藁城西劉村項(xiàng)目前期提案

謹(jǐn)呈：藁城建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司藁城西劉村項(xiàng)目前期提案本方案解決的問題？項(xiàng)目總體開發(fā)思路、以及基于此思路的實(shí)施提示。市場(chǎng)環(huán)境解析項(xiàng)目評(píng)判剖析總體戰(zhàn)略選擇國(guó)內(nèi)房產(chǎn)大勢(shì)藁城經(jīng)濟(jì)藁城房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建議營(yíng)銷策略提示市場(chǎng)小結(jié)★1月26日，新國(guó)八條出臺(tái)，調(diào)控力度前所未有：A、與政績(jī)掛鉤；B、直接砍掉投資客戶；C、貸款門檻明顯提高。★目前已有北京，上海，濟(jì)南，成都，青島5大城市出臺(tái)執(zhí)行細(xì)則，石家莊限購(gòu)政策也將在一周之內(nèi)出臺(tái)，石市房地產(chǎn)市場(chǎng)必將受到較大影響，從而影響其周邊市場(chǎng)；★存款準(zhǔn)備金率24日繼續(xù)上調(diào)至19.5%，資金口袋進(jìn)一步收緊；★我們認(rèn)為至少會(huì)帶來以下幾個(gè)方面的影響：A、銷售量急劇下滑；B、銷售價(jià)格最長(zhǎng)在半年內(nèi)出現(xiàn)波動(dòng)；C、后市中低端樓盤持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展、難以迅速回升，而中高端樓盤有望實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。調(diào)控空前，市場(chǎng)看跌國(guó)內(nèi)大勢(shì)城市發(fā)展掠影藁城經(jīng)濟(jì)我們先看看這座城市的發(fā)展：用視覺，去讀懂這座城，那些不需要數(shù)據(jù)支撐的事實(shí)。80年代的百貨藁城第一個(gè)商場(chǎng)80年代的新市場(chǎng)曾經(jīng)的商業(yè)中心四明街勝利路交叉口曾經(jīng)的中心位置99年廣場(chǎng)落成現(xiàn)在的市政府08年，信譽(yù)樓落戶藁城這就是藁城，一座由北而南的城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、城市建設(shè)滯后藁城經(jīng)濟(jì)藁城的GDP一直保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，特別是隨著良村經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)、以及其他幾個(gè)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，藁城經(jīng)濟(jì)更是實(shí)現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，綜合實(shí)力穩(wěn)居石家莊前三，06年還曾位列全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣。但是，藁城城市發(fā)展方面，從80年代局促的縣城，到90年代城南的開發(fā)，城市規(guī)劃已現(xiàn)雛形，到2000年之后，城市建設(shè)良好的發(fā)展勢(shì)頭戛然而止，到2010年，將近10年的時(shí)間，也不過多出一條昌盛街、半條世紀(jì)街。一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的城市，城市建設(shè)規(guī)模卻不見擴(kuò)大，市區(qū)住宅甚至一直處于較為緊缺的狀態(tài)。供應(yīng)與需求：近幾年以來，藁城房地產(chǎn)體現(xiàn)為供應(yīng)不足、需求旺盛。藁城房地產(chǎn)需求：★藁城經(jīng)濟(jì)在石家莊各縣市中位居首位，購(gòu)買力強(qiáng)；★藁城市區(qū)人口約7萬人，按國(guó)內(nèi)可比縣市級(jí)城市發(fā)展來看，每年至少可消化住宅10－14萬平米；★由于藁城經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)供給不足，以及離石家莊僅30余公里的距離，促使不少藁城人選擇到石家莊市區(qū)購(gòu)房。供應(yīng)：★從2006年以來，藁城開發(fā)的住宅項(xiàng)目主要有園丁花園、商業(yè)小區(qū)、廣泰花園、龍灣帝景等，累計(jì)不足30萬，年開發(fā)面積不足7.5萬平米；★目前，藁城在開發(fā)項(xiàng)目主要有廉州星城、尚莊改造、大有容園，除尚莊項(xiàng)目較大外，其余各項(xiàng)目體量有限，市場(chǎng)供應(yīng)不足?！镞@是一個(gè)非常少見的供小于求的市場(chǎng)。近年供應(yīng)項(xiàng)目情況藁城房地產(chǎn)項(xiàng)目位置體量入市時(shí)間成交均價(jià)廣泰高層工業(yè)路東頭2棟高層09年3800元（帶簡(jiǎn)裝）四明花園四明街1棟小高層08年3200元大有容園站前街3棟高層10年7月3200元廉州星城工業(yè)路西頭7棟高層未售未售（2900元）尚莊改造北尚莊村25棟高層左右未售未售（3200元）北街村高層工業(yè)路東頭1棟高層09年3300元藁城08年之后開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品及營(yíng)銷簡(jiǎn)析藁城房地產(chǎn)★建筑：園丁花園、廣泰花園、龍灣帝景等各項(xiàng)目已經(jīng)開始注重建筑外觀設(shè)計(jì)，但主要以現(xiàn)代風(fēng)格為主，其他特色建筑風(fēng)格基本上沒有。★園林：龍灣帝景是藁城目前各項(xiàng)目中園林設(shè)計(jì)最為漂亮的小區(qū)，小區(qū)的水系增加了園林的靈動(dòng)感；除此項(xiàng)目外，其余各項(xiàng)目沒有認(rèn)真考慮園林的規(guī)劃設(shè)計(jì)；★營(yíng)銷：龍灣帝景利用其會(huì)所做了一個(gè)正規(guī)的售樓部，其余各項(xiàng)目大都利用現(xiàn)有商業(yè)門臉進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修而成，宣傳推廣方面更是基本不做—主要靠口碑傳遞。

因此，藁城房地產(chǎn)總的來說還處于一種粗獷式的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，與辛集、定興、寧晉等類似城市存在較大差距。藁城房地產(chǎn)建筑風(fēng)格：基本為現(xiàn)代風(fēng)格廣泰花園龍灣帝景藁城房地產(chǎn)園林營(yíng)造：普遍處理一般龍灣帝景優(yōu)美的水景園林龍灣帝景售樓部廉安售樓部藁城房地產(chǎn)無營(yíng)銷的市場(chǎng)狀態(tài)一個(gè)充滿誘惑力的市場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié)藁城市場(chǎng)小結(jié)——★強(qiáng)大的購(gòu)買力決定了房地產(chǎn)存在良好的開發(fā)基礎(chǔ)；★產(chǎn)品的初級(jí)狀態(tài)給我們提供許多可以超越的地方；★而無營(yíng)銷市場(chǎng)狀態(tài)更是為我們打造項(xiàng)目品牌及建業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌創(chuàng)造了良好條件。國(guó)內(nèi)大勢(shì)啟示——★大環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)藁城同樣會(huì)造成影響，至少是心理影響；★我們必須考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)帶來的沖擊。因此，我們應(yīng)該在這兩者之間尋求一個(gè)平衡點(diǎn)，為項(xiàng)目找到最佳開發(fā)方案、為開發(fā)商最大價(jià)值。市場(chǎng)環(huán)境解析項(xiàng)目評(píng)判剖析總體戰(zhàn)略選擇項(xiàng)目產(chǎn)品建議營(yíng)銷策略提示項(xiàng)目概況SWOT分析小結(jié)分析項(xiàng)目：西劉村改造項(xiàng)目地址：四明街南頭西劉村體量：總建面積約55萬平米住宅銷售面積約38萬平米產(chǎn)品：小高層、高層、商業(yè)交通：四明街、育才路周邊：體育場(chǎng)、廣場(chǎng)、通安小學(xué)、九中、新一中（規(guī)劃）規(guī)模樓盤項(xiàng)目概況Strength：1、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：現(xiàn)有樓盤中規(guī)模首屈一指，品質(zhì)感強(qiáng)；2、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：屬于藁城市區(qū)位置，周邊配套和交通較為成熟；3、開發(fā)商實(shí)力：開發(fā)商口碑和實(shí)力能夠得到藁城人的認(rèn)同；Weakness：1、缺少超市、綜合市場(chǎng)一類的購(gòu)物場(chǎng)所，四明街南段商業(yè)氛圍不濃厚，西邊通安街、東邊信譽(yù)樓和即將入住的北國(guó)超市，兩側(cè)商業(yè)發(fā)展成熟，本案周邊不易形成規(guī)模；2、藁城人缺乏大盤概念，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和形象認(rèn)知度較低，這與藁城房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律有關(guān)，本案的形象植入有阻力；優(yōu)勢(shì)明顯好于劣勢(shì)SWOT分析Opportunity：1、市場(chǎng)需求旺盛，客群觀望情緒較低，改善性需求和剛性需求所占比重大；2、因?yàn)槿狈Υ蟊P，更缺乏有品質(zhì)的大盤，本案的強(qiáng)勢(shì)入市，會(huì)引導(dǎo)藁城房地產(chǎn)市場(chǎng)，甚至?xí)嵘院蟮拈_發(fā)門檻；3、廣泰的高層已經(jīng)將藁城的房?jī)r(jià)拔到一個(gè)新高度，能夠有效降低我們的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。Threaten：1、廉安的北尚莊項(xiàng)目，規(guī)模與本案相近，區(qū)位上緊鄰昌盛街，雖然一南一北，但是必將分流本案客戶，將是本案2011年最具競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目；2、隨著農(nóng)村改造的熱潮，北街、東街、南街有可能進(jìn)行拆遷；3、未知項(xiàng)目的入場(chǎng)，如信譽(yù)樓北側(cè)地塊或市區(qū)其他地塊，都會(huì)增加未來的不可預(yù)計(jì)性。機(jī)會(huì)多于威脅SWOT分析項(xiàng)目基礎(chǔ)條件為藁城最好，應(yīng)挖掘其最大潛力項(xiàng)目基礎(chǔ)條件小結(jié)★大盤：打造藁城第一大盤形象?！锍墒欤喉?xiàng)目周邊集中了這座城市的大量?jī)?yōu)勢(shì)配套資源，對(duì)于中小縣市級(jí)城市而言，這是很重要的一點(diǎn)。因此，項(xiàng)目應(yīng)該抓住機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最大價(jià)值。市場(chǎng)環(huán)境解析項(xiàng)目評(píng)判剖析總體戰(zhàn)略選擇項(xiàng)目產(chǎn)品建議營(yíng)銷策略提示開發(fā)目標(biāo)戰(zhàn)略機(jī)會(huì)目標(biāo)確定總體戰(zhàn)略選擇總體開發(fā)目標(biāo)★利潤(rùn)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化★速度目標(biāo)：快速銷售，降低后期風(fēng)險(xiǎn)★品牌目標(biāo)：專業(yè)開發(fā)商，為長(zhǎng)期發(fā)展做鋪墊★風(fēng)險(xiǎn)控制：首次開發(fā)，控制風(fēng)險(xiǎn)★前期投入：減少前期投入，實(shí)現(xiàn)較少資金啟動(dòng)目標(biāo)沖突，如何解決？?

5大目標(biāo)存在沖突——尋求最佳平衡點(diǎn)開發(fā)商常見的開發(fā)目標(biāo)開發(fā)目標(biāo)各種外在及內(nèi)在因素給我們提供了一個(gè)良好的發(fā)展時(shí)機(jī)戰(zhàn)略機(jī)會(huì)分析1.藁城市場(chǎng)購(gòu)買力和中高端產(chǎn)品市場(chǎng)空缺，給予我們產(chǎn)品機(jī)會(huì)；2.藁城無營(yíng)銷、低競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，給予了我們營(yíng)銷創(chuàng)造品牌的機(jī)會(huì)；3.國(guó)內(nèi)大勢(shì)，中高端相對(duì)機(jī)會(huì)較大，并有抄底機(jī)會(huì)。市場(chǎng)給予的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：地塊條件給予的機(jī)會(huì)：1.藁城最大規(guī)模項(xiàng)目；2.藁城類似樓盤位置最優(yōu)；3.地塊條件給予了我們充分的發(fā)揮空間。開發(fā)商發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：1.開發(fā)商擁有良好的資金基礎(chǔ)；2.開發(fā)商同樣擁有良好的口碑基礎(chǔ)；3.擁有基礎(chǔ)的同時(shí)，要全面進(jìn)軍房產(chǎn)，正可利用品牌順利進(jìn)入。中瑞地產(chǎn)對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的理解：風(fēng)險(xiǎn)可控下的品牌塑造！首要目標(biāo)★打造品牌：為開發(fā)商全面進(jìn)軍房地產(chǎn)打下基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型！目標(biāo)分解★一流產(chǎn)品、高水準(zhǔn)營(yíng)銷、理想的客戶積累，保證項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控。風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo)★開盤前通過預(yù)收款減少投入，開盤后銷售速度滿足用款需求。投入目標(biāo)★實(shí)現(xiàn)區(qū)域住宅項(xiàng)目最高均價(jià)，獲取豐厚利潤(rùn)。利潤(rùn)目標(biāo)★整盤55萬平米，三年半銷售98%以上，基本清盤。速度目標(biāo)★開盤后一年內(nèi)成為藁城最知名地產(chǎn)品牌。品牌目標(biāo)目標(biāo)確定追隨者—搭便車，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者挑戰(zhàn)者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)總體戰(zhàn)略選擇敏銳的機(jī)會(huì)主義者次/非主流市場(chǎng)中大市場(chǎng)份額行業(yè)老大領(lǐng)導(dǎo)者—領(lǐng)先品牌塑造—產(chǎn)品不可復(fù)制—標(biāo)準(zhǔn)制定者補(bǔ)缺者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特色和價(jià)值領(lǐng)導(dǎo)者戰(zhàn)略要點(diǎn)★打造區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)先產(chǎn)品;★制定區(qū)域市場(chǎng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)表行業(yè)宣言；★采取有效防衛(wèi)措施和攻擊行動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)份額；★建立項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系；★塑造項(xiàng)目和企業(yè)的品牌影響力。領(lǐng)導(dǎo)者戰(zhàn)略！品牌戰(zhàn)略路線——★符合開發(fā)商長(zhǎng)期發(fā)展的利益需要！★符合市場(chǎng)環(huán)境！差異化競(jìng)爭(zhēng)獲取最大利潤(rùn)！★符合地塊條件?。∑髽I(yè)品牌品牌項(xiàng)目1品牌項(xiàng)目2品牌項(xiàng)目3…品牌維護(hù)與強(qiáng)化建業(yè)地產(chǎn)的品牌路線項(xiàng)目素質(zhì)人文內(nèi)涵市場(chǎng)口碑…形象包裝項(xiàng)目品牌企業(yè)文化公眾形象經(jīng)營(yíng)理念總體戰(zhàn)略選擇塑造區(qū)域強(qiáng)勢(shì)品牌！戰(zhàn)略參考——機(jī)會(huì)的把握！天山.水榭花都，成就了天山集團(tuán)的輝煌！今天，我們是否能夠把握同樣的機(jī)會(huì)！在石家莊，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)、眾多品牌企業(yè)（萬達(dá)、恒大、天山），我們突圍無策！那么，我們的機(jī)會(huì)在哪里？我們?nèi)绾尾拍芙⑵鹱约簭?qiáng)大的品牌！打造百年企業(yè)！藁城！本項(xiàng)目！就是我們最好的機(jī)會(huì)！這里沒有知名企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)！這里有良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)——市場(chǎng)尚屬初級(jí)！只要我們有敢于振臂一呼的決心，本項(xiàng)目便是建業(yè)地產(chǎn)的品牌誕生地、發(fā)源地！塑造品牌！關(guān)鍵在于把握機(jī)會(huì)！以及面對(duì)機(jī)會(huì)的勇氣與決心！讓我們回望天山集團(tuán)的品牌發(fā)展之路！回望天山.水榭花都的驚人戰(zhàn)略選擇！天山.水榭花都，實(shí)現(xiàn)天山地產(chǎn)螞蟻到大象的完美轉(zhuǎn)身！經(jīng)典案例項(xiàng)目名稱：天山.水榭花都地點(diǎn)：石家莊市東開發(fā)區(qū)時(shí)間：2002年——2005年項(xiàng)目背景：一片玉米地上的空白規(guī)劃開發(fā)商背景：開發(fā)商在此之前僅開發(fā)有一個(gè)叫“天山花園”的項(xiàng)目——與天山水榭花都一路之隔，銷售價(jià)格僅800－1300元/平米，在石家莊房地產(chǎn)界默默無聞！目標(biāo)設(shè)定：為開發(fā)商天山集團(tuán)全面進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)下堅(jiān)實(shí)品牌基礎(chǔ)。難度解析：1.項(xiàng)目地處東二環(huán)外，在當(dāng)時(shí)就是純粹的郊區(qū)；2.開發(fā)商在石家莊房地產(chǎn)界毫無知名度，對(duì)項(xiàng)目宣傳、銷售沒有支撐；3.國(guó)際城以百萬平米超大體量在2002年對(duì)石家莊狂轟濫炸，競(jìng)爭(zhēng)壓力極大。核心策略步驟：1.根據(jù)大量、詳實(shí)、專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研，確定本項(xiàng)目高尚住宅定位，夯實(shí)基礎(chǔ)；2.板塊運(yùn)動(dòng)炒作區(qū)域價(jià)值！弱化客戶對(duì)二環(huán)的抗性；3.國(guó)際化合作團(tuán)隊(duì)炒作，為項(xiàng)目高品質(zhì)做鋪墊！4.康居示范工程提升項(xiàng)目附加價(jià)值！5.以3000元/平米超高價(jià)格高調(diào)亮相，吸引市場(chǎng)廣泛關(guān)注！6.實(shí)景展示驗(yàn)證項(xiàng)目品質(zhì)——石家莊首創(chuàng)！7.限量VIP卡認(rèn)購(gòu)積累客戶，體現(xiàn)尊貴身份——石家莊首創(chuàng)！8.明星開盤活動(dòng)（張鐵林）助推輝煌！天山.水榭花都，實(shí)現(xiàn)天山地產(chǎn)螞蟻到大象的完美轉(zhuǎn)身！經(jīng)典案例成就業(yè)績(jī)：1.項(xiàng)目品牌極其成功：被省領(lǐng)導(dǎo)譽(yù)為石家莊第三代居住小區(qū)的代表作；石家莊城市宣傳片小區(qū)形象；中國(guó)名盤50強(qiáng)；全國(guó)首批廣廈獎(jiǎng)項(xiàng)目；2.獲得極大的經(jīng)濟(jì)收益：僅一、二期就為開發(fā)商多實(shí)現(xiàn)1億元以上的超額利潤(rùn)收入,真正實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化；3.項(xiàng)目被收錄入同致行經(jīng)典案例《大盤時(shí)代》書籍中；4.天山地產(chǎn)從一個(gè)默默無聞的小地產(chǎn)公司，一躍成為石家莊知名房地產(chǎn)品牌，進(jìn)而成為河北房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)；石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷模式、價(jià)格走勢(shì)也因水榭花都而改變；品牌塑造力在石家莊至今無人超越！天山.水榭花都，實(shí)現(xiàn)天山地產(chǎn)螞蟻到大象的完美轉(zhuǎn)身！經(jīng)典案例影像資料經(jīng)典案例天山地產(chǎn)的品牌之路！★借助于“天山.水榭花都”的品牌成功，天山地產(chǎn)成功復(fù)制了一個(gè)又一個(gè)“水榭花都”及其他品牌項(xiàng)目，并著力公司品牌建設(shè)、維護(hù)。欒城.天山水榭花都天山.水榭花都寧晉.天山水榭花都承德.天山水榭花都天津.天山水榭花都天山新公爵天山新伯爵…總體戰(zhàn)略選擇——建業(yè)地產(chǎn)的品牌發(fā)展之路縣城專家！——在中國(guó)，一二線城市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)非常激烈！一二線城市大都有國(guó)內(nèi)一線品牌房地產(chǎn)公司在開發(fā)項(xiàng)目；因此，在這種情況下，對(duì)于中小型房地產(chǎn)公司來說，在一二線城市不僅難以塑造品牌，并且會(huì)面臨極大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大、資金投入也會(huì)加大，同時(shí)，還將面臨政策規(guī)范的壓力；而在中小縣市級(jí)城市，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)還不夠激烈、也沒有大品牌企業(yè)的壓力、同時(shí)政府監(jiān)控力度也相對(duì)寬松；因此，對(duì)于建業(yè)地產(chǎn)來說，以中小縣市為依托，避開一二線城市的激烈競(jìng)爭(zhēng)，才是走專業(yè)化、品牌化、規(guī)?；陌l(fā)展之道，才能迅速將企業(yè)做大做強(qiáng)！——至少是最好的路子；或許，三五年后，我們可以說，建業(yè)地產(chǎn)是縣市級(jí)城市房地產(chǎn)專家！打造一個(gè)獨(dú)特的差異化品牌！并通過縣市級(jí)城市的大量規(guī)?；l(fā)展，最終回到國(guó)內(nèi)一二線城市！此舉正是毛主席打下新中國(guó)的經(jīng)典策略——農(nóng)村包圍城市！對(duì)于我們來說，叫小城包圍大城！對(duì)于這一點(diǎn)，“隆基泰和”已經(jīng)為我們塑造了成功的榜樣。市場(chǎng)環(huán)境解析項(xiàng)目評(píng)判剖析總體戰(zhàn)略選擇項(xiàng)目產(chǎn)品建議營(yíng)銷策略提示規(guī)劃建筑物業(yè)管理人性化戶型園林高科技產(chǎn)品塑造的幾個(gè)思考問題！國(guó)內(nèi)房產(chǎn)大勢(shì)：由于受宏觀調(diào)控的影響——必須考慮項(xiàng)目差異化品質(zhì)以抗擊市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；藁城市場(chǎng)：根據(jù)我們對(duì)藁城市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，藁城各已建及在建項(xiàng)目品質(zhì)一般，而藁城具有較強(qiáng)的購(gòu)買力，因此，中高端樓盤存在較好發(fā)展機(jī)會(huì)；項(xiàng)目位置及規(guī)模：項(xiàng)目不論位置還是規(guī)模，都堪稱藁城一流，因此有打造中高端產(chǎn)品的優(yōu)越條件；開發(fā)商發(fā)展現(xiàn)狀：對(duì)于建業(yè)地產(chǎn)來說，為盡快在房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有自己的一席之地，并保證在房地產(chǎn)領(lǐng)域的持續(xù)健康發(fā)展，兩個(gè)問題很重要：第一，積累開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；第二，創(chuàng)造企業(yè)品牌。因此，綜合來說，我們需要思考的是：打造差異化賣點(diǎn)、塑造中高端品質(zhì)、創(chuàng)造項(xiàng)目及企業(yè)品牌。開放式社區(qū)小區(qū)由道路分割成為三個(gè)獨(dú)立的組團(tuán)，形成了一個(gè)開放式的社區(qū)；小區(qū)會(huì)所建議選擇西北地塊靠近公園處，對(duì)外開放、以保證后期良好經(jīng)營(yíng)；各組團(tuán)可設(shè)計(jì)一些開放式商業(yè)街區(qū)，保證人氣、實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。開放式主入口設(shè)計(jì)，更容易體現(xiàn)社區(qū)的高端和大氣。規(guī)劃理念開放式社區(qū)、封閉式組團(tuán)、人車分流組團(tuán)一：回遷區(qū)組團(tuán)二：商品房區(qū)組團(tuán)三：商品房區(qū)對(duì)外開放的會(huì)所兩個(gè)不同風(fēng)格的入口——現(xiàn)代風(fēng)格兩個(gè)不同風(fēng)格的入口——東南亞風(fēng)格封閉式組團(tuán)交通要開放性，生活要私密性，組團(tuán)圍合式住宅更符合居住健康學(xué)；更利于設(shè)計(jì)多樣化的宅間景觀；節(jié)省交通線長(zhǎng)度。規(guī)劃理念開放式社區(qū)、封閉式組團(tuán)、人車分流人車分流更短的交通線，更多的綠化率；更安全的人行道路；更環(huán)保的行走方式；更實(shí)用的地下車位。規(guī)劃理念開放式社區(qū)、封閉式組團(tuán)、人車分流地下車庫入口車行線路人行線路充分打造產(chǎn)品之間的產(chǎn)異化，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體范圍；營(yíng)造完美的天際線，體現(xiàn)小區(qū)整體規(guī)劃的美感；在不損失容積率的情況，盡量實(shí)現(xiàn)。規(guī)劃理念豐富多樣的產(chǎn)品——9F電梯洋房、18F高層、30F高層市場(chǎng)不拒絕創(chuàng)新，客戶同樣如此；創(chuàng)新+實(shí)用=占領(lǐng)市場(chǎng)；藁城市的潮流，在隨著石家莊變化；戶型設(shè)計(jì)差異化戶型——80㎡躍層、小兩室、面積贈(zèng)送、2+1根據(jù)藁城戶型面積演變和調(diào)研數(shù)據(jù)，以及客群需求，主力戶型定位90㎡左右的兩室兩廳一衛(wèi)和110-120平米左右的三室兩廳，輔以160㎡左右的大三室，以及少量躍層。另外為增加戶型的多樣性，展示項(xiàng)目的高檔形象，建議部分樓宇大戶型做入戶花園設(shè)計(jì)，景觀位置最好的點(diǎn)樓可做兩梯一戶大面積豪宅，作為本案摟王提升項(xiàng)目品質(zhì)。戶型定位滿足市場(chǎng)需求具體戶型配比建議如下：戶型定位兼顧項(xiàng)目定位與銷售問題★根據(jù)銷售情況，后期可適度對(duì)戶型配比進(jìn)行調(diào)整。極具人文底蘊(yùn)的東南亞建筑風(fēng)格！類中式建筑！建筑風(fēng)格★東南亞品質(zhì)建筑：具有中式建筑的某些元素！極具人文內(nèi)涵！品位！同時(shí)，色彩不似中式建筑那么壓抑，能融入周邊環(huán)境！現(xiàn)代、時(shí)尚、俊朗的新加坡建筑風(fēng)格！★現(xiàn)代時(shí)尚的新加坡建筑：立面簡(jiǎn)潔、大方！俊朗挺拔！與小區(qū)環(huán)境相得益彰！構(gòu)成了項(xiàng)目新加坡國(guó)際花園社區(qū)的一流形象！建筑風(fēng)格主景觀帶、宅間景觀，景觀均好性。主景觀帶是項(xiàng)目核心賣點(diǎn)之一，目前規(guī)劃設(shè)計(jì)不突出；組團(tuán)宅間景觀個(gè)個(gè)不同，步移景異；現(xiàn)代生活小品，點(diǎn)綴生活情緒；園林設(shè)計(jì)尊貴大氣的中心園林水景延伸園林的豐富性★原則一：硬景與軟景的搭配，內(nèi)容豐富；★原則二：高低錯(cuò)落的搭配，層次豐富；★原則三：綠化與花的搭配，色彩的豐富；★原則四：園林小品的充分應(yīng)用，內(nèi)容豐富。園林設(shè)計(jì)四季有綠、四季有景（春天、夏天、秋天、冬天）的園林規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。園林設(shè)計(jì)春天：櫻花夏天：荷花秋天：果樹冬天：雪松冬天：梅花園林的實(shí)用性：照顧不同年齡層需求！園林設(shè)計(jì)兒童游樂設(shè)施老年健身設(shè)施年輕人散步休閑空間★充分考慮到兒童、老年人、年輕人的不同需求，設(shè)置了不同的健身、休閑、娛樂設(shè)施，休憩場(chǎng)所，滿足各年齡層次業(yè)主的不同需求，讓園林不僅美觀、同時(shí)也實(shí)用！對(duì)外營(yíng)業(yè)的會(huì)所、雙語幼兒園、風(fēng)情商業(yè)街。多功能會(huì)所可以極大提高社區(qū)品質(zhì)，對(duì)外營(yíng)業(yè)則可以保證正常運(yùn)行；幼兒園不必非貴族不可，標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)已是目前縣城社區(qū)最高標(biāo)準(zhǔn)；本案購(gòu)物不是特別便利，須自行解決生活配套，同時(shí)也是提升商業(yè)價(jià)值。社區(qū)配套物業(yè)，是“服務(wù)”，不是“管理”；“一站式”貼心物業(yè)服務(wù)理念；五重社區(qū)安防系統(tǒng)，讓業(yè)主沒有后顧之憂；社區(qū)外圍紅外對(duì)射系統(tǒng)，二十四小時(shí)監(jiān)控系統(tǒng)，保安電子巡更系統(tǒng)，一卡通門禁系統(tǒng)，單元門可視對(duì)講系統(tǒng)。智能安防封閉式管理，規(guī)范物業(yè)體系。標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)服務(wù)新風(fēng)系統(tǒng)、太陽能路燈。高科技應(yīng)用通過相對(duì)低成本的智能化設(shè)施應(yīng)用，打造科技社區(qū)概念。通過樓王產(chǎn)品賣點(diǎn)的營(yíng)造，全面提升社區(qū)品質(zhì)。樓王產(chǎn)品附加值365天24小時(shí)不停電：每戶配送家庭備用太陽能電源一套，在公共供電系統(tǒng)斷電時(shí)，保證客廳、主臥室的供電，實(shí)現(xiàn)365天24小時(shí)永不停電——藁城唯一的尊貴品質(zhì)享受；家庭智能化系統(tǒng)：1、用一個(gè)通用遙控器控制所有房間中的聯(lián)網(wǎng)設(shè)備：如燈光、電視、空調(diào)、VCD、電器電源等；

2、在本房間通過墻上的觸摸式弱電開關(guān)控制電器的開關(guān)；

3、遙控調(diào)整燈具的燈光亮度；

4、

通過電話進(jìn)行所有設(shè)備的遠(yuǎn)程控制；

5、緊急情況遠(yuǎn)程報(bào)警；產(chǎn)品營(yíng)造——細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)一，永不停電小區(qū)：解決因突然停電而帶來的煩惱；細(xì)節(jié)二，全封閉管理小區(qū)：充分保證業(yè)主安全，同時(shí)保證小區(qū)的寧靜、私享；細(xì)節(jié)三，感應(yīng)式車行道閘：刮風(fēng)下雨、無需停留，貼心關(guān)懷、彰顯無余；細(xì)節(jié)四，指紋識(shí)別系統(tǒng)：再也不用擔(dān)心是否會(huì)忘記帶卡的問題；細(xì)節(jié)五，無障礙通道設(shè)計(jì)：解決生活不便之客戶的進(jìn)出問題；細(xì)節(jié)六，全年齡層室外空間：滿足各年齡層的室外活動(dòng)場(chǎng)所設(shè)計(jì)，照顧每一位業(yè)主；細(xì)節(jié)七，四季有景的設(shè)計(jì)：保證四季有花、四季有綠、四季有景，真正的花園小區(qū)；細(xì)節(jié)八，室外滅蚊器：從此不再擔(dān)憂——優(yōu)美園林，帶來更多蚊蟲；細(xì)節(jié)九，雨水收集系統(tǒng)：節(jié)約用水、減少浪費(fèi)，用于澆花等；細(xì)節(jié)十，室外隱形煙灰缸：放置與休閑椅子下的隱形煙灰缸，減少對(duì)環(huán)境的污染；多達(dá)30處貼心人性化設(shè)計(jì)，打造藁城首席宜居住宅！多達(dá)30處貼心人性化設(shè)計(jì)，打造藁城首席宜居住宅！產(chǎn)品營(yíng)造——細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)十一，三表遠(yuǎn)程抄送：不再打擾業(yè)主生活、保證業(yè)主居家私密性；細(xì)節(jié)十二，集中空調(diào)位百葉窗隱蔽：美觀、安全、減少灰塵；細(xì)節(jié)十三，室外下水道：減少噪音、擴(kuò)大室內(nèi)空間；細(xì)節(jié)十四，電梯間液晶電視：消除等候電梯的枯燥；細(xì)節(jié)十五，電梯間休閑椅子：為老年人準(zhǔn)備的愛心之椅、小憩空間；細(xì)節(jié)十六，入戶玄關(guān)：解決鞋、雨具、挎包等臨時(shí)存放，增加室內(nèi)私密性；細(xì)節(jié)十七，臥室地?zé)粼O(shè)計(jì)：半夜起床，不打擾另一半休息，體現(xiàn)您對(duì)她/他的關(guān)愛；細(xì)節(jié)十八，臥室雙控開關(guān)：幾步的距離，貼心的關(guān)懷；細(xì)節(jié)十九，充足插座：保證家庭用電需求；細(xì)節(jié)二十，電視雙接口：客廳、主臥有線電視雙接口，提高生活品質(zhì)；產(chǎn)品營(yíng)造——細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)二十一，網(wǎng)線雙接口：解決兩人同時(shí)上網(wǎng)需求；細(xì)節(jié)二十二，可旋轉(zhuǎn)窗戶：消除安全隱患，清潔更輕松；細(xì)節(jié)二十三，家庭多處報(bào)警按鈕：客廳、臥室、廚房多個(gè)報(bào)警按鈕，安全無處不在；細(xì)節(jié)二十四，衛(wèi)生間隱形扶手：老年朋友的貼心朋友；細(xì)節(jié)二十五，衛(wèi)生間呼叫器：室內(nèi)呼叫，緊急求助；細(xì)節(jié)二十六，外飄窗：吸納陽光、情趣空間、觀景空間；細(xì)節(jié)二十七，生活陽臺(tái)：為主婦堆放蔬菜做不時(shí)之需；細(xì)節(jié)二十八，衛(wèi)生間如廁、洗漱分開：減少早上排隊(duì)現(xiàn)象；細(xì)節(jié)二十九，地下停車入戶：方便業(yè)主；細(xì)節(jié)三十，加寬陽臺(tái)：增加養(yǎng)魚、養(yǎng)花、老年陽光室等功能。多達(dá)30處貼心人性化設(shè)計(jì)，打造藁城首席宜居住宅！本項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià)值體系提煉。產(chǎn)品核心價(jià)值東南亞建筑水景園林五星級(jí)會(huì)所全封閉化管理智能化社區(qū)本項(xiàng)目產(chǎn)品5大核心價(jià)值藁城首席品質(zhì)大盤！人性化社區(qū)市場(chǎng)環(huán)境解析項(xiàng)目評(píng)判剖析總體戰(zhàn)略選擇項(xiàng)目產(chǎn)品建議營(yíng)銷策略提示宣傳主題階段性策略視覺表現(xiàn)示意

藁城首席品質(zhì)大盤！釋義——1.本項(xiàng)目規(guī)模在藁城獨(dú)一無二，稱得上絕對(duì)的大盤；2.本項(xiàng)目綜合品質(zhì)藁城第一！體現(xiàn)項(xiàng)目最核心品質(zhì)。宣傳主題階段性策略總體階段劃分——

根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模，以及我們對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)期望（實(shí)現(xiàn)在區(qū)域市場(chǎng)的最佳品牌），我們認(rèn)為，可以把項(xiàng)目整個(gè)營(yíng)銷過程劃分為如下三個(gè)階段：第一階段：形象塑造期此階段，通過戶外廣告、電視廣告、各種營(yíng)銷活動(dòng)、售樓部、宣傳單張等等各種宣傳包裝手段，充分展示項(xiàng)目形象、品質(zhì)，逐步塑造起本項(xiàng)目在市場(chǎng)的清晰形象---藁城首席品質(zhì)大盤。第二階段：品質(zhì)驗(yàn)證期利用項(xiàng)目一期交房的實(shí)景基礎(chǔ)、或示范區(qū)展示，配合各種營(yíng)銷活動(dòng)，以體驗(yàn)式營(yíng)銷的方式，眼見為實(shí)，讓客戶親眼目睹本項(xiàng)目?jī)?yōu)美環(huán)境、一流品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)在市場(chǎng)的充分驗(yàn)證、形成良好的口碑效益。第三階段：品牌升華期以第二階段的品質(zhì)驗(yàn)證、市場(chǎng)口碑為基礎(chǔ)，通過三期的高端產(chǎn)品及高端活動(dòng)，將項(xiàng)目品牌形象拔升到一個(gè)全新的高度，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目在藁城市場(chǎng)獨(dú)一無二的品牌影響力，使之真正成為藁城住宅名片、身份象征。

通過三個(gè)階段的不同策略組合，將項(xiàng)目形象、品牌步步拔高！最終實(shí)現(xiàn)我們的預(yù)期目標(biāo)！階段性策略第一階段——形象塑造期宣傳推廣策略——1.戶外、電視、宣傳單張、超市的利用---通過各種宣傳途徑的應(yīng)用，將項(xiàng)目形象深入到藁城的各個(gè)角落，實(shí)現(xiàn)滲透式營(yíng)銷；2.注重項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝：售樓部門頭、導(dǎo)視牌、內(nèi)部宣傳展板、工地圍擋、樓體宣傳畫，充分展示項(xiàng)目高品質(zhì)形象；3.通過奠基儀式、產(chǎn)品說明會(huì)、客戶茶話會(huì)等形式，面對(duì)面向客戶傳達(dá)項(xiàng)目高品質(zhì)形象、展示企業(yè)實(shí)力，形成項(xiàng)目在市場(chǎng)上的口碑宣傳。體現(xiàn)氣勢(shì)，邀請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)，展現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力。活動(dòng)操作要點(diǎn)——奠基儀式策略要點(diǎn)：1.保證現(xiàn)場(chǎng)氣氛的熱烈，同時(shí)推廣項(xiàng)目理念；2.氣勢(shì)要宏大；3.邀請(qǐng)政府權(quán)威人士講話；4.媒體參加，制造影響。產(chǎn)品推薦：專家講解，展示小區(qū)未來高品質(zhì)生活藍(lán)圖?；顒?dòng)操作要點(diǎn)——產(chǎn)品推薦?產(chǎn)品推薦?地點(diǎn)：藁城高檔酒店?與會(huì)人員：開發(fā)商、相關(guān)合作單位、意向客戶。?目的：向客戶詳細(xì)介紹項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念,為客戶展現(xiàn)一幅美好的高品質(zhì)生活區(qū)藍(lán)圖。?操作要點(diǎn)：1.設(shè)計(jì)師要將項(xiàng)目設(shè)計(jì)最精美的地方充分展示給客戶;2.提前做好幻燈片、制作精美;3.講解人要有煽動(dòng)力；4.酒店必須高檔、包裝必須到位，充分體現(xiàn)項(xiàng)目形象；5.邀請(qǐng)盡量多的客戶參加。階段性策略第一階段——形象塑造期銷售策略——1.銷售方式：售樓部坐銷為主2.客戶積累：在項(xiàng)目正式開盤之前，先進(jìn)行2-3個(gè)月的客戶積累，一方面是為開盤積累充足的客戶，保證開盤一炮走紅；另外一方面保證項(xiàng)目形象塑造的時(shí)間，在客戶正式購(gòu)買之前、形成項(xiàng)目在市場(chǎng)上一定的形象高度。3.保證回款的策略：根據(jù)藁城人的購(gòu)房習(xí)慣、市場(chǎng)特性，建議前期每戶至少收取10--20萬元，甚至大戶型只接受一次性付款方式，以此保證項(xiàng)目手續(xù)不齊備情況的回款。4.風(fēng)險(xiǎn)控制：通過良好的形象包裝，較好的客戶積累，相對(duì)合理的價(jià)格入市，在沒有大的宣傳推廣前提下贏得市場(chǎng)。轉(zhuǎn)簽策略要點(diǎn)轉(zhuǎn)簽策略：通過認(rèn)真組織引導(dǎo)，將前期VIP卡客戶盡量多地轉(zhuǎn)為購(gòu)房客戶。?本項(xiàng)目轉(zhuǎn)簽計(jì)劃要點(diǎn)?地點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)售樓部?參加人員：所有認(rèn)購(gòu)VIP卡客戶；?目標(biāo)：保證70%以上客戶實(shí)現(xiàn)成功轉(zhuǎn)簽。?形式：選定房號(hào)，簽訂購(gòu)房協(xié)議。?具體操作：1.8：30以前，所有VIP卡客戶必須達(dá)到指定位置；2.8：30至8：40公布細(xì)則;3.8：50開始抽取選房順序號(hào)，被抽中客戶到選房區(qū)選房，限時(shí)不超過3分鐘；4.選好房后，退回VIP卡及手續(xù)，簽購(gòu)房協(xié)議;當(dāng)日成功購(gòu)房者，贈(zèng)送精美禮品。階段性策略第二階段——品質(zhì)驗(yàn)證期宣傳推廣策略——1.通過第一階段的宣傳推廣，項(xiàng)目已經(jīng)深入人心，因此，此階段的宣傳重點(diǎn)應(yīng)該轉(zhuǎn)入到項(xiàng)目實(shí)景展示、活動(dòng)宣傳等；2.舉辦項(xiàng)目第一期實(shí)景開園活動(dòng)——向市場(chǎng)展示項(xiàng)目實(shí)景、并結(jié)合一期實(shí)景在現(xiàn)場(chǎng)舉辦各種小型表演活動(dòng)（尋寶、素描、古箏演奏、兒童游樂活動(dòng)等等），將項(xiàng)目人氣推向高潮，讓市場(chǎng)為項(xiàng)目實(shí)景所驚訝，達(dá)到項(xiàng)目口碑、人氣的迅速升溫；4.后期不間斷的小型活動(dòng)，如老業(yè)主茶話會(huì)、啤酒節(jié)、車展等，保證項(xiàng)目在市場(chǎng)的持續(xù)關(guān)注度。階段性策略第二階段——品質(zhì)驗(yàn)證期銷售策略——1.第二階段啟動(dòng)的同時(shí)，項(xiàng)目售樓部搬到小區(qū)會(huì)所內(nèi)，極具規(guī)模氣勢(shì)的售樓部、與項(xiàng)目宣傳推廣相配合，形成對(duì)市場(chǎng)的強(qiáng)大沖擊力，全面拔高項(xiàng)目形象；2.在項(xiàng)目大面積宣傳推廣的同時(shí)，項(xiàng)目二期正式接受咨詢、并開始銷售VIP卡；3.VIP卡銷售期間，不向客戶傳遞準(zhǔn)確售價(jià)，但向客戶暗示本項(xiàng)目引領(lǐng)藁城市場(chǎng)的產(chǎn)品、價(jià)格肯定不會(huì)太低，為項(xiàng)目銷售價(jià)格做好鋪墊；4.通過項(xiàng)目一流的實(shí)景展示、極具轟動(dòng)效益的宣傳推廣，將項(xiàng)目銷售價(jià)格推到一個(gè)全新的高度，利用大量的客戶積累、擠壓成交，成為強(qiáng)大的銷售氣勢(shì)；5.風(fēng)險(xiǎn)控制：實(shí)景展示的成功、系列營(yíng)銷活動(dòng)、專業(yè)的銷售隊(duì)伍，吸引的不僅是人氣、也能保證項(xiàng)目火爆的銷售。大氣、火爆的售樓部熱鬧非凡的開園活動(dòng)風(fēng)情燒烤——地點(diǎn)：小區(qū)實(shí)景內(nèi)、中心景觀周邊策略：利用社區(qū)水景園林及一期成熟環(huán)境，舉辦格調(diào)、檔次相對(duì)較高的燒烤節(jié)，邀請(qǐng)老業(yè)主參與，維護(hù)業(yè)主感情的同時(shí)，也是打造社區(qū)文化、構(gòu)建社區(qū)鄰里關(guān)系的過程。精心設(shè)計(jì)路線、以便客戶在尋寶的過程中，充分感受項(xiàng)目?jī)?yōu)美的環(huán)境。尋寶活動(dòng)——地點(diǎn)：項(xiàng)目一期實(shí)景內(nèi)策略：利用一期交房后的實(shí)景園林環(huán)境、以及園林景觀，舉辦尋寶活動(dòng)，讓業(yè)主、準(zhǔn)客戶在參與活動(dòng)的過程中，感受項(xiàng)目的優(yōu)美環(huán)境。此類活動(dòng)可以經(jīng)常舉辦（也可以與搜房等媒體聯(lián)合舉辦——社區(qū)體驗(yàn)活動(dòng)），從而形成項(xiàng)目社區(qū)環(huán)境在市場(chǎng)的口碑。階段性策略第三階段——品牌升華期宣傳推廣策略——1.通過二期的宣傳推廣，項(xiàng)目已經(jīng)在