某地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店項目發(fā)展建議

xxxxxx路項目發(fā)展建議（產(chǎn)權(quán)式酒店深化研究報告）四川xx物業(yè)顧問有限公司二零零六年一月十二日前言四川xx針對xxxxxx路項目從宏觀市場深入到微觀分析，在本次補充調(diào)查中就產(chǎn)權(quán)式酒店這一物業(yè)形態(tài)作了專項剖析。發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店必須突破幾個關(guān)鍵點：金融政策的限制、對投資者信心的重拾、對開發(fā)模式和經(jīng)營模式的創(chuàng)新，建立在對這幾個關(guān)鍵問題的疑惑上，xx對成都市各大銀行信貸部相關(guān)人員作了深入的訪談，在xx客戶資料庫篩選部分投資者進了針對性問卷調(diào)查，對紫薇銀座和世代錦江公寓在產(chǎn)權(quán)式酒店的運作模式上進行了深入分析，同時結(jié)合本項目的成本收益對本項目發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店提出了操作層面的建議，對后期可能涉及的法律問題也做了簡單闡述?？傮w希望本次對產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展建議的論證能對xxxxxx路項目在最終發(fā)展方向上有所幫助！目錄HYPERLINK\l"_Toc124913377"第一部分產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)政策研究5HYPERLINK\l"_Toc124913378"一、相關(guān)金融政策分析5HYPERLINK\l"_Toc124913379"1、個人住房貸款利率上調(diào)5HYPERLINK\l"_Toc124913380"2、銀行推出“直貸”或類似“直貸”業(yè)務(wù)5HYPERLINK\l"_Toc124913381"二、各大銀行對產(chǎn)權(quán)式酒店的政策6HYPERLINK\l"_Toc124913382"1、農(nóng)業(yè)銀行6HYPERLINK\l"_Toc124913383"2、中國銀行6HYPERLINK\l"_Toc124913384"3、民生銀行和招商銀行6HYPERLINK\l"_Toc124913385"4、相關(guān)分析6HYPERLINK\l"_Toc124913386"5、影響7HYPERLINK\l"_Toc124913387"三、產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)稅收政策研究7HYPERLINK\l"_Toc124913388"第二部分投資者情況分析8HYPERLINK\l"_Toc124913389"一、投資者基本情況分析8HYPERLINK\l"_Toc124913390"1、受訪對象來源8HYPERLINK\l"_Toc124913391"2、受訪對象年齡分析9HYPERLINK\l"_Toc124913392"3、投資經(jīng)歷與受訪者年齡交叉分析9HYPERLINK\l"_Toc124913393"4、受訪者職業(yè)背景分析10HYPERLINK\l"_Toc124913394"5、受訪對象家庭月收入統(tǒng)計10HYPERLINK\l"_Toc124913395"6、投資資金占總收入的比重分析11HYPERLINK\l"_Toc124913396"二、投資者對產(chǎn)權(quán)式酒店認知度分析11HYPERLINK\l"_Toc124913397"1、對產(chǎn)權(quán)式酒店的認識11HYPERLINK\l"_Toc124913398"2、對區(qū)域的認同度12HYPERLINK\l"_Toc124913399"三、受訪者投資偏好分析13HYPERLINK\l"_Toc124913400"1、投資領(lǐng)域13HYPERLINK\l"_Toc124913401"2、投資意見選擇13HYPERLINK\l"_Toc124913402"3、投資回報滿意度14HYPERLINK\l"_Toc124913403"4、投資理由14HYPERLINK\l"_Toc124913404"5、對不動產(chǎn)投資的選擇15HYPERLINK\l"_Toc124913405"6、選擇投資不動產(chǎn)的理由15HYPERLINK\l"_Toc124913406"7、投資額度分析16HYPERLINK\l"_Toc124913407"8、選擇付款方式16HYPERLINK\l"_Toc124913408"四、影響投資產(chǎn)權(quán)式酒店的個別因素17HYPERLINK\l"_Toc124913409"1、影響投資決策的因素17HYPERLINK\l"_Toc124913410"2、選擇酒店管理公司的標準18HYPERLINK\l"_Toc124913411"3、阻礙投資決策的因素18HYPERLINK\l"_Toc124913412"4、投資看重因素19HYPERLINK\l"_Toc124913413"第三部分產(chǎn)權(quán)式酒店運作模式（案例研究）20HYPERLINK\l"_Toc124913414"一、紫薇·銀座20HYPERLINK\l"_Toc124913415"1、紫薇·銀座投資回報方式20HYPERLINK\l"_Toc124913416"2、相關(guān)分析20HYPERLINK\l"_Toc124913417"二、世代錦江21HYPERLINK\l"_Toc124913418"1、成都世代錦江投資回報方式21HYPERLINK\l"_Toc124913419"2、相關(guān)分析22HYPERLINK\l"_Toc124913420"三、深圳雅蘭酒店23HYPERLINK\l"_Toc124913421"1、經(jīng)營管理公司23HYPERLINK\l"_Toc124913422"2、財務(wù)制度23HYPERLINK\l"_Toc124913423"3、投資方案23HYPERLINK\l"_Toc124913424"4、業(yè)主權(quán)益及義務(wù)24HYPERLINK\l"_Toc124913425"5、業(yè)主入住管理25HYPERLINK\l"_Toc124913426"6、業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù)26HYPERLINK\l"_Toc124913427"7、基本運行管理費（每年根據(jù)市場價格調(diào)整）26HYPERLINK\l"_Toc124913428"第四部分產(chǎn)權(quán)式酒店成本收益核算28HYPERLINK\l"_Toc124913429"一、投資估算28HYPERLINK\l"_Toc124913430"1、總建設(shè)成本費用列項28HYPERLINK\l"_Toc124913431"2、其它開發(fā)費用列項：28HYPERLINK\l"_Toc124913432"3、銷售收入28HYPERLINK\l"_Toc124913433"4、酒店經(jīng)營收入（以10年測算）29HYPERLINK\l"_Toc124913434"第五部分產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展模式研究34HYPERLINK\l"_Toc124913435"一、總體運作模式34HYPERLINK\l"_Toc124913436"1、總體運作模式示意圖34HYPERLINK\l"_Toc124913437"2、模式操作流程說明34HYPERLINK\l"_Toc124913438"二、開發(fā)模式35HYPERLINK\l"_Toc124913439"1、開發(fā)模式示意圖35HYPERLINK\l"_Toc124913440"2、模式操作流程說明35HYPERLINK\l"_Toc124913441"3、業(yè)主與開發(fā)商關(guān)系分析35HYPERLINK\l"_Toc124913442"三、經(jīng)營模式36HYPERLINK\l"_Toc124913443"1、經(jīng)營模式示意圖36HYPERLINK\l"_Toc124913444"2、模式操作流程說明36HYPERLINK\l"_Toc124913445"3、酒店經(jīng)營管理模式36HYPERLINK\l"_Toc124913446"4、開發(fā)商委托管理公司模式37HYPERLINK\l"_Toc124913447"5、業(yè)主委托經(jīng)營模式37HYPERLINK\l"_Toc124913448"四、管理模式39HYPERLINK\l"_Toc124913449"1、管理模式示意圖39HYPERLINK\l"_Toc124913450"2、權(quán)益管理說明40HYPERLINK\l"_Toc124913451"3、產(chǎn)權(quán)管理說明40HYPERLINK\l"_Toc124913452"4、客房管理說明40HYPERLINK\l"_Toc124913453"五、經(jīng)營收入分配模式41HYPERLINK\l"_Toc124913454"1、經(jīng)營收入分配模式示意圖41HYPERLINK\l"_Toc124913455"2、模式操作流程說明42HYPERLINK\l"_Toc124913456"六、權(quán)屬關(guān)系模式42HYPERLINK\l"_Toc124913457"1、權(quán)屬關(guān)系模式示意圖42HYPERLINK\l"_Toc124913458"2、模式流程說明42HYPERLINK\l"_Toc124913459"第六部分研究結(jié)論43HYPERLINK\l"_Toc124913460"一、從政策層面來看43HYPERLINK\l"_Toc124913461"二、從產(chǎn)權(quán)式酒店案例經(jīng)營狀況來看43HYPERLINK\l"_Toc124913462"三、投資收益分析結(jié)論43HYPERLINK\l"_Toc124913463"1、從酒店經(jīng)營管理公司的角度來看43HYPERLINK\l"_Toc124913464"2、從投資者的角度來看44HYPERLINK\l"_Toc124913465"四、開發(fā)商存在的風險分析44HYPERLINK\l"_Toc124913466"五、涉及的法律問題44HYPERLINK\l"_Toc124913467"1、開發(fā)模式中涉及的法律問題44HYPERLINK\l"_Toc124913468"2、經(jīng)營模式中涉及的法律問題45HYPERLINK\l"_Toc124913469"六、總結(jié)45HYPERLINK\l"_Toc124913470"后記46第一部分產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)政策研究研究目的：政府對產(chǎn)權(quán)式酒店的政策和銀行對產(chǎn)權(quán)式酒店的態(tài)度是影響項目操作的關(guān)鍵因素，本部分主要對相關(guān)金融政策和各大銀行對產(chǎn)權(quán)式酒店的貸款政策作針對性研究。一、相關(guān)金融政策分析1、個人住房貸款利率上調(diào)從2005年3月17日，為促進房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，中國人民銀行決定調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策：將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%高0.20個百分點。2006年住房貸款利率將繼續(xù)上調(diào)。提高首付對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價格漲幅自行確定。2、銀行推出“直貸”或類似“直貸”業(yè)務(wù)2005年6月14日，中國銀行四川省分行召開新聞發(fā)布會，宣布推出“直貸式”個貸業(yè)務(wù)，包括公務(wù)員在內(nèi)的七類高端客戶免保險擔保等系列優(yōu)惠政策，并計劃在中行各營業(yè)網(wǎng)點開設(shè)售樓部直接服務(wù)個貸客戶。而一個星期前建設(shè)銀行四川省分行業(yè)推出類似“直貸式”個貸政策。招行、農(nóng)行分別推出了“循環(huán)授信”、“八成30年按揭”等業(yè)務(wù)。二、各大銀行對產(chǎn)權(quán)式酒店的政策產(chǎn)權(quán)式酒店由國外引進，但在國內(nèi)的發(fā)展模式不成熟，失敗案例也比較多，鑒于此銀行為控制自身風險，出臺了相關(guān)管理政策，就這個方面xx對成都市各大銀行進行了深入的調(diào)查。1、農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)業(yè)銀行從2004年5月內(nèi)部出臺政策明確表示“嚴格控制產(chǎn)權(quán)式酒店（公寓）類物業(yè)采取售后返租形式銷售的貸款，如果確有需要，須報省農(nóng)行批示”，對該類物業(yè)的貸款權(quán)限上收，從目前的執(zhí)行情況開看，到目前為止基本沒有提供過這類似的貸款業(yè)務(wù)。2、中國銀行從2005年初對產(chǎn)權(quán)式酒店銀行對產(chǎn)權(quán)式酒店的界定：沒有獨立生活空間（廚房、衛(wèi)生間等）、依賴于其他公共生活空間，且業(yè)主沒有獨立經(jīng)營自主權(quán)力的物業(yè)。銀行對產(chǎn)權(quán)式酒店的界定：沒有獨立生活空間（廚房、衛(wèi)生間等）、依賴于其他公共生活空間，且業(yè)主沒有獨立經(jīng)營自主權(quán)力的物業(yè)。3、民生銀行和招商銀行2004年6月開始對以下有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)均不做個人按揭貸款業(yè)務(wù)：1、無產(chǎn)權(quán)邊界的房屋，如在商場所設(shè)攤位，只規(guī)定了面積大小，但沒有明確房屋四至；2、產(chǎn)權(quán)式公寓，雖然買受人有房屋產(chǎn)權(quán)，但沒有經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)，這種屬于投資型物業(yè)，通過與開發(fā)商簽定《反租協(xié)議》來獲得一定比例投資回報的。4、相關(guān)分析從了解情況來看，國有四大銀行基本停止了對該類物業(yè)的貸款發(fā)放，據(jù)了解在2004年該政策出臺同時成都有將近11個項目的產(chǎn)權(quán)式酒店項目亮相，但是都迫于銀行緊縮原因而改為公寓項目，近年來該類物業(yè)在成都市場基本沒有出現(xiàn)也是由于貸款原因，本項目如果往產(chǎn)權(quán)式酒店方向發(fā)展，無疑這是個非常大的阻礙因素，因此需要發(fā)展商前期與銀行有良好的溝通，落實金融政策，控制開發(fā)風險。5、影響從2004年開始成都各大銀行對以產(chǎn)權(quán)式銷售的物業(yè)嚴格限制貸款條件，對這類物業(yè)停止貸款，基本限制了該類物業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店屬于純投資性物業(yè)，采用銀行按揭購買的客戶占的比例非常高，如果沒有銀行信貸的支持，那么投資者將很難做出購房決定，如果目前從銀行貸款利率6%來計算，開發(fā)商回報承諾在稅后8%的話，實際收益在2-3%左右，與其他投資方式（基金等）相比，收益率還是很有限，那么對投資者的吸引力是不夠的。三、產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)稅收政策研究由于酒店物業(yè)屬于經(jīng)營性物業(yè)，根據(jù)國家稅收法律規(guī)定此類物業(yè)應(yīng)繳納的稅費有以下五項（按租金收入征收）：1、營業(yè)稅：3%--住宅類物業(yè)；5%商業(yè)類物業(yè)（產(chǎn)權(quán)式酒店為商業(yè)類物業(yè)）2、城市建設(shè)維護稅：營業(yè)稅的7%3、教育費附加、地方教育費附加：營業(yè)稅的4%4、房產(chǎn)稅：4%5、個人所得稅：10%（以上稅費是按照經(jīng)營期收益征收，不包括物業(yè)成交時需交納的一些稅費）以上五項稅費總共占到月收益的15%左右，稅費起征點為800元起，由于分散的住宅出租目前法律管理還有很多漏洞，因此在稅收上還沒有嚴格執(zhí)行，但是集中的租賃行為，比如酒店經(jīng)營行為就無法回避這個問題。因此，從這個方面來講，稅前與稅后的收益購房者會做對比，如果稅后收益不能達到預(yù)期的收益水平，那么投資的價值就大打折扣，對于開發(fā)商也要預(yù)先考慮到這樣的問題，在目前的案例中，紫薇銀座在實際銷售中忽略了這個問題，對業(yè)主收益沒有明確界定是在稅前還是稅后，因此在后期引發(fā)出了很多糾紛，給發(fā)展商也帶來很多不必要的麻煩。第二部分投資者情況分析研究說明：為了更為準確的把握產(chǎn)權(quán)式酒店投資者的心理，xx在上次研究的基礎(chǔ)上加大了調(diào)研的深度和廣度，對具有地產(chǎn)投資意向的投資者隨機抽取一定數(shù)量進行深度訪談，并對沒有涉及到的內(nèi)容進行了更為詳盡的復(fù)合性分析，同時利用xx數(shù)據(jù)庫產(chǎn)權(quán)式物業(yè)投資者調(diào)查數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)采集時間：2004年），力求在投資者層面把握其投資動向以及對騾馬市區(qū)域的接受度。一、投資者基本情況分析1、受訪對象來源有效受訪者人數(shù)共38人，其中成都市28人占總體的74.55%；省內(nèi)其他地方有6人，占18.18%；外省4人占7.27%，受訪對象的戶籍與工作地點上存在一定的交叉性。2、受訪對象年齡分析在本次調(diào)查過程中，受訪者的年齡以30歲以下和30—35歲兩個年齡階段占到近4成的比例，從訪談中了解到具備投資實力的個人或家庭，在決策階段大部分是全家參與，年輕成員則主要負責購買執(zhí)行。投資者從避稅角度考慮，產(chǎn)權(quán)擁有者常常是家庭的年輕成員。3、投資經(jīng)歷與受訪者年齡交叉分析投資經(jīng)歷與受訪者者年齡的關(guān)系系不是非常明明顯，各個年年齡段的受訪訪者都有投資資經(jīng)歷；主要的不同點反映映在不同的年年齡段對投資資風險的承受受力、對投資資回報的要求求不同，年齡齡較大的受訪訪者一般要求求比較穩(wěn)定、風風險較小的投投資方式，而而年輕的受訪訪者更傾向于于較高投資回回報率的投資資方式，他們們會根據(jù)自己己對信息掌握握程度和判斷斷能力來控制制風險。4、受訪者職業(yè)背景景分析受訪者中以公司職職員和自由職職業(yè)最具投資資意向，比例例分別占到50.911%，和14.555%。這部分人群接受過過高等教育，思思想前衛(wèi)敏銳銳，擁有較高高的收入，對對未來預(yù)期較較好，但由于于這部分人日日?；ㄙM也較較高，為了維維系和提升優(yōu)優(yōu)質(zhì)的生活水水平，其投資資意識強烈，并并且樂于嘗試試各種新的投投資模式。5、受訪對象家庭月月收入統(tǒng)計有意向的投資者中中家庭月收入入水平大部分分集中在1萬元以上，屬屬于真正的城城市中產(chǎn)階級級。6、投資資金占總收收入的比重分分析訪談中投資者反映映投資額度一一般情況占其其總資產(chǎn)10%20%居多，體現(xiàn)現(xiàn)出投資者穩(wěn)穩(wěn)健和謹慎的的心理。小結(jié)：接受訪問的的投資者中，由于取取樣原因大多多數(shù)都為成都都本地的投資資者，而實際際情況來看，經(jīng)經(jīng)濟水平越發(fā)發(fā)達，投資意意識越強；從從受訪者的年年齡特征來看看，比較傾向向于年輕化，36-40歲的中青年年是投資客戶戶的主力群體體，因為這部部分人群處于事業(yè)的的頂峰期，收收入較為豐厚厚，在投資經(jīng)經(jīng)歷上表現(xiàn)為為較年輕的群群體的抗風險險能力較強，相相比較投資風風險更看中投投資回報；在在家庭月收入入上，集中在在1-1.5萬月/家庭，即家家庭年收入在在12—18萬左右，屬屬于中檔偏高高的收入群體體。二、投資者對產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店認知知度分析1、對產(chǎn)權(quán)式酒店的認認識受訪者中82.773%的人通過各各種渠道知道道有產(chǎn)權(quán)式酒酒店這樣一種種投資產(chǎn)品存存在，完全不不知道產(chǎn)權(quán)式式酒店的僅占占17.277%；這說明這種投資模模式在成都有有了一定的普普及度，但從從調(diào)查的反映映來看，認同同這種模式需需要有一些基基礎(chǔ)條件，比比如酒店的管管理品牌，項項目本身的位位置和品質(zhì)等等，只有建立立在這些基礎(chǔ)礎(chǔ)上的這種投投資模式能夠夠很好的得到到投資者的認認同；投資者對產(chǎn)權(quán)式酒酒店情況了解解的不一而同同，由于前幾幾年的火熱炒炒作，以及后后期暴露的一一些問題使得得各種報道頻頻頻見報。這這部分人對其其正面和負面面的報道持不不同的看法，但但絕大多數(shù)認認為在保障制制度上有待完完善。2、對區(qū)域的認同度從對受訪對象的調(diào)調(diào)查來看，有有40%的比例對騾騾馬市片區(qū)持持觀望態(tài)度，主主要由于騾馬馬市在經(jīng)歷了了前幾年的衰衰落后，目前前稍有起色，但但是目前的發(fā)發(fā)展情況遠不不及春熙路——鹽市口商圈圈的發(fā)展，表表現(xiàn)在新建項項目的銷售價價格和銷售進進度都略低于于春熙商圈。但騾馬市片區(qū)目前前的交通狀況況有所改善，鉑鉑金城的商業(yè)業(yè)招商情況較較好，商圈的的商氣、人氣氣逐步回升，隨隨著CBD區(qū)域規(guī)劃的的實施、地鐵鐵沿線物業(yè)都都將有很大的的升值空間，因因此對本區(qū)域域的認同度也也會逐步提升升。小結(jié)：對接受訪訪問的投資者者產(chǎn)品和區(qū)域域上作了測試試，對產(chǎn)權(quán)式式酒店大多數(shù)數(shù)的投資者都都有了解，但但由于一些項項目沒有操作作成功，投資資者對這種投投資模式有一一定的懷疑，因因此在選擇這這樣的投資品品種的時候表表現(xiàn)出特別的的謹慎性。在在對區(qū)域的認認同度上，有有35%的投資者非非?？春迷搮^(qū)區(qū)域，但是大大多數(shù)投資者者認為本項目目區(qū)域的升值值還需要較長長的時間。三、受訪者投資偏偏好分析1、投資領(lǐng)域根據(jù)訪談情況了解解到，投資者者的投資分布布在各個領(lǐng)域域，其中股票票期貨和房地地產(chǎn)投資占的的比重最大分分別達到31.333%和48.344%，由于近幾幾年股票期貨貨市場持續(xù)低低迷，眾多投投資紛紛轉(zhuǎn)向向其它投資領(lǐng)領(lǐng)域，其中房房地產(chǎn)投資增增長最快。訪訪談對象中一一半的人選擇擇房地產(chǎn)作為為第一投資領(lǐng)領(lǐng)域。這和目前房地產(chǎn)市市場行情不斷斷上揚的價格格趨勢分不開開，從2000年成都房地地產(chǎn)市場只漲漲不跌，價格格一路上揚，很很多人都在這這過程中獲益益頗豐，因此此民間投資行行為越來越普普及，整個市市場供需產(chǎn)生生不平衡，價價格越漲，同同時客戶買漲漲不買跌的心心理又使得其其繼續(xù)投資，房房地產(chǎn)投資又又是眾多投資資選擇中技術(shù)術(shù)難度較小的的一種之一，因因此房地產(chǎn)投投資是目前投投資者選擇最最多的投資方方式之一。2、投資意見選擇在投資領(lǐng)域和意見見選擇的復(fù)合合性研究可以以看出投資者者個人的判斷斷在投資意見見中占主導(dǎo)地地位，專家意意見僅僅是做做個參考。3、投資回報滿意度在投資領(lǐng)域與回報報率滿意度方方面，各個投投資領(lǐng)域不一一而同，這從從操作層面來來講，各種投投資都有其專專業(yè)性，特別別是房地產(chǎn)專專業(yè)知識和操操作經(jīng)驗的結(jié)結(jié)合才是地產(chǎn)產(chǎn)投資成功的的保證。從投資風險上來講講，房地產(chǎn)投投資的風險明明顯優(yōu)于其它它投資品種，投投資者會考慮慮到房屋具有有使用功能，住住宅投資的風風險最小，其其次是獨立商商鋪和商務(wù)辦辦公物業(yè)。4、投資理由房地產(chǎn)作為一種特特殊商品，由由于其50—70年的產(chǎn)權(quán)決決定了它的長長期保值增值值的特點，同同時市場對房房產(chǎn)的需求也也持續(xù)增長，因因此投資房產(chǎn)產(chǎn)會帶來長期期穩(wěn)定的收益益；并且當前房地產(chǎn)熱熱潮中，地產(chǎn)產(chǎn)升值潛力巨巨大，投資回回報率高。5、對不動產(chǎn)投資的選選擇訪談?wù)咧械禺a(chǎn)投資資方面，產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店的投投資比例只占占8.11%，一方面是是產(chǎn)權(quán)酒店運運作模式還不不夠成熟，經(jīng)經(jīng)營中出現(xiàn)過過不少開發(fā)商商和業(yè)主的糾糾紛，在投資資者中口碑不不太好。其二，產(chǎn)權(quán)式酒店店整體經(jīng)營狀狀況失敗的項項目多于成功功的，使開發(fā)發(fā)商對其開發(fā)發(fā)風險過大而而不輕易介入入。三是各種金融政策策是向著不利利于產(chǎn)權(quán)式酒酒店發(fā)展方面面推進的。6、選擇投資不動產(chǎn)的的理由在選擇投資產(chǎn)權(quán)式式酒店的主要要原因方面，投投資回報率和和回報穩(wěn)定占占到了33.333%和38.899%，充分反映映了投資者投投資趨于理性性和穩(wěn)健。近年來各種投資產(chǎn)產(chǎn)品增加，就就房地產(chǎn)本行行業(yè)中也存在在多種替代投投資品種，不不同的投資品品種的收益率率與風險不同同，在面對多多種投資品種種的選擇下，投投資者也越來來越理性。7、投資額度分析在投資者心中認為為產(chǎn)權(quán)式酒店店的收益足以以支付按揭月月供，因此首首付可以接受受的額度1120萬的比例最最大達到32.688%，20--550萬的比例較較小，但51萬以上的比比例占15.388%，投資接受受額度呈兩頭頭大中間小的的狀態(tài)。從首付款的接受額額度可以推斷斷出客戶能接接受的投資總總價在3366萬之間，8、選擇付款方式在付款方式上投資資者57.277%選擇銀行按按揭，產(chǎn)權(quán)酒酒店能不能按按揭，按揭?guī)讕壮?，按揭年年限都成為投投資者關(guān)注的的焦點。按照目前成都市執(zhí)執(zhí)行的金融政政策來看，普普遍不受理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的的按揭辦理，那那么這對本項項目的后期銷銷售將造成很很大的壓力，這這個政策能否否變通對本項項目的發(fā)展也也起關(guān)鍵作用用。小結(jié)：在對投投資者的投資資偏好中，可可以發(fā)現(xiàn)以下下幾個特征，在在投資的領(lǐng)域域上主要集中中在房地產(chǎn)和和期貨股票上上；在作投資資決策時，投投資者自身的的意識占主導(dǎo)導(dǎo)作用，并且且經(jīng)濟實力越越雄厚的投資資者自信心越越強；在不同同的投資品種種之中，大多多數(shù)投資者反反應(yīng)房地產(chǎn)、古古董收藏品和和保險的投資資收益比較理理想，在對不不同投資產(chǎn)品品的選擇上主主要看中投資資回報收益的的穩(wěn)定和回報報率高；在房房地產(chǎn)業(yè)的投投資中，選擇擇投資產(chǎn)權(quán)式式酒店的比例例非常小，在在付款方式上上近六成的客客戶都會選擇擇銀行按揭付付款?？梢姡壳巴顿Y者者對房地產(chǎn)方方面的投資預(yù)預(yù)期還比較看看好，但是在在具體的產(chǎn)品品選擇上又傾傾向于收益比比較穩(wěn)定，風風險較小的住住宅產(chǎn)品，客客戶在付款方方式上比較傾傾向于按揭方方式，那么這這對于本項目目發(fā)展產(chǎn)權(quán)式式酒店就有很很大的難度。四、影響投資產(chǎn)權(quán)式式酒店的個別別因素1、影響投資決策的因因素在受訪者中收入越越高的自信心心越強，他們們對自己的判判斷非常重視視，并且同時時也聽取專家家及朋友意見見來印證自己己的想法；相相反收入越低低的受訪者對對自己越?jīng)]有有信心投資理理財常常以朋朋友專家的意意見為主。2、選擇酒店管理公司司的標準在酒店管理公司方方面，受訪者者認為酒店管管理公司知名名度的高低以以及管理水平平的高低是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營營好壞的關(guān)鍵鍵。同時在調(diào)查過程了了解到，品牌牌酒店管理公公司的號召力力非常大，在在同等條件下下，受訪者更更愿意選擇品品牌管理公司司經(jīng)營的項目目。3、阻礙投資決策的因因素在訪談過程中涉及及到阻礙投資資產(chǎn)權(quán)酒店的的原因時，大大部分受訪者者認為國家政政策不穩(wěn)定，開開發(fā)商誠信以以及酒店經(jīng)營營都存在較大大風險，同時時目前一般8%10%的收益回報報除去按揭、稅稅收等等幾乎乎就沒有余錢錢，有時甚至至還要倒貼，顯顯得不合算。紫薇銀座項目交房房推遲半年，開開發(fā)商誠信受受到質(zhì)疑，對對客戶投資回回報的承諾沒沒有考慮得到到稅費的問題題，給后期的的操作上造成成很大的難度度，業(yè)主曾幾幾次與開發(fā)商商對峙，造成成市場信任危危機，對后續(xù)續(xù)的該類產(chǎn)品品都有不好的的影響。4、投資看重因素在談到如果選擇投投資產(chǎn)權(quán)酒店店最看重的因因素，受訪者者認為投資回回報率和地理理區(qū)位最重要要。當前的投投資者已不會會盲目的聽信信開發(fā)商宣稱稱的投資回報報率，他們認認為這個是他他們投資的原原因之所在，但但他們也會根根據(jù)經(jīng)驗判斷斷項目位置，酒酒店管理公司司以及開發(fā)商商實力等是否否足以長期支支撐這個回報報率。小結(jié)：對影響投資資者的個別因因素中，都比比較傾向于品品牌管理公司司；對產(chǎn)權(quán)式式酒店的投資資抗性主要是是該產(chǎn)品投資資回報與的投投資風險不成成正比，在同同等的投資收收益上，投資資者都愿意承承擔更小的風風險，產(chǎn)權(quán)式式酒店的風險險主要表現(xiàn)在在政策風險和和酒店的經(jīng)營營風險，因此此如何降低風風險，提高回回報率才是打打動投資者的的關(guān)鍵。第三部分產(chǎn)權(quán)式式酒店運作模模式（案例研研究）一、紫薇·銀座1、紫薇·銀座投資回報方式式業(yè)主購房可辦理55成10年按揭，也也可選擇一次次性購房，一一次性購房優(yōu)優(yōu)惠5%；業(yè)主與開發(fā)商簽訂訂購房合同后后，再與酒店店管理公司簽簽訂委托經(jīng)營營合同，酒店店承諾給業(yè)主主固定年11%的投資回報報（稅前），同同時業(yè)主可享享受每年有15天的免費酒酒店入住權(quán)，合合同期限20年，20年之后業(yè)主主有權(quán)利自行行處理其酒店店資產(chǎn)，也可可與酒店管理理公司續(xù)約。與酒店的委托經(jīng)營營管理方式有有兩種：A、有限自用投資型型酒店。即開開發(fā)商將每套套客房分別作作為獨立產(chǎn)權(quán)權(quán)出售給投資資者；投資者者除在免費贈贈送時段自住住外，大部分分時段將客房房委托給酒店店管理公司統(tǒng)統(tǒng)一出租經(jīng)營營，以獲取年年度利潤分紅紅。B、投資+經(jīng)營型酒酒店。投資者者在簽定一個個或數(shù)個樓層層的酒店購房房合同后，還還可自愿選擇擇自行經(jīng)營，在在執(zhí)行酒店統(tǒng)統(tǒng)一的價格標標準、服從統(tǒng)統(tǒng)一的管理規(guī)規(guī)范、繳納一一定的管理費費用的前提下下，享有除產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以外的經(jīng)經(jīng)營權(quán)、與酒酒店的結(jié)算權(quán)權(quán)，獲取更大大的投資回報報。2、相關(guān)分析固定投資回報的操操作模式在當當時是比較普普遍的一種投投資方式，在在產(chǎn)權(quán)式酒店店的銷售中紫紫薇酒店的良良好運作、裙裙樓商業(yè)由太太平洋百貨統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營管理理，具有長期期比較穩(wěn)定的的收益，都給給購房者很大大的信心保證證；在紫薇銀座的客戶戶群中有很大大部分是二級級城市灰色資資金收入轉(zhuǎn)移移者，他們對對成都房地產(chǎn)產(chǎn)市場的不了了解，輕信了了開發(fā)商所吹吹噓的高額投投資回報，在在2004年2月實際返利利中開發(fā)商代代扣了稅費和和維修基金后后，很多投資資者的收益還還不能抵充月月供款，因此此很多投資者者的穩(wěn)定高收收益的夢破滅滅。從目前xx對紫薇薇銀座和紫薇薇酒店的調(diào)查查來看，酒店店部分運作基基本能夠保證證盈利，通常常都是紫薇酒店部分分在補貼紫薇薇銀座部分的的返利，紫薇薇酒店的經(jīng)營營情況是成都都市中心酒店店中比較好的的，但在每年年的年終決算算后只能保持持盈虧平衡，財務(wù)也很吃緊。從相關(guān)途徑了解到到，紫薇三期期將在2006年推出，原原打算做產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店，但但此方案已被被否決。二、世代錦江1、成都世代錦江投資資回報方式固定投資回報業(yè)主購房即辦理七七成20年按揭（首首付為140，000元，月供為2，185.226元），同時與與管理公司簽簽訂一套客房房10年租賃合約約（由開發(fā)商商擔保）；10年期內(nèi)，業(yè)主客房房月供由管理理公司全額承承擔，且管理理公司每年一一次性返還業(yè)業(yè)主首付款×8%的紅利；則10年的回報為374，231.2元（實際回回報率為7.96%）；業(yè)主每年可獲366天免費入住住權(quán)，也可用用免費入住權(quán)權(quán)換取在與酒酒店簽有協(xié)議議的其他酒店店內(nèi)免費入住住；此項權(quán)益益經(jīng)投資者本本人書面授權(quán)權(quán)后可以轉(zhuǎn)贈贈；但不能折折算為現(xiàn)金；；若業(yè)主在該年度內(nèi)內(nèi)未使用完入入住權(quán)，則不不累計入下一一年度；管理理公司不作補補償；若按酒店客房2550元/天計，則客客戶每年可獲獲9，000元（36天*250元/天）的免費費入住權(quán)；加加上每年首付付8%的現(xiàn)金回報報和月供款，在在宣傳時開發(fā)發(fā)商稱回報率率為9.88%（37，423.112+9，000/4470，000）；投資者在該酒店內(nèi)內(nèi)消費享受各各項配套設(shè)施施5—8折不等的優(yōu)優(yōu)惠。參與酒店分紅業(yè)主按一定比例參參與酒店年終終利潤分配，開開發(fā)商不承諾諾固定回報，業(yè)業(yè)主應(yīng)分攤酒酒店虧損；業(yè)主年度收益額==全體業(yè)主可分分得利潤×（業(yè)主物業(yè)業(yè)價值÷酒店物業(yè)總價價值）；業(yè)主每年可獲366天免費入住住權(quán)，也可用用免費入住權(quán)權(quán)換取在與酒酒店簽有協(xié)議議的其他酒店店內(nèi)免費入住??；此項權(quán)益益經(jīng)投資者本本人書面授權(quán)權(quán)后可以轉(zhuǎn)贈贈；但不能折折算為現(xiàn)金；；投資者在該酒店內(nèi)內(nèi)消費享受各各項配套設(shè)施施5—8折不等的優(yōu)優(yōu)惠；若業(yè)主在該年度內(nèi)內(nèi)未使用完入入住權(quán)，則不不累計入下一一年度；管理理公司不作補補償；管理公司將定期向向業(yè)主通報酒酒店的經(jīng)營情情況，并接受受業(yè)主書面預(yù)預(yù)約，委托注注冊會計師事事務(wù)所審計經(jīng)經(jīng)營業(yè)績（費費用由業(yè)主自自行負擔）。在在每個財務(wù)年年度委托國內(nèi)內(nèi)注冊會計師師事務(wù)所進行行審計并提交交審計報告，業(yè)業(yè)主將按照報報告所確認的的經(jīng)營業(yè)績和和委托經(jīng)營管管理協(xié)議書的的規(guī)定享受投投資回報。固定回報+利潤分分紅管理公司為業(yè)主提提供等額回報報，回報額=業(yè)主物業(yè)總總額*固定回報率率；回報額不不低于其按八八成三十年方方式計算的月月供款（年回回報率=年回報額/總房款），即即5.2%；業(yè)主與酒店按7：：3比例參與酒酒店年終利潤潤分配，業(yè)主主年度收益額額=（全體業(yè)主可可分得利潤--全體業(yè)主固固定回報額）×（業(yè)主物業(yè)價值÷酒店物業(yè)總價值）；業(yè)主回報=固定回回報額+業(yè)主年度收收益額；業(yè)主每年可獲366天免費入住住權(quán)，也可用用免費入住權(quán)權(quán)換取在與酒酒店簽有協(xié)議議的其他酒店店內(nèi)免費入住??；此項權(quán)益益經(jīng)投資者本本人書面授權(quán)權(quán)后可以轉(zhuǎn)贈贈；但不能折折算為現(xiàn)金；；投資者在該酒店內(nèi)內(nèi)消費享受各各項配套設(shè)施施5—8折不等的優(yōu)優(yōu)惠；若業(yè)主在該年度內(nèi)內(nèi)未使用完入入住權(quán)，則不不累計入下一一年度；管理理公司不作補補償；；管理公司將定期向向業(yè)主通報酒酒店的經(jīng)營情情況，并接受受業(yè)主書面預(yù)預(yù)約，委托注注冊會計師事事務(wù)所審計經(jīng)經(jīng)營業(yè)績（費費用由業(yè)主自自行負擔）。在在每個財務(wù)年年度委托國內(nèi)內(nèi)注冊會計師師事務(wù)所進行行審計并提交交審計報告，業(yè)業(yè)主將按照報報告所確認的的經(jīng)營業(yè)績和和委托經(jīng)營管管理協(xié)議書的的規(guī)定享受投投資回報。2、相關(guān)分析前兩種方式是目前前的投資性物物業(yè)較多采用用的方式，且且回報率也大大體相當；不不同在于第一一種方式更徹徹底地保證了了投資者的利利益，而后者者則在一定程程度上緩解了了開發(fā)商前期期的資金壓力力；遞增投資回報方式式可給客戶一一定的想象空空間,即隨著酒店店經(jīng)營的漸好好,所享受的回回報會越來越越高,同時會吸引引客戶與酒店店續(xù)約;成都世代錦江投資資回報方式能能在心理上打打動客戶，即即只需投入首首付，10年內(nèi)不再額額外付出，還可收回回一定投資；；且開發(fā)商付付出較前兩種種回報方式少少；以前三種方式的投投資回報額計計,客戶在合同期期內(nèi)都不能收收回首付投資資；后兩者回報方式都都需要向業(yè)主主通報酒店的的經(jīng)營情況，不不過大多數(shù)客客戶都明確表表示不相信酒酒店公布的財財務(wù)數(shù)據(jù)，更更愿意接受固固定投資回報報方式。三、深圳雅蘭酒店店1、經(jīng)營管理公司雅蘭酒店由雅蘭置置業(yè)（深圳）有有限公司所屬屬的酒店公司司經(jīng)營管理，在籌備開業(yè)和和第一年由深深圳雅蘭酒店店有限公司委委托深圳粵海海酒店管理公公司負責日常常經(jīng)營管理。2、財務(wù)制度經(jīng)營管理公司將按按照國家財務(wù)與審審計制度實施施管理，以高高透明度面向向業(yè)主對經(jīng)營營管理方面的的各類咨詢，定期向向業(yè)主通報雅雅蘭酒店的經(jīng)經(jīng)營情況，并并接受業(yè)主書書面預(yù)約，委委托注冊會計計師事務(wù)所審計計經(jīng)營業(yè)績（費費用由業(yè)主自自行負擔）。在在每個財務(wù)年年度委托國內(nèi)內(nèi)注冊會計師師事務(wù)所進行行審計并提交交審計報告，業(yè)業(yè)主將按照宴宴席報告所確確認的經(jīng)營業(yè)業(yè)績和委托經(jīng)經(jīng)營管理協(xié)議議書的規(guī)定享享受投資回報。3、投資方案A方案休閑投投資型（享有有100％利潤分配配）委托經(jīng)營期限不少少于一個財務(wù)務(wù)年度（每一一個財務(wù)年度度單位：12個月）；業(yè)主可隨時入住酒酒店，不計時數(shù)，對客客房擁有完全全支配權(quán)，與與酒店共享盈盈虧；委托期間，暫由發(fā)發(fā)展商墊付酒酒店基本運行行費（40元/月.M，包括管理理費、冷曖水水費、空調(diào)費費、房間清潔潔費、設(shè)備與與物業(yè)維護基基金），在年年底利潤分配配時，從業(yè)主主應(yīng)分利潤中中予以沖減；；當應(yīng)分利潤潤不足以沖減減業(yè)主應(yīng)承擔擔的酒店基本本運行費，且業(yè)主不要求求改變原有委委托方式時，不足部分轉(zhuǎn)入下一年度利潤分配時予以沖減，直到?jīng)_減完為止；當業(yè)主委托期限滿滿，改變委托托方式或終止止委托合同時時，需一次性性結(jié)清發(fā)展商商代墊的基本本運行費用和和其他合部經(jīng)經(jīng)營成本。B方案--投資回報報型（享有60％利潤分配配）委托經(jīng)營時限為六六個財務(wù)年度度，六年期滿滿后，若需繼繼續(xù)委托，雙雙方另議。業(yè)主在六年年連續(xù)委托期期限內(nèi)，只分分享酒店盈利利，不分擔酒酒店虧損；每每年入住簽分分累計不超過80分（含80分），酒店店基本運行費費用由發(fā)展商承擔，業(yè)業(yè)主無須交付付；超過80分時，業(yè)主入住需需按當日散客客房價的優(yōu)惠惠價支付房費費，且不再實實施簽分制；；在年終利潤分配時時，發(fā)展商與與業(yè)主按4：6的比例，分分享業(yè)主應(yīng)分分得的可分配配利潤。（具具體分配方案案見第八條）。業(yè)主若提前終止委委托合同（需需書面申請并并得到發(fā)展商商書面同意），如如果酒店在過過去的委托期期內(nèi)盈利，業(yè)業(yè)主則可按本本管理方式第第八條的規(guī)定定分配利潤；；如果酒店虧虧損，業(yè)主則則需按第八條條的計算方法法分擔虧損。C方案完全自用型的業(yè)主主委托管理的的方式（不委委托經(jīng)營）酒店公司僅提供酒酒店式基本管管理服務(wù)，業(yè)業(yè)主須承擔酒酒店基本運行行費用（40元/M.月）且不參參與酒店利潤潤分配；當業(yè)主提出換洗布布草及補充洗洗漱用品的要要求時，酒店店將向業(yè)主提提供該項服務(wù)務(wù)并收取70元/.間的客房服服務(wù)費。4、業(yè)主權(quán)益及義務(wù)每間房業(yè)主將擁有有兩張有酒店店編號的精美美業(yè)主卡，兩兩卡享有同等等權(quán)益，業(yè)主主或持業(yè)主卡卡的人士可簽簽單掛帳享受受酒店的優(yōu)惠惠服務(wù)。業(yè)主主遺失業(yè)主卡卡時，應(yīng)及時時通知酒店掛掛失并及時補補辦，掛失前前該卡所發(fā)生生的消費費用用，須由業(yè)主主承擔。雅蘭酒店竣工驗收收、業(yè)主在辦辦理入伙手續(xù)續(xù)時，需同時時簽署為期一一年，不少于于個財務(wù)年度度（A方案）或六六年（B方案）的委委托經(jīng)營管理理協(xié)議，或簽簽署不委托經(jīng)經(jīng)營協(xié)議，確確認業(yè)主與酒酒店管理公司司的委托關(guān)系系與委托方式式。房服務(wù)費用（包括括布草換洗費費及客房內(nèi)印印刷品、洗漱漱用品等日常常消耗品費用用）業(yè)主在享受客房服服務(wù)時，需承承擔70元/日.間的酒店客客房服務(wù)費，其其中必須支付付布草洗滌更更換費（40元/套.次），當業(yè)業(yè)主使用洗漱漱用品等房間間日常消耗品品或使其外觀觀受損、酒店店必須更換時時，業(yè)主需繳繳納30元/套.次。客房服服務(wù)務(wù)費每年年按市場價格格調(diào)整一次。業(yè)主入住簽分制將將一個會計年年度按淡旺季季、平日、節(jié)節(jié)假準劃定一一千分，業(yè)主入住時時按當日積分分簽分累計。對對委托酒店經(jīng)經(jīng)營的業(yè)主，在在入住酒店時時采用業(yè)主入入住簽分制。業(yè)主委經(jīng)營管理方方式采用A、B委托方案的業(yè)主以以間為單位，自自簽定委托協(xié)協(xié)議之日起前前三年每年可可享受10天次.間免客房服服務(wù)費住房。5、業(yè)主入住管理預(yù)約入住：為保證證業(yè)主能如期期入住酒店客客房，在委托托經(jīng)營期間，業(yè)業(yè)主若需入住住，淡季應(yīng)在在24小時之前、旺旺季應(yīng)在72小時之前通通知酒店（業(yè)業(yè)主需以傳真真并簽名方式式確認）。酒酒店將優(yōu)先安安排業(yè)主入住住自己的客房房，但如業(yè)主主客房已有客客人租用時，則則安排業(yè)主入入住其他同類類標準的客房房。加開房間：委托經(jīng)經(jīng)營的客戶業(yè)業(yè)主，帶親朋朋好友加開房房間，旺季（5月-9月）每月限限多一間房記記分，淡季（10月至次年4月）每月限限多3間房記分，超超出部分按當當客房價的優(yōu)優(yōu)惠支付房租租。業(yè)主授權(quán)他人入住住：需在預(yù)定定房間的傳真真中，寫明被被授權(quán)人的姓姓名身份證號號碼及入住時時間；被授權(quán)權(quán)持此卡消費費可享受業(yè)主主同等待遇，所所有消費可簽簽單掛帳，入入業(yè)主帳；被被授權(quán)人無業(yè)業(yè)主卡時，可可享受房租簽簽單，房租記記業(yè)主帳，其其他消費離店店前須現(xiàn)金支支付。持卡消費：業(yè)主或或持卡人持卡卡消費的費用用，按月結(jié)算算，業(yè)主需在在發(fā)出結(jié)算單單的7日內(nèi)，付清清全部款項，每每超過1日，需支付付應(yīng)付款的5‰的滯納金；；超過30天，酒店有有權(quán)終止服務(wù)務(wù)或通過其他他方式予以追追訴。業(yè)主選擇入住客房房和入住記分分的調(diào)整：業(yè)業(yè)主要求入住住的客房與委委托方物業(yè)房房租標準存在在差異時，入入住分數(shù)做適適當調(diào)整。注：P為當日入住標準記記分；山景房、海海景房、豪華華房業(yè)主入住住總統(tǒng)套房按按房價五折優(yōu)優(yōu)惠，現(xiàn)金或或信用卡支付付，不計分數(shù)數(shù)；如業(yè)主同時時擁有兩套或或以上不同類類別的客房，將將按業(yè)主預(yù)約約登記的房間間為標準記分分。6、業(yè)主享受的優(yōu)惠惠服務(wù)酒店配套設(shè)施供業(yè)業(yè)主優(yōu)先使用用，并享受8折價格優(yōu)惠惠：溫水泳池；；西餐廳；咖啡廳；專用海濱沙沙灘區(qū)服；酒店專車交交通服；中醫(yī)保健服服；美容美發(fā)發(fā)；；優(yōu)先使用停停車場，收費費標準按照《停停車場規(guī)定》執(zhí)執(zhí)行。7、基本運行管理費費（每年根據(jù)據(jù)市場價格調(diào)調(diào)整）客房基本運行費按建筑面積計算，每每平方米每月月攤公共區(qū)域域與設(shè)備管理理費10元、冷曖水水費6元、空調(diào)費15元、房間清清潔費7元，設(shè)備與與物業(yè)維護基基金1元，酒店管管理公司按管管理費10％提取1元管理費，合合計40元/M月。商業(yè)基本運行費（用用于營業(yè)商鋪鋪業(yè)主支付的的空調(diào)管理費費）按照銷售合同所確確定的建筑面面積計算，每每月每平方米米的管理費為為10元，空調(diào)費15元；酒店管管理公司按管管理費10％提取1元管理費，合合計26元/M月，水、電電費用依獨立立水電表的實實際用量交納納。費用繳納業(yè)主需按正式銷售售合同所確定定的建筑面積積和房屋用途途，在辦理入入伙手續(xù)、簽簽署委托合同同時繳納三個個月的基本運運行費按金，標標準房（1600＊3）4800元，豪華房房（2860＊3）8580元，復(fù)式豪豪華房（5390＊3）16180元?；具\行管理費的的使用基本運行管理費每每年預(yù)算一鎰鎰，支付以下下支：管理人員、保安員員、園藝工、清清潔工及其他他服務(wù)人員的的工資、醫(yī)療療、社會保險險、獎金、津津貼和福利；；對公共地方及設(shè)備備的保養(yǎng)和維維修；對公共地方的用水水、用電；對公共地方公共設(shè)設(shè)備購買保險險的費用；由于服務(wù)管理所產(chǎn)產(chǎn)生的工商稅稅；為提供管理而產(chǎn)生生的運輸交通通、通訊和郵郵資費用；辦公開支；工作制服及其清潔潔費用；其他管理與開支。第四部分產(chǎn)權(quán)式酒店成本收收益核算一、投資估算1、總建設(shè)成本費用列列項前期拍賣費用：77800萬工程改造費用：8800萬（包括外外立面、地下下車庫、建筑筑內(nèi)部隔墻等等）設(shè)備及內(nèi)部精裝修修費用（酒店店部分）：以以200000㎡*35000元/㎡，共70000萬設(shè)備及內(nèi)部精裝修修費用（商業(yè)業(yè)、寫字樓部部分）：199697㎡*1500元/㎡共29544.55萬不可預(yù)見的費用：：(B+CC+D)*00.03=3322.633萬小計：188777.18萬元2、其它開發(fā)費用列項項：管理費用：（B++C+D）*0.033=322..63萬財務(wù)費用：（B++C+D+EE）*0.066=644..63萬銷售費用：總銷售售收入*0.033=987萬開發(fā)期稅費：總銷銷售收入*5.5%%=18099.5萬（營業(yè)稅及及附加按5.5%計算）成本總計2.226億元本次測算按總建筑筑面積435591.666m2分攤各項成成本，每平方方米的造價為為5184元/㎡；若在后后期工程施工工過程中嚴格格現(xiàn)場管理，降降低工程成本本，必將會增增大項目的投投資利潤空間間；3、銷售收入本項目可銷售的總總面積為300752平方米（減去去了地下以及及1—6層商業(yè)部分分面積），其其中酒店部分分20000平方米；商業(yè)業(yè)寫字樓用房房部分107752平方米。按酒酒店部分實現(xiàn)現(xiàn)平均銷售價價格10000元/平方米計算算，商業(yè)寫字字樓部分平均均實現(xiàn)12000元/平方米計算算。按100%銷售率計算算，銷售總收收入為：3.29億酒店銷售收入20000㎡*110000元/㎡=2億寫字樓銷售收入10752㎡*122000元/㎡=1.29億未售部分及酒店配配套部分分析析參考騾馬市片區(qū)商商業(yè)物業(yè)的銷銷售價格和本本項目商業(yè)所所處位置，建建議取商業(yè)物物業(yè)的建筑面面積均價為8000元/㎡；1—6樓商業(yè)指標項目名稱單位指標數(shù)量備注建筑面積㎡8945投資成本萬元2942市場價值萬元7156均價8000元//㎡未售部分及酒店配配套部分成本本以其建筑面面積占總建筑筑面積的比例例分攤總投資資成本。未售部分市場價值值為7156萬元，可以使使用這部分的的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營營收益作為提提供投資者收收益的保障之之一。4、酒店經(jīng)營收入（以以10年測算）以70平米商務(wù)套間作為為示例，按成成都五星級酒酒店平均的出出租率來測算算?？头糠块g數(shù)按2885套來估算?？头績r格以當前成成都市五星級級賓館標間平平均價格作為為測算單價。（根據(jù)xx對酒店房價的調(diào)查，一般需另加收10-15%的服務(wù)費；客房價格的取值采取了較為保守的方式，最終價格需與酒店經(jīng)營公司協(xié)商）房間戶型配比情況況房間類別面積區(qū)間戶型配比標準間50平方米左右25%商務(wù)套房70-80平方米米65%豪華商務(wù)套房100-120平平方米10%客房收入測算（2285間客房）（平平均房價×房間數(shù)×出租時間×出租率）單位：萬元平均房價出租率500.00元元550.00元600.00元650.00元700.00元40%2052.002257.202462.402667.602872.8045%2308.502539.352770.203001.053231.9050%2565.002821.503078.003334.503591.0055%2821.503103.653385.803667.953950.1060%3078.003385.803693.604001.404309.2065%3334.503667.954001.404334.854668.3070%3591.003950.104309.204668.305027.40客房經(jīng)營成本測算算（客房收入×35%）單位：萬元平均房價出租率500.00元550.00元600.00元650.00元700.00元40%718.20790.02861.84933.661005.4845%807.98888.77969.571050.371131.1750%897.75987.531077.301167.081256.8555%987.531086.281185.031283.781382.5460%1077.301185.031292.761400.491508.2265%1167.081283.781400.491517.201633.9170%1256.851382.541508.221633.911759.59客房的營業(yè)稅金及及附加稅率為為5.75%，經(jīng)營公司司管理費用假假定為4.25%（一般國外外經(jīng)營公司的的費用為酒店店營業(yè)收入的的3~5%）；客房的其他運行費費用綜合按營營業(yè)額25%提取，其他他運行費用包包括管理費、冷冷曖水費、空空調(diào)費、房間間清潔費、設(shè)設(shè)備與物業(yè)維維護基金。人員工資一般國內(nèi)酒店人員員的配備按客客房數(shù)的1.0~11.5配備，我們們?nèi)∑湎孪拗抵蛋凑湛头繑?shù)數(shù)1：1的比例配備備；酒店人員平均月工工資取1000元計算；一般人員的工資年年合計為342萬元；若加上外聘管理人人員的薪金186萬元，整個個酒店人員的的年工資費用用估算為528萬元；客房經(jīng)營利潤測算算（收入—經(jīng)營成本—人員工資）單位：萬元元平均房價出租率500.00元元550.00元600.00元650.00元700.00元40%805.80939.181072.561205.941339.3245%972.531122.581272.631422.681572.7450%1139.251305.981472.701639.431806.1555%1305.981489.371672.771856.172039.5760%1472.701672.771872.842072.912272.9865%1639.431856.172072.912289.652506.4070%1806.152039.572272.982506.402739.81酒店收益測算表當年投資回報率為為7.00%時序號7.00%經(jīng)營期合計第01年第02年第03年第04年第05年第06年第07年第08年第09年第10年1按揭款1212.21212.221212.221212.21212.221212.21212.21212.221212.21212.2121222年回報資金1396.51396.51396.51396.51396.51396.51396.51396.51396.51396.5139653客房營業(yè)利潤1672.81672.771672.771672.81672.771672.81672.81672.771672.81672.8167284資金彌補額（3--2）276.27276.27276.27276.27276.27276.27276.27276.27276.27276.272762.75投資者年收益（22-1）184.28184.28184.28184.28184.28184.28184.28184.28184.28184.281842.86投資者月現(xiàn)金收益益（元）15.3615.3615.3615.3615.3615.3615.3615.3615.3615.36153.57當年投資回報率為為8.00%時序號8.00%經(jīng)營期合計第01年第02年第03年第04年第05年第06年第07年第08年第09年第10年1按揭款1212.21212.221212.221212.21212.221212.21212.21212.221212.21212.2121222年回報資金1560156015601560156015601560156015601560156003客房營業(yè)利潤1672.81672.771672.771672.81672.771672.81672.81672.771672.81672.8167284資金彌補額（3--2）112.77112.77112.77112.77112.77112.77112.77112.77112.77112.771127.75投資者年收益（22-1）347.78347.78347.78347.78347.78347.78347.78347.78347.78347.783477.86投資者月現(xiàn)金收益益（元/套）28.9828.9828.9828.9828.9828.9828.9828.9828.9828.98289.82當年投資回報率為為9.00%時序號9.00%經(jīng)營期合計第01年第02年第03年第04年第05年第06年第07年第08年第09年第10年1按揭款1212.21212.221212.221212.21212.221212.21212.21212.221212.21212.2121222年回報資金1795.51795.51795.51795.51795.51795.51795.51795.51795.51795.5179553客房營業(yè)利潤1672.81672.771672.771672.81672.771672.81672.81672.771672.81672.8167284資金彌補額（3--2）-122.73-122.73-122.73-122.73-122.73-122.73-122.73-122.73-122.73-122.7-1227.35投資者年收益（22-1）583.28583.28583.28583.28583.28583.28583.28583.28583.28583.285832.86投資者月現(xiàn)金收益益（元/套）48.6148.6148.6148.6148.6148.6148.6148.6148.6148.61486.07當回報率為7%時時，酒店的利利潤能在支付付回報的資金金后略有盈余余，投資者，年年現(xiàn)金收益比比較低，僅184.228元。當回報率為8%時時，酒店的利利潤和投資者者的收益相對對比較均衡。當回報率為9%時時，酒店的利利潤與支付投投資者的回報報出現(xiàn)了1222.73萬/年的缺口，可可以考慮通過過用配套部分分的營業(yè)利潤潤進行彌補等等?？紤]到客戶的購買買信心問題，建建議考慮回報報率為9%?？紤]開發(fā)商的資金金壓力及經(jīng)營營風險，建議議考慮回報率率為8%。投資者收益回報率率測算分別取投資回報率率為7%、8%、9%測算經(jīng)營期期投資者的收收益。下面以以具體實例進進行闡述。七成二十年銀行按按揭假定投資者購買本本項目產(chǎn)權(quán)式式酒店物業(yè)的的總金額為70萬元，暫不考考慮購房相關(guān)關(guān)稅費，其付付款方式可選選擇一次性付付款或銀行提提供七成二十十年按揭。其其一次性付款款為70萬元；若選選擇七成二十十年銀行按揭時，其其首付款為21萬元，貸款49萬元，月供供款為3544..52元，二十年年累計還款總總額為8500684.445元，其總總付款金額為為10606684.455元。具體測算如下表：：序號項目名稱7%8%9%備注1月資金回報（元）4083.34666.652502月供款（元）3544.43544.43544.43月收益（元）（11-2）538.91122.21705.64首期回報年限（年年）〉3015.5910.26未含免費入住收益益5免費入住收益1800180018003天×6006月收益合計（3+55）2338.92922.23505.67首期回報年限（年年）7.565含免費入住收益注：各種稅費未從從投資者收益益中扣除。五成十年按揭假定中小投資者購購買本項目產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店物物業(yè)的總金額額為70萬元，暫暫不考慮購房房相關(guān)稅費，其其付款方式可可選擇一次性性付款或銀行行提供五成十十年按揭。其其一次性付款款為70萬元；若若選擇五成十十年銀行按揭揭時，其首付付款為35萬元，貸貸款35萬元，月月供款為39906.844元，十年累累計還款總額額為4688821.1元元，其總付款款金額為8118821..1元。具體測算如下表：：序號項目名稱7%8%9%備注1月資金回報（元）4083.34666.652502月供款（元）3906.843906.843906.843月收益（元）（11-2）176.46759.761343.164首期回報年限（年年）＞20＞20＞20未含免費入住收益益5免費入住收益1800180018003天×6006收益合計（3+55）1976.462559.763143.167首期回報年限（年年）14119含免費入住收益注：各種稅費未未未從投資者收收益中扣除。第五部分產(chǎn)權(quán)式式酒店發(fā)展模模式研究研究說明：通過對對政策、投資資者、典型案案例的深入研研究和財務(wù)測測算，產(chǎn)權(quán)式式酒店的發(fā)展展利弊已經(jīng)非非常明顯。本本部分主要通通過目前市場場上產(chǎn)權(quán)式酒酒店的運作模模式、結(jié)合本本項目做更為為深入的研究究，為開發(fā)商商進一步認識識產(chǎn)權(quán)式酒店店、并進行投投資決策提供供依據(jù)。一、總體運作模式式1、總體運作模式示示意圖開發(fā)商開發(fā)商土地資源產(chǎn)權(quán)式酒店酒店經(jīng)營公司銀行按揭業(yè)主金融理財公司擔保專業(yè)銷售公司管理公司2、模式操作流程說說明開發(fā)商開發(fā)出酒店店，委托營銷銷代理公司將將酒店的客房房部分出售給給業(yè)主，從而而獲取開發(fā)收收益；開發(fā)商委托管理公公司管理酒店店配套部分的的資產(chǎn)，并以以酒店配套部部分的資產(chǎn)為為業(yè)主回報提提供擔保；管理公司接受開發(fā)發(fā)商的委托，并建立一套經(jīng)營、權(quán)屬、投資回報管理體系；接受業(yè)主物業(yè)資產(chǎn)委托管理，并定期兌現(xiàn)業(yè)主權(quán)益或進行權(quán)屬管理等；委托酒店經(jīng)營公司（或顧問公司）經(jīng)營管理產(chǎn)權(quán)式酒店；酒店經(jīng)營公司接受受管理公司委委托經(jīng)營管理理，引進先進進的理念經(jīng)營營管理產(chǎn)權(quán)式式酒店，實現(xiàn)現(xiàn)投資者的穩(wěn)穩(wěn)定回報；業(yè)主將酒店客房委委托給管理公公司進行管理理和經(jīng)營，并并定期從管理理公司處獲得得回報；銀行為業(yè)主提供按按揭，保險公公司為業(yè)主提提供擔保。二、開發(fā)模式1、開發(fā)模式示意圖圖獲取開發(fā)收益投資開發(fā)商土地資源產(chǎn)權(quán)式酒店銀行按揭廣大投資者金融理財公司擔保開發(fā)銷售投資開發(fā)商土地資源產(chǎn)權(quán)式酒店銀行按揭廣大投資者金融理財公司擔保擁有產(chǎn)權(quán)2、模式操作流程說說明1）開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)權(quán)式式酒店，并將將其中客房部部分以分零的的形式銷售給給各小業(yè)主，從從而直接獲取取開發(fā)收益；；2）開發(fā)商仍然擁有有酒店其他部部分的所有權(quán)權(quán)；3）各業(yè)主擁有所購購客房的產(chǎn)權(quán)權(quán)。3、業(yè)主與開發(fā)商關(guān)關(guān)系分析開發(fā)商只與業(yè)主簽簽訂購房合同同，不承諾任任何回報；由由管理公司與與客戶簽訂委委托經(jīng)營管理理合同,但開發(fā)商以以酒店配套部部分資產(chǎn)為業(yè)業(yè)主回報提供供擔保。三、經(jīng)營模式1、經(jīng)營模式示意圖投資開發(fā)商投資開發(fā)商產(chǎn)權(quán)式酒店酒店經(jīng)營公司投資者酒店管理公司2、模式操作流程說明明1）開發(fā)商開發(fā)出酒店店，委托營銷銷代理公司將將酒店客房部部分出售給業(yè)業(yè)主，從而獲獲取開發(fā)收益益；2）開發(fā)商委托管理理公司管理酒酒店配套部分分的資產(chǎn)，并并以酒店配套套部分的資產(chǎn)產(chǎn)為業(yè)主回報報提供擔保；；3）管理公司接受開開發(fā)商的委托托，并建立一一套經(jīng)營、權(quán)權(quán)屬、投資回回報管理體系系；接受業(yè)主主物業(yè)資產(chǎn)委委托管理，并并定期兌現(xiàn)業(yè)業(yè)主權(quán)益或進進行權(quán)屬管理理等；委托酒酒店經(jīng)營公司司（或顧問公公司）經(jīng)營管管理產(chǎn)權(quán)式酒酒店；4）酒店經(jīng)營公司接接受管理公司司委托經(jīng)營顧顧問管理，引引進先進的理理念經(jīng)營管理理產(chǎn)權(quán)式酒店店，實現(xiàn)投資資者的穩(wěn)定回回報；5）業(yè)主將酒店客房房委托給管理理公司進行管管理和經(jīng)營，并并定期從管理理公司處獲得得回報；3、酒店經(jīng)營管理模式式1）管理公司自營由開發(fā)商委托的管管理公司親自自經(jīng)營酒店。2）聘請知名酒店經(jīng)經(jīng)營公司經(jīng)營營聘請知名酒店經(jīng)營營公司經(jīng)營，由由酒店經(jīng)營公公司派出高級級管理人員，本本地招聘酒店店員工；3）掛牌酒店經(jīng)營公公司經(jīng)營掛牌一家特色酒店店經(jīng)營公司，如如瑞士酒店經(jīng)經(jīng)營公司，由由酒店經(jīng)營公公司派出高級級管理人員，本本地招聘酒店店員工。4）分析與建議從以上三種模式看看，前兩種模模式都不太適適用；管理公公司本身沒有有酒店經(jīng)營經(jīng)經(jīng)驗，而知名名酒店經(jīng)營公公司難以聘請請。xx建議采用用第三種模式式，即：掛牌牌一家瑞士或或新家坡的酒酒店公司，在在本地聘請酒酒店員工。4、開發(fā)商委托管理公公司模式開發(fā)商委托管理公公司管理并經(jīng)經(jīng)營酒店自有有資產(chǎn)，但不不轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的的所有權(quán)，對對管理公司行行使財務(wù)監(jiān)督督權(quán)，并以酒酒店配套部分分的資產(chǎn)為業(yè)業(yè)主回報提供供擔保。5、業(yè)主委托經(jīng)營模式式1）委托托經(jīng)營方式業(yè)主向開發(fā)商購買買產(chǎn)權(quán)式酒店店客房單位，并并在簽訂購房房合同的同時時，與開發(fā)商商委托的管理理公司簽訂物物業(yè)委托經(jīng)營營管理協(xié)議（委委托期建議以以10年為一個簽簽約期），將將產(chǎn)權(quán)式酒店店客房單位委委托給管理公公司管理。管管理公司向業(yè)業(yè)主承諾一個個固定的回報報率，同時，業(yè)業(yè)主還可享受受管理公司承承諾的其他優(yōu)優(yōu)惠權(quán)利。委委托經(jīng)營協(xié)議議期滿后，客客戶可選擇與與管理公司續(xù)續(xù)簽協(xié)議，也也可收回客房房自用。（是是否續(xù)約事宜宜需與酒店經(jīng)經(jīng)營公司討論論后再定）2）業(yè)主回回報方式具體回報內(nèi)容以本項目為例，暫暫定總價為70萬元；七成成二十年，首首付為21萬元，月供供為3544..4元；業(yè)主購房即辦理77成20年按揭，同同時與酒店管管理公司簽訂訂一套客房10年租賃合約約（由開發(fā)商商擔保）；10年期內(nèi)，業(yè)主客房房月供由酒店店管理公司全全額承擔，且且酒店管理公公司每年一次次性返還業(yè)主主首付款×8%的紅利；則10年的回報為5599992元；業(yè)主每年可獲一定定時間的免費費入住權(quán)，也也可用免費入入住權(quán)換取在在與酒店簽有有協(xié)議的其他他酒店內(nèi)免費費入住；此項項權(quán)益經(jīng)投資資者本人書面面授權(quán)后可以以轉(zhuǎn)贈；但不不能折算為現(xiàn)現(xiàn)金；若業(yè)主在該年度內(nèi)內(nèi)未使用完入入住權(quán)，則不不累計入下一一年度；管理理公司不作補補償；若按酒店客房6000元/天計，則客客戶每年可獲獲21600元（36天*600元/天）的免費費入住權(quán)；加加上每年首付付8%的現(xiàn)金回報報和月供款，在在宣傳時可稱稱回報率為11%（559999.2+211600/77000000）；每位業(yè)主將擁有一一張精美的業(yè)業(yè)主卡，業(yè)主主卡持有人可可享受酒店各各項配套設(shè)施施5—8折不等的優(yōu)優(yōu)惠?；貓笃鹗紩r間由于業(yè)主簽訂委托托經(jīng)營協(xié)議與與酒店開始經(jīng)經(jīng)營之間存在在較長時間，因因此回報起始始時間存在兩兩種方案：業(yè)主回報自簽訂委委托經(jīng)營協(xié)議議后開始首付的投資回報由由酒店管理公公司在每年年年終匯到客戶戶的專用帳戶戶上；月供由酒店管理公公司每月存入入客戶的專用用帳戶上,由客戶自繳繳；此種方式可可保證業(yè)主能能及時享受到到應(yīng)得利益，有有利于營銷；；但開發(fā)商會會提前進行支支出，加重開開發(fā)商的前期期負擔。自酒店經(jīng)營之日開開始（交房也也可定在同一一日）首付的投資回報由由酒店管理公公司在每年年年終匯到客戶戶的專用帳戶戶上；月供由酒店管理公公司每月存入入客戶的專用用帳戶上,由客戶自繳繳；客戶簽訂委托經(jīng)營營協(xié)議至酒店店開始經(jīng)營期期間的月供由由客戶自繳；；10年的回報期自酒店店經(jīng)營后起算算。此種回報時時間可在一定定程度上緩解解開發(fā)商前期期的資金壓力力，但無形中中加大了客戶戶的首付支出出；同時客戶戶也不能獲得得及時回報，對對營銷會產(chǎn)生生不利影響。3）業(yè)主主權(quán)益保障體體系開發(fā)商以酒店配套套部分（商業(yè)業(yè)部分）資產(chǎn)產(chǎn)為