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文檔簡介
上?;奂游飿I(yè)管理有限公司——物業(yè)服務(wù)投標(biāo)文件選擇慧加選擇平安慧加物業(yè)---英盾集團(tuán)旗下企業(yè)目錄慧加公司簡介陽光新生活廣場物業(yè)管理方案陽光新生活廣場個性服務(wù)慧加物業(yè)慧加物業(yè)公司簡介慧加物業(yè)—概況2007年慧加物業(yè)成立2010年英盾集團(tuán)成立,下轄上海慧加物業(yè)管理有限公司、上海英盾安防設(shè)備有限公司、上海英盾保安服務(wù)有限公司、杭州英盾保安服務(wù)有限公司、上海慧加物業(yè)管理有限公司杭州分公司、四川英盾保安服務(wù)有限公司等企業(yè)。服務(wù)范圍包括:整體物業(yè)管理服務(wù)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、弱點工程設(shè)計和施工、安防工程設(shè)計和施工、金融業(yè)現(xiàn)金管理。2012年,英盾旗下上海英盾保安服務(wù)有限公司于西班牙Prosegur達(dá)成合資協(xié)議慧加物業(yè)—概況慧加嚴(yán)格遵循政府對物業(yè)公司的法律規(guī)定,特別在以下三方面不會對客戶造成任何直接或間接的不利影響:保安許可證----慧加兄弟公司上海英盾擁有合法保安許可證來從事安防服務(wù)。社會保險----慧加要求對所有的從業(yè)人員繳納社保?;奂游飿I(yè)—實力在中國有超過6年的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗,注冊資金100萬?;奂庸緸?家客戶提供物業(yè)服務(wù)、英盾保安為300家客戶提供保安服務(wù)。諸如:上海嘉里中心(花木路)(部優(yōu)項目)、匯嘉廣場、捷普科技、金誼廣場(滬南路店)、松江區(qū)政府保安項目等質(zhì)量管理體系:根據(jù)ISO9001制定培訓(xùn)課程、員工的績效考核評估。在上海辦公室有高科技視頻監(jiān)控中心?;奂庸緭碛腥蹼?、安防系統(tǒng)維護(hù)能力。與Prosegur總部保持良好的聯(lián)系與通訊,并實施新舉措?;奂游飿I(yè)—我們的資質(zhì)資質(zhì)證明稅務(wù)登記證
組織機(jī)構(gòu)代碼證ISO質(zhì)量體系認(rèn)證證書企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照組織結(jié)構(gòu)—更好的為客戶提供服務(wù)英盾集團(tuán)上海英盾四川英盾慧加物業(yè)公司副總物業(yè)部項目經(jīng)理工程部維修中心市場部行政人事部財務(wù)部英盾安防慧加物業(yè)陽光新生活廣場物業(yè)管理方案
本項目概況及現(xiàn)狀分析總體管理目標(biāo)物業(yè)運作管理
1、管理處人員架構(gòu)
2、人力資源管理
3、日常物業(yè)管理
4、客戶服務(wù)
5、日常工程管理
6、財務(wù)管理
7、制度管理慧加物業(yè)—項目概況本項目位于上海市松江區(qū)文誠路500弄1號松江城中心商務(wù)區(qū),位于西林北路與文城路交匯處的西北角,地下室建筑面積9726平方米,一層建筑面積7202平方米,二層建筑面積7449平方米,三層建筑面積7449平方米。外立面總面積約為10153平方米。其地上部分系一幢四層樓宇,其中一至四層為商業(yè)建筑,地下一層為汽車庫。樓層功能地下一層管理用房、主變配電室及相關(guān)強(qiáng)弱電機(jī)房、停車庫等一
層商業(yè)營業(yè)廳、商場主要出入口、后勤出入口及卸貨口、垃圾站、強(qiáng)電房、弱電房二
層商業(yè)營業(yè)廳、局部餐飲、管理用房、強(qiáng)電房、弱電房、三
層商業(yè)營業(yè)廳、局部餐飲、強(qiáng)電房、弱電房四
層電影院、KTV、電玩城慧加物業(yè)—總體管理目標(biāo)總體管理目標(biāo):有序、清潔、精細(xì)服務(wù)、經(jīng)濟(jì)運行。1總體目標(biāo)根據(jù)業(yè)主方對本項目的總體目標(biāo)和要求,我們對本項目的總體管理目標(biāo)確定為――有序、清潔、精細(xì)服務(wù)、經(jīng)濟(jì)運行。我們給這個主題詞賦予了如下物業(yè)管理的內(nèi)涵:所謂“有序”,是指通過我們的服務(wù)能有序、有效、可靠,整個項目運營期間,項目的秩序維護(hù)、建筑維護(hù)、設(shè)備設(shè)施運行、環(huán)境清潔等不出較大差錯、無較大過失,沒有非個別性的負(fù)面反映。所謂“清潔”,是指給大樓一個整潔、清潔的環(huán)境。所謂“精細(xì)服務(wù)”,是指通過我們的精細(xì)化管理、特色服務(wù),能給業(yè)主方員工、領(lǐng)導(dǎo)帶來周到、細(xì)致的服務(wù)。并且通過我們的服務(wù)提升整個大廈的服務(wù)水準(zhǔn)。所謂“經(jīng)濟(jì)運行”,是指在管理中考慮長遠(yuǎn)效益,考慮運行的經(jīng)濟(jì)性,考慮設(shè)備設(shè)施的延續(xù)性,通過我們的管理達(dá)到長效管理和保值增值。2量化指標(biāo)對上述這個目標(biāo),我們設(shè)定了如下六項量化指標(biāo):以上海市商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范來對照,達(dá)標(biāo)率為95%;以公司的質(zhì)量監(jiān)控指標(biāo)來衡量,合格率為98%;重大責(zé)任事故發(fā)生率為:0;各項應(yīng)急措施實施到位率:98%;重大差錯發(fā)生率為:0;客戶服務(wù)滿意率:95%;人員培訓(xùn)合格率:100%慧加物業(yè)—物業(yè)運作管理物業(yè)運作管理---管理處人員架構(gòu)物業(yè)運作管理---人力資源管理慧加物業(yè)—物業(yè)運作管理根據(jù)我司多年成功物業(yè)管理經(jīng)驗,結(jié)合本項目的特點,按照資源優(yōu)化、服務(wù)第一、精干高效、反應(yīng)迅速的基本原則,設(shè)計了本項目物業(yè)管理處的機(jī)構(gòu)設(shè)置:3.1資源優(yōu)化的原則力求充分利用現(xiàn)有的人力資源,最大限度地發(fā)揮每位員工、每個崗位特別是管理層的職能,在保證所有業(yè)務(wù)正常開展的前提下力求,一專多能、一人多崗、全面發(fā)展,達(dá)到資源優(yōu)化、降低成本的目的。3.2服務(wù)第一的原則崗位的設(shè)置和各類員工的配置,均以提高管理服務(wù)的整體水平為前提,充分體現(xiàn)公司管理的服務(wù)理念,從組織上和人力資源上確保高標(biāo)準(zhǔn)、高效率、高品質(zhì)地為本項目業(yè)主和住戶提供全天候、全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。3.3精干高效的原則著眼于管理科學(xué)化和機(jī)構(gòu)扁平化,通過減少內(nèi)部摩擦系數(shù),提高員工基本素質(zhì),增加管理科技含量,以嚴(yán)格控制管理機(jī)構(gòu)和員工隊伍的臃腫,即保證服務(wù)的高質(zhì)量,又實現(xiàn)運行的低成本,使項目具有可持續(xù)發(fā)展能力。3.4反映迅速的原則從行業(yè)特點出發(fā)和實際經(jīng)驗考慮,整合相關(guān)管理服務(wù)工作職責(zé),從而避免因設(shè)置過多平行部門而造成相互推諉、指責(zé)。簡化管理層次,有利于物業(yè)管理處經(jīng)理對整體工作進(jìn)行全面、高效的控制。慧加物業(yè)—物業(yè)運作管理物業(yè)運作管理---日常物業(yè)管理–保安管理保障大樓業(yè)主的人身安全,不受傷害;保證外來無關(guān)人員不在轄區(qū)內(nèi)長時間逗留;對重點區(qū)域重點防范;對高峰期的電梯乘坐秩序維護(hù);防止各類偷盜事件發(fā)生;制定預(yù)案并及時處理各類應(yīng)急突發(fā)事件。定期檢查消防設(shè)施設(shè)備慧加物業(yè)—物業(yè)運作管理物業(yè)運作管理---日常物業(yè)管理–保安管理日期受檢人崗
位檢
驗
內(nèi)
容不合格次數(shù)處理結(jié)果儀表儀容服務(wù)態(tài)度工作紀(jì)律服務(wù)要求工作要求其
他行為標(biāo)準(zhǔn)檢查記錄年
月
日簽名值班情況檢查情況
時
分交班人員檢查人:時
間:時
分:
時
分交班人員
時
分交班人員
時
分交班人員值班交接本慧加物業(yè)—物業(yè)運作管理物業(yè)運作管理---日常物業(yè)管理–消防管理制訂并實施消防管理規(guī)章制度開展消防宣傳教育建立消防崗位責(zé)任制臨時動火管理建立消防檢查制度建立火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案及處理程序系統(tǒng)安裝位置:保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)情況及處理情況備注報警系統(tǒng)控制器自檢、消音、復(fù)位功能主電源、備用電源全面緊固柜內(nèi)所有接線端子柜內(nèi)及電子板、各電器元件表面灰塵清理電子板元件表面狀態(tài)檢查、抹灰除塵同報警器聯(lián)合檢查各點報警的正確性煙感探測器器身抹灰除塵探測器與底座接觸抽樣驗證報警(按2%取樣)溫感探測器器身抹灰除塵探測器與底座接觸抽樣驗證報警(按2%取樣)手動報警按鈕安裝牢固器身除塵,破損修補(bǔ)或替換抽樣報警檢證(任選二處)模塊箱(或介面箱)全面緊固接線端子清掃器件表面灰塵測試相關(guān)工作電壓是否正確保養(yǎng)人:
年
月
日審核人:
年
月
日慧加物業(yè)—物業(yè)運作管理物業(yè)運作管理---日常物業(yè)管理–保潔綠化制訂清潔綠化工作規(guī)范及檢查標(biāo)準(zhǔn)督促承判商制訂工作計劃例行檢查工作情況節(jié)日布置保潔服務(wù)規(guī)范餐飲項目需要重點關(guān)注滅鼠等消殺工作慧加物業(yè)—物業(yè)運作管理物業(yè)運作管理---日常物業(yè)管理–保潔綠化檢查項目檢查記錄受檢人1、地(路)面
7、消防栓2、墻面、門
8、標(biāo)牌3、衛(wèi)生間
9、雕塑4、大堂
10、沙井5、電梯
11、垃圾箱(池、站)6、樓梯檢查時間檢查結(jié)果處理結(jié)果清潔工作日常檢查表項
目內(nèi)
容檢查結(jié)果備
注草
皮長勢是否良好有無超長有無雜草是否干旱缺水綠
籬花
球長勢是否良好綠化養(yǎng)護(hù)月檢表慧加物業(yè)—物業(yè)運作管理物業(yè)運作管理---日常物業(yè)管理–車輛管理制定健全的停車場管理制度,建立停車場突發(fā)情況的處理預(yù)案。停車場出入口每日有專人職守,做好車輛進(jìn)出的疏導(dǎo)。停車場每日有專人巡邏,維持好車場治安及車輛停放秩序。停車場發(fā)生刑事案件,及時報警,協(xié)助公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。做好停車場促銷區(qū)域的管理,保證促銷活動有序,對車場秩序不造成影響?;奂游飿I(yè)—物業(yè)運作管理物業(yè)運作管理---日常物業(yè)管理–入退租管理慧加物業(yè)—物業(yè)運作管理物業(yè)運作管理---日常物業(yè)管理–二次裝修管理制訂實施裝修指南、裝修守則及注意事項簽定《二次裝修承諾書》實施裝修報批程序及登記手續(xù)出具審批意見二次裝修現(xiàn)場巡檢違規(guī)行為處理出入管理措施竣工驗收及整改意見
二次裝修管理目標(biāo)1.設(shè)立健全的裝修管理服務(wù)制度。2.查驗商戶裝修方案,與商戶、施工單位簽定裝修管理協(xié)議,告知商戶裝修注意事項。3.裝修期間,對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查,嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理;對進(jìn)出的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理,調(diào)解因裝修引發(fā)的糾紛。4.裝修結(jié)束后,應(yīng)進(jìn)行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理,問題嚴(yán)重的報行政管理部門。5.及時清運裝修垃圾,集中堆放時間不得過夜,日產(chǎn)日清。(突發(fā)事件流程)事故發(fā)生事故發(fā)覺事故確認(rèn)現(xiàn)場處置報警應(yīng)急啟動應(yīng)急人員到位應(yīng)急物品調(diào)配現(xiàn)場指揮到位救援行動事態(tài)控制申請增援人員救助工程搶險警戒和交通管制醫(yī)療救護(hù)人員疏散環(huán)境保護(hù)現(xiàn)場監(jiān)護(hù)應(yīng)急恢復(fù)現(xiàn)場清理解除警戒善后處理事故調(diào)查應(yīng)急結(jié)束填寫〖事故、事件報告〗慧加物業(yè)—物業(yè)運作管理物業(yè)運作管理---
日常物業(yè)管理–應(yīng)急預(yù)案火災(zāi)應(yīng)急操作程序停電處理程序漏水、滲水、浸水處理程序噴淋系統(tǒng)噴水處理程序打架、鬧事等處理程序當(dāng)值最高負(fù)責(zé)人到消防監(jiān)控室指揮消防報警鈴報警關(guān)閉監(jiān)控室內(nèi)報警樓層的警鈴兩名保安到報警現(xiàn)場檢查通過消防廣播通知客戶/公眾發(fā)現(xiàn)異常情況是否發(fā)生火災(zāi)用消防栓內(nèi)手提滅火器/消防栓實施滅火,并在第一時間通知監(jiān)控室,報告火勢情況由最高負(fù)責(zé)人撥打“119”第一時間通知監(jiān)控室未發(fā)生火情切斷電源,換掉報警器全面檢查整個報警樓層通過廣播向員工說明原因重復(fù)“否”程序采取以下行動協(xié)助消防員滅火立即報告上級管理層通過消防廣播系統(tǒng)通知各層客戶,組織公眾有序疏散開啟報警鈴,阻止人員進(jìn)入項目區(qū)域整理所有一手資料填寫〖事故、事件報告〗是火勢不能撲救火勢撲滅否火災(zāi)報警(煙感報警/手動消防報警器報警)慧加物業(yè)—物業(yè)運作管理-應(yīng)急預(yù)案慧加物業(yè)—客戶服務(wù)客戶拜訪制訂客戶滿意度調(diào)查文件及調(diào)查表每半年向業(yè)戶發(fā)放進(jìn)行征詢工作對業(yè)戶提出的意見建議進(jìn)行分析將改進(jìn)措施反饋給業(yè)戶投訴處理制訂并實施業(yè)戶投訴處理規(guī)定制訂并實施投訴分析及持續(xù)改進(jìn)確保與業(yè)戶的溝通及聯(lián)絡(luò)機(jī)制KPI滿意度調(diào)查表1月-3月4月-6月7月-9月管理
1.開票2.02.02.02.與客戶的溝通4.04.04.03.合作度3.03.02.04.事件響應(yīng)
運營
5.崗位職責(zé)
6.
輔助材料和設(shè)備
7.事件管理
8.督查服務(wù)
員工
9.形象
10.職責(zé)的熟悉度
11.事件響應(yīng)(突發(fā)事件)
12.匯報
平均數(shù)2.32.32.0甲方參與人員
慧加參與人員
開會日期
慧加物業(yè)—日常工程管理日常工程管理
---之服務(wù)要求和承諾慧加物業(yè)—日常工程管理日常工程管理---房屋維修物業(yè)房屋維修服務(wù)管理內(nèi)容對大樓公共設(shè)施設(shè)備,樓宇公共門廳、樓梯、樓層走廊、屋面、地下室等進(jìn)行維保、修繕管理。采取“一個方針,兩個原則”的措施,即“管養(yǎng)合一”的方針和“以修為主,以改為輔”,“計劃安排,合理進(jìn)行”的原則。制定合理科學(xué)的修繕計劃,規(guī)范修繕工程和施工程序,最大限度地節(jié)省人、財、物并不斷地更新修繕技術(shù),提高勞動生產(chǎn)率,降低修繕成本,取得更好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益?;奂游飿I(yè)—日常工程管理日常工程管理---給排水設(shè)備運行維護(hù)管理給排水設(shè)備管理基本要求1給排水員工每天一次巡檢服務(wù)界面內(nèi)的給水供應(yīng)情況,巡檢中發(fā)現(xiàn)問題,自已即解決問題,以求少報或不報修;2給排水員工應(yīng)按時(依《給水設(shè)備運行巡檢記錄表》進(jìn)行機(jī)房和設(shè)備巡檢,巡檢觀察時,不僅要看設(shè)備運行參數(shù),還要檢查設(shè)備的設(shè)置狀況,機(jī)房環(huán)境,如建筑滲漏水等;還要看設(shè)備運行狀態(tài),如發(fā)熱、震動、氣味等;3各員工應(yīng)詳實、認(rèn)真填寫設(shè)備運行參數(shù),不應(yīng)是單純的數(shù)據(jù)記錄,還應(yīng)考慮運行參數(shù)是否在正常范圍內(nèi),運行參數(shù)可能發(fā)展的趨勢;給工程負(fù)責(zé)人每天必須查看《給水設(shè)備運行巡檢記錄表》,并簽署記錄;4工程負(fù)責(zé)人每天至少于一次,到給水機(jī)房巡檢設(shè)備運行情況,項目部經(jīng)理每月至少一次去給排水機(jī)房巡檢;及時掌握給排水設(shè)備運行情況和員工管理情況;5全體給排水員工應(yīng)熟讀給排水設(shè)備系統(tǒng)圖紙、資料;新進(jìn)員工必須有不少于一個月的老員工現(xiàn)場帶教,方能獨立當(dāng)班?;奂游飿I(yè)—日常工程管理日常工程管理---空調(diào)管理空調(diào)設(shè)備保養(yǎng)與維修管理1暖通員工應(yīng)按《暖通設(shè)備保養(yǎng)規(guī)范》,但不限于規(guī)范內(nèi)容進(jìn)行暖通設(shè)備保養(yǎng),每次保養(yǎng)后,應(yīng)填寫《暖通設(shè)備保養(yǎng)記錄表》;2暖通員工應(yīng)按《消防設(shè)備定期檢查細(xì)則》,定期進(jìn)行消防防煙風(fēng)機(jī)/排煙風(fēng)機(jī)檢查,每次檢查后,應(yīng)填寫《消防設(shè)備定期檢查記錄表》;3暖通設(shè)備發(fā)生異常情況,或發(fā)生一般故障,應(yīng)及時進(jìn)行并完成維修。發(fā)生大的設(shè)備故障,應(yīng)及時向領(lǐng)導(dǎo)報告,并向維保單位報修。發(fā)生突發(fā)事故或突發(fā)事件,應(yīng)填寫《突發(fā)事件報告》,完成相關(guān)報告(審批)程序后,或按領(lǐng)導(dǎo)指示及時完成維修。無論是自行完成維修,還是外包單位完成維修,都應(yīng)及時填寫《暖通設(shè)備維修記錄表》;慧加物業(yè)—日常工程管理日常工程管理---電梯管理電梯巡檢標(biāo)準(zhǔn)慧加物業(yè)—財務(wù)管理編制管理預(yù)算,審核各類付款項目帳務(wù)處理,每月提供財務(wù)報告向業(yè)主提供審計報告?zhèn)溆媒鸸芾砀黝愇锲芳霸O(shè)備管理,定期盤點監(jiān)督各部門按程序選擇承判商財務(wù)管理預(yù)算編制流程預(yù)算控制流程慧加物業(yè)—制度管理制度管理142份制度文件序號文件名稱文件編號28電話辦理流程Q/HJWY-2.2.1.17-200729郵件分發(fā)流程
Q/HJWY-2.2.1.18-200730延時空調(diào)辦理流程Q/HJWY-2.2.1.19-200731有償服務(wù)辦理流程Q/HJWY-2.2.1.20-200732拾獲物品處理流程Q/HJWY-2.2.1.21-200733假期管理流程Q/HJWY-2.2.1.22-200734客服工作檢查制度Q/HJWY-2.2.1.23-200735客服工作考核制度Q/HJWY-2.2.1.24-200736強(qiáng)電設(shè)備日常運行管理規(guī)范Q/HJWY-2.3.1.1-200737弱電設(shè)備日常運行管理規(guī)范Q/HJWY-2.3.1.2-200738電話通信系統(tǒng)管理規(guī)范Q/HJWY-2.3.1.3-200739暖通設(shè)備日常運行管理規(guī)范Q/HJWY-2.3.1.4-200740給排水設(shè)備日常運行管理規(guī)范Q/HJWY-2.3.1.5-200741電梯運行管理規(guī)范Q/HJWY-2.3.1.6-200742設(shè)備操作與調(diào)整規(guī)范Q/HJWY-2.3.1.7-200743變電所設(shè)備安全操作規(guī)范Q/HJWY-2.3.1.8-2007慧加物業(yè)陽光新生活廣場個性服務(wù)方案節(jié)能措施及方案能源管理是我們協(xié)助客戶降低運行費用和管理成本的重要方面,該項服務(wù)會從進(jìn)行能源檢查開始,以確認(rèn)節(jié)省能源的機(jī)會,通過采用成熟的方法來協(xié)助客戶發(fā)掘節(jié)省能源消耗的途徑,最大限度的實現(xiàn)物業(yè)的保值、增值。能源管理包括三個部分:1.1能源審計有效評估項目運行的能源結(jié)構(gòu),并在提高能源運行效率的基礎(chǔ)上,分析可能減少能耗費用的方法。檢測與定位測試和記錄設(shè)備能耗,確保能源的有效利用。
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