創(chuàng)業(yè)管理課件第五章選擇經(jīng)營場所

第五章選擇經(jīng)營場所一、如何選擇經(jīng)營場所 二、作出租賃或購買決策 三、操作要點 四、一個真實的故事

???????如何明確你對經(jīng)營場所的需求？有哪些可供選擇的經(jīng)營場所？如何利用技術(shù)來節(jié)約支出？是長期租賃、短期租借還是購買？如何獲得資助？如何談判合同條款？如何終止合同？

如何選擇經(jīng)營場所

許多小企業(yè)的所有者都非常重視經(jīng)營場所的選擇，并把經(jīng)營場所作為向周圍的人（包括他自己）證明企業(yè)實力和生機的一種手段。?經(jīng)營場所要求問答表–客戶對你經(jīng)營場所的最大要求是什么？?客戶是否要經(jīng)常造訪你的公司？?你是否需要提供實物展示？–規(guī)劃出辦公、經(jīng)營空間的大小。如何選擇經(jīng)營場所（續(xù)）–經(jīng)營地點（或現(xiàn)有的地點）是否影響員工聘用？?這個問題是否取決于經(jīng)營地點或離市中心的距離？?這個問題是否取決于經(jīng)營地點所在建筑的風(fēng)格或建筑水平？–是否可以預(yù)見什么時候企業(yè)需要重新搬遷？?你是否可以提出一個上述問題的時間預(yù)測？–你的公司是否能承擔(dān)獲得經(jīng)營場所的一筆全額 付款，或者需要以最小預(yù)付款加上后面分期付 款的方式解決資金問題？

如何選擇經(jīng)營場所（續(xù)）?經(jīng)營場所要求問答表（續(xù)）經(jīng)營場所的類型（續(xù)）?零售業(yè)場地（續(xù)）–考慮兩個問題：?問題1：購物街道是否允許橫穿，許多購物者寧愿繞過街道也不會去橫穿它。?問題2：你的鋪面離主要購物中心有多遠(yuǎn)（不要超過200米）。–一條街的一邊確實十分繁華，因為那邊 有銀行也有食品店，但另一邊的商店卻 在苦苦掙扎，原因僅僅是因為人們不愿 意橫穿馬路。經(jīng)營場所的類型（續(xù)）?制造業(yè)場地–如果已經(jīng)擁有或正打算創(chuàng)辦一個使用各 種重型機械的制造公司，你的經(jīng)營場所 選擇也就被限制在政府頒布的規(guī)劃條例 所允許的地點–如果你已經(jīng)涉足了加工制造領(lǐng)域，也許 靠近公路、鐵路和機場等因素就成為考 慮場地選擇的重點。經(jīng)營場所的類型（續(xù)）?商務(wù)樓場地–這種類型可用于輕工業(yè)加工、裝配、批 發(fā)和辦公室等用途。這也是目前用途最 通用、數(shù)量最多、建筑風(fēng)格和設(shè)計最廣 泛的一類場地。–顯然，一個批發(fā)公司也需要具備交通運 輸方面的便利條件，比如說通向公路、 鐵路和機場的方便。經(jīng)營場所的類型（續(xù)）?商務(wù)樓場地（續(xù)）尺4–我們在倉庫里用木板搭建了一個閣樓， 并在上面用裝飾板和人造天花板隔出了 五間大辦公室，通過這種辦法我們最終 在4500平方英尺的區(qū)域內(nèi)容納了了20名員 工，而成本僅為每平方英尺4英鎊。–合計下來，在第一年就節(jié)約了了13000英 鎊，隨后每年的節(jié)約更高達達33000英鎊。 這就是以上決策的效果。經(jīng)營場所的類型（續(xù)）?按需要設(shè)計定制建設(shè)–設(shè)計定做的好處就是完工的建筑能夠最大程度地適應(yīng)你企業(yè)的需要。?租用商務(wù)中心–這些中心都設(shè)有配備職員的接待區(qū)，記帳收費 的商務(wù)談判室，以及可供出租的小辦公室和商 務(wù)單元。–對快速發(fā)展的創(chuàng)業(yè)公司具有很大的吸引力。–如果你需要的話，還可以為你提供文秘服務(wù)。–剛進入的時候感覺相對貴一些，但從長期來看卻可以給你帶來客觀的節(jié)約。經(jīng)營場所的類型（續(xù)）?采用虛擬公司形式話/–適當(dāng)考慮利用技術(shù)來節(jié)約空間的問題。–傳呼機和移動電話/移動網(wǎng)絡(luò)–電話調(diào)度安排系統(tǒng)–外部呼叫中心和電話服務(wù)臺–利用因特網(wǎng)和電子郵件–而員工們則可以在家里、汽車上或客戶現(xiàn)場完成自己的大多數(shù)工作。?科技園和企業(yè)孵化器經(jīng)營場所選擇要點?小提示1：在考慮合適的場地時要充分發(fā)揮 你的想象力，因為從長期來看這可能為你 節(jié)約大量的錢。?小提示2：不要接受業(yè)主所聲稱的條件，而 是要按自己的要求去談條件，如果無法談 成，就做好另找一家的準(zhǔn)備。經(jīng)營場所選擇要點?小提示3：在你做選擇時必須考慮留有余 地，因為隨著企業(yè)發(fā)展你可能會面臨場地 需要上的變化。–在最初的幾年，公司的外在形象也并不顯得很重要。–我們必須在辦公室接待客戶了。考慮重新選擇一個具有外在形象的建筑作為新的場地，–我們最終選擇的是一座形象突出的寫字樓的三 個樓層，公司的所有職能都安排在同一個樓 里，而完全鋪地毯的批發(fā)作業(yè)也給客戶留下很 深的印象。租賃或購買決策是短期租用、長期租賃、還是購買下來？運營流動資金是你公司的血液，決不能隨便減少而用于增加固定資產(chǎn)。租賃或購買決策（續(xù)）?購買–如果你有相當(dāng)?shù)馁Y金節(jié)余和儲備，你也

許會考慮采取購買的方式獲得場地。–你通過自己的基金獲得經(jīng)營場地的產(chǎn)

權(quán)，然后又按年度出租給你的公司使用。–你的公司購買經(jīng)營場地，然后以場地為抵押向銀行貸款解決流動資金問題。（有什么好處？）去找一位熟煉的稅務(wù)會計師，讓他來幫你打理這些相關(guān)事宜。租賃或購買決策（續(xù)）?長期租賃提示1：我們給你的忠告是，由于你的經(jīng)營環(huán)境 總是處于不斷變化中，因此最好不要接受長期 租約。–如果你是一個新企業(yè)，或者經(jīng)營的時間不 長，一般租賃方肯定會要求你提供租賃的個 人擔(dān)保。我們的忠告很簡單，就是想方設(shè)法 避免去做擔(dān)保。如果你沒有別的選擇，而且 很難再談下去，也要注意避開那些由你個人 承擔(dān)的責(zé)任。租賃或購買決策（續(xù)）?長期租賃（續(xù)）提示2：要特別注意租金的調(diào)整。–你必須想辦法在租約里規(guī)定租金上漲的上限 百分比，并在整個租期里預(yù)先明確下來，或 者盡可能明確規(guī)定減少租金調(diào)整的次數(shù)，最 好是減少到零。租賃或購買決策（續(xù)）?長期租賃（續(xù)）提示3：要搞清楚租約終止的規(guī)定–在需要終止租賃時，你應(yīng)該盡量想辦法 延長爭議處理的時間，因為在這段時間 內(nèi)業(yè)主仍有義務(wù)為你提供服務(wù)并保護你 的財產(chǎn)。提示4：要搞清楚租賃場地的保險情況和維修責(zé)任示5提示5：不存在所謂的標(biāo)準(zhǔn)租約合同，所有的事情都是可以討價還價的。租賃或購買決策（續(xù)）?租金和服務(wù)費–一份租約所涉及的費用一般可以分為租金和服務(wù)費兩個部分。–作為準(zhǔn)備進駐的承租人，很重要的一點 就是你要完全搞清楚需要交納的服務(wù)費 是哪些。其收費是否合理是值得懷疑的。

租賃或購買決策（續(xù)）?租金和服務(wù)費（續(xù)）–但租金卻是完全可以在談判中討價還價 的。談判之前你要先搞清楚附近地區(qū)類 似的租金收費標(biāo)準(zhǔn)。及業(yè)主招租的急迫 程度等信息。–以下是一些談判時提出的條件實例：?業(yè)主同意免除你開頭六個月的租金，以補償你在搬進去時的所有花費。?對第一年的租金給予六折優(yōu)惠。?第二年的租金也可以考慮打折，然后再恢復(fù)到正常價格水平?即使大家都接受了以上條款以后，正常租金的價格水平也還可以繼續(xù)談。租賃或購買決策（續(xù)）?保險問題–提示6：邀請你的保險代理人查看你所選中的 經(jīng)營場地，并要求他對場地中的每一個建筑提 出書面的報費報價。這份報價也要包括由你自 己承擔(dān)的強制性安全措施的費用。這種服務(wù)可 以由你的保險代理人免費提供。?治安狀況–提示7：對你相中的每一棟建筑物，都要想辦法得到詳細(xì)介紹其犯罪率的免費報告。租賃或購買決策（續(xù)）?資金資助–政府大力提倡的城區(qū)復(fù)興計劃也促使城 市的某些地區(qū)被指定為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。這 就為小企業(yè)發(fā)展帶來了很多好處。比如 說給予營業(yè)減免待遇，對租房提供補助 及其他優(yōu)惠待遇。–在尋求資助方面，我們的建議是：?與你們當(dāng)?shù)氐男∑髽I(yè)服務(wù)局加強聯(lián)系，從他們那里了解到有關(guān)的資助信息?向本地議會的經(jīng)濟發(fā)展小組介紹自己的企業(yè)?擴張選擇場地時的考慮范圍，盡量把本地的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)包含進去。實作要點件,???????搞清楚你的公司重新搬遷的根本原因是什么了解你自己的財務(wù)狀況和局限了解市面上可供選擇的地點洽談租賃條款，引入自己的法律顧問參與認(rèn)真仔細(xì)地了解所選產(chǎn)地的使用限制條件在談判合同時硬下心來講條件,不要有任何歉疚感有關(guān)的法律手續(xù)費用要分清楚，只應(yīng)該承擔(dān)你自己該

承擔(dān)的部分，不要替業(yè)主承擔(dān)屬于他應(yīng)該承擔(dān)的部分?不要匆忙地作選擇，而且要盡量避免個人的擔(dān)?；虺?諾?盡可能爭取獲得政府資助

一個真實故事?清華大學(xué)畢業(yè)生在美國的成功故事產(chǎn)+館+––––––1987年到美國學(xué)計算機1990年開始開餐館與