香江控股路演推介911

深圳香江控股股份有限公司主承銷商：二零一五年九月目錄重組與發(fā)行方案1公司概況2投資價值分析3募投項目與戰(zhàn)略4目錄I

重組與發(fā)行方案1.1重組與配套融資方案重組標的融資金額發(fā)行數(shù)量發(fā)行底價發(fā)行對象募投項目發(fā)行股份及支付現(xiàn)金相結合的方式，購買香江商業(yè)和深圳大本營100%股權，交易總金額24.5億元，其中現(xiàn)金支付部分為3億元；配套融資不超過24.5億元，即不超過擬購買資產(chǎn)交易價格的100%；不超過41,245.79萬股；

5.94元/股；不超過10名特定投資者，鎖定期12個月；序號項目金額（萬元）1長沙高嶺商貿(mào)城建設項目37,0002南方國際金融傳媒大廈109,0003增城翡翠綠洲十四期項目69,000目錄II公司概況2.1公司簡介深圳香江控股股份有限公司是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)與運營的企業(yè)，旗下?lián)碛凶≌禺a(chǎn)和商貿(mào)地產(chǎn)數(shù)已超過二十個，覆蓋珠三角、華東、環(huán)渤海等重要地區(qū)。2014年實現(xiàn)銷售收入44億，歸屬于母公司凈利潤2.56億，資產(chǎn)負債率83%，三年平均銷售毛利率42%（行業(yè)平均30%左右）。重組完成后，公司的主營業(yè)務將逐步向“商貿(mào)物流地產(chǎn)”與“商貿(mào)運營”雙輪驅動轉型。住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商貿(mào)物流與運營2.2發(fā)展歷史2015年發(fā)行股份購買集團旗下家居商貿(mào)業(yè)務；2006年通過資產(chǎn)置換完成向房地產(chǎn)業(yè)務的轉型；2003年之前2003-2004公司前身為臨沂機械，1998年上市南方香江通過股權受讓、要約收購，成為控股股東。2008年通過發(fā)行股份購買資產(chǎn)，實現(xiàn)集團地產(chǎn)業(yè)務的二次注入；未來“商貿(mào)物流地產(chǎn)”與“商貿(mào)運營”雙輪驅動的戰(zhàn)略轉型，進入發(fā)展快車道。2.3股權架構香江控股股份有限公司（600162.SH）南方香江集團神碼軟件配套融資其他股東東進國際香港利威國際劉志強、翟美卿中國香江集團實際控制人，夫婦重組標的資產(chǎn)原股東25.71%25.29%26.11%22.89%深圳金海馬100%100%100%99%99.45%發(fā)行前公司總股本7.6億股，南方香江為公司控股股東，占公司總股本的52.89%，本次發(fā)行后（含重組與配套），公司總股本將擴張至不超過15.8億股。發(fā)行后股權架構：2.3股權架構—實際控制人全國政協(xié)委員全國工商聯(lián)副主席中國企業(yè)家協(xié)會副會長全國青聯(lián)副主席廣東省民營企業(yè)商會主席香江控股董事長全國政協(xié)委員廣東省政協(xié)常委深圳市政協(xié)常委廣東省工商聯(lián)副主席廣東省女企業(yè)家協(xié)會會長全國婦聯(lián)常委香江社會救助基金會主席劉志強先生翟美卿女士2.4經(jīng)營業(yè)績2014年利潤構成房地產(chǎn)毛利率水平三年均值行業(yè)均值本次注入資產(chǎn)業(yè)績概況地產(chǎn)業(yè)務收入增長（億元）復合增速36%2.5在手儲備項目豐富項目名稱賬面余額（億元）備注成都香江全球家居CBD二期2.21全球香江家居CBD代表項目來安香江南京灣1.46香河全球家居CBD5.18增城翡翠綠洲7.25住宅地產(chǎn)其他8.36小計24.46增城香江車位與商鋪5.16用于出租番禺錦江車位與商鋪2.10用于出租完工待結算重點項目截止2015年6月30日，已完工待結算項目賬面余額24.46億元，擬出租項目8.41億元。2.5在手儲備項目豐富項目名稱類別總投資賬面余額進展長沙高嶺商貿(mào)城商貿(mào)地產(chǎn)60億18.98億2016年3月完工南方國際金融傳媒大廈商業(yè)地產(chǎn)16億5.57億2016年12月完工南沙香江金融商務中心商業(yè)地產(chǎn)10.7億5.27億2016年12月來安香江南京灣商貿(mào)地產(chǎn)7.28億3.19億待定成都家園香江全球家居商貿(mào)地產(chǎn)6.50億0.03億待定株洲錦繡香江湖湘文化城住宅地產(chǎn)5.01億2.17億待定增城翡翠綠洲住宅地產(chǎn)41.5億8.52億2016年3月連云港錦繡香江住宅地產(chǎn)3.77億1.53億2016年5月其他21.2億5.48億合計172億50.74億待建、在建重點項目目錄III投資價值投資價值一覽家居商貿(mào)業(yè)務盈利高、空間大，提供業(yè)績支撐土地儲備與自有物業(yè)十年增值空間，提供投資安全墊主業(yè)轉型，“地產(chǎn)+商貿(mào)”雙輪驅動打開長期發(fā)展空間香江集團實力雄厚，助推公司發(fā)展進入快車道3.1家居商貿(mào)業(yè)務盈利高、空間大，提供業(yè)績支撐家居人均銷售額存提升空間中國家居家裝市場巨大家居零售業(yè)復合增速強于其他零售業(yè)連鎖家居業(yè)態(tài)比重穩(wěn)步提升資料來源：Frost&Sullivan市場空間巨大2014-2019年零售子行業(yè)增速2014-2019年連鎖家居對家居零售市場占比2014年家居家裝市場規(guī)模（億元）2014年家居家裝市場人均銷售額（美元）3.1家居商貿(mào)業(yè)務盈利高、空間大，提供業(yè)績支撐品牌優(yōu)勢管理優(yōu)勢協(xié)同優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢香江控股競爭優(yōu)勢根據(jù)中國品牌力指數(shù)（C-BPI）顯示，2012-2015年金海馬連續(xù)四年居于“大型家居賣場行業(yè)上榜品牌”前十名，其中2015年居于第五名。公司主要門店分布在以廣東為核心的華南區(qū)域，廣東家具一直搶占一半以上的市場份額，成為中國最發(fā)達的家具制造地區(qū)，以及亞太地區(qū)最大的家具出口基地。國內(nèi)首家采用德國SAP先進ERP管理系統(tǒng)的家居零售企業(yè)，主要管理團隊具有20年以上的行業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗。公司在家居商貿(mào)地產(chǎn)開發(fā)領域具有豐富的經(jīng)驗，已開發(fā)項目20余項，家居商貿(mào)經(jīng)營與商貿(mào)地產(chǎn)業(yè)務在前期開發(fā)、業(yè)務協(xié)作、資金融通等方面具有極強的協(xié)同效應。3.1家居商貿(mào)業(yè)務盈利高、空間大，提供業(yè)績支撐家具門店區(qū)域分布家居門店開業(yè)年限分布香江商業(yè)85%左右的門店為開業(yè)5年以上的成熟門店，其中56%的門店開業(yè)10年以上，主要分布于長三角、珠三角一帶，具有極強的盈利能力。2014年凈資產(chǎn)1.64億元，銷售收入8.27億，凈利潤1.39億，毛利率水平61.3%，凈利率16.8%，ROE水平104%。香江商業(yè)經(jīng)營概況：3.1家居商貿(mào)業(yè)務盈利高、空間大，提供業(yè)績支撐香江商業(yè)業(yè)績承諾與預測：根據(jù)重組業(yè)績承諾，香江商業(yè)2015年-2017年實現(xiàn)的凈利潤（扣非）不低于14,866萬元、15,030萬元、15,159萬元。不考慮新開門店；不考慮商戶租約到期的漲租；不考慮預測期內(nèi)租賃到期的門店的續(xù)租收益。年新增3-5家門店；年均對商戶租金漲幅10%；

90%的門店租約到期后大概率續(xù)租。未來＞＞承諾承諾≠未來3.2土地儲備與自有物業(yè)十年增值，提供投資安全墊豐富的土地儲備：計容面積：491萬㎡可供開發(fā)：330萬㎡在建面積：111萬㎡已竣工待售：50萬㎡近三年年均銷售42萬㎡10年：近三年年均銷售面積42萬㎡，現(xiàn)有土地儲備可供開發(fā)10年；684元/㎡：截止2015年6月30日，純未開發(fā)土地面積54.89萬平米，對應賬面價值37,554.62萬元，平均地面價684元/㎡。50億元：自有物業(yè)賬面價值10.58億元，按照市價計算的增值空間30億元以上（平均單價9000元/㎡）。自有車位以市價計算的增值20億以上，合計50億以上的增值空間。3.2土地儲備與自有物業(yè)十年增值，提供投資安全墊豐富的自有物業(yè)：49萬㎡：截止2015年6月30日，用于出租的房地產(chǎn)總面積49萬平米，其中已出租36萬平米，平均租金22元/㎡/月；另，公司在廣州擁有2萬多車位。3.2土地儲備與自有物業(yè)十年增值，提供投資安全墊番禺錦繡香江土地增值案例：14年：位于廣州“華南板塊”中心地王地段，整體規(guī)劃1300畝，從2001年開發(fā)迄今已有14年。1.87萬/㎡2014年周邊樓面地價成本已達1.87萬/㎡，二手房市場平均售價2.2萬/㎡。3.2土地儲備與自有物業(yè)十年增值，提供投資安全墊項目目前已建未售、待建建筑面積仍有49萬平米左右，預計未來兩年會有新產(chǎn)品面世。2014年初保利大都會以樓面地價18694元/平方刷新番禺地王，距離本項目50米，項目增值空間巨大。待建待建待建番禹錦繡香江土地增值案例：3.3主業(yè)轉型，雙輪驅動打開長期發(fā)展空間住宅地產(chǎn)商貿(mào)地產(chǎn)當前業(yè)務格局轉型后業(yè)務格局住宅地產(chǎn)商貿(mào)物流地產(chǎn)商貿(mào)運營3.3主業(yè)轉型，雙輪驅動打開長期發(fā)展空間地產(chǎn)行業(yè)回暖基準貸款利率不斷走低銀行存款準備金率持續(xù)下調(diào)70大中城市房價持續(xù)反彈40大中城市商品房銷量穩(wěn)步回升3.3主業(yè)轉型，雙輪驅動打開長期發(fā)展空間資金實力加強提供轉型與提速的內(nèi)生動力降低財務成本

加速開發(fā)與轉型1.97億元：增量資金如全部用于還債，以2015年上半年平均融資成本7.91%計算，可節(jié)約財務成本1.97億元。開發(fā)量翻番：增量資金如全部用于項目開發(fā)，潛在的開發(fā)量將比2014年有翻番的增長空間。

（公司重組后模擬2014年權益25億左右）。本次重組配套資金約21.5億用于項目開發(fā)，注入資產(chǎn)可提供4億左右現(xiàn)金支持，合計增量資金25億左右。25億增量資金3.3雙輪驅動的主業(yè)轉型打開長期發(fā)展空間雙輪驅動下的價值鏈延伸：開發(fā)銷售選址傳統(tǒng)開發(fā)流程經(jīng)營升值做旺協(xié)同開發(fā)流程3.3雙輪驅動的主業(yè)轉型打開長期發(fā)展空間雙輪驅動下的協(xié)同效應：協(xié)助選址開發(fā)：招商運營團隊可以在公司商業(yè)地產(chǎn)項目選址、開發(fā)設計階段就提早介入，提高商場利用率，降低物業(yè)選址和后續(xù)運營的風險。做旺商鋪：可充分利用標的資產(chǎn)現(xiàn)有商戶資源和品牌效應，有效提升商場的出租率和品牌結構；待商場開業(yè)后，標的資產(chǎn)則派出專業(yè)團隊為上市公司提供委托經(jīng)營管理服務，聯(lián)合打造優(yōu)質商圈。擴大自有門店：未來以“自有物業(yè)+自有招商運營”的模式占比將增加，實力的增強可以帶來規(guī)模效應，商戶對商場運營將更有信心，商戶、開發(fā)方、運營方三方的利益趨于一致，致力于做旺地塊。3.3雙輪驅動的主業(yè)轉型打開長期發(fā)展空間已建成20多家家具建材大市場3.3雙輪驅動的主業(yè)轉型打開長期發(fā)展空間商貿(mào)物流地產(chǎn)業(yè)務的全國布局3.4香江集團實力雄厚，助推公司發(fā)展進入快車道健康醫(yī)療地產(chǎn)開發(fā)家居商貿(mào)金融投資能源資源教育領域香江集團創(chuàng)建于1990年，產(chǎn)業(yè)覆蓋家居商業(yè)連鎖、現(xiàn)代商貿(mào)物流平臺建設、金融投資與平臺建設、資源能源、健康醫(yī)療、教育等六大領域，年收入規(guī)模百億以上，為中國民企500強之一。香江控股做為香江集團唯一上市公司平臺，目前已整合的業(yè)務有地產(chǎn)開發(fā)與家居商貿(mào)業(yè)務。3.4香江集團實力雄厚，助推公司發(fā)展進入快車道自1996年開始，先后投資8家金融機構：廣發(fā)銀行大股東之一；廣發(fā)證券大股東之一；廣發(fā)基金大股東之一；廣東南粵銀行的第一大股東；天津銀行的主要股東；投資1家村鎮(zhèn)銀行；深圳設立前海香江金融控股集團金融投資3.4香江集團實力雄厚，助推公司發(fā)展進入快車道2005年在洛陽投資建立了洛陽香江萬基鋁業(yè)有限公司，這是經(jīng)國家發(fā)改委核準的第一家由民營企業(yè)為主導的大型氧化鋁企業(yè)。公司總資產(chǎn)43億，年收入25億，凈利潤水平1.8億左右，年產(chǎn)160萬噸氧化鋁。能源資源目錄IV募投項目與戰(zhàn)略4.1南方國際金融大廈項目2015年4月23日，中國（廣東）自由貿(mào)易試驗區(qū)珠海橫琴新區(qū)片區(qū)正式掛牌成立。項目位于橫琴新區(qū)中央商務區(qū)的核心地塊，用地面積為15952.6㎡，計容建筑面積11萬㎡，計劃總投資16.38億，實用募投資金10.75億；項目由公司和南方報業(yè)傳媒集團合作開發(fā)建設，本項目“以金融創(chuàng)新、文化傳媒為核心”，集國際金融文化傳媒交流、國際形象展示、文化創(chuàng)意、高檔商用寫字樓、高檔商務公寓式酒店、高檔文化產(chǎn)品消費等功能于一體，成為廣東乃至整個華南地區(qū)功能最先進、最完善、最具影響力的金融文化中心。4.1南方國際金融大廈項目備注：地塊1為橫琴國際金融中心地塊；地塊2為中國鐵建大廈地塊；地塊3為新三聯(lián)地塊；地塊4為中大金融大廈地塊；地塊5為中交匯通橫琴廣場地塊；地塊6為法拉第游艇基地地塊；地塊7為港澳金融中心地塊。區(qū)位優(yōu)勢：（1）周邊商業(yè)用地集中，未來商用物業(yè)供應規(guī)模較大，區(qū)域商業(yè)/商務氛圍提升空間顯著；（2）臨近馬騮洲水道和契辛峽，東南側為規(guī)劃中心綠地，自然景觀優(yōu)越；（3）緊鄰橫琴島地標性建筑680米高塔，區(qū)位辨識度高，對于提升項目知名度、形象檔次均有顯著作用。4.1南方國際金融大廈項目樓盤名稱物業(yè)類型戶型結構面積（㎡）銷售均價(元/㎡)裝修標準（元/㎡）保利國際廣場商業(yè)性質公寓平層為主45-61-87350004000蓮城印LOFT酒店式公寓物業(yè)4.4米LOFT52、74、125470004000K2·荔枝灣住宅性質公寓平層為主25-38460006000根據(jù)預算，項目完成后出售部分可貢獻收入10.6億，凈利潤2.46億，投資收益率49.76%；出租部分每年可貢獻現(xiàn)金流1.76億元。周邊樓盤商業(yè)性質售價格基本在3.5-4.7萬之間，具有較大的升值潛力。表：周邊樓盤市場價格投資效益：4.2增城翡翠綠洲項目

翡翠綠洲于2003年落子廣園東板塊，該區(qū)域是中心城區(qū)人口外溢需求釋放的重點區(qū)域，不限購，未來發(fā)展前景良好。項目為占地面積1600畝的大型社區(qū)，總建筑面積101萬㎡，已建未售、待建建筑面積仍有25萬㎡，已開發(fā)14期。4.2增城翡