中鐵戶型分析

二零一二年三月泰州中鐵高教園項(xiàng)目戶型配比專題文件第一章市場特征之于項(xiàng)目啟示目錄CONTENTS第二章熱銷項(xiàng)目之于項(xiàng)目啟示第三章客戶心理之于項(xiàng)目啟示第四章后續(xù)供應(yīng)之于項(xiàng)目啟示第一章市場特征之于項(xiàng)目啟示項(xiàng)目名稱容積率建面兩居三居四居面積比例面積比例面積比例東潤第一城1.520.490-10050-60%103-13030%-40%140-16010%美好上郡2.25570-9040%130-14030%140-16030%西提陽光1.652280-10050%110-14050%無無榮御藍(lán)灣1.5933.586-10050%135-13850%無無上海大花園1.493080-9050%120-13050%無無華潤國際社區(qū)3.252580-9050%116-14040%160-17010%鳳城頤園1,。15890-10060%130-14040%無無世貿(mào)河濱花園1.52990-11020%130-15070%170-18010%祥云京都花園2.22.88100-12050%——165-18040%金水灣1.4811.380-9050%130-14050%無無一、泰州在售高層項(xiàng)目戶型配比情況項(xiàng)目名稱容積率建面一居兩居三居四居面積比例面積比例面積比例面積比例中遠(yuǎn)依云灣1.612.39——90-10030%110-14070%無無宏盛鳳城麗都1.7916——80-9060%110-14030%無無華辰尊園1.857——90-11040%110-14060%無無華力視界1.525.6250-6070%80-10020%左右14010%盛和東方名邸1.313.67——90-120—123-13560%以上130-140左岸名都1.3914——80-90—135-141—155-165恒景國際花園1.2330——70-9130%美好易居城2.6200——82-9030%110-13060%-70%160-17010%同濟(jì)家園1.51840~60—80-9510%-15%100-11025%140-1605%-10%一、泰州在售高層項(xiàng)目戶型配比情況1居2居3居4居美好上郡陽光盛景同濟(jì)家園泰州萬達(dá)廣場華潤國際社區(qū)世茂河濱花園美好易居城506070809010011012013014015040榮御藍(lán)灣上海大花園東潤第一城京都花園花園搬到碧桂園華辰尊園西堤陽光一、泰州在售高層項(xiàng)目戶型配比情況高層產(chǎn)品戶型面積以80-100平米兩居和100-140平米三居為主，存在部分50平米以下一居和140平米以上的舒適型四居產(chǎn)品。二、泰州在售小高層項(xiàng)目戶型配比情況項(xiàng)目名稱容積率建面（萬㎡）均價(jià)(元/㎡)戶型面積及配比（平米/%）天和家園1.213.0346002居84/86/92；3居96/102/127/138；4居143/152金水灣1.481175802居80-90；3居140-150左岸名都1.3914——2居80-90；3居135-141；4居144-231京都花園2.22.8892002居96-111；3居130-140；4居155-165；5居170-180華辰尊園1.852293002居90-11040%；3居110-14060%中遠(yuǎn)依云灣1.610.3970002居90-10030%；3居110-14070%美好易居城2.62003980起2居81-115,3居99-142，4居151花園半島1.2838——3居130-150；4居160-170盛和東方名邸1.313.6772002居90-110；3居120-140；4居130-140二、泰州在售小高層項(xiàng)目戶型配比情況金水灣左岸名都京都花園華辰尊園中遠(yuǎn)依云灣美好易居城盛和東方名邸天和家園90110150130花園半島1401201001601居2居3居4居5居6居泰州在售小高層產(chǎn)品戶型面積通常以85~100平米兩居和110~150平米三居為主，存在部分150平米以上的舒適型四居產(chǎn)品，與高層產(chǎn)品相比，小高層產(chǎn)品戶型面積有所放大。項(xiàng)目名稱容積率建面兩居三居四居面積比例面積比例面積比例西提陽光1.652280-11040%105-13050%140-15010%東潤第一城1.520.4無無130-140主力無無上海大花園1.493080-9030%100-12040%200-23030%恒景國際花園1.233080-9040%110-14050%140-16010%中遠(yuǎn)依云灣1.610.3990-10030%110-14070%無無宏盛鳳城麗都1.791680-10070%130-14030%無無上河嘉園1.18488-9550%100-12750%無無水岸豪庭1.52080-9020%—30%100-12070-80%——金水灣1.4811.3無無140—200左右—大華錦繡華城1.468080-11030%130-14040%200左右30%三、泰州在售多層項(xiàng)目戶型配比情況三、泰州在售多層項(xiàng)目戶型配比情況多層產(chǎn)品戶型面積集中以90~110平米兩居、120~150平米三居、140~170的四居為主，但市場中多層產(chǎn)品戶型面積有放大趨勢，目前已有部分項(xiàng)目多層兩居戶型做到120平米項(xiàng)目名稱建筑面積容積率獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊加江南一品26.8萬㎡1.01682、720㎡309~486339㎡——萊茵東郡15.5萬㎡1.09——240~280㎡270~280㎡——碧桂園6.48萬㎡1.1——215~365㎡210、265㎡——萬泰國際花園18.6萬㎡1.5——214~304㎡————星威園75萬㎡0.73——398㎡200~400㎡——翰林雅居20.8萬㎡1.18——400㎡250㎡220㎡歐亞國際花園32萬㎡1.15——————180~230㎡金通桂圓7.89萬㎡1.5500㎡400㎡380㎡200㎡上河嘉園4.081.18————240㎡——翡翠華府3.83萬㎡1.3————220~270㎡——榮御藍(lán)灣33.51.59——————180~220㎡東潤第一城20.41.5————240㎡——恒景國際花園301.23——————200㎡世茂河濱花園29.21.49————300㎡250㎡鳳城麗都161.79————200~250㎡140㎡四、泰州在售別墅項(xiàng)目戶型配比情況獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊加500480460440420400380360340320300280260240220200180160140江南一品萊茵東郡碧桂園萬泰國際星威園翰林雅居歐亞國際花園金通桂圓上河嘉園翡翠華府榮御藍(lán)灣東潤第一城恒景國際花園世茂河濱花園鳳城麗都四、泰州在售別墅項(xiàng)目戶型配比情況泰州別墅市場目前以疊加、雙拼為主，聯(lián)排產(chǎn)品較為稀缺，發(fā)展尚未成熟。疊加別墅戶型面積一般在180-240平米，雙拼別墅一般在250~350平米，聯(lián)排別墅戶型面積一般在240-300平米左右，目前市場中存在小部分獨(dú)棟類產(chǎn)品，戶型面積較大，基本在500-700平米左右。高層小高層多層別墅兩居面積區(qū)間：90-110㎡三居面積區(qū)間：120-150㎡四居面積區(qū)間：140~170㎡兩居面積區(qū)間：80~100㎡

三居面積區(qū)間：100~140㎡兩居面積區(qū)間：85~110㎡

三居面積區(qū)間：110~150㎡疊加別墅：180-240㎡

雙拼別墅：250~350㎡

聯(lián)排別墅：240-300㎡

獨(dú)棟別墅：500-700㎡五、泰州住宅項(xiàng)目戶型小結(jié)第二章熱銷項(xiàng)目之于項(xiàng)目啟示2012年1月泰州樓市排行榜排序項(xiàng)目名稱銷售總額(萬)1鑫泰苑21672江南一品20643泰州萬達(dá)廣場18604華辰尊園12245依云灣11556世紀(jì)新城11207福壽苑10648恒元城一馨園10529上河嘉園97410美好易居城8942012年2月泰州樓市排行榜（截止2月26統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）排序項(xiàng)目名稱銷售總額（萬）1華潤國際社區(qū)48452泰州萬達(dá)廣場22723泰州碧桂園21594美好易居城21355世茂河濱花園19116歐亞國際花園12197榮御藍(lán)灣12008中嘉國際裝飾城11029美好上郡107910萊茵東郡803一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——1/2月泰州樓市排行榜華潤國際社區(qū)各房型商品住宅供需情況房型面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)比例成交套數(shù)銷售率兩居85-90㎡30233%18260.26%三居110-120㎡31634%13342.9%三居130-140㎡707%4057.14%三居140-150㎡13316%6347.37%四居170-180㎡9010%1314.44%合計(jì)911100%43147.31%一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——1、華潤國際社區(qū)（戶型特征分析）華潤國際社區(qū)主力戶型為85-90㎡的兩居和110-120㎡的三居，其次為140-150㎡的舒適性三居華潤國際社區(qū)去化率最好的產(chǎn)品為85~90㎡的兩居產(chǎn)品，銷售率達(dá)60.26%，其次為130~140㎡的三居產(chǎn)品，銷售率達(dá)57.14%戶型方正，功能分區(qū)明確全明設(shè)計(jì)，多面陽臺，開闊視野空間全南向戶型設(shè)計(jì)，采光效果較佳餐廳、客廳兩廳相連，采光通風(fēng)觀景效果俱佳陽臺與書房相連設(shè)置（充分利用政府有關(guān)陽臺面積設(shè)計(jì)），提高房間的利用率

L型廚房直通陽臺，實(shí)用主義設(shè)計(jì)更添加便捷與舒適兩梯三戶南向戶型兩室兩廳一衛(wèi)一廚86㎡一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——1、華潤國際社區(qū)（熱銷戶型）兩梯四戶南北通透戶型三室兩廳一衛(wèi)一廚116㎡戶型南北通透，布局合理多功能空間設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分區(qū)明確全明設(shè)計(jì)，多面陽臺，觀景、通風(fēng)效果極佳大客廳南向闊景陽臺設(shè)計(jì)，采光、觀景效果極佳主臥套房設(shè)計(jì)（配備衣帽間及衛(wèi)生間），增加主人私密、舒適居家感不足：戶型入口玄關(guān)處存在一定的空間浪費(fèi)一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——1、華潤國際社區(qū)（熱銷戶型）美好易居城各房型商品住宅供需情況房型面積供應(yīng)套數(shù)比例成交套數(shù)銷售率一居80㎡以下40.20%250%兩居80-85㎡1286.37%4736.72%85-90㎡1306.47%6550%90-95㎡80.40%450%95-100㎡1728.57%5833.72%三居100-120㎡79639.64%35344.35%120-140㎡45922.86%11224.4%四居140㎡以上31115.49%6119.61%合計(jì)2008100.00%70234.96%美好易居城主力戶型為100-120㎡的三居和120-140㎡的三居，其次為140-150㎡的四居。

美好易居城去化率最好的產(chǎn)品為85~90㎡的兩居產(chǎn)品，銷售率達(dá)50%，其次為100~120㎡的三居產(chǎn)品，銷售率達(dá)44.35%，以及80~85㎡的兩居產(chǎn)品，銷售率達(dá)36.72%一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——2、美好易居城（戶型特征分析）南北通透，功能分區(qū)合理動(dòng)靜分區(qū)，整體實(shí)用性較佳雙臥朝南設(shè)計(jì)，通風(fēng)、采光效果佳舒適的廚衛(wèi)空間，良好的居家體驗(yàn)開闊的客廳空間及與其緊連的寬敞觀景陽臺，功能獨(dú)立而完整兩梯戶南北通透戶型兩室兩廳兩衛(wèi)一廚89㎡一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——2、美好易居城（熱銷戶型）雙臥朝北戶型三室兩廳兩衛(wèi)一廚111.58㎡雖然兩個(gè)臥室朝北設(shè)計(jì)，但是飄窗、觀景大陽臺等附件空間設(shè)計(jì)，提升戶型價(jià)值，客戶接受度較高建議：入口處考慮玄關(guān)設(shè)計(jì)，以保證業(yè)主私密性需求一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——2、美好易居城（熱銷戶型）恒景國際花園各房型商品住宅供需情況房型面積供應(yīng)套數(shù)比例成交套數(shù)銷售率兩居80-85㎡182.44%1266.67%兩居85-90㎡8311.23%5869.88%兩居90-95㎡405.41%2460%三居100-120㎡304.06%2893.33%三居120-140㎡11415.43%9381.58%四居140㎡以上45461.43%40789.65%合計(jì)739100.00%62284.17%恒景國際花園以洋房為主，主力戶型為140-160㎡的四居，其次為120-140㎡的舒適型三居。恒景國際花園去化率最好的產(chǎn)品為100~120㎡的三居產(chǎn)品，銷售率達(dá)93.33%，其次為140~160㎡的四居產(chǎn)品，銷售率達(dá)89.65%，120~140㎡的三居市場接受也比較高，銷售率達(dá)81.58%一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——3、恒景國際花園（戶型特征分析）一梯兩戶南北通透戶型三室兩廳一衛(wèi)一廚132平米戶型方正，南北通透，功能分區(qū)合理設(shè)計(jì)生活陽臺、景觀大陽臺、儲(chǔ)藏間等，提升戶型整體格調(diào)一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——3、恒景國際花園（熱銷戶型）中遠(yuǎn)依云灣各房型商品住宅供需情況房型面積供應(yīng)套數(shù)比例成交套數(shù)銷售率一居80㎡以下60.67%583.33%兩居80-85㎡131.45%538.46%兩居85-90㎡10812.04%4339.81%三居90-95㎡13314.83%10478.20%三居95-100㎡9210.26%4245.65%三居100-120㎡16418.28%11368.90%三居120-140㎡29933.33%13344.48%四居140㎡以上829.14%1923.17%合計(jì)897100%46451.73%中遠(yuǎn)依云灣主力戶型為120-140㎡的三居，其次為100-120㎡的三居及90~95㎡的三居中遠(yuǎn)依云灣去化率最好的產(chǎn)品為90~95㎡的三居產(chǎn)品，銷售率達(dá)78.2%，其次市場接受度較高的產(chǎn)品為100~120㎡的三居，去化率達(dá)68.9%，以及95~100㎡的三居，去化率達(dá)45.65%一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——4、中遠(yuǎn)依云灣（戶型特征分析）南北通透，功能分區(qū)合理多空間設(shè)計(jì)，如餐廳北部的書房設(shè)計(jì)，后期也可作為臥室等空間設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的彈性，戶型整體實(shí)用性較佳，滿足剛性客群一步置業(yè)的需求，同時(shí)可應(yīng)對不同成長階段的家庭結(jié)構(gòu)，相比較86平米的兩居，整體銷售情況較好一梯兩戶南北通透戶型三室兩廳一衛(wèi)一廚97平米一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——4、中遠(yuǎn)依云灣（熱銷戶型）一梯兩戶南北通透戶型三室兩廳兩衛(wèi)一廚128平米南北通透，三臥朝南大面寬設(shè)計(jì)，客廳面寬4.2米，餐廳面寬2.9米，南北雙陽臺面寬基本在2.1米以上注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，如入戶玄關(guān)、衛(wèi)生間等一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——4、中遠(yuǎn)依云灣（熱銷戶型）榮御藍(lán)灣灣各房型商品住宅供需情況房型房型類型供應(yīng)套數(shù)比例成交套數(shù)銷售率兩居80-8510816.14%8578.70%兩居95-10040.59%00.00%三居100-120487.17%4083.33%三居120-14011016.44%3733.64%三居140以上7711.50%33.90%聯(lián)排180-190345.08%2161.76%聯(lián)排190-20014421.52%8961.81%聯(lián)排200-21014421.52%10875.00%合計(jì)669100%38357.24%榮御藍(lán)灣180~210的聯(lián)排別墅級120~140平米的三居產(chǎn)品為主力產(chǎn)品，所占比例將近六成榮御藍(lán)灣別墅產(chǎn)品去化情況最好的戶型為200~210的聯(lián)排別墅，去化率達(dá)75%；高層產(chǎn)品中去化情況較好的戶型為120~140㎡的三居的產(chǎn)品和80~85的兩居產(chǎn)品一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——5、景瑞榮御藍(lán)灣（戶型特征分析）一梯兩戶南北通透戶型兩室兩廳一衛(wèi)一廚115平米南北通透，功能分區(qū)明確空中院館、觀景大陽臺、服務(wù)性陽臺等附加值空間，提升戶型的格調(diào)?？罩性汗芎笃诳筛某膳P室、書房、兒童房等，以適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)的變化一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——5、景瑞榮御藍(lán)灣（熱銷戶型）一梯兩戶南北通透戶型三室兩廳一衛(wèi)一廚138平米三臥朝南，通風(fēng)、采光效果極佳入戶花園、觀景大陽臺、飄窗、生活陽臺等附加值空間，提升戶型的格調(diào)。一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——5、景瑞榮御藍(lán)灣（熱銷戶型）上海大花園各房型商品住宅供需情況房型面積供應(yīng)套數(shù)比例成交套數(shù)銷售率一居46-50㎡50.39%5100.00%一居51-55㎡10.08%1100.00%兩居80-85㎡1209.40%120100.00%兩居86-90㎡18014.11%16893.33%兩居91-95㎡382.98%38100.00%兩居96-100㎡251.96%25100.00%三居101-120㎡52040.75%24446.92%三居121-140㎡33626.33%19858.93%四居140㎡以上514.00%3670.59%合計(jì)12760.39%83565.44%上海大花園主力戶型為三居101-120㎡，輔助產(chǎn)品主要為兩居80-90㎡，60㎡以下一居及140㎡以上產(chǎn)品相對較少上海大花園去化情況比較好的是86~90㎡的兩居和121~140㎡的三居，其次91~100㎡的兩居銷售情況也比較樂觀一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——6、上海大花園（戶型特征分析）一梯兩戶南北通透戶型兩室兩廳一衛(wèi)一廚86平米戶型設(shè)計(jì)緊湊，功能分區(qū)明確精細(xì)化戶型設(shè)計(jì)，臥室均設(shè)計(jì)有飄窗，同時(shí)臥室配置大面積的觀景陽臺，廚房連接生活陽臺，提升戶型的附加值空間一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——6、上海大花園（熱銷戶型）一梯兩戶南北通透戶型三室兩廳兩衛(wèi)一廚123平米戶型方正，南北通透，實(shí)用率較高設(shè)計(jì)生活陽臺、景觀大陽臺、飄窗等，提升戶型整體格調(diào)不足：對入口的處理方式有一定異議，可考慮入口玄關(guān)處理，增加戶型私密性一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——6、上海大花園（熱銷戶型）三臥朝南戶型三室兩廳兩衛(wèi)一廚142平米三臥朝南，通風(fēng)、采光效果極佳精細(xì)化戶型設(shè)計(jì)，主臥均為飄窗設(shè)計(jì)觀景大陽臺、服務(wù)性陽臺等附加值空間，提升戶型的格調(diào)。不足：對入口的處理方式有一定異議，可考慮入口玄關(guān)處理，增加戶型私密性一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——6、上海大花園（熱銷戶型）世貿(mào)河濱花園各房型商品住宅供需情況房型面積供應(yīng)套數(shù)比例成交套數(shù)銷售率兩居80-85㎡201.2%20100.00%兩居85-90㎡704.2%70100.00%兩居90-100㎡25315.1%9939.13%三居100-120㎡19811.8%19497.98%三居120-140㎡34920.9%18954.15%四居140㎡以上78346.8%55771.14%合計(jì)1673100%112967.48%小結(jié)：從整體戶型供應(yīng)來看，世貿(mào)河濱花園主力戶型為140平米以上戶型占到總供應(yīng)的46.8%，其次是120-140平米戶型，總體而言，本項(xiàng)目以大戶型供應(yīng)為主；世貿(mào)河濱花園去化情況最好的是100~120㎡的三居產(chǎn)品，銷售率97.98㎡，其次為120~140平米的舒適性三居產(chǎn)品一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——7、世貿(mào)河濱花園（戶型特征分析）戶型方正，功能分區(qū)明確入戶步入式花園設(shè)計(jì)，既實(shí)用又私密雙臥南向戶型設(shè)計(jì)，采光效果較佳全明設(shè)計(jì)，客廳大陽臺，采光通風(fēng)觀景效果俱佳明衛(wèi)、L型明廚房設(shè)計(jì)，實(shí)用性強(qiáng)不足：主臥無獨(dú)立衛(wèi)生間，入口北墻位置有空間浪費(fèi)南向戶型兩室兩廳一衛(wèi)一廚98.48㎡一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——7、世貿(mào)河濱花園（熱銷戶型）南北通透戶型三室兩廳兩衛(wèi)一廚138.82㎡戶型南北通透，布局合理雙重入口門設(shè)計(jì)，增加增加私密感書房、休閑室等多功能空間設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分區(qū)明確多陽臺設(shè)計(jì)，觀景、通風(fēng)效果極佳客廳大觀景陽臺設(shè)計(jì)，采光、觀景效果極佳主臥獨(dú)立衛(wèi)生間，次臥衣帽間設(shè)計(jì)，增加私密、舒適感一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——7、世貿(mào)河濱花園（熱銷戶型）同濟(jì)家園各房型商品住宅供需情況房型面積供應(yīng)套數(shù)比例成交套數(shù)銷售率一居80㎡14810.36%7349.32%兩居80-85㎡40.28%375.00%兩居85-90㎡20514.35%9546.34%兩居95-100㎡50.35%480.00%三居100-120㎡26918.82%16862.45%三居120-140㎡48834.15%34470.49%四居140㎡以上1309.10%3224.62%合計(jì)1249100%71957.57%一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——8、同濟(jì)家園（戶型特征分析）同濟(jì)家園供應(yīng)：主力戶型為120~140平米三居為主，其次為100~120平米三居和85~90平米的兩居同濟(jì)家園成交：集中在120~140平米的三居，銷售率達(dá)70.49%，其次為100~120平米的三居，銷售率約62.45%賣點(diǎn)：3+X戶型空中院館、觀景大陽臺、儲(chǔ)物間等附加值空間，提升戶型的格調(diào)?？罩性吼^后期可改成臥室、書房、兒童房等，以適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)的變化南向雙臥戶型三室兩廳兩衛(wèi)一廚136.00㎡空中院館一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——8、同濟(jì)家園（熱銷戶型）戶型方正，南北通透，餐廳、客廳兩廳相連，動(dòng)線合理，生活起居方便南向雙臥觀景陽臺、生活陽臺設(shè)計(jì)，提升戶型整體價(jià)值一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——8、同濟(jì)家園（熱銷戶型）一梯兩戶南北通透戶型三室兩廳一衛(wèi)一廚116.00㎡一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——9、萬泰國際花園（戶型特征分析）萬泰國際花園各房型商品住宅供需情況房型面積供應(yīng)套數(shù)比例成交套數(shù)銷售率一居80㎡以下125.38%325.00%兩居80-85㎡104.48%990.00%兩居85-90㎡4017.94%2050.00%兩居90-95㎡167.17%531.25%三居100-120㎡6529.15%5787.69%三居120-140㎡2712.11%2281.48%四居140-180㎡125.38%866.67%復(fù)式180㎡以上73.14%342.86%別墅258平米188.07%422.22%別墅274平米41.79%00.00%別墅304平米125.38%325.00%合計(jì)合計(jì)223100%13460.09%萬泰國際花園多層戶型供應(yīng)以100-120平米三居為主，成交量也以此戶型為主，銷售率達(dá)87.69%

萬泰國際花園別墅戶型供應(yīng)面積集中在258~304平米一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——9、萬泰國際花園（熱銷戶型）類型：一字型布局，長進(jìn)深，16~17米進(jìn)深+8.5米面寬兩梯四戶南向戶型三室兩廳兩衛(wèi)117.00平米戶型方正，雙臥朝南餐廳、客廳兩廳相連，交通動(dòng)線明確，生活起居方便飄窗、陽臺等設(shè)計(jì)，增加戶型亮點(diǎn)不足：對入口的處理方式有一定異議，可考慮入口玄關(guān)處理，增加戶型私密性一、熱銷項(xiàng)目市場表現(xiàn)——9、萬泰國際花園（熱銷戶型）二、熱銷項(xiàng)目共性分析——兩居戶型市場表現(xiàn)從兩居成交戶型的面積結(jié)構(gòu)來看，以85~90㎡左右的戶型為絕對成交主力，其次為80~85㎡左右的兩居產(chǎn)品。數(shù)據(jù)來源：選取泰州2月樓市銷售排行榜中的華潤國際社區(qū)、上海大花園、中遠(yuǎn)依云灣、美好易居城、榮御藍(lán)灣、恒景國際花園、世貿(mào)河濱花園、同濟(jì)家園、萬泰國際花園九個(gè)項(xiàng)目的2居戶型進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)分析，僅供參考從三居成交戶型的面積結(jié)構(gòu)來看，戶型面積總體集中在100~120㎡的經(jīng)濟(jì)型三居，比例將近六成，其次為120~140㎡的舒適型三居二、熱銷項(xiàng)目共性分析——三居戶型市場表現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：選取泰州2月樓市銷售排行榜中的華潤國際社區(qū)、上海大花園、中遠(yuǎn)依云灣、美好易居城、榮御藍(lán)灣、恒景國際花園、世貿(mào)河濱花園、同濟(jì)家園、萬泰國際花園九個(gè)項(xiàng)目的3居戶型進(jìn)行的統(tǒng)計(jì)分析，僅供參考第三章客戶心理之于本案啟示分析路徑：客戶喜好度客戶可承受總價(jià)本案預(yù)計(jì)價(jià)格本案各房型的面積區(qū)間泰州市興化市姜堰市泰興市高港區(qū)一、泰州市場客群特征泰州市場主力客群為本市市區(qū)常住人群，以海陵區(qū)為主，約占市場份額為60%左右；泰州市場輔助客群為下屬區(qū)市人群（興華、姜堰、高港為主），約占市場份額30%左右；泰州市場次要客群為泰興等周邊更遠(yuǎn)區(qū)域，約占市場份額10%左右。主城區(qū)客群購房動(dòng)機(jī)：1、追求工作生活便利的居住之所2、改善居住環(huán)境，彰顯個(gè)人身份和社會(huì)地位3、作為不動(dòng)資產(chǎn)投資的對象周邊縣市客群購房動(dòng)機(jī)：1、方便子女享受優(yōu)越的教育資源2、改善居住環(huán)境，從縣市遷居到城區(qū)

1、物業(yè)類型的偏好：泰州人普遍表現(xiàn)出對于多層和花園洋房物業(yè)的喜好，對于高層物業(yè)比較有抗性，同時(shí)如果考慮小區(qū)的各項(xiàng)綜合指標(biāo)，如小區(qū)品質(zhì)、地段、周邊配套等因素之后，對于小高層也會(huì)有一定的接受度。首次置業(yè)客群：首選建筑類型為多層；對小高層產(chǎn)品認(rèn)知不明顯；如高層產(chǎn)品能有較高的使用率也能接受二次以上置業(yè)客群：客群首選的建筑類型為多層；高品質(zhì)的小高層和高層產(chǎn)品沒有抗性；別墅產(chǎn)品總價(jià)高，且多位于離市中心較為偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，不做第一居所。2、戶型面積的偏好：客群接受度最高的產(chǎn)品為三居110-130㎡，其次為兩居80-90㎡，最后為三居130-140㎡；二、客戶對戶型的喜好度分析三、客戶可承受總價(jià)分析——小高層/高層產(chǎn)品項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/平米）兩居三居四居面積（平米）總價(jià)范圍（萬元）面積（平米）總價(jià)范圍（萬元）面積（平米）總價(jià)范圍（萬元）東潤第一城720090-10064.8~72103-13074~93.6140-160100~115美好上郡1050070-9073.5~94.5130-140136~147140-160147~168西提陽光405080-10032.4~40.5110-14044.5~56.7無無榮御藍(lán)灣700086-10060.2~70135-13894.5~96.6無無上海大花園670080-9053.6~60.3120-13080.4~87.1無無華潤國際社區(qū)800080-9064~72116-14092.8~112160-170128~136鳳城頤園510090-10045.9~51130-14066.3~71.4無無世貿(mào)河濱花園680090-11061.2~69.1130-15088.4~102170-180115~122.4祥云京都花園9200100-12092~110130~140120~129165-180154~165.6金水灣758080-9060.6~68.2130-14098.5~106無無項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/平米）兩居三居四居面積（平米）總價(jià)范圍（萬元）面積（平米）總價(jià)范圍（萬元）面積（平米）總價(jià)范圍（萬元）中遠(yuǎn)依云灣7100無無90-10063.9~71110-14078.1~99.4宏盛鳳城麗都5500無無80-9044~49.5110-14060.5~77華辰尊園9300無無90-11083.7~102110-140102~130華力視界待定50-60待定80-100待定140盛和東方名邸8000無無90-12072~96123-13598.4~108左岸名都6400無無80-9051.2~57.6135-14186.4~90.2恒景國際花園6800無無70-9147.6~61.8130~15088.4~102美好易居城5500無無82-9045.1~49.5110-13060.5~71.5大華錦繡華城570080-11045.6~68130-14074.1~79.8200左右114同濟(jì)家園730040~6030~4380-9558.4~69.3100-11073~80.3三、客戶可承受總價(jià)分析——小高層/高層產(chǎn)品項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/平米）兩居三居四居面積（平米）總價(jià)范圍（萬元）面積（平米）總價(jià)范圍（萬元）面積（平米）總價(jià)范圍（萬元）金水灣758080-9060.6~68.2140-150106~113140-160106~121左岸名都640080-9051.2~57.6135-14186.4~90.2144-23192.1~147京都花園920096-11188.3~102130-140119~128155-165142~151華辰尊園930090-11083.7~102110-140102~130無無中遠(yuǎn)依云灣710090-10063.9~71110-14078.1~99.4無無美好易居城550081-11544.5~63.2599-14254.4~78.115183.05花園半島待定無無130-150待定160-170待定盛和東方名邸800090-11072~88120-14096~112130-140104~112三、客戶可承受總價(jià)分析——小高層/高層產(chǎn)品項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/平米）兩居三居四居面積（平米）總價(jià)范圍（萬元）面積（平米）總價(jià)范圍（萬元）面積（平米）總價(jià)范圍（萬元）西提陽光500080-11040~55105-13052.5~65140-15070~75東潤第一城8000無無130-140104~112無無上海大花園780080-9062.4~70.2100-12078~93.6無無恒景國際花園880080-9070.4~79.2110-14096.8~123.2140-160123.2~140中遠(yuǎn)依云灣850090-10076.5~85110-14093.5~119無無宏盛鳳城麗都600080-10048~69130-14078~84無無上河嘉園600088-9552.8~57100-12760~76.2無無水岸豪庭650080-9052~58.5100-12065~78無無金水灣9000無無140126200左右180三、客戶可承受總價(jià)分析——多層產(chǎn)品項(xiàng)目名稱獨(dú)棟總價(jià)雙拼總價(jià)聯(lián)排總價(jià)疊加總價(jià)江南一品682、720㎡600~800萬309~486㎡250~360萬339㎡200萬————萊茵東郡————240~280㎡480~560萬270~280㎡600萬————碧桂園————215~365㎡150~200萬210、265㎡90~150萬————萬泰國際花園————214~304㎡160~240萬————————星威園————398㎡500萬200~400㎡200~400萬————翰林雅居————400㎡480萬250㎡250萬220㎡200萬歐亞國際花園————————————180~230㎡90~150萬金通桂圓500㎡1000萬400㎡1000萬380㎡980萬200㎡250萬上河嘉園————————240㎡150萬——-翡翠華府————————220~270㎡160~200萬————榮御藍(lán)灣————————————180~220㎡140~180萬東潤第一城————————240㎡————恒景國際花園————————————200㎡140~180萬世茂河濱花園————————300㎡180萬250㎡180~200萬鳳城麗都————————200~250㎡120~170萬140㎡100~140萬三、客戶可承受總價(jià)分析——?jiǎng)e墅產(chǎn)品三、客戶可承受總價(jià)分析——對本案戶型的預(yù)判高層/小高層產(chǎn)品兩居可接受總價(jià)范圍：58~65萬三居可接受總價(jià)范圍：75~90萬聯(lián)排產(chǎn)品可接受總價(jià)范圍：250~400萬1多層產(chǎn)品三居可接受總價(jià)范圍：80~110萬四居可接受總價(jià)范圍：120~140萬23本案高層/小高層預(yù)期入市價(jià)格為6800元/平米預(yù)計(jì)本案兩居戶型面積為85~95㎡三居戶型面積為110~140㎡本案多層預(yù)期入市價(jià)格為8000元/平米預(yù)計(jì)本案三居戶型面積100~140㎡四居戶型面積為150~175㎡本案多層預(yù)期入市價(jià)格為12000元/平米預(yù)計(jì)本案聯(lián)排戶型面積200~280㎡第四章后續(xù)供應(yīng)之于本案啟示項(xiàng)目名稱住宅建筑面積產(chǎn)品類型總供應(yīng)套數(shù)已銷售套數(shù)已銷售比例在售存量美好上郡341659.13小高層、高層2939260488.6%約3.89萬㎡金通桂園67406.3別墅、多層、小高/高層40421452.97%約3.17萬㎡御景公寓6652.52高層791620.25%約0.53萬㎡鳳城國際158382.31高層1297127398.15%約0.29萬㎡世紀(jì)新城34612.62小高層、高層4485311.83%約3.05萬㎡京都花園21020.94高層、小高層14910973.15%約0.56萬㎡同悅?cè)輬@47337.64別墅40439597.77%約0.105萬㎡世茂河濱花園243161.41多層小高層別墅1673112367.12%約7.99萬㎡同濟(jì)佳苑141773.08多層、小高層124971156.93%約6.106萬㎡東潤第一城175276.26多層小高層別墅1434122185.15%約2.603萬㎡錦繡華城25792.17多層小高層別墅26419373.11%約0.6936萬㎡上海大花園143624.69多層124180564.87%約5.045萬㎡一、市場存量分析——整體市場項(xiàng)目名稱住宅建筑面積產(chǎn)品類型總供應(yīng)套數(shù)已銷售套數(shù)已銷售比例在售存量伊云灣102606.16多層小高層別墅89846151.34%約4.99萬㎡萬泰國際花園29813.17多層、高層、別墅22313359.64%約1.2萬㎡美好易居城232480.26高層、小高層200870134.91%約15.13萬㎡金水灣93587.72多層、小高/高層、別墅74164987.58%約1.16萬㎡左岸名都135032.37多層、小高層116698384.31%約2.11萬㎡華潤國際社區(qū)107431.4高層91143147.31%約10.74萬㎡水岸豪庭169204.1多層、小高層、高層1592136885.93%約2.38萬㎡城市之光82593.11多層74859579.55%約1.69萬㎡西堤陽光108588.77多層、小高層104487583.81%約1.76萬㎡上河嘉園28535.47多層25817367.05%約0.94萬㎡天達(dá)佳園81787.59多層76073997.24%約0.225萬㎡鳳城麗都61534.37多層、高層、別墅54111020.33%約4.9萬㎡一、市場存量分析——整體市場預(yù)計(jì)區(qū)域當(dāng)前在售存量達(dá)上百萬平米，競爭激烈華潤國際社區(qū)各房型商品住宅供需情況房型面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)剩余套數(shù)兩居85-90㎡302182120三居110-120㎡316133183三居130-140㎡704030三居140-150㎡1336370四居170-180㎡901377合計(jì)911431480一、市場存量分析——典型案例（華潤國際社區(qū)）當(dāng)前在售余量分析：華潤國際社區(qū)在售余量總計(jì)為480套，以85~90㎡的兩居、110~120平米的三居為主按照城市普遍的月均去化量估算（20~30套），預(yù)計(jì)2012年9月本案入市，華潤國際社區(qū)仍將盡300套產(chǎn)品在售預(yù)計(jì)將與本案的85~90㎡的兩居、113~116平米的三居產(chǎn)品客群交叉明顯，對本案有一定競爭威脅本案戶型配比情況房型戶型面積面積面積比對本案的競爭兩居85~90㎡8838032.34%高三居113~116㎡4501616.47%高三居118~120㎡7704028.19%高三居128~130㎡2790410.21%無140~145㎡60902.23%中155~160㎡67202.46%無四居165~170㎡75602.77%無美好易居城各房型商品住宅在售存量分析房型面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)剩余套數(shù)一居80㎡以下422兩居80-85㎡128478185-90㎡130656590-95㎡84495-100㎡17258114三居100-120㎡796353443120-140㎡459112347四居140㎡以上31161250合計(jì)20087021306一、市場存量分析——典型案例（美好易居城）當(dāng)前在售余量分析：美好易居城在售余量總計(jì)為1306套，以95~100㎡的兩居、100~140平米的三居為主按照城市普遍的月均去化量估算（20~30套），預(yù)計(jì)2012年9月本案入市，美好易居城仍將盡錢套產(chǎn)品在售美好易居城采取低總價(jià)的策略，與本案將存在直接的競爭優(yōu)勢本案戶型配比情況房型戶型面積面積面積比對本案的競爭兩居85~90㎡8838032.34%中三居113~116㎡4501616.47%高三居118~120㎡7704028.19%高三居128~130㎡2790410.21%高140~145㎡60902.23%高155~160㎡67202.46%高四居165~170㎡75602.77%高景瑞榮御藍(lán)灣各房型商品住宅在售存量分析房型面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)剩余套數(shù)兩居80-851088523兩居95-100404三居100-12048408三居120-1401103773三居140以上77374聯(lián)排180-190342113聯(lián)排190-2001448955聯(lián)排200-21014410836合計(jì)669383286一、市場存量分析——典型案例（景瑞榮御藍(lán)灣）當(dāng)前在售余量分析：景瑞榮御藍(lán)灣在售余量總計(jì)為286套，以聯(lián)排別墅和120~140㎡的三居為主按照城市普遍的月均去化量估算（20~30套），預(yù)計(jì)2012年9月本案入市，榮御藍(lán)灣仍將盡100套產(chǎn)品在售對本案的聯(lián)排別墅產(chǎn)品將存在一定的威脅本案戶型配比情況房型戶型面積面積面積比對本案的競爭兩居85~90㎡8838032.34%無三居113~116㎡4501616.47%低三居118~120㎡7704028.19%低三居128~130㎡2790410.21%中140~145㎡60902.23%中155~160㎡67202.46%中四居165~170㎡75602.77%無上海大花園各房型商品住宅在售存量房型面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)在售存量一居46-50㎡550一居51-55㎡110兩居80-85㎡1201200兩居86-90㎡18016812兩居91-95㎡38380兩居96-100㎡25250三居101-120㎡520244276三居121-140㎡336198138四居140㎡以上513615合計(jì)1276835441當(dāng)前在售余量分析：上海大花園在售余量總計(jì)為411套，以100~120㎡的三居、120~140平米的三居為主按照城市普遍的月均去化量估算（20~30套），預(yù)計(jì)2012年9月本案入市，上海大花園仍將有200余套產(chǎn)品在售預(yù)計(jì)將與本案的的三居產(chǎn)品客群交叉明顯，對本案有一定競爭威脅一、市場存量分析——典型案例（上海大花園）本案戶型配比情況房型戶型面積面積面積比對本案的競爭兩居85~90㎡8838032.34%低三居113~116㎡4501616.47%高三居118~120㎡7704028.19%高三居128~130㎡2790410.21%高140~145㎡60902.23%低155~160㎡67202.46%無四居165~170㎡75602.77%無恒景國際花園各房型商品住宅在售存量房型面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)在售存量兩居80-85㎡18126兩居85-90㎡835825兩居90-95㎡402416三居100-120㎡30282三居120-140㎡1149321四居140㎡以上45440747合計(jì)739622117一、市場存量分析——典型案例（恒景國際花園）當(dāng)前在售余量分析：恒景國際花園在售余量總計(jì)為117套，以100~120㎡的三居、120~140平米的三居為主按照城市普遍的月均去化量估算（20~30套），預(yù)計(jì)2012年9月本案入市，恒景國際花園基本售罄本案戶型配比情況房型戶型面積面積面積比對本案的競爭兩居85~90㎡8838032.34%低三居113~116㎡4501616.47%低三居118~120㎡7704028.19%中三居128~130㎡2790410.21%中140~145㎡60902.23%無155~160㎡67202.46%無四居165~170㎡75602.77%中中遠(yuǎn)依云灣各房型商品住宅在售存量房型面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)在售存量一居80㎡以下651兩居80-85㎡1358兩居85-90㎡1084365三居90-95㎡13310429三居95-100㎡924250三居100-120㎡16411351三居120-140㎡299133166四居140㎡以上821963合計(jì)897464433一、市場存量分析——典型案例（中遠(yuǎn)依云灣）當(dāng)前在售余量分析：中遠(yuǎn)依云灣在售余量總計(jì)為433套，以120~140㎡的三居產(chǎn)品為主按照城市普遍的月均去化量估算（20~30套），預(yù)計(jì)2012年9月本案入市，中遠(yuǎn)依云灣仍將有200余套產(chǎn)品在售對本案的128~145㎡的三居產(chǎn)品產(chǎn)生直接的競爭關(guān)系本案戶型配比情況房型戶型面積面積面積比對本案的競爭兩居85~90㎡8838032.34%高三居113~116㎡4501616.47%高三居118~120㎡7704028.19%高三居128~130㎡2790410.21%高140~145㎡60902.23%腫155~160㎡67202.46%無四居165~170㎡75602.77%無世貿(mào)河濱花園各房型商品住宅在售存量情況房型面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)剩余套數(shù)兩居80-85㎡20200兩居85-90㎡70700兩居90-100㎡25399154三居100-120㎡1981944三居120-140㎡349189160四居140㎡以上783557226合計(jì)16731129544一、市場存量分析——典型案例（世貿(mào)河濱花園）當(dāng)前在售余量分析：世貿(mào)河邊花園在售余量總計(jì)為544套，以90~100㎡的兩居、120~140平米的三居為主按照城市普遍的月均去化量估算（20~30套），預(yù)計(jì)2012年9月本案入市，世貿(mào)河濱花園仍將有350套產(chǎn)品在售預(yù)計(jì)將與本案的120~160㎡的三居產(chǎn)品客群交叉明顯，對本案有一定競爭威脅本案戶型配比情況房型戶型面積面積面積比對本案的競爭兩居85~90㎡8838032.34%無三居113~116㎡4501616.47%低三居118~120㎡7704028.19%低三居128~130㎡2790410.21%高140~145㎡60902.23%高155~160㎡67202.46%無四居165~170㎡75602.77%高同濟(jì)家園各房型商品住宅在售存量情況房型面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)剩余套數(shù)一居80㎡1487375兩居80-85㎡431兩居85-90㎡20595110兩居95-100㎡541三居100-120㎡269168101三居120-140㎡488344144四居140㎡以上1303298合計(jì)1249719530一、市場存量分析——典型案例（同濟(jì)家園）本案戶型配比情況房型戶型面積面積面積比對本案的競爭兩居85~90㎡8838032.34%高三居113~116㎡4501616.47%高三居118~120㎡7704028.19%高三居128~130㎡2790410.21%高140~145㎡60902.23%高155~160㎡67202.46%午四居165~170㎡75602.77%高當(dāng)前在售余量分析：同濟(jì)家園在售余量總計(jì)為530套，以85~90平米的兩居、100~120平米、120~140平米三居為主按照城市普遍的月均去化量估算（20~30套），預(yù)計(jì)2012年9月本案入市，同濟(jì)家園仍將有300余套產(chǎn)品在售預(yù)計(jì)將與本案的85~90㎡的兩居、118~160㎡的三居產(chǎn)品客群交叉明顯，對本案直面競爭本案戶型配比情況房型戶型面積面積面積比本案將面臨的競爭兩居85~90㎡8838032.34%典型項(xiàng)目：華潤國際社區(qū)、美好易居城、中遠(yuǎn)依云灣三居113~116㎡4501616.47%典型項(xiàng)目：華潤國際社區(qū)、美好易居城、上海大花園、中遠(yuǎn)依云灣三居118~120㎡7704028.19%典型項(xiàng)目：華潤國際社區(qū)、美好易居城、上海大花園、中遠(yuǎn)依云灣三居128~130㎡2790410.21%典型項(xiàng)目：美好易居城、榮御藍(lán)灣、上海大花園、恒景國際花園、中遠(yuǎn)依云灣、世貿(mào)河濱花園140~145㎡60902.23%典型項(xiàng)目：華潤國際社區(qū)、美好易居城、榮御藍(lán)灣、恒景國際花園、世貿(mào)河濱花園155~160㎡67202.46%典型項(xiàng)目：美好易居城、榮御藍(lán)灣四居165~170㎡75602.77%典型項(xiàng)目：美好易居城、世貿(mào)河濱花園一、市場存量分析——對本案的啟示對于本案來說，本案的主力戶型面積應(yīng)遵循市場主流戶型，二居控制在85~90平米，三居控制在100~140平米，在戶型設(shè)計(jì)上注重空間功能的創(chuàng)新性，以“提高空間利用率”為設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)，在保證基本功能的基礎(chǔ)上，提高陽臺、書房等房間的功能變化性，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目差異化特質(zhì)編號地塊位置成交總額容積率成交面積18-1號高港區(qū)馬廠中溝西側(cè)、環(huán)港大道南側(cè)16400萬元≤2.50

≥2.00169463m22高港區(qū)港城路南側(cè)、世代服務(wù)中心東側(cè)地塊10500萬元≤3.00

≥2.0040032㎡3高港區(qū)春城路南側(cè)、環(huán)城路西側(cè)地塊12600萬元≤2.30

≥1.8054487㎡4海陵區(qū)海曙頤園一期南側(cè)、春蘭路東側(cè)地塊8300萬元≤1.2

≥1.0133768㎡5海陵區(qū)規(guī)劃春景路東側(cè)、興泰南路北側(cè)地塊14400萬元≤2.20

≥2.0046066㎡6海陵區(qū)迎春東路南側(cè)、規(guī)劃育才路西北側(cè)地塊48800萬元≤2.20

≥2.00162179㎡7高港區(qū)創(chuàng)新大道南側(cè)、馬廠中溝西側(cè)地塊6300萬元≤1.60

≥1.3062264㎡8周山河街區(qū)規(guī)劃春暉路東側(cè)、太湖路北側(cè)地塊12700萬元≤2.00

≥1.50126859㎡9周山河街區(qū)規(guī)劃淮河路南側(cè)、泰州大道東側(cè)地塊15700萬元≤2.00

≥1.50156265㎡10高港區(qū)許莊街道三星路東側(cè)、創(chuàng)業(yè)大道南側(cè)