藁城西劉村項目前期提案

謹(jǐn)呈：藁城建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司藁城西劉村項目前期提案本方案解決的問題？項目總體開發(fā)思路、以及基于此思路的實施提示。市場環(huán)境解析項目評判剖析總體戰(zhàn)略選擇國內(nèi)房產(chǎn)大勢藁城經(jīng)濟(jì)藁城房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建議營銷策略提示市場小結(jié)★1月26日，新國八條出臺，調(diào)控力度前所未有：A、與政績掛鉤；B、直接砍掉投資客戶；C、貸款門檻明顯提高?！锬壳耙延斜本?，上海，濟(jì)南，成都，青島5大城市出臺執(zhí)行細(xì)則，石家莊限購政策也將在一周之內(nèi)出臺，石市房地產(chǎn)市場必將受到較大影響，從而影響其周邊市場；★存款準(zhǔn)備金率24日繼續(xù)上調(diào)至19.5%，資金口袋進(jìn)一步收緊；★我們認(rèn)為至少會帶來以下幾個方面的影響：A、銷售量急劇下滑；B、銷售價格最長在半年內(nèi)出現(xiàn)波動；C、后市中低端樓盤持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展、難以迅速回升，而中高端樓盤有望實現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。調(diào)控空前，市場看跌國內(nèi)大勢城市發(fā)展掠影藁城經(jīng)濟(jì)我們先看看這座城市的發(fā)展：用視覺，去讀懂這座城，那些不需要數(shù)據(jù)支撐的事實。80年代的百貨藁城第一個商場80年代的新市場曾經(jīng)的商業(yè)中心四明街勝利路交叉口曾經(jīng)的中心位置99年廣場落成現(xiàn)在的市政府08年，信譽(yù)樓落戶藁城這就是藁城，一座由北而南的城市經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)、城市建設(shè)滯后藁城經(jīng)濟(jì)藁城的GDP一直保持較快增長態(tài)勢，特別是隨著良村經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)、以及其他幾個工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，藁城經(jīng)濟(jì)更是實現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，綜合實力穩(wěn)居石家莊前三，06年還曾位列全國百強(qiáng)縣。但是，藁城城市發(fā)展方面，從80年代局促的縣城，到90年代城南的開發(fā)，城市規(guī)劃已現(xiàn)雛形，到2000年之后，城市建設(shè)良好的發(fā)展勢頭戛然而止，到2010年，將近10年的時間，也不過多出一條昌盛街、半條世紀(jì)街。一個經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的城市，城市建設(shè)規(guī)模卻不見擴(kuò)大，市區(qū)住宅甚至一直處于較為緊缺的狀態(tài)。供應(yīng)與需求：近幾年以來，藁城房地產(chǎn)體現(xiàn)為供應(yīng)不足、需求旺盛。藁城房地產(chǎn)需求：★藁城經(jīng)濟(jì)在石家莊各縣市中位居首位，購買力強(qiáng)；★藁城市區(qū)人口約7萬人，按國內(nèi)可比縣市級城市發(fā)展來看，每年至少可消化住宅10－14萬平米；★由于藁城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)供給不足，以及離石家莊僅30余公里的距離，促使不少藁城人選擇到石家莊市區(qū)購房。供應(yīng)：★從2006年以來，藁城開發(fā)的住宅項目主要有園丁花園、商業(yè)小區(qū)、廣泰花園、龍灣帝景等，累計不足30萬，年開發(fā)面積不足7.5萬平米；★目前，藁城在開發(fā)項目主要有廉州星城、尚莊改造、大有容園，除尚莊項目較大外，其余各項目體量有限，市場供應(yīng)不足?！镞@是一個非常少見的供小于求的市場。近年供應(yīng)項目情況藁城房地產(chǎn)項目位置體量入市時間成交均價廣泰高層工業(yè)路東頭2棟高層09年3800元（帶簡裝）四明花園四明街1棟小高層08年3200元大有容園站前街3棟高層10年7月3200元廉州星城工業(yè)路西頭7棟高層未售未售（2900元）尚莊改造北尚莊村25棟高層左右未售未售（3200元）北街村高層工業(yè)路東頭1棟高層09年3300元藁城08年之后開發(fā)項目產(chǎn)品及營銷簡析藁城房地產(chǎn)★建筑：園丁花園、廣泰花園、龍灣帝景等各項目已經(jīng)開始注重建筑外觀設(shè)計，但主要以現(xiàn)代風(fēng)格為主，其他特色建筑風(fēng)格基本上沒有?！飯@林：龍灣帝景是藁城目前各項目中園林設(shè)計最為漂亮的小區(qū)，小區(qū)的水系增加了園林的靈動感；除此項目外，其余各項目沒有認(rèn)真考慮園林的規(guī)劃設(shè)計；★營銷：龍灣帝景利用其會所做了一個正規(guī)的售樓部，其余各項目大都利用現(xiàn)有商業(yè)門臉進(jìn)行簡單裝修而成，宣傳推廣方面更是基本不做—主要靠口碑傳遞。

因此，藁城房地產(chǎn)總的來說還處于一種粗獷式的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，與辛集、定興、寧晉等類似城市存在較大差距。藁城房地產(chǎn)建筑風(fēng)格：基本為現(xiàn)代風(fēng)格廣泰花園龍灣帝景藁城房地產(chǎn)園林營造：普遍處理一般龍灣帝景優(yōu)美的水景園林龍灣帝景售樓部廉安售樓部藁城房地產(chǎn)無營銷的市場狀態(tài)一個充滿誘惑力的市場市場小結(jié)藁城市場小結(jié)——★強(qiáng)大的購買力決定了房地產(chǎn)存在良好的開發(fā)基礎(chǔ)；★產(chǎn)品的初級狀態(tài)給我們提供許多可以超越的地方；★而無營銷市場狀態(tài)更是為我們打造項目品牌及建業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌創(chuàng)造了良好條件。國內(nèi)大勢啟示——★大環(huán)境的風(fēng)險對藁城同樣會造成影響，至少是心理影響；★我們必須考慮市場風(fēng)險帶來的沖擊。因此，我們應(yīng)該在這兩者之間尋求一個平衡點(diǎn)，為項目找到最佳開發(fā)方案、為開發(fā)商最大價值。市場環(huán)境解析項目評判剖析總體戰(zhàn)略選擇項目產(chǎn)品建議營銷策略提示項目概況SWOT分析小結(jié)分析項目：西劉村改造項目地址：四明街南頭西劉村體量：總建面積約55萬平米住宅銷售面積約38萬平米產(chǎn)品：小高層、高層、商業(yè)交通：四明街、育才路周邊：體育場、廣場、通安小學(xué)、九中、新一中（規(guī)劃）規(guī)模樓盤項目概況Strength：1、規(guī)模優(yōu)勢：現(xiàn)有樓盤中規(guī)模首屈一指，品質(zhì)感強(qiáng)；2、區(qū)位優(yōu)勢：屬于藁城市區(qū)位置，周邊配套和交通較為成熟；3、開發(fā)商實力：開發(fā)商口碑和實力能夠得到藁城人的認(rèn)同；Weakness：1、缺少超市、綜合市場一類的購物場所，四明街南段商業(yè)氛圍不濃厚，西邊通安街、東邊信譽(yù)樓和即將入住的北國超市，兩側(cè)商業(yè)發(fā)展成熟，本案周邊不易形成規(guī)模；2、藁城人缺乏大盤概念，對產(chǎn)品品質(zhì)和形象認(rèn)知度較低，這與藁城房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律有關(guān)，本案的形象植入有阻力；優(yōu)勢明顯好于劣勢SWOT分析Opportunity：1、市場需求旺盛，客群觀望情緒較低，改善性需求和剛性需求所占比重大；2、因為缺乏大盤，更缺乏有品質(zhì)的大盤，本案的強(qiáng)勢入市，會引導(dǎo)藁城房地產(chǎn)市場，甚至?xí)嵘院蟮拈_發(fā)門檻；3、廣泰的高層已經(jīng)將藁城的房價拔到一個新高度，能夠有效降低我們的價格風(fēng)險。Threaten：1、廉安的北尚莊項目，規(guī)模與本案相近，區(qū)位上緊鄰昌盛街，雖然一南一北，但是必將分流本案客戶，將是本案2011年最具競爭力的項目；2、隨著農(nóng)村改造的熱潮，北街、東街、南街有可能進(jìn)行拆遷；3、未知項目的入場，如信譽(yù)樓北側(cè)地塊或市區(qū)其他地塊，都會增加未來的不可預(yù)計性。機(jī)會多于威脅SWOT分析項目基礎(chǔ)條件為藁城最好，應(yīng)挖掘其最大潛力項目基礎(chǔ)條件小結(jié)★大盤：打造藁城第一大盤形象?！锍墒欤喉椖恐苓吋辛诉@座城市的大量優(yōu)勢配套資源，對于中小縣市級城市而言，這是很重要的一點(diǎn)。因此，項目應(yīng)該抓住機(jī)會，實現(xiàn)項目最大價值。市場環(huán)境解析項目評判剖析總體戰(zhàn)略選擇項目產(chǎn)品建議營銷策略提示開發(fā)目標(biāo)戰(zhàn)略機(jī)會目標(biāo)確定總體戰(zhàn)略選擇總體開發(fā)目標(biāo)★利潤目標(biāo)：實現(xiàn)價值最大化★速度目標(biāo)：快速銷售，降低后期風(fēng)險★品牌目標(biāo)：專業(yè)開發(fā)商，為長期發(fā)展做鋪墊★風(fēng)險控制：首次開發(fā)，控制風(fēng)險★前期投入：減少前期投入，實現(xiàn)較少資金啟動目標(biāo)沖突，如何解決？?

5大目標(biāo)存在沖突——尋求最佳平衡點(diǎn)開發(fā)商常見的開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)各種外在及內(nèi)在因素給我們提供了一個良好的發(fā)展時機(jī)戰(zhàn)略機(jī)會分析1.藁城市場購買力和中高端產(chǎn)品市場空缺，給予我們產(chǎn)品機(jī)會；2.藁城無營銷、低競爭狀態(tài)，給予了我們營銷創(chuàng)造品牌的機(jī)會；3.國內(nèi)大勢，中高端相對機(jī)會較大，并有抄底機(jī)會。市場給予的戰(zhàn)略機(jī)會：地塊條件給予的機(jī)會：1.藁城最大規(guī)模項目；2.藁城類似樓盤位置最優(yōu)；3.地塊條件給予了我們充分的發(fā)揮空間。開發(fā)商發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)會：1.開發(fā)商擁有良好的資金基礎(chǔ)；2.開發(fā)商同樣擁有良好的口碑基礎(chǔ)；3.擁有基礎(chǔ)的同時，要全面進(jìn)軍房產(chǎn)，正可利用品牌順利進(jìn)入。中瑞地產(chǎn)對本項目開發(fā)目標(biāo)的理解：風(fēng)險可控下的品牌塑造！首要目標(biāo)★打造品牌：為開發(fā)商全面進(jìn)軍房地產(chǎn)打下基礎(chǔ)，實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型！目標(biāo)分解★一流產(chǎn)品、高水準(zhǔn)營銷、理想的客戶積累，保證項目風(fēng)險可控。風(fēng)險目標(biāo)★開盤前通過預(yù)收款減少投入，開盤后銷售速度滿足用款需求。投入目標(biāo)★實現(xiàn)區(qū)域住宅項目最高均價，獲取豐厚利潤。利潤目標(biāo)★整盤55萬平米，三年半銷售98%以上，基本清盤。速度目標(biāo)★開盤后一年內(nèi)成為藁城最知名地產(chǎn)品牌。品牌目標(biāo)目標(biāo)確定追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者挑戰(zhàn)者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)總體戰(zhàn)略選擇敏銳的機(jī)會主義者次/非主流市場中大市場份額行業(yè)老大領(lǐng)導(dǎo)者—領(lǐng)先品牌塑造—產(chǎn)品不可復(fù)制—標(biāo)準(zhǔn)制定者補(bǔ)缺者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色和價值領(lǐng)導(dǎo)者戰(zhàn)略要點(diǎn)★打造區(qū)域市場領(lǐng)先產(chǎn)品;★制定區(qū)域市場行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)表行業(yè)宣言；★采取有效防衛(wèi)措施和攻擊行動，維護(hù)市場份額；★建立項目價值體系；★塑造項目和企業(yè)的品牌影響力。領(lǐng)導(dǎo)者戰(zhàn)略！品牌戰(zhàn)略路線——★符合開發(fā)商長期發(fā)展的利益需要！★符合市場環(huán)境！差異化競爭獲取最大利潤！★符合地塊條件！！企業(yè)品牌品牌項目1品牌項目2品牌項目3…品牌維護(hù)與強(qiáng)化建業(yè)地產(chǎn)的品牌路線項目素質(zhì)人文內(nèi)涵市場口碑…形象包裝項目品牌企業(yè)文化公眾形象經(jīng)營理念總體戰(zhàn)略選擇塑造區(qū)域強(qiáng)勢品牌！戰(zhàn)略參考——機(jī)會的把握！天山.水榭花都，成就了天山集團(tuán)的輝煌！今天，我們是否能夠把握同樣的機(jī)會！在石家莊，面對激烈的競爭、眾多品牌企業(yè)（萬達(dá)、恒大、天山），我們突圍無策！那么，我們的機(jī)會在哪里？我們?nèi)绾尾拍芙⑵鹱约簭?qiáng)大的品牌！打造百年企業(yè)！藁城！本項目！就是我們最好的機(jī)會！這里沒有知名企業(yè)的競爭！這里有良好的市場機(jī)會——市場尚屬初級！只要我們有敢于振臂一呼的決心，本項目便是建業(yè)地產(chǎn)的品牌誕生地、發(fā)源地！塑造品牌！關(guān)鍵在于把握機(jī)會！以及面對機(jī)會的勇氣與決心！讓我們回望天山集團(tuán)的品牌發(fā)展之路！回望天山.水榭花都的驚人戰(zhàn)略選擇！天山.水榭花都，實現(xiàn)天山地產(chǎn)螞蟻到大象的完美轉(zhuǎn)身！經(jīng)典案例項目名稱：天山.水榭花都地點(diǎn)：石家莊市東開發(fā)區(qū)時間：2002年——2005年項目背景：一片玉米地上的空白規(guī)劃開發(fā)商背景：開發(fā)商在此之前僅開發(fā)有一個叫“天山花園”的項目——與天山水榭花都一路之隔，銷售價格僅800－1300元/平米，在石家莊房地產(chǎn)界默默無聞！目標(biāo)設(shè)定：為開發(fā)商天山集團(tuán)全面進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)下堅實品牌基礎(chǔ)。難度解析：1.項目地處東二環(huán)外，在當(dāng)時就是純粹的郊區(qū)；2.開發(fā)商在石家莊房地產(chǎn)界毫無知名度，對項目宣傳、銷售沒有支撐；3.國際城以百萬平米超大體量在2002年對石家莊狂轟濫炸，競爭壓力極大。核心策略步驟：1.根據(jù)大量、詳實、專業(yè)的市場調(diào)研，確定本項目高尚住宅定位，夯實基礎(chǔ)；2.板塊運(yùn)動炒作區(qū)域價值！弱化客戶對二環(huán)的抗性；3.國際化合作團(tuán)隊炒作，為項目高品質(zhì)做鋪墊！4.康居示范工程提升項目附加價值！5.以3000元/平米超高價格高調(diào)亮相，吸引市場廣泛關(guān)注！6.實景展示驗證項目品質(zhì)——石家莊首創(chuàng)！7.限量VIP卡認(rèn)購積累客戶，體現(xiàn)尊貴身份——石家莊首創(chuàng)！8.明星開盤活動（張鐵林）助推輝煌！天山.水榭花都，實現(xiàn)天山地產(chǎn)螞蟻到大象的完美轉(zhuǎn)身！經(jīng)典案例成就業(yè)績：1.項目品牌極其成功：被省領(lǐng)導(dǎo)譽(yù)為石家莊第三代居住小區(qū)的代表作；石家莊城市宣傳片小區(qū)形象；中國名盤50強(qiáng)；全國首批廣廈獎項目；2.獲得極大的經(jīng)濟(jì)收益：僅一、二期就為開發(fā)商多實現(xiàn)1億元以上的超額利潤收入,真正實現(xiàn)項目價值最大化；3.項目被收錄入同致行經(jīng)典案例《大盤時代》書籍中；4.天山地產(chǎn)從一個默默無聞的小地產(chǎn)公司，一躍成為石家莊知名房地產(chǎn)品牌，進(jìn)而成為河北房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)；石家莊房地產(chǎn)市場營銷模式、價格走勢也因水榭花都而改變；品牌塑造力在石家莊至今無人超越！天山.水榭花都，實現(xiàn)天山地產(chǎn)螞蟻到大象的完美轉(zhuǎn)身！經(jīng)典案例影像資料經(jīng)典案例天山地產(chǎn)的品牌之路！★借助于“天山.水榭花都”的品牌成功，天山地產(chǎn)成功復(fù)制了一個又一個“水榭花都”及其他品牌項目，并著力公司品牌建設(shè)、維護(hù)。欒城.天山水榭花都天山.水榭花都寧晉.天山水榭花都承德.天山水榭花都天津.天山水榭花都天山新公爵天山新伯爵…總體戰(zhàn)略選擇——建業(yè)地產(chǎn)的品牌發(fā)展之路縣城專家！——在中國，一二線城市房地產(chǎn)競爭已經(jīng)非常激烈！一二線城市大都有國內(nèi)一線品牌房地產(chǎn)公司在開發(fā)項目；因此，在這種情況下，對于中小型房地產(chǎn)公司來說，在一二線城市不僅難以塑造品牌，并且會面臨極大的市場競爭，開發(fā)風(fēng)險加大、資金投入也會加大，同時，還將面臨政策規(guī)范的壓力；而在中小縣市級城市，房地產(chǎn)競爭還不夠激烈、也沒有大品牌企業(yè)的壓力、同時政府監(jiān)控力度也相對寬松；因此，對于建業(yè)地產(chǎn)來說，以中小縣市為依托，避開一二線城市的激烈競爭，才是走專業(yè)化、品牌化、規(guī)模化的發(fā)展之道，才能迅速將企業(yè)做大做強(qiáng)！——至少是最好的路子；或許，三五年后，我們可以說，建業(yè)地產(chǎn)是縣市級城市房地產(chǎn)專家！打造一個獨(dú)特的差異化品牌！并通過縣市級城市的大量規(guī)?；l(fā)展，最終回到國內(nèi)一二線城市！此舉正是毛主席打下新中國的經(jīng)典策略——農(nóng)村包圍城市！對于我們來說，叫小城包圍大城！對于這一點(diǎn)，“隆基泰和”已經(jīng)為我們塑造了成功的榜樣。市場環(huán)境解析項目評判剖析總體戰(zhàn)略選擇項目產(chǎn)品建議營銷策略提示規(guī)劃建筑物業(yè)管理人性化戶型園林高科技產(chǎn)品塑造的幾個思考問題！國內(nèi)房產(chǎn)大勢：由于受宏觀調(diào)控的影響——必須考慮項目差異化品質(zhì)以抗擊市場風(fēng)險；藁城市場：根據(jù)我們對藁城市場的詳細(xì)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，藁城各已建及在建項目品質(zhì)一般，而藁城具有較強(qiáng)的購買力，因此，中高端樓盤存在較好發(fā)展機(jī)會；項目位置及規(guī)模：項目不論位置還是規(guī)模，都堪稱藁城一流，因此有打造中高端產(chǎn)品的優(yōu)越條件；開發(fā)商發(fā)展現(xiàn)狀：對于建業(yè)地產(chǎn)來說，為盡快在房地產(chǎn)市場擁有自己的一席之地，并保證在房地產(chǎn)領(lǐng)域的持續(xù)健康發(fā)展，兩個問題很重要：第一，積累開發(fā)經(jīng)驗；第二，創(chuàng)造企業(yè)品牌。因此，綜合來說，我們需要思考的是：打造差異化賣點(diǎn)、塑造中高端品質(zhì)、創(chuàng)造項目及企業(yè)品牌。開放式社區(qū)小區(qū)由道路分割成為三個獨(dú)立的組團(tuán)，形成了一個開放式的社區(qū)；小區(qū)會所建議選擇西北地塊靠近公園處，對外開放、以保證后期良好經(jīng)營；各組團(tuán)可設(shè)計一些開放式商業(yè)街區(qū)，保證人氣、實現(xiàn)價值最大化。開放式主入口設(shè)計，更容易體現(xiàn)社區(qū)的高端和大氣。規(guī)劃理念開放式社區(qū)、封閉式組團(tuán)、人車分流組團(tuán)一：回遷區(qū)組團(tuán)二：商品房區(qū)組團(tuán)三：商品房區(qū)對外開放的會所兩個不同風(fēng)格的入口——現(xiàn)代風(fēng)格兩個不同風(fēng)格的入口——東南亞風(fēng)格封閉式組團(tuán)交通要開放性，生活要私密性，組團(tuán)圍合式住宅更符合居住健康學(xué)；更利于設(shè)計多樣化的宅間景觀；節(jié)省交通線長度。規(guī)劃理念開放式社區(qū)、封閉式組團(tuán)、人車分流人車分流更短的交通線，更多的綠化率；更安全的人行道路；更環(huán)保的行走方式；更實用的地下車位。規(guī)劃理念開放式社區(qū)、封閉式組團(tuán)、人車分流地下車庫入口車行線路人行線路充分打造產(chǎn)品之間的產(chǎn)異化，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體范圍；營造完美的天際線，體現(xiàn)小區(qū)整體規(guī)劃的美感；在不損失容積率的情況，盡量實現(xiàn)。規(guī)劃理念豐富多樣的產(chǎn)品——9F電梯洋房、18F高層、30F高層市場不拒絕創(chuàng)新，客戶同樣如此；創(chuàng)新+實用=占領(lǐng)市場；藁城市的潮流，在隨著石家莊變化；戶型設(shè)計差異化戶型——80㎡躍層、小兩室、面積贈送、2+1根據(jù)藁城戶型面積演變和調(diào)研數(shù)據(jù)，以及客群需求，主力戶型定位90㎡左右的兩室兩廳一衛(wèi)和110-120平米左右的三室兩廳，輔以160㎡左右的大三室，以及少量躍層。另外為增加戶型的多樣性，展示項目的高檔形象，建議部分樓宇大戶型做入戶花園設(shè)計，景觀位置最好的點(diǎn)樓可做兩梯一戶大面積豪宅，作為本案摟王提升項目品質(zhì)。戶型定位滿足市場需求具體戶型配比建議如下：戶型定位兼顧項目定位與銷售問題★根據(jù)銷售情況，后期可適度對戶型配比進(jìn)行調(diào)整。極具人文底蘊(yùn)的東南亞建筑風(fēng)格！類中式建筑！建筑風(fēng)格★東南亞品質(zhì)建筑：具有中式建筑的某些元素！極具人文內(nèi)涵！品位！同時，色彩不似中式建筑那么壓抑，能融入周邊環(huán)境！現(xiàn)代、時尚、俊朗的新加坡建筑風(fēng)格！★現(xiàn)代時尚的新加坡建筑：立面簡潔、大方！俊朗挺拔！與小區(qū)環(huán)境相得益彰！構(gòu)成了項目新加坡國際花園社區(qū)的一流形象！建筑風(fēng)格主景觀帶、宅間景觀，景觀均好性。主景觀帶是項目核心賣點(diǎn)之一，目前規(guī)劃設(shè)計不突出；組團(tuán)宅間景觀個個不同，步移景異；現(xiàn)代生活小品，點(diǎn)綴生活情緒；園林設(shè)計尊貴大氣的中心園林水景延伸園林的豐富性★原則一：硬景與軟景的搭配，內(nèi)容豐富；★原則二：高低錯落的搭配，層次豐富；★原則三：綠化與花的搭配，色彩的豐富；★原則四：園林小品的充分應(yīng)用，內(nèi)容豐富。園林設(shè)計四季有綠、四季有景（春天、夏天、秋天、冬天）的園林規(guī)劃設(shè)計理念。園林設(shè)計春天：櫻花夏天：荷花秋天：果樹冬天：雪松冬天：梅花園林的實用性：照顧不同年齡層需求！園林設(shè)計兒童游樂設(shè)施老年健身設(shè)施年輕人散步休閑空間★充分考慮到兒童、老年人、年輕人的不同需求，設(shè)置了不同的健身、休閑、娛樂設(shè)施，休憩場所，滿足各年齡層次業(yè)主的不同需求，讓園林不僅美觀、同時也實用！對外營業(yè)的會所、雙語幼兒園、風(fēng)情商業(yè)街。多功能會所可以極大提高社區(qū)品質(zhì)，對外營業(yè)則可以保證正常運(yùn)行；幼兒園不必非貴族不可，標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營已是目前縣城社區(qū)最高標(biāo)準(zhǔn)；本案購物不是特別便利，須自行解決生活配套，同時也是提升商業(yè)價值。社區(qū)配套物業(yè)，是“服務(wù)”，不是“管理”；“一站式”貼心物業(yè)服務(wù)理念；五重社區(qū)安防系統(tǒng)，讓業(yè)主沒有后顧之憂；社區(qū)外圍紅外對射系統(tǒng)，二十四小時監(jiān)控系統(tǒng)，保安電子巡更系統(tǒng)，一卡通門禁系統(tǒng)，單元門可視對講系統(tǒng)。智能安防封閉式管理，規(guī)范物業(yè)體系。標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)服務(wù)新風(fēng)系統(tǒng)、太陽能路燈。高科技應(yīng)用通過相對低成本的智能化設(shè)施應(yīng)用，打造科技社區(qū)概念。通過樓王產(chǎn)品賣點(diǎn)的營造，全面提升社區(qū)品質(zhì)。樓王產(chǎn)品附加值365天24小時不停電：每戶配送家庭備用太陽能電源一套，在公共供電系統(tǒng)斷電時，保證客廳、主臥室的供電，實現(xiàn)365天24小時永不停電——藁城唯一的尊貴品質(zhì)享受；家庭智能化系統(tǒng)：1、用一個通用遙控器控制所有房間中的聯(lián)網(wǎng)設(shè)備：如燈光、電視、空調(diào)、VCD、電器電源等；

2、在本房間通過墻上的觸摸式弱電開關(guān)控制電器的開關(guān)；

3、遙控調(diào)整燈具的燈光亮度；

4、

通過電話進(jìn)行所有設(shè)備的遠(yuǎn)程控制；

5、緊急情況遠(yuǎn)程報警；產(chǎn)品營造——細(xì)節(jié)設(shè)計細(xì)節(jié)一，永不停電小區(qū)：解決因突然停電而帶來的煩惱；細(xì)節(jié)二，全封閉管理小區(qū)：充分保證業(yè)主安全，同時保證小區(qū)的寧靜、私享；細(xì)節(jié)三，感應(yīng)式車行道閘：刮風(fēng)下雨、無需停留，貼心關(guān)懷、彰顯無余；細(xì)節(jié)四，指紋識別系統(tǒng)：再也不用擔(dān)心是否會忘記帶卡的問題；細(xì)節(jié)五，無障礙通道設(shè)計：解決生活不便之客戶的進(jìn)出問題；細(xì)節(jié)六，全年齡層室外空間：滿足各年齡層的室外活動場所設(shè)計，照顧每一位業(yè)主；細(xì)節(jié)七，四季有景的設(shè)計：保證四季有花、四季有綠、四季有景，真正的花園小區(qū)；細(xì)節(jié)八，室外滅蚊器：從此不再擔(dān)憂——優(yōu)美園林，帶來更多蚊蟲；細(xì)節(jié)九，雨水收集系統(tǒng)：節(jié)約用水、減少浪費(fèi)，用于澆花等；細(xì)節(jié)十，室外隱形煙灰缸：放置與休閑椅子下的隱形煙灰缸，減少對環(huán)境的污染；多達(dá)30處貼心人性化設(shè)計，打造藁城首席宜居住宅！多達(dá)30處貼心人性化設(shè)計，打造藁城首席宜居住宅！產(chǎn)品營造——細(xì)節(jié)設(shè)計細(xì)節(jié)十一，三表遠(yuǎn)程抄送：不再打擾業(yè)主生活、保證業(yè)主居家私密性；細(xì)節(jié)十二，集中空調(diào)位百葉窗隱蔽：美觀、安全、減少灰塵；細(xì)節(jié)十三，室外下水道：減少噪音、擴(kuò)大室內(nèi)空間；細(xì)節(jié)十四，電梯間液晶電視：消除等候電梯的枯燥；細(xì)節(jié)十五，電梯間休閑椅子：為老年人準(zhǔn)備的愛心之椅、小憩空間；細(xì)節(jié)十六，入戶玄關(guān)：解決鞋、雨具、挎包等臨時存放，增加室內(nèi)私密性；細(xì)節(jié)十七，臥室地?zé)粼O(shè)計：半夜起床，不打擾另一半休息，體現(xiàn)您對她/他的關(guān)愛；細(xì)節(jié)十八，臥室雙控開關(guān)：幾步的距離，貼心的關(guān)懷；細(xì)節(jié)十九，充足插座：保證家庭用電需求；細(xì)節(jié)二十，電視雙接口：客廳、主臥有線電視雙接口，提高生活品質(zhì)；產(chǎn)品營造——細(xì)節(jié)設(shè)計細(xì)節(jié)二十一，網(wǎng)線雙接口：解決兩人同時上網(wǎng)需求；細(xì)節(jié)二十二，可旋轉(zhuǎn)窗戶：消除安全隱患，清潔更輕松；細(xì)節(jié)二十三，家庭多處報警按鈕：客廳、臥室、廚房多個報警按鈕，安全無處不在；細(xì)節(jié)二十四，衛(wèi)生間隱形扶手：老年朋友的貼心朋友；細(xì)節(jié)二十五，衛(wèi)生間呼叫器：室內(nèi)呼叫，緊急求助；細(xì)節(jié)二十六，外飄窗：吸納陽光、情趣空間、觀景空間；細(xì)節(jié)二十七，生活陽臺：為主婦堆放蔬菜做不時之需；細(xì)節(jié)二十八，衛(wèi)生間如廁、洗漱分開：減少早上排隊現(xiàn)象；細(xì)節(jié)二十九，地下停車入戶：方便業(yè)主；細(xì)節(jié)三十，加寬陽臺：增加養(yǎng)魚、養(yǎng)花、老年陽光室等功能。多達(dá)30處貼心人性化設(shè)計，打造藁城首席宜居住宅！本項目產(chǎn)品核心價值體系提煉。產(chǎn)品核心價值東南亞建筑水景園林五星級會所全封閉化管理智能化社區(qū)本項目產(chǎn)品5大核心價值藁城首席品質(zhì)大盤！人性化社區(qū)市場環(huán)境解析項目評判剖析總體戰(zhàn)略選擇項目產(chǎn)品建議營銷策略提示宣傳主題階段性策略視覺表現(xiàn)示意

藁城首席品質(zhì)大盤！釋義——1.本項目規(guī)模在藁城獨(dú)一無二，稱得上絕對的大盤；2.本項目綜合品質(zhì)藁城第一！體現(xiàn)項目最核心品質(zhì)。宣傳主題階段性策略總體階段劃分——

根據(jù)項目規(guī)模，以及我們對本項目的目標(biāo)期望（實現(xiàn)在區(qū)域市場的最佳品牌），我們認(rèn)為，可以把項目整個營銷過程劃分為如下三個階段：第一階段：形象塑造期此階段，通過戶外廣告、電視廣告、各種營銷活動、售樓部、宣傳單張等等各種宣傳包裝手段，充分展示項目形象、品質(zhì)，逐步塑造起本項目在市場的清晰形象---藁城首席品質(zhì)大盤。第二階段：品質(zhì)驗證期利用項目一期交房的實景基礎(chǔ)、或示范區(qū)展示，配合各種營銷活動，以體驗式營銷的方式，眼見為實，讓客戶親眼目睹本項目優(yōu)美環(huán)境、一流品質(zhì)，實現(xiàn)項目品質(zhì)在市場的充分驗證、形成良好的口碑效益。第三階段：品牌升華期以第二階段的品質(zhì)驗證、市場口碑為基礎(chǔ)，通過三期的高端產(chǎn)品及高端活動，將項目品牌形象拔升到一個全新的高度，實現(xiàn)項目在藁城市場獨(dú)一無二的品牌影響力，使之真正成為藁城住宅名片、身份象征。

通過三個階段的不同策略組合，將項目形象、品牌步步拔高！最終實現(xiàn)我們的預(yù)期目標(biāo)！階段性策略第一階段——形象塑造期宣傳推廣策略——1.戶外、電視、宣傳單張、超市的利用---通過各種宣傳途徑的應(yīng)用，將項目形象深入到藁城的各個角落，實現(xiàn)滲透式營銷；2.注重項目現(xiàn)場包裝：售樓部門頭、導(dǎo)視牌、內(nèi)部宣傳展板、工地圍擋、樓體宣傳畫，充分展示項目高品質(zhì)形象；3.通過奠基儀式、產(chǎn)品說明會、客戶茶話會等形式，面對面向客戶傳達(dá)項目高品質(zhì)形象、展示企業(yè)實力，形成項目在市場上的口碑宣傳。體現(xiàn)氣勢，邀請領(lǐng)導(dǎo)，展現(xiàn)開發(fā)商實力?；顒硬僮饕c(diǎn)——奠基儀式策略要點(diǎn)：1.保證現(xiàn)場氣氛的熱烈，同時推廣項目理念；2.氣勢要宏大；3.邀請政府權(quán)威人士講話；4.媒體參加，制造影響。產(chǎn)品推薦：專家講解，展示小區(qū)未來高品質(zhì)生活藍(lán)圖。活動操作要點(diǎn)——產(chǎn)品推薦?產(chǎn)品推薦?地點(diǎn)：藁城高檔酒店?與會人員：開發(fā)商、相關(guān)合作單位、意向客戶。?目的：向客戶詳細(xì)介紹項目規(guī)劃設(shè)計理念,為客戶展現(xiàn)一幅美好的高品質(zhì)生活區(qū)藍(lán)圖。?操作要點(diǎn)：1.設(shè)計師要將項目設(shè)計最精美的地方充分展示給客戶;2.提前做好幻燈片、制作精美;3.講解人要有煽動力；4.酒店必須高檔、包裝必須到位，充分體現(xiàn)項目形象；5.邀請盡量多的客戶參加。階段性策略第一階段——形象塑造期銷售策略——1.銷售方式：售樓部坐銷為主2.客戶積累：在項目正式開盤之前，先進(jìn)行2-3個月的客戶積累，一方面是為開盤積累充足的客戶，保證開盤一炮走紅；另外一方面保證項目形象塑造的時間，在客戶正式購買之前、形成項目在市場上一定的形象高度。3.保證回款的策略：根據(jù)藁城人的購房習(xí)慣、市場特性，建議前期每戶至少收取10--20萬元，甚至大戶型只接受一次性付款方式，以此保證項目手續(xù)不齊備情況的回款。4.風(fēng)險控制：通過良好的形象包裝，較好的客戶積累，相對合理的價格入市，在沒有大的宣傳推廣前提下贏得市場。轉(zhuǎn)簽策略要點(diǎn)轉(zhuǎn)簽策略：通過認(rèn)真組織引導(dǎo)，將前期VIP卡客戶盡量多地轉(zhuǎn)為購房客戶。?本項目轉(zhuǎn)簽計劃要點(diǎn)?地點(diǎn)：現(xiàn)場售樓部?參加人員：所有認(rèn)購VIP卡客戶；?目標(biāo)：保證70%以上客戶實現(xiàn)成功轉(zhuǎn)簽。?形式：選定房號，簽訂購房協(xié)議。?具體操作：1.8：30以前，所有VIP卡客戶必須達(dá)到指定位置；2.8：30至8：40公布細(xì)則;3.8：50開始抽取選房順序號，被抽中客戶到選房區(qū)選房，限時不超過3分鐘；4.選好房后，退回VIP卡及手續(xù)，簽購房協(xié)議;當(dāng)日成功購房者，贈送精美禮品。階段性策略第二階段——品質(zhì)驗證期宣傳推廣策略——1.通過第一階段的宣傳推廣，項目已經(jīng)深入人心，因此，此階段的宣傳重點(diǎn)應(yīng)該轉(zhuǎn)入到項目實景展示、活動宣傳等；2.舉辦項目第一期實景開園活動——向市場展示項目實景、并結(jié)合一期實景在現(xiàn)場舉辦各種小型表演活動（尋寶、素描、古箏演奏、兒童游樂活動等等），將項目人氣推向高潮，讓市場為項目實景所驚訝，達(dá)到項目口碑、人氣的迅速升溫；4.后期不間斷的小型活動，如老業(yè)主茶話會、啤酒節(jié)、車展等，保證項目在市場的持續(xù)關(guān)注度。階段性策略第二階段——品質(zhì)驗證期銷售策略——1.第二階段啟動的同時，項目售樓部搬到小區(qū)會所內(nèi)，極具規(guī)模氣勢的售樓部、與項目宣傳推廣相配合，形成對市場的強(qiáng)大沖擊力，全面拔高項目形象；2.在項目大面積宣傳推廣的同時，項目二期正式接受咨詢、并開始銷售VIP卡；3.VIP卡銷售期間，不向客戶傳遞準(zhǔn)確售價，但向客戶暗示本項目引領(lǐng)藁城市場的產(chǎn)品、價格肯定不會太低，為項目銷售價格做好鋪墊；4.通過項目一流的實景展示、極具轟動效益的宣傳推廣，將項目銷售價格推到一個全新的高度，利用大量的客戶積累、擠壓成交，成為強(qiáng)大的銷售氣勢；5.風(fēng)險控制：實景展示的成功、系列營銷活動、專業(yè)的銷售隊伍，吸引的不僅是人氣、也能保證項目火爆的銷售。大氣、火爆的售樓部熱鬧非凡的開園活動風(fēng)情燒烤——地點(diǎn)：小區(qū)實景內(nèi)、中心景觀周邊策略：利用社區(qū)水景園林及一期成熟環(huán)境，舉辦格調(diào)、檔次相對較高的燒烤節(jié)，邀請老業(yè)主參與，維護(hù)業(yè)主感情的同時，也是打造社區(qū)文化、構(gòu)建社區(qū)鄰里關(guān)系的過程。精心設(shè)計路線、以便客戶在尋寶的過程中，充分感受項目優(yōu)美的環(huán)境。尋寶活動——地點(diǎn)：項目一期實景內(nèi)策略：利用一期交房后的實景園林環(huán)境、以及園林景觀，舉辦尋寶活動，讓業(yè)主、準(zhǔn)客戶在參與活動的過程中，感受項目的優(yōu)美環(huán)境。此類活動可以經(jīng)常舉辦（也可以與搜房等媒體聯(lián)合舉辦——社區(qū)體驗活動），從而形成項目社區(qū)環(huán)境在市場的口碑。階段性策略第三階段——品牌升華期宣傳推廣策略——1.通過二期的宣傳推廣，項目已經(jīng)在