某地塊項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性DOC

【經(jīng)典案例】：A市×××項目房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究項目基本情況1.1項目概況1.1.1位置本項目位于A近郊××鎮(zhèn)南部，瀕臨東江，西接增城沙浦鎮(zhèn)和新塘鎮(zhèn)，與東莞市中堂鎮(zhèn)隔江相望。緊靠規(guī)劃中的廣園東二期瑤田出口約14公里。距離A市天河商業(yè)中心區(qū)約46公里，距離增城城區(qū)荔城約27公里。1.1.2用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀用地規(guī)模：首期用地包括廣園東沿線和大洲島約75萬平方米（合約1200畝），可建筑面積34萬平方米；整個地塊約9500畝，包括仙村鵝桂洲，可建面積待定。地塊現(xiàn)狀：地塊目前主要為耕地、工業(yè)用地及部分河灘地。首期用地中包括兩個自然村，共200多戶人口，其余為農(nóng)田和水面。鵝桂洲與大洲島均四面環(huán)水，江面最寬處達(dá)180米，周邊視野開闊。大洲島上有大量茂密的荔枝樹，與水景一起構(gòu)成良好的自然景觀；項目所在地××鎮(zhèn)之前的主要產(chǎn)業(yè)為水泥制造，目前用地周邊仍遺留有為數(shù)不少的水泥廠，其中部分尚未完全停產(chǎn)。在地塊的視線范圍內(nèi)，均可看見大小不等的煙囪，它們有的位于××鎮(zhèn)，有的位于鄰近的沙浦鎮(zhèn)，有的則位于東莞市中堂鎮(zhèn)。1.2項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（詳細(xì)、見表14-1至14-6）連體別墅區(qū)用地平衡表表14-1項目計量單位數(shù)量所占比值用地總面積ha42居住區(qū)用地ha42100住宅用地ha2867公建用地ha38道路用地ha37公共綠地ha819連體別墅區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表表14-2項目計量單位數(shù)量所占比值備注用地總面積ha42居住戶（套）數(shù)戶（套）884居住人數(shù)人3094戶均人口人/ha4總建筑面積平方米22計算容積率建筑總總面積萬平方米22100住宅建筑面積平方米20434094規(guī)劃平方米204340保留平方米0公建面積平方米156606規(guī)劃平方米15660保留平方米0人口密度人/ha74住宅容積率%50綜合容積率53總建筑密度%30綠地率%40人均公共綠地面積積平方米/人26停車數(shù)個1000連體別墅區(qū)配套設(shè)施一覽表表14-3項目符號設(shè)施名稱建筑面積用地面積備注文化娛樂文化活動站50009000小計50009000教育幼兒園18002500小計18002500商業(yè)服務(wù)沿街商鋪60006000飲食店800電訊營業(yè)所300300郵電所300300儲蓄所200200肉菜分銷店300中西藥店300書店300小計85006800行政管理居委會200小計200公共設(shè)施變電房60變電房50公廁50小計180總計1566018300獨立別墅區(qū)用地平衡表表14-4項目計量單位數(shù)值所占比值（%）用地總面積ha33居住區(qū)用地ha33100住宅用地ha2060公建用地ha26道路用地ha514公共綠地ha720獨立別墅區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表表14-5項目計量單位數(shù)值所占比重備注用地總面積Ha32居住戶（套）數(shù)戶（套）320居住人數(shù)人1280戶均人口人/戶4總建筑面積萬平方米12計算容積率建筑總總面積萬平方米12100住宅建筑面積平方米11510096規(guī)劃平方米115100保留平方米1公建面積平方米49004規(guī)劃平方米4900保留平方米0人口密度人/ha39住宅容積率％35綜合容積率36總建筑密度％30綠地率％40人均公共綠地面積積平方米/人52停車數(shù)個370獨立別墅區(qū)配套設(shè)施一覽表表14-6項目符號設(shè)施名稱建筑面積（平方米米）用地面積（平方米米）備注文化娛樂文化活動站30006000小計30006000教育幼兒園18002500小計18002500公共設(shè)施變電房50公廁50小計100490085001.3項目主要財務(wù)評價結(jié)果指標(biāo)項目主要財務(wù)評價結(jié)果指標(biāo)匯總表評價結(jié)果項目總投資（萬元元）108288項目總銷售收入（萬萬元）135270利潤總額（萬元）17324稅后利潤（萬元）11606投資利潤率10.72％稅前全部投資FNNPV（萬元）7259稅后全部投資FNNPV（萬元）2661稅前全部投資FIIRR11.33％稅后全部投資FIIRR8.61％稅后自有資金FNNPV（萬元）2824稅后自有資金FIIRR9.85％盈虧平衡點銷售率率86.21％項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析2.1A經(jīng)濟(jì)發(fā)掌狀況（略）2.2A市經(jīng)濟(jì)發(fā)狀趨勢分析（略）2.3項目地塊臨近城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析（略）2.4A市住宅市場分析2.4.1住宅市場供給情況分析（略）2.4.2住宅市場需求情況分析（略）2.5A市新興住宅區(qū)域的分布分析（略）2.6項目開發(fā)宏觀環(huán)境評價綜上所述，本項目開發(fā)面臨的宏觀環(huán)境具有如下特點：2.6.1A市是目前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅速的地區(qū)之一。經(jīng)濟(jì)實力強,基礎(chǔ)設(shè)施及交通環(huán)境日益改善，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁足；居民收入高，生活水平不斷提高，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了有力的基礎(chǔ)。2.6.2A市的住宅市場規(guī)模龐大，從總體上呈現(xiàn)過剩與短缺并存，挑戰(zhàn)與機遇同在的局面。商品房空置高達(dá)600多萬平方米，買方市場已經(jīng)形成，各樓盤均面臨巨大的價格與營銷競爭壓力，但適銷對路，質(zhì)量上乘。環(huán)境與品牌優(yōu)勢明顯的樓盤仍然暢銷無阻。2.6.3A市的住宅市場呈現(xiàn)如下基本特征：郊區(qū)化特征：隨著城市交通環(huán)境的改善以及居民對居住環(huán)境質(zhì)量要求的日益提高，城市近郊及部分遠(yuǎn)郊樓盤發(fā)展迅速。前幾年是番禺洛溪一帶，近年來向北（××板塊），向南（華南板塊）及向東（廣園東板塊）的發(fā)展引人注目。主題特征日益明顯：住宅市場細(xì)分日益深化，各類具有明顯主題特征的樓盤占具明顯的市場優(yōu)勢。近年來，以體育運動，休閑度假，養(yǎng)老保健，旅游，教育為主題的項目各呈繽紛，吸引了眾多的買家。品牌因素日益走強：歷經(jīng)10余年的A房地產(chǎn)業(yè)已形成了一些著名的品牌。如中海物業(yè)，合生創(chuàng)展，碧桂園，麗江花園等。這些品牌在消費者心中留下了深刻的印象，成為他們在購買商品房時首選的因素之一。A較大規(guī)模的商品住宅主要集中分布在番禺的洛溪及迎賓路一線、××區(qū)的南湖、××大道一線、廣園東路一線。由于廣園東二期工程的動工，廣園東及其延長線一帶的發(fā)展勢頭引人注目。A城市總體規(guī)劃描述3.1A市2010年總體城市規(guī)劃根據(jù)A市總體城市規(guī)劃，至2010年A城區(qū)將從1992年的187平方公里（指建成面積），擴(kuò)張為555平方公里，即比目前城區(qū)大一倍。2000年9月評審?fù)ㄟ^的《A城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》，確定了A市都會區(qū)空間布局的基本取向為：南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)。新規(guī)劃中將A市原有區(qū)、番禺大部分和增城新塘、永和一帶，確定為A市主要的城市發(fā)展密集地區(qū)，“東進(jìn)”中明確提出：未來A市特別是舊城區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)主要向黃埔－新塘一線集中轉(zhuǎn)移，利用A市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)和港口條件，形成密集的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。A市城區(qū)的城市中心大組團(tuán)、城市東翼大組團(tuán)（天河新城市中心）、城市北翼大組團(tuán)叁打板塊之間將由環(huán)城高速公路，兩條半環(huán)高速公路向東和北三條放射狀快速或高速路以及地鐵、輕軌等聯(lián)系起來。3.2A市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)A市城市發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)是充分發(fā)揮中心城市政治、文化、商貿(mào)、資訊中心和交通樞紐等城市功能，堅持實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)資源開發(fā)利用和環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào)，鞏固、提高A市作為華南地區(qū)的中心城市和全國的經(jīng)濟(jì)、文化中心城市之一的地位與作用，使A市在21世紀(jì)發(fā)展成為:一個繁榮、高效、文明的國際性區(qū)域中心城市；一個適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、又適宜居住生活的山水型生態(tài)城市。3.3總體發(fā)展戰(zhàn)略3.3.1城市與區(qū)域珠江三角洲城市群以東岸廣深（香港）城市帶、西岸廣珠（澳門）城市帶作為區(qū)域發(fā)展主軸，構(gòu)造了一個“人”字形的發(fā)展構(gòu)架。應(yīng)當(dāng)共同發(fā)展為開放式的“區(qū)域組合城市”，城市之間優(yōu)勢互補，保持經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢與發(fā)展?jié)摿?。A市正處于珠江三角洲發(fā)展主軸的交匯點，在“人”字的焦點上，同時還是7條拓展軸的輻射源。3.3.2A市域A市城市發(fā)展規(guī)劃將全市劃分為都會區(qū)、花都片區(qū)、從化片區(qū)、增城片區(qū)、南沙片區(qū)等五個片區(qū)。（詳見表14-8）A市各片區(qū)概況表14－8序號片區(qū)土地面積（平方公里）備注1都會區(qū)2342.0包括A市轄八區(qū)、永和鎮(zhèn)鎮(zhèn)、新塘鎮(zhèn)以以及番禺沙灣灣水道、東涌涌鎮(zhèn)以北地區(qū)區(qū)2花都961.1花都區(qū)行政范圍3增城1572.0增城市域扣除永和和鎮(zhèn)、新塘地地區(qū)4從化1974.55南沙584.8番禺區(qū)扣除沙灣水水道以北、東東涌鎮(zhèn)的地區(qū)區(qū)都會區(qū)：原城市規(guī)劃發(fā)展區(qū)，增城的新塘和永和兩鎮(zhèn)，番禺沙灣水道、東涌鎮(zhèn)以北的廣大建設(shè)用地規(guī)劃控制區(qū)稱都會區(qū)?；ǘ?、從化、增城、南沙等城鎮(zhèn)與中心城區(qū)的空間距離相對較遠(yuǎn)，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上明確其各自的相對獨立性，形成有相當(dāng)規(guī)模的綜合發(fā)展區(qū)－片區(qū)，但強化了它們在區(qū)域內(nèi)的優(yōu)勢和功能。南沙片區(qū)，依托深水港建設(shè)臨港工業(yè)區(qū)，主要發(fā)展高科技工業(yè)和資金密集型對外加工業(yè)，適當(dāng)發(fā)展重工業(yè)，協(xié)調(diào)發(fā)展商業(yè)、旅游業(yè)和轉(zhuǎn)口貿(mào)易業(yè)。規(guī)劃將本區(qū)域建成一個以港口產(chǎn)業(yè)、外向型加工業(yè)和三高農(nóng)業(yè)為主的片區(qū)。增城片區(qū)，廣汕公路以南的城鎮(zhèn)以發(fā)展外向型工業(yè)為主，以北的城鎮(zhèn)以發(fā)展三高農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游為主。行政區(qū)劃整合可以將國家與地方扶持A市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、效應(yīng)擴(kuò)散到增城，從而推動增城地區(qū)外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?；ǘ计瑓^(qū),交通區(qū)位優(yōu)勢顯得十分突出。可以依托新機場發(fā)展成為A市地區(qū)的物流中心和航空交通聯(lián)系緊密的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)基地。從化片區(qū)，具有良好的農(nóng)業(yè)發(fā)展條件和優(yōu)越的旅游資源?？衫闷洫氂械沫h(huán)境及旅游自有優(yōu)勢，發(fā)展旅游業(yè)和三高農(nóng)業(yè)。二十一世紀(jì)的A確立了“生態(tài)優(yōu)先”的建設(shè)戰(zhàn)略思想，尋求一種既能應(yīng)對發(fā)展挑戰(zhàn)又能解決環(huán)境問題的城市發(fā)展模式。以A市豐富的地形地貌，“山、城、田、海”并存的自然基礎(chǔ)，構(gòu)建“山水城市”的框架，最大限度的降低開發(fā)與資源保護(hù)的沖突，減低對自然生態(tài)體系的沖擊。構(gòu)筑生態(tài)廊道，保護(hù)“云山珠水”，營造“青山、名城、良田、碧?！钡纳剿鞘?。3.3.3都會區(qū)規(guī)劃布局3.3.3.1概念規(guī)劃傳統(tǒng)的城市格局使A市空間發(fā)展捉襟見肘，目前環(huán)境、交通、土地存量等方面存在的問題嚴(yán)重制約了城市未來的發(fā)展?jié)摿?。行政區(qū)劃調(diào)整解決了城市向南發(fā)展的政策門檻，使A有可能從傳統(tǒng)的“云山珠水”的自然格局躍升為具有“山、城、田、?！碧厣拇笊酱蠛８窬郑瑸榻ㄔO(shè)生態(tài)安全的國際性區(qū)域中心城市提供了歷史性的機遇。A市發(fā)展存在的問題只有在發(fā)展中通過控制和引導(dǎo)解決，要采用有機疏散、開辟新區(qū)、拉開建設(shè)的措施，力爭優(yōu)化結(jié)構(gòu)，保護(hù)名城，形成具有嶺南特色的城市形象。規(guī)劃確定東、南部為都會區(qū)發(fā)展的主要方向，確定都會區(qū)空間布局的基本取向為：南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)。南拓：南部地區(qū)具有廣闊的發(fā)展空間，未來大量基于知識經(jīng)濟(jì)和資訊社會發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)、會議展覽中心、生態(tài)島、大學(xué)園區(qū)、A新城等將布置在都會區(qū)南部地區(qū)，使之成為完善城市功能結(jié)構(gòu)，強化區(qū)域中心城市地位的重要區(qū)域。北優(yōu)：北部是A市主要的水源涵養(yǎng)地，將優(yōu)化地區(qū)功能布局與空間結(jié)構(gòu)，由于新××國際機場在花都，在保證貫徹“機場控制區(qū)”規(guī)劃的前提下，將適當(dāng)發(fā)展臨港的“機場帶動區(qū)”，，建設(shè)客流中心，物流中心。東進(jìn)：以A市21世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)拉動城市發(fā)展重心向東拓展，將舊城區(qū)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向黃埔－新塘－線轉(zhuǎn)移，重整東翼產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，利用港口條件，在東翼大組團(tuán)形成密集的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。西聯(lián)：西部直接毗鄰A市直接吸引區(qū)－佛山、南海等城市，將加強A市通這些城市的聯(lián)系與協(xié)調(diào)發(fā)展，加強廣佛都市圈的建設(shè)，同時對西部舊城區(qū)進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，保護(hù)名城，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)的疏解。3.3.3.2城市結(jié)構(gòu)A市未來城市空間結(jié)構(gòu)為：以山、城、田、海的自然格局為基礎(chǔ)，沿珠江水系發(fā)展的多中心組團(tuán)式網(wǎng)路型城市結(jié)構(gòu)。兩條城市功能拓展軸東進(jìn)軸：規(guī)劃以珠江新城和天河中心商務(wù)區(qū)拉動城市商務(wù)中心功能東移，形成自中心城區(qū)、珠江新城、黃埔工業(yè)帶向新塘方向的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“東進(jìn)軸”。該區(qū)目前尚有200平方公里的土地儲備，有良好的交通及基礎(chǔ)設(shè)施條件，產(chǎn)業(yè)開發(fā)已經(jīng)有相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)。南拓軸：地鐵四號線和京珠高速公路的定線，串連了一批基于知識經(jīng)濟(jì)和資訊產(chǎn)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，從A科學(xué)城、琶洲國際會展中心、A生物島、A大學(xué)城到A新城、南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南沙新港，可以提供約200平方公里區(qū)位優(yōu)良的城市用地儲備。規(guī)劃確定該發(fā)展軸線為“南拓軸”。三條沿江城市發(fā)展帶結(jié)合A城市沿江發(fā)展獨特景觀，重塑珠江“母親河”形象，形成“江城一體”的適宜人居住的富有濱江城市特色的山水人情城市。規(guī)劃設(shè)置三條沿江發(fā)展帶。沿珠江前航道發(fā)展帶，約432平方公里；沿珠江后航道發(fā)展帶，約163平方公里；沿沙灣水道發(fā)展帶，約184平方公里。兩個轉(zhuǎn)移帶：××山西側(cè)“北部轉(zhuǎn)移帶”，是A市舊城傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易功能疏解和發(fā)展的繼續(xù)，必須采用嚴(yán)格控制下的低強度開發(fā)。作為舊城功能的補充，發(fā)展全市性的商貿(mào)物流中心，開發(fā)低強度的居住區(qū)。海珠區(qū)－市橋“南部轉(zhuǎn)移帶”，市舊城人口的主要疏散地區(qū)。由于傳統(tǒng)的商貿(mào)功能仍舊要依賴舊城發(fā)展，因為城市傳統(tǒng)的兩個增長方向仍然會有一定的發(fā)展慣性。3.4項目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評價綜上所述，項目開發(fā)所面臨的城市規(guī)劃環(huán)境具備如下特點：3.4.1A市正在致力于建設(shè)一個“繁榮、高效、文明的國際性區(qū)域中心城市”與“既適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、又適宜居住生活的山水型生態(tài)城市”，以迎接入世后新一輪的國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。3.4.2A市城市建設(shè)概念規(guī)劃所明確的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)是“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”，其中“東進(jìn)”的內(nèi)涵為：A市區(qū)將往東部推進(jìn)到增城的新塘、永和一線。項目所在地的增城片區(qū)將是未來A市對外加工汽車配件、化工、轉(zhuǎn)口貿(mào)易、出口加工的基地，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)將有較快發(fā)展。3.4.3A市新規(guī)定的城市結(jié)構(gòu)以“山、城、田、海”的自然格局為基礎(chǔ)，沿珠江水系發(fā)展的多中心組團(tuán)式網(wǎng)絡(luò)型城市結(jié)構(gòu)。項目所臨近的新塘鎮(zhèn)、荔城鎮(zhèn)將形成具有一定規(guī)模的區(qū)域中心。4項目所在地區(qū)域環(huán)境分析4.1區(qū)域定義本項目位于A東部××鎮(zhèn)，未來可由廣園東路延長線直接與A市區(qū)相連，鑒于區(qū)域交通特點及已經(jīng)逐步形成的廣園東房地產(chǎn)開發(fā)板塊，現(xiàn)將區(qū)域定義為廣園東快速路全線，西起沙河立交，穿A市區(qū)天河、黃埔，過增城新塘、永和、沙鋪到仙村項目所在地，兼顧荔城，現(xiàn)對本區(qū)域內(nèi)有關(guān)規(guī)劃及房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)狀況作分析如下。4.2現(xiàn)狀與規(guī)則4.2.1現(xiàn)狀所研究區(qū)域跨A兩個區(qū)（天河區(qū)、黃埔區(qū)）與增城的四個鎮(zhèn)（新塘鎮(zhèn)，永和鎮(zhèn)，沙鋪鎮(zhèn)和××鎮(zhèn)）。其中天河區(qū)珠江新城與天河北一帶已經(jīng)成長為A市新的中心商務(wù)區(qū)，新的城市中軸線穿越其中。黃埔區(qū)歷來是A石化等產(chǎn)業(yè)基地，黃埔港也是A目前主要深水港口；位于黃埔區(qū)內(nèi)的A經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是國家首批經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，經(jīng)過十多年快速發(fā)展，已經(jīng)形成高科技產(chǎn)業(yè)基地，經(jīng)濟(jì)規(guī)模巨大。增城新塘以服裝工業(yè)聞名中外，服務(wù)業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)也有很大發(fā)展。在A經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與新塘的影響和帶動下，永和、沙鎮(zhèn)等地也建立了許多工業(yè)園區(qū)。由于九運會主場館的落成和基礎(chǔ)設(shè)施的日趨完善，本區(qū)域目前已成為地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)。4.2.2區(qū)域規(guī)劃發(fā)展方向、本項目分析的廣遠(yuǎn)東快速路板塊可屬于兩個片區(qū)，即沙河至增城新塘、永和的都會區(qū)，和沙埔、仙村及荔城所在的增城片區(qū)。前者屬于城市“東進(jìn)拓展軸”，位于A著力打造的東翼大組團(tuán)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，其發(fā)展方向是建設(shè)為A制造業(yè)的基地、高新技術(shù)開發(fā)和生產(chǎn)中心和A21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)增長的核心區(qū)域之一。而項目所在的增城片區(qū)南部，依托東翼大組團(tuán)，以外向型工業(yè)為主要發(fā)展方向，正逐步引進(jìn)國家與地方扶持A經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、效應(yīng)，來推動地區(qū)外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。4.2.3交通目前該地區(qū)與A的交通主要依靠廣園東快速路和107國道。廣園東快速路已通到新塘，按照計劃，2003年底將實現(xiàn)全線通車，屆時，作為A“東進(jìn)”戰(zhàn)略重要交通線的廣園東快速路將一直延伸至東莞中堂鎮(zhèn)，從A至東莞的路途也將由目前的一個半小時縮短至45分鐘。另廣深鐵路已獲得國家開發(fā)銀行一項為期5年、上限為28億元貸款（授信額度），主要用于興建從A至新塘的城市列車線路，并可能在年內(nèi)動工。如果這一計劃實施，將大大增強增城與A市區(qū)之間的快速集體運輸能力?？梢灶A(yù)見未來兩三年，除了現(xiàn)有的廣深高速、廣深公路、廣園東快速路、廣深鐵路、廣汕公路外，還有廣惠高速、A北三環(huán)和廣園東快速路三期等道路經(jīng)過增城，這些道路設(shè)施將增城與珠三角連成一片，驅(qū)車1個半小時內(nèi)可到達(dá)珠三角任何城市。這些設(shè)施的投建，將直接為區(qū)域內(nèi)，尤其是道路沿線樓盤帶來升值空間。4.3房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量區(qū)域內(nèi)廣園東路一線，隨著各種設(shè)施日益完備，近一、兩年來已成為繼華南板塊后的又一開發(fā)熱點地區(qū)。較大的樓盤就有：位于天河區(qū)的匯景新城、華景新城、中?？党?；位于增城新塘鎮(zhèn)的碧桂園鳳凰城、新世界花園、新康花園、紫云山莊。位于增城市內(nèi)的荔城碧桂園等。另據(jù)悉香江集團(tuán)、雅居樂集團(tuán)和合生創(chuàng)展等大開發(fā)商亦在新塘一帶劃取大片土地，積極入市，其中香江集團(tuán)開發(fā)的廣園東錦繡香江項目預(yù)計年底上市，供應(yīng)量在可預(yù)見的未來將進(jìn)一步放大。同質(zhì)樓盤供應(yīng)量大，價格競爭將不可避免。由于新塘與本項目距離近，可以認(rèn)為項目的投建受此影響最大，特列出未來三年內(nèi)新塘地區(qū)供應(yīng)量預(yù)測表（表14-9）：新塘地區(qū)供應(yīng)量預(yù)測表表14-9開發(fā)商名稱地塊面積（公頃）總建筑面積（萬平平方米）投放市場時間香江集團(tuán)錦繡香江5742502002年底碧桂園碧桂園鳳凰城6673302002年初香港新世界新世界花園28.3422002年中羅蘭德地產(chǎn)紫云山莊約10080已建成雅居樂增城雅居樂2001202004年合生創(chuàng)展266約1302004年新康地產(chǎn)新康花園30約50已落成幾期合計186610025.項目開發(fā)條件分析5.1地塊概況本項目地塊瀕臨東江，位于××鎮(zhèn)南部，首期征地1200畝，可發(fā)展用地9600畝，距荔城27公里，距A城區(qū)46公里，西接沙鋪鎮(zhèn)和新塘鎮(zhèn)，與東莞市中堂鎮(zhèn)隔江相望，目前主要為村落，農(nóng)田和少量廠房。地塊屬南亞熱帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫21.6℃，1月平均氣溫13.3℃，七月平均氣溫28.3℃，年平均降水量1869毫米，7～9月份的降水量可達(dá)600～700毫米，無霜期為360天左右。地下水較豐富，東江流經(jīng)地塊南緣。5.2地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃2002年《A市政府工作報告》中指出：東部地區(qū)應(yīng)以天河區(qū)中央商務(wù)區(qū)建設(shè)拉動城市重心向東拓展，將舊城區(qū)的加工工業(yè)向黃埔至新塘一線轉(zhuǎn)移，利用港口條件，重整東翼產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，形成東部密集的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。同時《A市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》提出，黃埔－新塘－荔城地區(qū)發(fā)展東翼大組團(tuán)，強化制造業(yè)基地功能；以A經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為依托，以黃埔和增城為腹地，積極吸引高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在加強對飲用水保護(hù)的前提下，繼續(xù)發(fā)展工業(yè)、港口運輸業(yè)、倉儲業(yè)以及休閑觀光和特色農(nóng)業(yè)，擬規(guī)劃面積約200平方公里，由增城南部的新塘、永和、沙鋪、寧西、仙村及周邊鎮(zhèn)組成。目前已規(guī)劃“新塘工業(yè)園區(qū)”60平方公里。《增城市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》提出把增城建設(shè)成為“區(qū)域性重要物流中心”。由此可知，增城仙村鎮(zhèn)及臨近地區(qū)未來將發(fā)展成為以工業(yè)、物流業(yè)為主導(dǎo)的A市新的工業(yè)中心。5.3交通5.3.1公路廣深公路（107國道）、廣深高速公路出入口離仙村鎮(zhèn)約8公里。廣惠高速公路（A－惠州）設(shè)置了仙村出入口。地塊目前靠輔道接駁A廣園東路快速干線。A北三環(huán)高速公路（荔城－花都機場）、增莞深高速公路（增城－東莞－深圳）和新坪公路（新塘至從化太坪場），正在規(guī)劃興建。未來兩三年，將有廣深、廣惠、A北三環(huán)和廣園東等高速及快速路經(jīng)過增城，目前已通車的A至新塘廣園東快速路，將連接增城南部諸鎮(zhèn)，延伸至東莞中堂鎮(zhèn)。廣園東路全長14公里的廣園東路延長線已于2002年八月中旬動工，建成后A至東莞的車程只需45分鐘。據(jù)了解，目前廣園東路一期工程沙河立交至黃埔豐樂立交路段已納入年票制收費范圍，二期工程豐樂立交至增城新塘荔新路段至今仍未實施收費。但廣園東路是國家批準(zhǔn)立項、省政府同意收取車輛通行費的城市快速路。有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，為樂償還貸款，廣園東路必須實行收費，在廣園東路一、二期工程報批時有關(guān)部門就確定了收費方案，并已上報市物價局。真正實行收費時，廣園東路一期工程仍可能納入年票制度統(tǒng)一收費，但會允許相關(guān)部門從中提成；二、三期則可能會采取封閉式設(shè)點收費的方式。廣園東路延長線與已建成通車的廣園東路一期和二期相接，總長度為47公里，14公里的延長線從增城市新塘鎮(zhèn)荔城新路開始，經(jīng)該鎮(zhèn)塘美村向南跨越廣深鐵路，穿過沙頭、瓜嶺、上坪地、沙鋪水廠、劉安等地，向東至仙村鎮(zhèn)后折向南跨過仙村涌，經(jīng)十字窖島，跨過東江北干流后，接入東莞市中堂鎮(zhèn)潢涌工業(yè)區(qū)的潢涌工業(yè)大道，止于潢涌工業(yè)大道與北王公路交點。5.3.2鐵路廣九鐵路在地塊所在鎮(zhèn)設(shè)有車站，以貨運為主，每天只有對開兩班往返穗深的客車停靠站，對人流輸送并未產(chǎn)生實質(zhì)作用。但根據(jù)《A市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》，在十五期間，計劃利用廣深鐵路線開通中心城區(qū)經(jīng)黃埔至增城方向的“穗新線”城市列車，終點站設(shè)在新塘。據(jù)悉，這一計劃已得到有關(guān)部門的初步同意，國家開發(fā)銀行也已向廣深鐵路發(fā)放一項為期五年，授信額度為28億元的貸款。雖然城市列車并未直達(dá)仙村，但可通過短距離的公路交通與之相連，相信必對改善該地區(qū)交通，尤其是聯(lián)系A(chǔ)市區(qū)的交通有正面影響。碼頭地塊南臨東江北支流，水面較開闊，少波浪，有若干裝卸貨物的碼頭，但沒有客運碼頭。綜上所述：目前出入該地塊必須穿越××鎮(zhèn)區(qū)，交通仍十分不便，到天河中心區(qū)需50分鐘車程，這主要是由于廣園快速路的延長工程尚未完成，沒有直達(dá)道路所致。估計到2003年底，廣園快速路延長工程完成后，本地塊將與珠三角將建成一片，1個半小時可到達(dá)珠三角任何一個城市。5.4地塊周邊環(huán)境地塊所在的××鎮(zhèn)是遠(yuǎn)近聞名的“水泥鎮(zhèn)”。由于靠近鐵路運輸線，附近石灰石資源又很豐富，發(fā)展水泥行業(yè)的條件得天獨厚。改革開放后，仙村的水泥廠如雨後春筍般涌現(xiàn)，高峰時達(dá)有100多家，增城市水泥廠也設(shè)于此。水泥廠的年生產(chǎn)能力從幾千噸到十幾萬噸不等，水泥行業(yè)在該鎮(zhèn)財政收入中的比重一度達(dá)到7成。然而，眾多水泥廠大量噴吐的粉塵嚴(yán)重危害著當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境質(zhì)量，水泥粉塵可造成土壤板結(jié)，影響植物生長，對人體長期刺激還可能引起結(jié)膜炎、鼻炎、咽炎、扁桃體炎、濕疹、消化道潰瘍乃至職業(yè)病“塵肺”。由于水泥廠嚴(yán)重污染了環(huán)境，上世紀(jì)90年代中以來，在環(huán)保呼聲日益高漲的情況下，各級政府部門加大治理力度，限制其過度發(fā)展。增城市人大曾制訂方案，對年生產(chǎn)4萬噸以上的水泥廠實行限期整改，要求其破碎機、生料機、熟料機、立窯卸料口、包裝機、立窯配備收塵設(shè)施、粉料運輸帶和提升機密閉傳輸，除塵率要達(dá)到90％以上，1998年底前完成30％，1999年底前完成50％，到2000年底前全部治理完畢。2000年9月，增城市政府更決定關(guān)閉年產(chǎn)4萬噸（含4萬噸，按機組設(shè)計能力界定）以下的水泥廠，收繳營業(yè)執(zhí)照，停止供水供電。目前，××鎮(zhèn)已關(guān)閉了近百家規(guī)模小或不符合環(huán)保要求的水泥廠，當(dāng)?shù)氐乃喾蹓m污染得到很大緩解。但由于水泥廠是當(dāng)?shù)刎斦杖氲闹饕獊碓?，短期?nèi)全部關(guān)閉地塊周邊所有的水泥廠可能性不大。雖然經(jīng)過整治后，空氣質(zhì)量有所改善，但對于建設(shè)大型居住區(qū)來說，仍然是一大隱患。地塊鄰近新塘大墩，是印染洗水布行業(yè)較集中的地區(qū)。印染業(yè)排放的污水曾一度嚴(yán)重威脅東江水質(zhì)。A市目前大力加強重點區(qū)域的水污染防治工作，全面整治新塘一帶的印染洗水布行業(yè)，仙村、新塘地區(qū)的河涌和東江河段的水質(zhì)明顯改善。而目前該地區(qū)洗漂印染企業(yè)通過二期治理工程達(dá)標(biāo)一批、停產(chǎn)一批、關(guān)閉一批后，水環(huán)境質(zhì)量有了明顯變化。該地塊有沿江景觀的優(yōu)勢，但若不能徹底解決水污染的問題，這一優(yōu)勢也可能變成一個劣勢。地塊隔江與東莞中堂鎮(zhèn)相望，該鎮(zhèn)岸邊的水泥廠和造紙廠也對地塊環(huán)境和景觀構(gòu)成一定威脅。5.5該地塊建設(shè)大型住宅區(qū) 分析5.5.1優(yōu)勢(S)5.5.1.1發(fā)展商注重文化氛圍、打造精品的開發(fā)理念有利于樹立別具一格的項目形象，以較低成本迅速占領(lǐng)市場。前房地產(chǎn)市場豪強林立，有些開發(fā)商以很快的速度實施擴(kuò)張，但往往容易使消費者產(chǎn)生“粗制濫造”的印象，本項目發(fā)展商與之恰成鮮明對比。十年用心經(jīng)營一個項目的專注，文學(xué)社區(qū)、精品住宅的口碑，都為公司積累了巨大的品牌知名度，如繼續(xù)延用公司已成功的品牌開發(fā)，較易打動目標(biāo)消費群，并能給他們產(chǎn)生物業(yè)可以保值增值的期望，可幫助貴集團(tuán)以較低推廣費用支出迅速占領(lǐng)市場，并有力地支援項目在長期開發(fā)中地保持較優(yōu)價格。水道環(huán)境，自然景色優(yōu)美本項目地塊為東江支流環(huán)抱，河網(wǎng)縱橫，水面開闊，大洲和鵝桂洲上界果樹成林，自然條件好。可根據(jù)地塊原始地貌特征與沿江的地理特點規(guī)劃布置住宅組團(tuán)，充分利用景觀優(yōu)勢，迎合A市人“樂水”“好林”的居住習(xí)慣，打造以水為特色，水上運動，水上娛樂，水上風(fēng)景為賣點的住宅區(qū)，形成別具一格的競爭優(yōu)勢?！芭R水而居”也恰恰是目前廣園東各住宅樓盤欠缺的賣點。5.5.1.3土地面積較大，是增城南部諸鎮(zhèn)所不可多得的；項目投資巨大，對地方經(jīng)濟(jì)促進(jìn)較大，也更容易獲得政府優(yōu)惠和支援。由于新塘、永和、沙鋪等鎮(zhèn)大量用地已劃作工業(yè)區(qū)，很難找到自然條件優(yōu)良、面積又具規(guī)模，適合大型住宅區(qū)建設(shè)的用地。項目首期征地1200畝，可征地面積近9600畝，面積之巨，是增城南部諸鎮(zhèn)所不可多得的。項目投資額高，本研究報告初步估算，僅首期1200畝用地的開發(fā)，即需投入逾10億資金，吸引數(shù)千中高收入居民遷入，對于吸引投資、解決就業(yè)、帶旺一方經(jīng)濟(jì)都有不可估量的作用。而且項目所在的鎮(zhèn)隨著傳統(tǒng)的水泥產(chǎn)業(yè)萎縮，也正積極尋求新的地方經(jīng)濟(jì)支撐產(chǎn)業(yè)。參考附近大型住宅項目（碧桂園鳳凰城與錦繡香江等）的開發(fā)經(jīng)驗，相信項目的投建，也能獲得地方政府在地價、稅收等方面的優(yōu)惠與支援。5.5.1.4該地區(qū)是開發(fā)商尚未涉足的處女地，未來發(fā)展?jié)摿^大。目前廣園東板塊樓盤也僅發(fā)展到新塘，項目所在地還屬于大規(guī)模住區(qū)開發(fā)的處女地，因此具有較大的未來發(fā)展?jié)摿Α?.5.1.5該地塊位于A市城市發(fā)展“東進(jìn)”戰(zhàn)略軸線，按照發(fā)展目標(biāo)，該地塊臨近的新塘、荔城兩鎮(zhèn)將發(fā)展成重要的工業(yè)基地，從而帶動本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。5.5.2劣勢（Weakness）據(jù)《A城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃》，新塘和永和兩鎮(zhèn)并入都會區(qū)，而地塊所在的××鎮(zhèn)則歸入增城片區(qū)，不作為都市未來重點發(fā)展區(qū)域。如前面已經(jīng)論述，新塘和永和兩鎮(zhèn)并入都會區(qū)，作為都市邊緣區(qū)域發(fā)展，在基礎(chǔ)設(shè)施等的配建上將逐步與都市看齊；而地塊所在的鎮(zhèn)則歸入增城片區(qū)，規(guī)劃上主要以外向型加工工業(yè)為主，基礎(chǔ)設(shè)施（尤其是A都會區(qū)交通設(shè)施）的建設(shè)上都將與新塘、永和兩鎮(zhèn)進(jìn)一步拉大差距，“穗新線”城市軌道只開通到新塘即使表現(xiàn)之一。5.5.2.2隨著開發(fā)商圈地情況的增多，“圈地現(xiàn)象”已引起立法部門及各級政府的高度重視，大面積征地作為土地儲備的做法面臨較大的政策風(fēng)險。由于A省尤其是A市區(qū)周邊開發(fā)商大面積圈地的情況愈演愈烈，省人大已關(guān)注到這一問題,正考慮立例規(guī)范管理。省國土資源廳亦將采取措施，如制定和執(zhí)行房地產(chǎn)業(yè)供地計劃，經(jīng)營性房地產(chǎn)用地實行總量控制，進(jìn)一步完善經(jīng)營性房地產(chǎn)項目用地公開交易制度；建立土地收購儲備制度，建立健全用地資訊服務(wù)體系，規(guī)范土地供應(yīng)市場。增城市政府已于2000年10月頒布實施《增城市閑置土地處理暫行規(guī)定》。該規(guī)定明確提出：對用于房地產(chǎn)開發(fā)地土地，在取得土地使用權(quán)后，未按土地出讓合同規(guī)定地動工開發(fā)日期動工建設(shè)滿一年地，征收每平方米2元地土地閑置費；對于兩年未動工建設(shè)的，可依法無償收回。盡管到目前為止，還未有一塊土地被收回，但據(jù)我們了解，處理閑置土地將是該市國土部門今后工作的一個重點?？梢灶A(yù)見，集團(tuán)希望以較低成本圈下大塊土地作為儲備的經(jīng)營模式，將面臨較大的政策風(fēng)險。5.5.2.3項目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，目前生活配套很不完善，離A市區(qū)相對較遠(yuǎn)。項目地處仙村鎮(zhèn)，生活配套不完善，鎮(zhèn)區(qū)的購物、娛樂、醫(yī)療、教育、金融等各種設(shè)施都不能滿足大型住宅區(qū)的需要，加大了項目配建設(shè)施的壓力。由于遠(yuǎn)離A市區(qū)，大城市完善的生活配套對本項目幾乎不能起到任何的彌補作用。一切依靠項目自己建設(shè)，開發(fā)成本將有所提高。5.5.2.4目前交通條件尚不盡人意，與新塘附近的樓盤相比有一定差距。由于廣園東路目前只修建到新塘，地塊對外交通還要穿過××鎮(zhèn)區(qū)，接駁荔新路，出入不便。即使明年全線通車，由將出臺的《廣園東路分級收費方案》看，從A市區(qū)到××的收費要比到新塘的高一級，路程也遠(yuǎn)了一截。即將動工興建的“穗新線”城市列車，也只能開通到新塘。與新塘等地的競爭對手相比，本項目在交通條件上尚有一定不足之處。5.5.2.5項目地塊臨近珠江，堤岸整治及地塊地基防洪、防潮處理成本費用較高。地塊臨近東江，地勢低洼，大洲和鵝桂洲四面環(huán)水，且未筑堤岸，一旦遇到洪水，水位上漲，將會淹沒部分土地。所以項目開發(fā)，堤岸整治和填土墊高是必不可少的工作，這樣將帶來大量土石方工程費用的支出。同時由于土質(zhì)松軟，進(jìn)行大型公建施工時，地基處理也將是一筆不能避免的開支。這些都增加了項目的開發(fā)建設(shè)成本。5.5.2.6鎮(zhèn)區(qū)面貌比較落后，影響項目形象。由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，××鎮(zhèn)的鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)貌相對落后，將會影響項目形象。5.5.2.7污染源依然存在，水環(huán)境及空氣環(huán)境質(zhì)量有待提高，景觀亦受到一定影響。雖說水泥廠等污染源已關(guān)停了大半，但仍有一些在生產(chǎn)，空氣中的粉塵還很多，環(huán)境質(zhì)量有待提高。而屬于××鎮(zhèn)的海景、沙灣水泥廠，東莞中堂鎮(zhèn)的紙廠和水泥廠等，由于臨近地塊，其高聳的煙囪、生產(chǎn)時排出的煙塵，還直接影響到項目的景觀5.5.2.8歷史上有名的“水泥鎮(zhèn)”，使附近潛在消費者心存顧慮?！痢伶?zhèn)為遠(yuǎn)近聞名的“水泥鎮(zhèn)”，空氣環(huán)境境及水環(huán)境受受到一定影響響，盡管正在在治理整治之之中，但人們們印象較深，短短期內(nèi)會對知知情者產(chǎn)生不不利影響。5.5.3發(fā)展機機會（Oppportunnity）5.5.3.1地地塊位于“A－東莞－深深圳－香港”經(jīng)濟(jì)走廊中中部，區(qū)域輻輻射潛力大，開開發(fā)得當(dāng)，能能吸引當(dāng)?shù)亍市區(qū)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)以及東莞、深深圳乃至香港港的買家。5.5.3.2政政府環(huán)境保護(hù)護(hù)力度必會進(jìn)進(jìn)一步加強，解解決現(xiàn)有水泥泥廠污染問題題的前景比較較樂觀。據(jù)了解，增城市政政府對整治水水泥廠污染態(tài)態(tài)度很明確，所所有水泥廠發(fā)發(fā)出拍照的有有效期都只到到2005年6月，以后不不再續(xù)牌。即即是說，到2005年中，基本本上可以解決決水泥廠由于于生產(chǎn)粉塵污污染的問題。5.5.3.3有有歷史文化資資源和旅游資資源可供整合合利用，利于于休閑渡假項項目開發(fā)。××鎮(zhèn)有比較深厚的歷歷史文化資源源，南朝宋元元嘉中起設(shè)立立縣治，距今今1000多年，相傳傳晉代葛洪在在此得道成仙仙，鎮(zhèn)內(nèi)現(xiàn)存存有駙馬祠等等古跡，××鎮(zhèn)農(nóng)產(chǎn)豐富富，出產(chǎn)得絲絲苗米、荔枝枝等都是佳品品。項目附近近還有占地1500畝的仙村國國際高爾夫球球場。這些都都是休閑度假假型項目開發(fā)發(fā)投資可利用用資源。5.5.3.4廣廣園東路延長長線直抵項目目地塊，將使使本項目的交交通條件大大大改善。5.5.4面臨臨的威脅(T)5.5.4.4鄰近地區(qū)住住宅供應(yīng)量大大，面臨嚴(yán)峻峻的價格競爭爭。5.5.4.2A市住宅空置置量居高不下下，面臨市場場營銷壓力。5.5.4.3投投資期長，前前期投入大，受受政策和市場場影響大，融融資風(fēng)險和市市場風(fēng)險較大大。5.5.4.4在在郊外大盤越越開越多的同同時，基于各各種考慮，購購房者回遷市市區(qū)有所增多多。6項目開發(fā)競爭對手手分析6.1區(qū)域內(nèi)競爭爭對手及競爭爭性樓盤分析析（略）6.2其他區(qū)域競競爭對手及競競爭性樓盤分分析（略）6.3項目開發(fā)競競爭對手評價價本項目開發(fā)面臨的的或潛在的競競爭對手具有有如下特征：：6.3.1.1規(guī)規(guī)模大，價格格低；廣園東東“碧桂園”、“鳳凰城”占地面積500萬平方米；“紫云山莊”占地100萬平方米，“中?？党恰闭嫉?5萬平方米........均是大規(guī)模?；虺笠?guī)模模項目，其銷銷售價格都在在3000元/平方米左右右；依靠優(yōu)質(zhì)質(zhì)低價吸引了了大批顧客。6.3.1.2開開發(fā)商實力雄雄厚，具有強強大的競爭力力，位于廣園園東路板塊的的物業(yè)發(fā)展商商，均是具備備強大實力的的強手。6.3.1.3品品牌效應(yīng)強，環(huán)環(huán)境建設(shè)力度度大，眾多開開發(fā)商在多年年的經(jīng)營過程程中已經(jīng)創(chuàng)建建了自己良好好的社會形象象和品牌。在在項目建設(shè)中中非常重視環(huán)環(huán)境建設(shè)。6.3.1.4售售后服務(wù)及物物業(yè)管理到位位。6.3.2項目開開發(fā)面臨的競競爭對手評價價6.3.2.1本本項目最重要要的競爭對手手是位于廣園園東延長線一一帶的大型物物業(yè)。6.3.2.2本本項目面臨的的最大競爭壓壓力是環(huán)境建建設(shè)及營銷價價格。如果本本項目不在環(huán)環(huán)境建設(shè)上獨獨樹一幟，開開創(chuàng)自己的特特點，不在價價格上占優(yōu)勢勢地位，將面面臨較為嚴(yán)峻峻的市場風(fēng)險險。7.市場需求分析項目雖地處××鎮(zhèn)鎮(zhèn)，目標(biāo)客戶戶應(yīng)包括當(dāng)?shù)氐?、新塘等地地企業(yè)和富裕裕居民，但作作為用地面積積達(dá)9000畝的大盤，要要想持續(xù)消化化掉所有產(chǎn)品品，必須依托托一個更大的的市場，這個個市場只能是是A。為此，A市潛在購房房者的基本情情況值得我們們關(guān)注。通過對相關(guān)市場需需求問卷調(diào)查查，我們得到到本項目的市市場需求分析析報告如下。7.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分分析（略）7.2數(shù)據(jù)分析結(jié)結(jié)論從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)中中，我們可以以把握到郊區(qū)區(qū)樓盤潛在購購買者的一些些特征，作為為目標(biāo)市場定定位及產(chǎn)品設(shè)設(shè)計的參考，如如：7.2.1年輕的的購房者占的的比重大，項項目開發(fā)中應(yīng)應(yīng)充分研究這這一消費群體體的生活習(xí)慣慣與需要，如如果適當(dāng)增加加休閑娛樂設(shè)設(shè)施與運動設(shè)設(shè)施。7.2.2購房者者普遍受教育育程度高，對對居住文化有有自己獨到的的見解，屬于于“行為積極”型消費者，為為他們設(shè)計住住宅產(chǎn)品時，可可沿用集團(tuán)過過往項目成功功的開發(fā)模式式，注重射去去文化的營造造，分期分批批開發(fā)，實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品差異化化和精品化，迎迎合不同品味味的需求。7.2.3郊區(qū)購購房者中外地地到穗發(fā)展的的人口比重較較大，沒有老老城區(qū)情緒，在在產(chǎn)品設(shè)計中中應(yīng)關(guān)注“異鄉(xiāng)人”的心理需求求和家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)特征；在針針對這一群體體做營銷時應(yīng)應(yīng)盡量少使用用方言等。7.2.4企業(yè)管管理人員購房房比例高，他他們收入較高高而又相對穩(wěn)穩(wěn)定，能承受受中等偏上的的樓價，并且且更樂于采用用“供樓”的付款方式式。這類客戶戶往往在市區(qū)區(qū)有固定的工工作地點，對對通勤的便捷捷性要求較高高。往返市區(qū)區(qū)的屋村巴士士等交通設(shè)施施必須在項目目推出初期就就配備。7.2.5在目前前郊區(qū)住宅消消費市場來看看，仍以自住住為主，以投投資為目的購購置住房的比比重只有1％，說明消消費者對投資資物業(yè)升值的的期望低。故故在進(jìn)行產(chǎn)品品設(shè)計時，應(yīng)應(yīng)以自買家自自用為基礎(chǔ)，突突出“方便”、“舒適”等使用者關(guān)關(guān)心的元素。7.2.6用作“休閑度假”的比例只占8％，較去年年同期的27％有了較大大的回落，差差異如此巨大大，可能與同同時推出的項項目類型或調(diào)調(diào)查選取的樣樣本特征有關(guān)關(guān)。但如果貴貴集團(tuán)擬開發(fā)發(fā)此類物業(yè)，建建議對市場需需求作進(jìn)一步步的研究。7.2.7從“影影響購買因素素”統(tǒng)計結(jié)果反反映消費者對對“樓宇質(zhì)量”、“物業(yè)管理與與服務(wù)”及“周邊環(huán)境及及景觀”的最關(guān)注，體體現(xiàn)了業(yè)主重重視居住質(zhì)量量的特點。建建議項目的建建設(shè)與管理交交由知名的大大公司進(jìn)行，這這樣利于盡早早取得購房者者的認(rèn)同?！皩潜P主題的偏好好”統(tǒng)計反映出出現(xiàn)在的購房房者最重視生生態(tài)與園林，這這一需求恰與與項目自然風(fēng)風(fēng)貌很契合。建建議在項目開開發(fā)中，盡可可能保護(hù)大洲洲島上的原生生樹木，保留留自然生態(tài)。同同時，購房者者對“江景”、“湖景”和“運動”的喜好度也也很高，正可可充分利用項項目臨近東江江的獨特優(yōu)勢勢，開發(fā)堤岸岸，改善景觀觀，發(fā)展水上上運動，將“水”的主題與“動”的元素有機機結(jié)合，甚至至建立游艇俱俱樂部，從整整體上提高項項目品味。8.本地塊住宅開發(fā)市市場定位8.1目標(biāo)客戶確確定主要客戶設(shè)定為當(dāng)當(dāng)?shù)嘏c東莞的的富裕人群，在A市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工作的高級白領(lǐng)及管理人員，進(jìn)而開拓A市區(qū)、深圳等周邊地區(qū)市場。由于當(dāng)?shù)丶庸すI(yè)業(yè)發(fā)達(dá)，產(chǎn)生生大批富裕的的企業(yè)主，這這些人的居住住觀念發(fā)生了了很大變化，不不再滿足于自自建房屋居住住，轉(zhuǎn)而傾向向于有完善的的生活配套，精精致的園林綠綠化景觀，優(yōu)優(yōu)秀的物業(yè)管管理住宅區(qū)，更更重要的是他他們也以能擁擁有知名樓盤盤的物業(yè)感到到榮耀。A市區(qū)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)等地的高級級白領(lǐng)及管理理人員收入較較高且穩(wěn)定，只只要產(chǎn)品設(shè)計計具有品味，價價格吸引，交交通條件能為為他們所接受受（一般以單單程通勤時間間不超過一小小時為限），相相信可以吸引引一定數(shù)量的的買家。8.2項目概念定定位項目遠(yuǎn)離市區(qū)，珠珠水環(huán)抱，又又可資利用的的歷史文化資資源，在概念念選擇上，“水”的主題不可可或缺，從“有位佳人，在在水一方”引申出“有我小鎮(zhèn)，在在水一方”的概念定位位，盡可能拉拉大與同區(qū)域域競爭對手定定位概念上的的差距，強化化高貴而典雅雅項目形象。如如果按集團(tuán)設(shè)設(shè)想在鵝桂洲洲興建高爾夫夫球場，則概概念的選擇應(yīng)應(yīng)更重于休閑閑、娛樂、度度假等主題。在在項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計上亦應(yīng)大大大突出水的的地位，如修修建環(huán)島林蔭蔭道（仿珠海海情侶路），建建設(shè)游艇碼頭頭等水上運動動設(shè)施。以水水上運動，水水上風(fēng)光為主主題，作為項項目賣點。8.3項目產(chǎn)品設(shè)設(shè)計建議8.3.1以獨立立別墅和聯(lián)排排別墅為主的的低密度住宅宅8.3.2配精裝裝修，盡量減減少二次施工工8.3.3利用“近水而居”的特點，打打好水景牌。如如修建江堤觀觀景道、碼頭頭，建游艇俱俱樂部等，提提高項目檔次次。8.3.4整合麗麗江文化地產(chǎn)產(chǎn)概念，提供供優(yōu)質(zhì)住宅社社區(qū)和倡導(dǎo)新新的生活方式式。8.4價格建設(shè)“項目銷售均價的確確定”）9.項目開發(fā)投資分析析與財務(wù)評價價9.1項目的總開開發(fā)成本9.1.1項目工工程進(jìn)度估算算本項目的開發(fā)周期期為6年，共分四四期建設(shè)，其其中第一期建建設(shè)連體別墅墅，第一年內(nèi)內(nèi)地施工完畢畢，在第二年年開始銷售；；第二期建設(shè)設(shè)獨立別墅，第第二年內(nèi)施工工完畢，在第第三年開始銷銷售；第三期期建設(shè)連體別別墅，第三年年內(nèi)施工完畢畢，在第四年年開始銷售，第第四期建設(shè)獨獨立別墅，第第四年內(nèi)施工工完畢，在第第五年開始銷銷售。整個銷銷售活動在第第六年內(nèi)完成成。詳見工程程進(jìn)度表（表表14-10）工程進(jìn)度表表14-100本項目的土地使用用權(quán)年限為70年，計算時時間設(shè)定為半半年一個計算算期，各期成成本費用按當(dāng)當(dāng)期的支出計計算，雷擊到到期末。9．1．2項目總投資與成本本估算(以下數(shù)據(jù)使用“大大大房地產(chǎn)項項目投資可行行性研究與分分析系統(tǒng)”計算而來)項目參數(shù)設(shè)定引用代碼名稱數(shù)據(jù)備注_TDPMJJ“土地成本”多方案案比較每次加加價1000.0000(金額單位)_ZJZMJ總建筑面積220000.0000平方米_JZSYL年基準(zhǔn)(期望)收收益率7.000%,年_TDLY土地來源(1-土土地拍賣2-其它)1(1-土地拍賣2-其它)_JSQ項目分成幾個計算算期12最大200,單位:按按計算期單位位_JSQDW計算期單位(1--年2-半年3-季4-月)2(1-年2-半半年3-季4-月)_JSQQSNFF第1個計算期所在年份份2005(4位數(shù)的完整年份))_JSQQSXHH第1個計算期是該年的的第幾半年/季/月?1自動判斷單位。當(dāng)當(dāng)_JSQDDW為年時不起起作用_TDMJ土地面積20000.0000平方米_YYSSL營業(yè)稅稅率5.000%,(計算基數(shù)::經(jīng)營收入)_CJSSL城市維護(hù)建設(shè)費稅稅率7.000%,(計算基數(shù)::營業(yè)稅)_JYFFJSLL教育費附加稅率3.000%,(計算基數(shù)::營業(yè)稅)_FHGCFSLL防洪工程維護(hù)稅稅稅率0.090%,(計算基數(shù)::經(jīng)營收入)_YHSSL交易印花稅稅率0.050%,(計算基數(shù)::經(jīng)營收入)_JYFWFSLL交易服務(wù)管理費稅稅率0.500%,(計算基數(shù)::銷售收入)_FCSSL房產(chǎn)稅稅率12.000%,(計算基數(shù)::租賃收入)_ZZSJSFSS增值稅計算方式((1-國家規(guī)定2-綜合稅率)2(1-按國家規(guī)定定2-按綜合稅率)_ZZSZHSLL增值稅綜合稅率((計算基數(shù):銷售收入)1.000%,(增值稅=銷銷售收入×綜合稅率)_QYSDSSLL企業(yè)所得稅稅率33.000%,(計算基數(shù)::稅前利潤)_GJJBFB公積金百分比10.000%,(計算基數(shù)：：稅后利潤)_JYZJLL經(jīng)營資金年利率15.000%_ZYZZLL自有資金年利率6.800%_JDKLL默認(rèn)借款年利率((可在借款還還本付息中設(shè)設(shè)定)5.803%,年_HDBFB當(dāng)按每期經(jīng)營收入入的n%還貸時,n等于多少?50%,期_TDQSSL土地契稅稅率(契契稅應(yīng)并在“土地成本”中)3.000%_WYGLFFLL物業(yè)管理費1.500元/平方米_ZYZJBFBB自有資金比例(僅僅供參考用)-1.000%,填入負(fù)數(shù)則按實際際大小_CZBDFS當(dāng)投資額發(fā)生變動動時,默認(rèn)變動的的籌資內(nèi)容2.0001-自有資金2-借借款資金3-經(jīng)營收入再再投入9．1．2．1開發(fā)成本估算A土地成本：本項目目地塊需投入入16，440萬元。詳見見表14-111土地成本編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1土地拍賣價塊1.00015961.00000159612土地契稅塊1.000479.00000479土地拍賣價×3%%TOTAL合計16440B前期工程費：2，373萬元，詳見見表14-122前期工程費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1規(guī)劃及設(shè)計費_JAGCF*00.03項5000000000.00000.03001472取建安工程費×33%2水文、地質(zhì)、勘探探費_JAGCF*00.00155項5000000000.00000.010074取建安工程費×00.15%3籌建開辦、市場調(diào)調(diào)研費_JAGCF*00.025項5000000000.00000.15001226取建安工程費×22.5%4可行性研究費_JAGCF*00.00155項5000000000.00000.050074取建安工程費×00.15%5FGJFGJGFFJ-393.00001.0000-393TOTAL合計2453C建安工程費:477,460萬元。詳見見表14-133①連體別墅建安工程程費=14300*20.4434=299221（萬元）②獨立別墅建安工程程費=16300*11.551=187761（萬元）③商鋪建安工程費==1265**0.85==1075（萬元）總建安工程費=①①+②+③=490557（萬元）建安工程費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1一、項目地塊A158501.11、基礎(chǔ)工程平方米100000.00000.00505001.22、土建工程平方米100000.00000.080080001.33、內(nèi)裝修工程平方米100000.00000.050050001.44、安裝工程平方米100000.00000.010010001.55、消防工程平方米100000.00000.00606001.66、電話入網(wǎng)平方米100000.00000.00252501.77、智能化系統(tǒng)平方米100000.00000.00505002二、項目地塊B126802.11、基礎(chǔ)工程平方米80000.00000.00504002.22、土建工程平方米80000.00000.080064002.33、內(nèi)裝修工程平方米80000.00000.050040002.44、安裝工程平方米80000.00000.01008002.55、消防工程平方米80000.00000.00604802.66、電話入網(wǎng)平方米80000.00000.00252002.77、智能化系統(tǒng)平方米80000.00000.00504003其他20527.00001.000020527TOTAL合計49057D基礎(chǔ)設(shè)施費（紅線線內(nèi)外工程費費）：12011萬元。詳見見表14-144基礎(chǔ)設(shè)施費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1供電平方米180000.00000.00254502供水平方米180000.00000.006010803綠化工程平方米180000.00000.010018004道路工程平方米180000.00000.00509005煤氣接入平方米180000.00000.00152706橋梁平方米180000.00000.00183247三通一平平方米180000.00000.00509008其他平方米111.0000.011119HHH6286.00001.00006286TOTAL合計12011e.公建配套設(shè)施費：：3096萬元。詳見見表14-15。公共設(shè)施配套費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1項目地塊A14521.1文化活動室項1.000500.000005001.2幼兒園項1.000100.000001001.3居委會項1.000800.000008001.4球場項1.00010.0000101.5游泳池個1.00030.0000301.6變電所項1.00010.0000101.7廁所項1.0002.000022項目地塊B13522.1文化活動室項1.000500.000005002.2幼兒園項1.000800.000008002.3球場項1.00010.0000102.4游泳池個1.00030.0000302.5變電所項1.00010.0000102.6廁所項1.0002.000023FGHFGHFGGH292.0001.0000292TOTAL合計3096f.開發(fā)期間稅費：44148萬元。詳見見表14-166開發(fā)期間稅費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1配套設(shè)施建設(shè)費_JAGCF*00.055元3000.00000.06002698建安工程費×5..5%2質(zhì)量安全監(jiān)督費_JAGCF*00.004元3000.0000196建安工程費×0..4%3供電用電負(fù)荷費8*(_ZJZMMJ/1000)*0.00400項1.000500000.00000576商業(yè)：8千伏/1100平方米,400元/千伏4招標(biāo)活動費_JAGCF*00.002元3000.000098建安工程費×0..2%5監(jiān)理費_JAGCF*00.013元3000.00000.0100638建安工程費×1..3%6物業(yè)管理基金_JAGCF*00.02元981(用戶指定計算公式式)7其他_JAGCF*00.01元3000.00000.0100491建安工程費×1%%8YYYYYYYYYYYYYYY-1530.00001.0000-1530TOTAL合計4148G不可見預(yù)見費。44227萬元，取以以上a~f6項之和的5%。不可預(yù)見費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1不可預(yù)見費(_TDCB+_QQQGCF++_JAGCCF+_JCCSSF+__GGSSPPTF+_KKFQJSFF)*0.005項12000000000.00000.05004360可預(yù)見開發(fā)成本××5%2YYYYYYYYYYYYYYYTOTAL合計4360開發(fā)成本。916656萬元，以上a~g7項合計。9.1.2.2開開發(fā)費用估算算。a管理費用：26116萬元，取以以上9.1.22.1中a~f6項之和的3%。管理費用編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1管理費用(_TDCB+_QQQGCF++_JAGCCF+_JCCSSF+__GGSSPPTF+_KKFQJSFF)*0.003元500000000.0000.03002616可預(yù)見開發(fā)成本××3%2AAAAAAAAAAAAATOTAL合計2616B經(jīng)營費用：87993萬元.經(jīng)營費用編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1廣告宣傳及市場推推廣_XSSR*0..05項50000.00000.05006764銷售收入×5%2銷售代理費_XSSR*0..02項2705(用戶指定計算公式式)3其他攤消費用_XSSR*0..015項50000.00000.02002029銷售收入×1.55%4AAAAAAAAAAAAAAAA-2705.00001.0000-2705TOTAL合計8793C財務(wù)費用：53114萬元，詳見見《貸款還本本付息表》。開發(fā)費用：167722萬元，前面1~3項之和。9.1.2.3總總成本費用詳詳見總成本費費用估算匯總總表（表14-18）?？偝杀举M用估算匯匯總表表14-188序號項目合計（萬元）得房成本（米/㎡㎡）連體別墅獨立別墅商鋪一開發(fā)成本915652685301523591土地成本164405015015012前期工程費24537282633建安工程費490571430163012654基礎(chǔ)設(shè)施費120113503993105公共設(shè)施配套費3096841216開發(fā)期間稅費41481211381077不可預(yù)見費4360127145112二開發(fā)費用167224875564311管理費用26167687672銷售費用87932562922273財務(wù)費用5314155177138合計108288317235712791項目投資與資金籌籌措計劃和項項目貸款計劃劃9.1.3.1資資金籌措與投投資計劃本項目開發(fā)投資的的資金來源有有三個渠道：：一是企業(yè)自自有資金，二二是銀行貸款款，三是銷售售房收入用于于投資部分。本本項目開發(fā)商商投入自有資資金32987萬元作為啟啟動資金，另另需向銀行貸貸款23000萬元用于投投資，剩余部部分49413萬元由銷售售收入補充，總總投資為1082888萬元，其中104699.7萬元的銀行行貸款利息從從住宅的銷售售收入中支付付。詳細(xì)投資計劃表（第1張/共2張）編號名稱實際小計12005年上半年年22005年下半年年32006年上半年年42006年下半年年52007年上半年年62007年下半年年1開發(fā)成本估算91565214881425916689103467117104021.1土地成本16440914972911.2建安工程費490576060908937525628605990891.3基礎(chǔ)設(shè)施費1201130033003300230031.4公共設(shè)施配套費30968548546946941.5前期工程費2453136510881.6開發(fā)期間稅費41485127683174765137681.7不可預(yù)見費43605455455455455455452開發(fā)費用估算1140910501355564644112414552.1管理費用26162593881602402593882.2銷售費用87937919674044048651067TOTAL合計10297422538156141725310990824111857詳細(xì)投資計劃表（第2張/共2張）編號名稱實際小計72008年上半年年82008年下半年年92009年上半年年102009年下半年年112010年上半年年122010年下半年年1開發(fā)成本估算91565461566491.1土地成本164401.2建安工程費49057375256281.3基礎(chǔ)設(shè)施費120111.4公共設(shè)施配套費30961.5前期工程費24531.6開發(fā)期間稅費41483184761.7不可預(yù)見費43605455452開發(fā)費用估算11409111511949487456076082.1管理費用26161602401311301301312.2銷售費用8793955954817615477477TOTAL合計10297457307843948745607608投資計劃與資金籌籌措表（第1張/共2張）編號名稱實際小計12005年上半年年22005年下半年年32006年上半年年42006年下半年年52007年上半年年62007年下半年年1投資總額(不含借借款利息)102974225381561417253109908240118571.1建設(shè)投資102974225381561417253109908240118572資金籌措102974225381561417253109908240118572.1自有資金32077145389614505917961289422.2借款資金2300080006000600030002.3經(jīng)營收入再投入4789761946194811210915投資計劃與資金籌籌措表（第2張/共2張）編號名稱實際小計72008年上半年年82008年下半年年92009年上半年年102009年下半年年112010年上半年年122010年下半年年1投資總額(不含借借款利息)102974572978439487466086081.1建設(shè)投資102974572978439487466086082資金籌措102974572978439487466086082.1自有資金320772.2借款資金230002.3經(jīng)營收入再投入47897572978439487466086089.1.3.2貸貸款本金的償償還及利息支支付根據(jù)建設(shè)期每年投投資額估算，本本項目需向銀銀行貸款23000萬元用于投投資，在第一一年和第二年年分四期分別別向銀行貸款款8000萬元、6000萬元和3000萬元。銀行貸款還本付息息方式采用等等額還本付息息，從第三年年開始還本付付息，第六年年還清。根據(jù)據(jù)中國人民銀銀行2002年2月調(diào)整后的的利率，五年年以上的貸款款年利率為5.76％。目前A市房地產(chǎn)開開發(fā)貸款利率率通常為中國國人民銀行公公布的貸款利利率乘以1.1的系數(shù)，即即本項目當(dāng)前前融資成本為為：年利率：：5.76％*1.1＝5.803％本項目合計需支付付利息5314萬元。借款還本付息表（第1張/共2張）編號名稱合計12005年上半年年22005年下半年年32006年上半年年42006年下半年年52007年上半年年62007年下半年年1期初已借款累計8232146452124424948221322期初再借款230008000600060003000(參數(shù))---還款方式::2222(參數(shù))---開始還款計計算期:5555(參數(shù))---分幾期進(jìn)行行還款:8888(參數(shù))---借款利率((%,年):5.8035.8035.8035.8033期末應(yīng)計利息53142324135997037246424期末還本付息28312353935395期末剩余借款累計82321464521244249482213219235(“還款方式”說明：：1-利息照付、一一次還本2-等額還本付付息3-利息照付、等等額還本4-取借款開始始后的每期經(jīng)經(jīng)營收入的50.0000%,直到還清所所有本息)借款還本付息表（第2張/共2張）編號名稱合計72008年上半年年82008年下半年年92009年上半年年102009年下半年年112010年上半年年122010年下半年年1期初已借款累計19235162541318710030678234392期初再借款23000(參數(shù))---還款方式::(參數(shù))---開始還款計計算期:(參數(shù))---分幾期進(jìn)行行還款:(參數(shù))---借款利率((%,年):3期末應(yīng)計利息53145584723832911971004期末還本付息283123539353935393539353935395期末剩余借款累計16254131871003067823439(“還款方式”說明：：1-利息照付、一一次還本2-等額還本付付息3-利息照付、等等額還本4-取借款開始始后的每期經(jīng)經(jīng)營收入的50.0000%,直到還清所所有本息)9.1.4項目的的銷售均價9.1.4.1用用市場比較法法確定銷售價價格的上限（平平均價格）（詳詳見表14-23至14-26）連排別墅本項目連體別墅售售價市場比較較法綜合修正正系數(shù)表表14-233項目名稱修正因素素估價對象碧桂園鳳凰城錦繡香江華南碧桂園成交均價（米/㎡㎡）420055004600交易情況修正1111交易時間修正10.981.061.06區(qū)域因素修正11.081.251.25個別因素修正10.981.10.96本項目的相對價格格（米/㎡）404933743616本項目連體別墅銷銷售狀況權(quán)重重系數(shù)修正表表表14-244項目名稱碧桂園鳳凰城錦繡香江華南碧桂園相對價格392937743616權(quán)重0.50.250.25加權(quán)后的相對價格格2025943904本項目的銷售價格格3872獨立別墅本項目獨立別墅售售價市場比較較法綜合修正正系數(shù)表表14-255項目名稱修正因素素估價對象碧桂園鳳凰城紫云山莊華南碧桂園成交均價（米/㎡㎡）530043006200交易情況修正1111交易時間修正10.980.980.98區(qū)域因素修正11.081.061.25個別因素修正11.030.961本項目的相對價格格（米/㎡）486243125061本項目獨立別墅銷銷售狀況權(quán)重重系數(shù)修正表表表14-266項目名稱碧桂園鳳凰城紫云山莊華南碧桂園相對價格486243125061權(quán)重0.40.40.2加權(quán)后的相對價格格194517251012本項目的銷售價格格4682經(jīng)比較計算得本項項目住宅銷售售單價為：連連體別墅均價價約為3872元/㎡；獨立別別墅均價約為為4682元/㎡。9.1.4.2用用成本法確定定銷售價格得得下限（平均均價格）。連體別墅銷售單價價：2685*（1+10％）＝2954元/㎡獨立別墅銷售單價價：3015*（1+10％）＝3317元/㎡9.1.4.3建建議銷售單價價：連體別墅銷售單價價：3800元/㎡獨立別墅銷售單價價：4600元/㎡商鋪銷售單價：55500元/㎡9.1.5項目的的銷售收入根據(jù)成本估算及計計劃的工程進(jìn)進(jìn)度，整個銷銷售過程按四四個組團(tuán)分四四批進(jìn)行，確確定連體別墅墅部分從建設(shè)設(shè)經(jīng)營期的第第二年開始出出售，均價為為3800元/㎡；獨立別別墅部分從建建設(shè)經(jīng)營期的的第三年開始始出售，均價價為4600元/㎡；商鋪部部分從建設(shè)經(jīng)經(jīng)營期的第二二年開始出售售，均價為5500元/㎡；預(yù)計建建設(shè)經(jīng)營期的的第六年全部部售出。按照照上述確定的的每年出售比比例和銷售單單價，計算實實際的銷售總總收入。銷售收入（第1張張/共2張）編號名稱備注收入小計12005年上半年年22005年下半年年32006年上半年年42006年下半年年52007年上半年年62007年下半年年第2年上半年連體別墅10%77657765獨立別墅商鋪第2年下半年連體別墅10%77657765獨立別墅商鋪第3年上半年連體別墅10%77657765獨立別墅15%79427942商鋪20%935935第3年下半年連體別墅15%1164711647獨立別墅15%79427942商鋪20%935935第4年上半年連體別墅15%11647獨立別墅10%5295商鋪30%1402第4年下半年連體別墅15%11647獨立別墅10%5295商鋪30%1403第5年上半年連體別墅10%7765獨立別墅15%7942商鋪第5年下半年連體別墅5%3882獨立別墅15%7942商鋪第6年上半年連體別墅5%3882獨立別墅10%5295商鋪第6年下半年連體別墅5%3882獨立別墅10%5295商鋪TOTAL合計135270776577651664220524銷售收入（第2張張/共2張）編號名稱備注收入小計72008年上半年年82008年下半年年92009年上半年年102009年下半年年112010年上半年年122010年下半年年第2年上半年連體別墅10%7765獨立別墅商鋪第2年下半年連體別墅10%7765獨立別墅商鋪第3年上半年連體別墅10%7765獨立別墅15%7942商鋪20%935第3年下半年連體別墅15%11647獨立別墅15%7942商鋪20%935第4年上半年連體別墅15%1164711647獨立別墅10%52955295商鋪30%14021402第4年下半年連體別墅15%1164711647獨立別墅10%52955295商鋪30%14031403第5年上半年連體別墅10%77657765獨立別墅15%79427942商鋪第5年下半年連體別墅5%38823882獨立別墅15%79427942商鋪第6年上半年連體別墅5%38823882獨立別墅10%52955295商鋪第6年下半年連體別墅5%38823882獨立別墅10%52955295商鋪TOTAL合計13527018344183451570711824917791779.1.6項目的的經(jīng)營稅費與與所得稅經(jīng)營稅金及附加（第1張/共2張）編號名稱合計12005年上半年年22005年下半年年32006年上半年年42006年下半年年52007年上半年年62007年下半年年1銷售收入1352707765776516642205242銷售稅金及附加8308477477102112602.1營業(yè)稅676238838883210262.2城市維護(hù)建設(shè)稅472272758722.3教育費附加206121225312.4防洪工程維護(hù)費1227715182.5交易印花稅68448102.6交易管理費6783939831032.7fgjhgjghhjgh12.9ghjghjghhjghjggh3租賃收入4租賃稅金及附加4.1營業(yè)稅4.2城市維護(hù)建設(shè)稅4.3教育費附加4.4防洪工程維護(hù)費4.5交易印花稅4.6房產(chǎn)稅4.7ddddddddddddddddd11115土地增值稅135378781662056VVVVVVVVVVVVV8所得稅5716328328704868TOTAL可運用資金119892688268821475118191經(jīng)營稅金及附加（第2張/共2張）編號名稱合計72008年上半年年82008年下半年年92009年上半年年102009年下半年年112010年上半年年122010年下半年年1銷售收入13527018344183451570711824917791772銷售稅金及附加8308112711279657265645642.1營業(yè)稅67629179177855914594592.2城市維護(hù)建設(shè)稅4726464554132322.3教育費附加2062828241814142.4防洪工程維護(hù)費12217171411882.5交易印花稅689986552.6交易管理費6789292795946462.7fgjhgjghhjgh12.9ghjghjghhjghjggh3租賃收入4租賃稅金及附加4.1營業(yè)稅4.2城市維護(hù)建設(shè)稅4.3教育費附加4.4防洪工程維護(hù)費4.5交易印花稅4.6房產(chǎn)稅4.7ddddddddddddddddd11115土地增值稅135318318315711892926VVVVVVVVVVVVV8所得稅5716775775664500388388TOTAL可運用資金11989216259162601392110480813381339.2項目的財務(wù)務(wù)評價與不確確定性分析9.2.1項目的的財務(wù)評價9.2.1.1損損益表與靜態(tài)態(tài)盈利能力a全部投資的所得稅稅后投資利潤潤率＝（所得得稅后利潤總總額/總投資額）*100%＝10.72％b全部投資的所得稅稅前投資利潤潤率＝（所得得稅前利潤總總額/總投資額）*100%＝16.00％按目前房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)行業(yè)的平均均投資利潤率率10％的水平，本本項目的靜態(tài)態(tài)盈利能力是是可以接受的的。損益表（第1張//共2張）編號名稱合計12005年上半年年22005年下半年年32006年上半年年42006年下半年年52007年上半年年62007年下半年年1銷售收入1352707765776516642205242租賃收入3總成本費用(包括括借款利息)1082866216621613322164304銷售稅金及附加8308477477102112605租賃稅金及附加6土地增值稅135278781662057VVVVVVVVVVVVV8所得稅57183283287048689稅后利潤116066666661429176110盈余公積金1161676714317611可分配利潤1044459959912861585稅前全部投資:投資利利潤率(%)16稅后全部投資:投資利利潤率(%)10.72全部投資:投資利利稅率(%)24.92損益表（第2張//共2張）編號名稱合計72008年上半年年82008年下半年年92009年上半年年102009年下半年年112010年上半年年122010年下半年年1銷售收入13527018344183451570711824917791772租賃收入3總成本費用(包括括借款利息)1082861468514686125749465734673464銷售稅金及附加8308112711279657265645645租賃稅金及附加6土地增值稅135218318315711892927VVVVVVVVVVVVV8所得稅57187757756645003883889稅后利潤11606157415741347101578778710盈余公積金1161157157135101797911可分配利潤10444141714171212913708708稅前全部投資:投資利利潤率(%)16稅后全部投資:投資利利潤率(%)10.72全部投資:投資利利稅率(%)24.92資金來源與運用表表（第1張/共2張）編號名稱合計12005年上半年