物業(yè)經(jīng)營管理(講課)

物業(yè)經(jīng)營管理2012年4月南京應(yīng)試有關(guān)問題一、分析課程的特點（一）內(nèi)容多、涉及面廣（二）有難度、有些內(nèi)容接觸的較少（三）有一些簡單的計算

應(yīng)試有關(guān)問題二、怎樣復(fù)習(xí)（一）第一遍通讀。目標(biāo)：理解（二）第二遍帶著問題讀。目標(biāo)：給書后的問題找到答案（三）第三遍分主次。目標(biāo)：標(biāo)注難易和知識層次（四）第五遍歸納應(yīng)該記憶的內(nèi)容。目標(biāo)：關(guān)鍵詞、數(shù)據(jù)、概念第一章物業(yè)經(jīng)營管理論述考試基本要求：1、掌握：物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容，收益性物業(yè)的類型及特點，物業(yè)經(jīng)營管理的層次及各層次之間的相互關(guān)系。2、熟悉：物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容。3、了解：物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系。第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的概念一、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵（掌握）

1、概念：物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理。是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于整個壽面周期的綜合性管理服務(wù)。

2、物業(yè)經(jīng)營管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的區(qū)別（了解）傳統(tǒng)物業(yè)管理：對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)經(jīng)營管理：為業(yè)主提供價值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。3、物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容（掌握）既包括了以保證物業(yè)正常使用的運行操作管理，也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等經(jīng)營活動。二、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象（要點說明）（一）寫字樓（自用、出租、自用出租復(fù)合型；寫字樓分類考慮的12個因素）（二）零售商業(yè)物業(yè)（分類6種類型）（三）出租型別墅或公寓別墅：獨棟、聯(lián)排、疊拼、疊加、雙拼、空中別墅公寓：復(fù)式公寓、花園公寓、單間公寓（四）工業(yè)物業(yè)（工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、研究與發(fā)展用房）（五）酒店和休閑娛樂設(shè)施酒店和休閑娛樂設(shè)施是為人們的商務(wù)或公務(wù)旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供入住空間的建筑。酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。酒店與休閑娛樂設(shè)施的差別：1、服務(wù)對象不同2、地理位置不同3、服務(wù)內(nèi)容不同4、建筑設(shè)計和裝潢風(fēng)格不同三、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)（要點說明）

物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿ΑＫ?、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)（要點說明）

1、管理型物業(yè)管理企業(yè)：具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)

2、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)：具有物業(yè)運行中的某種專業(yè)管理能力的企業(yè)

3、綜合型物業(yè)管理企業(yè)：同時具備策略管理和漁業(yè)運行管理能力的企業(yè)

第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容

一、物業(yè)經(jīng)營管理的層次（掌握）

第一個層次：物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主

第二個層次：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

第三個層次：房地產(chǎn)組合投資管理

第二個層次和第三個層次以策略性管理為主

二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系（掌握）

*物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是相互關(guān)聯(lián)的。

*物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。

*資產(chǎn)管理通常不在現(xiàn)場，一般負(fù)責(zé)幾處不同的物業(yè)。資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運行績效來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。有權(quán)決定物業(yè)管理企業(yè)提出的更新改造計劃。

房地產(chǎn)組合投資管理公司是以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險/回報參數(shù)特征為基礎(chǔ)，來詳細(xì)制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。監(jiān)督物業(yè)購置、資產(chǎn)管理、處置和再投資決策；現(xiàn)金的管理、客戶報告等。具體的內(nèi)容可見教材P11的表1-1三、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容（熟悉）（一）確定戰(zhàn)略（二）確定標(biāo)準(zhǔn)（三）構(gòu)建信息基礎(chǔ)（四）決策分析（五）進(jìn)行資產(chǎn)組合

四、物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作內(nèi)容（熟悉）（一）常規(guī)工作內(nèi)容概述（二）現(xiàn)金流和成本管理（支出的分配、費用和成本、租金、服務(wù)費）（三）日常維修和維護(hù)（四）未來維修和維護(hù)（五）設(shè)施設(shè)備管理（六）物業(yè)保險管理練習(xí)1.物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動的局限性，強調(diào)為業(yè)主提供（B）。A、維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)B、價值管理服務(wù)C、價格管理服務(wù)D、安全保障服務(wù)2.物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為（D）。A、物質(zhì)媒介B、物質(zhì)條件C、物質(zhì)基礎(chǔ)D、物質(zhì)載體3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分的類型有（D）。A、管理型、專業(yè)型、混合型B、管理型、綜合性、成本型C、專業(yè)型、混合型、綜合性D、管理型、專業(yè)型、綜合性4.服務(wù)人口1-5萬人，年營業(yè)額在3000-1000萬元之間，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，這種商業(yè)物業(yè)類型稱為（C）。A、市級購物中心B、地區(qū)購物中心C、居住區(qū)商場D、鄰里服務(wù)性商店5.寫字樓分類一般應(yīng)考慮（BCDE）等因素。A、建筑規(guī)模B、位置C、交通方便性D、聲望或形象E、建筑形式第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇考試基本要求：

1、掌握：房地產(chǎn)投資及其特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的區(qū)別與聯(lián)系。

2、熟悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊，房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容。

3、了解：不同類型房地產(chǎn)投資項目對區(qū)位的特殊要求。第一節(jié)房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資的概念

1、概念：P20（掌握）

2、作用：①獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽；

（要點說明）②獲得較高的收益和資本增值；③降低投資組合的總體風(fēng)險；④抵抑通貨膨脹的影響。投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的——財富最大化二、房地產(chǎn)投資的形式（掌握）

1、直接投資分為開發(fā)投資和置業(yè)投資。

2、間接投資的形式：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券。間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。三、房地產(chǎn)投資的特性（掌握）（一）位置的固定性或不可移動性（二）壽命周期長（三）適應(yīng)性（四）各異性（五）政策影響性（六）專業(yè)管理依賴性（七）相互影響性

四、房地產(chǎn)投資的利弊（熟悉）（一）房地產(chǎn)投資之利

1、相對較高的收益水平。

2、能夠得到稅收方面的好處。

3、易于獲得金融機構(gòu)的支持。

4、能抵消通貨膨脹的影響。

5、提高投資者的資信等級。（二）房地產(chǎn)投資之弊

1、流動性差。

2、投資數(shù)額巨大。

3、投資回收期較長。

4、需要專門的知識和經(jīng)驗。第二節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本概念（一）風(fēng)險的定義風(fēng)險是指未獲得預(yù)期收益可能性的大小。（二）風(fēng)險與不確定性*風(fēng)險涉及到變動和可能性，可用標(biāo)準(zhǔn)方差來表示。*不確定性意味著對于可能的情況無法估計其可能性。（三）風(fēng)險分析的目的

1、預(yù)期收益率是多少？出現(xiàn)的可能性有多大？

2、產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大？

3、預(yù)期收益的變動性和離散性如何？

二、系統(tǒng)風(fēng)險（熟悉）（一）通貨膨脹風(fēng)險（五）利率風(fēng)險（二）市場供求風(fēng)險（六）政策風(fēng)險（三）周期風(fēng)險（七）政治風(fēng)險（四）變現(xiàn)風(fēng)險（八）或然損失風(fēng)險三、個別風(fēng)險（熟悉）（一）收益現(xiàn)金流風(fēng)險（四）比較風(fēng)險（二）未來經(jīng)營費用風(fēng)險（五）時間風(fēng)險（三）資本價值風(fēng)險（六）持有期風(fēng)險四、風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響

1、根據(jù)項目風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平

2、根據(jù)風(fēng)險管理的能力選擇投資方向

3、根據(jù)風(fēng)險周期變化特點把握投資時機第三節(jié)房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇一、區(qū)位的含義（要點說明）

1、狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。

2、廣義的區(qū)位，除了地理位置外，還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。同時對區(qū)位廣義的理解，還應(yīng)包括在該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競爭關(guān)系。

3、房地產(chǎn)投資中的區(qū)位，除理解其地理位置外，還應(yīng)重點考察其在城市社會經(jīng)濟(jì)活動中的位置，在整體市場供求關(guān)系中的位置，在未來城市發(fā)展建設(shè)中的位置。二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求（了解）（一）居住物業(yè)P35（二）寫字樓物業(yè)P35-36（三）零售商業(yè)物業(yè)P36（四）工業(yè)物業(yè)P36練習(xí)1.投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其（A）。A、財富最大化B、利潤總額最大化C、當(dāng)前收益最大化D、風(fēng)險最小化2.房地產(chǎn)的價值就在于其位置，是房地產(chǎn)投資特性中的（B）。A、適應(yīng)性B、位置固定性C、各異性D、壽命周期長3.房地產(chǎn)本身并不產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在（B）產(chǎn)生的。A、交易過程中B、使用過程中C、投資過程中D、占有過程中4.房地產(chǎn)投資的（A）優(yōu)點，是置業(yè)投資者能容忍較低投資收益率的原因。A、能抵消通貨膨脹影響B(tài)、相對較高的收益水平C、提高投資者的資信等級D、易于獲得金融機構(gòu)的支持5.房地產(chǎn)間接投資包括（CD）。A、開發(fā)投資B、置業(yè)投資C、購買房地產(chǎn)企業(yè)債券D、購買房地產(chǎn)投資信托基金E、短期投資6.影響寫字樓項目區(qū)位選擇的特殊因素包括（ABCE）。A、與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度B、周圍土地利用情況和環(huán)境C、易接近性D、居民人口和收入E、交通便捷性第三章房地產(chǎn)投資分析技術(shù)基本要求：1、掌握：現(xiàn)金流量、資金時間價值、單利計息與復(fù)利計息的計算方法；設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法。2、熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法，資金等效值的計算公式及其應(yīng)用；投資回收與投資回報的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式及靜態(tài)盈利指標(biāo)的計算方法。3、了解：名義利率與實際利率的區(qū)別，房地產(chǎn)投資動態(tài)盈利指標(biāo)和清償能力指標(biāo)的計算方法。第一節(jié)投資分析的基本概念一、現(xiàn)金流量（掌握）

1、把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。

2、流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出；流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入。

3、現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差（代數(shù)和）稱為凈現(xiàn)金流量。二、現(xiàn)金流量圖（熟悉）繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則：①以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)；②期末慣例法；③把初始投資P作為上一周期期末，即0期末；④正負(fù)現(xiàn)金流量。三、房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資，包括房地產(chǎn)購置投資和流動資金投入兩部分。四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量（一）常用術(shù)語P40-431、潛在毛租金收入6、凈運營收益（凈收益）

2、空置和收租損失7、抵押貸款還本付息

3、其他收入8、準(zhǔn)備金

4、有效毛收入9、稅金

5、運營費用10、經(jīng)營現(xiàn)金流（二）收益性物業(yè)的現(xiàn)金流P43圖3-3

潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入

=有效毛收入

-運營費用

=凈運營收益（凈收益）

-抵押貸款還本付息

=稅前現(xiàn)金流

-準(zhǔn)備金-所得稅

=稅后現(xiàn)金流第二節(jié)現(xiàn)值與現(xiàn)值計算一、資金的時間價值（掌握）

1、在不同的時間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價值上是不等的。

2、同樣數(shù)額的資金在不同時間點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。

3、銀行利息也是一種資金時間價值的表現(xiàn)方式。

利率是資金時間價值的一種標(biāo)志。

資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度。主要有投資利潤率，通貨膨脹率，風(fēng)險因素。二、利息與利率（掌握）

利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權(quán)所得到的補償。將一筆資金存入銀行，這筆資金成為本金。（一）利息（In）Fn=P+In

本利和本金利息（二）利率（i）i=I1/P×100﹪

1個計息周期

（一）單利計息1、單利計息是僅按本金計算利息。2、計算公式：In=P×n×IFn=P(1+i×n)（二）復(fù)利計息1、復(fù)利計息，即“利息再生利息”。2、計算公式：

四、名義利率與實際利率（了解）1、名義利率：是指一年內(nèi)多次復(fù)利時給出的年利率。2、實際利率：是指一年內(nèi)多次復(fù)利時，每年末終值比年初的增長率。3、關(guān)系：

P47公式三、單利計息與復(fù)利計息（掌握）五、復(fù)利計算公式與系數(shù)（掌握）（一）常用符號的含義P47（二）公式與系數(shù)1、一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)

一次性終值系數(shù)一次性現(xiàn)值系數(shù)2、等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)

等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)第三節(jié)設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析一、設(shè)備更新的原因與特點（要點說明）（一）設(shè)備更新的原因

1、設(shè)備有形磨損*第一類有形磨損：外力作用下產(chǎn)生的磨損*第二類有形磨損：因自然力產(chǎn)生的磨損

2、設(shè)備無形磨損*第一類無形磨損：原始價值部分貶值不影響使用*第二類無形磨損：陳舊、落后價值降低影響使用

3、設(shè)備磨損的補償補償方式：局部補償（有形損耗-修理）完全補償（無形損耗-技術(shù)改造）（有形和無形損耗-更換）（二）設(shè)備更新的特點分析

1、設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命*設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟(jì)壽命

·自然壽命也稱物理壽命，取決于有形磨損的速度

·技術(shù)壽命，取決于無形磨損的速度

·經(jīng)濟(jì)壽命，是有形磨損和無形磨損共同決定的

2、設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。

3、只比較設(shè)備的費用。

4、設(shè)備更新分析以費用年值法為主。二、設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命的確定（掌握）（一）經(jīng)濟(jì)壽命的靜態(tài)計算方法（不考慮資金的時間價值的影響）（二）經(jīng)濟(jì)壽命的動態(tài)計算方法（考慮資金時間價值的影響）三、物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題（一）不會提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新（二）能提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新第四節(jié)房地產(chǎn)投資財務(wù)評價指標(biāo)一、投資回報與投資回收的區(qū)別于聯(lián)系（熟悉）

1、投資回收是指投資者對其所投入資本的回收。

2、投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。

3、關(guān)系（1）投資回收——用提取折舊的方式獲得（2）投資回報——投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率（3）房地產(chǎn)開發(fā)投資來說：投資回收——開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收投資回報——主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤

二、財務(wù)評價指標(biāo)體系

1、房地產(chǎn)投資分析的目的：考察房地產(chǎn)投資項目的盈利能力和清償能力。

2、盈利能力指標(biāo)：用來考察項目盈利能力水平的指標(biāo)。包括：靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)

3、清償能力指標(biāo)：考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。

4、財務(wù)評價指標(biāo)體系

P58表3-1三、盈利指標(biāo)計算方法（了解）（一）動態(tài)指標(biāo)1、財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）

*如果NPV≥0，說明項目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，財務(wù)上是可以接受的。

*如果NPV﹤0，項目不可接受。2、財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）

*IRR的經(jīng)濟(jì)含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。即到項目壽命終了時，所有投資可以被完全收回。

*IRR是項目投資所能支付的最高貸款利率。3、動態(tài)投資回收期（Pb）

*Pb是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。

*Pb自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值≥0的年份即為投資回收終止年份。

*如果Pb≤Pc，則開發(fā)項目在財務(wù)上可以接受。(二)靜態(tài)指標(biāo)（熟悉）

1、靜態(tài)投資回收期Ｐ612、現(xiàn)金回報率稅前現(xiàn)金回報率稅后現(xiàn)金回報率P613、投資回報率P61-62四、清償能力指標(biāo)計算方法（了解）（一）利息計算方法*還本付息的方式：P621、一次還本利息照付4、一次性償付

2、等額還本利息照付5、“氣球法”

3、等額還本付息（二）借款償還期*可用資金來源與運用表或借款還本付息計算表直接計算。（三）償債備付率（DCR）對于一般房地產(chǎn)投資項目，DCR應(yīng)該﹥1.2（四）資產(chǎn)負(fù)債率*反應(yīng)債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借款來籌集的。練習(xí)1.房地產(chǎn)在充分利用、沒有空置狀態(tài)下獲得的收入，稱為（C）。A、有效毛收入B、客觀凈收益C、潛在毛收入D、實際凈收益2.張先生將1000元人民幣存入銀行，存期兩年，年利率為12%，半年計息一次，則2年后可獲得本利和（C）元。A、1240B、1254.4C、1262.48D、1270.343.當(dāng)計息周期大于1年時，實際利率與名義利率的關(guān)系是（B）。A、名義利率大于實際利率B、實際利率大于名義利率C、名義利率等于實際利率D、實際利率小于名義利率4.已知年利率為14%，則按季度計息時的實際利率為（C）。A、12.55%B、12.68%C、14.75%D、15.01%5.對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，現(xiàn)金流出主要包括（AB）。A、土地費用B、建造費用C、利息收入D、貸款本金收入E、折舊費6.收益性物業(yè)的運營費用包括（DE）等。A、空置和收租損失B、抵押貸款還本付息C、房產(chǎn)稅和所得稅D、為租客提供服務(wù)的費用E、物業(yè)管理費用第四章收益性物業(yè)價值評估考試基本要求:1、掌握：物業(yè)價格的組成，投資價值、市場價值、成交價格、市場價格的聯(lián)系與區(qū)別，市場法、成本法和收益法的用途、適用對象和操作步驟。

2、收益性物業(yè)價格及其特征，收益性物業(yè)價格和價值的種類，收益法估價的基本公式及其應(yīng)用。

3、影響收益性物業(yè)價格的因素，市場法和成本法的應(yīng)用。第一節(jié)收益性物業(yè)的概念

1、物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益分類：收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。

2、收益性物業(yè)價值的高低取決于三個因素（了解）①未來凈收益的大小②獲得凈收益期限的長短③獲得凈收益的可靠性第二節(jié)收益性物業(yè)價格的概念和特征一、物業(yè)價格的概念（熟悉）*物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價---貨幣額、商品或其他有價物。二、物業(yè)價格的形成條件

1、有用性2、稀缺性3、有效需求三、物業(yè)價格的特征（熟悉）（一）物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。（二）物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格。（三）物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。（四）物業(yè)價格形成的時間較長。（五）物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。第三節(jié)收益性物業(yè)價值和價格的種類（熟悉）一、使用價值和交換價值P781、使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用。

2、交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例。二、投資價值和市場價值（掌握）P781、某一物業(yè)的投資價值，是指某個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價值。投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值。因投資者的不同而不同。

2、某一物業(yè)的市場價值，是指該物業(yè)對于一個典型的投資者的價值。市場價值是客觀的、非個人的價值。在某一時點上市場價值是唯一的。三、成交價格、市場價格（掌握）和理論價格（一）成交價格簡稱成交價。P79（二）市場價格P80（三）理論價格P80四、總價格和單位價格P80-81（一）總價格總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)整體的價格。（二）單位價格單位價格簡稱單價，反映出物業(yè)價格水平的高低。五、實際價格和名義價格P81-821、實際價格是指在成交日期時一次付清的價格。

2、名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。六、現(xiàn)房價格和期房價格P82-831、現(xiàn)房價格（含土地價格），是指建筑物已建成時的價格。

2、期房價格，是指目前尚未建成而在將來建成的房屋（含土地）為交易標(biāo)的的價格。七、起價、標(biāo)價、成交價和均價P83-84（一）起價

1、起價是指所銷售的商品房的最低價格。

2、起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。（二）標(biāo)價

1、標(biāo)價又稱報價、表格價，是指商品房出售者在其“價目表”表上標(biāo)注的商品房出售價格。（賣方的要價)2、標(biāo)價是賣方的要價。（三）成交價：買賣雙方的實際交易價格（四）均價：平均價格八、評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價P84（一）評估價評估價是對擬拍賣的物業(yè)的公開市場價值進(jìn)行測算和判定的結(jié)果。（二）保留價保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價格。（三）起拍價起拍價又稱開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的價格。（四）應(yīng)價P84（五）成交價P84九、買賣價格、租賃價格P85（一）買賣價格買賣價格簡稱買賣價。（二）租賃價格

1、租賃價格通常稱為租金。

2、房租分為市場租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金十、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價P86

（一）市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。

（二）政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。

（三）政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。十一、原始價值、賬面價值、市場價值P86-87

（一）原始價值原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本。（二）賬面價值賬面價值又稱賬面凈值、折余價值。（三）市場價值市場價值又稱實際價值。第四節(jié)影響收益性物業(yè)價格的因素一、物業(yè)價格的影響因素概述二、影響因素（了解）（一）人口因素（二）居民收入因素（三）物價因素（四）利率因素（五）匯率因素（六）物業(yè)稅收因素（七）城市規(guī)劃因素（八）交通管制因素（九）心理因素第五節(jié)收益性物業(yè)估價的基本方法一、市場法(一)市場法概述

1、市場法又稱市場比較法、比較法。

2、估價對象：是指需要評估其客觀合理價格或價值的具體物業(yè)。

3、估價時點：是指需要評估的客觀合理價格或價值所對應(yīng)時間。

4、類似物業(yè)：是指與估價對象相同或者相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)。

5、市場法適用的對象：是具有交易性的物業(yè)。（掌握）

6、市場法適用條件：是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。（掌握）

7、市場法估價的4大步驟（掌握）

①.搜集交易案例②.選取可比實例③.對可比實例成交價格進(jìn)行處理④.求取比準(zhǔn)價格

（二）搜集交易實例*搜集交易實例時，一般應(yīng)包括的內(nèi)容：

1、交易實例物業(yè)的狀況；

2、交易雙方；

3、成交日期；

4、成交價格；

5、付款方式；

6、交易情況。（三）選取可比實例P94-95*選取可比實例應(yīng)符合4個要求；3個以上10個以下的可比實例。（四）建立價格可比基礎(chǔ)P95-P96*建立價格可比基礎(chǔ)包括5個方面：

1、統(tǒng)一付款方式；4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵；

2、統(tǒng)一采用單價；5、統(tǒng)一面積單位。

3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位；（五）交易情況修正P96-P99*將可比實例的非正常交易價格修正為正常價格*測定使成交價格發(fā)生偏離的因素造成的偏離程度（六）交易日期調(diào)整P99-P1001、將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格。

2、調(diào)整方法：價格指數(shù)或價格變動率，時間序列分析。（七）物業(yè)狀況調(diào)整P100（八）求取比準(zhǔn)價格P101二、成本法（一）成本法概述

1、概念：成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

2、適用對象：（掌握）

成本法適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價；單純的建筑物；物業(yè)保險及其他損害賠償；物業(yè)市場發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實力較少的地區(qū)。

3、運用成本法一般分為四個步驟（掌握）①.搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料②.測算重新構(gòu)建價格③.測算折舊④.求取計算價格（二）物業(yè)價格構(gòu)成（掌握）P102-1031、土地取得成本；2、開發(fā)成本；

3、管理費用；4、投資利息；

5、銷售費用；6、銷售稅費；

7、開發(fā)利潤。（三）成本法的基本公式P1041、最基本的公式

2、新開發(fā)土地的成本法公式

3、新建物業(yè)的成本法公式

4、舊物業(yè)的成本法公式（四）物業(yè)的重新購建價格

1、重新購建價格又稱重新購建成本。P1042、建筑物的重新購建價格分為重置價格（成本）和重建價格（成本）。P1053、重置價格：“仿制”；重建價格：“復(fù)制”。（五）建筑物的折舊1、建筑物折舊的概念和內(nèi)容（1）建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新購建價格的差額。（2）建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。2、求取建筑物折舊的年限法*直線折舊法三、收益法（熟悉）（一）收益法概述

1、收益法又稱收益資本化法、收益還原法。P1102、收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。P110-1113、收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)。

4、收益法適用對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)。

5、運用收益法估價一般分為四個步驟。P111（二）報酬資本化法的主要計算公式P1111、收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式

2、收益期限為無限年且凈收益每年不變的公式P112V=A/Y3、凈收益在前若干年有變化的公式P113（三）物業(yè)凈收益的求取P114

*可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈運營收益（四）報酬率的求取

1、報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。P1152、求取報酬率的方法有累加法和市場提取法。P116（五）直接資本化法P117練習(xí)1.影響收益性物業(yè)價值最核心、最直接的原因表現(xiàn)在（B）。A、物業(yè)的不同種類B、未來能夠帶來的收益C、占有和使用物業(yè)的權(quán)利D、物業(yè)能夠帶來的增值2.下列價格能反映所銷售商品房的總體價格水平的是（D）。A、起價B、標(biāo)價C、成交價D、均價3.由房屋租賃市場供求關(guān)系決定的租金是（B）。A、商品租金B(yǎng)、市場租金C、成本租金D、準(zhǔn)成本租金4.某房地產(chǎn)項目的土地使用費用為1000萬元，土地開發(fā)費用為500萬元，建筑物建造所需直接費用為2000萬元，管理費用為100萬元。該房地產(chǎn)的開發(fā)成本為（C）。A、2500萬元B、2600萬元C、3500萬元D、3600萬元5.構(gòu)成成本租金的有（BCDE）。A、準(zhǔn)成本租金B(yǎng)、折舊費C、房產(chǎn)稅D、維修費E、管理費6.房地產(chǎn)估價的基本方法是（CDE）。A、凈現(xiàn)金流量法B、利潤率法C、成本法D、收益法E、市場法7.下列估價對象中，適宜用收益法的有（ABCD）。A、影劇院B、寫字樓C、餐館D、游樂園E、古建筑第五章房地產(chǎn)市場與市場分析

掌握：物業(yè)經(jīng)營管理計劃及其編制，計劃的主要內(nèi)容和表現(xiàn)方式。熟悉:房地產(chǎn)市場的特性與功能，房地產(chǎn)市場的供求規(guī)律，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)、細(xì)分方式。了解：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境和影響因素，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、手段和措施。第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場概念（一）房地產(chǎn)市場概念為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)然顒拥膱鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)對房地產(chǎn)市場的定義：是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動。（二）完整房地產(chǎn)市場構(gòu)成因素（要點說明）市場主體、客體、價格、資金、運行機制等。二、房地產(chǎn)市場運行環(huán)境（了解）（一）房地產(chǎn)市場運行環(huán)境概念把房地產(chǎn)市場作為一個中心體時，它周圍各種影響因素的總合。（二）房地產(chǎn)市場影響因素按影響因素的性質(zhì)分類社會環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。（三）房地產(chǎn)市場與各因素的關(guān)系房地產(chǎn)市場在整個市場體系中既受各方面因素的影響，又對這些因素產(chǎn)生反作用。三、推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量

（要點說明）（一）影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)因素

1、社會因素;2、經(jīng)濟(jì)因素;3、政策因素。（二）影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量

1、金融業(yè)的發(fā)展

2、信息、通訊技術(shù)水平的提高

3、生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變

4、人文環(huán)境的變化

5、自然環(huán)境的變化

6、政治制度的變遷第二節(jié)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系

一、房地產(chǎn)市場需求P122-123

（一）需求量與價格的關(guān)系在其他條件不變時，需求量與價格的關(guān)系：呈逆相關(guān)關(guān)系（二）除價格因素外，導(dǎo)致商品住宅需求變化的其他因素

1、收入的變化2、其他商品價格的變化

3、對未來的預(yù)期4、政府政策的變化二、房地產(chǎn)市場供給P123-124

（一）供給數(shù)量與價格的關(guān)系在其他條件不變時，供給數(shù)量與價格的關(guān)系：呈正相關(guān)關(guān)系（二）除價格因素外，導(dǎo)致供給數(shù)量變化的其他因素１、房地產(chǎn)開發(fā)成本２、政府政策的變化３、對未來的預(yù)期三、房地產(chǎn)市場機制P125-126

（一）國家經(jīng)濟(jì)體制（二）價格機制對市場供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用（三）穩(wěn)定均衡與非穩(wěn)定均衡第三節(jié)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)

一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)（熟悉）（一）總量結(jié)構(gòu)：從整體出發(fā)，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距（二）區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場的差距和特點（三）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：分析不同物業(yè)類型之間投資比例、布局的合理程度（四）供求結(jié)構(gòu)：分析同一類型物業(yè)市場內(nèi)部不同檔次的供求關(guān)系，判別供給檔次與需求水平之間的狀態(tài)（五）投資結(jié)構(gòu)：分析不同投資方式的適用空間以及動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系二、房地產(chǎn)市場細(xì)分（熟悉）P128-129

（一）按地域細(xì)分——可按城市或城市的具體區(qū)域（二）按用途細(xì)分（三）按存量增量細(xì)分一、二、三級市場（四）按交易形式細(xì)分（五）按目標(biāo)市場細(xì)分三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)（了解）P129-132

（一）供給指標(biāo)（要點說明）P1291、存量2、新竣工量3、滅失量

4、空置量5、空置率6、可供租售量

7、房屋施工面積8、房屋新開工面積9、平均建設(shè)周期

10、竣工房屋價值（二）需求指標(biāo)

1、國內(nèi)生產(chǎn)總值2、人口數(shù)3、城市家庭人口

4、就業(yè)人員數(shù)量5、就業(yè)分布6、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率

7、城市家庭可支配收入8、城市家庭總支出

9、房屋空間使用數(shù)量10、商品零售價格指數(shù)

11、城市居民消費零售價格指數(shù)（三）市場交易指標(biāo)

1、銷售量2、出租量3、吸納量4、吸納率5、吸納周期6、預(yù)售面積7、房地產(chǎn)價格指數(shù)

8、房地產(chǎn)價格9、房地產(chǎn)租金第四節(jié)房地產(chǎn)市場特性與功能一、房地產(chǎn)市場特性（熟悉）

P133

（一）市場供給特點（二）市場需求特點（三）市場交易特點（四）市場價格特點二、房地產(chǎn)市場功能（熟悉）

P133-135

（一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益（二）顯示房地產(chǎn)市場需求變化（三）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求變化（四）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃（五）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件變化三、房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)（了解）

P135-139

（一）政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的目標(biāo)

1、實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展2、使存量房地產(chǎn)得到最有效的使用

3、保證為生產(chǎn)生活提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g4、引導(dǎo)新建項目的位置選擇

5、滿足特殊群體需要（二）政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段

1、土地供應(yīng)政策2、金融政策3、住房政策

4、城市規(guī)劃5、地價政策6、稅收政策

7、租金和價格控制第五節(jié)房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用P139

（一）房地產(chǎn)市場分析概念

1、房地產(chǎn)市場分析的概念

2、房地產(chǎn)市場分析的目的（二）房地產(chǎn)市場分析的作用（對不同使用者的作用不同）P1401、開發(fā)商2、置業(yè)投資者3、金融機構(gòu)4、設(shè)計人員

5、營銷經(jīng)理6、地方政府7、租戶和使用者8、物業(yè)管理者（三）市場區(qū)域的確定P140-1411、市場區(qū)域的定義

2、影響市場區(qū)域劃定的因素

a、影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素

b、物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容P141-143

（一）宏觀因素分析（二）市場供求分析

1、供給分析2、需求分析3、競爭分析4、市場占有率分析（三）相關(guān)因素分析

1、居住物業(yè)2、寫字樓物業(yè)3、商業(yè)零售物業(yè)4、工業(yè)或倉儲物業(yè)第六節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理計劃一、物業(yè)經(jīng)營管理計劃的概念P144-145

（一）規(guī)劃與計劃

1、規(guī)劃2、物業(yè)管理規(guī)劃

3、物業(yè)經(jīng)營管理計劃（掌握）

4、制定物業(yè)經(jīng)營管理計劃的原則（二）計劃的用途

1、作用2、物業(yè)經(jīng)營管理計劃的用途（三）物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式

1、年度計劃2、中短期計劃3、長期計劃二、編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)工作（要點說明）

P145-147

（一）區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析（二）房地產(chǎn)市場分析（三）鄰里分析（四）物業(yè)現(xiàn)狀分析（五）業(yè)主目標(biāo)三、構(gòu)造物業(yè)管理方案P148-150

（一）探討改進(jìn)舊有物業(yè)的可能性（二）物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容（掌握）

1、建筑物管理計劃2、租賃計劃

3、財務(wù)收支計劃4、物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計劃四、物業(yè)管理計劃中的預(yù)算技術(shù)（掌握）P151-153

（一）年度運營預(yù)算（二）資本支出預(yù)算（三）長期預(yù)算練習(xí)1.一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體（B）、資金和運行機制等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。A、內(nèi)容B、價格C、管理機制D、環(huán)境2.按照房地產(chǎn)（A）細(xì)分，可把房地產(chǎn)市場分為房地產(chǎn)一級市場、二級市場和三級市場。A、存量增量B、用途和等級C、交易形式D、進(jìn)入市場的時間順序3.下列不屬于市場供給特點的是（C）。A、缺乏彈性B、非同質(zhì)性C、互補性D、主體間競爭的不充分性4.房地產(chǎn)市場分析首先要就影響房地產(chǎn)市場的（A）進(jìn)行分析。A、宏觀因素B、供求關(guān)系C、相關(guān)因素D、微觀因素5.從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括(ACDE）。A、總量結(jié)構(gòu)B、價格結(jié)構(gòu)C、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D、區(qū)域結(jié)構(gòu)E、投資結(jié)構(gòu)6.房地產(chǎn)市場的功能包括（ABDE）。A、配置存量房地產(chǎn)資源和利益B、顯示房地產(chǎn)市場需求變化C、在均衡價格下促使房地產(chǎn)供求平衡D、指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化E、引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

第六章租賃管理

掌握：物業(yè)租賃的特點，租金確定與調(diào)整的方法。熟悉：物業(yè)租賃的分類方法，租賃管理的工作內(nèi)容，租賃方案與租賃策略，租賃合同的基本條款。

了解：物業(yè)租賃管理的模式和房屋租賃行政管理的內(nèi)容，租賃管理中的市場營銷工作，客戶關(guān)系管理及其在租賃管理中的應(yīng)用。第一節(jié)物業(yè)租賃概述一、物業(yè)租賃及其特征P155-156

（一）物業(yè)租賃的概念（二）房屋租賃特點（掌握）

1、不轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)2、租賃標(biāo)的是特定物房屋

3、租賃關(guān)系是一種要式契約關(guān)系4、租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止

5、租賃雙方必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人二、物業(yè)租賃分類（熟悉）

P156-159

（一）按房屋所有權(quán)性質(zhì)劃分（二）按房屋租賃期限劃分（三）按物業(yè)租金內(nèi)涵劃分（四）其他劃分方式三、物業(yè)租賃管理模式（了解）P159-160

（一）包租轉(zhuǎn)租模式（二）出租代理模式（三）委托管理模式四、房屋租賃的行政管理（了解）

P160-162

（一）房屋租賃登記備案的一般程序

1、申請2、審查3、頒證（二）公房租賃條件（三）房屋租賃中的違法行為及處罰

第二節(jié)租賃管理與租賃方案

一、租賃管理的概念與內(nèi)容P162

（一）概念（二）內(nèi)容（熟悉）（包括租約簽訂前、租約執(zhí)行中和租約期滿時三階段）二、租賃方案與策略（熟悉）

P162-165

（一）確定可出租面積和租賃方式（二）編制租賃經(jīng)營預(yù)算（三）定位目標(biāo)市場（四）確定租金方案（五）明確吸引租戶的策略三、租戶選擇P165四、租金確定與調(diào)整（掌握）P166-167

（一）租金計算單位和所包含內(nèi)容（二）基礎(chǔ)租金與附加租金（三）租金的調(diào)整五、租約談判與簽約管理P167六、租賃管理中的市場營銷（了解）P167-168第三節(jié)房屋租賃管理

一、房屋租賃合同的概念和法律特征P168-169

（一）房屋租賃合同的概念（二）房屋租賃合同的法律特征

1、是雙務(wù)合同2、是有償合同3、是諾成合同

4、是要式合同5、是繼續(xù)性合同二、房屋租賃合同的基本條款（熟悉）

P170-175

（一）當(dāng)事人姓名或名稱、住所（二）房屋坐落、面積裝修及設(shè)施狀況（三）租賃用途（四）租賃期限（五）租金及支付方式（六）房屋的修繕責(zé)任（七）轉(zhuǎn)租的規(guī)定（八）變更和解除合同的條件（九）租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)（十）當(dāng)事人約定的其他條款

第四節(jié)租賃關(guān)系管理（了解）一、客戶關(guān)系管理理論簡介P176-179

（一）客戶關(guān)系管理含義（二）CRM出現(xiàn)的原因和必然性（三）CRM對企業(yè)的作用（四）CRM的本質(zhì)二、租賃管理中的租戶關(guān)系管理P179-180

（一）租賃管理中實施CRM是市場化的要求（二）在租賃管理中實施CRM涉及到的工作練習(xí)1.我國法律規(guī)定，租賃合同必須采用書面形式，而且必須（D）。A、登記B、經(jīng)有關(guān)部門審查C、注冊D、登記備案2.中短期租賃的租期一般為（B）。A、2年以內(nèi)B、3～5年C、5年或5年以上D、20年3.物業(yè)出租過程中的租金一般是指（C）的租金。A、建筑面積B、使用面積C、可出租面積D、居住面積4.租賃管理的客戶對象是（D）。A、出租方B、房地產(chǎn)中介機構(gòu)C、業(yè)主D、租用物業(yè)的租戶5.無正當(dāng)理由拖欠房租（D）個月以上的，可以終止房屋租賃合同。A、2B、3C、5D、66.按房屋所有權(quán)性質(zhì)，房屋租賃分為（BC）。A、共有房屋租賃B、公有房屋租賃C、私有房屋租賃D、住宅用房的租賃E、非住宅用房的租賃7.房地產(chǎn)市場供求分析通常從（ABCD）方面進(jìn)行。A、供給分析B、需求分析C、競爭分析D、市場占有率分析E、空置率分析

第七章成本管理掌握：物業(yè)管理成本及其分類和估算方法。熟悉：成本預(yù)算編制工作的基本要求、成本預(yù)算的類型，成本運算編制程序，成本日常管理工作的內(nèi)容。了解：成本控制原則、程序與組織體系。

第一節(jié)物業(yè)管理中的成本及分類一、物業(yè)管理中的成本（一）成本的含義P182

（二）物業(yè)管理成本構(gòu)成（掌握）P183-1841、營業(yè)成本

a、直接人工費b、直接材料費c、間接費用

2、期間費用或經(jīng)營管理費用

a、管理費用b、財務(wù)費用。（三）劃清營業(yè)成本與期間費用界限二、物業(yè)管理成本的分類（掌握）P184-187

（一）按經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類（二）按經(jīng)濟(jì)用途分類

1、營業(yè)成本2、期間費用或經(jīng)營管理費用（三）按與業(yè)務(wù)量的關(guān)系分類

1、固定成本2、變動成本3、半固定或半變動成本（四）按計算依據(jù)的不同分類

1、目標(biāo)成本2、定額成本3、計劃成本4、實際成本（五）按與決策的關(guān)系分類

1、邊際成本2、差異成本3、機會成本4、估計成本

5、沉沒成本6、可緩成本7、可免成本8、附加價值成本

第二節(jié)成本估算方法一、成本估算目的二、主要成本項目的估算方法（掌握）P188-194

（一）人工費估算

1、基本工資；2、社會保險費；3、福利費；

4、加班費；5、服裝費；6、工服洗滌費（二）辦公費估算

1、交通費2、通信費3、低值易耗品費4、書報費

5、宣傳和市場推廣費6、法律費用7、節(jié)日裝飾費8、辦公用房租金（三）公共部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運行維護(hù)費估算

1、維修保養(yǎng)費2、裝修費3、能源費4、康樂設(shè)施費5、雜項費用（四）秩序維護(hù)費估算

1、保安系統(tǒng)費2、人身保險費3、用房和租金費用（五）清潔衛(wèi)生費估算

1、清潔機具購置費2、勞保用品費3、清潔機械材料費4、化糞池清理費

5、垃圾外運費6、水池清潔費7、其他費用（六）綠化養(yǎng)護(hù)費估算

1、工具費2、勞保用品費3、用水費

4、農(nóng)藥化肥費5、雜草清運費6、圓林景觀再造費（七）固定資產(chǎn)折舊費估算

1、交通工具2、通信設(shè)備3、辦公設(shè)備4、工程維修設(shè)備5、其他費用（八）保險費估算（九）專項維護(hù)資金估算

1、工資津貼費2、材料采購費3、機械使用費4、水、電、氣費5、管理費三、成本估算結(jié)果匯總P194

第三節(jié)成本預(yù)算一、成本預(yù)算意義與要求（一）成本預(yù)算概念與意義

1、概念2、意義（二）成本預(yù)算基本要求（熟悉）二、成本預(yù)算的編制方法（熟悉）（一）固定預(yù)算（三）零基預(yù)算（二）彈性預(yù)算（四）滾動預(yù)算和概率預(yù)算法1、滾動預(yù)算2、概率預(yù)算三、成本預(yù)算的編制程序（一）成本預(yù)算的編制方式（二）成本預(yù)算的編制程序（熟悉）（三）不同成本的預(yù)算編制

1、營業(yè)成本預(yù)算

2、管理費用預(yù)算

3、財務(wù)費用預(yù)算第四節(jié)成本控制一、成本控制的含義與分類（一）成本控制的含義（二）成本控制的分類

1、按控制的時間特征分類（a、事先控制b、事中控制c、事后控制）

2、按控制的機制分類（a、前饋性控制b、防護(hù)性控制c、反饋性控制）

3、其他分類

a、按成本信息反饋的程度分類（成本開環(huán)控制、成本閉環(huán)控制）；

b、按成本的系統(tǒng)分類（簡單控制、分級控制）；

c、按控制的對象不同（材料成本控制、工資控制、管理費用控制）二、成本控制的原則與程序（了解）（一）成本控制原則（二）成本控制程序三、成本控制的組織體系（了解）（一）成本控制責(zé)任中心的建立

1、成本中心2、費用中心（二）成本控制責(zé)任中心的業(yè)績考評指標(biāo)

1、經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)2、服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)四、成本的日常管理（了解）（一）利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制（二）嚴(yán)格實施預(yù)算的憑證控制（三）建立健全費用開支與報銷審批制度管理

1、成本開支2、費用報銷練習(xí)1.實行（D）成本核算的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，營業(yè)成本中可不設(shè)間接費用，直接將間接費用全部計入管理費用。A、四級B、三級C、二級D、一級2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)管理的起點是（B）。A、成本估算B、成本預(yù)算C、成本核算D、成本控制3.物業(yè)管理成本構(gòu)成中，期間費用或經(jīng)營管理費用主要包括（BE）。A、直接人工費B、管理費用C、直接材料費D、間接費用E、財務(wù)費用4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制成本預(yù)算的方法主要有（ACDE）。A、固定預(yù)算B、資金預(yù)算C、彈性預(yù)算D、零基預(yù)算E、滾動預(yù)算和概率預(yù)算

第八章合同與風(fēng)險管理掌握：物業(yè)服務(wù)合同的類型、特征、主要內(nèi)容和合同要點。熟悉：物業(yè)管理活動中涉及的合同類型，物業(yè)管理所涉及的保險種類與投保方法。了解：物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)階段的工作內(nèi)容與合同管理，風(fēng)險及風(fēng)險管理。

第一節(jié)物業(yè)管理中的主要合同類型一、合同的概念二、物業(yè)管理中的主要合同類型（熟悉）三、物業(yè)管理合同構(gòu)成要素

第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同一、物業(yè)服務(wù)合同類型（掌握）（一）前期物業(yè)服務(wù)合同

1、含義

2、特征（二）物業(yè)服務(wù)合同二、物業(yè)服務(wù)合同特征（掌握）三、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)榮（掌握）四、物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點（熟悉）（一）宜細(xì)不宜粗的原則（二）不應(yīng)有無償無期限的承諾（三）實事求是留有余地（四）明確界定違約責(zé)任與處理方式

第三節(jié)招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理（了解）一、物業(yè)管理招投標(biāo)概述（一）物業(yè)管理招投標(biāo)內(nèi)涵和意義（二）物業(yè)管理招投標(biāo)原則

1、物業(yè)管理招投標(biāo)內(nèi)涵（三）物業(yè)管理招投標(biāo)特點

2、物業(yè)管理招投標(biāo)意義1、早期介入2、階段性二、物業(yè)管理招標(biāo)（一）物業(yè)管理招標(biāo)方式（二）物業(yè)管理招標(biāo)一般程序（三）招標(biāo)書的編寫與標(biāo)底確定

1、編制招標(biāo)書2、標(biāo)底作用及確定三、物業(yè)管理投標(biāo)（一）物業(yè)管理投標(biāo)一般程序

1、獲取招標(biāo)信息，決策是否投標(biāo)2、報送投標(biāo)申請書，接受資格檢查

3、獲取與熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場

4、投標(biāo)決策與編制投標(biāo)書

5、報送投標(biāo)書6、參加開標(biāo)和答辯會

7、中標(biāo)與簽訂物業(yè)服務(wù)合同（二）投標(biāo)書的編制

1、投標(biāo)單位的概況簡介2、分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點

3、概述投標(biāo)單位擬采取管理策略4、詳述物業(yè)管理的實施計劃（三）物業(yè)管理服務(wù)費的測算四、物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)的關(guān)鍵事項

第四節(jié)風(fēng)險管理理論一、風(fēng)險理論（了解）（一）風(fēng)險的定義

1、定義2、特征（二）風(fēng)險的類型１、按損失的性質(zhì)劃分（純粹風(fēng)險、投機風(fēng)險）２、按風(fēng)險的對象劃分（財產(chǎn)風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險、人身風(fēng)險）３、按風(fēng)險發(fā)生的原因劃分（自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、政治風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險）４、按風(fēng)險影響的程度劃分（基本風(fēng)險、特殊風(fēng)險）（三）風(fēng)險的成本１、定義２、風(fēng)險成本包括的內(nèi)容二、風(fēng)險管理理論（了解）（一）風(fēng)險管理的定義（二）風(fēng)險管理的步驟１、識別風(fēng)險２、風(fēng)險評估３、風(fēng)險控制４、風(fēng)險調(diào)整

第五節(jié)保險與物業(yè)保險一、保險的概念（一）保險的定義及特征１、定義２、特征（二）保險的一般原則二、保險合同概述（一）保險合同的定義及法律特征

1、保險合同的定義

2、法律特征（二）保險合同的主體（三）保險合同主要當(dāng)事人的義務(wù)

1、投保人的義務(wù)

2、保險人的義務(wù)（四）保險合同的一般內(nèi)容（五）保險單（六）索賠概念和程序

1、索賠和索賠時效概念

2、索賠程序三、物業(yè)保險的目的（一）分散意外損失（二）利于善后工作四、物業(yè)保險的主要險種（熟悉）（一）財產(chǎn)保險１、火災(zāi)保險

a、火災(zāi)保險的承包范圍b、火災(zāi)保險的除外責(zé)任

c、火災(zāi)保險的保險金額的賠償計算d、火災(zāi)保險的費率２、物業(yè)火災(zāi)的投保范圍

a、建筑結(jié)構(gòu)火險b、建筑內(nèi)物品火險３、物業(yè)綜合險（二）雇主責(zé)任保險１、責(zé)任范圍２、除外責(zé)任３、賠償額度（三）公眾責(zé)任保險１、保險責(zé)任２、除外責(zé)任３、保險費率及保險費的計算４、賠償限額與免賠額五、物業(yè)管理中投保決策（熟悉）（一）投保決策過程１、詳細(xì)調(diào)查２、確定所需的保險３、保險金額和保險費的確定４、選擇保險公司５、分析保單條款（二）保險顧問和保險經(jīng)紀(jì)人練習(xí)1.收益性物業(yè)管理中業(yè)主與承租人之間的租賃關(guān)系，則要依靠兩者之間的（D）。A、托管合同B、物業(yè)管理合同C、代理合同D、租賃合同2.前期物業(yè)管理結(jié)束的標(biāo)志是（A）。A、業(yè)主委員會成立并選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)B、業(yè)主開始入住C、業(yè)主全部入住D、業(yè)主大會召開3.下列單位中，不與業(yè)主發(fā)生合同關(guān)系的是（D）。A、建設(shè)單位B、家庭住房裝修企業(yè)C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)D、專項服務(wù)企業(yè)4.物業(yè)管理招投標(biāo)具有與其他行業(yè)招投標(biāo)不同的特點，物業(yè)管理招投標(biāo)的特點包括（BC）。A、長期性B、階段性C、早期介入D、后期介入E、中期介入第九章財務(wù)管理與績效評價掌握：物業(yè)管理績效及績效評價，物業(yè)管理績效評價的主要類型，物業(yè)管理績效評價的指標(biāo)體系，物業(yè)管理報告的類型及內(nèi)容構(gòu)成，編寫物業(yè)管理報告。熟悉：財務(wù)管理的對象、目標(biāo)、內(nèi)容和手段，物業(yè)管理績效評價的標(biāo)準(zhǔn)及評價結(jié)果的表達(dá)方法，物業(yè)管理報告編寫中的注意事項。了解：財務(wù)報告的構(gòu)成與內(nèi)容，財務(wù)報告分析的主要形式，財務(wù)報告分析的主要方法與一般過程，績效評價的主要方法。第一節(jié)財務(wù)管理概述（熟悉）

對象目標(biāo)內(nèi)容財務(wù)活動財務(wù)關(guān)系總體目標(biāo)具體目標(biāo)1、籌資決策2、投資決策3、利潤分配決策1、資金籌集2、資金運用3、資金耗費4、資金收回5、資金分配企業(yè)同1、其所有者2、其債權(quán)人3、其債務(wù)人4、內(nèi)部各單位之間5、職工之間6、國家機關(guān)之間1、利潤最大化2、資本利潤率最大化或每股利潤最大化3、企業(yè)價值最大化或股東財富最大化1、籌資管理目標(biāo)2、投資管理目標(biāo)3、利潤分配管理目標(biāo)第二節(jié)財務(wù)報告分析（了解）分類構(gòu)成特征主要形式主要方法一般過程年度半年度季度月度會計報表文字報告拓展性判斷性依耐性1、內(nèi)部分析與外部分析2、全面分析與專題分析3、