物業(yè)交房流程說明

物業(yè)交房流程說明

（萬事開頭難）毫沁營新村回遷交房工作程序我們設(shè)想中的工作步驟第七步，辦理物業(yè)裝修手續(xù)。第六步，現(xiàn)場驗收交接房屋；第五步，物業(yè)手續(xù)；第四步，辦證手續(xù)；第三步，費用結(jié)算；第二步，協(xié)議驗證；第一步，排隊等候；需要落實幾件事情《業(yè)主回遷須知》《區(qū)片住宅戶結(jié)算物業(yè)交款面積公示表》《小區(qū)物業(yè)管理收費項目明細》《小區(qū)交房工作流程說明圖》《繳費工作流程圖》《房屋驗收流程圖》《裝修辦理流程圖》等一、交樓前的工作準備1、文件資料的準備

涉及政府的文件資料政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)條例、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》物業(yè)管理公司營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書、物業(yè)管理公司收費許可證《前期物業(yè)服務(wù)合同》物業(yè)竣工驗收證明文件或物業(yè)竣工綜合驗收合格證物價局有關(guān)物業(yè)管理綜合服務(wù)費、停車場收費等收費標準的批復(fù)

物業(yè)公司提供的主要文件資料《住宅質(zhì)量保證書》？

《住宅使用說明書》？《交房入伙工作方案》《交房入伙通知書》《交房入伙工作流程及執(zhí)行標準》《收樓須知》《業(yè)主臨時規(guī)約》《業(yè)戶手冊》《物業(yè)管理服務(wù)費收費協(xié)議》《業(yè)主（用戶）入伙房屋驗收表》上述文件一經(jīng)業(yè)主接受或簽定，就構(gòu)成了今后物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)。1、《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》中華人民共和國建設(shè)部于1998年以“建房（1998）102號文”的形式下發(fā)《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書的制度》，

該制度要求從1998年9月1日起執(zhí)行此規(guī)定，強制要求建設(shè)單位在向業(yè)主交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。1-1、《住宅質(zhì)量保證書》按照建設(shè)部的規(guī)定，《住宅質(zhì)量保證書》須至少包括以下內(nèi)容：1、明確告之房屋的設(shè)計、施工、監(jiān)理單位、房屋的質(zhì)量竣工驗收情況；2、房屋正常使用的最低保修時間；3、保修單位和保修電話；4、保修爭議的投訴電話和投訴部門。1-2、《住宅使用說明書》按照建設(shè)部的規(guī)定，《住宅使用說明書》須至少包括以下內(nèi)容：1、房屋結(jié)構(gòu)說明；2、房屋使用注意事項和使用方法；3、二次裝修時的要求；4、不按說明書使用房屋造成損害的責任。2、交房入伙通知書《交房入伙通知書》是在建設(shè)單位完成樓宇的施工并于物業(yè)管理企業(yè)驗收房屋合格、接管之后，通知全體業(yè)主辦理入伙手續(xù)的通知。主要包括以下內(nèi)容：（1）房屋具體位置（2）房屋竣工驗收合格以及物業(yè)管理企業(yè)驗收接管合格的情況介紹（3）準予入伙的說明（4）入伙具體時間和辦理入伙手續(xù)的地點（5）委托他人辦理入伙手續(xù)的規(guī)定（6）業(yè)主入伙時需要準備的相關(guān)文件和資料此項工作建議在村委會分房時直接由物業(yè)人員發(fā)放到業(yè)主手里3、業(yè)主收房須知《業(yè)主收樓須知》是鑫沁和物業(yè)管理公司告知業(yè)主（用戶）在辦理收房入伙手續(xù)時應(yīng)攜帶的各種證件、相關(guān)資料、費用以及入伙程序、注意事項等的文件。主要包括以下內(nèi)容：（1）收房入伙情況說明（2）收房入伙時需要準備的證件、資料、費用等（3）收房入伙程序以及注意事項此項工作建議在村委會分房時直接由物業(yè)人員發(fā)放到業(yè)主手里4、業(yè)主手冊《業(yè)戶手冊》是向業(yè)主用戶介紹物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)情況的文件，是物業(yè)管理中心服務(wù)指南性質(zhì)的文件。主要包括以下內(nèi)容：（1）歡迎辭（2）項目概況（3）鑫沁和物業(yè)管理公司以及物業(yè)管理服務(wù)中心（一樓大廳）功能情況介紹（4）裝修管理指南（5）項目內(nèi)相關(guān)公共管理制度（6）公共及康樂設(shè)施介紹（7）服務(wù)指南及服務(wù)電話（8）其它需要說明的情況以及相關(guān)注意事項5、《業(yè)主臨時管理規(guī)約》

建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主臨時規(guī)約（示范文本）》的通知各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委、房地局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局：

為了貫徹《物業(yè)服務(wù)條例》，推動建立業(yè)主自我管理與自我約束的機制，維護全體業(yè)主的共同利益，我部制定了《業(yè)主臨時規(guī)約（示范文本）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，供建設(shè)單位制定《業(yè)主臨時規(guī)約》參考使用。

中華人民共和國建設(shè)部

二○○四年九月六日6、物業(yè)管理服務(wù)費收費協(xié)議業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，鑫沁和物業(yè)管理公司要與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)收費協(xié)議，為進一步清晰雙方的權(quán)利義務(wù)，協(xié)議中應(yīng)詳細明確：（1）各業(yè)主實際收費面積（2）各業(yè)主實際收費金額（3）物業(yè)管理服務(wù)中心收費時間（4）收繳方式（5）滯納金及有關(guān)催繳措施（6）調(diào)整管理費的條件或其它情況7、業(yè)主交房入伙房屋驗收表《業(yè)主（用戶）入伙房屋驗收表》是記錄業(yè)主（用戶）對房屋驗收情況的文本，通常以記錄表格的形式出現(xiàn)，使用該表可以清晰地記錄業(yè)主用戶的驗收情況。主要包括以下內(nèi)容：（1）物業(yè)編號及房屋號（2）業(yè)主（用戶）姓名、驗收人姓名（3）驗收情況簡介（4）房屋分項驗收情況記錄（5）雙方簽字確認（6）注明驗收時間二、交房前的工程部工作準備1、質(zhì)量的查驗、跟進物業(yè)及設(shè)施驗收移交登記遺漏工程對遺漏工程進行統(tǒng)計、歸類、總結(jié)將遺漏工程總結(jié)遞交濱海公司、維修隊，若有時間將督促維修隊進行整改、執(zhí)漏工程部針對遺漏工程的總結(jié)對驗樓員及樓長進行交樓前工作總結(jié)2、核對水表、電表、燃氣表有關(guān)核表工作一定要做到表對戶、戶對表、記錄清晰對有問題的表一定要記錄在案，出文通知濱海公司、供電公司、燃氣公司、供水公司，要求濱海公司協(xié)助供電公司、燃氣公司、供水公司盡快進行整改工作；保證單元交付后水、電、燃氣的正常供應(yīng)建立初步設(shè)備檔案，明確責任人，并對有關(guān)設(shè)備、設(shè)施進行查驗，對有問題的設(shè)備記錄在案，并通知濱海督促其進行整改3、核對施工方移交的鎖、鑰匙數(shù)量是否匹配含電表房、水表房、管井房、電房等設(shè)備房管理用房的鎖、鑰匙商業(yè)樓的鎖、鑰匙貼標簽，將鎖、鑰匙移交物業(yè)管理服務(wù)中心4、熟悉單元二次裝修規(guī)限及部門相關(guān)工作工程人員對物業(yè)內(nèi)不充許改動的墚、柱、承重墻、給排水的主管道及單元內(nèi)的某些設(shè)備（如智能化系統(tǒng)及不充許封閉的設(shè)施檢查口等）應(yīng)事先參照各類型單元之平面圖作出詳細規(guī)定及須對規(guī)定之內(nèi)容進行熟悉，并將規(guī)定知會物業(yè)管理服務(wù)中心等作出適當安排準備物業(yè)單元內(nèi)設(shè)施線路分布走向之圖紙及各戶型之平面圖，便于業(yè)主開展二次裝修工程三、交房入伙工作方案日期、時間地點分組及崗位安排現(xiàn)場布置交房入伙工作流程及執(zhí)行標準交房入伙工作模擬演習前期籌備1、日期、時間入伙日期及辦理時間的確定日期的確定應(yīng)考慮分批辦理（按步驟推進方式工作）辦理時間的確定應(yīng)充分考慮業(yè)主的需求2、地點交房入伙地點的確定地點的確定要考慮集中，提供物業(yè)管理一站式的服務(wù)（一樓大廳）需要其他部門共同配合3、分組及崗位安排注：所有參與交房入伙工作的人員均要接受員工服務(wù)意識、禮儀禮貌、行為舉止及穿著等方面的崗前培訓(xùn)。3-1、安保工作的安排對著裝的要求，儀容、儀表的要求，文明禮貌的要求，站立的要求進行培訓(xùn)增加人手、加強巡邏次數(shù)、制訂防范突發(fā)事情的方案及車輛停放管理方案增加崗位做好迎接業(yè)主的訓(xùn)練其他方面的準備3-2、清潔工作的安排公共區(qū)域、單元內(nèi)部應(yīng)做一次徹底的開荒清潔（內(nèi)保潔），將一個環(huán)境優(yōu)美衛(wèi)生干凈的樓宇交予業(yè)主交樓處（一樓物業(yè)管理服務(wù)中心）、交樓路線范圍的清潔更為重要，應(yīng)要求清潔工（外保潔）定時密集地進行日常保潔4、現(xiàn)場布置氣氛布置的要求，突出喜慶、舒適、圍蔽未完工部分，清理現(xiàn)場環(huán)境，避免發(fā)生意外布置方法：鮮花藍、氣球、彩帶、彩旗、氣墊拱門、綠化地帶點綴該項工作可交由專業(yè)布置、廣告策劃公司完成4-1、標識的準備樓宇指示牌、樓層指示牌、單元指示牌、防火通道指示牌停車場指示牌，包括轉(zhuǎn)彎牌、禁鳴牌、單行牌等交樓路線牌，包括了公共洗手間的位置、停車位置收樓程序指示牌交樓現(xiàn)場功能區(qū)域指示牌，包括接待處、咨詢處、繳款處、驗樓處、裝修申請?zhí)幍?-2、一樓服務(wù)大廳VI導(dǎo)向標識4-3、三樓辦公走廊5、交房入伙工作流程6、交樓前的工作模擬演練按照交樓程序，舉行模擬交樓活動，使每位交樓人員熟悉交樓的程序交樓人員必須掌握基本問題的統(tǒng)一答復(fù)標準，使業(yè)主獲得一致的答復(fù)7、交房入伙前的前期準備＊對鎖、鑰匙的管理專人專責管理，擺放在鎖、鑰匙柜制定鎖、鑰匙管理制度（例如鎖、鑰匙當天歸還、不允許帶離物業(yè)范圍以外等規(guī)定）并制定鎖、鑰匙使用登記表，實行一出一入登記制度，明確有關(guān)鎖、鑰匙的去向交樓時，將有關(guān)鎖、鑰匙放入收樓文件夾或分批交付一樓物業(yè)管理服務(wù)中心保管7-1、收樓文件資料的管理此項工作由專人專職負責，責任到人將所有收樓文件寫上物業(yè)編號，房屋樓號及單元號，放入收樓文件夾將收樓文件夾統(tǒng)一放在一樓物業(yè)管理服務(wù)中心大廳，擺放整齊，方便使用7-2、建立初步的業(yè)主、住戶檔案登記業(yè)主/住戶檔案包括的內(nèi)容：業(yè)主/住戶姓名、地址、聯(lián)絡(luò)方式、家庭成員狀況、工作地址、緊急聯(lián)絡(luò)方式、照片（若有）、交房合同或合同編號、車輛登記、工程返修記錄、費用繳交情況、投訴記錄及回訪記錄、收樓文件二次裝修申請記錄建立初步業(yè)主/住戶檔案基本內(nèi)容由交房時工作人員配合業(yè)主統(tǒng)一登記7-3、需填寫資料列表7-4、掌握物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的基本情況單元裝修標準及設(shè)施清單、單元的電話線、有線電視、電表、水表、燃氣表的位置、單元總的配電量等對水泵房、消防設(shè)施、安防系統(tǒng)等的配置情況及分布位置等物業(yè)設(shè)施設(shè)備的熟悉小區(qū)附屬設(shè)施的熟悉，例如垃圾箱（含垃圾堆放點）、運動設(shè)施、各類車輛停放的位置等物業(yè)周圍生活配套的熟悉，例如學(xué)校、菜市場、派出所、燃氣公司、供電公司、供水公司等7-5、學(xué)習并熟悉交樓流程及二次裝修流程確定交樓路線圖、二次裝修貨物運輸路線圖及堆放點政府相關(guān)文件及收樓文件資料的熟悉工作相關(guān)收費標準及收費依據(jù)的熟悉7-6、交房入伙工作程序注意事項統(tǒng)籌辦理交房入伙手續(xù)，避免集中辦理產(chǎn)生混亂；物業(yè)管理服務(wù)中心提供“一站式”的交房服務(wù)，方便業(yè)主；工作現(xiàn)場公開工作流程，提高效率和透明度；設(shè)立專人引導(dǎo)車輛，維持有序現(xiàn)場；明確修補隊伍的安排，重點放在單元室內(nèi)遺留問題的修補；充分運用機會宣傳物業(yè)管理知識及物業(yè)管理公司形象。四、業(yè)主房屋驗收的準備驗收工具及驗收標準：驗收工具：米尺、水桶、電燈、水平尺、小手電驗收的標準：門、窗、玻璃、地面、墻面、管線、地漏、開關(guān)等。1、入住驗房看什么？門要運用自如窗戶的驗收墻壁要平滑地面不能有回音頂棚是否空鼓、脫落衛(wèi)生間要有防水電路是否正常2、工作安排五、交樓期間的工作交樓現(xiàn)場的控制人流控制清潔安排綠化安排車輛安排保安控制路標指示牌布置六、交樓后的工作清理現(xiàn)場、由物業(yè)管理部保潔組、廣告策劃公司、工程部、秩序維護部協(xié)助完成。將遺漏工程記錄表一式三份分別交濱海公司、工程維修隊。工程部監(jiān)督、協(xié)助返修工程隊進行返修工程，并將有關(guān)進度反饋物業(yè)管理部，以應(yīng)付業(yè)主的查詢。當返修工程完畢后，由物業(yè)管理部通知業(yè)主回來驗收，交換鎖、鑰匙并讓業(yè)主簽收。對未來收樓的業(yè)主應(yīng)再次派發(fā)收樓通知書。七、工作考評工作考核權(quán)重工作業(yè)績（50%）工作態(tài)度（25%）專業(yè)能力（25%）崗位職責50分合作性5分職務(wù)技能