某地產(chǎn)公司設(shè)計階段成本管理作業(yè)指引

設(shè)計階段成本管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人流程圖2.指引概況指引目的通過對設(shè)計各階段段的成本管理理，達到對項項目成本的控控制目的適用范圍項目方案設(shè)計及后后續(xù)各階段設(shè)設(shè)計的成本控控制工作定義限額設(shè)計指標：各各類建筑鋼筋筋含量、混凝凝土含量等。指引主導(dǎo)及參與部部門城市造價采購部((主導(dǎo))、城市開發(fā)發(fā)部、城市營營銷策劃部、城城市設(shè)計部、城市運營管理部、城市人力資源部、城市財務(wù)部、集團戰(zhàn)略及品牌營銷部、集團運營管理部、集團財務(wù)資金部部門指引中承擔職責(zé)城市造價采購部1.負責(zé)原片區(qū)新新項目拓展階階段項目成本本估算2.負責(zé)編制集團主導(dǎo)導(dǎo)設(shè)計的成本本控制建議及及限額設(shè)計（指指標值）3.負責(zé)方案設(shè)計階段段“設(shè)計匡算”、及“方案階段成成本分析報告告”4.負責(zé)初步設(shè)計計階段“設(shè)計概算修修正”及“初步階段成成本分析報告告”5.負責(zé)施工圖設(shè)設(shè)計階段“施工圖預(yù)算”及“施工圖階段段成本分析報報告”6.負責(zé)設(shè)計各階階段成本控制制的跟進工作作城市開發(fā)部1.參與項目初步步目標成本編編制2.參與項目目標標成本編制城市營銷策劃部1.負責(zé)原片區(qū)新新項目正式立立項后,進行可行性性研究2.負責(zé)項目可行行性研究報告告編制及決策策,組織編寫項項目定位報告告3.參與項目初步步目標成本編編制4.參與項目目標成本本編制城市設(shè)計部1.負責(zé)組織產(chǎn)品品組合、產(chǎn)品品配置標準2.負責(zé)按照設(shè)計計限額和成本本建議提交設(shè)設(shè)計單位開展展各項設(shè)計3.參與項目初步目標標成本編制4.負責(zé)對超概預(yù)算的的設(shè)計進行設(shè)設(shè)計調(diào)整城市運營管理部1.負責(zé)審核城市造價價采購部編制制的預(yù)算項目目、目標成本本城市人力資源部1.參與項目初步目標標成本編制2.負責(zé)制定區(qū)域公司司人力資源年年度工作計劃劃（含人員需需求、招聘、提提升、培訓(xùn)、人人才儲備、費費用預(yù)算等）城市財務(wù)部1.負責(zé)原片區(qū)新新項目拓展階階段經(jīng)濟測算算2.負責(zé)方案階段項目目經(jīng)濟測算編編制3.參與項目目標成本本的編制集團戰(zhàn)略及品牌營營銷部1.負責(zé)新片區(qū)新新項目正式立立項后,進行可行性性研究,2.負責(zé)新片區(qū)新新項目可行性性研究報告編編制及決策集團運營管理部1.負責(zé)拓展階段段項目成本估估算2.審核成本估算、項項目成本測算算、匡算及項目初步目標標成本3.對項目概算,預(yù)算算進行備案集團財務(wù)資金部1.負責(zé)新片區(qū)新新項目拓展階階段的項目經(jīng)經(jīng)濟測算2.負責(zé)審核方案階段段項目經(jīng)濟測測算編制區(qū)域公司領(lǐng)導(dǎo)1.城市分管副總負責(zé)責(zé)上述各階段工程成成本的估算、測測算、概算、概概算修正及施施工圖預(yù)算的的審核2.城市分管副總負責(zé)責(zé)審核非集團團主導(dǎo)的各項項設(shè)計的限額額設(shè)計指標，總總經(jīng)理審批后執(zhí)行3.總經(jīng)理負責(zé)審核目目標成本估算算、測算、概概算、概算修修正及最終目目標成本集團領(lǐng)導(dǎo)1.分管副總裁，總裁裁負責(zé)對估算階段、方案階段及及最終目標成成本進行審批批3、工作程序3.1建立成本數(shù)據(jù)庫原片區(qū)新項目，城市造價采購部根據(jù)市場調(diào)查情況、信息收集情況和項目資料完成建立成本模型和數(shù)據(jù)庫，提出項目工程成本估算報告，城市副總經(jīng)理進行審核。新片區(qū)新項目，集團運營管理部根據(jù)市場調(diào)查情況、信息收集情況和項目資料完成建立成本模型和數(shù)據(jù)庫，提出項目工程成本估算報告，集團副總裁進行審核。3.2概念設(shè)計階段規(guī)劃方案設(shè)計階段成本管理城市設(shè)計部組織概念設(shè)計，并會同城市營銷策劃部確定產(chǎn)品組合及成本分配、產(chǎn)品配置標準（參見《產(chǎn)品組合及成本分配表》、《產(chǎn)品配置標準建議書》、《項目產(chǎn)品建造標準》）。城市造價采購部會同城市設(shè)計部、城市營銷策劃部對概念設(shè)計進行項目成本測算，主要對項目產(chǎn)品組合進行成本分析、動態(tài)調(diào)整，積極采取新材料新技術(shù)、并根據(jù)市場材料價格進行評估。城市分管副總、城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理、集團運營管理部、分管副總裁對成本估算和測算進行審核,由總裁進行審批。城市設(shè)計部根據(jù)工程成本測算要求，進行方案設(shè)計并將成本要求建議落實在《方案設(shè)計任務(wù)書》中提交設(shè)計單位進行方案設(shè)計。3.3方案設(shè)計匡算及設(shè)計限額成本指標方案設(shè)計完成后，城市造價采購部進行“項目成本匡算”編制，并對比概念設(shè)計項目成本測算，對成本影響較大或成本容易流失的單項工程需做專項成本分析，形成分析報告?！绊椖砍杀究锼恪奔俺杀痉治鰣蟾嫱瓿珊笸竭M行“設(shè)計限額成本指標”編制，由城市分管副總、城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理、集團運營管理部、分管副總裁進行審核,報總裁進行審批,并報城市項目負責(zé)人備案,進入下一步流程。城市造價采購部會同城市開發(fā)部、城市營銷策劃部、城市設(shè)計部、城市財務(wù)部、人力資源部、進行“初步目標成本”編制,根據(jù)初步目標成本開始進行。由城市分管副總、城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理、集團運營管理部、成本分管副總裁審核，報總裁進行審批,并報城市項目負責(zé)人備案,進入下一步流程。城市財務(wù)部根據(jù)城市造價采購部“初步目標成本”進行項目經(jīng)濟測算,由城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理、集團財務(wù)資金部、分管副總裁審核,報總裁進行審批,并報城市項目負責(zé)人備案,進入下一步流程。3.4初步設(shè)計階段限額指標城市設(shè)計部根據(jù)城市造價采購部設(shè)計限額指標及前期相關(guān)信息確定產(chǎn)品建造標準，主要對項目產(chǎn)品組合進行成本分析、動態(tài)調(diào)整，積極采取新材料新技術(shù)、并根據(jù)市場材料價格進行評估。城市設(shè)計部將初步設(shè)計限額指標落實在《初步設(shè)計任務(wù)書》中提交設(shè)計單位進行設(shè)計。3.5設(shè)計概算修正及目標成本概算修正初步設(shè)計成果提交后，城市造價采購部組織編制項目“設(shè)計概算修正”，概算依據(jù)初步設(shè)計圖紙針對典型配套（如地下室、會所、網(wǎng)球場館等）及不同層高塔樓標準層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價按規(guī)定取費并按平均市場下浮水平計算，部分因圖紙設(shè)計深度不夠的項目暫按估算指標值，專業(yè)分包工程按市場價格。城市造價采購部對比初步設(shè)計限額指標和設(shè)計概算修正，編制“初步設(shè)計階段成本分析報告”，主要對初步設(shè)計階段所做的主要成本工作進行總結(jié)。城市造價采購部負責(zé)設(shè)計概算修正和“初步設(shè)計階段成本分析報告”編制。由城市造價采購部向城市設(shè)計部反饋“設(shè)計概算修正”和“初步設(shè)計階段成本分析報告”。有超設(shè)計限額情況，城市設(shè)計部根據(jù)審批意見調(diào)整設(shè)計，并對下一階段施工圖設(shè)計提出成本控制建議，提交城市造價采購部。“設(shè)計成本概算修正”和“初步設(shè)計階段成本分析報告”由城市分管副總審核,報城市總經(jīng)理進行審批,并報片區(qū)總經(jīng)理和城市項目負責(zé)人備案。3.6施工圖設(shè)計限額指標城市造價采購部組織根據(jù)初步設(shè)計概算修正結(jié)果提出施工圖設(shè)計限額指標（建筑鋼筋含量、混凝土含量等，參見《項目施工圖設(shè)計階段建安成本限額設(shè)計成本控制建議》）,此工作與設(shè)計概算同步進行。針對各分項工程的不同特點，分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計經(jīng)濟指標、技術(shù)指標或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點提出建議。對分項工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點作為設(shè)計階段成本控制重點，具體如下：1）土方工程：爭取設(shè)計一次到位，減少動土次數(shù)，重點控制挖運方數(shù)量；2）擋土支護工程：結(jié)構(gòu)做多個方案比選，優(yōu)化設(shè)計，給出擋土支護的經(jīng)濟指標值；3）樁基工程：該工程特點是不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容易流失，一定要做幾個樁基形式的方案比選后，再制定經(jīng)濟指標值；4）結(jié)構(gòu)工程；是成本控制的重點，在滿足設(shè)計規(guī)范的基本要求下，盡可能的降低成本，主要控制鋼筋、混凝土含量的限額設(shè)計值；5）建筑、裝修工程：該部分質(zhì)量及效果對售樓影響較大，影響成本的主要因素為材料選型，而且要避免重復(fù)設(shè)計和施工，減少設(shè)計變更及補充設(shè)計，重點對住宅外墻磚、鋁合金門窗、標準層電梯前室裝修、防水工程等制定經(jīng)濟指標值；6）安裝工程：主要控制設(shè)備（電梯、機房設(shè)備等）及材料（管線）選型及方案優(yōu)化；景觀工程：景觀工程設(shè)計前充分考慮營銷的要求、施工圖的質(zhì)量及材料的選型是該部分成本控制的重點，對小區(qū)硬質(zhì)地面材料、綠化工程制定經(jīng)濟指標值；7）分包工程：該部分的特點是專業(yè)性較強，政府相關(guān)規(guī)定有一定的可操作性，成本控制的重點是方案的深化及優(yōu)化。根據(jù)以上限額設(shè)計數(shù)值及成本控制建議，城市造價采購部編制施工圖設(shè)計階段《項目施工圖設(shè)計階段建安成本限額設(shè)計成本控制建議》，報城市分管副總審核、城市總經(jīng)理審批后作為施工圖設(shè)計階段的成本限額。片區(qū)總經(jīng)理及城市項目負責(zé)人備案。3.7施工圖預(yù)算施工圖完成并提交后，城市造價采購部編制項目“施工圖預(yù)算”、并對比分析施工圖設(shè)計限額編寫“施工圖設(shè)計階段成本分析報告”，城市分管副總審核、城市總經(jīng)理審批,片區(qū)總經(jīng)理、城市項目負責(zé)人,集團運營管理部備案。城市造價采購部向城市設(shè)計部反饋“施工圖預(yù)算”及“施工圖設(shè)計階段成本分析報告”。如果超出在設(shè)計限額10%以內(nèi)為可接收設(shè)計，否則城市設(shè)計部根據(jù)審批意見施工圖設(shè)計修改。3.8項目最終目標成本管理項目“施工圖預(yù)算”審批后，城市造價采購部負責(zé)編制項目最