東莞宏遠(yuǎn)商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目初步營銷思路p銷售推廣方案

東莞宏遠(yuǎn)商業(yè)項(xiàng)目初步營銷思路2010年11月每一次都精雕細(xì)琢研究主題提煉商圈邊緣區(qū)域沒有主力店帶動大部分為單邊商鋪現(xiàn)鋪，部分空置，部分開業(yè)，經(jīng)營不太理想印象：05/06年起售，整體銷售率31%項(xiàng)目到底賣什么？研究主題提煉探索項(xiàng)目的核心營銷價(jià)值點(diǎn)基于市場街區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀基于項(xiàng)目自身因素建立營銷價(jià)值體系釋放營銷價(jià)值項(xiàng)目定位營銷策略市場研究/項(xiàng)目分析目錄一、東莞商業(yè)街區(qū)市場研究1.1商業(yè)街區(qū)經(jīng)營/招商1.2街鋪在售項(xiàng)目研究二、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值研判2.1項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析2.2項(xiàng)目商業(yè)現(xiàn)狀分析三、項(xiàng)目定位3.1體系思路3.2定位方向3.3業(yè)態(tài)規(guī)劃四、營銷執(zhí)行策略4.1包裝宣傳4.2整合營銷4.3價(jià)格策略一、東莞商業(yè)街區(qū)市場研究1.1商業(yè)街區(qū)經(jīng)營/招商1.2街鋪在售項(xiàng)目研究家樂福吉之島百佳文化廣場店天和文化廣場店沃爾瑪百佳聚福豪苑店永樂文化廣場店國美聚福豪苑店彩怡百貨時(shí)尚電器城天虹商場順電國美南城店永樂南城店中華百貨百安居時(shí)尚電器美新家居中心Ole’天和盈鋒廣場店嘉榮購物廣場家福特萬家福永樂世博店海雅百貨好又多中豪購物廣場美新名家居家樂福吉之島百佳文化廣場店天和文化廣場店沃爾瑪百佳聚福豪苑店國美聚福豪苑店彩怡百貨時(shí)尚電器城天虹商場順電國美南城店時(shí)尚島百安居時(shí)尚電器美新家居中心華潤萬家天和盈鋒廣場店嘉榮購物廣場家福特萬家福國美世博店海雅百貨好又多中豪購物廣場美新名家居莞城商圈東城商圈南城商圈家樂福吉之島百佳文化廣場店天和文化廣場店沃爾瑪百佳聚福豪苑店永樂文化廣場店國美聚福豪苑店彩怡百貨時(shí)尚電器城天虹商場順電國美南城店永樂南城店中華百貨百安居時(shí)尚電器美新家居中心Ole’天和盈鋒廣場店嘉榮購物廣場家福特萬家福永樂世博店海雅百貨好又多中豪購物廣場美新名家居家樂福吉之島百佳文化廣場店天和文化廣場店沃爾瑪百佳聚福豪苑店國美聚福豪苑店彩怡百貨時(shí)尚電器城天虹商場順電國美南城店時(shí)尚島百安居美新家居中心華潤萬家天和盈鋒廣場店嘉榮購物廣場家福特萬家福國美世博店海雅百貨好又多中豪購物廣場美新名家居莞城商圈東城商圈南城商圈時(shí)尚電器東莞商圈結(jié)構(gòu)分析綜述：東莞南城、莞城、東城均已形成相對成熟的商圈，各商圈均有較大規(guī)模的商鋪（商業(yè)街區(qū)與住宅底商）。在售項(xiàng)目經(jīng)營/招商一、市場研究天誠康橋家樂福海雅沃爾瑪南城核心商圈內(nèi)街鋪（天誠康橋）——大部分空置綜述：天誠康橋位于南城核心商圈內(nèi)，距家樂福約400米，距海雅約600米，但大部分商鋪空置中。在售項(xiàng)目經(jīng)營/招商一、市場研究威尼斯家樂福海雅沃爾瑪東城核心商圈內(nèi)街鋪（威尼斯廣場）——一層空置面積超1萬平米綜述：威尼斯廣場同樣位于東城商圈核心位置，天虹商場旁邊一層空置面積超1萬平米。天虹在售項(xiàng)目經(jīng)營/招商一、市場研究西正路—市橋路商業(yè)街沃爾瑪西城樓大街（莞城沃爾瑪/文化廣場區(qū)域街鋪）也出現(xiàn)部分空置綜述：西城樓大街位于東莞傳統(tǒng)商業(yè)核心的文化廣場，主力店沃爾瑪已經(jīng)開業(yè)，但其街鋪依然出現(xiàn)部分空置。天和百貨在售項(xiàng)目經(jīng)營/招商一、市場研究上東國際商業(yè)街區(qū)東園大廈街鋪天誠康橋街鋪中信商業(yè)廣場商鋪西城樓空置商鋪本項(xiàng)目空置商鋪在售項(xiàng)目經(jīng)營/招商一、市場研究東莞商業(yè)街區(qū)（沿街商業(yè)）空置嚴(yán)重商業(yè)街區(qū)招商難度較大商業(yè)街區(qū)（街鋪）經(jīng)營小結(jié)：在售項(xiàng)目經(jīng)營/招商一、市場研究南城家樂福1.4公里南城步行街900米南城步行街商業(yè)區(qū)南城核心商圈項(xiàng)目區(qū)域三大核心商圈內(nèi)街鋪都大量空置招商難度較大本案處于商圈邊緣且為社區(qū)商鋪招商帶動銷售難度較大綜述：客觀分析，本項(xiàng)目招商對銷售的促進(jìn)作用有限，以招商帶動銷售實(shí)現(xiàn)的可能性不大。一、市場研究在售項(xiàng)目經(jīng)營/招商本案上東國際商鋪晶城商鋪中信德方斯御泉山商鋪南城在售商業(yè)項(xiàng)目主要有上東國際第二期、中信德方斯、御泉山底商等；已售項(xiàng)目距離本案較近的有康橋國際花園、上東第五大道等。在售項(xiàng)目經(jīng)營/招商一、市場研究商業(yè)名稱上東國際第二期位置洪福西路濱江體育公園東距本項(xiàng)目距離500米規(guī)模（㎡）商業(yè)總建筑面積約6000㎡，其中二期共有商鋪19間開盤時(shí)間2010年11月6日銷售情況已售空建筑規(guī)格開間7.1m，進(jìn)深9.2m，層高約5m售價(jià)上東國際第五大道08年售價(jià)約為12000元，二期售價(jià)約為15000元備注上東國際二期開盤當(dāng)天銷售一空上東國際上東國際二期推出當(dāng)天售完，目前已無可購商鋪。上東國際商鋪戶型圖在售項(xiàng)目經(jīng)營/招商一、市場研究商業(yè)名稱御泉山商鋪位置南城黃金路888號，華康醫(yī)院北距本項(xiàng)目距離1.8公里規(guī)模（㎡）商業(yè)面積共9240.21㎡，71間商鋪開盤時(shí)間2010年7月10日銷售情況售出約60%建筑規(guī)格開間約8m，進(jìn)深約15m，層高約6m售價(jià)均價(jià)約為14000元電話88999666備注購鋪者多為投資客御泉山御泉山商鋪北半部分售價(jià)最高的達(dá)到了1.8萬，南半部分商鋪?zhàn)畹蛢r(jià)格在9000左右。整體已經(jīng)銷售掉一半以上，據(jù)調(diào)查其購鋪者主要以外地投資客為主。御泉山商鋪戶型圖在售項(xiàng)目經(jīng)營/招商一、市場研究商業(yè)名稱中信德方斯位置南城東莞大道與四環(huán)路交匯處距本項(xiàng)目距離3.2公里規(guī)模（㎡）62間商鋪開盤時(shí)間2009年7月銷售情況銷售50%以上建筑規(guī)格開間8m，進(jìn)深15m，層高6m售價(jià)16500均價(jià)電話22306888備注德方斯商鋪售出一半左右，目前仍在發(fā)售中中信德方斯中信德方斯距離本項(xiàng)目約3.2公里，整體已經(jīng)銷售掉一半以上，目前仍在發(fā)售。在售項(xiàng)目經(jīng)營/招商一、市場研究商業(yè)名稱晶城商鋪位置南城三元路與莞太大道交匯處（宏遠(yuǎn)酒店對面）距本項(xiàng)目距離1.4公里規(guī)模（㎡）建筑面積47098㎡開盤時(shí)間預(yù)計(jì)明年五一發(fā)售售價(jià)——電話23191999備注晶城商鋪初步定于明年五一發(fā)售，現(xiàn)在定價(jià)尚未確定晶城商鋪晶城距離本項(xiàng)目約為1.4公里，其商業(yè)主要為住宅底商，預(yù)計(jì)在明年五一發(fā)售，具體定價(jià)尚未出來。在售項(xiàng)目經(jīng)營/招商一、市場研究街鋪銷售沒有火爆、也沒有滯銷街鋪銷售市場好于招商/經(jīng)營市場商業(yè)街區(qū)（街鋪）銷售小結(jié)：在售項(xiàng)目經(jīng)營/招商一、市場研究不火爆、不滯銷

招商銷售大量空置、難度大具備突破可能突破難度較大一、市場研究二、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值研判2.1項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析2.2項(xiàng)目商業(yè)現(xiàn)狀分析南城步行街商業(yè)區(qū)南城核心商圈項(xiàng)目區(qū)域商圈距離規(guī)模主力商戶南城核心商圈1.4公里13萬家樂福、海雅百貨、沃爾瑪、國美、蘇寧、時(shí)尚等步行街商圈0.9公里3.6萬安踏、金六福、老人頭、鱷魚、鴻星爾克、勁霸等本項(xiàng)目03.8萬無本項(xiàng)目與商圈的關(guān)系分析：綜述：本項(xiàng)目在南山核心商圈及南城步行商圈輻射范圍內(nèi)，但位于其商圈的邊緣區(qū)域。二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目區(qū)域核心商圈無生活必須品消費(fèi)場所（如大型超市、百貨）消費(fèi)群體外流嚴(yán)重綜述：本項(xiàng)目所在區(qū)域由于缺乏主力店商戶（如超市），致使消費(fèi)群體嚴(yán)重外流。二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目區(qū)域南城核心商圈綜述：本項(xiàng)目吸引核心商圈區(qū)域消費(fèi)群體的難度很大，商業(yè)服務(wù)群體延伸受到較大限制。運(yùn)河及宏遠(yuǎn)橋阻隔兩邊消費(fèi)互動的便利性核心商圈的成熟與完善本項(xiàng)目吸引河對面消費(fèi)群體難度很大二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境分析：本項(xiàng)目主要消費(fèi)群體為宏遠(yuǎn)大社區(qū)內(nèi)的居住人群。江南世家活力康城天景居江南雅筑江南第一城---------宏遠(yuǎn)大社區(qū)：宏遠(yuǎn)大社區(qū)二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境商業(yè)帶布局主要沿金豐路布局輻射范圍進(jìn)一步壓縮基本只能輻射到本社區(qū)精英世家綜述：本項(xiàng)目商業(yè)由于商圈、布局等多方面的原因，實(shí)際輻射區(qū)域僅為宏遠(yuǎn)江南系列社區(qū)。對精英世家區(qū)域的輻射也受到限制二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目規(guī)模已入住入住情況合計(jì)江南世家27.3萬1900戶接近100%江南雅筑14.2萬1250戶約70%活力康城14萬1000戶接近100%江南第一城40萬3500戶入住中天景居---770戶接近100%建委/新科宿舍----約600戶接近100%統(tǒng)計(jì)約100萬約9020戶約40000人項(xiàng)目商業(yè)輻射人口分析：綜述：項(xiàng)目商業(yè)輻射人群約為4萬。二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境單邊街鋪單邊街鋪市政路對商業(yè)隔離嚴(yán)重項(xiàng)目難以形成濃厚的商業(yè)氛圍。綜述：項(xiàng)目由于缺乏主力店的規(guī)劃，同時(shí)大部分為單邊商鋪，所以難以形成濃厚的商業(yè)氛圍。二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境發(fā)展方向：以服務(wù)社區(qū)約4萬消費(fèi)群體為主的分散型商業(yè)街區(qū)。二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目商業(yè)總面積江南世家1.41萬27.3萬江南雅筑0.85萬14.3萬活力康城0.74萬14萬第一城0.83萬40萬合計(jì)3.83萬95.6萬第一城0.83萬雅筑0.85萬康城0.85萬世家1.41萬備注：由于天景居未售街鋪僅剩17套，故在以后的研究中不將天景居計(jì)入在內(nèi)。二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目名稱面積（㎡）已售（㎡）未售（㎡）銷售比在營（間）空置（間）空置比江南世家14113.144521.729591.4232%1484924.90%活力康城7386.144590.492795.6562%1242516.80%江南雅筑8461.262332.446128.8228%357467.30%江南第一城8289.89509.97779.996%2412483.80%合計(jì)38250.4311954.5526295.8831%33127245.10%各項(xiàng)目未售/空置商鋪統(tǒng)計(jì)二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境未售商鋪已售商鋪江南世家：68%（未售）江南雅筑：72%（未售）活力康城：38%（未售）第一城：94%（未售）二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目名稱區(qū)域已售比例未售商鋪數(shù)量（間）未售商鋪面積（㎡）單鋪平均面積（㎡）江南世家A39%342563.5575B27%533670.4269D18%232329.88101E57%121027.5786活力康城A75%13747.1957B39%111258.24114D83%6307.8251E75%9482.4054江南雅筑第二期A0%211362.8465江南雅筑第一期A70%12707.7059B0%262063.3879D6%301994.9066江南第一城A3%351823.2852B3%211118.1053D0%291424.0349E0%291438.8150F0%391975.7751總計(jì)34%40326295.8865二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境江南世家商鋪業(yè)態(tài)占比：綜述：在營業(yè)態(tài)占比最多的為家居建材、餐飲，空置比為25%。二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境活力康城商鋪業(yè)態(tài)占比：綜述：在營業(yè)態(tài)占比最多的為餐飲，美容美發(fā)，空置比為17%。二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境江南雅筑商鋪業(yè)態(tài)占比：綜述：在營業(yè)態(tài)占比最多的為社區(qū)服務(wù)類業(yè)態(tài)你，空置比為67%。二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境江南第一城商鋪業(yè)態(tài)占比：綜述：在營業(yè)態(tài)占比最多的為社區(qū)服務(wù)類業(yè)態(tài)你，空置比為84%。二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目商鋪整體業(yè)態(tài)比：綜述：項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)涉及到近10種業(yè)態(tài)，占比最多的為家居建材、社區(qū)配套及餐飲。二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境較高的空置率經(jīng)營狀況一般租金提升受到限制缺乏想象空間帶租約銷售不具備吸引力。項(xiàng)目商鋪業(yè)態(tài)占比（含空鋪）：二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境帶租約銷售缺乏吸引力（租金/想象空間）帶租約難以成為本項(xiàng)目的營銷突破點(diǎn)。帶租約銷售分析：繼續(xù)招商難度很大（品質(zhì)/商戶/租金）二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境不火爆、不滯銷

招商銷售大量空置、難度大具備突破可能突破難度較大

帶租約租金、想象空間突破難度較大二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境本項(xiàng)目需以銷售為導(dǎo)向建立營銷核心價(jià)值體系。二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境

項(xiàng)目在營商鋪業(yè)態(tài)占比（不含空鋪）：現(xiàn)狀：以家居建材、社區(qū)配套及餐飲為主題的綜合型社區(qū)業(yè)態(tài)。二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境

東莞成熟社區(qū)案例借鑒：現(xiàn)狀：花園路商業(yè)街位以建材家具、服裝零售與餐飲為主的綜合型業(yè)態(tài)街區(qū)（主力店吉之島）。二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境

東莞成熟社區(qū)案例借鑒：中信城商業(yè)以社區(qū)便利、餐飲、服裝精品、家居建材、服務(wù)配套等多種業(yè)態(tài)組合而成，并且有喜伴購物廣場作為主力店帶動。二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境大型社區(qū)商業(yè)（經(jīng)營成熟成長中）不是新項(xiàng)目（在營占55%）物業(yè)改造空間有限美食主題/文化主題都不成功都不是主題鮮明的單一業(yè)態(tài)本項(xiàng)目依靠某類主題業(yè)態(tài)規(guī)劃銷售不具備說服力二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境

文化街區(qū)與物業(yè)的結(jié)合案例：北京798天津古文化街較好的文化與商業(yè)氛圍，較強(qiáng)烈的視覺沖擊，較高的文化認(rèn)可度是文化商業(yè)街成功的必要因素。二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境本項(xiàng)目最終也將成為主次清晰的多主題社區(qū)型綜合商業(yè)街區(qū)。二、項(xiàng)目研究商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境三、項(xiàng)目定位3.1體系思路：營銷體系核心是價(jià)值3.2定位方向：建立價(jià)值體系3.3業(yè)態(tài)規(guī)劃：支持價(jià)值體系以銷售和導(dǎo)向建議營銷核心價(jià)值體系以業(yè)態(tài)為主題進(jìn)行營銷策劃（餐飲街/文化街/建材街）發(fā)展方向?yàn)橹鞔吻逦木C合業(yè)態(tài)成熟社區(qū)商業(yè)也都不是單一主題業(yè)態(tài)項(xiàng)目目前現(xiàn)狀為綜合業(yè)態(tài)實(shí)景展現(xiàn)，改造與想象空間受限前期美食街/文化街收效不大業(yè)態(tài)（主題）規(guī)劃難以獨(dú)立支撐銷售的核心價(jià)值體系三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃當(dāng)前營銷回顧：定位：東莞首個(gè)文化主題商業(yè)街。分析：缺少文化底蘊(yùn)，表現(xiàn)形式不足，文化主題商業(yè)價(jià)值較低，定位實(shí)現(xiàn)難度及風(fēng)險(xiǎn)大。宣傳推廣：住宅價(jià)錢投資商鋪。分析：關(guān)注價(jià)錢，缺少價(jià)值體現(xiàn)，無形中損害商鋪投資價(jià)值預(yù)期。營銷現(xiàn)狀三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃營銷核心點(diǎn)闡述：

OR價(jià)值價(jià)錢描述現(xiàn)在預(yù)期未來購買商業(yè)實(shí)際就是對未來的投資。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃升值價(jià)值性價(jià)比

本項(xiàng)目營銷核心點(diǎn)：值三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目核心營銷點(diǎn)釋義：值價(jià)值升值性價(jià)比-----價(jià)值高于價(jià)格預(yù)期三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目核心營銷點(diǎn)策略：價(jià)值價(jià)格（提升）（靈活的價(jià)格策略）提升價(jià)值是營銷的核心點(diǎn)。價(jià)值＞價(jià)格，創(chuàng)造并引導(dǎo)發(fā)現(xiàn)升值空間，吸引投資。價(jià)值提升，使得價(jià)格預(yù)期增加策略性的價(jià)格調(diào)整，預(yù)留升值空間，追漲不追跌三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)梳理：

百萬大社區(qū)、宏遠(yuǎn)品牌、純街鋪、6.5米層高、-----非核心優(yōu)勢需要基礎(chǔ)補(bǔ)充優(yōu)勢核心優(yōu)勢風(fēng)險(xiǎn)小、升值潛力大、租售皆宜三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃街鋪價(jià)值借鑒：曦灣商鋪售價(jià)最高達(dá)50萬元/㎡；東門薈商鋪售價(jià)最高達(dá)20萬元/㎡；佳兆業(yè)金翠園商鋪銷售均價(jià)高達(dá)18萬元/㎡。深圳街鋪在售項(xiàng)目均價(jià)約6萬元/㎡，市場銷售狀況較好。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃街鋪價(jià)值借鑒：城市2009年年末人口數(shù)（萬人）2009年GDP（億元）2009年社會消費(fèi)品零售總額（億元）2009年人均可支配收入（元）關(guān)內(nèi)商鋪銷售均價(jià)（萬元/㎡）深圳891.238201.232598.6829244.526-8東莞6353763.26956.25330451.2-1.8倍數(shù)（深圳/東莞）1.42.22.70.93-4高于其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比值三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃街鋪與住宅價(jià)格比較：從兩類比較結(jié)果來看，東莞的街鋪價(jià)值有被低估，街鋪價(jià)值并沒有顯現(xiàn)。以住宅價(jià)格為基準(zhǔn)，價(jià)格比值越大，表現(xiàn)的街鋪價(jià)值越高。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃城市住宅銷售均價(jià)（萬元/㎡）商鋪銷售均價(jià)（萬元/㎡）價(jià)格比值（商鋪/住宅）深圳284龍崗144東莞0.61.2-1.82-3東莞的街鋪價(jià)值并沒有顯現(xiàn)，有較大的挖掘與升值空間。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃400多間商鋪，總建筑面積近3萬平方米。項(xiàng)目名稱在售商鋪數(shù)量（間）（本項(xiàng)目）400御泉山·大宅底商71中信德方斯四季大街62上東國際商業(yè)街區(qū)19…………城區(qū)最大規(guī)模待售街鋪“宏遠(yuǎn)”知名開發(fā)商有必要也有實(shí)力引導(dǎo)投資群體認(rèn)識街鋪價(jià)值。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃引導(dǎo)消費(fèi)者認(rèn)識街鋪的價(jià)值就是本項(xiàng)目營銷核心價(jià)值體系建設(shè)的過程。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃——價(jià)值體系仍然需要實(shí)際的營銷策略與業(yè)態(tài)主題來支撐。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃面積大：近400間待售商鋪現(xiàn)鋪：想象與策劃空間受限制長期空置：開發(fā)周期較長，近半空置投資者看不到短期的收益及經(jīng)營價(jià)值營銷策略建議考慮返租的營銷策略清晰的業(yè)態(tài)主題支持3年的返租期①體現(xiàn)開發(fā)商經(jīng)營與支持的決心②能讓投資者實(shí)在的看到近期的收益?zhèn)渥ⅲ菏欠癫捎梅底獾臓I銷策略另行研究。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃值=街鋪價(jià)值+營銷策略+主題業(yè)態(tài)+價(jià)格策略項(xiàng)目營銷的整體價(jià)值體系：組合的營銷策略充分闡述項(xiàng)目的價(jià)值。營銷價(jià)值策略體系：街鋪價(jià)值城區(qū)街鋪價(jià)值引導(dǎo)投資方向價(jià)“值”上市營銷策略循環(huán)銷售最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的分期良性循環(huán)銷售。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃百萬大社區(qū),4萬平米純街鋪——最具升值潛力的投資選擇精英匯聚，百萬平方米社區(qū)規(guī)模；財(cái)富聚集，純街鋪、零風(fēng)險(xiǎn)投資寶地；6.5米層高，一層變兩層，百分百升值空間；宏遠(yuǎn)品牌開發(fā)商作品，形象與價(jià)值雙層保障。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃依托百萬社區(qū)，保障投資價(jià)值。本項(xiàng)目住宅小區(qū)總建筑面積在100萬平方米以上，為商鋪經(jīng)營提供了最基礎(chǔ)的消費(fèi)群體保障。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃純街鋪，零風(fēng)險(xiǎn)投資選擇。街鋪保值、增值能力強(qiáng)，收益穩(wěn)定，投資風(fēng)險(xiǎn)小。租金收入+轉(zhuǎn)讓費(fèi)+售價(jià)+……三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃

投資洼地，百分百升值空間。東莞市街鋪價(jià)值被低估，升值空間大；6.5m層高設(shè)計(jì)，一層變兩層，價(jià)值瞬間翻倍。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目案名建議一：宏遠(yuǎn)大道·中央街是區(qū)位：宏遠(yuǎn)路是品牌：宏遠(yuǎn)地產(chǎn)是商業(yè)：大氣恢弘是項(xiàng)目：街鋪是財(cái)富：中央三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目主推廣語：——最具升值潛力的投資選擇（0風(fēng)險(xiǎn)，100%收益）。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃宏遠(yuǎn)大道·中央街百萬社區(qū)·純街鋪項(xiàng)目備選案名：江南城·中央街江南之名，融合江南世家、江南雅筑、江南第一城系列名稱，延續(xù)社區(qū)品牌效應(yīng)；江之南岸，重塑社區(qū)風(fēng)情；中央地位，彰顯未來發(fā)展空間。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃建立營銷價(jià)值體系是一個(gè)系統(tǒng)動態(tài)的過程，包括內(nèi)容：營銷策略；媒體策略（宣傳形式與執(zhí)行）產(chǎn)品規(guī)劃（業(yè)態(tài)組合）價(jià)格策略（定價(jià)與調(diào)整）執(zhí)行管理（銷售形式與現(xiàn)場管理）營銷體系；人員安排費(fèi)用預(yù)算物料需求營銷節(jié)奏：時(shí)機(jī)把握與時(shí)間控制。營銷價(jià)值體系營銷策略營銷體系營銷節(jié)奏三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃建立營銷價(jià)值體系的根本在于引導(dǎo)投資需求方向。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不可或缺資產(chǎn)升值收益保障三、定位三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃可考慮部分區(qū)域返租銷售三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃營銷策略第一波：純街鋪、0風(fēng)險(xiǎn)頂級優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃零風(fēng)險(xiǎn)頂級優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)1234街鋪保值、增值能力強(qiáng)；街鋪?zhàn)馐垤`活；街鋪售價(jià)上漲較為迅速，東莞街鋪價(jià)值被低估，升值潛力更大；街鋪不存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃街鋪，您不可或缺的5A級資產(chǎn)配置營銷策略第二波：三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃①優(yōu)于銀行存款（收益）；②優(yōu)于股票投資（風(fēng)險(xiǎn)）；③優(yōu)于住宅投資（政策）；……+存款+住宅+商鋪+證券+……街鋪投資，與銀行存款、證券投資、住宅投資都有明顯的優(yōu)勢，在您的資產(chǎn)配置中不可或缺。。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃6.5米層高街鋪，將您的資產(chǎn)價(jià)值再提升100%營銷策略第三波：三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃6.5m約3二層購買一層商鋪的價(jià)錢，獲得兩層商鋪的實(shí)用價(jià)值。二層三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃首付**元起，3年24%租金收益保障……營銷策略第四波：——最具升值潛力的投資選擇（0風(fēng)險(xiǎn)，100%收益）。說明：由于宏遠(yuǎn)為上市公司，返租可能面臨一定的政策障礙，但由于本項(xiàng)目大量空置，難以讓投資者看到當(dāng)期收益，3年返租可客觀上增加本項(xiàng)目的吸引力，是否執(zhí)行返租策略后期再做深入論證。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃營銷策略第四波：返租階段返租方式主要優(yōu)勢主要劣勢項(xiàng)目選擇建議第一種方式3年返租24%直接沖抵首付款首付起點(diǎn)低政策限制不建議選取第二種方式3年返租24%前2年沖總價(jià)1年沖首付3年內(nèi)穩(wěn)定保障稅費(fèi)/政策不建議選取第三種方式3年返租24%直接沖抵總房款3年穩(wěn)定收益包裝稅費(fèi)/政策建議考慮第四種方式3年24%每年返還（也可由銀行代為返還）每年穩(wěn)定收益看得見，（銀行支付信用更高）首付提高（約62%）增加稅費(fèi)建議考慮說明：由于宏遠(yuǎn)為上市公司，返租可能面臨一定的政策障礙，但由于本項(xiàng)目大量空置，難以讓投資者看到當(dāng)期收益，3年返租可客觀上增加本項(xiàng)目的吸引力，是否執(zhí)行返租策略后期再做深入論證。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃主題（業(yè)態(tài)）營銷階段

——詳細(xì)闡述各業(yè)態(tài)主題的商業(yè)價(jià)值及經(jīng)營前景。營銷策略第五波：三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃營銷策略第五波：餐飲主題街四大主題特色街區(qū)三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃合理的業(yè)態(tài)組合是商業(yè)成功運(yùn)營的基礎(chǔ)保障；運(yùn)營管理經(jīng)營成功是提升商鋪價(jià)值的最有效的途徑；商鋪價(jià)值價(jià)值是營銷體系的核心；業(yè)態(tài)規(guī)劃是對商鋪價(jià)值的基本支持要素。業(yè)態(tài)規(guī)劃是商鋪價(jià)值顯現(xiàn)的一種表現(xiàn)形式，合理的業(yè)態(tài)組合對提升商鋪價(jià)值具有積極的促進(jìn)作用。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃②借鑒成熟社區(qū)的業(yè)態(tài)組合③具有可行性①規(guī)劃商業(yè)價(jià)值較高的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)規(guī)劃原則對于已經(jīng)招商的商鋪的業(yè)態(tài)處理原則是“部分參考，重新規(guī)劃”。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃借鑒案例①：花園路花園路以餐飲、服飾、服務(wù)配套等業(yè)態(tài)為主，多種業(yè)態(tài)共存。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃借鑒案例②：東泰花園片區(qū)該片區(qū)業(yè)態(tài)組合多樣化，各種業(yè)態(tài)比例相對平均，其中餐飲、服裝、家居建材、美容美發(fā)占比稍多。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃案例啟示：成熟社區(qū)商業(yè)街區(qū)均由主次分明的綜合型業(yè)態(tài)構(gòu)成；家居建材/餐飲及社區(qū)服務(wù)業(yè)態(tài)在社區(qū)型商業(yè)中占據(jù)相對較大的比重。打造綜合型主題街區(qū)，為銷售奠定基礎(chǔ)。餐飲主題街區(qū)、淘寶主題街區(qū)、兒童系列主題街區(qū)、家居家飾主題街區(qū)等三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃①餐飲②家居家飾③淘寶街區(qū)（潮流服飾）④兒童系列⑤社區(qū)服務(wù)①③②⑤④以餐飲主題街區(qū)、淘寶主題街區(qū)、兒童系列主題街區(qū)、家居家飾主題街區(qū)等為主的綜合系列主題商業(yè)街區(qū)。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)與業(yè)態(tài)細(xì)分：餐飲①區(qū)：中式餐飲/特色餐飲/休閑餐飲；餐飲②區(qū)：風(fēng)味小吃/經(jīng)濟(jì)餐飲。布局理由：現(xiàn)有業(yè)態(tài)整合；交通到達(dá)方便，街鋪前有開闊的空地停車；在項(xiàng)目邊緣位置，對住宅區(qū)域環(huán)境影響小；景觀環(huán)境較好。餐飲主題街①②三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃餐飲主題街以百萬大社區(qū)4萬消費(fèi)群體為核心，并通過特色餐飲輻射周邊區(qū)域。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃布局理由：交通便利，方便到達(dá)；充分輻射小區(qū)人群，滿足就近消費(fèi)；對開街區(qū)，適合購物休閑。淘寶主題街三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃淘寶主題街東莞市區(qū)較為成熟的業(yè)態(tài)，輻射力較強(qiáng)；城市居民消費(fèi)主流；滿足社區(qū)、學(xué)校群體購物需求?！铣遣叫薪殖绷鲿r(shí)尚類經(jīng)營商鋪?zhàn)饨疬_(dá)到300-500元/平米。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目名稱南城步行街規(guī)模約600余間商鋪主要業(yè)態(tài)服飾（75%）、餐飲（17%）經(jīng)營狀況良好租金（元/㎡·月）近運(yùn)河段：30-40（目前基本為餐飲業(yè)態(tài)）近大道段：400-500（主要路段）售價(jià)（元/㎡）近運(yùn)河段：1200-1300（12年使用權(quán)）近大道段：10000（12年使用權(quán)）南城步行街主要經(jīng)營潮流服飾等零售業(yè)態(tài)，2003年開業(yè)至今經(jīng)營狀況良好，最高租金約500元/㎡·月。案例借鑒：三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)細(xì)分：家居建材/窗簾布藝/汽車護(hù)理；布局理由：現(xiàn)有業(yè)態(tài)整合；干道兩側(cè)，交通通達(dá)性強(qiáng)；考慮商鋪進(jìn)深實(shí)際情況（進(jìn)深較長）。家居家飾主題街三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃家居家飾主題街發(fā)揮緊鄰交通干道的位置優(yōu)勢；從社區(qū)廣大消費(fèi)群生活需要出發(fā)，輻射周邊區(qū)域。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃布局理由：交通便利，方便到達(dá)；與淘寶街區(qū)相鄰，自然過渡；展示形象較好，位于小區(qū)入口，易受關(guān)注，方便消費(fèi)。兒童系列主題街三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃兒童系列主題街大社區(qū)，幼齡人群龐大；父寵母愛，兒童消費(fèi)不容忽視；兒童產(chǎn)品種類日益增多，豐富社區(qū)業(yè)態(tài)種類。三、定位定位方向體系思路價(jià)值流程業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃業(yè)態(tài)主題業(yè)態(tài)比例規(guī)劃區(qū)域現(xiàn)有主要業(yè)態(tài)餐飲主題35%江南世家B、D區(qū)空鋪，餐飲，社區(qū)服務(wù)活力康城B、D、E區(qū)空鋪，餐飲，社區(qū)服務(wù)新科宿舍空鋪，社區(qū)服務(wù)，餐飲家居家飾主題15%江南世家A區(qū)家居建材，汽車護(hù)理活力康城A區(qū)家居建材，汽車護(hù)理社區(qū)服務(wù)10%江南世家E區(qū)社區(qū)服務(wù)天景居社區(qū)服務(wù)，餐飲淘寶街區(qū)主題26%江南雅筑一期、二期空鋪，社區(qū)服務(wù)江南第一城A、B區(qū)空鋪兒童系列主題14%江南第一城D、E、F區(qū)空鋪（業(yè)態(tài)并非營銷的核心問題，主要關(guān)注點(diǎn)仍然是價(jià)值，業(yè)態(tài)規(guī)劃是為顯現(xiàn)核心價(jià)值服務(wù)的。）4.1包裝宣傳4.2整合營銷4.3價(jià)格策略四、營銷執(zhí)行策略項(xiàng)目通過主題清晰的市場定位和合理的建筑規(guī)劃，項(xiàng)目的投資前景和經(jīng)營前景得到了合理的展現(xiàn)，因此在銷售推廣過程中，將加強(qiáng)和強(qiáng)化項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)，根據(jù)不同銷售階段采取不同的推廣策略：形象塑造市場形象包裝產(chǎn)生唯一性和品牌性場景演繹精準(zhǔn)打擊引起關(guān)注與期待針對產(chǎn)品和客戶需求推廣創(chuàng)造投資價(jià)值捕捉核心價(jià)值點(diǎn)認(rèn)籌/開盤活動新老客戶互動引發(fā)群體效應(yīng)整合營銷包裝宣傳價(jià)格策略四、策略在媒體推廣策略上根據(jù)目標(biāo)客戶群的判斷，結(jié)合目標(biāo)客戶群的日常生活習(xí)慣、受眾的媒體、信息獲知的途徑等進(jìn)行綜合分析，進(jìn)而展開針對性的推廣，從而達(dá)到有效的傳達(dá)項(xiàng)目銷售信息、節(jié)省項(xiàng)目營銷成本，達(dá)到推廣的最大化目標(biāo)促進(jìn)銷售?，F(xiàn)場包裝：圍墻/指示牌/工地樓體/售樓處/戶外牌等；物料：樓書/折頁/DM/招商手冊/多媒體片等；媒體：報(bào)紙/網(wǎng)絡(luò)/樓宇等；形象塑造媒體：報(bào)紙/網(wǎng)絡(luò)/樓宇等；互動：手機(jī)短信/主題活動/等；資源：投資客戶群體資源/經(jīng)營商戶挖掘等精準(zhǔn)打擊營銷點(diǎn)：認(rèn)籌/開盤等；政策：經(jīng)營戶政策/品牌商戶政策/新老客戶政策等；現(xiàn)場演繹整合營銷包裝宣傳價(jià)格策略四、策略商鋪全面包裝：包裝后的形象不盡相同。形象整合營銷包裝宣傳價(jià)格策略四、策略情景包裝示意：個(gè)性化的情景包裝能大大提升項(xiàng)目的形象。整合營銷包裝宣傳價(jià)格策略四、策略社區(qū)包裝：氛圍整合營銷包裝宣傳價(jià)格策略四、策略樣板鋪包裝：整合營銷包裝宣傳價(jià)格策略四、策略一層變二層展示展示商家資源利用：適時(shí)的放大招商成果，利用品牌商戶的影響力量建立投資市場信心，給客戶以增值預(yù)期。品質(zhì)整合營銷包裝宣傳價(jià)格策略四、策略合理利用平面媒體放大商業(yè)的沖擊力，在設(shè)計(jì)版面上追求清晰而震撼的視覺沖擊。視覺沖擊效應(yīng)：視覺整合營銷包裝宣傳價(jià)格策略四、策略價(jià)值體系闡述：增值整合營銷包裝宣傳價(jià)格策略四、策略房地產(chǎn)投資客：東莞/深圳重復(fù)購買4套住宅、商鋪或?qū)懽謽强蛻簦毁彿繕I(yè)主(寫字樓/商鋪）:2009年之前購房，并且房屋總價(jià)250萬以上者；私家車主:購買年限不超過5年，車總價(jià)在60萬以上；公務(wù)員:處長以上級別，含副處級干部銀行存款客戶:銀行定額存款額300萬以上客戶信用卡金卡及理財(cái)險(xiǎn)大客戶：200萬元以上理財(cái)客戶私營企業(yè)主：注冊資金在1000萬以上；高級職業(yè)經(jīng)理人：稅后月薪3萬以上；手機(jī)移動數(shù)據(jù):手機(jī)移動鉆石卡。部分短信資源推薦投放內(nèi)容：對各營銷截點(diǎn)的即時(shí)銷售信息進(jìn)行發(fā)布。投放頻率：投放每周的周五、周六（10：30開始發(fā)送）投放量：每次投放50萬條，每星期100萬條。短信宣傳策略：渠道整合營銷包裝宣傳價(jià)格策略四、策略投資客戶資源：整合營銷包裝宣傳價(jià)格策略四、策略客戶類別：匯誠行資源庫專業(yè)投資客戶30000人；現(xiàn)場來電來訪客戶；其他項(xiàng)目客戶轉(zhuǎn)介客戶。溝通方式：短信電話匯誠行客戶資源資源整合銷售策略：送租約銷售帶租約銷售帶租約銷售不具備吸引力空置率約45%回報(bào)率不高商戶品質(zhì)整體偏低變帶租約為送租約整合營銷包裝宣傳價(jià)格策略四、策略整合營銷包裝宣傳價(jià)格策略四、策略銷售模式的比較分析銷售模式優(yōu)勢劣勢直接銷售發(fā)展商省事、麻煩少、沒有負(fù)擔(dān)商鋪沒有附加值，價(jià)格缺乏支撐品牌商家租金較低，業(yè)主不接受，很難有品牌商家進(jìn)駐，不利于商業(yè)做旺銷售有一定難度大、周期存在不確定因素帶租約銷售減少業(yè)主招商環(huán)節(jié)，對中小投資者具有較大的吸引力發(fā)展商為了做旺商業(yè)，以非常優(yōu)惠的租金引進(jìn)主力商家，但轉(zhuǎn)租約時(shí)買家不會接受，商鋪容易滯銷招商需要一定時(shí)間周期，有可能錯過最佳銷售時(shí)機(jī)返租銷售快速實(shí)現(xiàn)銷售，資金能快速回籠；統(tǒng)一經(jīng)營利于商業(yè)的統(tǒng)一形象易形成商業(yè)氛圍，保障商業(yè)做旺返租金加到了商鋪售價(jià)里，公布均價(jià)提高了，易投資者覺得貴；返租后，發(fā)展商要承擔(dān)起統(tǒng)一運(yùn)營職責(zé)，客觀上增加了發(fā)展商的工作量；返租存在一定程度政策和法律風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目建議部分返租銷售或直接銷售（下階段另行研究）。整合銷售策略：房地產(chǎn)銷售尤其商業(yè)項(xiàng)目銷售,銷售中心的銷售氛圍營造是銷售成功的關(guān)鍵所在,我司在項(xiàng)目操作過程中通過以下營銷手段聚集人氣、提高發(fā)售當(dāng)天的成交率、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售收益最大化：集中誠意登記、統(tǒng)一發(fā)售可測試客戶對項(xiàng)目接受程度、并可隨時(shí)調(diào)整項(xiàng)目銷售策略。促進(jìn)猶豫客戶達(dá)成購買，并促使客戶購買相對位置較差鋪位的營銷作用，因此建議本項(xiàng)目采用統(tǒng)一認(rèn)籌，分批解籌的營銷策略；集中回訪可使銷售現(xiàn)場始終保持熱烈的營銷氛圍，并且測試客戶對價(jià)格的接受程度，隨時(shí)調(diào)整項(xiàng)目價(jià)格策略，是確保成功銷售的重要環(huán)節(jié)。優(yōu)質(zhì)客戶價(jià)格承受力強(qiáng)、并且通過公開發(fā)售當(dāng)天單個(gè)購買客戶的人數(shù)給予提前購買客戶壓力：優(yōu)質(zhì)客戶提前購買促使大客戶成交率提高。統(tǒng)一認(rèn)籌，分批解籌的策略公開發(fā)售前集中回訪、價(jià)格測試優(yōu)質(zhì)大客戶提前購買整合銷售策略：整合營銷包裝宣傳價(jià)格策略四、策略大客戶提前購買的必要性：A、預(yù)防客戶流失——-因大客戶購買時(shí)都會選擇連續(xù)組合在一起的鋪位，同時(shí)其需求的面積較

大，金額較高，為防止大客戶在抽簽過程中出現(xiàn)因排號順序靠后，購買

的鋪位無法連續(xù)組合在一起等情況出現(xiàn)而導(dǎo)致的客戶流失；B、提高公開發(fā)售率——大客戶提前認(rèn)購，選購一部分鋪位，可以減輕開盤時(shí)普通客戶的公開發(fā)

售壓力，并制造出成交火爆氣氛，從而提高公開發(fā)售率；C、鋪位產(chǎn)權(quán)集中——-大客戶連鋪購買，整體鋪位有利于日后經(jīng)營管理。整合銷售策略：整合營銷包裝宣傳價(jià)格策略四、策略整合銷售策略：項(xiàng)目名稱未售（套）未售（㎡）江南世家1229591.42活力康城392795.65江南雅筑896128.82江南第一城1537779.99合計(jì)40326295.88未售套數(shù)約403套未售面積約2.6萬平米建議分3-4期推盤不大可能一次推盤去化整合營銷包裝宣傳價(jià)格策略四、策略①③②⑤④整合銷售策略：整合營銷包裝宣傳價(jià)格策略四、策略①餐飲②家居家飾③淘寶街區(qū)（潮流服飾）④兒童系列⑤社區(qū)服務(wù)二期一期三期分期業(yè)態(tài)商鋪數(shù)量（間）規(guī)劃區(qū)域未售商鋪數(shù)量（間）未售商鋪面積（㎡）一期③④235江南雅筑一期A區(qū)12195707.7010482.59江南雅筑D區(qū)301994.90江南第一城A區(qū)351823.28江南第一城B、D、E、F區(qū)1185956.71二期①②③⑤295活力康城、新科宿舍391032795.657324.06江南雅筑二期A區(qū)211362.84江南雅筑一期B區(qū)262063.38天景居171102.19三期①②185江南世家122—9591.42—整合銷售策略：整合營銷包裝宣傳價(jià)格策略四、策略整合營銷包裝宣傳價(jià)格策略四、策略銷售階段時(shí)間段目標(biāo)階段需完成工作銷售準(zhǔn)備期1-2個(gè)月銷售前期準(zhǔn)備項(xiàng)目相關(guān)合作單位、媒體伙伴項(xiàng)目形象設(shè)計(jì)、廣告推廣思路及計(jì)劃、規(guī)范用語、現(xiàn)場管理?xiàng)l例、客戶登記表、客戶問卷、短信客戶群及計(jì)劃現(xiàn)場廣告位、客戶積累方案、現(xiàn)場氛圍營造、花車擺放、情景街鋪包裝、平面廣告設(shè)計(jì)及投放計(jì)劃、項(xiàng)目商鋪誠意登記VIP卡第1批積累期1個(gè)月——開始正式的客戶登記積累積累客戶短信廣告、報(bào)紙平面廣告開始投放第1批單位對外發(fā)售方式確定開盤價(jià)格表確定第1批單位發(fā)售1-1.5個(gè)月完成70%銷售公開發(fā)售活動第一批強(qiáng)銷期第2批單位準(zhǔn)備第1批完成85%銷售第2批單位準(zhǔn)備完畢完成本階段廣告推廣思路、現(xiàn)場營銷活動完成第2批單位推售的相關(guān)方案及廣告推廣執(zhí)行第2批單位開盤1個(gè)月第2批完成75%銷售開盤營銷活動第2批強(qiáng)銷期完成80%銷售階段推廣執(zhí)行案、平面廣告設(shè)計(jì)、短信計(jì)劃安排第3批上市2個(gè)月同上期其他部分去化約1個(gè)月完成所有90%銷售營銷活動租金還原法市場比較法價(jià)格提升空間判斷價(jià)格建議（市場比較法）綜合比較后價(jià)格判斷銷售初步均價(jià)銷售價(jià)格策略：整合營銷包裝宣傳價(jià)格策略四、策略比較項(xiàng)目上東國際玉泉山莊德方斯項(xiàng)目綜合均價(jià)位置分析上東國際約1.5萬洪福西路濱江體育公園東御泉山商鋪約1.4萬東西大道位于相對較偏區(qū)域，區(qū)域位置不如不項(xiàng)目。中信德方斯約1.3萬南城東莞大道與四環(huán)路交匯處臨近東莞大道及周邊為高檔社區(qū)，區(qū)位相對本項(xiàng)目更有優(yōu)勢。市場比較法：整合營銷包裝宣傳價(jià)格策略四、策略上東國際商鋪戶型御泉山商鋪戶型本項(xiàng)目商鋪戶型開間7.1m，進(jìn)深9.2m縱開比：1.3開間8m，進(jìn)深15m縱開比：1.9開間約6m，進(jìn)深約15m縱開比：2.5江南第一城：開間約3m，進(jìn)深約16m；縱開比：5.3江南雅筑：開間約5m，進(jìn)深約14m；縱開比：2.8中信德方斯商鋪綜合商鋪戶型結(jié)構(gòu)比較，本項(xiàng)目商鋪結(jié)構(gòu)明顯過于狹窄，相比之下，本項(xiàng)目缺乏戶型優(yōu)勢。整合營銷包裝宣傳價(jià)格策略四、策略類比項(xiàng)分值(分)上東國際二期御泉山商鋪中信德方斯本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展?jié)摿?018151917商業(yè)規(guī)模1513131215商鋪結(jié)構(gòu)107886人車流量107787區(qū)域消費(fèi)力108987交通易達(dá)性1511101211輻射范圍107687物業(yè)條件109999總計(jì)10080778479銷售均價(jià)C（1F）--150001400013000——權(quán)重比值K-0.991.030.94——實(shí)際權(quán)重價(jià)格-14812.5014363.6412226.19——所占比例I-50%30%20%——整體均價(jià)P-7406.254309.092445.2414160.58權(quán)重比值K：指以本項(xiàng)目總計(jì)作為基準(zhǔn)，與各區(qū)域間的比值。整體均價(jià)P：P=∑(C*K*I)；按照市場比較法測算項(xiàng)目售價(jià)約為14160元/㎡整合營銷包裝宣傳價(jià)格策略四、策略市場比較法：一層商鋪售價(jià)約為8520元/㎡按年6%回報(bào)率計(jì)算江南文化商業(yè)街權(quán)重占比50%；江南商業(yè)街權(quán)重占比30%；天景居權(quán)重占比20%；本項(xiàng)目租金預(yù)計(jì)值=40*50%+48*30%+41*20%=42.6元參考項(xiàng)目租金水平參考理由江南文化商業(yè)街40元/㎡本項(xiàng)目已經(jīng)營商鋪，擁有直接參考價(jià)值江南商業(yè)街48元/㎡本項(xiàng)目已經(jīng)營商鋪，擁有直