香江控股路演推介911

深圳香江控股股份有限公司主承銷商：二零一五年九月目錄重組與發(fā)行方案1公司概況2投資價(jià)值分析3募投項(xiàng)目與戰(zhàn)略4目錄I

重組與發(fā)行方案1.1重組與配套融資方案重組標(biāo)的融資金額發(fā)行數(shù)量發(fā)行底價(jià)發(fā)行對(duì)象募投項(xiàng)目發(fā)行股份及支付現(xiàn)金相結(jié)合的方式，購(gòu)買香江商業(yè)和深圳大本營(yíng)100%股權(quán)，交易總金額24.5億元，其中現(xiàn)金支付部分為3億元；配套融資不超過24.5億元，即不超過擬購(gòu)買資產(chǎn)交易價(jià)格的100%；不超過41,245.79萬股；

5.94元/股；不超過10名特定投資者，鎖定期12個(gè)月；序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）1長(zhǎng)沙高嶺商貿(mào)城建設(shè)項(xiàng)目37,0002南方國(guó)際金融傳媒大廈109,0003增城翡翠綠洲十四期項(xiàng)目69,000目錄II公司概況2.1公司簡(jiǎn)介深圳香江控股股份有限公司是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，旗下?lián)碛凶≌禺a(chǎn)和商貿(mào)地產(chǎn)數(shù)已超過二十個(gè)，覆蓋珠三角、華東、環(huán)渤海等重要地區(qū)。2014年實(shí)現(xiàn)銷售收入44億，歸屬于母公司凈利潤(rùn)2.56億，資產(chǎn)負(fù)債率83%，三年平均銷售毛利率42%（行業(yè)平均30%左右）。重組完成后，公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)將逐步向“商貿(mào)物流地產(chǎn)”與“商貿(mào)運(yùn)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型。住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商貿(mào)物流與運(yùn)營(yíng)2.2發(fā)展歷史2015年發(fā)行股份購(gòu)買集團(tuán)旗下家居商貿(mào)業(yè)務(wù)；2006年通過資產(chǎn)置換完成向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型；2003年之前2003-2004公司前身為臨沂機(jī)械，1998年上市南方香江通過股權(quán)受讓、要約收購(gòu)，成為控股股東。2008年通過發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的二次注入；未來“商貿(mào)物流地產(chǎn)”與“商貿(mào)運(yùn)營(yíng)”雙輪驅(qū)動(dòng)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，進(jìn)入發(fā)展快車道。2.3股權(quán)架構(gòu)香江控股股份有限公司（600162.SH）南方香江集團(tuán)神碼軟件配套融資其他股東東進(jìn)國(guó)際香港利威國(guó)際劉志強(qiáng)、翟美卿中國(guó)香江集團(tuán)實(shí)際控制人，夫婦重組標(biāo)的資產(chǎn)原股東25.71%25.29%26.11%22.89%深圳金海馬100%100%100%99%99.45%發(fā)行前公司總股本7.6億股，南方香江為公司控股股東，占公司總股本的52.89%，本次發(fā)行后（含重組與配套），公司總股本將擴(kuò)張至不超過15.8億股。發(fā)行后股權(quán)架構(gòu)：2.3股權(quán)架構(gòu)—實(shí)際控制人全國(guó)政協(xié)委員全國(guó)工商聯(lián)副主席中國(guó)企業(yè)家協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)全國(guó)青聯(lián)副主席廣東省民營(yíng)企業(yè)商會(huì)主席香江控股董事長(zhǎng)全國(guó)政協(xié)委員廣東省政協(xié)常委深圳市政協(xié)常委廣東省工商聯(lián)副主席廣東省女企業(yè)家協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)全國(guó)婦聯(lián)常委香江社會(huì)救助基金會(huì)主席劉志強(qiáng)先生翟美卿女士2.4經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)2014年利潤(rùn)構(gòu)成房地產(chǎn)毛利率水平三年均值行業(yè)均值本次注入資產(chǎn)業(yè)績(jī)概況地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)（億元）復(fù)合增速36%2.5在手儲(chǔ)備項(xiàng)目豐富項(xiàng)目名稱賬面余額（億元）備注成都香江全球家居CBD二期2.21全球香江家居CBD代表項(xiàng)目來安香江南京灣1.46香河全球家居CBD5.18增城翡翠綠洲7.25住宅地產(chǎn)其他8.36小計(jì)24.46增城香江車位與商鋪5.16用于出租番禺錦江車位與商鋪2.10用于出租完工待結(jié)算重點(diǎn)項(xiàng)目截止2015年6月30日，已完工待結(jié)算項(xiàng)目賬面余額24.46億元，擬出租項(xiàng)目8.41億元。2.5在手儲(chǔ)備項(xiàng)目豐富項(xiàng)目名稱類別總投資賬面余額進(jìn)展長(zhǎng)沙高嶺商貿(mào)城商貿(mào)地產(chǎn)60億18.98億2016年3月完工南方國(guó)際金融傳媒大廈商業(yè)地產(chǎn)16億5.57億2016年12月完工南沙香江金融商務(wù)中心商業(yè)地產(chǎn)10.7億5.27億2016年12月來安香江南京灣商貿(mào)地產(chǎn)7.28億3.19億待定成都家園香江全球家居商貿(mào)地產(chǎn)6.50億0.03億待定株洲錦繡香江湖湘文化城住宅地產(chǎn)5.01億2.17億待定增城翡翠綠洲住宅地產(chǎn)41.5億8.52億2016年3月連云港錦繡香江住宅地產(chǎn)3.77億1.53億2016年5月其他21.2億5.48億合計(jì)172億50.74億待建、在建重點(diǎn)項(xiàng)目目錄III投資價(jià)值投資價(jià)值一覽家居商貿(mào)業(yè)務(wù)盈利高、空間大，提供業(yè)績(jī)支撐土地儲(chǔ)備與自有物業(yè)十年增值空間，提供投資安全墊主業(yè)轉(zhuǎn)型，“地產(chǎn)+商貿(mào)”雙輪驅(qū)動(dòng)打開長(zhǎng)期發(fā)展空間香江集團(tuán)實(shí)力雄厚，助推公司發(fā)展進(jìn)入快車道3.1家居商貿(mào)業(yè)務(wù)盈利高、空間大，提供業(yè)績(jī)支撐家居人均銷售額存提升空間中國(guó)家居家裝市場(chǎng)巨大家居零售業(yè)復(fù)合增速?gòu)?qiáng)于其他零售業(yè)連鎖家居業(yè)態(tài)比重穩(wěn)步提升資料來源：Frost&Sullivan市場(chǎng)空間巨大2014-2019年零售子行業(yè)增速2014-2019年連鎖家居對(duì)家居零售市場(chǎng)占比2014年家居家裝市場(chǎng)規(guī)模（億元）2014年家居家裝市場(chǎng)人均銷售額（美元）3.1家居商貿(mào)業(yè)務(wù)盈利高、空間大，提供業(yè)績(jī)支撐品牌優(yōu)勢(shì)管理優(yōu)勢(shì)協(xié)同優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)香江控股競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)根據(jù)中國(guó)品牌力指數(shù)（C-BPI）顯示，2012-2015年金海馬連續(xù)四年居于“大型家居賣場(chǎng)行業(yè)上榜品牌”前十名，其中2015年居于第五名。公司主要門店分布在以廣東為核心的華南區(qū)域，廣東家具一直搶占一半以上的市場(chǎng)份額，成為中國(guó)最發(fā)達(dá)的家具制造地區(qū)，以及亞太地區(qū)最大的家具出口基地。國(guó)內(nèi)首家采用德國(guó)SAP先進(jìn)ERP管理系統(tǒng)的家居零售企業(yè)，主要管理團(tuán)隊(duì)具有20年以上的行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。公司在家居商貿(mào)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，已開發(fā)項(xiàng)目20余項(xiàng)，家居商貿(mào)經(jīng)營(yíng)與商貿(mào)地產(chǎn)業(yè)務(wù)在前期開發(fā)、業(yè)務(wù)協(xié)作、資金融通等方面具有極強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)。3.1家居商貿(mào)業(yè)務(wù)盈利高、空間大，提供業(yè)績(jī)支撐家具門店區(qū)域分布家居門店開業(yè)年限分布香江商業(yè)85%左右的門店為開業(yè)5年以上的成熟門店，其中56%的門店開業(yè)10年以上，主要分布于長(zhǎng)三角、珠三角一帶，具有極強(qiáng)的盈利能力。2014年凈資產(chǎn)1.64億元，銷售收入8.27億，凈利潤(rùn)1.39億，毛利率水平61.3%，凈利率16.8%，ROE水平104%。香江商業(yè)經(jīng)營(yíng)概況：3.1家居商貿(mào)業(yè)務(wù)盈利高、空間大，提供業(yè)績(jī)支撐香江商業(yè)業(yè)績(jī)承諾與預(yù)測(cè)：根據(jù)重組業(yè)績(jī)承諾，香江商業(yè)2015年-2017年實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)（扣非）不低于14,866萬元、15,030萬元、15,159萬元。不考慮新開門店；不考慮商戶租約到期的漲租；不考慮預(yù)測(cè)期內(nèi)租賃到期的門店的續(xù)租收益。年新增3-5家門店；年均對(duì)商戶租金漲幅10%；

90%的門店租約到期后大概率續(xù)租。未來＞＞承諾承諾≠未來3.2土地儲(chǔ)備與自有物業(yè)十年增值，提供投資安全墊豐富的土地儲(chǔ)備：計(jì)容面積：491萬㎡可供開發(fā)：330萬㎡在建面積：111萬㎡已竣工待售：50萬㎡近三年年均銷售42萬㎡10年：近三年年均銷售面積42萬㎡，現(xiàn)有土地儲(chǔ)備可供開發(fā)10年；684元/㎡：截止2015年6月30日，純未開發(fā)土地面積54.89萬平米，對(duì)應(yīng)賬面價(jià)值37,554.62萬元，平均地面價(jià)684元/㎡。50億元：自有物業(yè)賬面價(jià)值10.58億元，按照市價(jià)計(jì)算的增值空間30億元以上（平均單價(jià)9000元/㎡）。自有車位以市價(jià)計(jì)算的增值20億以上，合計(jì)50億以上的增值空間。3.2土地儲(chǔ)備與自有物業(yè)十年增值，提供投資安全墊豐富的自有物業(yè)：49萬㎡：截止2015年6月30日，用于出租的房地產(chǎn)總面積49萬平米，其中已出租36萬平米，平均租金22元/㎡/月；另，公司在廣州擁有2萬多車位。3.2土地儲(chǔ)備與自有物業(yè)十年增值，提供投資安全墊番禺錦繡香江土地增值案例：14年：位于廣州“華南板塊”中心地王地段，整體規(guī)劃1300畝，從2001年開發(fā)迄今已有14年。1.87萬/㎡2014年周邊樓面地價(jià)成本已達(dá)1.87萬/㎡，二手房市場(chǎng)平均售價(jià)2.2萬/㎡。3.2土地儲(chǔ)備與自有物業(yè)十年增值，提供投資安全墊項(xiàng)目目前已建未售、待建建筑面積仍有49萬平米左右，預(yù)計(jì)未來兩年會(huì)有新產(chǎn)品面世。2014年初保利大都會(huì)以樓面地價(jià)18694元/平方刷新番禺地王，距離本項(xiàng)目50米，項(xiàng)目增值空間巨大。待建待建待建番禹錦繡香江土地增值案例：3.3主業(yè)轉(zhuǎn)型，雙輪驅(qū)動(dòng)打開長(zhǎng)期發(fā)展空間住宅地產(chǎn)商貿(mào)地產(chǎn)當(dāng)前業(yè)務(wù)格局轉(zhuǎn)型后業(yè)務(wù)格局住宅地產(chǎn)商貿(mào)物流地產(chǎn)商貿(mào)運(yùn)營(yíng)3.3主業(yè)轉(zhuǎn)型，雙輪驅(qū)動(dòng)打開長(zhǎng)期發(fā)展空間地產(chǎn)行業(yè)回暖基準(zhǔn)貸款利率不斷走低銀行存款準(zhǔn)備金率持續(xù)下調(diào)70大中城市房?jī)r(jià)持續(xù)反彈40大中城市商品房銷量穩(wěn)步回升3.3主業(yè)轉(zhuǎn)型，雙輪驅(qū)動(dòng)打開長(zhǎng)期發(fā)展空間資金實(shí)力加強(qiáng)提供轉(zhuǎn)型與提速的內(nèi)生動(dòng)力降低財(cái)務(wù)成本

加速開發(fā)與轉(zhuǎn)型1.97億元：增量資金如全部用于還債，以2015年上半年平均融資成本7.91%計(jì)算，可節(jié)約財(cái)務(wù)成本1.97億元。開發(fā)量翻番：增量資金如全部用于項(xiàng)目開發(fā)，潛在的開發(fā)量將比2014年有翻番的增長(zhǎng)空間。

（公司重組后模擬2014年權(quán)益25億左右）。本次重組配套資金約21.5億用于項(xiàng)目開發(fā)，注入資產(chǎn)可提供4億左右現(xiàn)金支持，合計(jì)增量資金25億左右。25億增量資金3.3雙輪驅(qū)動(dòng)的主業(yè)轉(zhuǎn)型打開長(zhǎng)期發(fā)展空間雙輪驅(qū)動(dòng)下的價(jià)值鏈延伸：開發(fā)銷售選址傳統(tǒng)開發(fā)流程經(jīng)營(yíng)升值做旺協(xié)同開發(fā)流程3.3雙輪驅(qū)動(dòng)的主業(yè)轉(zhuǎn)型打開長(zhǎng)期發(fā)展空間雙輪驅(qū)動(dòng)下的協(xié)同效應(yīng)：協(xié)助選址開發(fā)：招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)可以在公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址、開發(fā)設(shè)計(jì)階段就提早介入，提高商場(chǎng)利用率，降低物業(yè)選址和后續(xù)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。做旺商鋪：可充分利用標(biāo)的資產(chǎn)現(xiàn)有商戶資源和品牌效應(yīng)，有效提升商場(chǎng)的出租率和品牌結(jié)構(gòu)；待商場(chǎng)開業(yè)后，標(biāo)的資產(chǎn)則派出專業(yè)團(tuán)隊(duì)為上市公司提供委托經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，聯(lián)合打造優(yōu)質(zhì)商圈。擴(kuò)大自有門店：未來以“自有物業(yè)+自有招商運(yùn)營(yíng)”的模式占比將增加，實(shí)力的增強(qiáng)可以帶來規(guī)模效應(yīng)，商戶對(duì)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)將更有信心，商戶、開發(fā)方、運(yùn)營(yíng)方三方的利益趨于一致，致力于做旺地塊。3.3雙輪驅(qū)動(dòng)的主業(yè)轉(zhuǎn)型打開長(zhǎng)期發(fā)展空間已建成20多家家具建材大市場(chǎng)3.3雙輪驅(qū)動(dòng)的主業(yè)轉(zhuǎn)型打開長(zhǎng)期發(fā)展空間商貿(mào)物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全國(guó)布局3.4香江集團(tuán)實(shí)力雄厚，助推公司發(fā)展進(jìn)入快車道健康醫(yī)療地產(chǎn)開發(fā)家居商貿(mào)金融投資能源資源教育領(lǐng)域香江集團(tuán)創(chuàng)建于1990年，產(chǎn)業(yè)覆蓋家居商業(yè)連鎖、現(xiàn)代商貿(mào)物流平臺(tái)建設(shè)、金融投資與平臺(tái)建設(shè)、資源能源、健康醫(yī)療、教育等六大領(lǐng)域，年收入規(guī)模百億以上，為中國(guó)民企500強(qiáng)之一。香江控股做為香江集團(tuán)唯一上市公司平臺(tái)，目前已整合的業(yè)務(wù)有地產(chǎn)開發(fā)與家居商貿(mào)業(yè)務(wù)。3.4香江集團(tuán)實(shí)力雄厚，助推公司發(fā)展進(jìn)入快車道自1996年開始，先后投資8家金融機(jī)構(gòu)：廣發(fā)銀行大股東之一；廣發(fā)證券大股東之一；廣發(fā)基金大股東之一；廣東南粵銀行的第一大股東；天津銀行的主要股東；投資1家村鎮(zhèn)銀行；深圳設(shè)立前海香江金融控股集團(tuán)金融投資3.4香江集團(tuán)實(shí)力雄厚，助推公司發(fā)展進(jìn)入快車道2005年在洛陽(yáng)投資建立了洛陽(yáng)香江萬基鋁業(yè)有限公司，這是經(jīng)國(guó)家發(fā)改委核準(zhǔn)的第一家由民營(yíng)企業(yè)為主導(dǎo)的大型氧化鋁企業(yè)。公司總資產(chǎn)43億，年收入25億，凈利潤(rùn)水平1.8億左右，年產(chǎn)160萬噸氧化鋁。能源資源目錄IV募投項(xiàng)目與戰(zhàn)略4.1南方國(guó)際金融大廈項(xiàng)目2015年4月23日，中國(guó)（廣東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)珠海橫琴新區(qū)片區(qū)正式掛牌成立。項(xiàng)目位于橫琴新區(qū)中央商務(wù)區(qū)的核心地塊，用地面積為15952.6㎡，計(jì)容建筑面積11萬㎡，計(jì)劃總投資16.38億，實(shí)用募投資金10.75億；項(xiàng)目由公司和南方報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)合作開發(fā)建設(shè)，本項(xiàng)目“以金融創(chuàng)新、文化傳媒為核心”，集國(guó)際金融文化傳媒交流、國(guó)際形象展示、文化創(chuàng)意、高檔商用寫字樓、高檔商務(wù)公寓式酒店、高檔文化產(chǎn)品消費(fèi)等功能于一體，成為廣東乃至整個(gè)華南地區(qū)功能最先進(jìn)、最完善、最具影響力的金融文化中心。4.1南方國(guó)際金融大廈項(xiàng)目備注：地塊1為橫琴國(guó)際金融中心地塊；地塊2為中國(guó)鐵建大廈地塊；地塊3為新三聯(lián)地塊；地塊4為中大金融大廈地塊；地塊5為中交匯通橫琴?gòu)V場(chǎng)地塊；地塊6為法拉第游艇基地地塊；地塊7為港澳金融中心地塊。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：（1）周邊商業(yè)用地集中，未來商用物業(yè)供應(yīng)規(guī)模較大，區(qū)域商業(yè)/商務(wù)氛圍提升空間顯著；（2）臨近馬騮洲水道和契辛峽，東南側(cè)為規(guī)劃中心綠地，自然景觀優(yōu)越；（3）緊鄰橫琴島地標(biāo)性建筑680米高塔，區(qū)位辨識(shí)度高，對(duì)于提升項(xiàng)目知名度、形象檔次均有顯著作用。4.1南方國(guó)際金融大廈項(xiàng)目樓盤名稱物業(yè)類型戶型結(jié)構(gòu)面積（㎡）銷售均價(jià)(元/㎡)裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）保利國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)性質(zhì)公寓平層為主45-61-87350004000蓮城印LOFT酒店式公寓物業(yè)4.4米LOFT52、74、125470004000K2·荔枝灣住宅性質(zhì)公寓平層為主25-38460006000根據(jù)預(yù)算，項(xiàng)目完成后出售部分可貢獻(xiàn)收入10.6億，凈利潤(rùn)2.46億，投資收益率49.76%；出租部分每年可貢獻(xiàn)現(xiàn)金流1.76億元。周邊樓盤商業(yè)性質(zhì)售價(jià)格基本在3.5-4.7萬之間，具有較大的升值潛力。表：周邊樓盤市場(chǎng)價(jià)格投資效益：4.2增城翡翠綠洲項(xiàng)目

翡翠綠洲于2003年落子廣園東板塊，該區(qū)域是中心城區(qū)人口外溢需求釋放的重點(diǎn)區(qū)域，不限購(gòu)，未來發(fā)展前景良好。項(xiàng)目為占地面積1600畝的大型社區(qū)，總建筑面積101萬㎡，已建未售、待建建筑面積仍有25萬㎡，已開發(fā)14期。4.2增城翡