農(nóng)用地分等定級估價方法探討

農(nóng)用地分等定級估價方法探討匯報提綱三二一基礎(chǔ)理論探究前沿?zé)狳c討論實例分析一、基礎(chǔ)理論探究1.背景簡述2.意義闡釋3.概念梳理4.理論依據(jù)5.工作原則6.方法簡介7.技術(shù)路線1.背景簡述——國外1.背景簡述——古代1.背景簡述——國內(nèi)農(nóng)用地分等定級估價是一個復(fù)雜的系統(tǒng)問題，其成果有著重要的現(xiàn)勢意義，可廣泛應(yīng)用于土地管理的各個方面。農(nóng)地管理存在的十分尖銳問題有以下幾方面：第一，占補平衡經(jīng)常出現(xiàn)“占優(yōu)補劣”現(xiàn)象，導(dǎo)致耕地質(zhì)量下降，削弱了國家糧食安全的基礎(chǔ)。第二，征地補償“同地不同價”侵害農(nóng)民利益，引起農(nóng)民頻頻上訪，影響了社會安定。第三，土地規(guī)劃難以有效保護優(yōu)質(zhì)耕地，威脅了國家糧食安全。第四，土地整理缺乏科學(xué)的評價體系，影響了土地資源的可持續(xù)利用?！?.意義闡釋農(nóng)用土地分等定級體系是國土資源從數(shù)量管理向質(zhì)量管理過渡的重要橋梁。土地分等定級揭示土地質(zhì)量、土地利用價值或土地經(jīng)濟價值高低。農(nóng)用土地分等定級的應(yīng)用目標(biāo)，是為土地生產(chǎn)力核算、制定和調(diào)整土地利用規(guī)劃、保護基本農(nóng)田提供科學(xué)依據(jù)；為農(nóng)用土地開發(fā)整理設(shè)計、耕地占補平衡、補償標(biāo)準(zhǔn)制訂和稅費征收提供科學(xué)依據(jù)。這項工作的開展，必將在土地評價科學(xué)研究領(lǐng)域和國土資源管理領(lǐng)域產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。2.意義闡釋（1）農(nóng)用地：按照《中華人民共和國土地管理法》和國土資源部頒布的《全國土地分類》的規(guī)定，農(nóng)用地是指用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、園地、林地、牧草地、其他農(nóng)用地等五種用地。（2）農(nóng)用地分等：農(nóng)用地分等反映了由長期穩(wěn)定的光、溫、水、土、經(jīng)濟社會條件所決定的、以農(nóng)地自然質(zhì)量為主的土地差異?！暗取钡男蛄幸笤谌珖哂锌杀刃?。“等”作為摸清家底之用，工作范圍呈“面狀”覆蓋全國，具有普適性用途，比例尺小，屬概略型精度。如果“等”的工作精度達(dá)到地塊尺度，一是缺乏資料，加之工作量太大，以至不可操作；二是大多地塊的等級成果將長期閑置，失去時效，造成浪費；三是中央經(jīng)費只能完成國家任務(wù)，省以下則要由省財政支出。故只需用中央經(jīng)費完成與土地詳查和土壤普查相配套的土地分等工作，達(dá)到1∶1萬—1∶5萬的精度要求即可。3.概念梳理（3）農(nóng)用地定級：農(nóng)用地定級反映了由土地自然因素和易變的經(jīng)濟社會條件所決定的、以農(nóng)地綜合質(zhì)量、經(jīng)濟特性為主的土地差異。“級”的序列只需在縣域或更小范圍內(nèi)排列?！凹墶弊鳛檫m合于土地整理、土地流轉(zhuǎn)、征地等用途的土地評價，一是區(qū)域性強，只需在當(dāng)?shù)乇容^，無須全國比較；二是具體到地塊，要求比例尺大、精度高；三是涉及較多土地易變因素、區(qū)位因素、經(jīng)濟社會因素，時效性強；四是以地方性工作為主，工作區(qū)域呈“島狀”孤立分布。故采用“即用即評”工作方式。3.概念梳理雖有“等”、“級”之分，不在同一體系，是分離的、非續(xù)分的，兩者可獨立進行評價和運用。兩者在評價指標(biāo)上有關(guān)聯(lián)，定級可直接運用分等的部分指標(biāo)體系。在定級過程中“，等”體現(xiàn)為土地質(zhì)量的本底狀況，只作為定級中土地質(zhì)量方面的一個分值“，級”的高低須另行評價。（4）農(nóng)用地估價：是指在農(nóng)用地分等定級工作基礎(chǔ)上對其經(jīng)濟價值所進行的量化和評價。根據(jù)不同自然條件的農(nóng)用地在不同經(jīng)濟條件和利用水平下的收益差異，在全國范圍開展農(nóng)用地分等工作，統(tǒng)一劃分形成等別順序:根據(jù)構(gòu)成土地質(zhì)量的自然條件和社會經(jīng)濟條件在不同經(jīng)濟投入水平條件下的收益差異，在縣(區(qū))范圍內(nèi)開展農(nóng)用地定級工作，統(tǒng)一劃分形成級別順序；農(nóng)用地估價是在定級的基礎(chǔ)上按土地級別對農(nóng)用地的價格進行綜合評定，建立農(nóng)用地基準(zhǔn)地價和宗地地價修正體系，即農(nóng)用地估價體系。3.概念梳理（5）征地區(qū)片綜合地價：又稱征地區(qū)片價，是指在縣(市)級行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，在農(nóng)用地定級的基礎(chǔ)上，按照農(nóng)用地質(zhì)量狀況、土地區(qū)位、人均耕地水平、農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展水平等劃分征地區(qū)片，并在標(biāo)準(zhǔn)耕作制度和一定農(nóng)田基本設(shè)施狀況條件下,根據(jù)區(qū)片農(nóng)用地條件和社會保障水平等評估確定的某一估價基準(zhǔn)日的農(nóng)用地平均征收價格。3.概念梳理（1）地租地價理論地租的表現(xiàn)形態(tài)有絕對地租、壟斷地租、級差地租等級差地租是由于使用土地獲得的超額利潤，級差地租有兩種形式:級差地租Ⅰ、級差地租Ⅱ。級差地租Ⅰ因為土地所處位置不同產(chǎn)生不同水平的地租，它使不同位置的土地形成了不同的價格。級差地租Ⅱ是由于連續(xù)對土地進行投入所引起的地租量不同，從而形成了不同的土地價格。級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素農(nóng)用地地租是由于使用農(nóng)用地而獲得的超額利潤，農(nóng)用地價格是農(nóng)用地地租資本化，用公式表示為：農(nóng)用地地價=地租/農(nóng)用地還原率。在不同土地利用類型中，農(nóng)用地收益與風(fēng)險較低，因此，目前在我國農(nóng)用地還原利率比較低。4.理論依據(jù)（2）區(qū)位理論區(qū)位理論是分析事物在空間上的方位和距離的關(guān)系，研究在一定社會經(jīng)濟活動中，各種事物所處的地位、作用、空間分布及其內(nèi)在聯(lián)系的理論。不同農(nóng)用地由于離城鎮(zhèn)或農(nóng)貿(mào)市場、道路距離的不一樣，造成上地用途和利用效果差異。經(jīng)營不同區(qū)位農(nóng)用地可以獲得不同級差收益。因此，位置不同土地，在農(nóng)業(yè)用地安排上，以區(qū)位論為指導(dǎo)，使經(jīng)營者達(dá)到最大的級差收益。4.理論依據(jù)（3）土地肥力理論農(nóng)用地可以生產(chǎn)生物產(chǎn)品，它是由土地肥力決定。土地肥力是土地的水、肥、氣、熱因素綜合作用形成生產(chǎn)能力，它可分自然肥力和人工肥力。自然肥力是土地原始生物生產(chǎn)能力，人工肥力是通過耕種、澆水、培育等過程作用土地形成生產(chǎn)能力，自然肥力通過人工影響作用，生產(chǎn)了人類期望的生物產(chǎn)品，滿足人類需要。自然肥力是一種潛在肥力，人工肥力在自然肥力基礎(chǔ)上，通過人類勞動、投入、社會技術(shù)進步，提高土地肥力。所以自然肥力與人工肥力共同作用，決定土地生產(chǎn)能力大小、土地質(zhì)量高低。4.理論依據(jù)（4）資源經(jīng)濟學(xué)理論現(xiàn)代資源經(jīng)濟學(xué)（生態(tài)經(jīng)濟學(xué)）有關(guān)理論認(rèn)為，進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，超過土地生態(tài)平衡閾值，農(nóng)用地生產(chǎn)能力不能恢復(fù)，就不能繼續(xù)進行生產(chǎn)。維護土地生態(tài)平衡和進行生態(tài)建設(shè)，就必須付出一定人類勞動達(dá)到農(nóng)用地正常進行生產(chǎn)的生態(tài)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，這種滿足了人類生存的生態(tài)環(huán)境就有了使用價值，因此，農(nóng)用地除有本身收益經(jīng)濟價值外，還應(yīng)有生態(tài)環(huán)境價值。在我國由于農(nóng)用地特別缺乏，社會保障體系不健全和農(nóng)民對土地依賴性，農(nóng)用地還應(yīng)有社會保障價格。因此，進行農(nóng)用地價格評估應(yīng)包括農(nóng)用地經(jīng)濟價格、社會保障價格、生態(tài)環(huán)境價格。（5）邊際報酬遞減理論、相關(guān)估價理論……4.理論依據(jù)（1）綜合分析原則農(nóng)用地質(zhì)量是農(nóng)用地內(nèi)部與外部因素，自然、社會、經(jīng)濟、生態(tài)因素的綜合反映，因此，在農(nóng)業(yè)地分等定級估價中應(yīng)綜合考慮這些因素，才能真實反映農(nóng)用地質(zhì)量差異，準(zhǔn)確劃定農(nóng)用地級別和評估其價值。（2）主導(dǎo)因素原則農(nóng)用地定級就是要反映農(nóng)用地質(zhì)量差異，對農(nóng)用地質(zhì)量差異起作用因素的影響有大小之分，其變化有懸殊之別，應(yīng)綜合分析，抓問題主要方面進行研究。5.工作原則（3）地域分異原則構(gòu)成土地的自然因素:氣候、地形、土壤、水文等成自然地帶性分布，社會經(jīng)濟條件有區(qū)域差別，這些因素皆具有地域特點，因此，在農(nóng)業(yè)地分等定級估價中應(yīng)堅持地域分異原則（4）定量與定性分析相結(jié)合原則為使農(nóng)業(yè)地分等定級估價客觀標(biāo)準(zhǔn)，一般盡可能選擇用定量表示的調(diào)查因素，但影響農(nóng)用地質(zhì)量因素復(fù)雜，某些因素?zé)o法量化，則應(yīng)該選擇大家公認(rèn)的嚴(yán)格定義的指標(biāo)或表示方法表述。5.工作原則（5）科學(xué)性和可操作性原則農(nóng)用地定級因素應(yīng)系統(tǒng)，因素內(nèi)涵應(yīng)該明確且測定方法標(biāo)準(zhǔn)，能夠反映農(nóng)用地利用質(zhì)量特征，因素的數(shù)據(jù)獲取容易能夠測度，指標(biāo)之間內(nèi)涵交叉較少或無，指標(biāo)比較穩(wěn)定。5.工作原則設(shè)計全國適用的土地評價體系是農(nóng)用土地分等定級工作的最大難題。中國自然地理條件的復(fù)雜多樣，從宏觀尺度上看，除氣候因素外，大多數(shù)相關(guān)因素對土地質(zhì)量的影響不僅在空間分布上突變和非連續(xù)，而且各因素作為自變量與作為因變量的作物生產(chǎn)量無法構(gòu)成一一對應(yīng)的函數(shù)關(guān)系。采用與土地質(zhì)量有關(guān)的因素指標(biāo)來直接劃分土地等級的研究工作，只能在縣域以下的中小區(qū)域內(nèi)取得成功，而建立一套跨區(qū)域、統(tǒng)一的因素指標(biāo)體系，在不同區(qū)域之間開展評價工作，實現(xiàn)全國范圍土地等級可比的構(gòu)想，無論在理論上還是在實踐上都被證明是難以實現(xiàn)的。6.方法簡介——分等方法：中國土地分等定級工作，要針對農(nóng)用土地最直接、也是最核心的差異——作物生產(chǎn)量差異進行農(nóng)用土地分等定級。采用這一思路來劃分農(nóng)用土地質(zhì)量等級的理論依據(jù)是作物生產(chǎn)力原理，即各種作物在各自固定的光合作用速率及投入管理水平最優(yōu)的狀況下，作物的生產(chǎn)量由土地質(zhì)量所決定，而土地質(zhì)量是光照、溫度、水分、土壤、地形等因素綜合作用的結(jié)果。依據(jù)這一原理，可以首先假設(shè)評價區(qū)域內(nèi)各地在土地上的投入管理已是最佳狀態(tài)，然后用影響作物生產(chǎn)量的各因素的優(yōu)劣和組合狀況定量推算該土地上的作物生產(chǎn)量高低，并以作物生產(chǎn)量高低來評定土地質(zhì)量等級。6.方法簡介——分等方法：通過光溫生產(chǎn)力指數(shù)、土地質(zhì)量因素修正、標(biāo)準(zhǔn)耕作制度、基準(zhǔn)作物、指定作物及理論產(chǎn)量換算等，解決了適宜性評價和潛力評價問題，實現(xiàn)了全國可比，但因農(nóng)耕歷史和人類活動強度的區(qū)域差異，即便是基本相似的氣候、近似的土地條件，土地潛力發(fā)揮的社會平均水平不同，土地質(zhì)量仍有差異。因此，要運用土地利用評價方法對土地等級進行長期土地利用狀況方面的修正。按照土地自然質(zhì)量狀況評定出來的潛力等級，只是土地的可能生產(chǎn)量，并非土地的實際生產(chǎn)量，土地實際生產(chǎn)量還要受到當(dāng)?shù)剌^長時間的農(nóng)耕水平、用地強度、種植技能、勞動態(tài)度等限制。因此，需要以區(qū)域平均實際產(chǎn)量與潛在理論產(chǎn)量的比值構(gòu)造土地利用系數(shù)。運用不同土地的利用系數(shù)，將一定光溫水土生產(chǎn)力指數(shù)（即作物理論生產(chǎn)量）修正為作物實際生產(chǎn)量，體現(xiàn)相同土地質(zhì)量、相同土地潛力等級但利用水平不同產(chǎn)生的等級差異。相同的作物生產(chǎn)量，并不意味一定會有相同的經(jīng)營收益。經(jīng)濟條件不同會導(dǎo)致投入產(chǎn)出水平各異，即便是同一土地所獲得收益也會不同。因此，高產(chǎn)未必高收益，甚至可能是高產(chǎn)低收益，需要以區(qū)域平均投入產(chǎn)出與最優(yōu)平均投入產(chǎn)出的比值構(gòu)造土地經(jīng)濟系數(shù)。運用不同土地的經(jīng)濟系數(shù)，將土地質(zhì)量等指數(shù)（即作物生產(chǎn)量）修正為包含土地投入產(chǎn)出效益的土地綜合等指數(shù)，體現(xiàn)相同土地潛力、相同利用水平但經(jīng)濟水平不同產(chǎn)生的等級差異。6.方法簡介——分等方法：分等指數(shù)體系和計算公式設(shè)計：要實現(xiàn)土地各種差異定量化，并使差異能在計算中自行傳遞、綜合，最佳方案是以分等指數(shù)計算為核心建立一套諸如光溫指數(shù)、質(zhì)量分值、利用系數(shù)等物理含義明確、可連續(xù)計算的指數(shù)和計算公式。將分等因素計算、質(zhì)量評價、利用評價、經(jīng)濟評價及整個體系用一系列指數(shù)整合，并貫穿始終，實現(xiàn)全國范圍土地綜合等級可比?！掇r(nóng)用土地分等規(guī)程》采用的農(nóng)用土地分等指數(shù)體系和計算公式如下：……等別指數(shù)的計算公式完整表達(dá)了在標(biāo)準(zhǔn)耕作制度控制下，從作物光溫潛力出發(fā)，測算土地自然質(zhì)量分，得到作物理論產(chǎn)量，經(jīng)產(chǎn)量比系數(shù)折算成標(biāo)準(zhǔn)糧數(shù)值，再經(jīng)土地利用系數(shù)、土地經(jīng)濟系數(shù)修訂，綜合成全國可比的數(shù)量指標(biāo)化的土地分等定量化過程。6.方法簡介——分等方法：6.方法簡介——分等方法：式中：Gi為分等單元的土地等別指數(shù)，αij為作物光溫生產(chǎn)潛力指數(shù)或氣候生產(chǎn)潛力指數(shù)，CLij為作物土地質(zhì)量分值，Wk為作物分等因素權(quán)重,fijk為作物評價單元分等因素，βj為作物生產(chǎn)量比系數(shù)(各指定作物的標(biāo)準(zhǔn)糧折算比率)，Kij為作物土地利用系數(shù)，Kcj為作物土地經(jīng)濟系數(shù)，Yj為樣點第j種作物實際單產(chǎn),Cj為樣點第j種作物實際成本，Yj,max為第j種作物區(qū)域最大產(chǎn)量，Yjc,max為第j種作物區(qū)域最大產(chǎn)量成本指數(shù)樣點的產(chǎn)量，Cjc,min為第j種作物區(qū)域最大產(chǎn)量成本指數(shù)樣點的實際成本。（1）多因素綜合評定法多因素綜合評定法屬于間接參數(shù)體系的評定方法，其基本思路是依據(jù)一定的目的和原則，以土地單元為樣本，選擇對土地單元發(fā)生作用的因素和因子作為鑒定指標(biāo)，并賦予相應(yīng)參數(shù)，然后用適宜的模式將樣本加以歸并，即分等定級。其優(yōu)點是選擇的因素均直接與土地質(zhì)量有關(guān)，不僅包含與土地有關(guān)的經(jīng)濟因素，而且包含非經(jīng)濟因素，考慮比較全面，排除了非土地因素的干擾。同時，其定性與定量相結(jié)合的評價方法，避免了人為主觀任意性，保證了土地等級的統(tǒng)一性與科學(xué)性，同時簡便易行，便于操作。不足之處在于土地與各區(qū)位條件的關(guān)系研究不夠，綜合分值式的評價結(jié)果未能直接反映各等級土地的直接級差收入。6.方法簡介——定級方法：評定程序如下：6.方法簡介——定級方法：公式如下：（2）限制因素法這種方法也屬于間接參數(shù)體系的評定方法，最早使用因素限制法的是美國農(nóng)業(yè)部所指定的土地利用能力分類，當(dāng)時的目的是為了控制土壤侵蝕，以便持續(xù)合理地利用土地。這一分類是在本世紀(jì)30年代制定的，后來被許多國家采用，并根據(jù)評價目的作了適當(dāng)調(diào)整，其方法的基本原理就是依據(jù)不同的土壤對作物、樹木、牧草生長的限制性不同，即依據(jù)木桶原則，按最嚴(yán)重的限制因素劃分等級。該法的最大優(yōu)點在于簡單易行，使用面寬。缺點是評價結(jié)果比較粗略且在很大程度上是主觀的、定性的；另外其等級之間的界限比較模糊、缺乏可比性，所劃分的等級往往不能反映客觀實際，容易產(chǎn)生片面性。6.方法簡介——定級方法：“限制因素法”

VS“平方根法”為克服限制因素法的缺點，在實踐中人們不斷對其加以改進，從而形成一種新的方法——平方根法。平方根法是限制因素法的發(fā)展和深化，將影響產(chǎn)量的各主要因素按評級標(biāo)準(zhǔn)分值化，一般用百分制、十分制或一分制表示。該法首先按下式計算產(chǎn)量指數(shù)：產(chǎn)量指數(shù)=最小分值×除去最小分值外其他分值相乘所得指數(shù)的幾何平均值；然后根據(jù)所得指數(shù)的大小來評定等級。平方根法考慮的因素比較全面、等級之間界限嚴(yán)格、等級之間邏輯性比較強，但在選擇影響大又容易量化的參評因子上有一定困難，另外，這種方法要求土壤性狀的有關(guān)數(shù)據(jù)非常準(zhǔn)確，這也是它美中不足的地方。6.方法簡介——定級方法：（3）修正法修正法是在農(nóng)用地分等指數(shù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)定級目的，選擇區(qū)位條件、耕作便利條件等因素，計算其修正系數(shù)，對分等指數(shù)進行修正，以修正的定級指數(shù)評定出農(nóng)用地級別方法。這種方法的優(yōu)點是最大限度地利用分等成果，從而很好地與分等成果相銜接，同時因為修正法注重區(qū)位和經(jīng)濟因素，定級結(jié)果也容易與估價相銜接。但是，該法是建立在分等的基礎(chǔ)上的，定級結(jié)果受分等結(jié)果的影響很大，一旦分等結(jié)果不夠準(zhǔn)確則會導(dǎo)致定級結(jié)果大幅度偏離實際，因此，這種方法對分等結(jié)果的精確性有著較高的要求。6.方法簡介——定級方法：（4）樣地法該法在原理上類似于土地估價中的市場比較法，是指在一定的技術(shù)與管理水平下，按照基準(zhǔn)作物和指定作物產(chǎn)量水平最高原則從評價區(qū)域內(nèi)隨機選擇若干個土地分等定級單元作為標(biāo)準(zhǔn)樣地，再將其他土地定級單元與標(biāo)準(zhǔn)樣地進行比較并按一定記分規(guī)則記分，以所得分值作為土地分等定級單元與標(biāo)準(zhǔn)樣地在質(zhì)量上的相對差異性大小的定量數(shù)值，最后依據(jù)該差異性數(shù)值的大小對土地定級區(qū)域內(nèi)的各個定級單元進行級別劃分。這種方法的優(yōu)點是把土地、環(huán)境、土地利用方式聯(lián)系起來，評價結(jié)果比較直觀也易于理解和為廣大農(nóng)民接受，另外其工作量也比較適中。但是，用樣地法定級結(jié)果的精確度要略低于因素法。6.方法簡介——定級方法：農(nóng)地價格評估方法很多，常用的有收益倍數(shù)法、市場比較法、收益還原法、再生產(chǎn)費用法（成本法）、剩余法、聯(lián)合評估法、標(biāo)準(zhǔn)田法、影子價格法等等。農(nóng)用地價格評估分為兩種情況。作為控制性的農(nóng)用地平均價格，需評出基準(zhǔn)地價和補償區(qū)片價，作為社會公益性評估，以滿足面上的、整體的需要，這樣可以節(jié)約經(jīng)費，不閑置、不過時、不浪費；對于轉(zhuǎn)讓宗地和被補償?shù)貕K價格，何時需要就何時評定，以保證過細(xì)的工作，經(jīng)費也有充足保障，并逐步轉(zhuǎn)移給中介服務(wù)，納入商業(yè)性評估。6.方法簡介——估價方法：標(biāo)準(zhǔn)田法：標(biāo)準(zhǔn)田法亦稱地價比照法,即就農(nóng)地狀況加以區(qū)分,依綜合質(zhì)量評價計算分值,劃分等級,然后在各分區(qū)內(nèi)選定一標(biāo)準(zhǔn)田,就此標(biāo)準(zhǔn)田依據(jù)買賣實力加以估價,并設(shè)定評分?jǐn)?shù),再據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)田評定同一區(qū)內(nèi)其他各地塊農(nóng)地的評分,按一定的比準(zhǔn)率,將分?jǐn)?shù)換算為地價。其計算公式為:各地塊地價=地塊面積x標(biāo)準(zhǔn)田單位地價x比準(zhǔn)率,比準(zhǔn)率=同級地塊單位面積分值/標(biāo)準(zhǔn)田單位面積分值。6.方法簡介——估價方法：影子價格法：影子價格是現(xiàn)行市場價格之外,反映資源稀缺程度及社會勞動耗費的一種理論價格,是反映社會最佳配置的一種價格。一般運用線性規(guī)劃的數(shù)學(xué)方法求得。其實質(zhì)是:高效能的稀缺資源在最優(yōu)利用的條件下,其每單位所能獲得的超額利潤。影子價格既非按價值定價,也非按市場定價。這種價格即符合農(nóng)用地價格特點,又符合中國市場發(fā)育現(xiàn)狀,能較好地反映農(nóng)用地的稀缺度。6.方法簡介——估價方法：7.技術(shù)路線全國農(nóng)用土地分等的總體思路，《農(nóng)用土地分等規(guī)程》的技術(shù)路線為：（1）按光、溫條件計算各有關(guān)作物的光溫生產(chǎn)力指數(shù)。運用宏觀的氣候指標(biāo)計算全國漸變的、各作物的光溫生產(chǎn)力指數(shù)，形成全國可比、宏觀的土地本底差異，即土地光溫生產(chǎn)力“差異曲面”。（2）按地塊條件評定各有關(guān)作物理論產(chǎn)量。在氣候基本一致區(qū)域或相同的地形地貌區(qū)內(nèi)，按照各地塊水分、土壤、地貌等指標(biāo)優(yōu)劣，用指數(shù)加權(quán)平均法、幾何平均法或標(biāo)準(zhǔn)樣地指數(shù)計算土地自然質(zhì)量分，分作物的光溫生產(chǎn)力數(shù)值經(jīng)土地自然質(zhì)量分修訂為各作物的理論產(chǎn)量，突顯因不同土壤條件造成的土地差異，以反映氣候和土壤條件疊加后的土地評價結(jié)果。（3）按標(biāo)準(zhǔn)耕作制度計算土地總理論產(chǎn)量，評定土地潛力等級。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)耕作制度，確定當(dāng)?shù)氐母髦付ㄗ魑?，并以大宗糧食作物（即基準(zhǔn)作物）為基準(zhǔn)，通過光溫生產(chǎn)力指數(shù)比較，形成各作物與基準(zhǔn)作物的產(chǎn)量比。將各指定作物的理論產(chǎn)量按照產(chǎn)量比統(tǒng)一換算為標(biāo)準(zhǔn)糧產(chǎn)量，加總后得到各地塊的理論標(biāo)準(zhǔn)糧總量，按其差異即可劃分土地潛力等級。7.技術(shù)路線（4）根據(jù)土地利用水平進行修正，完成土地質(zhì)量等級評價。分區(qū)域（或單元）進行土地利用水平測定，以不同區(qū)域間土地社會平均利用水平的相對差異構(gòu)建利用系數(shù)。用土地利用系數(shù)將土地理論標(biāo)準(zhǔn)糧總產(chǎn)量修訂為土地實際標(biāo)準(zhǔn)糧總產(chǎn)量，體現(xiàn)相同土地潛力但因利用水平不同造成的土地質(zhì)量差異，據(jù)此劃分土地質(zhì)量等級。（5）按投入產(chǎn)出水平進行修正，實現(xiàn)土地經(jīng)濟和綜合評價。分村、組（或區(qū)域單元）進行土地投入產(chǎn)出水平測定，以不同區(qū)域間土地社會平均投入產(chǎn)出水平方面的相對差異構(gòu)建經(jīng)濟系數(shù)。用經(jīng)濟系數(shù)修訂土地質(zhì)量等級，以體現(xiàn)相同土地質(zhì)量但因經(jīng)濟效益不同造成的土地綜合差異，完整反映各種條件對土地的影響，最終形成土地綜合評價結(jié)果，同時實現(xiàn)土地等級在全國范圍可比。土地分等定級體系包含了土地適宜性評價、土地潛力評價、土地質(zhì)量評價、土地利用評價和土地經(jīng)濟評價的多項內(nèi)容。要使各種評價方法在同一體系內(nèi)完全整合、有機銜接和協(xié)調(diào)配合，最終產(chǎn)生多項成果，需要采用系統(tǒng)科學(xué)的理論方法，按照模塊設(shè)計、綜合集成的思路，對農(nóng)用土地分等定級體系進行全面設(shè)置和系統(tǒng)安排。7.技術(shù)路線7.技術(shù)路線二、實例分析《深圳市農(nóng)用地分等定級估價研究》農(nóng)用地分等農(nóng)用地定級農(nóng)用地估價三、前言熱點討論1.“大數(shù)據(jù)”時代下的土地估價新思考2.農(nóng)村“四權(quán)”抵押價值評估研究3.”農(nóng)用土地”

VS“城鎮(zhèn)土地”4.分等、定級、估價相互關(guān)系5.”分等定級”

VS“土地評價”1.大數(shù)據(jù)時代土地估價新思考(1)大數(shù)據(jù)概要

阿里巴巴集團創(chuàng)始人馬云卸任演講時說道：“這是一個變化的世界，我們誰都沒想到我們今天可以聚在這里，可以繼續(xù)暢想未來，我跟大家都認(rèn)為電腦夠快，互聯(lián)網(wǎng)還要快，很多人還沒搞清楚什么是PC互聯(lián)網(wǎng)，移動互聯(lián)來了，我們還沒搞清楚移動互聯(lián)的時候，大數(shù)據(jù)時代又來了。”變化是永恒的主題。由云計算、社交計算和移動計算等三大趨勢推動的大數(shù)據(jù)正在重塑業(yè)務(wù)流程、IT基礎(chǔ)設(shè)施以及我們對于企業(yè)、客戶以及互聯(lián)網(wǎng)信息的捕獲與使用方式。

那么，究竟什么是大數(shù)據(jù)呢？維基百科對大數(shù)據(jù)的定義為：大數(shù)據(jù)指的是所涉及的數(shù)據(jù)量規(guī)模巨大到無法通過目前主流軟件工具，在合理時間內(nèi)達(dá)到截取、管理、處理、并整理成為幫助企業(yè)經(jīng)營決策更積極目的的信息。然而，大數(shù)據(jù)本身是一個比較抽象的概念，目前尚無公認(rèn)的定義，但對大數(shù)據(jù)的常見特點都有較大共識，即3V——Volume（數(shù)據(jù)量大）Velocity（輸入和處理速度快）、Variety（數(shù)據(jù)多樣性）。大數(shù)據(jù)首先表現(xiàn)為數(shù)據(jù)體量的大，大數(shù)據(jù)處理的是總體，而非隨機樣本。其次，大數(shù)據(jù)來自多種數(shù)據(jù)源，已不在是以前所限定的結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)范疇，還包括了半結(jié)構(gòu)化和非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)。還有，大數(shù)據(jù)處理速度快，在數(shù)據(jù)量非常龐大的情況下，大數(shù)據(jù)允許不精確，但注重效率，能夠做到數(shù)據(jù)的實時處理。

大數(shù)據(jù)的處理流程分為采集、統(tǒng)計和分析、挖掘。對應(yīng)于大數(shù)據(jù)系統(tǒng)中的采集數(shù)據(jù)的工具、平臺和數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)。在大數(shù)據(jù)技術(shù)諸如云存儲云計算等的幫助下，大數(shù)據(jù)將有非常大的前景?？梢哉f，大數(shù)據(jù)具有巨大的商業(yè)、科研和社會價值，IBM、SAP、Oracle、Microsoft、Google、Amazon、Facebook等跨國巨頭是發(fā)展大數(shù)據(jù)處理技術(shù)的主要推動者。(2)大數(shù)據(jù)對土地估價的影響

土地估價是土地估價師等估價人員對某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下于估價時點的價格的綜合評定。土地價值的評估要以土地市場交易資料為基礎(chǔ)，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。由此可見，土地價值綜合評定的基礎(chǔ)則是土地市場相關(guān)數(shù)據(jù)。包括影響城鎮(zhèn)地價總體水平的自然、社會、經(jīng)濟和行政因素等一般因素數(shù)據(jù)，影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的商服繁華程度及區(qū)域在交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等的區(qū)域因素數(shù)據(jù)；反映估價對象宗地自身的地價，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等個別因素數(shù)據(jù)。大數(shù)據(jù)時代的到來對土地估價將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。2.1大數(shù)據(jù)對土地估價行業(yè)、估價機構(gòu)的影響大數(shù)據(jù)與傳統(tǒng)數(shù)據(jù)最大的不同在于海量數(shù)據(jù)源的獲取，移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、社交網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字家庭、電子商務(wù)等是新一代信息技術(shù)主要的應(yīng)用形態(tài)為大數(shù)據(jù)提供了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，而云計算為這些海量、多樣化的大數(shù)據(jù)提供存儲和運算平臺。IBM、Intel、SAP、Oracle、Google等世界級大公司先后均建立了大數(shù)據(jù)解決方法，國內(nèi)的阿里巴巴、騰訊、百度等也相繼對大數(shù)據(jù)的應(yīng)用前景進行研究。

土地估價建立在對大量的土地市場相關(guān)數(shù)據(jù)收集分析和判斷的基礎(chǔ)之上，數(shù)據(jù)支撐使得土地估價更科學(xué)更可信。現(xiàn)階段的應(yīng)用中，有基于MAPGIS的城鎮(zhèn)土地定級估價信息系統(tǒng)，基于ArcGISEngine的城鎮(zhèn)土地定級估價地理信息系統(tǒng)等。大數(shù)據(jù)時代，估價將有更大的潛力。深圳房訊通信息技術(shù)有限公司于2010年11月創(chuàng)立了云估價，建設(shè)運營綜合性房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)服務(wù)平臺。云估價成立至今，已有32個城市的評估機構(gòu)加入云估價服務(wù)體系，負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)財?shù)據(jù)的建設(shè)與維護。并且，隨著平臺持續(xù)壯大，服務(wù)能力和服務(wù)范圍將不斷拓展。銀行、房地產(chǎn)企業(yè)以及其他相關(guān)單位可通過云估價獲取覆蓋全國的房地產(chǎn)行業(yè)、市場、項目、價格等數(shù)據(jù)信息，同時，通過平臺，可委托云估價各地成員進行評估、查勘、咨詢等跨地區(qū)業(yè)務(wù)。在大數(shù)據(jù)時代，過去單個估價機構(gòu)各自為營的策略顯然是行不通了，我國的土地一級市場是壟斷市場，市場的不完全、信息的不對稱、市場交易的復(fù)雜性使得單個的土地估價機構(gòu)難以應(yīng)對大數(shù)據(jù)所帶來的的變革，這就要求整個行業(yè)的協(xié)作。對于土地估價，甚至是房地產(chǎn)估價來說，全國性的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的建立、地理信息系統(tǒng)GIS的應(yīng)用在云計算的幫助下將發(fā)揮深遠(yuǎn)的作用。對于土地估價機構(gòu)，大數(shù)據(jù)將成為競爭力。大數(shù)據(jù)的取得途徑可以是與大型數(shù)據(jù)公司合作授權(quán)或者自行投入開發(fā)。云估價的出現(xiàn)提醒我們思考，大數(shù)據(jù)時代會不會對我們的行業(yè)重組？中國評估聯(lián)合航母能否實現(xiàn)？根據(jù)《大數(shù)據(jù)時代》作者哈佛大學(xué)教授維克托的預(yù)計，大數(shù)據(jù)將變革公共衛(wèi)生，變革商業(yè)，變革我們的思維。大數(shù)據(jù)關(guān)注的是相關(guān)關(guān)系，不是因果關(guān)系。對于土地估價師來說，考核的指標(biāo)變成了對土地市場數(shù)據(jù)分析挖掘的能力，特別是對未來的預(yù)測能力。2.2大數(shù)據(jù)對土地估價理論方法的影響目前主流的土地估價方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。理論上來說，對于每一宗土地，均可以利用這五種估價方法進行估價，但介于數(shù)據(jù)獲取的成本及難度，一般只要求選取兩種估價方法估價即可。在大數(shù)據(jù)時代，數(shù)據(jù)將不再是成為制約估價方法選用的瓶頸，甚至在估價方法選擇和應(yīng)用上將有新的突破。比如，在市場比較法估價中，可比實例一般選取3個至10個即可，通常報告中選取3個，然后通過交易狀況修正、期日修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正等一系列的修正得到估價對象的比準(zhǔn)價格。理論上，可比實例的選擇越多越好，但由于可比實例數(shù)量有限和工作量的龐大，所以現(xiàn)實中可比實例的選擇求精而不求多。在大數(shù)據(jù)時代，我們可以利用的將是所有的數(shù)據(jù)，可比實例的選擇集將是整個符合條件的案例數(shù)據(jù)庫，因為可比實例的增加并不增加或很少增加更多的成本。大數(shù)據(jù)下“樣本=總體”使得土地估價的結(jié)果越來越可信。收益法中報酬率的確定對估價結(jié)果影響很大，在較發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場中，報酬率的確定方法通常有累加法、市場提取法和投資報酬率排序插入法。但這些方法不能告訴估價師報酬率究竟是多大的數(shù)值，依賴估價師的主觀選擇性較大，因此報酬率的確定一直備受爭議。而大數(shù)據(jù)為還原利率的確定提供了大量可用的數(shù)據(jù)支撐。在運用市場提取法時，通過大量市場租金與市場價格的分析和測算，報酬率的確定將更有依據(jù)。累加法和投資報酬率排序插入法在大數(shù)據(jù)下也能更加科學(xué)。再比如，特征價格法(HedonicPriceMethod)在大數(shù)據(jù)時代將成為一種行之有效的估價方法，受市場交易案例獲取難度限制，特征價格法在我國一般較多應(yīng)用于房地產(chǎn)價格指數(shù)的編制，國外在課稅價格評估也有應(yīng)用。隨著房地產(chǎn)市場的完善，我國目前物業(yè)稅價值評估的一般思路也是采用特征價值法。特征價值法的難點是大量數(shù)據(jù)的獲取，大數(shù)據(jù)將有效規(guī)避特征價格法需要采集大量的數(shù)據(jù)這一困難。而且大數(shù)據(jù)的高效率以及現(xiàn)代地理信息系統(tǒng)（GIS）技術(shù)的應(yīng)用不僅改變傳統(tǒng)土地估價的應(yīng)用方式，還為實時土地估價提供了可能。(3)大數(shù)據(jù)存在問題及大數(shù)據(jù)下土地估價的展望我們?nèi)粘＞W(wǎng)上搜索，網(wǎng)頁瀏覽、網(wǎng)上購物、手機上網(wǎng)通訊等等在不經(jīng)意間將我們的個人蹤跡記錄了下來，這些構(gòu)成了大數(shù)據(jù)，促使了“反饋經(jīng)濟”（feedbackeconomy）等新經(jīng)濟、新商業(yè)模式的形成。土地市場所有成交數(shù)據(jù)、土地利用信息、百度谷歌等網(wǎng)頁地圖搜索、影響土地價格的連鎖酒店餐館等商業(yè)服務(wù)業(yè)交易情況及評價等等，所有這些構(gòu)成了土地估價的大數(shù)據(jù)。然而，大數(shù)據(jù)存在兩個核心問題有待解決，一是個人隱私保護，二是數(shù)據(jù)產(chǎn)權(quán)界定。美國“棱鏡”計劃的曝光使世界人民再一次重新審視我們的隱私。大數(shù)據(jù)時代互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用，云計算的數(shù)據(jù)存儲使得我們個人隱私防火墻形同虛設(shè)。我們的購地行為所形成的的數(shù)據(jù)產(chǎn)權(quán)歸誰所有，誰又能使用，這些都是大數(shù)據(jù)亟待解決的問題。當(dāng)然，大數(shù)據(jù)是一種資源，一種工具，正確使用和運用大數(shù)據(jù)必定能為社會進步發(fā)揮重要的作用。大數(shù)據(jù)作為信息時代的一個新事物、新產(chǎn)業(yè)，與土地估價甚至是房地產(chǎn)估價緊密相關(guān)，批量估價，實時估價、自動化估價等在大數(shù)據(jù)時代將更容易實現(xiàn)，與大數(shù)據(jù)公司合作或者自行建立大數(shù)據(jù)將是估價機構(gòu)不得不面對的選擇。與華為公司戰(zhàn)略合作的云估價就是最好的證明，CAS詢價系統(tǒng)和多城市版詢價系統(tǒng)MCAS以及城市價格監(jiān)測地圖等為我們展示了未來的發(fā)展方向。大數(shù)據(jù)是機遇也是挑戰(zhàn)，估價行業(yè)只有能滿足市場需求，才有長足的生命力，他要求我們不斷的提高從業(yè)人員的科學(xué)技術(shù)水平和能力，不斷創(chuàng)新我們的思維，以應(yīng)對未來新的變化。

2.農(nóng)村“四權(quán)”抵押價值評估研究探究農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、村民住房財產(chǎn)權(quán)（含宅基地使用權(quán)）、集體建設(shè)用地使用權(quán)、林權(quán)等四種特殊產(chǎn)權(quán)抵押價值評估的估價方法與技術(shù)路線。農(nóng)村“四權(quán)”抵押估價，估價對象為收益性資產(chǎn)宜選用收益還原法，不存在收益的資產(chǎn)宜以成本逼近法為主。其他三種常用估價方法根據(jù)估價對象的具體情況有條件選用，對估價結(jié)果進行檢驗。完善法規(guī)、產(chǎn)權(quán)登記，建立農(nóng)村用地基準(zhǔn)地價體系，是促進農(nóng)村金融與“三農(nóng)”的共贏發(fā)展，推動農(nóng)村“四權(quán)”抵押估價的長期目標(biāo)。一、農(nóng)村“四權(quán)”抵押政策背景農(nóng)村“四權(quán)”抵押估價是指農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、村民住房財產(chǎn)權(quán)（含宅基地使用權(quán)）、集體建設(shè)用地使用權(quán)、林權(quán)在將其作為債權(quán)擔(dān)保而設(shè)定抵押權(quán)時對其抵押價值進行評估。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場建設(shè)滯后是當(dāng)前制約中國農(nóng)村改革和發(fā)展瓶頸。農(nóng)村金融是支持農(nóng)村市場化、服務(wù)“三農(nóng)”發(fā)展的重要力量，但仍為整個金融體系中最薄弱的環(huán)節(jié)，只有大力發(fā)展農(nóng)村普惠金融，加快農(nóng)村金融建設(shè)才能從根本上得到解決。

為實現(xiàn)農(nóng)村金融與“三農(nóng)”的共贏發(fā)展，國務(wù)院發(fā)文《關(guān)于金融服務(wù)“三農(nóng)”發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2014〕17號），部署創(chuàng)新農(nóng)村抵押擔(dān)保方式，發(fā)展農(nóng)村交易市場，積極培育土地評估、資產(chǎn)評估等中介組織，引導(dǎo)銀行業(yè)慎重穩(wěn)妥地開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押業(yè)務(wù)。推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場建設(shè)，構(gòu)建普惠金融體系，農(nóng)村“四權(quán)”融資將成為新常態(tài)，這給估價行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。農(nóng)村“四權(quán)”融資中重要的一環(huán)就是確定其抵押價值，而抵押價值通常由獨立第三方來進行評估。但農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押存在著固有的法律瓶頸與制度限制，所以其抵押估價也存在著重大的特殊性。我國農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押處于起步階段，鉆研解決其抵押估價技術(shù)問題，配合政府進一步提升農(nóng)村金融服務(wù)的能力和水平，是評估行業(yè)支持“三農(nóng)”，服務(wù)“三農(nóng)”迫切需要，也是廣大估價師的職業(yè)使命。

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2014）（農(nóng)村建設(shè)用地地價評估可參照此規(guī)程）、《農(nóng)用地估價規(guī)程》（GB/T28406-2012）等估價規(guī)范，現(xiàn)行估價常用方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、公示地價系數(shù)修正法等。估價方法適用性分析取決于估價目的、待估宗地的特點及當(dāng)?shù)厥袌銮闆r等?！稄V東省土地估價技術(shù)報告評審標(biāo)準(zhǔn)》（2008年版）指出，耕地、園地、林地、草地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地可以選用收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價修正法。未利用地的評估要根據(jù)開發(fā)后的用途選用不同的方法。涉及農(nóng)用地征用的，可采用綜合法、比較法和征用區(qū)片價系數(shù)修正法三種方法。綜合法所評估的農(nóng)用地征用價格等