自學(xué)考試房地產(chǎn)經(jīng)營與管理參考資料20111020

(自學(xué)考試)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(參考資料)20111020(自學(xué)考試)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(參考資料)2011102012/12(自學(xué)考試)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理(參考資料)20111020房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營復(fù)習(xí)題（自學(xué)考試）一,單項(xiàng)選擇題在每列出的四個被選選項(xiàng)中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在小題后的括號內(nèi)。錯選,多選或未選均無分。1.房地產(chǎn)業(yè)屬于(

C)。

A.第一產(chǎn)業(yè)

B.第二產(chǎn)業(yè)

C.第三產(chǎn)業(yè)

D.信息產(chǎn)業(yè)

2．經(jīng)濟(jì)適用房是一種(

A

)。

A.社會保障性質(zhì)的微利商品房

B.福利性的住房

C.沒有個人產(chǎn)權(quán)的微利商品房

D.只租不售的住房

3．我國土地公有制實(shí)行的兩種形式是(

B

)。

A.集體全部制和全民全部制

B.集體全部制和國家全部制

C.集體全部制和公有制

D.農(nóng)民全部和全民全部

4．房地產(chǎn)經(jīng)營管理的主體是指（D）。A．土地B．土地運(yùn)用權(quán)證C．房地產(chǎn)D．房地產(chǎn)企業(yè)5．房地產(chǎn)開發(fā)分為外延式開發(fā)和內(nèi)延式開發(fā),它是依據(jù)開發(fā)的（C）。A.時間不同劃分的B.內(nèi)容不同劃分的C.規(guī)模不同劃分的D.經(jīng)營對象的相對差異劃分的6．進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的最主要目的是獲得項(xiàng)目的（B）。A.最大的社會效益B.最大收益C.最大的環(huán)境效益D.最大的政績7．市場營銷活動的動身點(diǎn)，了解市場,相識市場的一種有效方法和手段是（B

）。A．市場調(diào)查B．市場細(xì)分C．目標(biāo)市場的選擇D．市場定位8．推斷項(xiàng)目可以接受的條件是（B）。A.FNPV≤0B.FNPV≥0C.無法推斷D.FNPV=09．房地產(chǎn)企業(yè)基本不作重大變革，保持既有的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和服務(wù)，保持市場份額，維持企業(yè)的投資回報，反映房地產(chǎn)企業(yè)采納（D）。A.進(jìn)攻戰(zhàn)略

B.增長戰(zhàn)略C.穩(wěn)定戰(zhàn)略

D.多元化戰(zhàn)略10．在房屋租賃期限未滿的狀況下，出租人將其出租的房屋的全部權(quán)轉(zhuǎn)移給了第三人，原先確定的租賃關(guān)系(

A)。

A.仍舊有效

B.同時失效

C.重新簽訂

D.須要修訂

11.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房產(chǎn)開發(fā)用地的土地運(yùn)用權(quán)，從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),房屋開發(fā)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售,出租商品房的行為稱為（A）。A.房地產(chǎn)經(jīng)營

B.房地產(chǎn)中介

C.房地產(chǎn)詢問

D.房地產(chǎn)綜合開發(fā)12.關(guān)于劃撥土地運(yùn)用權(quán)的基本特征不正確的是（D）。A.劃撥土地運(yùn)用權(quán)具有行政性B.劃撥土地運(yùn)用權(quán)具有無償性C.劃撥土地運(yùn)用權(quán)具有無期限性D.劃撥土地具有期限性13.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)是（

B）。A．投資機(jī)會選擇及決策分析B．前期工作C．建設(shè)階段D．租售階段14.對調(diào)查對象總體所包含的全部單位無一例外地逐個進(jìn)行調(diào)查，稱為（C）。A.問卷調(diào)查

B.重點(diǎn)調(diào)查C.全面調(diào)查

D.抽樣調(diào)查15.下列屬于房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)的定性分析方法的有（A）。A.因子分析

B.判別和聚類分析C.線性回來分析

D.德爾非法16.房地產(chǎn)經(jīng)營管理中的工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段，也就是房地產(chǎn)商品的（B）

A.探討決策階段

B.生產(chǎn)階段C.市場銷售階段

D.物業(yè)管理階段

17.當(dāng)i1=10%,FNPV1=518.65萬元；當(dāng)i2=12%,FNPV2=-274.25萬元，則FIRR=(B)。A.11.31%

B.13%C.9%

D.18.橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法在工程管理中經(jīng)常作為（B）。

A．質(zhì)量限制的方法B．進(jìn)度限制的方法C．合同管理的方法D．成本限制的方法19.房地產(chǎn)直接融資的特征有（D）。A.

間接性

B.集中性

C.分散性

D.可逆性20.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人因從事房地產(chǎn)中介活動而獲得的酬勞是(

B

)。

A.詢問費(fèi)

B.傭金

C.好處費(fèi)

D.評估收費(fèi)

21.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)投資,質(zhì)量,進(jìn)度目標(biāo)的關(guān)系是（B）。A.

對立關(guān)系

B.對立及統(tǒng)一的關(guān)系

C.

統(tǒng)一關(guān)系

D.互不影響關(guān)系22.用來找尋影響工程質(zhì)量主要因素的一種有效工具為（D）。A.

SPC圖法

B.因果分析圖法C.

直方圖法D.排列圖法23.盈虧平衡分析主要是求取項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，以說明項(xiàng)目的（A

）。A．平安程度B．盈利程度C．資金平衡程度D．資產(chǎn)平衡程度24.物業(yè)管理公司及業(yè)主管理委員會在法律上的關(guān)系是（A）。A.同等關(guān)系

B.從屬關(guān)系C.上下級關(guān)系

D.不同等關(guān)系

25.依據(jù)合同法，房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目承包合同訂立過程的兩個環(huán)節(jié)（

D

）。A.簽字及公證B.談判及協(xié)商C.承諾及簽字D.要約及承諾26.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)是（C）。A.策劃階段投資限制

B.銷售階段投資限制C.設(shè)計(jì)階段投資限制

D.施工階段投資限制27．1988年我國憲法修正案中規(guī)定，“土地運(yùn)用權(quán)可以依照法律的規(guī)定（A）”A.轉(zhuǎn)讓B.出租C.買賣D.拍賣28．目前，中國個人住房抵押貸款期限最長不超過（D）。

A.10年B.15年C.20年D.30年29．某投資商預(yù)料到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)支配，并在旁邊預(yù)先投資，最終取得巨大勝利，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（D）。

A.位置固定性B.不一樣性C.適應(yīng)性D.相互影響性30．不考慮其他因素變化，利率上升，則房地產(chǎn)價值（A）。

A.下降B.上升C.不變D.不能確定1.房地產(chǎn)投資收益及風(fēng)險的關(guān)系是(

C

)。

A.高收益低風(fēng)險

B.高收益高風(fēng)險

C.低收益低風(fēng)險

D.低收益高風(fēng)險

2．房地產(chǎn)在理論價格的構(gòu)成上可以分為兩個部分，即土地價格和（D）。

A.建筑物價格B.構(gòu)筑物價格C.房子價格

D.房屋價格3．房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位和作用，是國民經(jīng)濟(jì)的（）A.新興產(chǎn)業(yè)B.支柱產(chǎn)業(yè)C.第一產(chǎn)業(yè)D.發(fā)展產(chǎn)業(yè)4．房地產(chǎn)開發(fā)分為初次開發(fā)和再次開發(fā)，它是依據(jù)開發(fā)的（）。A.時間不同劃分的B.內(nèi)容不同劃分的C.規(guī)模不同劃分的D.經(jīng)營對象的相對差異劃分的5．主要解決何時購買,何處購買,有誰購買,及如何購買等問題屬于（B）。A.消費(fèi)者購買行為分析B.開發(fā)經(jīng)營決策C.消費(fèi)者購買動機(jī)分析D.經(jīng)營對象分析6．中國城市土地價格事實(shí)上是(

B)。

A.城市土地全部權(quán)的價格

B.城市土地運(yùn)用權(quán)的價格

C.建筑物和構(gòu)筑物的價格

D.城市基礎(chǔ)設(shè)施的價格

7．房地產(chǎn)組織機(jī)構(gòu)模式取消了橫向,縱向的及外界的邊界，取消了命令鏈和職能部門，取消了組織的垂直跨度，取而代之的是跨層級的工作團(tuán)隊(duì)，企業(yè)結(jié)構(gòu)扁平化稱為（）。A.矩陣結(jié)構(gòu)

B.團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)

C.虛擬結(jié)構(gòu)

D.無邊界組織8．土地運(yùn)用者，通過向國家繳納土地運(yùn)用費(fèi)出讓金而取得土地運(yùn)用權(quán)的方式，稱為(

)。A.無償取得方式

B.部分有償取得方式

C.有償取得方式

D.劃撥方式

9．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,住宅地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等是依據(jù)（）。開發(fā)物業(yè)類型的不同劃分

B.開發(fā)物業(yè)開發(fā)程度的不同劃分

C.開發(fā)物業(yè)價值的不同劃分

D.開發(fā)物業(yè)特點(diǎn)的不同劃分10．明確開發(fā)或經(jīng)營項(xiàng)目屬于（B）。A.財(cái)務(wù)策略B.生產(chǎn)策略C.市場開發(fā)策略D.價格策略11.下列哪些地相宜劃撥土地運(yùn)用權(quán)（D）。A.

旅游房地產(chǎn)用地

B.寫字樓用地

C.經(jīng)濟(jì)適用住房用地

D.一般商品房用地12.別墅出讓用地的最高出讓年限為（D）。A.60年

B.50年

C.40年

D.70年13.開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，在分析項(xiàng)目技術(shù),經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資及決策的關(guān)鍵步驟是（

）。A．項(xiàng)目建議書B．初步設(shè)計(jì)C．可行性探討D．項(xiàng)目的評估14.在調(diào)查對象中選擇一部分對全局具有確定性作用的重點(diǎn)單位所進(jìn)行的調(diào)查，稱為（）。A.問卷調(diào)查

B.重點(diǎn)調(diào)查C.全面調(diào)查

D.抽樣調(diào)查15.下列屬于房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)的定性分析方法的有（）。A.因子分析

B.判別和聚類分析C.線性回來分析

D.層次分析法16.在投資估算中房屋開發(fā)費(fèi)不包括(

)。A.建安工程費(fèi)

B.附屬工程費(fèi)

C.室外工程費(fèi)

D.職工福利費(fèi)17.當(dāng)i1=10%,FNPV1=518.65萬元;當(dāng)i2=12%,FNPV2=-274.25萬元，則FIRR=(C)。A.11.89%B.11.31%

C.9%

D.10.99%18.房地產(chǎn)直接融資的特征有（C）。

A.

間接性

B.集中性

C.部分不可逆性

D.可逆性19.在房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的招標(biāo)方式中，最有利于投標(biāo)企業(yè)之間綻開競爭的方式是（

）。A.公開招標(biāo)

B.邀請招標(biāo)C.競爭招標(biāo)

D.議標(biāo)20.債券,股票是房地產(chǎn)融資的（B）。A．儲蓄方式B．金融工具C．信貸資金來源D．信托形式21.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)投資,質(zhì)量,進(jìn)度目標(biāo)的關(guān)系是（D）。A.

對立關(guān)系

B.統(tǒng)一關(guān)系

C.

互不影響關(guān)系

D.對立及統(tǒng)一的關(guān)系22.在房地產(chǎn)租賃中，承租人取得的是房地產(chǎn)的(

B)。

A.全部權(quán)

B.運(yùn)用權(quán)

C.抵押權(quán)

D.繼承權(quán)

23.承包商向開發(fā)商移交工程，也是工程建設(shè)的最終一個程序?yàn)椋˙）。A.

投資決策

B.竣工驗(yàn)收C.

物業(yè)管理D.工程建設(shè)24.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目的收益率高于（D）。

A.社會平均收益率B.通貨膨脹率C.國民經(jīng)濟(jì)增長率D．項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率25.房地產(chǎn)企業(yè)主見重視消費(fèi)者導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)通過企業(yè)及消費(fèi)者的雙向溝通，建立許久的穩(wěn)定對應(yīng)關(guān)系，在市場樹立企業(yè)和品牌的競爭優(yōu)勢的銷售方式，稱為（）。A.

關(guān)系營銷

B.全程營銷C.

品牌營銷

D.綠色營銷26.下列有關(guān)項(xiàng)目合同的特點(diǎn)表述錯誤的有（）。A.

合同內(nèi)容多

B.合同風(fēng)險大

C.

合同執(zhí)行周期短

D.合同執(zhí)行周期長27.房地產(chǎn)是一種特別的商品，它及其他勞動力,資本以及其他類型商品最大的區(qū)分是（D）。A-9A.價值量巨大B.政策性特強(qiáng)C.本身是一種物化勞動D.不可移動性28.房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合運(yùn)用而為人類供應(yīng)入住空間，并改變?nèi)祟惿娴模―）。A.文化環(huán)境的一種活動B.物質(zhì)環(huán)境的一種活動C.社會環(huán)境的一種活動D.人居環(huán)境的一種活動29.當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的是（A）。

A.開發(fā)商B.設(shè)計(jì)單位C.承包商D.監(jiān)理單位30.在物業(yè)管理中，市場化,社會化程度最高，管理最為困難的是（A）。

A.收益性物業(yè)B.工業(yè)性物業(yè)C.居住性物業(yè)D.特別性物業(yè)1.中國土地市場實(shí)質(zhì)是（D）。

A.土地全部權(quán)市場

B.土地收益權(quán)市場C.土地運(yùn)用權(quán)市場

D.土地占有權(quán)市場

2．作為國民經(jīng)濟(jì)的一個產(chǎn)業(yè)部門，房地產(chǎn)業(yè)屬于（C）。A．第一產(chǎn)業(yè)B．第二產(chǎn)業(yè)C．第三產(chǎn)業(yè)D．基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)3．房地產(chǎn)開發(fā)分為單項(xiàng)開發(fā)和綜合開發(fā)是依據(jù)開發(fā)的（D）。A.時間不同劃分的B.內(nèi)容不同劃分的C.規(guī)模不同劃分的D.經(jīng)營對象的相對差異劃分的4．在房地產(chǎn)交易市場上，依據(jù)交易實(shí)行的方式不同，房地產(chǎn)價格可以分為(

B)。

A.生產(chǎn)價格和流通價格

B.出售價格和租賃價格

C.市場價格和成本價格

D.流通價格和廉租價格5．下列組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)屬于分權(quán)制的組織結(jié)構(gòu)為（B）。A.

事業(yè)部制

B.直線職能制C.直線制

D.虛擬結(jié)構(gòu)6．具有社會保障性質(zhì)的商品住宅為（D）。A.一般商品房B.兩限房C.廉租住房D.經(jīng)濟(jì)適用住房7．下列地相宜劃撥土地的有（D）。A.

旅游房地產(chǎn)用地

B.寫字樓用地

C.工商管理局辦公樓

D.一般商品房用地8．建筑物的外觀對房地產(chǎn)價格的影響屬于（B）。A．經(jīng)濟(jì)因素B．環(huán)境因素C．物理因素D．行政因素9．工業(yè)出讓用地的最高出讓年限為（C）。A.60年

B.50年

C.40年

D.70年10．從調(diào)查對象全體中選擇若干個具有代表性的個體組成樣本，對樣本進(jìn)行調(diào)查，然后依據(jù)調(diào)查結(jié)果推斷出總體狀況的調(diào)查方法，稱為（D）。A.問卷調(diào)查

B.重點(diǎn)調(diào)查C.全面調(diào)查

D.抽樣調(diào)查11.土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原土地運(yùn)用權(quán)的受讓人及國家所確定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系應(yīng)（

B）。A.全部轉(zhuǎn)讓給新的受讓人B.部分轉(zhuǎn)讓給新的受讓人C.不必轉(zhuǎn)讓給新的受讓人D.由新的受讓人及國家重新確定12.下列屬于房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)的定量分析方法的有（B）。A.歸納分析法

B.判別和聚類分析C.層次分析法

D.德爾非法13.在不超出所運(yùn)用的土地運(yùn)用權(quán)年限的條件下，房屋租賃的期限一般由（A

）。

A.出租人確定

B.承租人確定C.政府有關(guān)部門確定

D.租賃雙方確定

14.當(dāng)i1=10%,FNPV1=518.65萬元；當(dāng)i2=12%,FNPV2=-274.25萬元，則FIRR=(C)。A.9.14%B.13%C.11.31%

D.15.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)投資,質(zhì)量,進(jìn)度目標(biāo)的關(guān)系是（B）。A.

對立及統(tǒng)一的關(guān)系

B.統(tǒng)一關(guān)系

C.對立關(guān)系

D.互不影響關(guān)系16.利用發(fā)行股票方式籌集房地產(chǎn)資金及其它籌資方式相比，其優(yōu)點(diǎn)是（C）。

A.籌資成本低

B.敏捷，見效大C.不受市場利率影響

D.所籌資金無需償還

17.房地產(chǎn)直接融資的特征有（D）。A.

間接性

B.集中性

C.信譽(yù)上的差異性

D.可逆性18.了解質(zhì)量問題特征分布規(guī)律，清晰地視察到質(zhì)量問題出現(xiàn)的地方和出現(xiàn)的頻率的有效工具為（A）。A.

直方圖法

B.因果分析圖法C.

SPC圖法

D.排列圖法19.用于零售業(yè)的房屋和建筑物屬于（D）。

A.住房

B.寫字樓C.商業(yè)用房

D.工業(yè)用房

20.采納行政劃撥方式取得的房地產(chǎn)，要在(

B

)。

A.補(bǔ)足房地產(chǎn)出讓金后才可以轉(zhuǎn)讓,出租,抵押

B.補(bǔ)足土地出讓金后才可以轉(zhuǎn)讓,出租,抵押C.不需作任何補(bǔ)償后才可以轉(zhuǎn)讓,出租,抵押

D.補(bǔ)足房產(chǎn)出讓金后才可以轉(zhuǎn)讓,出租,抵押

21.依據(jù)房地產(chǎn)商品流通的環(huán)節(jié)，通常將房地產(chǎn)市場分為三級市場，三級市場指（C）。A.

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場

B.土地出讓市場C.存量房地產(chǎn)交易市場

D.土地的劃撥市場22.某項(xiàng)目生產(chǎn)實(shí)力30000件/年，產(chǎn)品售價3000元/件，總成本費(fèi)用7800元，其中固定成本3000萬元，成本及產(chǎn)量呈線性關(guān)系，則盈虧平衡產(chǎn)量為（B）。

A.30000件

B.21400件

C.21800件

D.15600件

23.房地產(chǎn)贈及和繼承，都是房地產(chǎn)權(quán)利（C）。B-12

A.有償轉(zhuǎn)讓的行為

B.私下轉(zhuǎn)讓的行為C.無償轉(zhuǎn)讓的行為

D.公開轉(zhuǎn)讓的行為

24.動態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以（B）。

A.凈現(xiàn)金抵償全部投資所需的時間B.凈收益抵償全部投資所需的時間

C.凈現(xiàn)值抵償全部投資所需的時間D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值抵償全部投資所需的時間

25.房地產(chǎn)企業(yè)通過激發(fā)產(chǎn)品的文化屬性，構(gòu)筑親和力，把企業(yè)營銷締造成為文化溝通，通過及消費(fèi)者及社會文化的價值共振，將各種利益關(guān)系群體緊密維系在一起的企業(yè)行銷活動，稱為（C）。A.

關(guān)系營銷

B.全程營銷C.文化營銷

D.綠色營銷26.通過市場調(diào)研，依據(jù)消費(fèi)者的須要和欲望,購買行為和購買習(xí)慣等方面的差異，把房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場整體劃分為若干消費(fèi)者群的市場分類過程，稱為（B）。A.

市場營銷

B.市場細(xì)分C.

市場調(diào)研D.市場定位27．房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場作為一個中心體時，它的（

D）。A．一切因素的總和B．主體因素的總和C．客體因素的總和D．四周各種影響因素的總和28．房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)是（

）。A．投資機(jī)會選擇及決策分析B．前期工作C．建設(shè)階段D．租售階段29．某筆貸款的季利率為2%，每季度計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，則，年名義利率是（B）。A．8.24%B．8%C．6.12%D．12.62%30．盈虧平衡分析主要是求取項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，以說明項(xiàng)目的（A

）。A．平安程度B．盈利程度C．資金平衡程度D．資產(chǎn)平衡程度1.項(xiàng)目可行性探討是為投資決策供應(yīng)依據(jù)的重要環(huán)節(jié)，發(fā)生在（B）。A.投資前期

B.投資期C.生產(chǎn)和營銷期

D.評價及決策期2．土地全部權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的形式是（C）。A.利潤

B.成本C.地租

D.稅收3．房地產(chǎn)經(jīng)營分為地產(chǎn)經(jīng)營和房產(chǎn)經(jīng)營是依據(jù)開發(fā)的（A）。A.時間不同劃分的B.內(nèi)容不同劃分的C.規(guī)模不同劃分的D.經(jīng)營對象的相對差異劃分的4．房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境中，投資者最敏感的問題是（B

）。A．社會環(huán)境B．政治環(huán)境C．經(jīng)濟(jì)環(huán)境D．金融環(huán)境5．下列組織設(shè)計(jì)屬于集權(quán)制的組織結(jié)構(gòu)為（C）。A.

事業(yè)部制

B.直線職能制

C.矩陣制

D.虛擬結(jié)構(gòu)6．政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭供應(yīng)社會保障性質(zhì)的住宅為（C）。A.一般商品房B.兩限房C.廉租住房D.經(jīng)濟(jì)適用住房B-37．下列哪些地相宜劃撥土地（D）。A.

旅游房地產(chǎn)用地

B.寫字樓用地

C.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

D.一般商品房用地8．房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要環(huán)節(jié)主要在兩個方面：信息收集和（D）。A.可行性探討

B.市場細(xì)分

C.項(xiàng)目定位

D.調(diào)研分析9．科技,文化,衛(wèi)生出讓用地的最高出讓年限為（C）。A.60年

B.50年

C.40年

D.70年10．對調(diào)查對象總體所包含的全部單位無一例外地逐個進(jìn)行調(diào)查，稱為（）。A.問卷調(diào)查

B.重點(diǎn)調(diào)查C.全面調(diào)查

D.抽樣調(diào)查11.當(dāng)存在著很多不完全清晰或存在著不可限制因素條件下，可能出現(xiàn)幾種不同結(jié)果時而進(jìn)行的決策是(

C

)。

A.競爭型決策

B.風(fēng)險型及不確定型決策C.程序化決策

D.戰(zhàn)略決策

12.下列屬于房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)的定量分析方法的有（C）。A.演繹分析法

B.層次分析法C.線性回來分析

D.德爾非法13.當(dāng)i1=10%,FNPV1=518.65萬元；當(dāng)i2=12%,FNPV2=-274.25萬元，則FIRR=()。A.11.31%

B.13%C.11.79%

D.14.理論和實(shí)踐證明，商品住房消費(fèi)，必需(

C

)。

A.有政府部門的支持

B.有國家相關(guān)政策的支持

C.借助金融的支持

D.有相關(guān)法律的支持

15.房地產(chǎn)間接融資的特征有（C）。

A.

分散性

B.集中性

C.直接性

D.不可逆性16.房地產(chǎn)股份制企業(yè)的股本金，一旦認(rèn)購，投入房地產(chǎn)企業(yè)，便成為房地產(chǎn)企業(yè)的(

C

)。

A.借入資金

B.籌措的資金

C.自有資金

D.公積金

17.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)投資,質(zhì)量,進(jìn)度目標(biāo)的關(guān)系是（）。A.

對立關(guān)系

B.統(tǒng)一關(guān)系

C.對立及統(tǒng)一的關(guān)系

D.互不影響關(guān)系18.一種典型的動態(tài)分析質(zhì)量問題的方法為（D）。A.

直方圖法

B.因果分析圖法C.

排列圖法

D.SPC圖法19.土地出讓金是(

B

)。

A.土地運(yùn)用權(quán)價格

B.土地全部權(quán)價格

C.一般意義上的土地價格

D.完整的土地價格20.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)是（B）。A.策劃階段投資限制

B.設(shè)計(jì)階段投資限制C.施工階段投資限制

D.銷售階段投資限制21.通過確定一個或多個不確定因素的變化所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)的變化幅度，從而確定不確定性因素對于項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的影響程度來制定對策的方法是（D）。A.保本點(diǎn)分析B.統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)分析C.現(xiàn)金流量分析D.敏感性分析22.房地產(chǎn)中介服務(wù)屬于(

A

)。

A.第三產(chǎn)業(yè)

B.第二產(chǎn)業(yè)

C.第一產(chǎn)業(yè)

D.其它產(chǎn)業(yè)23.房地產(chǎn)營銷的實(shí)施起始于項(xiàng)目可行性探討階段，貫穿于項(xiàng)目的設(shè)計(jì),建立,銷售以及物業(yè)管理整個過程，稱為（B）。A.

關(guān)系營銷

B.全程營銷C.

品牌營銷

D.綠色營銷24.通過市場調(diào)研，依據(jù)消費(fèi)者的須要和欲望,購買行為和購買習(xí)慣等方面的差異，把房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場整體劃分為若干消費(fèi)者群的市場分類過程，稱為（B）。A.

市場營銷

B.市場細(xì)分C.

市場調(diào)研D.市場定位25.依據(jù)房地產(chǎn)商品流通的環(huán)節(jié)，通常將房地產(chǎn)市場分為三級市場，一級市場指（B）。A.

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場

B.土地出讓市場C.存量房地產(chǎn)交易市場

D.房屋抵押市場26.房地產(chǎn)經(jīng)營管理中的工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段，也就是房地產(chǎn)商品的（C）。

A.探討決策階段

B.市場銷售階段C.生產(chǎn)階段

D.物業(yè)管理階段27．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)租售，一般能夠令開發(fā)商(C)。

A.增加銷售收入B.降低銷售成本C.削減風(fēng)險D.削減稅費(fèi)28．某宗地總面積為500平方米，其上建有一棟6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為200平方米，容積率為(C)。A.0.4B.1.2C.2.4D29．對商業(yè)繁華程度的依靠性最大的是(D)。

A.寫字樓B.高爾夫球場C.住宅D.商場30．物業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的緣由是物業(yè)投資()。

A.能夠保值和增值B.受通貨膨脹的影響C.貸款利率較低D.經(jīng)營成本較低1.我國城市土地進(jìn)入市場交易的是（C

）。

A.土地全部權(quán)

B.土地承包經(jīng)營權(quán)C.土地運(yùn)用權(quán)

D.農(nóng)地征用權(quán)

2．房地產(chǎn)經(jīng)營分為專項(xiàng)經(jīng)營,綜合經(jīng)營,集團(tuán)經(jīng)營,跨國經(jīng)營是依據(jù)開發(fā)的（C）。A.時間不同劃分的B.內(nèi)容不同劃分的C.經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營方式D.經(jīng)營對象的相對差異劃分的3．解決房地產(chǎn)開發(fā)中，使開發(fā)項(xiàng)目保本或不至于虧損的規(guī)模的確定問題是（A）。A.風(fēng)險分析

B.靈敏度分析

C.概率分析

D.損益臨界分析4．以招標(biāo)方式出讓土地運(yùn)用權(quán),獲得土地運(yùn)用權(quán)的是(

)。

A.由報價最高者

B.由綜合指標(biāo)來確定誰可以

C.由競爭實(shí)力最強(qiáng)者

D.由最符合土地運(yùn)用規(guī)則者5．政府行政部門及行業(yè)組織對房地產(chǎn)企業(yè)的主體,運(yùn)行方式,運(yùn)行環(huán)境,運(yùn)營規(guī)則,行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行的管理和服務(wù)活動，稱為（）。A.

行業(yè)管理

B.自治管理

C.經(jīng)濟(jì)管理

D.行政管理6．政府通過組織監(jiān)管,市場化運(yùn)作，以直接定價招標(biāo)方式出讓國有土地運(yùn)用權(quán)，并限定房屋銷售價格,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對象的一般商品房為（）。A.經(jīng)濟(jì)出租房B.限價商品房C.廉租住房D.經(jīng)濟(jì)適用住房7．農(nóng)村集體全部的土地如能進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，就必需先(

)。

A.出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

B.劃撥給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

C.轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?/p>

D.租賃給房地產(chǎn)開發(fā)者8．下列哪些地相宜劃撥土地（C）。A.

旅游房地產(chǎn)用地

B.寫字樓用地

C.社會福利項(xiàng)目用地

D.一般商品房用地9．居住出讓用地的最高出讓年限為（A）。A.60年

B.50年

C.40年

D.70年10．房地產(chǎn)是一種特別商品，在交換過程中，還引起了一系列(

B

)。

A.法律關(guān)系變化

B.權(quán)利關(guān)系變化

C.商品價值變化

D.其他經(jīng)濟(jì)變化

11.在調(diào)查對象中選擇一部分對全局具有確定性作用的重點(diǎn)單位所進(jìn)行的調(diào)查，稱為（B）。A.問卷調(diào)查

B.重點(diǎn)調(diào)查C.全面調(diào)查

D.抽樣調(diào)查12.比較各種籌資方案，其中利率最優(yōu)惠的籌資方案是(

)。

A.銀行信貸

B.股票籌資

C.債券籌資

D.財(cái)政籌資

13.下列屬于房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)的定量分析方法的有（）。A.因子分析

B.層次分析法C.比較分析法

D.德爾非法14.在房屋買賣中，房屋全部權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)記是（

B）。A-12

A.辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)B.領(lǐng)取房屋全部權(quán)證書C.簽訂房屋買賣契約D.確認(rèn)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

15.當(dāng)i1=10%,FNPV1=518.65萬元；當(dāng)i2=12%,FNPV2=-274.25萬元，則FIRR=()。A.13%

B.11.31%C.9%

D.10.99%16.只有一種自然狀態(tài)，或者可以精確地預(yù)料將來的狀態(tài)時，這就是(

D

)。

A.程序化決策

B.戰(zhàn)略決策

C.競爭型決策

D.確定型決策

17.項(xiàng)目利潤為零時，分析項(xiàng)目成本,售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是（B）。A.獲利實(shí)力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風(fēng)險分析

18.各級領(lǐng)導(dǎo)直接行使全部管理職能，這種組織機(jī)構(gòu)形式是(

)。A.直線制

B.職能制

C.事業(yè)部制

D.直線—職能制19.房地產(chǎn)直接融資的特征有（C）。

A.

間接性

B.信譽(yù)度偏好性

C.分散性

D.可逆性20.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券主要是為了籌集（

）。A.短期資金

B.中,長期資金C.流淌資金

D.資本金21.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的三大目標(biāo)投資,質(zhì)量,進(jìn)度目標(biāo)的關(guān)系是（C）。A.

對立關(guān)系

B.統(tǒng)一關(guān)系

C.對立及統(tǒng)一的關(guān)系

D.互不影響關(guān)系22.土地價格具有不斷上漲的趨勢是由(

C

)。

A.土地位置的不動性確定的

B.土地可永久運(yùn)用確定的

C.土地的有限性確定的

D.城市人口不斷增加確定的

23.了解質(zhì)量問題特征分布規(guī)律，清晰地視察到質(zhì)量問題出現(xiàn)的地方和出現(xiàn)的頻率的有效工具為（B）。A.

因果分析圖法

B.直方圖法C.

SPC圖法

D.排列圖法24.房地產(chǎn)企業(yè)在整個營銷過程中充分體現(xiàn)環(huán)保意識和社會意識，向消費(fèi)者供應(yīng)科學(xué)的,無污染的生產(chǎn)和銷售方式，稱為（D）。A.

關(guān)系營銷

B.全程營銷C.

品牌營銷

D.綠色營銷25.依據(jù)房地產(chǎn)商品流通的環(huán)節(jié)，通常將房地產(chǎn)市場分為三級市場，二級市場指（）。A.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場

B.土地出讓市場C.存量房地產(chǎn)交易市場

D.土地的劃撥市場26.通過市場調(diào)研，依據(jù)消費(fèi)者的須要和欲望,購買行為和購買習(xí)慣等方面的差異，把房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場整體劃分為若干消費(fèi)者群的市場分類過程，稱為（B）。A.

市場營銷

B.市場細(xì)分C.

市場調(diào)研D.市場定位27.按房地產(chǎn)的類型，可以把房地產(chǎn)市場分類(A)。

A.居住物業(yè)市場,寫字樓市場,零售商業(yè)物業(yè)市場,工業(yè)物業(yè)市場和土地市場

B.甲級寫字樓市場,乙級寫字樓市場,甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場

C.一級市場,二級市場,三級市場和四級市場

D.銷售市場,抵押市場,保險市場和租賃市場28.建設(shè)工程管理隊(duì)伍中的核心人物是(D)。

A.預(yù)算員B.高級經(jīng)濟(jì)師C.房地產(chǎn)估價師D.項(xiàng)目經(jīng)理29.某宗地總面積為1000平方米，其上建有一棟6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為400平方米，容積率為(C)。A.0.4B.1.2C.2.4D30.房地產(chǎn)最重要的一個特性是(A)。

A.位置的固定性或不可移動性B.依靠性C.相互影響性D.不一樣性二,多項(xiàng)選擇題(在每小題列出的五個備選項(xiàng)中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯選,多選,少選或未選均無分。)31．房地產(chǎn)開發(fā)按時間不同，分為（AE）。A.初次開發(fā)B.外延式開發(fā)C.內(nèi)延式開發(fā)D.綜合開發(fā)E.再次開發(fā)32．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工階段進(jìn)行質(zhì)量限制的途徑有（BCDE）。A.實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理質(zhì)量負(fù)責(zé)制B.審核有關(guān)技術(shù)文件C.審核有關(guān)報告或報表D.現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督E.現(xiàn)場質(zhì)量檢驗(yàn)33．房地產(chǎn)營銷的4P理論即四個基本要素的有效組合是指（ABCE）。A.產(chǎn)品B.價格C.銷售渠道D.消費(fèi)者E.促銷34．房地產(chǎn)交易的形式有（ACD）。A.轉(zhuǎn)讓B.買賣C.租賃D.抵押E.出讓35．相對于一般物業(yè)管理的內(nèi)容，寫字樓物業(yè)管理還有以下內(nèi)容（BCD）。A.保潔及綠化B.前臺服務(wù)C.營銷推廣D.平安保衛(wèi)E.房屋維護(hù)及修理31．房產(chǎn)經(jīng)營的主要形式有（ABC）。B-17A.出售B.出租C.抵押D.交換E.借用32．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量限制常用方法（BCDE）。A.層次分析法B.排列圖法C.因果分析法D.直方圖法E.SPC法33．整合營銷理論又稱4C理論，強(qiáng)調(diào)（ABDE）。消費(fèi)者的愿望和需求B.消費(fèi)者購買的便利性C.業(yè)主的滿足度D.顧客可接受的價格E.企業(yè)及顧客的有效溝通34．房地產(chǎn)的特性確定了交易中必需遵守的原則（ABCD）。A.及時登記原則B.房地聯(lián)動原則C.交易價格遵循國家政策的原則D.交易房地產(chǎn)原設(shè)定的權(quán)利和義務(wù)隨交易同時轉(zhuǎn)移的原則E.價格申報原則31．房地產(chǎn)經(jīng)營按經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營方式劃分（ABCE）。A.專項(xiàng)經(jīng)營B.綜合經(jīng)營C.集團(tuán)經(jīng)營D.合資經(jīng)營E.跨國經(jīng)營32．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的原則有（ACDE）。A.設(shè)置科學(xué)的成本管理目標(biāo)B.動態(tài)限制及靜態(tài)限制相結(jié)合C.設(shè)計(jì)階段投資限制是重點(diǎn)D.變被動限制為主動限制E.經(jīng)濟(jì)及技術(shù)結(jié)合是成本管理的高效手段。

33．房地產(chǎn)市場營銷的4R理論具體指（ABCD）。B-18A.市場反應(yīng)B.顧客關(guān)聯(lián)C.關(guān)系營銷D.利益回報E.收益的最大可能性34．房地產(chǎn)買賣價格的特別性體現(xiàn)在（BCDE）。A.房地產(chǎn)價格的不公開性B.位置對價格起著確定作用C.房地產(chǎn)價格的壟斷性D.不能完全依成本定價E.房地產(chǎn)價格的趨升性35．物業(yè)的自然屬性包括（BCD）。A.法律性B.固定性C.耐久性D.多樣性E.經(jīng)濟(jì)性31．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營按活動發(fā)生的不同過程分為（ABC）。A.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營B.房地產(chǎn)流通經(jīng)營C.房地產(chǎn)消費(fèi)及運(yùn)用經(jīng)營D.房地產(chǎn)抵押經(jīng)營E.房地產(chǎn)租賃經(jīng)營32．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理按階段分為（BCDE）。A.立項(xiàng)階段成本管理B.策劃階段成本管理C.設(shè)計(jì)階段成本管理D.發(fā)包,施工階段成本管理E.項(xiàng)目銷售階段的成本管理33．房地產(chǎn)市場營銷的4V組合理論指（ACDE）。A.差異化B.同質(zhì)化C.功能化D.附加價值E.共鳴34．房地產(chǎn)租金評估的方法有（ACD）。A.積算法B.基準(zhǔn)地價法C.租賃實(shí)例比較法D.收益分析法E.假設(shè)開發(fā)法35．前期物業(yè)管理的特別性體現(xiàn)在（CDE）。A.長期性B.專業(yè)性C.過渡性D.多重性E.較長性31．房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營活動主要包括（ABC）。房地產(chǎn)開發(fā)B.房地產(chǎn)營銷及中介服務(wù)C.物業(yè)管理D.房地產(chǎn)市場管理E.房地產(chǎn)行政管理32．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同的特點(diǎn)有（ABDE）。A.合同標(biāo)的物的特別性B.合同執(zhí)行周期短C.合同執(zhí)行周期長D.合同內(nèi)容多,范圍廣E.合同風(fēng)險大33．開發(fā)商的價格營銷策略通常由（BDE）。A.尾數(shù)定價策略B.總體定價策略C.低開高走定價策略D.全營銷過程定價策略E.時點(diǎn)定價策略34．房地產(chǎn)抵押的原則（BD）。A.最高最佳利用的原則B.房地合一的原則C.產(chǎn)權(quán)合法的原則D.依法登記的原則E.房地分別的原則35．物業(yè)管理的特征有（ABDE）。A.社會化B.專業(yè)化C.集團(tuán)化D.市場化E.企業(yè)化三,名詞說明(本大題共4題，每小題3分，共12分。)1．土地運(yùn)用權(quán)出讓，是指國家將國有土地運(yùn)用權(quán)在肯定年限內(nèi)出讓給土地運(yùn)用者，由土地運(yùn)用者向國家支付土地運(yùn)用權(quán)出讓金的行為。2．房產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略，并意識,有支配加以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動過程。3．內(nèi)部收益率：使凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率，即在項(xiàng)目的壽命終結(jié)時，使收支相抵的收益率。4．房地產(chǎn)項(xiàng)目定位：旨在房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)和城市規(guī)劃的指導(dǎo)下，依據(jù)宏觀發(fā)展背景,項(xiàng)目地段價值以及市場空間推斷，結(jié)合項(xiàng)目自身特有的其他制約因素，找到適合于項(xiàng)目的客戶群體，在客戶群體消費(fèi)特征的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)品定位。5．國有土地運(yùn)用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償,安置費(fèi)用后，將該幅土地交付其運(yùn)用，或者將土地運(yùn)用權(quán)無償交給土地運(yùn)用者運(yùn)用的行為。6．房地產(chǎn)綜合開發(fā)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地運(yùn)用權(quán)，從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),房屋開發(fā)，并轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目或者銷售,出租商品房的行為。7．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：將項(xiàng)目壽命期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，用一個設(shè)定的折線率逐期折現(xiàn)的現(xiàn)值的代數(shù)和。8．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本：項(xiàng)目建設(shè),銷售過程中所花費(fèi)的全部費(fèi)用，包括開發(fā)成本和銷售成本。9．房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義：市場調(diào)研是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的,有支配地

收集,整理及企業(yè)市場營銷的各種情報,信息和資料，在調(diào)查的基礎(chǔ)上對收集數(shù)據(jù)和匯總情報進(jìn)行分析推斷，為企業(yè)經(jīng)營決策供應(yīng)依據(jù)的信息管理活動。10．土地的儲備和一級開發(fā):政府依法通過收購,收回,征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。在實(shí)施土地儲備和一級開發(fā)過程中產(chǎn)生的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目即為土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目。11．投資收益率：項(xiàng)目在正常年份的凈收益或項(xiàng)目壽命期的年平均凈收益及投資總額的比率。12．拍賣出讓國有土地運(yùn)用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間,地點(diǎn)進(jìn)行公開競價，依據(jù)出價結(jié)果確定土地運(yùn)用者的行為。13．掛牌出讓國有土地運(yùn)用權(quán):是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，依據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地運(yùn)用者的行為。

14．房地產(chǎn)可行性探討：在投資決策前，對于項(xiàng)目有關(guān)的市場,資源,工程技術(shù),經(jīng)濟(jì),社會等方面問題進(jìn)行全面地分析,論證和評價，從而推斷項(xiàng)目技術(shù)上是否可行,經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對多個方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。15．投資回收期：項(xiàng)目的凈收益額用于抵償全部投資所須要的時間。16．房地產(chǎn)預(yù)售：房地產(chǎn)未建成前就將房地產(chǎn)預(yù)售出去，用獲得預(yù)收資金建設(shè)該房地產(chǎn)。17．招標(biāo)出讓國有土地運(yùn)用權(quán)，是指市,縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?法人和其他組織參與國有土地運(yùn)用權(quán)投標(biāo)，依據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地運(yùn)用者的行為。

18．房地產(chǎn)交易指以房地產(chǎn)為商品而進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓,租賃,抵押等各種經(jīng)營活動的總稱，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)利的交易。19．房地產(chǎn)抵押貸款是指房地產(chǎn)企業(yè)以自身擁有的正在建設(shè)的房屋及土地運(yùn)用權(quán)作為貸款的抵押品向貸款人申請的貸款。貸款人有權(quán)處置抵押物，并依據(jù)受償?shù)囊来螐奶幹脙r款中受償。

20.房地產(chǎn)市場營銷:通過通過交易過程滿足顧客對土地或房屋需求的一種綜合性營銷活動，也是把土地或房屋產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的流通過程。四,簡答題(本大題共6題，每小題6分，共36分。)1.房地產(chǎn)企業(yè)的特征有哪些？房地產(chǎn)產(chǎn)品的地域性,空間固定性和唯一性確定了房地產(chǎn)企業(yè)的地域?qū)傩?。土地市場的壟斷性確定了房地產(chǎn)企業(yè)的不完全競爭性。房地產(chǎn)企業(yè)存在專業(yè)化和綜合化發(fā)展兩個趨勢。2.什么是土地的儲備和一級開發(fā)？政府依法通過收購,收回,征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。在實(shí)施土地儲備和一級開發(fā)過程中產(chǎn)生的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目即為土地儲備和一級開發(fā)項(xiàng)目。3.房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要性體現(xiàn)在？房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的須要；制定正確營銷策略的須要；企業(yè)健全決策機(jī)制的須要；企業(yè)發(fā)覺新市場機(jī)會的須要。4．房地產(chǎn)可行性探討的作用有哪些？是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；是項(xiàng)目審批的依據(jù)；是籌集建設(shè)資金的依據(jù)；是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)；是開發(fā)商及有關(guān)各部門簽訂合同的依據(jù)。5．房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營的程序包括哪些？房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營的程序分為：投資機(jī)會選擇；項(xiàng)目定位；前期工作；建設(shè)階段；租售階段；物業(yè)管理。6．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的原則有哪些？

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的原則有：設(shè)置科學(xué)的成本管理目標(biāo)；設(shè)計(jì)階段投資限制是重點(diǎn)；變被動限制為主動限制；經(jīng)濟(jì)及技術(shù)結(jié)合是成本管理的高效手段。7.房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略管理過程步驟有哪些？第一步，確定企業(yè)當(dāng)前的使命,目標(biāo)和戰(zhàn)略；第2—5步，SWOT戰(zhàn)略分析；(1)外部環(huán)境分析(2)內(nèi)部資源和實(shí)力分析第6—8步，構(gòu)造戰(zhàn)略,實(shí)施戰(zhàn)略,評估戰(zhàn)略。8現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得建設(shè)項(xiàng)目用地的途徑有哪些？現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得建設(shè)項(xiàng)目用地的途徑有主要有下列4種：

（1）通過行政劃撥方式(含征用集體土地)取得；

（2）通過國家出讓方式??；

（3）通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得(如買賣,贈及或者其他合法方式)；（4）通過土地或房地產(chǎn)的租賃方式取得。9.房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容包括哪些？市場宏觀環(huán)境調(diào)查；城市房地產(chǎn)市場調(diào)查；消費(fèi)者行為調(diào)研及市場需求容量調(diào)研；項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境狀況調(diào)研，項(xiàng)目基本狀況調(diào)查探討。10．房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險分析的方法有哪些？房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險分析的方法有盈虧平衡分析,項(xiàng)目平安利率分析,敏感性分析,概率分析。11．房地產(chǎn)融資的主要方式有哪些？房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式有：銀行貸款融資,信托融資,股票融資,房地產(chǎn)債券融資等。12．工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)有哪些

A-3．工程項(xiàng)目質(zhì)量管理的特點(diǎn)有:影響因素多,質(zhì)量波動大,質(zhì)量變異大,質(zhì)量隱藏性,終檢局限大。13.房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營決策內(nèi)容包括哪些？房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營決策內(nèi)容包括財(cái)務(wù)策略,生產(chǎn)策略,市場開發(fā)策略,價格策略。14.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位的原則有哪些 A-1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位的原則：符合城市規(guī)劃的原則；協(xié)調(diào)發(fā)展的原則；符合市場需求的原則；效益最大化的原則；及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略性一樣的原則。15.劃撥土地運(yùn)用權(quán)的有哪些基本特征？劃撥土地運(yùn)用權(quán)的基本特征：劃撥土地運(yùn)用權(quán)具有行政性；劃撥土地運(yùn)用權(quán)具有無償性；劃撥土地運(yùn)用權(quán)具有無期限性。16．我國房地產(chǎn)融資中的主要風(fēng)險有哪些我國房地產(chǎn)融資中的主要風(fēng)險有：政治風(fēng)險,市場和經(jīng)營風(fēng)險,財(cái)務(wù)風(fēng)險,道德和信用風(fēng)險。17．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理的措施有哪些B-1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理的措施有組織措施,技術(shù)措施,合同措施,經(jīng)濟(jì)措施,信息管理措施。18．房地產(chǎn)市場開發(fā)策略主要趨勢表現(xiàn)在哪些方面？開發(fā)由本地化向跨區(qū)域發(fā)展；開發(fā)從品質(zhì)向品牌跨越；純住宅開發(fā)向商用物業(yè)拓展；誠信開發(fā)地產(chǎn)爭雄樓市；開發(fā)健康住宅風(fēng)生水起。19.簡述直線職能制組織結(jié)構(gòu)及其優(yōu)缺點(diǎn)。直線職能制組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)是：統(tǒng)一指揮及專業(yè)分工相結(jié)合。直線職能制組織結(jié)構(gòu)的缺點(diǎn)有：橫向協(xié)調(diào)難度大，人員多，效率低，管理成本高。20.協(xié)議出讓國有土地運(yùn)用權(quán)范圍

出讓國有土地運(yùn)用權(quán)，除依照法律,法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采納招標(biāo),拍賣或者掛牌方式外，方可實(shí)行協(xié)議方式，主要包括以下狀況：（1）供應(yīng)商業(yè),旅游,消遣和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地支配公布后同一宗地只有一個意向用地者的；（2）原劃撥,承租土地運(yùn)用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以實(shí)行協(xié)議方式，但《國有土地劃撥確定書》,《國有土地租賃合同》,法律,法規(guī),行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地運(yùn)用權(quán)重新公開出讓的除外；（3）劃撥土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以實(shí)行協(xié)議方式，但《國有土地劃撥確定書》,法律,法規(guī),行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地運(yùn)用權(quán)重新公開出讓的除外；（4）出讓土地運(yùn)用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采納協(xié)議方式；（5）法律,法規(guī),行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。21.簡述房地產(chǎn)市場調(diào)研的操作流程。一打算階段：明確調(diào)研目的,分析初步狀況,設(shè)計(jì)調(diào)研方案,確定資料來源,確定資料收集方法,設(shè)計(jì)調(diào)查表和調(diào)查問卷二調(diào)查階段：試調(diào)查；調(diào)研實(shí)施三分析探討階段：調(diào)研資料的整理及甄別驗(yàn)證；調(diào)研數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)及分析；撰寫調(diào)研報告；修訂并提交調(diào)研成果四整理歸檔階段22．房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營的特點(diǎn)有哪些房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營的特點(diǎn)有：房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營難度較大；房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營的風(fēng)險較大；房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營政策性強(qiáng)；專業(yè)性強(qiáng)。23．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理單位有哪些業(yè)主方的項(xiàng)目管理；工程總承包方的項(xiàng)目管理；監(jiān)理方的項(xiàng)目管理；設(shè)計(jì)方的項(xiàng)目管理；施工方的項(xiàng)目管理；供貨方的項(xiàng)目管理；社會環(huán)境方的項(xiàng)目管理。24．國民經(jīng)濟(jì)評價及財(cái)務(wù)評價的主要區(qū)分有什么？經(jīng)濟(jì)目標(biāo)不同；價值尺度不同；折線率不同；匯率不同25.房地產(chǎn)行業(yè)組織對房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)管理主要內(nèi)容有哪些？房地產(chǎn)行業(yè)組織對房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)管理主要內(nèi)容：行業(yè)專業(yè)管理；行業(yè)內(nèi)部運(yùn)行規(guī)則；探討行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；為會員服務(wù)提高行業(yè)競爭力。26.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位包含哪些內(nèi)容 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目定位包含項(xiàng)目區(qū)位的分析及選擇,開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析及選擇,開發(fā)項(xiàng)目租售價格的分析及選擇等。27.房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫的原則有哪些？以調(diào)研目的為核心的原則；前后邏輯合理的原則；層次顯明的原則,圖文并茂的的原則。28．簡述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性探討的步驟。

組織打算；資料收集及市場調(diào)查；開發(fā)方案的設(shè)計(jì)和評價,選擇；具體探討；編制可行性探討報告。29．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)有哪些B-3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)有知識的密集性,組織的層次性,系統(tǒng)性,投資額巨大,建設(shè)周期長,整體性強(qiáng)。30．

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資主要包括哪些費(fèi)用土地費(fèi)用,前期工程費(fèi)用,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用,建筑安裝工程費(fèi)用,公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用,開發(fā)間接費(fèi)用,財(cái)務(wù)費(fèi)用,管理費(fèi)用,銷售費(fèi)用,開發(fā)期稅費(fèi),其他費(fèi)用,不可預(yù)見費(fèi)用等。五,論述題(本大題共1題，共12分。)1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必需具備哪些條件？(1)以出讓方式取得的土地運(yùn)用權(quán)

以出讓方式取得的土地運(yùn)用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時的條件：1)

依據(jù)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地運(yùn)用權(quán)出讓金，并取得土地運(yùn)用權(quán)證書

2)屬于房屋建筑工程的，實(shí)際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25％以上可以轉(zhuǎn)讓；屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓房地