第五章房地產(chǎn)評(píng)估

第五章

房地產(chǎn)評(píng)估第一節(jié)

房地產(chǎn)評(píng)估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格第三節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的成本法第四節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的收益法第五節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法第六節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法第七節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)修正法第八節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的路線價(jià)法第九節(jié)在建工程評(píng)估第一節(jié)

房地產(chǎn)評(píng)估概述

一、房地產(chǎn)的特性土地的特性房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。（一）土地特性

1、土地的自然特性（1）數(shù)量的有限性（不可再生性）供給缺乏彈性（2）位置的不可移動(dòng)性（3）效用的持久性→價(jià)格具上升趨勢(shì)（4）效用的差異性（不可替代性）決定決定

2、土地的經(jīng)濟(jì)特性（1）用途的多樣性（2）供給的稀缺性（3）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性（4）可壟斷性（二）房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的特性

1、位置固定性

2、使用長(zhǎng)期性

3、投資大量性

4、保值增值性

5、受政策面因素影響較大區(qū)域性和個(gè)別性房地產(chǎn)特性總結(jié)不可移動(dòng)獨(dú)一無二壽命長(zhǎng)久供給有限價(jià)值較大用途多樣相互影響易受限制難以變現(xiàn)保值增值（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性與不完善性2、交易的復(fù)雜性3、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給對(duì)需求變化的反應(yīng)遲緩（供給彈性小于需求彈性）二、房地產(chǎn)評(píng)估的原則

1、合法原則(取得、使用、交易、處分）

2、最高最佳使用原則(法律、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)）

3、房地綜合考慮原則

4、區(qū)域及地段原則(ד倒掛”現(xiàn)象）----獨(dú)立、客觀和公正原則----價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則----替代原則----謹(jǐn)慎原則三、房地產(chǎn)評(píng)估的程序（一）接受委托，明確評(píng)估的基本事項(xiàng)

1、明確評(píng)估對(duì)象

2、明確評(píng)估目的

3、明確評(píng)估基準(zhǔn)日

4、明確評(píng)估報(bào)告提交日期（二）制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案（三）現(xiàn)場(chǎng)勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評(píng)定估算，給出評(píng)估結(jié)果并撰寫評(píng)估報(bào)告第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格的特性由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價(jià)格特征也不同。土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動(dòng)產(chǎn)物，因此其價(jià)格是地租的本金化；而建筑物是勞動(dòng)產(chǎn)物，其價(jià)格可由生產(chǎn)成本和利潤(rùn)構(gòu)成。此外，在我國(guó)，地價(jià)是指土地使用權(quán)價(jià)格，而房?jī)r(jià)一般是指所有權(quán)價(jià)格。在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地的價(jià)格是起決定性作用的，因此了解土地價(jià)格的特性很重要。土地價(jià)格的特性主要有：

1、地價(jià)是地租的資本化

2、地價(jià)主要由需求方?jīng)Q定

3、地價(jià)呈不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)

4、地價(jià)與土地用途相關(guān)（受政策影響）

5、地價(jià)具有個(gè)別性土地價(jià)格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價(jià)格特征。補(bǔ)充——我國(guó)土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價(jià)格體系（一）我國(guó)土地權(quán)屬類型

在我國(guó)實(shí)行國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級(jí)市場(chǎng)交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。1.根據(jù)國(guó)家規(guī)定：

但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán)，需由國(guó)家征用后，再出讓。

前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。其權(quán)益與后者不同，主要有：無使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)屬無形資（對(duì)物產(chǎn)權(quán)），其價(jià)值取決于其載體——土地的特性和條件。2.土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式。有最高年限規(guī)定：居住七十年，工業(yè)五十年，商業(yè)、娛樂、旅游等四十年，綜合或其他五十年。出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)使用期限屆滿，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)期，否則國(guó)家將無償收回土地使用權(quán)。（二）我國(guó)土地使用權(quán)價(jià)格體系

1、基準(zhǔn)地價(jià)：城鎮(zhèn)、不同級(jí)別（均質(zhì)）、分用途、最高年限、平均地價(jià)2、標(biāo)定地價(jià)：在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，確定的具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格。3、出讓底價(jià)：是政府在出讓土地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場(chǎng)行情等因素確定的待出讓宗地在某個(gè)時(shí)點(diǎn)的最低價(jià)。4、轉(zhuǎn)讓價(jià)格：土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃。5、其他價(jià)格：上述1～3屬土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由政府壟斷定價(jià)。4～5屬土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定價(jià)格。福州公布四城區(qū)最新土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)，Ⅰ級(jí)住宅用地地面價(jià)10440元/平方米，樓面價(jià)5220元/平方米；而2009年公布時(shí)，分別為6750元/平方米、3375元/平方米二、房地產(chǎn)價(jià)格分類（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格（二）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格÷建筑總面積樓面地價(jià)＝土地單價(jià)÷容積率【思考題】投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價(jià)為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價(jià)為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？三、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成土地取得成本

--征收集體土地、城市拆遷、“購(gòu)買”開發(fā)成本

--勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建安費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)、其他費(fèi)用、稅費(fèi)管理費(fèi)用資金成本銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn)四、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（1）房地產(chǎn)自身因素房地產(chǎn)外部因素房地產(chǎn)實(shí)物因素房地產(chǎn)權(quán)益因素房地產(chǎn)區(qū)位因素人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、國(guó)際因素、心理因素、其他因素四、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（2）房地產(chǎn)狀況因素（即房地產(chǎn)自身因素）房地產(chǎn)市場(chǎng)因素（市場(chǎng)價(jià)格）房地產(chǎn)交易因素（交易者信息不對(duì)稱、迫售或急購(gòu)、利害關(guān)系、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)等）四、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（3）一般因素社會(huì)因素經(jīng)濟(jì)因素行政因素區(qū)域因素商業(yè)繁華度、道路通達(dá)度交通便捷度、設(shè)施完備度環(huán)境質(zhì)量狀況、規(guī)劃限制個(gè)別因素土地的個(gè)別因素建筑物的個(gè)別因素個(gè)別因素指影響具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格的因素，具體可分為影響土地的個(gè)別因素與影響建筑物的個(gè)別因素。

1、影響土地價(jià)格的個(gè)別因素

--位置、面積、地勢(shì)、地質(zhì)、形狀、寬度、深度、臨街狀況、規(guī)劃用途、容積率、使用年限、生熟程度等

2、影響建筑物價(jià)格的個(gè)別因素

--面積、結(jié)構(gòu)、材料；設(shè)計(jì)、設(shè)備；施工質(zhì)量；樓層、朝向；新舊程度等。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認(rèn)識(shí)（1）不同的影響因素或者變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的增值因素貶值因素同一因素不同類型房地產(chǎn)方向可能不同

----鐵路居住區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)或工業(yè)區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認(rèn)識(shí)（2）不同的影響因素或者變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的影響較大的因素影響較小的因素住宅：朝向>樓層商場(chǎng)：樓層>朝向影響因素的權(quán)重測(cè)算結(jié)果的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認(rèn)識(shí)（3）不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的因素價(jià)格價(jià)格價(jià)格因素因素土地面積大小穿越的道路對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認(rèn)識(shí)（4）有的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)，有的則與時(shí)間有關(guān)有關(guān)的立刻引起變動(dòng)“滯后性”對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認(rèn)識(shí)(5)各種影響因素對(duì)同一類型房地產(chǎn)的影響方向和影響程度不是一成不變的影響大的因素影響小的因素沒有影響的因素高樓大廈低層多層住宅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認(rèn)識(shí)（6）同一影響因素在不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不同的不同地區(qū)偏好不一樣北方：朝向——正南正北南方：“風(fēng)水”——環(huán)境，天人合一對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認(rèn)識(shí)（7）同一影響因素在不同水平上對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不同的人們的消費(fèi)——邊際效用遞減綠地，提高一點(diǎn)達(dá)到一定水平，再提高一點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基本認(rèn)識(shí)（8）某些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化，有些則無法。朝向、樓層——大量統(tǒng)計(jì)確定第三節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的成本法一、基本思路及基本公式

評(píng)估值＝重新購(gòu)建價(jià)格－各種貶值因?yàn)槭菑某杀竞馁M(fèi)的角度評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，因此，首先需了解房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成。二、適用范圍

主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計(jì)算損耗的新建房地產(chǎn)。。值得注意的是土地的價(jià)格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。但是單純?cè)u(píng)估建筑物價(jià)格時(shí)，成本法較適宜三、新開發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)費(fèi)+管理費(fèi)用+投資利息+稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)（一）估算取得待開發(fā)土地的成本取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權(quán)。

1、從農(nóng)村取得土地（1）國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)。（2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。

2、從城鎮(zhèn)取得土地（1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。（2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。（二）估算土地開發(fā)成本

1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（三）估算管理費(fèi)用（四）估算投資利息注意：（1）無論是自有資金還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息；（2）計(jì)息基礎(chǔ)＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)（3）根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息。若開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息。（五）估算稅費(fèi)（六）估算投資利潤(rùn)（*注意所用利潤(rùn)率的內(nèi)涵）利潤(rùn)率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)（包括管理費(fèi)用），也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。[例題]某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費(fèi)30萬元/畝，開發(fā)費(fèi)3億元/平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的40%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。1、估算土地取得成本土地取得成本＝出讓金＋拆遷費(fèi)＝20＋30＝50萬元/畝＝750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本＝開發(fā)費(fèi)＋其他費(fèi)用＝3億元/平方公里＋5萬元/畝＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米3、估算投資利息假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：投資利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5

－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]

＝92.70＋13.70＋6.65

＝113.05元/平方米4、估算開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)＝（750＋375）×10%

＝112.5元/平方米5、計(jì)算土地價(jià)格土地單價(jià)＝750＋375＋113.05＋112.5

＝1,350.55元/平方米土地總價(jià)＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為108,044,000元。四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟

新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤(rùn)

新建建筑物價(jià)格＝建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）

1、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

3、建安工程費(fèi)

4、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)

5、開發(fā)過程的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)（三）估算管理費(fèi)（可并入“（二）”計(jì)算）（四）估算投資利息（五）估算銷售稅費(fèi)

1、銷售費(fèi)用

2、銷售稅金及附加

3、其他銷售稅費(fèi)（六）估算開發(fā)利潤(rùn)五、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗

與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評(píng)估首先需估算在評(píng)估基準(zhǔn)日重新購(gòu)建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。（一）估算重置成本

1.

可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市場(chǎng)法，因?yàn)槌杀痉ㄝ^適合新開發(fā)的土地。這里主要是估算建筑物的重置成本。

2.

注意兩種重置成本

(1)、復(fù)原（Reproductioncost）

(2)、更新（Replacementcost）在實(shí)踐中，評(píng)估人員較多使用更新重置成本。3.

建筑物重置成本的求取方法一般有兩種：

(1)直接法

根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的種類、品級(jí)數(shù)量及所需人工的級(jí)別和數(shù)量等，以建筑物所地區(qū)在評(píng)估基準(zhǔn)日的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，計(jì)算出工程直接費(fèi)，再加上工程間接費(fèi)及適當(dāng)?shù)某邪汤麧?rùn)后，計(jì)算出標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)，再進(jìn)一步加上發(fā)包人直接負(fù)擔(dān)的附加費(fèi)后算出重新建造價(jià)格。

3.建筑物重置成本的求取方法一般有兩種：（2）間接法

指在近鄰地區(qū)或同一供應(yīng)范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物相類似的新建筑物的實(shí)際總造價(jià)及各構(gòu)成部分的明細(xì)價(jià)，以此為基礎(chǔ)，經(jīng)適當(dāng)修正后求取重新建造價(jià)格。實(shí)際估算中，通常經(jīng)過分析、測(cè)算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)，再乘以待估建筑物的總面積。（二）估算損耗1、估算建筑物的損耗有形損耗（理化因素）無形損耗（社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素）（1）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為：例：某建筑物建筑面積為320m2，重置價(jià)為2500元/m2，耐用年限為40年，已使用7年，殘值率為4％。試用耐用年限法估算（定額法）其現(xiàn)值。年折舊=（320×2500）×[(1-4%)÷40]=19200(元/年）評(píng)估現(xiàn)值=（320×2500）-19200×7=665600（元）

（2）打分法（觀察法）

成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×G+裝修部分合計(jì)得分×S+設(shè)備部分合計(jì)得分×B

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1

四至五層0.750.120.130.550.150.3

六層七層以上0.80.10.1

【例題】

某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分，結(jié)構(gòu)部分80分，裝修部分70分，設(shè)備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13。成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100＝76.2％在實(shí)踐中，也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜、設(shè)備落后、式樣過時(shí)的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正。

【例題】某套住宅重新建造價(jià)為300000元，經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀察，確定其成新率為80％，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測(cè)，決定在成新率的基礎(chǔ)作10％的減價(jià)修正。

V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元）3、成新率折扣法第四節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的收益法一、基本思路及步驟無限期：房地產(chǎn)價(jià)格＝純收益/資本化率 （1）有限期： （2）

a－年純收益

r－折現(xiàn)率二、適用范圍有收益的房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)。三、各參數(shù)的估算（一）凈收益除去各種費(fèi)用后的收益，必須是客觀收益，而非實(shí)際收益。因此需通過計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來獲取。＝＝（二）資本化率實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率（收益率）。

凈收益潛在收入空置等造成的收入損失營(yíng)運(yùn)費(fèi)用有效毛收入營(yíng)運(yùn)費(fèi)用△

求取方法：

1、收益與售價(jià)比法（市場(chǎng)法）尋找相類似的交易案例，通過交易案例的純收益與價(jià)格的比例獲取資本化率，至少三個(gè)交易案例。P1442、累加法＝+

資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。3、排序插入法

資本化率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值（三）收益期的確定

單獨(dú)評(píng)房——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命單獨(dú)評(píng)地——土地使用權(quán)年限（1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。（2）假設(shè)未來收益無限期。但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷。四、收益法的計(jì)算公式（一）房地合一評(píng)房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+空房損失費(fèi)[例]某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫字樓在2004年5月的價(jià)格。1、估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2、估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用（1）管理費(fèi)：年管理費(fèi)＝9,855,000×3.5%

＝344,925元（2）維修費(fèi)：年維修費(fèi)＝4,800×12,000×1.5%

＝864,000元（3）保險(xiǎn)費(fèi)：年保險(xiǎn)費(fèi)＝4,800×12,000×0.2%

＝115,200元（4）稅金：年稅金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用：年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900

＝3,098,025元3、估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝9,855,000－3,098,025

＝6,756,975元4、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價(jià)格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]

＝104,434,671元房地產(chǎn)單價(jià)＝104,434,671÷12,000

＝8,703元5、評(píng)估結(jié)果經(jīng)評(píng)估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米8,703元。（二）房地合一評(píng)土地（土地殘余法）P146（二）

例題:

某房地產(chǎn)公司于2007年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2009年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2％。目前，該類建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10％，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3.5％，維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2％，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2013年3月的土地使用權(quán)價(jià)格。1、選定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2、計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3、計(jì)算總費(fèi)用（1）年管理費(fèi)＝486000×3.5％＝17010（元）（2）年維修費(fèi)＝2500×900×1.5％＝33750（元）（3）年稅金＝20×900＝18000（元）（4）年保險(xiǎn)費(fèi)＝2500×900×0.2％＝4500（元）年總費(fèi)用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）4、計(jì)算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費(fèi)用＝486000－73260＝412740（元）5、計(jì)算房屋純收益（1）計(jì)算年折舊費(fèi)。（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)－年折舊費(fèi)×已使用年數(shù)＝2500×900－46875×4＝2062500（元）（3）計(jì)算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋資本化率＝2062500×8％＝165000（元）6、計(jì)算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益＝412740－165000＝247740（元）7、計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格土地使用權(quán)在2013年3月的剩余使用年期為50－6＝44（年）。單價(jià)＝3358836.15/500＝6717.67（元）8、評(píng)估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價(jià)格為3358836.15元，單價(jià)為每平方米6717.67元。（三）房地合一評(píng)房（建筑物殘余法）若純收益a不含折舊，則注：該方法要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離。【例題】某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8％，建筑物還原利率為10％，建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為25年，用殘余法評(píng)估該住宅建筑物價(jià)格。年房租總收入＝4800×12＝57600（元）年總費(fèi)用：房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計(jì)）＝2400（元）房產(chǎn)稅（按年租金的12％計(jì)）＝57600×12％＝6912（元）土地使用稅（每年按每平方米2元計(jì)）＝200×2＝400（元）管理費(fèi)（按年租金3％計(jì)）＝57600×3％＝1728（元）修繕費(fèi)（按年租金4％計(jì)）＝57600×4％＝2304（元）保險(xiǎn)費(fèi)每年＝576（元）年總費(fèi)用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320（元）年總純收益＝57600－14320＝43280（元）另運(yùn)用市場(chǎng)比較法求得土地價(jià)格為每平方米1200元，則土地總價(jià)為：

1200×200＝240000（元）歸屬于土地的年純收益為：

240000×8％＝19200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為：

43280－19200＝24080（元）建筑物折舊率＝1/25×100％＝4％建筑物價(jià)格＝24080÷（10％+4％）×｛1－[1/（1+14％）25]｝

=172000×0.9622

＝165498.4（元）建筑物每平方米價(jià)格為：

165498.4÷240＝689.58（元）

第五節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法一、基本思路及計(jì)算公式以類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。被估房地產(chǎn)價(jià)格＝交易實(shí)例單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×?xí)r間因素修正系數(shù)×被估房地產(chǎn)面積二、適用對(duì)象及條件（一）市場(chǎng)條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠找到至少3個(gè)交易案例（二）被評(píng)估對(duì)象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)P150三、市場(chǎng)法操作步驟及因素修正（一）?？北还婪康禺a(chǎn)（二）收集與選擇房地產(chǎn)交易實(shí)例交易實(shí)例應(yīng)符合的條件：與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價(jià)值類型相同、籌資條件相似，接近評(píng)估基準(zhǔn)日，正常交易（或可修正）。（三）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（四）估算調(diào)整系數(shù)1、P152

定基2、交易日期修正系數(shù)環(huán)比3、區(qū)域因素修正系數(shù)直接比較法：間接比較法：

4、個(gè)別因素修正（1）容積率修正：一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表P153（2）土地使用年期修正

估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象交易案例（五）確定比準(zhǔn)價(jià)格（調(diào)整值）將交易實(shí)例的價(jià)格與各調(diào)整系數(shù)連乘。（六）確定被估房地產(chǎn)價(jià)格將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均，確定評(píng)估值。例題待評(píng)估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評(píng)估其2003年12月的市場(chǎng)價(jià)格。評(píng)估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。交易實(shí)例比較交易ABCD坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)繁華區(qū)繁華區(qū)繁華區(qū)用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型熟地熟地熟地熟地價(jià)格（元/M2

）1,5501,2001,400交易時(shí)間2002年10月2002年12月2002年12月2003年12月面積（M2

）1,8002,0002,2003,000形狀規(guī)則規(guī)則規(guī)則規(guī)則地勢(shì)平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施完備完備完備完備交通狀況很好較好較好很好剩余使用年限35303530容積率54.54.551、進(jìn)行交易情況修正評(píng)估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。2、進(jìn)行交易時(shí)間修正根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來，土地價(jià)格平均每月上漲1%，則：交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)＝114/100＝1.14交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)＝112/100＝1.12交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)＝107/100＝1.073、進(jìn)行區(qū)域因素修正交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則：交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/86＝1.163；交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/93＝1.0754、進(jìn)行個(gè)別因素修正（1）關(guān)于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個(gè)交易實(shí)例的面積，對(duì)商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交易實(shí)例價(jià)格高3%。（2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正:除交易實(shí)例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例A和C均需作使用年限因素修正，修正計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：（3）關(guān)于容積率因素的修正:交易實(shí)例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實(shí)例B、C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率在4～5之間，容積率增加0.1，地價(jià)增加2%。則：交易實(shí)例B及C的容積率修正系數(shù)＝110/100＝1.1個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下：交易實(shí)例A的個(gè)別因素修正系數(shù)＝1.03×0.9659×1.0＝0.995

交易實(shí)例B的個(gè)別因素修正系數(shù)＝1.03×1.0×1.1＝1.133

交易實(shí)例C的個(gè)別因素修正系數(shù)＝1.03×0.9659×1.1＝1.0945.計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格

A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758（元/M2

）

B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元/M2

）

C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,762（元/M2

）6.采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果因得到的3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果：待估宗地評(píng)估價(jià)值（單價(jià)）＝（1,758＋1,771＋1,762）/3

＝1,764（元/M2

）待估宗地評(píng)估價(jià)值（總價(jià)）＝1,764×3,000＝5,292,000元第六節(jié)

房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法

一、基本思路和計(jì)算公式

二、適用范圍及注意事項(xiàng)

該方法主要適用于：待開發(fā)、待拆適的土地、未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

運(yùn)用該方法時(shí)需要注意：

（1）正確選擇最佳開發(fā)形式（2）正確預(yù)期賣樓價(jià)（3）正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本、費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間，必要時(shí)需折現(xiàn)。

地價(jià)＝賣樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)－利息－稅費(fèi)－利潤(rùn)[例]待估土地為一塊已完成“七通一平”的待開發(fā)空地，土地面積為5,000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率4，覆蓋率≤50%，土地使用權(quán)年限為50年。試估算該宗地目前的價(jià)格。1、選用評(píng)估方法

該宗地為待建筑土地，適用剩余法進(jìn)行評(píng)估，故確定采用剩余法進(jìn)行評(píng)估。2、選擇和確定最佳開發(fā)方式

根據(jù)市政規(guī)劃和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，評(píng)估人員認(rèn)為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為20,000平方米，建筑層數(shù)為8層，各層建筑面積均為2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積15,000平方米。3、估算建設(shè)周期

預(yù)計(jì)正常情況下該項(xiàng)目的建設(shè)周期為2年。4、預(yù)計(jì)售樓價(jià)

經(jīng)分析預(yù)測(cè)，該開發(fā)項(xiàng)目完成后，其中全部商業(yè)用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。預(yù)計(jì)商業(yè)用房的平均售價(jià)為每平方米8,500元，住宅的平均售價(jià)為每平方米6,500元。5、估算開發(fā)費(fèi)用預(yù)計(jì)總建筑費(fèi)為4,000萬元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的6%，成本利潤(rùn)率為20%，貸款的年利息率為6%，租售費(fèi)用和稅費(fèi)合計(jì)為售樓價(jià)的4%。在未來2年的建設(shè)周期中，開發(fā)費(fèi)用的投入情況預(yù)計(jì)如下：第一年需投入60%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用，第二年需投入40%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用。6、求取地價(jià)確定折現(xiàn)率為8%，則：樓價(jià)＝8,500×5,000/（1＋8%）2＋6,500×15,000/（1＋8%）

2×[30%/（1＋8%）0＋50%/（1＋8%）0.5＋20%/（1＋8%）1]

＝11,721.14萬元建筑費(fèi)＝4,000×60%/（1＋8%）0.5＋4,000×40%/（1＋8%）1.5

＝3,734.96萬元各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計(jì)算的方便，假定各年的建筑費(fèi)的投入集中在各年的年中，故上述計(jì)算中折現(xiàn)年數(shù)分別為0.5和1.5。專業(yè)費(fèi)用＝3,734.96×6%＝224.10萬元租售費(fèi)用及稅費(fèi)＝11,721.14×4％＝468.85萬元投資利潤(rùn)＝（總地價(jià)＋總建筑費(fèi)用＋專業(yè)費(fèi)用）×20％＝總地價(jià)×20％＋（3,734.96＋224.10）×20％＝總地價(jià)×20％＋791.81

總地價(jià)＝（11,721.14－3,734.96－224.10－468.85－791.81）/(1＋20%)

＝6,501.42/1.2＝5,417.85萬元單位地價(jià)＝5,417.85/5,000＝1.08萬元/平方米由于在估算總建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用以及總地價(jià)時(shí)均考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值，上述各種費(fèi)用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利息的因素，因此，投資利息不再重復(fù)計(jì)算。第七節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用（一）基準(zhǔn)地價(jià)修正法的含義基準(zhǔn)地價(jià)，是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式有區(qū)片價(jià)和路段價(jià)。

（二）基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)與作用

1.基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)（1）基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格。（2）基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格。（3）因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格，因而必定是平均價(jià)格。（4）基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)。（5）基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)。（6）基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性，是評(píng)估出的特定野戰(zhàn)的價(jià)格。2.基準(zhǔn)地價(jià)的作用基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)一般具有如下作用：（1）具有政府公告作用；（2）是宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)；（3）是國(guó)家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；（4）是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；（5）是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)；（6）引導(dǎo)十地資源在行業(yè)部門問的合理配置。（三）基準(zhǔn)地價(jià)的適用范圍（1）適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)的土地評(píng)估；（2）基準(zhǔn)地價(jià)修正法可在短時(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)的評(píng)估；（3）基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)的精度取決于基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)的精度。

待估宗地地價(jià)＝待估宗地所處地段的基準(zhǔn)的地價(jià)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)

（四）基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估的程序（1）收集、整理土地定級(jí)估價(jià)成果資料（2）確定修正系數(shù)表（3）調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件（4）制定被估宗地因素修正系數(shù)（5）確定被估宗地使用年期修正系數(shù)（6）確定期日修正系數(shù)（7）確定容積率修正系數(shù)（8）評(píng)估宗地地價(jià)

第八節(jié)路線價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用（一）路線價(jià)法的基本思路

1.路線價(jià)法的含義路線價(jià)法，是根據(jù)土地價(jià)值高低隨距離街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單價(jià)，并依此單價(jià)配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計(jì)算臨街同一街道的宗地地價(jià)的一種評(píng)估方法。2.路線價(jià)法的適用范圍路線價(jià)法對(duì)于城市土地價(jià)格評(píng)估具有普遍的適用性。它特別適用于土地課稅、征地拆遷、土地重劃或其他需要在大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估的情況。該方法具有公平合理、簡(jiǎn)便易行的特點(diǎn)，因此，被英、美、日及臺(tái)灣等許多國(guó)家和地區(qū)所采用。但此方法在我國(guó)目前的土地估價(jià)中還沒有被普遍運(yùn)用。3.路線價(jià)法的評(píng)估計(jì)算公式土地單價(jià)