第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格

房地產(chǎn)估價(jià)本書內(nèi)容提要一、房地產(chǎn)估價(jià)的基本知識(shí)二、房地產(chǎn)估價(jià)的方法市場(chǎng)比較法收益法成本法假設(shè)開(kāi)發(fā)法基準(zhǔn)地價(jià)和路線價(jià)法三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的撰寫四、房地產(chǎn)估價(jià)其他方法及估價(jià)信息系統(tǒng)簡(jiǎn)介3

第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)制作者：程敏第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)物實(shí)體質(zhì)量功能

房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)土地建筑物房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)的概念（一）房地產(chǎn)的概念指土地、建筑物及其他地上定著物，包括實(shí)物和依托于實(shí)物上的權(quán)益。

權(quán)利(rights)

利益(interests)

收益(benefits)

權(quán)益包含礎(chǔ)基目前在我們國(guó)家，房地產(chǎn)的權(quán)利主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)土地建筑物房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)的概念地役權(quán):

土地所有權(quán)人（在我國(guó)包括土地使用權(quán)人）為了利用自己的土地而有限地利用他人土地的權(quán)利就是地役權(quán)。地役權(quán)一般涉及兩個(gè)地塊，且這兩塊土地分屬于兩個(gè)所有權(quán)人，其中一塊土地向另一塊土地提供服務(wù)。其中需要役使他人土地的地塊稱為需役地，而供他人行使的地塊則稱為供役地；對(duì)應(yīng)地，前一塊土地所有權(quán)人被認(rèn)為擁有地役權(quán)，稱為地役權(quán)人，后一塊土地所有權(quán)人被認(rèn)為附帶有供役的義務(wù)，稱為地役人。因此，地役，從需役地的角度，地役權(quán)是一種權(quán)利，而從供役地的角度則是一種負(fù)擔(dān)或義務(wù)。

作為一種對(duì)他人土地的一種便宜性權(quán)利，地役權(quán)從取得方式或發(fā)生根據(jù)上有兩個(gè)，一個(gè)是依據(jù)法律規(guī)定，一個(gè)是依據(jù)當(dāng)事人約定。于是，地役權(quán)被分為兩類：約定地役和法定地役。顧名思義，法定地役是依據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生的對(duì)他人土地的一種便宜性權(quán)利；而約定地役是依據(jù)當(dāng)事人的約定而產(chǎn)生的對(duì)他人土地的一種便宜性權(quán)利.（二）土地的概念從房地產(chǎn)估價(jià)的角度看，土地是指地球表層的陸地及其地上、地下一定范圍內(nèi)的空間。

地殼一定深度大氣對(duì)流層土壤母質(zhì)母巖土地的空間價(jià)值位置設(shè)計(jì)權(quán)利四至面積利用生熟地質(zhì)環(huán)境形狀1、認(rèn)識(shí)土地的層面一、房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)土地建筑物房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格我國(guó)目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)。2、土地利用的三大制約——土地使用管制：

政府的城市規(guī)則，如容積率及建筑密度——土地權(quán)利設(shè)置——相鄰關(guān)系一、房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)土地建筑物房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格（三）建筑物的概念

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。位置面積層數(shù)高度結(jié)構(gòu)裝修用途產(chǎn)權(quán)成新設(shè)備、設(shè)施一、房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)土地建筑物房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格二、房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)具有排他性的絕對(duì)權(quán)和完全支配權(quán)。產(chǎn)權(quán)清晰、合法是房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)，只有合法的產(chǎn)權(quán)才能評(píng)估出合理的價(jià)格。房地產(chǎn)權(quán)利類型所有權(quán)他項(xiàng)權(quán)使用權(quán)土地所有權(quán)房屋所有權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)房屋使用權(quán)抵押權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、空中權(quán)、地下權(quán)、地上權(quán)抵押權(quán)、租賃權(quán)、典當(dāng)權(quán)、采光通風(fēng)權(quán)、安全權(quán)第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格二、房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

如房地產(chǎn)作價(jià)入股、企業(yè)被收購(gòu)、兼并、交換、繼承、遺贈(zèng)等。

房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格二、房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)

房地產(chǎn)租賃：是指出租人按照約定將房地產(chǎn)交給承租人使用，承租人按照約定交納租金并于合同終止時(shí)將房地產(chǎn)返還給出租人的法律行為。一類是土地使用權(quán)租賃，一類是房屋租賃。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記：是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。包括：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格12第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

2.1房地產(chǎn)的特性1.不可移動(dòng)性（又稱位置固定性）

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，而且要受制于其所在的空間環(huán)境。

練習(xí)：決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的，主要是（

D

）

A、全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況

B、本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況

C、全國(guó)本類房地產(chǎn)的供求狀況

D、本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況

13第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

2.壽命長(zhǎng)久性

可以說(shuō)土地具有不可毀滅性，建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但是一經(jīng)建造完成，壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年，甚至上百年。由于具有壽命長(zhǎng)久性，房地產(chǎn)可以給其占用者帶來(lái)持續(xù)不斷的利益。但是，通過(guò)政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的。國(guó)家規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年，綜合或者其他用地為50年。對(duì)此點(diǎn)的認(rèn)識(shí)在房地產(chǎn)估價(jià)上具有重要意義，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用年限較短而價(jià)值很低。

14第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

3.數(shù)量有限性

由于土地?cái)?shù)量有限，在土地上，特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。要增加房地產(chǎn)的供給，一是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展，如向郊區(qū)發(fā)展；二是向更高的立體方面發(fā)展，如增加建筑物的高度或密度。

4.相互影響性

房地產(chǎn)的價(jià)格與其本身的用途有直接的關(guān)系，同時(shí)往往還取決于周圍其他房地產(chǎn)的狀況，易受其臨近的房地產(chǎn)用途的影響。例如，住宅樓旁邊新建一座工廠，可導(dǎo)致該住宅的價(jià)值下降。

15第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

5.易受限制性

政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般是通過(guò)下列4種特權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)的：

（1）警察權(quán)。如通過(guò)城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑高度、容積率、建筑密度和綠地率等作出規(guī)定。

（2）征用權(quán)。政府為了社會(huì)公共利益的需要，如修公路、建學(xué)校等，可以強(qiáng)行取得單位和個(gè)人的房地產(chǎn)，即使違反這些被征用人的意愿，但要給予補(bǔ)償。

（3）征稅權(quán)。政府為提高財(cái)政收入，可以對(duì)房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收，只要這些稅收是公平課征的。

（4）充公權(quán)。政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無(wú)繼承人或親屬的情況下，無(wú)償收回房地產(chǎn)。

16第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

6.難以變現(xiàn)性

房地產(chǎn)由于價(jià)值高大，一旦需要買賣，要花費(fèi)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)尋找合適的買者和進(jìn)行討價(jià)還價(jià)。所以，當(dāng)急需資金或有其他急需時(shí)，不易將房地產(chǎn)變成現(xiàn)款；如果要快速變現(xiàn)，只有相當(dāng)幅度的降價(jià)。

7.保值增值性

練習(xí)：引起房產(chǎn)自然增值的原因主要包括（BC）A、通貨膨脹；B、需求增加，引起價(jià)格上漲；C、交通條件或周圍環(huán)境改善；D、裝修改造、更新或增加設(shè)備。

17第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

2.2房地產(chǎn)的分類

1.按用途來(lái)劃分的類型

房地產(chǎn)按其用途來(lái)劃分，主要分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、旅館房地產(chǎn)、餐飲房地產(chǎn)、娛樂(lè)房地產(chǎn)、工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)、綜合房地產(chǎn)共10類。

2.按開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分的類型

房地產(chǎn)按其開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分，主要分為生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房5類。其中生地是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地；毛地是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷房屋的土地；熟地是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。

18第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

3.房地產(chǎn)按其是否產(chǎn)生收益來(lái)劃分

（1）收益性房地產(chǎn)：是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，包括商店、商務(wù)辦公樓、公寓等。

（2）非收益性房地產(chǎn)：是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。如私人宅邸、未開(kāi)發(fā)的土地、政府辦公樓等。

收益性房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)，非收益性房地產(chǎn)則難以采用收益法估價(jià)。收益性房地產(chǎn)與非收益性房地產(chǎn)的劃分，不是看它們目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看這種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。

19第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型

4.

按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分的類型

房地產(chǎn)按其經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分，主要分為下列4類：

（1）出售型房地產(chǎn)。

（2）出租型房地產(chǎn)。

（3）營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)。

（4）自用型房地產(chǎn)。

這種分類對(duì)于選用估價(jià)方法特別有用，例如：出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價(jià)；出租或營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)；自用型房地產(chǎn)可以采用成本法估價(jià)。

五、房地產(chǎn)價(jià)格從房地產(chǎn)估價(jià)的角度理解，房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)——貨幣額、商品或其他有價(jià)物。

（一）房地產(chǎn)價(jià)格的形成基礎(chǔ)

1．有用性2．稀缺性3．有效需求第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)價(jià)格特征價(jià)格種類五、房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的供求與價(jià)格

（一）房地產(chǎn)需求需求成立的兩個(gè)條件：1、消費(fèi)者愿意購(gòu)買2、消費(fèi)者有能力購(gòu)買決定房地產(chǎn)需求的因素

1．該種房地產(chǎn)的價(jià)格2．消費(fèi)者的收入水平3．消費(fèi)者的偏好4、相關(guān)物品的價(jià)格5、消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)供求價(jià)格特征價(jià)格種類（二）房地產(chǎn)供給

1．該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平2．該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本3．該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期

決定供給量的因素第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)價(jià)格特征價(jià)格種類五、房地產(chǎn)價(jià)格三、房地產(chǎn)的價(jià)格（供求彈性）需求的價(jià)格彈性需求的收入彈性需求的人口彈性需求的交叉價(jià)格彈性需求的價(jià)格預(yù)期彈性需求彈性供給的價(jià)格彈性供給的要素成本彈性供給彈性第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格三、房地產(chǎn)的價(jià)格（供求彈性）彈性大于1，富有彈性彈性小于1，缺乏彈性彈性等于1，單一彈性彈性無(wú)窮大，完全彈性彈性等于0，完全無(wú)彈性彈性類型第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格特征

與一般物品價(jià)格的差異1．供求變化不同2．生產(chǎn)成本不同3．折舊不同4．價(jià)格差異不同5．市場(chǎng)性質(zhì)不同6．價(jià)格形成時(shí)間不同（一）與一般物價(jià)共同之處：—都是價(jià)格—都有波動(dòng)—按質(zhì)論價(jià)第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)價(jià)格特征價(jià)格種類五、房地產(chǎn)價(jià)格（二）房地產(chǎn)價(jià)格的特征

1.受區(qū)位的影響大2.本質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格3.出售價(jià)格與出租價(jià)格并重4.形成基礎(chǔ)是長(zhǎng)期和綜合考慮的結(jié)果5.房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成的，容易受交易者的個(gè)別因素的影響第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)價(jià)格特征價(jià)格種類五、房地產(chǎn)價(jià)格27房地產(chǎn)價(jià)格

房地產(chǎn)價(jià)格的分類

1.投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值

市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值因投資者的不同而不同。投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

2．原始價(jià)值、賬面價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值原始價(jià)值是始終不變的；賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的；市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。28房地產(chǎn)價(jià)格

3.成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。理論價(jià)格是假設(shè)真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)，不會(huì)偏離太遠(yuǎn)。評(píng)估價(jià)值是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。4.基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格

如果某地區(qū)對(duì)城市土地進(jìn)行了分區(qū)分段，設(shè)了基準(zhǔn)地價(jià)，那么要求基準(zhǔn)地價(jià)要定期公布，房屋重置價(jià)格也是一樣的。

29房地產(chǎn)價(jià)格

5.總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)

樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積。

練習(xí)：現(xiàn)有甲、乙、丙三塊地，土地單價(jià)分別是：甲為1000元/平方米，乙為800元/平方米，丙為500元/平方米，其容積率分別為6、4、2。如果三塊地其他條件完全相同，則明智的買者應(yīng)購(gòu)買哪一塊地？30房地產(chǎn)價(jià)格

6.實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格

實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。

練習(xí)：

約定以抵押貸款方式支付，如在成交日期首付30萬(wàn)元，余款10年內(nèi)以抵押貸款方式支付，請(qǐng)計(jì)算名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。（假設(shè)月利率為0.5％）31房地產(chǎn)價(jià)格

7.起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)

起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組價(jià)格。起價(jià)是指所銷售的商品房的最低價(jià)格。標(biāo)價(jià)又稱報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其價(jià)格表上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價(jià)格。成交價(jià)是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格。均價(jià)是