導，待境外銷售較成熟，再憑借良好的銷售業(yè)績和市場口碑，提升柏悅居的本土形象及產(chǎn)品價值，為后續(xù)銷售創(chuàng)造升值空間；境外以香港地區(qū)為主要銷售市場，以專業(yè)投資、理財人士為主力客群；銷售方式：境內(nèi)自主銷售，境外委托代理行銷售；渠道營銷和公關(guān)營銷相結(jié)合。銷售渠道：凱悅集團、美林集團、華平基金、海外路演、聯(lián)合公關(guān)活動、產(chǎn)品推介會、網(wǎng)絡(luò)營銷三樓5、各種物業(yè)功能定位及運作思路商業(yè)定位：奢侈品零售中心經(jīng)營模式：發(fā)展商租賃式經(jīng)營，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理；業(yè)態(tài)組合：服裝、鐘表、珠寶、手機、餐飲運作關(guān)鍵：引入全球頂級奢侈品提升商業(yè)整體檔次與品質(zhì)，一二級品牌以擴大客戶群體；1F2F3F-1F扶疏的竹影與荷花池，五座古老的宋代庭院式木建筑，在曲折的水景蜿蜒引導下錯落有致的呈現(xiàn)在面前6樓平臺的“秀”酒吧開幕盛典時的

樓體投影儀式寫字樓定位：世界500強中國總部總建筑面積約73975㎡建筑高度186米建筑層數(shù)44層地上建筑面積72144㎡結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土筒中筒結(jié)構(gòu)抗震系數(shù)8度辦公面積標準層高度4米大堂高度12米客梯高低區(qū)各6部，共12部進口OTIS高速雙層轎廂客梯，共計24個電梯轎廂消防及服務(wù)梯2部進口OTIS電梯自動扶梯4部自動扶梯車庫至大堂穿梭電梯2部進口OTIS電梯經(jīng)營模式：先將一棟整體賣給PICC集團，減輕前期壓力，另一棟自持出租長期獲利；入駐企業(yè)：美國思科、東京證券交易所、美國美邁斯與普衡律師事務(wù)所以及跨國咨詢公司等；運作關(guān)鍵：將一棟整體出售減輕前期資金壓力，后期自持；硬件打造七大特色：北京首例雙轎廂電梯系統(tǒng)；全空氣變風量（VAV）系統(tǒng)

12米雙層挑空大堂，獨特環(huán)形走廊無中柱大開間辦公空間

15厘米高架空網(wǎng)絡(luò)地板可更換單元式LOW-E幕墻系統(tǒng)全面?zhèn)€性化設(shè)計，創(chuàng)造人性化舒適辦公環(huán)境航母體量都市綜合體——華茂中心發(fā)展商背景：北京國華置業(yè)有限公司系具有國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)的大型地產(chǎn)商，是國內(nèi)最高端建筑綜合體品牌——華貿(mào)中心的發(fā)展商。資信連續(xù)多年蟬聯(lián)由中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國光大銀行、北京銀行及新華社聯(lián)合推選的“北京地產(chǎn)資信20強”稱號。持有華貿(mào)新光天地、華貿(mào)寫字樓、華貿(mào)購物中心等高投資回報率物業(yè)。與國際巨頭公司進行長期戰(zhàn)略合作。地位中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)，開創(chuàng)了主流地產(chǎn)模式，獲得來自政府部門、主流媒體百余項榮譽，成為業(yè)界標桿。1、區(qū)位及周邊情況北京華貿(mào)中心坐落于東長安街，位于CBD東側(cè)，西距國貿(mào)橋900米，東臨東四環(huán)四惠橋，南望長安街。至首都國際機場只需20分鐘。

CBD東行延伸區(qū)域華茂中心寫字樓超5A智能寫字樓：為跨國企業(yè)量身定做，以國際金融領(lǐng)袖型金融公司為支撐，入住華茂中心的金融企業(yè)享受北京CBD政府特殊津貼政策華茂中心寫字樓購物中心北京CBD最大的商業(yè)中心2家國際超5星酒店品牌華茂公寓國際公寓+商務(wù)樓JW萬豪酒店麗思卡爾頓酒店5A智能寫字樓+國際商業(yè)區(qū)+國際公寓+2家五星級酒店+展示中心2、業(yè)態(tài)排布商業(yè)寫字樓酒店公寓新光天地華茂購物中心華茂廣場華茂商業(yè)街麗思卡爾頓酒店JW萬豪酒店3、規(guī)劃布局

在總體規(guī)劃上，建筑在南北向被有機的組織起來，寫字樓區(qū)面向長安街，并有其面向南側(cè)的步行廣場給寫字樓提供高尚的商業(yè)辦公氛圍；公寓區(qū)位于用地北部，擁有它相對獨立的公寓區(qū)花園及水景，且花園、水景在不同的平臺高度上高低有致，形成整潔，宜人的空間秩序。另一方面，也使花園充分擁有陽光、擁有更大的日照角度。為在不同季節(jié)都盡可能給居民以最宜人的活動空間；商業(yè)區(qū)與酒店位于用地的中部，由寫字樓和酒店共同圍合成一個在北京獨具特色的主題公園，既形成了東長安街商業(yè)區(qū)的延續(xù)，又為酒店提供了廣闊的城市公園性空間。通過建筑空間與元素的組織，使公共空間富有人情味，使北京華貿(mào)中心緊緊融入CBD的商業(yè)氛圍中。4、景觀規(guī)劃

商城和廣場以"水主題"貫穿，是為整個華貿(mào)中心項目的公共共享空間而設(shè)計的。創(chuàng)新的濱水商業(yè)、餐飲和文化設(shè)施的布局豐富了國際商城的結(jié)構(gòu)，讓商城和商業(yè)廣場不僅成為了華貿(mào)中心的核心部分，而且也將造就北京新的商業(yè)形態(tài)。商城和廣場以"水主題"貫穿的靈感源自我們設(shè)計歐洲的廣場、街區(qū)和花園的經(jīng)驗，源自我們對中國文化的理解，是中西文化的平衡和交融。花園、房屋等等都將作為建筑的元素，成為表現(xiàn)"水主題"的載體以及由"水"而生種種奇妙隱喻的空間道具。5、外部交通6、內(nèi)部道路系統(tǒng)華茂中心商業(yè)----新光天地定位：營造富含商業(yè)人文氣息的高品質(zhì)購物空間“GUCCI在亞洲最大的旗艦店?！薄癊Q:IQ全球第一家形象店”“CLUBMONACO北京的第一家店”“MAX&CO中國第一家形象店”“FAUCHON首次進入中國的旗艦店”“化妝品區(qū)為中國最完整的化妝品區(qū)域”“全國首家統(tǒng)一設(shè)計，具有完整品牌性的男士保養(yǎng)專區(qū)?！薄岸紩餍袇^(qū)為目前北京市場上都會流行服飾品牌規(guī)模最為齊全的區(qū)域”

“家居區(qū)匯聚了全世界最具代表性的頂級家居品牌”“78家世界頂級品牌首次在中國市場保持與世界同步上市”……總建面18萬㎡營業(yè)面積12萬㎡空間結(jié)構(gòu)地下1層地上6層開發(fā)模式北京華聯(lián)集團與臺灣新光三越百貨公司合資業(yè)態(tài)組合商業(yè)+展示匯聚全球938個品牌“中國商業(yè)地產(chǎn)十大經(jīng)典案例”4F水幕空間24米新光大道24米新光大道B1候車臺大堂挑空10008朵北京紅月季花400㎡新光大堂新光星幕“商業(yè)人文氣息”詮釋：所謂商業(yè)，首先是規(guī)劃在一個商業(yè)賣場里，與商品陳列、購物環(huán)境相融；所謂人文，是對來賓、對顧客一種人文的關(guān)懷。不是用商品擁擠著顧客，而是用一種生活與藝術(shù)品味的設(shè)施，營造一種人文的氣息與氛圍，在商業(yè)的環(huán)境里體現(xiàn)對人們的關(guān)懷?！鄙虡I(yè)定位及現(xiàn)場體驗

免費手機充電；免費的純凈水和電視娛樂節(jié)目；最新的報紙和娛樂雜志；

占地1116.9㎡文化藝術(shù)展示場地；不收取門票，免費供顧客參觀瀏覽對展覽文化產(chǎn)品是推廣性質(zhì)的，有助于品牌文化的衍生；讓顧客在購物之余，增加對文化資訊、時尚資訊的了解。男士保養(yǎng)專區(qū)、夢幻試鞋區(qū)、女性內(nèi)睡衣區(qū)、VIP室、育嬰室、親子衛(wèi)生間、兒童試衣間、服裝修改室、司機休息室、環(huán)向雙層扶梯。。。無所不在的人文關(guān)懷和貴賓禮遇細節(jié)及附加功能設(shè)置B11F2F3F4F5F6F①時尚食品/用品/餐廳/咖啡廳②美食街、物產(chǎn)食品③BHG超市④FAUCHON法國百年美食B1層與寫字樓、地鐵連通；零售超市及美食促進人流；首創(chuàng)食品流行品區(qū)；①國際頂級精品②名表/珠寶/女鞋③化妝品/鐘表/護膚室

國際名品櫥窗夢幻女鞋區(qū)護膚區(qū)①國際精品②內(nèi)睡衣③淑女服飾/配件

夢幻內(nèi)衣、睡衣區(qū)①時尚名品②少淑女服飾/配件①運動服飾/鞋②牛仔流行休閑③休閑服飾/紳士服①廚房/影音/家電②餐廳用品③臥室/婦孕兒童用品①餐廳

星光水幕高爾夫球區(qū)

新光文苑

PANASONICCENTER

兒童娛樂室/育嬰室運營關(guān)鍵：引進成熟的外資百貨運營模式---體驗式一站購物；囊括全球頂級品牌到街頭個性時尚；藝術(shù)時尚品味營造出創(chuàng)新商業(yè)氣息；超前和人性化的細節(jié)功能設(shè)置；

將百貨零售業(yè)從單純“購物是買與賣”的傳統(tǒng)模式，逐步轉(zhuǎn)型為“購物是休閑生活”的現(xiàn)代商業(yè)格局。

整體租給成熟商業(yè)運營商，追求整體市場價值而非短期利潤價值；總建面4萬㎡空間結(jié)構(gòu)地下1層地上4層開發(fā)模式華茂自有經(jīng)營業(yè)態(tài)組合商業(yè)2008年4月11日，華茂中心開幕。華貿(mào)購物中心位于華貿(mào)寫字樓裙房部分，建筑面積約4萬平米，營業(yè)樓層共五層，包括地下一層和地上四層，B1層與新光天地及地鐵站連通?？臻g整潔明亮、現(xiàn)代時尚，購物動線流暢無礙，購物環(huán)境寧靜幽雅，提供高檔流行商品及尊貴服務(wù)，形成設(shè)施齊全、配套合理的時尚中心。

VERSACE（范思哲）,A.TESTONI（鐵獅東尼）,BAUME&MERCIER（名士）,BROOKSBROTHERS

（布克兄弟）,CANALI（康納利）,FERAUD（菲羅）,JAEGER-LECOULTRE（積家）,LOR0PIANA（世界頂級面料商）,MISSONI（米索尼）,MOSCHINO（莫斯奇諾）,TOMMYHILFIGER（托米）等國際品牌已進駐華貿(mào)購物中心。定位：都市新貴的高級生活指標華茂中心商業(yè)----華茂購物中心

運營關(guān)鍵：相對于新光天地的大體量和豐富的品牌線，購物中心定位為新光的補充線；品牌引進與新光形成差異化，定位更為時尚、年輕的新生國際品牌；自行招商，自主經(jīng)營。新光天地開業(yè)一周年之際，商業(yè)氛圍初現(xiàn)，啟動購物中心；華茂中心商業(yè)----華茂廣場

華貿(mào)廣場東與麗思卡爾頓酒店、JW萬豪酒店相鄰，西倚中國最大單體百貨店新光天地，南望著名跨國公司云集的華貿(mào)寫字樓。幾組大氣而精致的半開放式建筑小品，薈萃異域風情的酒吧、咖啡廳，圓形下沉式露天溜冰場，悄然匯聚一個城市的趣味與一個時代的風情，成就時尚一族的最佳“聚點”。

EMPORIOARMANI（阿瑪尼）全新概念店落戶華貿(mào)廣場，面積約1500平米，產(chǎn)品涵蓋服裝、咖啡、家居等，為現(xiàn)代都會人仕提供全新體驗。

華貿(mào)商業(yè)街位于華貿(mào)中路北側(cè)，總建筑面積約2.2萬平米，與華貿(mào)新光天地、兩座超豪華酒店（麗思卡爾頓、JW萬豪）共同組成全長300多米、寬15米的繁華商業(yè)街區(qū)。華貿(mào)商業(yè)街將傳統(tǒng)零售方式升級到SHOWROOM模式，以開放式樓梯巧妙結(jié)合一層、二層零售陳列區(qū)與三層商務(wù)洽談區(qū)，為知名品牌量身訂造個性化展示空間，實現(xiàn)了經(jīng)營者將產(chǎn)品零售與批發(fā)相結(jié)合的夢想。。華貿(mào)商業(yè)街目標消費群體為華貿(mào)中心及CBD區(qū)內(nèi)高端時尚人士，目標租戶為經(jīng)營服裝、家居、珠寶、體育用品、眼鏡、名表、美容美發(fā)、沙龍、餐飲等業(yè)態(tài)的國內(nèi)國際知名品牌，店鋪分割570米至3800米不等，可滿足租戶個性化需求。定位：“SHOEROOM商業(yè)街區(qū)”運營關(guān)鍵：作為新光及購物中心的補缺，吸納零售及街鋪商業(yè)；華茂中心商業(yè)----華茂商業(yè)街華茂中心商業(yè)組群運營關(guān)鍵：為保證整體價值，降低短期利潤，引進成熟商業(yè)運營商，改變原有購物形態(tài)，將“購物是買與賣”升級為“購物為一站式休閑生活”；利用規(guī)劃特點，將商業(yè)街區(qū)及公園廣場有機結(jié)合，配合業(yè)態(tài)的補缺，形成品種豐富及檔次各一的商業(yè)氣氛；商業(yè)整體體量較大情況下，商場進行差異化定位，購物中心與新光天地品牌互補，差異經(jīng)營，互生互利，帶動整體商業(yè)價值。華貿(mào)中心寫字樓技術(shù)參數(shù)

總建筑面積(m2)30萬公建區(qū)容積率4.33綠地率/綠化面積(%)30.20

建筑高度(m)建筑層數(shù)(地上)辦公面積(m2)T1135.32855867.28T2151.33264261.76T3167.33