某地產(chǎn)顧問業(yè)務(wù)操作及傭金分配制度

經(jīng)紀事業(yè)部備忘錄致：深圳XXX全體人人員抄送：文件類型：制度度/流程會議/培訓(xùn)/活動通知公告告發(fā)布日期：20006年7月6日生效日期：20006年7月6日檔號：（內(nèi)）世聯(lián)聯(lián)[深]—經(jīng)—2006—J07702頁數(shù)：7主題：深圳XXXX業(yè)務(wù)操作及及傭金分配制制度審批人：深圳XXX業(yè)務(wù)操作及傭金分配制度（一）目的結(jié)合公司現(xiàn)狀和市場狀況，規(guī)范業(yè)務(wù)操作及傭金分配標(biāo)準(zhǔn)。（二）適用范圍深圳XXX業(yè)務(wù)部門，含住宅部及工商部。（三）基本原則本制度的制訂遵循以下基本原則。下述基本原則亦為各區(qū)域制訂細則以及解決本制度未盡事宜，解決實際業(yè)務(wù)操作或傭金分配中發(fā)生的異議之依據(jù)。盤源管轄的劃分，應(yīng)有利于業(yè)務(wù)團隊熟悉樓盤，提供專業(yè)化的服務(wù)；客源管理的劃分，應(yīng)有利于業(yè)務(wù)團隊響應(yīng)客戶、提供服務(wù)；鼓勵合作，包括跨部門、跨區(qū)域、跨分行的合作；鼓勵面向市場，提升團隊、個人的競爭力。效率優(yōu)先，兼顧公平；創(chuàng)造有序的業(yè)務(wù)操作環(huán)境。在不違反以上原則的前提下，保障各業(yè)務(wù)人員的傭金分配。（四）具體內(nèi)容盤源管理樓盤歸屬原則營業(yè)部門（住宅部、工商部）之間的劃分住宅部、工商部對法定用途不同的物業(yè)分別進行管理，即不共享盤源。住宅部管轄住宅性質(zhì)的物業(yè)；工商部管轄寫字樓、商鋪、廠房性質(zhì)的物業(yè)。商住性質(zhì)的物業(yè)，由住宅部和工商部共享，平等管轄。物業(yè)的法定用途以交易物業(yè)的權(quán)屬證明記載內(nèi)容為準(zhǔn)。對于無法確認其法定用途歸屬住宅部或工商部管轄的物業(yè)，由公司根據(jù)個案確定歸屬。住宅部內(nèi)部劃分住宅部以營業(yè)區(qū)域為單位對樓盤實行地域管轄，即各營業(yè)區(qū)域?qū)ζ涞赜蚍秶鷥?nèi)的樓盤進行管理，相互間盤源不共享。有以下情形之一的樓盤，由公司確定其歸屬：對歸屬于哪一營業(yè)區(qū)域難以確定的（如橫跨兩個或兩個以上營業(yè)區(qū)域的樓盤）；在地域上應(yīng)歸屬某一營業(yè)區(qū)域，公司認為由另一營業(yè)區(qū)域管轄更為適宜的；有其他特殊情況的樓盤。對住宅部內(nèi)，歸屬兩個或兩個以上營業(yè)區(qū)域管轄的樓盤，由享有管轄權(quán)的營業(yè)區(qū)域平等地進行管理、共享。住宅部營業(yè)區(qū)域內(nèi)，各分行對樓盤的管轄范圍由區(qū)域經(jīng)理決定。各營業(yè)區(qū)域內(nèi)最新的樓盤管理規(guī)定應(yīng)及時報公司備案，該備案將作為三級交易系統(tǒng)盤源管理規(guī)則的直接依據(jù)。工商部內(nèi)部劃分工商部對樓盤管轄不作營業(yè)區(qū)域的劃分，各營業(yè)分行共享盤源。樓盤歸屬變更公司根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，對營業(yè)區(qū)域的地域范圍進行調(diào)整的，樓盤的歸屬隨之發(fā)生變更。某一盤源在樓盤歸屬變更前已被開盤的，該盤源仍歸屬開盤的營業(yè)區(qū)域/分行?？驮垂芾砜驮垂芾韯澐譅I業(yè)部門（住宅部、工商部）之間的劃分住宅部、工商部對客源分別進行管理，即兩部門間不共享客源。住宅部內(nèi)部劃分住宅部以營業(yè)區(qū)域為單位對客源進行管理，即各營業(yè)區(qū)域之間不共享客源。住宅部各營業(yè)區(qū)域內(nèi)，各分行對客源是否共享由區(qū)域經(jīng)理決定。各營業(yè)區(qū)域內(nèi)最新的客源管理規(guī)定應(yīng)及時報公司備案，該備案將作為三級交易系統(tǒng)客源管理規(guī)則的直接依據(jù)。※注：各區(qū)域經(jīng)理在設(shè)置分行之間對盤源/客源共享關(guān)系時，可參照以下規(guī)則進行設(shè)置：盤源共享、客源共享；（2）盤源不共享、客源共享；（3）盤源不共享、客源不共享。工商部內(nèi)部劃分工商部各營業(yè)分行之間共享客源。公客管理共享客源的各部門、各營業(yè)區(qū)域應(yīng)根據(jù)自身情況，制訂本部門、本營業(yè)區(qū)域內(nèi)的公客維護管理制度，并報公司備案。業(yè)務(wù)操作及傭金分配管理入盤盤傭比例一覽表開盤取匙委托獨家委托√15%√10%√5%√5%√5%√5%√5%√5%√0%√5%√10%√5%√10%√0%√5%√10%√5%√5%√5%√5%開盤細則新盤對盤源享有管轄權(quán)之分行的業(yè)務(wù)員將可租/售盤源的必備信息（參見第十五、十六條）首次錄入三級交易系統(tǒng)的，視為開盤；該業(yè)務(wù)員為開盤人，享有盤傭15％。在住宅部，開盤人錄入的必備信息為：①物業(yè)名稱（盤名、樓棟、房號）；②放盤人；③放盤人聯(lián)系電話；④價格。以上項目在錄入時缺一不可，且應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確無誤。如有任一項目缺漏或錯誤，均不視為開盤。補正資料者視為開盤人，享有盤傭15%。在工商部，開盤人錄入的必備信息為：①物業(yè)名稱（盤名、樓棟、房號）；②面積；③放盤人；④放盤人聯(lián)系電話；⑤價格。以上項目不全的，錄入人享有盤傭5%，補全資料的錄入人享有剩余盤傭10%。事實上可售/可租，而因期房或政策原因暫停的盤，在暫停原因消除后重新開盤的，原報盤人仍視為開盤人，享有盤傭15%。若原開盤人在開盤時錄入的放盤人非業(yè)主本人，后由其他錄入人錄入真正的業(yè)主及其聯(lián)系方式的，一旦成交，拆取盤傭方法如下：后錄入人在封盤前7天內(nèi)錄入真正業(yè)主及其聯(lián)系方式的，可取代原開盤人獲得盤傭15%；原開盤人錄入的放盤人非業(yè)主本人，未錄入真正業(yè)主而后順利成交的，由原開盤人享有盤傭15%。二次開盤在盤源共享范圍內(nèi)將三級交易系統(tǒng)中已存在的盤進行狀態(tài)轉(zhuǎn)換，有以下情形之一的，視為開盤。進行操作的業(yè)務(wù)員視為開盤人，享有盤傭15％。重開暫停1個月的盤；在原已開盤的盤源上增加新的交易類型（增加租或增加售）；轉(zhuǎn)介盤源，轉(zhuǎn)入方增加新的交易類型（增加租或增加售）的，所增交易類型成交后盤傭由轉(zhuǎn)入方享有，轉(zhuǎn)出方不享有；在工商部，現(xiàn)盤轉(zhuǎn)暫停盤的，均需開盤人確認，由開盤人進行即時操作。盤源維護開盤人應(yīng)保證其所開的現(xiàn)盤至少每30天有一條跟進記錄，該跟進記錄可以是他人亦可以是開盤人錄入；在上述期限內(nèi)，他人未錄入跟進記錄的，開盤人應(yīng)當(dāng)提供跟進記錄。夫妻視為同一業(yè)主。取匙取匙以取得鑰匙、編號并錄入系統(tǒng)為準(zhǔn)。取匙人可拆取盤傭5％。業(yè)務(wù)員如已預(yù)約業(yè)主取鑰匙,應(yīng)在交易系統(tǒng)中說明業(yè)主同意交付鑰匙的大致時間。自說明時起24小時內(nèi)，該業(yè)務(wù)員有優(yōu)先取匙的權(quán)利。逾期未取得鑰匙則喪失優(yōu)先權(quán),任何業(yè)務(wù)員均有權(quán)取匙，取匙符合第二十三條標(biāo)準(zhǔn)的，有權(quán)拆取盤傭5％。委托普通委托。簽署普通委托書者可拆取盤傭5％。獨家委托。簽署獨家委托書者可取代普通委托拆取盤傭5%（以業(yè)主身份證號為準(zhǔn)）。在工商部，如委托書系成交人簽署，則該委托書的簽署日期應(yīng)在交易合同簽署之日起七天前方可視為委托書有效。入客客源錄入將客戶信息錄入交易系統(tǒng)時，須把客戶提供的所有聯(lián)系電話都錄入，不得遺漏?？驮翠浫牒螅摽蛻艏闯蔀殇浫肴说膫€人持有客，客戶資料只有錄入人和經(jīng)理可以查看。錄入客源前首先進行撞客檢查，如與他人持有客相撞，應(yīng)當(dāng)及時告知該持有人并由客戶持有人繼續(xù)跟進客戶，若聯(lián)系不到持有人(如休假、電話不通等)，先告知持有人的分行經(jīng)理或同事，然后確定如何處理；若當(dāng)時電腦系統(tǒng)有故障，應(yīng)即時上報并做好記錄；客源維護銷售人員對其個人持有客應(yīng)當(dāng)及時跟進，如連續(xù)7天（工商部40天）在交易系統(tǒng)中沒有跟進記錄的，系統(tǒng)將自動把該客戶性質(zhì)由個人持有客轉(zhuǎn)為公客。銷售人員在公客群中跟進客戶，并且客戶同意看房的，可將此情況告知本分行的分行經(jīng)理，分行經(jīng)理同意后可將此客戶轉(zhuǎn)為該銷售人員的個人持有客。夫妻視為同一個客戶,其他親戚朋友關(guān)系都不視為同一客戶。撞客處理判斷是否撞客，以交易系統(tǒng)登記的客戶資料為依據(jù)，由分行經(jīng)理或區(qū)域經(jīng)理確認。客戶需求緊急，當(dāng)天看房當(dāng)天成交，而客戶的持有人經(jīng)通知無法及時趕到接待現(xiàn)場的，接待人可先行安排客戶看房、洽談、簽合同或向其收誠意金等。成交后，接待人與客戶持有人五五分成。如不能當(dāng)天成交，接待人應(yīng)將客戶交由客戶持有人跟進。轉(zhuǎn)介轉(zhuǎn)介拆傭標(biāo)準(zhǔn)本制度的轉(zhuǎn)介只適用于住宅部、工商部各自內(nèi)部的轉(zhuǎn)介，住宅部與工商部之間、二三級之間的轉(zhuǎn)介標(biāo)準(zhǔn)和傭金拆分方式，以最新發(fā)布的相關(guān)制度為準(zhǔn)。轉(zhuǎn)介盤源、客源的基本拆擁標(biāo)準(zhǔn)如下：轉(zhuǎn)介盤源拆擁比例：公司凈傭金收入的15％；轉(zhuǎn)介客源拆擁比例：扣除盤傭后公司凈傭金收入的20％。盤源方客源方成交方15%85%*20%==17%85%－85%**20%＝68％轉(zhuǎn)介客源轉(zhuǎn)出方填寫《XXX客戶轉(zhuǎn)介/合作表》并送達轉(zhuǎn)入方。雙方業(yè)務(wù)員及經(jīng)理簽字確認?？驮崔D(zhuǎn)入方在接收客源前先進行撞客檢查，如與個人持有客相撞，應(yīng)當(dāng)不予接收并向轉(zhuǎn)出方說明原因；如撞公客或未撞客，均不得拒絕接收。客源的轉(zhuǎn)介可傳遞，即轉(zhuǎn)入方接收到轉(zhuǎn)介客源后可再轉(zhuǎn)出。不論輾轉(zhuǎn)幾次，轉(zhuǎn)介客源的拆擁比例不變，由各轉(zhuǎn)介人平均分配轉(zhuǎn)介客傭。但轉(zhuǎn)介人同時兼為成交人的，該轉(zhuǎn)介人不參與轉(zhuǎn)介客傭的分配。若所轉(zhuǎn)介客戶的朋友也買房，可一起轉(zhuǎn)介，但轉(zhuǎn)出人應(yīng)寫清其朋友的姓名、聯(lián)系電話。轉(zhuǎn)介客戶如果在買房后一個月內(nèi)再次買房，均視為有效轉(zhuǎn)介，轉(zhuǎn)出人享有轉(zhuǎn)介傭金。轉(zhuǎn)介盤源轉(zhuǎn)介的盤源應(yīng)具備以下事項：①物業(yè)名稱（盤名、樓棟、房號）；②放盤人；③放盤人聯(lián)系電話；④價格。如有任一事項錯漏，轉(zhuǎn)介無效。區(qū)域之間的盤源轉(zhuǎn)介，除業(yè)主本人發(fā)生變更外，一旦成交，盤傭均由轉(zhuǎn)出區(qū)域享有，無論盤源在轉(zhuǎn)介后是否曾被暫停或發(fā)生其他情況的變化。轉(zhuǎn)出盤源的分行，一律不設(shè)取匙、委托、獨家委托分成；盤源轉(zhuǎn)出分行以外的取匙、委托、獨家委托操作者，可按相應(yīng)比例從扣除盤傭后的傭金中拆取傭金。分配順序盤源方A客源方B成交方C取匙委托獨家委托初次分配15%85%二次分配√按相應(yīng)比例從855％中拆取三次分配√85%拆單項后**20%85%拆單項后**80%√轉(zhuǎn)介人離職或轉(zhuǎn)崗后傭金及業(yè)績的分配轉(zhuǎn)介人員離職，傭金及業(yè)績拆分到轉(zhuǎn)出分行，由分行經(jīng)理決定分配對象及分配方式；轉(zhuǎn)介人員轉(zhuǎn)崗，傭金仍須拆分給轉(zhuǎn)出人員，計該轉(zhuǎn)出人員個人業(yè)績，分行業(yè)績歸轉(zhuǎn)出分行所有。合作合作操作標(biāo)準(zhǔn)合作發(fā)起人需帶客予合作接收人，填寫《XXX客戶轉(zhuǎn)介/合作表》并由合作雙方的業(yè)務(wù)員、分行經(jīng)理簽字確認。合作則均不可拒絕。合作接收人在進行合作前首先進行撞客檢查，如與個人持有客相撞，應(yīng)當(dāng)告知該客源持有人及合作發(fā)起人，由其與合作發(fā)起人進行合作。住宅部與工商部有撞客的，設(shè)一個月的合作期。合作開始后，簽訂合約前的所有看房、洽談等客戶跟進事宜，合作發(fā)起人都需本人或委托他人到場，一次不到就算轉(zhuǎn)介；但合作接收人應(yīng)當(dāng)至少在進行跟進的前一天通知合作發(fā)起人，因故聯(lián)系不上合作發(fā)起人本人的，應(yīng)當(dāng)通知其分行經(jīng)理。合約簽訂后的相關(guān)事宜由盤源方跟進。合作不可傳遞，即合作發(fā)起人將客戶帶予合作接收人后，合作接收人不得將該客戶進行轉(zhuǎn)介或另尋合作方。合作拆傭標(biāo)準(zhǔn)所有經(jīng)合作成交之單位，先拆盤傭，后拆轉(zhuǎn)介客傭（若客戶由外轉(zhuǎn)介而來），剩余傭金合作雙方五五分成。盤源方客源方合作發(fā)起方成交方15%85%*20%==17%(85%-17%))*50%＝34%(85%-17%))50%＝34%提供盤源的分行，不設(shè)取匙、委托、獨家委托分成；若成交方取匙、簽委托或獨家委托，則從成交所獲傭金中拆取。例：分配順序盤源方A合作發(fā)起方B成交方C取匙委托獨家委托初次分配15%42.5%42.5%二次分配√√按相應(yīng)比例從422.5%中拆取三次分配√√42.5%拆單項項后的剩余√對于合作成交的手續(xù)單，有盤傭的先拆盤傭，然后合作雙方五五分成。IV．單項跟進每單業(yè)務(wù)中，協(xié)助成交人進行看房、洽談、簽約、后續(xù)服務(wù)跟進的，每個跟進的事項都可以拆取相應(yīng)比例的傭金?？捶扛M，每看一次可拆取7％，但總共可拆取的看房跟進比例為20％；洽談跟進，談業(yè)主或客戶總共可拆取的比例各為15％；簽約跟進，總共可拆取的比例為10％；后續(xù)服務(wù)，總共可拆取的比例為5％。在進行單項跟進傭金拆取時，應(yīng)先拆除盤傭，然后再進行單項跟進的傭金分配。對于通過轉(zhuǎn)介成交的單，單項跟進的傭金從成交方所獲的傭金比例中拆取。例：分配順序盤源方A客源方B成交方C看房洽談簽約后續(xù)初次分配15%85%*20%==17%85%－17%＝＝68％二次分配√√按相應(yīng)比例從688％中拆取三次分配√√68％拆單項后的剩余余√對于通過合作成交的單，從合作發(fā)起人、合作接收人兩者其中一方所獲的傭金中拆取（協(xié)助哪一方就在哪一方的傭金中拆?。?。例：分配順序盤源方A合作發(fā)起方B成交方C看房洽談簽約后續(xù)初次分配15%42.5%42.5％二次分配√按相應(yīng)比例從B或或C中拆取三次分配√拆取單項后剩余拆取單項后剩余√各分行助理經(jīng)理或組長協(xié)助業(yè)務(wù)員談單的按工作量拆傭，但不得多于總傭金30%；房屋交接水電過戶應(yīng)由成交方跟進，如有人代勞，按后續(xù)服務(wù)拆傭。V.封盤談客戶封盤封盤條件：客戶交納誠意金即可封盤。誠意金金額標(biāo)準(zhǔn)：買賣單不少于人民幣5000元、租單不少于人民幣2000元（業(yè)務(wù)員不可幫客戶墊付部分或全部誠意金）；取得誠意金數(shù)額高者可取代數(shù)額低的，但金額已達5000（買賣單）、2000（租單）的，取得更高誠意金者再無取代權(quán)；誠意金+單邊合同可取代同等數(shù)額的誠意金進行封盤。一方取得誠意金+單邊合同后，另一方收取更高誠意金但未簽單邊合同的，后者不能取代前者。同等條件下的優(yōu)先權(quán)。都具備封盤條件的，優(yōu)先權(quán)遵循以下順序。順序在后的條件優(yōu)先于順序在前的條件：價格不到位；（如果具備封盤條件的業(yè)務(wù)員之客戶價格均不到位，由其經(jīng)理設(shè)置一定的交易條件，最先達到交易條件者有優(yōu)先權(quán)）價格到位；價格到位+可成交（價格、付款方式）；價格到位+可成交（價格、付款方式）+傭金收齊；談業(yè)主封盤分行之間，若業(yè)主已準(zhǔn)備和其中一分行簽約，準(zhǔn)備簽約的分行可封盤，另一分行不可介入，若準(zhǔn)備簽約的分行封盤后24小時之內(nèi)簽約不成功，則另一分行可介入。VII．傭金分配異議解決因?qū)?/p>