置業(yè)顧問培訓(xùn)

如何做一個更好的置業(yè)顧問——房地產(chǎn)專業(yè)知識篇石申置業(yè)顧問所具備的素質(zhì)好的置業(yè)顧問良好的職業(yè)道德文雅幽默的銷售技巧服務(wù)意識扎實的專業(yè)知識良好的形象與基本禮儀2前言——專業(yè)知識的重要性

要成為一位專業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)顧問，一個地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的地產(chǎn)精英，不但要具備良好的職業(yè)道德，良好的現(xiàn)代服務(wù)意識，良好的心理環(huán)境和心理狀態(tài)，還要具備房地產(chǎn)專業(yè)知識，理解房地產(chǎn)基本術(shù)語，才能更好地賣房子。3主題所貫穿的專業(yè)知識建筑產(chǎn)品土地房地產(chǎn)行業(yè)土地4房地產(chǎn)方面的專業(yè)知識建筑產(chǎn)品土地房地產(chǎn)行業(yè)土地5關(guān)于房地產(chǎn)什么是房地產(chǎn)？我們處于房地產(chǎn)幾級市場？房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。6房地產(chǎn)市場劃分房地產(chǎn)一級市場地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，是由國家壟斷的市場。房地產(chǎn)二級市場二級市場是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場，即一般指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)三級市場三級市場是購買房地產(chǎn)的單位和個人再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租的市場，也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。7房地產(chǎn)市場參與主體開發(fā)商建造商代理商發(fā)展商是指策劃開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。建造商是指負(fù)責(zé)建設(shè)房地產(chǎn)項目的市政工程、基礎(chǔ)工程及土建裝修工程的建筑商。代理商是指負(fù)責(zé)銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。監(jiān)理商為實施承包合同，由業(yè)主組建或選擇監(jiān)理工程師單位依據(jù)合同對承包商的生產(chǎn)(進(jìn)度、質(zhì)量和投資)進(jìn)行監(jiān)督和管理工作。8關(guān)于土地方面的專業(yè)知識建筑產(chǎn)品房地產(chǎn)行業(yè)土地9土地土地是誰的？誰才有所有權(quán)？怎么獲得使用權(quán)？不同類型的土地使用年限一樣嗎？10單擊添加內(nèi)容文字土地所有權(quán)：土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有的權(quán)利。這種權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)（必須按照土地分類進(jìn)行使用）、收益權(quán)和處分權(quán)。土地使用權(quán)：指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。使用權(quán)有償出讓的土地，必須是國有土地；集體土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后才能出讓。有償出讓的地塊可以是待開發(fā)的土地（生地），業(yè)可以是完成市政設(shè)施還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。土地使用權(quán)的出讓年限：居住用地70年；工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。11用錢堆土地做什么呢？三通一平：指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法定要求。七通一平：給水、排水、電、路、熱力、通訊、煤（燃?xì)猓?、場地平整）的土地（熟地）?2建筑產(chǎn)品土地房地產(chǎn)行業(yè)土地13建筑含義狹義的建筑物是指房屋不包括構(gòu)筑物。房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂。門、窗，能夠遮風(fēng)擋雨供人在內(nèi)居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲藏物品或進(jìn)行其他活動的空間場所。構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動，如煙筒、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。單擊添加使用類型劃分建筑高度劃分建筑結(jié)構(gòu)劃分建筑構(gòu)成14建筑含義狹義的建筑物是指房屋不包括構(gòu)筑物。房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂。門、窗，能夠遮風(fēng)擋雨供人在內(nèi)居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲藏物品或進(jìn)行其他活動的空間場所。構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動，如煙筒、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。單擊此處添加標(biāo)題單擊添加使用類型劃分建筑高度劃分建筑結(jié)構(gòu)劃分建筑構(gòu)成15（1）居住建筑：是指供家庭或個人較長時期居住使用的建筑，又可分為住宅和集體宿舍兩類。住宅習(xí)慣上不很嚴(yán)格的分為普通住宅、高檔公寓、別墅；集體宿舍可分為單身職工宿舍、學(xué)生宿舍等。（2）公共建筑：是指供人們購物、辦公、學(xué)習(xí)、醫(yī)療、旅行、體育等使用的非生產(chǎn)性建筑，如辦公樓、商店、旅館、影劇院、體育館、展覽館、醫(yī)院等。（3）工業(yè)建筑：是指供工業(yè)生產(chǎn)使用或直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的建筑，如工業(yè)廠房、倉庫等。（4）農(nóng)業(yè)建筑：是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的建筑，如料倉、水產(chǎn)品養(yǎng)殖廠、飼養(yǎng)畜禽用房等。16建筑含義狹義的建筑物是指房屋不包括構(gòu)筑物。房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂。門、窗，能夠遮風(fēng)擋雨供人在內(nèi)居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲藏物品或進(jìn)行其他活動的空間場所。構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動，如煙筒、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。單擊添加使用類型劃分建筑高度劃分建筑結(jié)構(gòu)劃分建筑構(gòu)成17（1）低層住宅：1－3層（2）多層住宅：4－6層（3）中高層住宅：7－9層（4）高層住宅：10層以上（小高層是習(xí)慣用語，一般指10－15/18層的住宅）18建筑含義狹義的建筑物是指房屋不包括構(gòu)筑物。房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂。門、窗，能夠遮風(fēng)擋雨供人在內(nèi)居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲藏物品或進(jìn)行其他活動的空間場所。構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動，如煙筒、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。單擊添加使用類型劃分建筑高度劃分建筑結(jié)構(gòu)劃分建筑構(gòu)成19建筑結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。一般可分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)。（1）磚木結(jié)構(gòu)建筑：主要承重構(gòu)件是用磚、木做成。其中豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架采用木材。通常在3層以下。（2）磚混結(jié)構(gòu)建筑：豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。一般在6層以下，造價較低，抗震性能較差、開間和進(jìn)深的尺寸及層高都受到限制。（3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：建筑物的承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。特點是：結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強(qiáng)、抗震性能好、耐久年限長。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的種類主要有：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。（4）鋼結(jié)構(gòu)建筑：建筑物的主要承重構(gòu)件都是由鋼材制成。建筑成本高，多用于高層公共建筑和跨度大的建筑，如體育館、影劇院、跨度大的工業(yè)廠房等。20建筑含義狹義的建筑物是指房屋不包括構(gòu)筑物。房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂。門、窗，能夠遮風(fēng)擋雨供人在內(nèi)居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲藏物品或進(jìn)行其他活動的空間場所。構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動，如煙筒、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。單擊添加使用類型劃分建筑高度劃分建筑結(jié)構(gòu)劃分建筑構(gòu)成21基礎(chǔ)墻體和柱關(guān)于墻：墻體按照在建筑物中所處的位置分為外墻（位于建筑物四周，是建筑物的圍護(hù)構(gòu)件，起擋風(fēng)、遮雨、保溫、隔聲、隔熱作用）和內(nèi)墻（位于建筑物內(nèi)部，起分隔空間、隔聲、防火作用）。墻體按照受力情況分為承重墻（直接承受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛淼暮奢d的墻）和非承重墻（不承受外來荷載的墻）。門和窗地面、樓板和梁樓梯屋頂22請問咱們小區(qū)的建筑占地面積多少？建筑密度？容積率？綠地率？建筑占地面積：建筑物底部占有的土地面積。建筑占地面積一般為基地面積的30%。建筑密度：建筑占地面積/用地面積容積率：城市規(guī)劃部門規(guī)定的建筑總面積與用地面積之比。容積率=總建筑面積/用地面積一般情況下，容積率越高即總建筑面積就越大，土地利用率高，經(jīng)濟(jì)性好，但小區(qū)環(huán)境就會受影響。在相同的容積率下，建筑密度越低，說明小區(qū)內(nèi)建筑物平均層數(shù)高，地面空間大，綠化率高環(huán)境條件好。綠化率：小區(qū)綠化占地面積與基地面積之比。23有關(guān)產(chǎn)品的專業(yè)知識建筑產(chǎn)品土地房地產(chǎn)行業(yè)土地24售房前提——五證兩書五證1、國有土地使用證2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證4、建設(shè)工程開工證5、商品房銷售（預(yù)售）許可證兩書6、商品房質(zhì)量保證書7、商品房使用說明書123456725明白我們的產(chǎn)品是什么類型尾房現(xiàn)房產(chǎn)品類型外銷房內(nèi)銷房房屋種類26現(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。外銷房外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。內(nèi)銷房內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。尾房尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。27房屋面積問題購房面積建筑面積套內(nèi)面積使用面積公共面積公攤面積銷售面積28房屋面積問題建筑面積套內(nèi)面積使用面積公共面積公攤面積銷售面積購房面積29購房面積：在使用中一般不可能完全獨立，套與套之間、套與整體環(huán)境之間常常是緊密相聯(lián)、互為依存的。除獨立使用的空間外，公用部位、公用設(shè)施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按"套"或"單元"銷售的商品房面積應(yīng)為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分之和。即商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：套內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積。30房屋面積問題購房面積套內(nèi)面積使用面積公共面積公攤面積銷售面積建筑面積31建筑面積：住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。32房屋面積問題購房面積建筑面積套內(nèi)面積使用面積公共面積公攤面積銷售面積33銷售面積銷售面積是指商品房按"套"或"單元"出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。34房屋面積問題購房面積建筑面積使用面積公共面積公攤面積銷售面積套內(nèi)面積35套內(nèi)面積俗稱"地磚面積"。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ犆娣e。36房屋面積問題購房面積建筑面積套內(nèi)面積公共面積公攤面積銷售面積使用面積37使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。38房屋面積問題購房面積建筑面積套內(nèi)面積使用面積公攤面積銷售面積公共面積39公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。40房屋面積問題購房面積建筑面積套內(nèi)面積使用面積公共面積銷售面積公攤面積41公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。42房屋結(jié)構(gòu)房屋構(gòu)造所涉及的專業(yè)名稱剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用。開間、進(jìn)深層高、凈高層高：是指住宅高度以"層"為單位計量，通常下層樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高：是指層高減去樓板厚度的凈剩值。玄關(guān)隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚婢褪堑翘萌胧业谝徊剿诘奈恢?，它是一個緩沖過渡的地段。玄關(guān)一般與廳相連，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。43開間與進(jìn)深開間：住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。根據(jù)1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參