石市辦公物業(yè)市場及產(chǎn)品研究

【專題】石市商辦市場及產(chǎn)品研究StudyonthemarketandproductsofShijiazhuangbusinessoffice2013.102石市辦公室市場發(fā)展歷程及分布格局1美東國際、軍創(chuàng)國際中華商務(wù)、萬達廣場勒泰中心、開元環(huán)球石家莊辦公市場經(jīng)歷了由萌芽期到高峰期，再到升級期的發(fā)展歷程，說明市場對辦公的需求逐漸升級；隨著以勒泰中心、開元環(huán)球為代表項目面市，表明石家莊即將進入“品質(zhì)辦公”時代；2000年2004年2008年2012年萌芽期高峰期調(diào)整期升級期1.0版本2.0版本3.0版本4.0版本東方廣場、陽光大廈隨著石家莊進入“品質(zhì)辦公”時代，未來市場競爭將進入產(chǎn)品競爭時代；以商住兩用樓為主，缺乏高端寫字樓;以商業(yè)用樓為主，集中于成熟商圈核心區(qū)域；少量5A級高端寫字樓入市；以5A純寫字樓為主,硬件配置、智能化、綠色生態(tài)節(jié)能等方面提升；石市辦公市場發(fā)展歷程34匯龍國際公館柏悅國際格瀾商務(wù)西美五洲大廈朝外中心廣美國際鉑領(lǐng)國際壹江國際壹中心商務(wù)公寓鑫科國際廣場樂仁財智中心旺角國際萬有引力豪威大廈恒泰國際寶翠商務(wù)大廈天圣大廈嘉悅中心乾門方大科技園三期長江道壹號眾美歡樂匯商務(wù)公館勒泰中心金恒基鹿城天元商務(wù)大廈新源NASA睿和中心佳地佳座鑫明商務(wù)中心融通財富大廈昆侖盛陽門金指數(shù)商務(wù)廣場華庭國際廣場新都匯嘉和廣場安聯(lián)新青年廣場君悅國際鑫利時間國際潤杜盛和廣場華強廣場

濱江商務(wù)大廈金正海悅國際華飛捷座恒潤時代廣場蘇寧廣場河北師大科技園東勝廣場洪澤商務(wù)東勝紫御府Park樂活時尚廣場火車站北國-廣安商務(wù)區(qū)未來時間老火車站商務(wù)區(qū)石市辦公市場分布格局主要在售辦公類物業(yè)仍聚集于傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)——老火車站商務(wù)區(qū)、北國-廣安商務(wù)區(qū)；隨著新火車站的開通，橋西區(qū)逐漸積聚辦公/公寓類物業(yè)；因起步晚、配套欠佳，土地產(chǎn)權(quán)等問題，目前尚無高品質(zhì)純辦公類物業(yè)；其他區(qū)域商辦類物業(yè)，沿城市主要干道分布；

石市辦公物業(yè)布局特征——成熟商務(wù)區(qū)集聚，城市主要干道零星分布。5老火車站商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)分析主要在售項目列表主要在售項目產(chǎn)品設(shè)置重點案例分析62項目名稱項目規(guī)模產(chǎn)品級別產(chǎn)品形態(tài)銷售報價備注蘇寧廣場12.9萬㎡超5A甲級寫字樓（1-9F商業(yè)-電器賣場；10-43F辦公）VIP卡發(fā)售，認(rèn)籌享98折均價15000元/㎡12.9.11售樓部開放12.9.27-至今VIP發(fā)售華強廣場30萬㎡5A甲級1棟寫字樓5棟公寓5層商業(yè)電子專業(yè)市場公寓均價11000元/㎡寫字樓咨詢中13.7.8-至今寫字樓接受咨詢；最后1棟公寓在售；封頂金正海悅國際7.6萬㎡5A甲級寫字樓均價15000元/平方米，一次性付款現(xiàn)房，整層出售，只余兩層未來時間10萬㎡——商住公寓咨詢中挖槽；13.5.31-至今接受咨詢金指數(shù)商務(wù)廣場15萬㎡5A甲級1棟寫字樓1棟soho公寓商業(yè)服裝專業(yè)市場公寓接受咨詢13.9.16-至今商業(yè)辦理VIP卡金恒基鹿城23萬㎡甲級2棟寫字樓loft,6棟住宅寫字樓均價10300元/㎡封頂昆侖盛陽門11萬㎡5A2棟寫字樓5層商業(yè)均價7800元/㎡現(xiàn)房尾盤中交財富中心（028號地塊）【2013】028號地塊東至省財政廳、西至二十四中、南至省政府家屬院、北至自強路，土地面積為20030.30平方米，商服用地華潤萬象城位于中山西路與中華南大街交叉口東南（原青年街市場），項目占地33.5畝老火車站商務(wù)區(qū)主要在售項目列表老火車站商務(wù)區(qū)辦公/公寓現(xiàn)有供應(yīng)量/新增供應(yīng)量近40萬方；未來將有兩個項目入市；500強房企的入駐，將帶動此區(qū)域市場競爭、產(chǎn)品品質(zhì)進一步升級；得益于傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，產(chǎn)品能級較高，多為5A級；（國家尚未出臺寫字樓等級評價標(biāo)準(zhǔn)，此標(biāo)準(zhǔn)可認(rèn)為是市場評定標(biāo)準(zhǔn)）臨近南三條商品批發(fā)市場，部分項目以專業(yè)市場帶動整體項目發(fā)售；78項目名稱功能空間配置水平產(chǎn)品創(chuàng)新軟性服務(wù)產(chǎn)品打造團隊蘇寧廣場標(biāo)準(zhǔn)層1400㎡公共部分精裝分割為137-308㎡/層高3.8M14部電梯OTIS公共衛(wèi)生間——深圳開元國際物業(yè)蘇寧房地產(chǎn)有限公司華強廣場標(biāo)準(zhǔn)層1700㎡分割為80-130㎡/大堂挑高11M公共部分精裝層高3.75M12部電梯中央空調(diào)公共衛(wèi)生間——華強物業(yè)華強廣場開發(fā)有限公司香港和華設(shè)計院金正海悅國際標(biāo)準(zhǔn)層2200㎡全部精裝大堂挑高9.9M12部電梯OTIS頓漢布什中央空調(diào)公共+獨立衛(wèi)生間智能化直飲水、指紋密碼鎖、智能化停車戴德梁行金正未來時間公寓/標(biāo)準(zhǔn)層3000㎡公共部分精裝/分割面積為30-70㎡層高3.8M8部電梯獨立衛(wèi)生間空中景觀大堂屋頂景觀露臺————金恒基鹿城標(biāo)準(zhǔn)層1000㎡分割為80-130㎡/公共部分精裝修層高3.6M8部電梯——————昆侖盛陽門標(biāo)準(zhǔn)層1255㎡層高3.3M8部電梯7級抗震雙層空中連廊————主要在售項目產(chǎn)品設(shè)置老火車站商務(wù)區(qū)因地段不同產(chǎn)生產(chǎn)品優(yōu)略差；一流地段中華大街以東中山路沿線，辦公物業(yè)以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品助力土地價值最大化；出現(xiàn)了以科技智能化為主的產(chǎn)品創(chuàng)新；公共部分精裝、大堂挑高，為此區(qū)項目標(biāo)配；出現(xiàn)了聘請五大行做物業(yè)服務(wù)顧問提升軟實力；物業(yè)地址民族路商業(yè)街西段北側(cè)，頤高數(shù)碼城西側(cè)物業(yè)形態(tài)綜合體占地面積42200平方米建筑面積296031平方米容積率6.65綠化率15%開發(fā)商投資商石家莊華強廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【基礎(chǔ)指標(biāo)】【項目規(guī)劃】

項目包括1-5層電子世界，5棟28層精品商務(wù)公寓，1棟38層5A級國際智能寫字樓，是一座集科技研發(fā)，文化創(chuàng)意，電子信息，現(xiàn)代商業(yè)，等于一體的大型產(chǎn)業(yè)綜合體。華強集團在石家莊首次亮相，坐擁新百商圈，強大的品牌影響力為項目增添客源。華強電子世界5A級寫字樓商務(wù)公寓5層38層24層個案分析/華強廣場9功能面積層數(shù)電子世界7.5萬㎡5層商務(wù)公寓/24層5A級寫字樓/38層【業(yè)態(tài)組合】依托華強集團在電子行業(yè)的龍頭地位，共享華強優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)資源，以信息流，客流，物流，資金流等頂級商業(yè)資源保障收益不僅具備居住、辦公等傳統(tǒng)公寓的使用功能而且擁有哦產(chǎn)品展示交易，商務(wù)接待和實體店鋪等商鋪化使用價值，是石家莊首個商鋪化公寓。商務(wù)公寓：商務(wù)化公寓投資價值堪比商鋪華強電子世界：核心產(chǎn)品華強電子產(chǎn)業(yè)旺鋪170m建筑形象，3.75m層高，一體化生態(tài)辦公，5A智能化辦公配置，國際頂端商務(wù)配套等。華強寫字樓：5A級國際智能寫字樓核心產(chǎn)品華強電子產(chǎn)業(yè)商鋪個案分析/華強廣場10展示中心+宣傳單頁+站臺廣告+報紙廣告網(wǎng)絡(luò)媒介+圍擋+車體廣告

華強廣場全城造勢成功蓄客6500余組，成功的打響了寒冬第一起槍。【推廣主題】城市地標(biāo)商業(yè)群，舉城靜候。華強會員火熱征集中【品牌影響】深圳華強集團中國500強電子信息產(chǎn)業(yè)領(lǐng)航者房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營立柱深圳，整合優(yōu)勢資源戰(zhàn)略布局全國。在多地成功開發(fā)項目，客戶資源豐富。華強會是華強廣場一次成功的會員征集截止到2011年12月4日以達到6400組入會即可得會員章，一枚章低值2000元房款后期參加相關(guān)活動也可累計【推廣方式】海量媒體投放，力求全城皆知的效果階段性的推廣主題明確，針對性強【華強會】項目優(yōu)惠力度全面宣傳，給項目帶來一定的忠實客群個案分析/華強廣場11北國-廣安商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)分析主要在售項目列表主要在售項目產(chǎn)品設(shè)置重點案例分析123項目名稱項目規(guī)模產(chǎn)品級別產(chǎn)品形態(tài)銷售報價備注勒泰中心62萬㎡5A甲級2棟寫字樓2棟公寓6層商業(yè)百貨Loft寫字樓均價21000元/㎡精裝公寓21000元/㎡在售即將推出新樓座寫字樓準(zhǔn)現(xiàn)房新源NASA18萬㎡5A甲級寫字樓、公寓（5層商業(yè)6.6萬㎡，1棟寫字樓1棟LOFT公寓）寫字樓均價13000元/㎡公寓平層均價9000元/㎡LOFT均價15000元/㎡全款92折尾盤銷售現(xiàn)房恒潤時代廣場46萬㎡超5A甲級商業(yè)公寓寫字樓（2棟寫字樓2棟公寓1棟酒店5層商業(yè)）接受咨詢寫字樓價格預(yù)計9000-10000元/㎡13.3.5-至今接受咨詢拆遷中佳地佳座6萬㎡5A甲級2棟寫字樓4層商業(yè)9600元/㎡全款優(yōu)惠300元/㎡A座帶租約銷售；B座整層預(yù)定即將封頂濱江商務(wù)大廈約5萬㎡甲級1棟寫字樓1棟公寓4層商業(yè)9800元/㎡只剩頂層現(xiàn)房睿和中心約5萬㎡5A甲級寫字樓9500元/㎡在售準(zhǔn)新房天元商務(wù)大廈3.2萬㎡——寫字樓1-3商業(yè)8600元/㎡在售，余不到1/2房源；已封頂北國-廣安商務(wù)區(qū)主要在售項目列表13現(xiàn)存/新增供應(yīng)量超20萬方，絕版地段，土地稀缺，未來無新項目入市；除恒潤時代廣場均為現(xiàn)房出售；目前此區(qū)域辦公物業(yè)均價為石市在售辦公物業(yè)峰值；14項目名稱功能空間配置水平產(chǎn)品創(chuàng)新軟性服務(wù)產(chǎn)品打造團隊勒泰中心標(biāo)準(zhǔn)層1930㎡分割為80-160㎡電梯10部中央空調(diào)Loft層高5.6M戴德梁行勒泰房地產(chǎn)美國JEDER國際建筑師事務(wù)所和上海華東建筑設(shè)計研究院聯(lián)合設(shè)計新源NASA標(biāo)準(zhǔn)層1438㎡分割為140-168㎡大堂精裝挑高10.3M電梯6部首個大堂門禁系統(tǒng)中央空調(diào)————新源發(fā)房地產(chǎn)恒潤時代廣場標(biāo)準(zhǔn)層1400㎡分割為130-700㎡公共部分精裝電梯8部——————佳地佳座標(biāo)準(zhǔn)層1400㎡大堂精裝挑高10M電梯10部/中央空調(diào)空中花園健身會所恒輝物業(yè)美國派奧建筑設(shè)計公司睿和中心標(biāo)準(zhǔn)層1800㎡分割為96-135㎡公共部分精裝電梯9部——————天元商務(wù)大廈標(biāo)準(zhǔn)層1170㎡分割為89-186㎡全部精裝修電梯5部——————主要在售項目產(chǎn)品設(shè)置產(chǎn)品中上，辦公物業(yè)出現(xiàn)LOFT設(shè)置；項目名稱勒泰中心項目位置中山東路39號開發(fā)商石家莊勒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積61467平方米建筑面積62萬平方米銷售均價LOFT寫字樓21000元/㎡；公寓21000元/㎡物業(yè)管理戴德梁行

【基礎(chǔ)指標(biāo)】【項目規(guī)劃】

【項目定位】城市中央腹地62萬㎡超大體量城市綜合體

【商業(yè)定位】功能面積層數(shù)商業(yè)24萬㎡6層甲級寫字樓7萬㎡45FLOFT4萬㎡29F五星級酒店4萬㎡46F公寓3萬㎡46F假日酒店4萬㎡30F停車場16萬㎡-2—-4F城市核心，超大體量城市綜合體。城市核心最大規(guī)模時尚休閑娛樂中心

【商業(yè)構(gòu)成】一站式購物中心建筑面積14.5萬㎡，與國際同步街區(qū)式商業(yè)空間，布局地下一層，地上一至三層。包括高檔購物中心、精品旗艦專賣店、主題生活館、餐飲、大型超市、影院、健身中心、游泳池、溜冰場、電玩、洗浴中心等。由地下4層地上六層的商業(yè)裙樓組成，包括購物中心、餐飲中心，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、演藝、會展為一體；

【商業(yè)業(yè)態(tài)】餐飲中心

建筑面積達3.5萬㎡，經(jīng)營面積23600㎡裙樓四層和莊里街共44家餐廳，囊括商務(wù)餐廳、休閑餐廳、特色餐廳、時尚快餐、風(fēng)味小吃、西餐、咖啡、酒吧以及婚慶禮堂等，個案分析/勒泰中心15位置商業(yè)類型商業(yè)業(yè)態(tài)1風(fēng)情莊里街酒吧、咖啡廳、購物廣場等2260米購物街男裝、女裝、飾品、護膚、珠寶、皮具等3品牌旗艦店服裝、鞋帽、珠寶、飾品、護膚等

【商業(yè)分布】以風(fēng)情莊里街+特色購物街+品牌旗艦店，打造城市核心最大規(guī)模時尚休閑娛樂中心。123個案分析/勒泰中心16多種特色商業(yè)業(yè)態(tài)組合，滿足城市年輕時尚人群聚集消費，引領(lǐng)城市商業(yè)消費發(fā)展；位置商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)注釋1婚慶館城市年輕時尚人群舉辦婚禮理想場所2家居體驗館匯聚時尚家居品牌，引領(lǐng)城市家居方向；3空中花園廣場空中廣場以3000㎡的“中心廣場”為核心，建有舞臺、水藝、兒童樂園、影院、演藝劇場等以及美食廣場、水吧等娛樂設(shè)施，約1.5萬㎡。4電影館、演藝廳位于項目最北端，引進UME影院，共12個影廳，每個座位造價月2萬元。大型演藝廳位于項目最北部的頂層，可以容納2萬人大型演藝活動。

【特色商業(yè)分布】1234個案分析/勒泰中心17火車站商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)分析主要在售項目列表重點案例分析184項目名稱項目規(guī)模產(chǎn)品級別產(chǎn)品形態(tài)銷售報價備注匯龍國際公館7.3萬㎡——寫字樓住宅寫字樓7500元/㎡住宅-公寓6500元/㎡寫字樓尾盤現(xiàn)房柏悅國際3萬㎡——寫字樓酒店4層商業(yè)咨詢中咨詢中已封頂天圣大廈3.8萬㎡——寫字樓6層商業(yè)————廣美國際6.9萬㎡——寫字樓4900元/㎡——樂仁財智中心6.7萬㎡甲級寫字樓4層商業(yè)——地上6層旺角國際約3萬㎡——商住公寓————嘉悅中心14.7萬㎡5A甲級寫字樓公寓未定價咨詢中地上12層祥云國際規(guī)劃商務(wù)寫字樓塔壇國際商貿(mào)城規(guī)劃8棟精裝公寓3棟5A寫字樓1棟豪華酒店新火車站主要在售項目列表19由于土地為租賃無正規(guī)產(chǎn)權(quán)，阻礙其價值提升；此區(qū)域物業(yè)品質(zhì)整體欠佳，且未來仍較少優(yōu)質(zhì)物業(yè)上市；注：無證銷售項目售樓部均為關(guān)張狀態(tài)。無產(chǎn)權(quán)，土地為租賃，以返租方式出售使用權(quán)；自7月嚴(yán)查違規(guī)項目，基本停工停售停止咨詢。19【基礎(chǔ)信息】項目名稱匯龍國際公館項目位置中華大街與新市南路交叉口西南角占地面積1.4萬㎡建筑面積7.33萬㎡容積率5.23均價7500元/㎡開發(fā)商石家莊市厚土房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【項目規(guī)劃】項目規(guī)劃2棟公寓（兩梯四戶，2層商業(yè)），1棟寫字樓（4層商業(yè)）?！卷椖慷ㄎ弧砍鞘兄醒刖⑸顖觥句N售狀況】寫字樓尾盤銷售，5月底交房，均價7500元/㎡；公寓均價6500元/㎡商業(yè)開發(fā)商自持，目前無啟動招租。寫字樓10年6月4300元/㎡，13年1月均價7500元/㎡，漲幅74%?！井a(chǎn)品設(shè)置】產(chǎn)品配置——6部電梯，辦公空間簡裝；功能空間——1樓5m精裝大堂，平層面積1918㎡，可自由分割；3.5m層高；軟性服務(wù)——華寶物業(yè)（新火車站物業(yè)）緊鄰火車站辦公物業(yè)唯一正規(guī)產(chǎn)權(quán)項目，產(chǎn)品力一般，尾盤銷售；時值火車站搬遷，將住宅作辦公物業(yè)出售，以期抓住最后機遇享受客流紅利；個案分析/匯龍國際公館20其他區(qū)域辦公物業(yè)分析主要在售項目列表主要在售項目產(chǎn)品設(shè)置重點案例分析521項目名稱項目規(guī)模產(chǎn)品級別產(chǎn)品形態(tài)銷售報價備注西美五洲大廈5.1萬㎡5A甲級寫字樓5層商業(yè)11000元/㎡現(xiàn)房寶翠商務(wù)大廈5.4萬㎡5A甲級寫字樓3層商業(yè)9300元/㎡咨詢中，即將封頂恒泰國際4.9萬㎡甲級寫字樓4層商業(yè)——拆遷中萬有引力2.8萬㎡5A甲級寫字樓4層商業(yè)8000元/㎡封頂豪威大廈5.6萬㎡——2棟寫字樓——出地面嘉和廣場22萬㎡5A甲級2棟寫字樓2棟公寓商業(yè)公寓8000元/㎡地上10層?xùn)|勝廣場20萬㎡5A甲級2棟寫字樓1棟公寓商業(yè)寫字樓A座8000元/㎡B座6750元/㎡；公寓6500元/㎡將封頂其他區(qū)域主要在售項目列表22零星分布辦公物業(yè)均價8000元/㎡；產(chǎn)品能級多為5A甲級；相比于傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，此類物業(yè)注重控制規(guī)模；項目名稱功能空間配置水平產(chǎn)品創(chuàng)新軟性服務(wù)產(chǎn)品打造團隊西美五洲大廈標(biāo)準(zhǔn)層1533㎡公共部分精裝層高3.25M公共衛(wèi)生間/6部電梯中央空調(diào)/蒂森克虜伯電梯科技地源熱泵/直飲水唯美行物業(yè)——寶翠商務(wù)大廈標(biāo)準(zhǔn)層1101㎡分割為85-260㎡5.3M精裝大堂12部電梯商務(wù)會所商管系統(tǒng)——————恒泰國際——————————萬有引力標(biāo)準(zhǔn)層1200㎡/分割為60-600㎡/9M精裝大堂凈高3.1M/全精裝5部電梯分戶式中央空調(diào)公共衛(wèi)生間——————嘉和廣場公寓物業(yè)——標(biāo)準(zhǔn)層1300㎡/分割為35-90㎡/5.1M精裝大堂層高3.2M6部電梯——戴德梁行——東勝廣場標(biāo)準(zhǔn)層1800㎡分割為300-450㎡10M挑高大堂4.3M層高5部電梯——————主要在售項目產(chǎn)品設(shè)置壓縮標(biāo)準(zhǔn)層面積，硬件配置一般，附加值不高；針對自用客戶，出現(xiàn)大面積分割；23物業(yè)地址中山路與翟營大街物業(yè)形態(tài)商業(yè)+寫字樓+公寓占地面積113畝建筑面積30萬㎡容積率——銷售均價寫字樓A座8000元/㎡B座6750元/㎡；公寓6500元/㎡入住時間2014年底開發(fā)商東麗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司【整體規(guī)劃】【基礎(chǔ)指標(biāo)】項目占地113畝，建筑面積30萬方，地下兩層，地上5層為商業(yè)，商業(yè)約6.08萬㎡，規(guī)劃兩棟寫字樓，一棟精裝公寓?！旧虡I(yè)】：一二層百貨；三層兒童；四五層餐飲電影院A座B座C座【項目定位】中山路總部級商務(wù)平臺項目規(guī)劃兩棟寫字樓一棟公寓，其產(chǎn)品設(shè)置預(yù)涵蓋石市辦公客群全客層（大企業(yè)+中小企業(yè)及個人工作室）弱化項目運作風(fēng)險； 個案分析/東勝廣場24【A座】產(chǎn)品設(shè)置：布局：核心筒中間布置，方正，1800㎡標(biāo)準(zhǔn)層，分割為4戶：300㎡、450㎡；配置水平：公共衛(wèi)生間設(shè)置，5部電梯，特設(shè)總裁專梯；10M挑高大堂，4.3M層高；個案分析/東勝廣場25【B座】產(chǎn)品設(shè)置：布局：核心筒中間布置，方正，1300㎡標(biāo)準(zhǔn)層，分割為8戶，108㎡4戶，160㎡4戶；配置水平：4部電梯（3+1）個案分析/東勝廣場26【C座】產(chǎn)品設(shè)置：核心筒中間布置，方正，1300㎡標(biāo)準(zhǔn)層，分割為22戶，以50㎡為主；配置水平：4部電梯（3+1）精裝修，3.3M層高；個案分析/東勝廣場2728營銷手法分析6蘇寧、華強營銷手法分析勒泰營銷手法分析營銷手法總結(jié)29營銷手法