樂(lè)東房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告20130804.V1

樂(lè)東土地市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告前言本次調(diào)研通過(guò)樂(lè)東縣政府網(wǎng)站、房管局官網(wǎng)搜集了政策，通過(guò)新華社、海南日?qǐng)?bào)、南海網(wǎng)以及同行等搜集市場(chǎng)信息，通過(guò)部分網(wǎng)絡(luò)媒體進(jìn)行收集進(jìn)行調(diào)研匯報(bào)。本次調(diào)研從海南西部：儋州、洋浦、澄邁、臨高、昌江、東方和樂(lè)東，隨著西線(xiàn)高鐵開(kāi)工等一系列利好條件顯現(xiàn)，海南西線(xiàn)價(jià)值洼地逐漸被眾多品牌地產(chǎn)集團(tuán)重視，中南地產(chǎn)項(xiàng)目投資100億元，恒大地產(chǎn)項(xiàng)目投資50億元，國(guó)信龍沐灣投資超50億，海南西部從房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始，悄然崛起。“十二五”將樂(lè)東的建設(shè)重點(diǎn)放在旅游資源開(kāi)發(fā)上，旨在把樂(lè)東建設(shè)成為海南省首屈一指的旅游勝地。因此針對(duì)三亞后花園，濱海城市樂(lè)東進(jìn)行土地市場(chǎng)分析。樂(lè)東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析21樂(lè)東政策分析樂(lè)東區(qū)域解讀樂(lè)東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4樂(lè)東房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)5樂(lè)東土地市場(chǎng)近況3十二五期規(guī)劃中樂(lè)東將會(huì)被打造為特色旅游強(qiáng)縣在今年的海南省“兩會(huì)”上，省人大代表、樂(lè)東黎族自治縣縣委書(shū)記林北川表示，樂(lè)東將優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在“山?；?dòng)”特色旅游建設(shè)邁出新步伐，同時(shí)積極發(fā)展低碳資源型工業(yè)，提高經(jīng)濟(jì)水平，促進(jìn)城鎮(zhèn)居民增收。到2016年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入預(yù)計(jì)達(dá)到28500元，年均增長(zhǎng)15%；農(nóng)民人均純收入預(yù)計(jì)達(dá)到11000元，年均增長(zhǎng)15%；農(nóng)村貧困人口逐年減少。在城鎮(zhèn)化建設(shè)方面，繼續(xù)加大縣城舊城區(qū)改造力度，完善縣城市政設(shè)施，重點(diǎn)推進(jìn)樂(lè)興路、樂(lè)達(dá)路、感恩路等道路建設(shè)，推進(jìn)抱由東坊村和縣看守所的搬遷改造工作。加快江北新城區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)推進(jìn)永甘大橋、山榮大橋、江北新區(qū)路網(wǎng)二期工程等項(xiàng)目建設(shè)。信息來(lái)源：南海網(wǎng)完善的旅游規(guī)劃將會(huì)為樂(lè)東的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)樂(lè)東全縣十一個(gè)鎮(zhèn)編制總體規(guī)劃的有十個(gè)，規(guī)劃覆蓋率達(dá)90.9%。在旅游業(yè)規(guī)劃方面，重點(diǎn)編制了《旅游發(fā)展總體規(guī)劃》、《龍沐灣國(guó)際旅游度假區(qū)總體規(guī)劃（2008-2020）》、《龍棲灣旅游度假區(qū)總體規(guī)劃》、《海南尖峰嶺旅游區(qū)總體規(guī)劃（2010～2020）》等多個(gè)旅游度假區(qū)總體規(guī)劃。發(fā)展旅游是樂(lè)東實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的主要戰(zhàn)略之一。為了科學(xué)規(guī)劃全縣旅游業(yè)的發(fā)展，樂(lè)東近年來(lái)注重旅游發(fā)展規(guī)劃先行。樂(lè)東縣委、縣政府緊緊抓住國(guó)際旅游島建設(shè)和海南西部開(kāi)發(fā)的重大機(jī)遇，著眼全局，進(jìn)一步修編和完善全縣總體發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、區(qū)域項(xiàng)目發(fā)展等規(guī)劃，使各項(xiàng)規(guī)劃有機(jī)銜接發(fā)揮區(qū)位、資源優(yōu)勢(shì)，突出自身發(fā)展特色。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)日?qǐng)?bào)小結(jié)：

政府的政策扶持將會(huì)推動(dòng)樂(lè)東旅游地產(chǎn)發(fā)展在海南省加快國(guó)際旅游島建設(shè)的步伐中，樂(lè)東縣以臨近三亞旅游城的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加大了旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的引進(jìn)和開(kāi)發(fā)力度，“十二五”將樂(lè)東的建設(shè)重點(diǎn)放在旅游資源開(kāi)發(fā)上，旨在把樂(lè)東建設(shè)成為海南省首屈一指的旅游勝地，昔日黎族貧困縣正以嶄新的面貌面向世人，火熱的開(kāi)發(fā)建設(shè)更推動(dòng)著當(dāng)?shù)芈糜蔚禺a(chǎn)的蓬勃發(fā)展。21樂(lè)東政策分析樂(lè)東區(qū)域解讀樂(lè)東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4樂(lè)東房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)5樂(lè)東土市場(chǎng)近況3海南地產(chǎn)板塊分布入選十大旅游區(qū)根據(jù)《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃》，將全力打造10個(gè)旅游區(qū)，“十區(qū)”就是海南全省劃分為：海口、三亞、五指山、文昌、博鰲／萬(wàn)泉河、石梅灣／興隆、儋州、尖峰嶺、棋子灣／霸王嶺、西沙群島等１０個(gè)旅游區(qū)。融入三亞都市圈《海南省城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化總體規(guī)劃》。全省以?？?、三亞、瓊海、儋州為核心組織4大都市生活圈，樂(lè)東位于三亞都市生活圈內(nèi)。樂(lè)東是大三亞的西線(xiàn)三亞都市生活圈三亞樂(lè)東保亭陵水五指山西線(xiàn)地產(chǎn)崛起-樂(lè)東山海景觀(guān)蘊(yùn)藏巨大潛力依托海口和三亞等中心城市，加大資金投入力度，構(gòu)建起“一區(qū)三帶九重點(diǎn)”，南北互動(dòng)、東西相融。西線(xiàn)的澄邁、臨高、儋州在去年二級(jí)土地市場(chǎng)都取得了不錯(cuò)的成績(jī)，東方以一線(xiàn)海景的低價(jià)格駁得客戶(hù)青睞，作為三亞后花園的樂(lè)東不僅有海景、山景的獨(dú)特資源，蘊(yùn)藏著巨大的潛力。緊鄰三亞，享有三亞后花園的美譽(yù)

樂(lè)東縣位于海南島西部，距離三亞鳳凰機(jī)場(chǎng)約83公里，離三亞市中心約90公里，區(qū)域發(fā)展相對(duì)落后。年平均溫度24℃，年降水量1600㎜。樂(lè)東全縣國(guó)土面積2763.2平方公里，海域面積1726.8平方公里。現(xiàn)有人口50多萬(wàn)，有11個(gè)鎮(zhèn)、188個(gè)行政村、606個(gè)自然村，縣境內(nèi)轄3個(gè)國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)和鶯歌海鹽場(chǎng)、尖峰嶺林業(yè)局。樂(lè)東是海南省少數(shù)民族自治縣中人口最多、土地面積最大、文化較為發(fā)達(dá)的縣份。樂(lè)東緊鄰三亞市，是海南西部地區(qū)離三亞最近的市縣，是一個(gè)新興的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚處于起步階段西線(xiàn)高速直達(dá)三亞，更有西線(xiàn)高鐵規(guī)劃建設(shè)中，交通極為便利交通要道東線(xiàn)高速、西線(xiàn)高速、中線(xiàn)高速距三亞70公里距鳳凰機(jī)場(chǎng)60公里距南山35公里樂(lè)東外部交通便利，臨近多條交通干道，距三亞、機(jī)場(chǎng)等地點(diǎn)較近。未來(lái)西線(xiàn)還將在儋州建設(shè)機(jī)場(chǎng)，以及跨海大橋等交通工程項(xiàng)目。樂(lè)東內(nèi)部交通以鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路為主，225國(guó)道和環(huán)島鐵路西線(xiàn)橫穿整個(gè)項(xiàng)目，是與外界聯(lián)系的主要交通設(shè)施。樂(lè)東城區(qū)距海邊通達(dá)性較差，進(jìn)入海邊需要穿過(guò)海邊的村莊，路況較差，車(chē)輛無(wú)法直接進(jìn)入。西環(huán)鐵路225國(guó)道33公里長(zhǎng)的海岸線(xiàn)資源暢享濱海度假生活龍棲灣四河分布海岸線(xiàn)沙灘濱海資源優(yōu)越，海水清澈，沙質(zhì)細(xì)膩，海岸線(xiàn)長(zhǎng)達(dá)33公里。龍騰灣海岸人為活動(dòng)較少,沿線(xiàn)均為防護(hù)林帶。龍棲灣沿岸分布大量養(yǎng)殖水塘，海岸遭到輕微破壞?，F(xiàn)有山海韻·龍棲灣，波波利海岸開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目?jī)?nèi)分布四條天然河流，其中望樓河入?？跒樘烊槐茱L(fēng)良港。望樓港海水河道入?？诓糠趾┰馄茐纳胶Ｏ噙B全國(guó)十大最美森林之一尖峰嶺國(guó)家森林國(guó)家公園坐落其間，自然資源得天獨(dú)厚尖峰嶺國(guó)家森林公園—稀缺的生態(tài)資源總面積4.5萬(wàn)公頃，森林覆蓋率達(dá)96%，擁有我國(guó)面積最大、保存最完好的熱帶原始雨林，因其獨(dú)特的地理位置、地質(zhì)結(jié)構(gòu)、海洋環(huán)境和良好的自然生態(tài)系統(tǒng)造就了它別具特色的生物物種、自然景觀(guān)和宜人的氣候條件，被稱(chēng)為“熱帶北緣生物物種基因庫(kù)”。

景點(diǎn)：主要有熱帶雨林自然保護(hù)區(qū)、山水植物園、“四海奇觀(guān)”、“虎嘯龍吟”、“鳳鳴谷”等。

資源：氣候宜人，空氣潔凈，富含大量對(duì)人體有益的負(fù)氧離子，有天然大氧吧的美譽(yù)，是海南島絕佳的森林探險(xiǎn)、康復(fù)療養(yǎng)和避暑消閑勝地。

尖峰嶺國(guó)家森林公園豐富的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)彰顯樂(lè)東人文底蘊(yùn)樂(lè)東的機(jī)關(guān)文化、企業(yè)文化、校園文化、街頭文化、廣場(chǎng)文化、家庭文化等競(jìng)相發(fā)展；剪紙、少年美術(shù)書(shū)法、交誼舞、文化創(chuàng)作舞蹈、蒲公英鋼琴等6個(gè)輔導(dǎo)基地應(yīng)運(yùn)而生；文化下鄉(xiāng)等城鄉(xiāng)文化活動(dòng)異彩紛呈。黎族農(nóng)民羊永生的剪紙作品《磨谷》在日本展出。大安鎮(zhèn)被國(guó)家文化部命名為"中國(guó)民間剪紙藝術(shù)之鄉(xiāng)"，縣歌舞團(tuán)跳拉彈唱有特色，為城鄉(xiāng)群眾送歌送舞，被國(guó)家文化部授予"全國(guó)文化先進(jìn)集體"稱(chēng)號(hào)，鶯歌海鎮(zhèn)文化站獲國(guó)家文化部頒發(fā)的"全國(guó)社會(huì)文化工作先進(jìn)單位"獎(jiǎng)，黃流鎮(zhèn)被文化部命名為“中國(guó)民間花燈藝術(shù)之鄉(xiāng)”，千家鎮(zhèn)被文化部命名為“海南省黎族傳統(tǒng)棉紡織工藝保護(hù)工程試點(diǎn)單位”，2003年樂(lè)東縣被國(guó)務(wù)院命名為“全國(guó)少數(shù)民族體育運(yùn)動(dòng)先進(jìn)縣”。樂(lè)東房地產(chǎn)板塊保持快速增長(zhǎng)趨勢(shì)房地產(chǎn)和金融業(yè)保持快速增長(zhǎng)。分行業(yè)看，一是房地產(chǎn)在逆勢(shì)中持續(xù)快速發(fā)展。2012年，在房地產(chǎn)調(diào)控政策依然從緊的情況下，樂(lè)東縣繼續(xù)加快保障性住房建設(shè)進(jìn)度，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加大商品房促銷(xiāo)力度。全年房屋銷(xiāo)售面積18.6萬(wàn)㎡，比上年同期增長(zhǎng)9.8%，房屋銷(xiāo)售額141393萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)52.7%；全年房地產(chǎn)業(yè)增加值完成33704萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)22.8%。2012年以來(lái)，樂(lè)東縣強(qiáng)力推進(jìn)“項(xiàng)目建設(shè)年”各項(xiàng)工作，上下狠抓項(xiàng)目擴(kuò)大投資，加快城鄉(xiāng)交通、商住房、公共設(shè)施等民生基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐。同時(shí)連接西部工業(yè)走廊和三亞旅游圈，樂(lè)東產(chǎn)業(yè)格局優(yōu)勢(shì)明顯樂(lè)東縣的產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉措大力發(fā)展新型工業(yè)抓好金礦、鉬礦生產(chǎn)，提升食鹽、蔗糖等傳統(tǒng)工業(yè)

加快發(fā)展以農(nóng)副產(chǎn)品包裝、保鮮、儲(chǔ)藏為主的加工業(yè)

大力發(fā)展能源電力、商貿(mào)、物流等產(chǎn)業(yè)，積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷壯大縣域經(jīng)濟(jì)實(shí)力

重點(diǎn)規(guī)劃和建設(shè)南巴河、富光、保力等一批小水電項(xiàng)目

加快發(fā)展以特色旅游為重點(diǎn)的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)積極作好濱海旅游開(kāi)發(fā)文章，引進(jìn)大企業(yè)、大項(xiàng)目，使之建設(shè)成為獨(dú)具特色的濱海港灣

重點(diǎn)做好“一山二嶺三灣”的規(guī)劃建設(shè)，大力開(kāi)發(fā)我縣豐富的旅游資源，主動(dòng)融入大三亞旅游圈樂(lè)東黎族自治縣東方市崖州灣大三亞旅游圈西部工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶產(chǎn)業(yè)格局將逐步優(yōu)化未來(lái)樂(lè)東第一產(chǎn)業(yè)的比例將逐年下降，二三產(chǎn)業(yè)的比例將快速提升與周邊區(qū)域相比，樂(lè)東區(qū)域在資源規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面均具有較高競(jìng)爭(zhēng)力樂(lè)東：融入西部工業(yè)和三亞旅游圈，產(chǎn)業(yè)格局逐步優(yōu)化九所新區(qū)：打造集工業(yè)創(chuàng)業(yè)、居住生活、休閑娛樂(lè)于一體的新興城市龍沐灣：依托濱海資源，打造國(guó)際性旅游度假勝地樂(lè)東縣的高規(guī)格規(guī)劃與發(fā)展奠定了項(xiàng)目較高的競(jìng)爭(zhēng)力與周邊區(qū)域相比具備足夠競(jìng)爭(zhēng)力21樂(lè)東政策分析樂(lè)東區(qū)域解讀樂(lè)東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4樂(lè)東房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)5樂(lè)東土地市場(chǎng)近況32010年土地第三季度項(xiàng)目集中在九所新區(qū)、尖峰嶺附近拿地

位于樂(lè)東縣九所新區(qū)九龍大道南原行政大樓旁的四塊土地更是拍出“2.7億元”高地價(jià)，該地塊編號(hào)為“樂(lè)新儲(chǔ)2010-3”，該地塊土地用途為“住宅用地”，土地面積為5.6406公頃，出讓年限“70年”，受讓單位為“海南利唯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”。另外三塊面積分別為5.5146公頃，3.357公頃，3.0027公頃的地塊成交價(jià)也不低，分別為16500萬(wàn)元，6100萬(wàn)元，5500萬(wàn)元。第三季度樂(lè)東尖峰嶺5塊地塊出讓用商服用地，面積分別為：4743.04平方米、7669.95平方米、6193.99平方米、10922.75平方米、278.83平方米。樂(lè)東黎族自治縣抱由鎮(zhèn)樂(lè)祥西路也成功出讓了3塊土地用作經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。有業(yè)內(nèi)人士表示，樂(lè)東土地交易市場(chǎng)大放量一定程度上表明了這里的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的速度在加快。2013年7月第一周土地市場(chǎng)慘淡樂(lè)東大力推進(jìn)灣區(qū)開(kāi)發(fā)2013年7月第一周（7.1-7.7）海南土地市場(chǎng)總成交面積為199.913755公頃，其中成交住宅面積為14.81242公頃，總成交金額達(dá)11755.062394萬(wàn)元。總供應(yīng)面積為612576.49平方米，其中供應(yīng)住宅面積為324260.08平方米。全省土地總成交面積為199.913755公頃，成交住宅面積為14.81242公頃。2013年7月（7.1-7.7）海南土地供應(yīng)及成交用地性質(zhì)供應(yīng)成交供應(yīng)面積（㎡）成交面積（公頃）成交金額（萬(wàn)元）住宅324260.0814.8124210337.232工業(yè)51634.82

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——商業(yè)236681.59185.1013351417.830394其他

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——總計(jì)612576.49199.91375511755.062397.1-7.7成交宗數(shù)成交面積（公頃）供應(yīng)宗數(shù)供應(yīng)面積（平方米）海口10.351335551634.82樂(lè)東9425508.11昌江15.015612000澄邁17.3039文昌

2110097.96五指山3187.24292123335.6總計(jì)6199.91375518612576.492013年7月(7.1-7.7)樂(lè)東供應(yīng)情況一覽表區(qū)域

土地編號(hào)

土地位置

土地用途

土地面積（㎡）

保證金（萬(wàn)元）

出讓年限（年）

出讓方式發(fā)布日期

樂(lè)東B1海南省樂(lè)東縣龍沐灣B區(qū)其他普通商品住房用地28660.296418270掛牌2013-7-3樂(lè)東B2海南省樂(lè)東縣龍沐灣B區(qū)其他普通商品住房用地27212.101376970掛牌2013-7-3樂(lè)東B3海南省樂(lè)東縣龍沐灣B區(qū)其他普通商品住房用地6377.4388570掛牌2013-7-3樂(lè)東B4海南省樂(lè)東縣龍沐灣B區(qū)其他普通商品住房用地24941.396342070掛牌2013-7-3樂(lè)東B5海南省樂(lè)東縣龍沐灣B區(qū)其他普通商品住房用地14253.328195570掛牌2013-7-3樂(lè)東B6海南省樂(lè)東縣龍沐灣B區(qū)其他普通商品住房用地24212.921333070掛牌2013-7-3樂(lè)東B7海南省樂(lè)東縣龍沐灣B區(qū)其他普通商品住房用地29478.054404570掛牌2013-7-3樂(lè)東B8海南省樂(lè)東縣龍沐灣B區(qū)其他普通商品住房用地59026.594810570掛牌2013-7-3樂(lè)東B9海南省樂(lè)東縣龍沐灣B區(qū)住宿餐飲用地211345.993047740掛牌2013-7-32013年7月第一周樂(lè)東龍沐灣B區(qū)大力拿地城市供需：?？谌齺喒┬璺€(wěn)定，樂(lè)東土地供需比例均衡成交價(jià)格：瓊南城市中三亞、保亭、陵水土地單價(jià)超千元，三亞周邊城市屬樂(lè)東最低，具有升值投資潛力旅游地產(chǎn)價(jià)值基礎(chǔ)：樂(lè)東：依托西線(xiàn)自然資源，借力三亞優(yōu)勢(shì)配套三亞：南部中心城市、稀缺北緯18°濱海熱帶氣候保亭：中部溫泉資源型城市21樂(lè)東政策分析樂(lè)東區(qū)域解讀樂(lè)東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4樂(lè)東房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)5樂(lè)東土地市場(chǎng)近況3Part.1樂(lè)東房地產(chǎn)概況樂(lè)東房地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)海景與非海景兩級(jí)分化狀態(tài)項(xiàng)目名均價(jià)在售情況國(guó)信龍沐灣16000元/㎡在售波波利海岸14000元/㎡在售美好·龍沐灣12000元/㎡在售龍棲灣溫泉花園9000元/㎡在售龍棲灣溫泉1號(hào)9000元/㎡在售山海韻·龍棲灣8150元/㎡在售九龍灣7500元/㎡在售福樂(lè)多花園6800元/㎡在售梅嶺雅居5300元/㎡在售江南樂(lè)居5200元/㎡在售公園一號(hào)5000元/㎡在售山海灣溫泉家園4800元/㎡在售樂(lè)東項(xiàng)目分布圖海景項(xiàng)目非海景項(xiàng)目樂(lè)東房地產(chǎn)海景項(xiàng)目主要集中在沿龍棲灣和龍沐灣，非海景項(xiàng)目集中在樂(lè)東縣城板塊。案名區(qū)域均價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)品牌容積國(guó)信·龍沐灣龍沐灣160003000元/平米國(guó)信(海南)龍沐灣投資控股有限公司1.19波波利海岸龍棲灣140003000元/平米海南龍棲灣發(fā)展置業(yè)有限公司1.51美好龍沐灣龍沐灣12000精裝海南美好中和房地產(chǎn)有限公司1.2九龍灣九所新區(qū)7500簡(jiǎn)裝海南金茂源投資置業(yè)有限公司2.98江南樂(lè)居樂(lè)東市區(qū)5200毛坯樂(lè)東福安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2.73公園一號(hào)樂(lè)東市區(qū)5000毛坯鞍山市盈超房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1.24沿海片區(qū)龍沐灣和龍棲灣已精裝修別墅公寓為主，價(jià)格普遍在1萬(wàn)以上市區(qū)內(nèi)高層公寓毛坯房為主價(jià)格在5000-8000之間目前除國(guó)信外少有大品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐樂(lè)東市場(chǎng)樂(lè)東項(xiàng)目體量即有1萬(wàn)㎡的小項(xiàng)目，又有千萬(wàn)㎡級(jí)的大項(xiàng)目，區(qū)域項(xiàng)目體量?jī)杉?jí)分化明顯項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積/萬(wàn)㎡建筑面積/萬(wàn)㎡龍棲灣·波波利海岸1938.52美好·龍沐灣266.6819.73龍棲灣溫泉花園13.339.5龍棲灣溫泉1號(hào)821山海韻·龍棲灣5280九龍灣39.27福樂(lè)多花園1.45.25梅嶺雅居10.736.6江南樂(lè)居5.1213.97公園一號(hào)1.464.59山海灣溫泉家園11.6439.91國(guó)信龍沐灣15303416國(guó)信龍沐灣占地面積1530萬(wàn)㎡，建筑面積3416萬(wàn)㎡，以大規(guī)模大體量，領(lǐng)跑樂(lè)東房產(chǎn)市場(chǎng)。（備注：由于差距太大，國(guó)信龍沐灣未在表中提現(xiàn)）樂(lè)東項(xiàng)目體量分析-總戶(hù)數(shù)最高達(dá)10000戶(hù)山海韻·龍棲灣總戶(hù)數(shù)共10000戶(hù)，主要有別墅、公寓等物業(yè)類(lèi)型，成為樂(lè)東戶(hù)數(shù)規(guī)模體量最大的樓盤(pán)；緊隨其后的是山海灣溫泉家園的6300戶(hù)。山海韻·龍棲灣灣區(qū)海景項(xiàng)目成交均價(jià)約9000元/㎡，非海景項(xiàng)目?jī)r(jià)格約5000元/㎡，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目整體價(jià)格較低，后續(xù)發(fā)展?jié)摿?shí)足樂(lè)東以國(guó)信龍沐灣、龍棲灣·波波利海岸、美好龍沐灣等項(xiàng)目依托優(yōu)勢(shì)海景資源以及成熟綜合配套，均價(jià)突破萬(wàn)元。整個(gè)樂(lè)東縣海景項(xiàng)目均價(jià)在9000元/㎡，非海景項(xiàng)目為5000元/㎡左右，區(qū)域極具投資潛力與開(kāi)發(fā)潛力。樂(lè)東區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品以公寓為主導(dǎo)項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型國(guó)信龍沐灣公寓、別墅龍棲灣·波波利海岸公寓、別墅美好·龍沐灣公寓、別墅龍棲灣溫泉花園公寓龍棲灣溫泉1號(hào)公寓山海韻·龍棲灣公寓、別墅九龍灣公寓福樂(lè)多花園公寓梅嶺雅居公寓江南樂(lè)居公寓公園一號(hào)公寓山海灣溫泉家園公寓樂(lè)東項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析中，公寓占比75%，別墅占比25%。樂(lè)東項(xiàng)目戶(hù)型面積段-以32-85㎡為主項(xiàng)目名稱(chēng)面積段國(guó)信龍沐灣67-423㎡龍棲灣·波波利海岸51-133㎡美好·龍沐灣35-79㎡龍棲灣溫泉花園38-155㎡龍棲灣溫泉1號(hào)38-87㎡山海韻·龍棲灣54-106㎡九龍灣32-94㎡福樂(lè)多花園36-74㎡梅嶺雅居45-85㎡江南樂(lè)居48-120㎡公園一號(hào)70-80㎡山海灣溫泉家園43-82㎡67-423㎡國(guó)信龍沐灣50㎡以下51-100㎡101-120㎡120㎡以上35-79㎡波波利海岸51-133㎡美好·龍沐灣38-155㎡龍棲灣溫泉花園38-87㎡山海韻·龍棲灣32-94㎡九龍灣70-80㎡福樂(lè)多花園梅嶺雅居江南樂(lè)居公園一號(hào)山海灣溫泉家園龍棲灣溫泉1號(hào)36-74㎡45-85㎡48-120㎡54-106㎡43-82㎡樂(lè)東項(xiàng)目戶(hù)型區(qū)間-以1房和2房為主項(xiàng)目名稱(chēng)房型國(guó)信龍沐灣1F、2F龍棲灣·波波利海岸1F、2F、3F、5F美好·龍沐灣1F、2F龍棲灣溫泉花園1F、2F、3F龍棲灣溫泉1號(hào)1F山海韻·龍棲灣1F、2F九龍灣1F、2F福樂(lè)多花園1F、2F梅嶺雅居1F、2F江南樂(lè)居2F、3F公園一號(hào)1F山海灣溫泉家園1F、2F波波利海岸與美好龍沐灣均以約50㎡一房為主波波利海岸在售戶(hù)型配比戶(hù)型面積（㎡）套數(shù)占比單間46㎡1089%1房2廳50-56㎡41935%1房1廳65-69㎡25121%1房1廳76㎡、77㎡948%1房1廳98-104㎡504%2房1廳80㎡504%2房2廳133㎡1139%5房2廳242-286㎡1139%

別墅260㎡618%167㎡1441%141㎡1441%美好龍沐灣（9號(hào)樓戶(hù)型配比）戶(hù)型面積（㎡）套數(shù)占比一房一廳40.9㎡8429%46.23㎡4214%一房二廳51.08㎡4214%67.18㎡4214%兩房?jī)蓮d88.31㎡4214%兩房?jī)蓮d91.68㎡4214%龍棲灣·波波利海岸戶(hù)型圖D戶(hù)型

面積:51.00m2美好·龍沐灣D2戶(hù)型1室1廳1衛(wèi)1廚35.75㎡樂(lè)東客戶(hù)主要以東北客戶(hù)為主，購(gòu)買(mǎi)需求主要以養(yǎng)老為主山海灣置業(yè)顧問(wèn)：客戶(hù)主要來(lái)自東北一帶，有小部分來(lái)自長(zhǎng)三角地區(qū)，也有部分來(lái)自西南片區(qū)。龍棲灣溫泉花園置業(yè)顧問(wèn)：一般東北退休客戶(hù)，更愿意接受低總價(jià)海南房子。如果價(jià)格太貴，更愿意去三亞租房過(guò)冬?？蛻?hù)更看重價(jià)格，環(huán)境次要，投資客戶(hù)也是東北人比較多。綜述：以東北客戶(hù)為主，主要原因在于樂(lè)東大部分項(xiàng)目由東北地區(qū)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，引導(dǎo)過(guò)來(lái)的東北客戶(hù)偏多。客戶(hù)來(lái)源主要來(lái)自東北等高寒地區(qū)小部分來(lái)自江浙及西南片區(qū)客戶(hù)特征客戶(hù)以中老年群體為主經(jīng)濟(jì)購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)剛性過(guò)冬需求為主，部分帶有投資目的客戶(hù)偏好鐘情熱帶氣候；對(duì)產(chǎn)品總價(jià)敏感；熱衷于一房等小面積戶(hù)型Part.2樂(lè)東房地產(chǎn)項(xiàng)目概況國(guó)信龍沐灣均價(jià)：16000元/平方米建筑結(jié)構(gòu)：高層公寓，層數(shù)18-24層戶(hù)型面積范圍：67-423平方米占地面積:15300000平方米

建筑面積:38911000平方米

開(kāi)工時(shí)間:2009-11-01

物業(yè)管理附加信息:物業(yè)費(fèi)5元

開(kāi)發(fā)商:國(guó)信(海南)龍沐灣投資控股有限公司

物業(yè)管理公司:第一太平戴維斯

工程進(jìn)度:運(yùn)河施工中(2013-07-14)

產(chǎn)權(quán)年限:70年

容積率：1.19（溫泉海景公寓一期）

綠化率：45.94%（溫泉海景公寓一期）

總戶(hù)數(shù)：1386戶(hù)A1戶(hù)型1室1廳1衛(wèi)1廚66.40㎡A2戶(hù)型2室1衛(wèi)1廚94.75㎡A3戶(hù)型1室1廳1衛(wèi)1廚77.04㎡B1戶(hù)型1室1廳1衛(wèi)1廚71.38㎡B3戶(hù)型2室1廳1衛(wèi)1廚89.83㎡B3戶(hù)型2室1廳1衛(wèi)1廚89.83㎡A4戶(hù)型1室1廳1衛(wèi)1廚74.08㎡A5戶(hù)型2室1廳1衛(wèi)1廚107.93㎡國(guó)信·龍沐灣戶(hù)型圖建筑博覽凱撒皇宮龍沐灣酒店五星級(jí)溫德姆至尊豪庭花園酒店五星級(jí)凱賓斯基別墅度假酒店溫泉海景公寓商業(yè)配套漁人碼頭商業(yè)街公寓配套商業(yè)體育公園國(guó)信龍沐灣項(xiàng)目特色龍棲灣·波波利海岸均價(jià)14000元/平方米物業(yè)類(lèi)別

住宅、別墅、酒店容積率

1.51綠化率

45%占地面積:190000平方米

建筑面積:385265平方米

竣工時(shí)間:2012-10-01

物業(yè)管理附加信息:物業(yè)費(fèi)3元/平·月

開(kāi)發(fā)商:海南龍棲灣發(fā)展置業(yè)有限公司

物業(yè)管理公司:深圳之平物業(yè)管理公司

產(chǎn)權(quán)年限:70年

戶(hù)數(shù):總戶(hù)數(shù)3241戶(hù)當(dāng)期戶(hù)數(shù)1198戶(hù)樓層狀況8棟28層，101套別墅

首推3棟高層，34套別墅龍棲灣·波波利海岸整體規(guī)劃山地高爾夫別墅區(qū)海岸廣場(chǎng)波波利海岸陽(yáng)光海岸別墅區(qū)別墅和海景公寓區(qū)龍棲灣·波波