商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中常遇到的問(wèn)題及解決方案

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中常遇到的問(wèn)題及解決方案1、市場(chǎng)條件判斷斷。對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考.因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的形式種類(lèi)比較多,而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性的問(wèn)題：如果某個(gè)地區(qū)的社會(huì)生產(chǎn)力水平比較低,人們的收入水平不高的話(huà),投資商再有實(shí)力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目.2、項(xiàng)目位置選擇不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。過(guò)之而無(wú)不及.一個(gè)住宅社區(qū)，一幢寫(xiě)字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi),適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問(wèn)題。針對(duì)不同的項(xiàng)目有不同的確定方案,開(kāi)發(fā)商可以組織自己的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行該項(xiàng)工作的研究分析，也可以委托專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行選址。3、判斷可發(fā)展規(guī)模在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后,需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及7400043000199820002000撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確.該項(xiàng)工作屬于微觀判斷,很多咨詢(xún)機(jī)構(gòu)分析時(shí)使用的方法是：以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測(cè)算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶(hù)流量,依據(jù)對(duì)所在商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額,即可以得出該項(xiàng)目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模。不同的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行上述分析時(shí)因?yàn)榛A(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同,分析采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過(guò)程中采用較多基于其市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的假設(shè),該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn),但缺點(diǎn)也是很明顯的。某些以市場(chǎng)調(diào)查為主業(yè)的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，依靠其大量調(diào)查信息,建性。個(gè)人認(rèn)為最好是上述兩種咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的融合。項(xiàng)工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定,同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整.4、項(xiàng)目土地取得及政府許可員會(huì)等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。項(xiàng)目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：的需要，得夠用。做初期，土地價(jià)格越低,前期資金壓力越小。5、項(xiàng)目定位細(xì)化啟動(dòng)策略,財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問(wèn)題。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項(xiàng)目沒(méi)有成功的可能.反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場(chǎng)。程中取地工作已開(kāi)始.6、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)達(dá)不到應(yīng)有的要求,國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將無(wú)法正確完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，或者盡管完成，但會(huì)有大量潛在問(wèn)題遺留給開(kāi)發(fā)商。7、設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化指投資商必須將建筑師的概念設(shè)計(jì)方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)家或商業(yè)策劃公司,由市場(chǎng)專(zhuān)家或商業(yè)策劃公司針對(duì)此概念設(shè)計(jì)提出基于市場(chǎng)角度的修改建議,并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過(guò)幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化理念，具有市場(chǎng)準(zhǔn)確度。這正是很多開(kāi)發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。項(xiàng)目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求.念融合進(jìn)去，否則該項(xiàng)目將面臨空前的市場(chǎng)壓力.例：第五大街商業(yè)街坊。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑師和市場(chǎng)專(zhuān)家或咨詢(xún)公司的多循環(huán)溝通后,該項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)得以確定。8、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后,需要就以上方案否合理;判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷案及財(cái)務(wù)融資方案,驗(yàn)證確定最終可行方案.9、項(xiàng)目方案的政府許可指完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計(jì)劃部門(mén)提交可行性研究報(bào)告，向規(guī)劃部門(mén)提交方案設(shè)計(jì)，向交通部門(mén)提交交通方案,向消防部門(mén)提交消防在上述政府許可的各項(xiàng)內(nèi)容中,可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審上述任何審批發(fā)生較大的變化都會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)測(cè)。在項(xiàng)目可行性審批過(guò)程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動(dòng)。1）交通審批交通審批指規(guī)劃部門(mén)協(xié)助交通主管部門(mén)對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的交通進(jìn)行審批通常需要委托專(zhuān)業(yè)交通研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的交通分析和研究對(duì)商業(yè)房地項(xiàng)目建成后對(duì)周邊交通系統(tǒng)的影響及項(xiàng)目自身交通的組織進(jìn)行方案設(shè)定及分析研究其可行性交通條件及交通組織對(duì)于其成功運(yùn)營(yíng)起決定性作用。 交通題可以成為項(xiàng)目的障礙也可以成為項(xiàng)目成功的瓶頸對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講良好的外部交通環(huán)境會(huì)有效引導(dǎo)客流進(jìn)入項(xiàng)目地來(lái)消費(fèi),否則會(huì)大大降低到訪(fǎng)客戶(hù)的數(shù)量；良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避免交通堵塞，促進(jìn)項(xiàng)目的內(nèi)部交通循環(huán).2）消防審批指消防部門(mén)對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)根據(jù)國(guó)家的消防規(guī)范進(jìn)行審查,最終確定該方案是否符合國(guó)家消防規(guī)范，是否可以予以批準(zhǔn)的過(guò)程.如果消防部消防規(guī)范之間存在沖突似乎是必然的事情，畢竟國(guó)內(nèi)的消防規(guī)范很保守,而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,不突破中國(guó)的消防規(guī)范的話(huà)，幾乎規(guī)劃審批劃使用條件為基礎(chǔ),結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專(zhuān)項(xiàng)審批的結(jié)果對(duì)項(xiàng)目的規(guī)對(duì)項(xiàng)目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案,商業(yè)房地產(chǎn)的方案就基本確定,原則上不再修改,而且也最好不要再修改，否則浪費(fèi)太大。規(guī)劃審批能按照計(jì)定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，必須有效與政府各主管部門(mén)進(jìn)行溝通,做好對(duì)政府的公共關(guān)系工作等。10、項(xiàng)目招投標(biāo)后面階段的機(jī)電咨詢(xún)商等，以便做好項(xiàng)目施工準(zhǔn)備的過(guò)程.11、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算用分析結(jié)論。對(duì)于小型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,該項(xiàng)工作需要，但不需要做的很細(xì)。尤其采取銷(xiāo)售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，財(cái)務(wù)核算的工作很簡(jiǎn)化很多。12、資金需求方案指財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目的資金需求量及資金制,再結(jié)合項(xiàng)目他項(xiàng)資金的需求，最終完成該項(xiàng)目的資金需求方案13、融資方案指開(kāi)發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等,以項(xiàng)目資金需求方案為參照對(duì)象，制定的資金供給計(jì)劃.在此強(qiáng)調(diào)以投資商的自有資金狀況、自身資源，否則除非非市場(chǎng)因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的.有些國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn),所以在項(xiàng)目運(yùn)做過(guò)高期望,從而導(dǎo)致融資方案不可行。14、項(xiàng)目融資除非開(kāi)發(fā)商有足夠的資金做支持,除非項(xiàng)目采取出售的投資模式，投資商一期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目融資工作之前首先要進(jìn)行項(xiàng)目融資的決策工作.準(zhǔn)確對(duì)商最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。完成融資決策后，進(jìn)行的首要工作是項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)的編寫(xiě)工作.項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項(xiàng)目的有效渠道.在完成項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)的編寫(xiě)工作以后，開(kāi)始該項(xiàng)目的融資操作工作.融資第一種融資操作對(duì)于初步進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來(lái)講是必不可的沖撞只會(huì)耽誤時(shí)間,不會(huì)取得任何進(jìn)展。2。5-5％的費(fèi)用作為融資服務(wù)費(fèi)。上述融資服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)際15%左右融資費(fèi)用的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)其專(zhuān)業(yè)化能力絕大多數(shù)有問(wèn)題，換言之,這種融資機(jī)構(gòu)是不太可能完成項(xiàng)目的融資。第二種融資操作對(duì)于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)、融資經(jīng)驗(yàn)的投資商來(lái)講，是可以采納的。但是投資商自己進(jìn)行融資操作也必須建立一個(gè)融資團(tuán)隊(duì),這個(gè)融資團(tuán)隊(duì)并非簡(jiǎn)單一兩個(gè)人就可以組成.15、市場(chǎng)策劃項(xiàng)目的市場(chǎng)策劃對(duì)于項(xiàng)目的成功至關(guān)重要，高明的市場(chǎng)策略可以降低項(xiàng)目的成本，并有效打開(kāi)市場(chǎng)空間,收益空間和利潤(rùn)空間。贏得市場(chǎng)必須面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的局面，避免競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)策略是制勝的關(guān)鍵之舉。16、招商2）、自己搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商工作。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講，將國(guó)際知名17、價(jià)格策略依據(jù)市場(chǎng)策略進(jìn)行售價(jià)決策。商鋪的售價(jià)首先由商鋪?zhàn)陨韮r(jià)值決定，其次,市場(chǎng)策略將有效提升商鋪的價(jià)值.售價(jià)決策的準(zhǔn)確性將有利于項(xiàng)目的出售操作.價(jià)格策略主要有三種：高開(kāi)低走，平開(kāi)平走，低開(kāi)高走。18、租金策略市場(chǎng)的研究，和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè),不僅考慮自身市場(chǎng)空