遵義房地產(chǎn)市場調(diào)研

城市認知項目地塊位于遵義市紅花崗區(qū)忠莊片區(qū)本案15公里8.5公里匯川區(qū)遵義縣項目位于遵義市南部，屬于遵義城區(qū)范圍內(nèi)，距遵義城區(qū)的匯川區(qū)和遵義縣的距離分別為15公里、8.5公里。遵義市行政區(qū)域圖遵義市位于黔渝中部，屬于黔中產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)的主要區(qū)域遵義市位于貴州省的北部，古屬于“夜郎國”，是中國西部的重鎮(zhèn)之一，屬于國家規(guī)劃的長江中上游綜合開發(fā)和黔中產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)的主要區(qū)域。城市規(guī)劃區(qū)：城市規(guī)劃區(qū)范圍為匯川區(qū)、紅花崗區(qū)、遵義縣行政范圍，總面積約5382平方公里。此范圍也是遵義中心城市的發(fā)展范圍。中心城區(qū)南到省會貴陽市144公里、北達重慶市239公里。全市國土面積30762平方公里，為貴州省總面積的17.46％。市人民政府駐地在匯川區(qū)人民路。重慶市貴陽市遵義市約144公里約239公里遵義市位于重慶至貴陽的交通樞紐位置，屬于國家規(guī)劃的長江中上游綜合開發(fā)和黔中產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)的主要區(qū)域，現(xiàn)有中心城區(qū)包括匯川、紅花崗和遵義縣。貴州省遵義市（1）近期目標：到2015年，市域人均地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn)翻一番，初步建成新材料基地、能源基地，穩(wěn)定貴州省第二大城市的地位，建成全國文明城市，初步具備融入?yún)^(qū)域發(fā)展的條件。（2）中期目標：到2020年，中心城市實現(xiàn)基本小康，市域經(jīng)濟在全省經(jīng)濟中的比重有一定程度提高，基本建成區(qū)域性新材料基地、能源基地和綠色食品基地；城鄉(xiāng)差距縮小，建立起相對完善的社會服務(wù)體系和文化體系，社會主義新農(nóng)村與城市協(xié)調(diào)發(fā)展。（3）遠期目標：到2030，在全國邁入中等偏上發(fā)展水平行列，成為貴州省重要經(jīng)濟增長極和川黔渝交界地區(qū)經(jīng)濟中心，全面建成西南地區(qū)新材料基地、能源基地和全國綠色食品基地。（4）遠景目標：到2050年市域基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，人均地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn)翻三番。成為經(jīng)濟活力強、文明程度高、具有較高國內(nèi)外知名度的現(xiàn)代化、區(qū)域性中心城市。發(fā)展戰(zhàn)略：依托資源，立足城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，于區(qū)域謀發(fā)展，以跨越促發(fā)展，推動“工業(yè)強市、名城立市、文化興市”，構(gòu)建一座可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化城市。遵義市重點打造新材料和能源基地，以工業(yè)帶動城市發(fā)展紅花崗區(qū)著名革命旅游景點城市商業(yè)氛圍濃厚，市政配套備南部開發(fā)區(qū)城市重工業(yè)區(qū)所在廠礦密集、交通便利匯川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)紅花崗區(qū)南部開發(fā)區(qū)本案項目所處的紅花崗區(qū)屬于遵義老城范圍，紅花崗區(qū)現(xiàn)為遵義市政治、經(jīng)濟、文化中心和交通樞紐。商業(yè)、市政等配套較齊備。匯川區(qū)遵義政務(wù)新區(qū)，擁有植物園、大型市政廣場，環(huán)境較好紅花崗區(qū)主要發(fā)展和推動文化產(chǎn)業(yè)，將重點發(fā)展以紅色文化為主題的旅游業(yè)、文化娛樂業(yè)、文化信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代印刷業(yè)、文化藝術(shù)教育培訓(xùn)業(yè)、民族民間文化工藝生產(chǎn)業(yè)、文化會展業(yè)、文化創(chuàng)意業(yè)等八大產(chǎn)業(yè)，采用“一帶、一園、一街、一圈、二中心、四片區(qū)”的總體空間布局，努力形成新的特色優(yōu)勢領(lǐng)域，不斷提高產(chǎn)業(yè)綜合實力。紅花崗區(qū)本案紅花崗發(fā)展相對成熟，主要發(fā)展旅游、民族民間文化等產(chǎn)業(yè)忠莊片區(qū)位于城市幾何中心，忠莊片區(qū)必然成為遵義市城市向南發(fā)展的第一承接區(qū)，是遵義城市副中心，本項目發(fā)展房地產(chǎn)機會明顯。政府對忠莊片區(qū)的規(guī)劃是依托貴遵高速和海爾大道發(fā)展，接納中心區(qū)人口，發(fā)展成為城市的副中心。以居住、科研設(shè)計、商貿(mào)金融、文化娛樂、行政辦公布局為主，現(xiàn)狀工業(yè)應(yīng)逐步搬遷，最終形成一個以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為重點的環(huán)境優(yōu)良的片區(qū)。忠莊片區(qū)定位為遵義城市副中心，以居住、科研、金融為主項目所在忠莊片區(qū)位于城市幾何中心，必然成為遵義向南發(fā)展的第一承接區(qū)，且現(xiàn)狀工業(yè)逐步搬遷，機會優(yōu)勢明顯。項目地塊周邊現(xiàn)有配套較少，主要依托于遵義市區(qū)，市區(qū)配套完善，能全面滿足居民的休閑、娛樂、購物等生活需求。目前項目片區(qū)主要依托遵義市區(qū)配套遵義市市區(qū)遵義市配套分布簡圖川黔電氣化鐵路和210、326國道橫穿紅花崗區(qū)全境，貴遵高等級公路和遵崇高速公路交匯，與外界的通達性強；內(nèi)部西面緊臨共青大道，四它三面現(xiàn)無道路交通，但均被規(guī)劃的道路所環(huán)繞，與城市主干道海爾大道不在一條線上，對人流導(dǎo)入有一定的影響。遵崇高速貴遵高速210326國道326國道川黔鐵路區(qū)域外向交通便捷，快速到達遵義周邊；但內(nèi)部交通缺乏遵義市主骨架路網(wǎng)規(guī)劃為“四縱三橫三聯(lián)二環(huán)”，總規(guī)模約3437公里，遵義市中心城區(qū)到縣（市）3小時、縣到縣6小時的交通經(jīng)濟圈。川黔鐵路縱貫全境，交通十分便利。遵義東站已開工建設(shè)。2014年動車從重慶開出，到遵義的車程將為1小時左右，遵義與重慶之間的貿(mào)易往來和交流將大大縮短時間，遵義將真正溶入到重慶1小時經(jīng)濟圈。加速遵義地區(qū)的經(jīng)濟、文化發(fā)展。海爾大道（城市主干道）凱萊國際共青大道規(guī)劃調(diào)整后道路A地塊C地塊“資源解析”遵義是首批中國歷史文化名城，以紅色文化、酒文化、茶文化等聞名于世。自然生態(tài)資源也極其豐富，兩者的結(jié)合描繪了一幅極具品味的畫面。遵義會議遺址民風(fēng)民俗茶文化茶海紅色文化、酒文化、茶文化等旅游資源，助于吸引外來客群項目本體研判本體小結(jié)利好點：1、城市發(fā)展良好、文化底蘊濃厚、外部交通便捷，有利于集聚人口遵義以酒文化、茶文化、紅色文化等資源以及工業(yè)帶動城市發(fā)展，且交通通達性好。有利于聚集人口2、區(qū)域整體規(guī)劃利好，將是未來人口和開發(fā)的集中區(qū)域區(qū)域規(guī)劃為居住、商業(yè)、金融區(qū)，是未來遵義的城市副中心，且隨著工業(yè)區(qū)域的搬遷，忠莊片區(qū)將騰挪出更多的土地，有望成為未來遵義房產(chǎn)開發(fā)的集中區(qū)不利點：1、地塊離主干道遠，內(nèi)部道路欠缺，不利于人流的導(dǎo)入地塊與城市主干道海爾大道沒有直接的連通，且內(nèi)部道路尚處于規(guī)劃階段，不利于人流的導(dǎo)入2、項目目前生活配套缺乏，但未來配套非常豐富項目目前配套主要依附于遵義主城區(qū)，附近無成形的生活配套區(qū)域，但未來隨著保利·未來城市等新興樓盤包括市政規(guī)劃商業(yè)街的形成，配套將得到完善宏觀環(huán)境房產(chǎn)市場政策嚴峻，調(diào)控力度開始步入強硬階段。區(qū)域市場環(huán)境研究之“宏觀政策回顧”調(diào)控手段政策限購政策保障房增加調(diào)控可能產(chǎn)生影響123“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。三套及外地貸款暫停發(fā)放?！薄?012年，計劃新開工建設(shè)保障性住房10.5萬套，其中，公共租賃住房1.8萬套；限價商品房1.6萬套；經(jīng)濟適用住房7.1萬套。計劃竣工保障性住房7萬套?！狈抠J進一步收緊在一定程度上增加了購房成本，對市場需求一定會產(chǎn)生影響。其影響分兩個層面實際層面：由于首付比例提高，買房者無力承擔(dān)首付而放棄購房心理層面：由于對調(diào)控從緊而對房價預(yù)期發(fā)生變化而放緩購房限購令直接促使成交量呈現(xiàn)萎縮，并嚴重打擊外地客戶購買信心一手市場：成交呈現(xiàn)萎縮，不僅投資投機型需求受到嚴厲打壓，改善型購房家庭也得到抑制。二手市場：掛牌量呈現(xiàn)萎縮，由于新買賣受限，手中有房的投資客將不愿意出售房源租賃市場：買賣交易減少，租賃市場需求必然增加，租金將會上升保障房的加大，滿足中低收入者得住房需求，調(diào)節(jié)市場均衡，抑制房價上漲：從短期來看保障房的增加，只是滿足部分中低收入的住房需求，抑制房價上漲從長期來看，保障房的大量涌入慢慢形成商品住宅市場及保障房市場雙重格局，那么中端客戶將會被分流，對于中端和中高端商品住宅的價格體系將有一定的影響差別化信貸天津：“本市戶籍居民家庭擁有2套以上（含2套）本市住房的，在本市范圍內(nèi)暫停向其售房?！辈顒e化信貸、限購政策、保障房增加等嚴厲政策，將會對市場需求、外來客購買貪心和房價產(chǎn)生很大影響。區(qū)域市場環(huán)境研究之“宏觀政策回顧”一線城市緊跟“國八條”制定相應(yīng)細則，表現(xiàn)出調(diào)控決心。條款北京細則上海細則深圳細則天津細則信貸同“國八條”同“國八條”同“國八條”同“國八條”稅收住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅：同“國八條”

房產(chǎn)稅：推進房產(chǎn)稅試點工作住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅：同“國八條”

房產(chǎn)稅：推進房產(chǎn)稅試點工作同“國八條”同“國八條”

限購全市限購全市限購全市限購全市限購本市家庭：同“國八條"

非本市家庭：需提供5年以上納稅或社保證明本市家庭：同“國八條”；非本市家庭：需提供提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上納稅證明或社保證明本市家庭：同“國八條”；非本市家庭：需提供提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明本市家庭：同“國八條”；非本市家庭：需提供提供在本市累計1年繳納個人所得稅證明或社會保險繳納證明嚴厲程度★★★★★★★★★★★★★★區(qū)域市場環(huán)境研究之“遵義經(jīng)濟發(fā)展狀況”遵義GDP逐年上漲，增長幅度較大，整體的經(jīng)濟走勢良好。2011年，遵義全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）1121.16億元,比上年增長17%；其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值151.26億元，增長1.6%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值493.02億元，增長22.9%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值476.88億元，增長116.6%。固定資產(chǎn)投資不斷攀升，增長幅度大，房地產(chǎn)發(fā)展機遇明顯。遵義固定資產(chǎn)投資快速增長。全年全社會固定資產(chǎn)投資685.13億元，比上年同期增長44.40%

從城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資來看，基本建設(shè)、更新改造與房地產(chǎn)開發(fā)均呈現(xiàn)正增長。其中：基本建設(shè)投資438.21億元，比上年增長39.8%；更新改造投資159.90億元，增長67%；房地產(chǎn)開發(fā)投資81.6億元，增長83.1%。據(jù)統(tǒng)計，全年全社會固定投資658.13億元，增長快速，比上年同期增長44.40%；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資看，基建投資438.21億元，增長39.8%更新改造投資159.90億元，增長67%，房地產(chǎn)開發(fā)投資81.6億元，增長83.1%區(qū)域市場環(huán)境研究之“遵義經(jīng)濟發(fā)展狀況”區(qū)域市場環(huán)境研究之“城鎮(zhèn)化水平”城市化進程將不斷提升，城市住房需求量加大。類項2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年城鎮(zhèn)化率（%）31.9032.2032.4032.6033.1034.6037.0城鎮(zhèn)化水平城鎮(zhèn)化率指標表現(xiàn)出來小幅穩(wěn)步上漲格局，截止2011年止城鎮(zhèn)化率為37.0%，反映出目前城鎮(zhèn)化率水平仍處于較低水平，城市未來發(fā)展空間巨大。區(qū)域市場環(huán)境研究之“遵義房地產(chǎn)概述”遵義房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)供大于求局面，市場競爭白熱化2012年1-10月全市的房地產(chǎn)銷售面積與去年同期相比下降約30%，商品房竣工面積與去年同期相比增長約43%，充分反映遵義房地產(chǎn)市場供大于求的局面。2012年1-10月全市房地產(chǎn)情況指標1-10月累計累計比上年同期增長（％）商品房屋施工面積(平方米)1743893343.8

#新開工面積(平方米)587444937.6商品房屋竣工面積(平方米)10581084.7商品房銷售面積(平方米)1542757-7.7

#現(xiàn)房銷售面積(平方米)329687-29.4

#期房銷售面積(平方米)12130700.7商品房屋待售面積(平方米)59125740.3商品房屋銷售額(萬元)57634815.7

#現(xiàn)房屋銷售額(萬元)123707-5.9

#期房屋銷售額(萬元)45264123.4遵義縣2012年度新建商品房預(yù)售中，住宅類物業(yè)處于絕對優(yōu)勢，占比達到全縣的86%，說明區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)不平衡。遵義2012年度新建商品成交集中在紅花崗區(qū)，北部新區(qū)匯川區(qū)是近幾年遵義開發(fā)的重點戰(zhàn)場，其辦公成交量最大，足以看出其商務(wù)的發(fā)展超前水平和遵義房地產(chǎn)發(fā)展水平。2012年度新建商品房批準預(yù)售統(tǒng)計住宅辦公商業(yè)其他區(qū)域套數(shù)建筑面積(㎡)套數(shù)建筑面積(㎡)套數(shù)建筑面積(㎡)套數(shù)建筑面積(㎡)套內(nèi)面積(㎡)套內(nèi)面積(㎡)套內(nèi)面積(㎡)套內(nèi)面積(㎡)全縣162621,710,146.5369294,984.881348257,675.87317294,916.981,407,960.2268,680.34228,864.80272,985.23紅花崗區(qū)5485561,425.4012619,074.4557062,411.3458129,503.36458,733.7614,482.4254,399.11120,631.21匯川區(qū)5098537,560.6925441,276.23191125,350.39259165,413.62443,872.9329,759.76111,409.56152,354.02遵義縣5679611,160.4431234,634.2058769,914.1400.00505,353.5324,438.1663,056.130.00區(qū)域市場環(huán)境研究之“遵義房地產(chǎn)概述”遵義縣和紅花崗重住宅和商業(yè)開發(fā)，匯川區(qū)重辦公和住宅2012年度新建商品房成交統(tǒng)計住宅辦公商業(yè)其他區(qū)域套數(shù)建筑面積建筑均價套數(shù)建筑面積建筑均價套數(shù)建筑面積建筑均價套數(shù)建筑面積建筑均價套內(nèi)面積套內(nèi)均價套內(nèi)面積套內(nèi)均價套內(nèi)面積套內(nèi)均價套內(nèi)面積套內(nèi)均價全市8962938,181.683,719.2214721,155.136,307.54900111,084.037,288.1719736,351.102,664.37779,540.964,476.1013,695.949,742.8098,904.598,185.6532,972.152,937.41紅花崗區(qū)4053391,047.423,494.085911,116.614,980.8440464,955.265,735.9317427,553.592,579.76323,596.114,222.397,935.606,977.4356,674.066,574.0624,618.872,887.29匯川區(qū)2616305,005.073,997.908810,038.527,776.7219919,785.086,071.31238,797.512,929.36255,483.014,772.845,760.3413,552.4617,952.976,690.898,353.283,085.14遵義縣2293242,129.193,731.8000.000.0029726,343.6912,029.4000.000.00200,461.844,507.470.000.0024,277.5613,053.160.000.00據(jù)遵義市國土局透露，2012年1-10月使用權(quán)掛牌出讓土地57宗，宗出讓面積2223743㎡，以工業(yè)用地為主。區(qū)域市場環(huán)境研究之“土地市場情況”土地放量大，以工業(yè)用地為主數(shù)據(jù)來源：遵義市國土局匯川區(qū)（北部新區(qū)）紅花崗區(qū)（南部新區(qū)）遵義主城區(qū)房地產(chǎn)市場分為兩個大板塊；城市北端的北部新區(qū)——匯川區(qū)；城市南部——包括紅花崗區(qū)、外環(huán)及海爾大道沿線至忠莊片區(qū)。主要板塊劃分兩個：匯川區(qū)和紅花崗區(qū)區(qū)域市場環(huán)境研究之“房地產(chǎn)市場板塊劃分”區(qū)域市場環(huán)境研究之“房地產(chǎn)市場板塊研究—北部新區(qū)匯川板塊”匯川板塊開發(fā)時間早、市民認可度高，占據(jù)一定市場份額市政府紅花崗區(qū)匯川區(qū)開發(fā)時間較早，目前已經(jīng)發(fā)展的初具規(guī)模，正走向成熟，與老城區(qū)連成一片。隨著開發(fā)區(qū)的逐步成熟，北部城區(qū)與老城區(qū)的差別正逐步縮小，而且發(fā)展前景得到了廣大市民認可。政府配套設(shè)施完善，并得到政府政策支持，交通方便，而且市政府、四大銀行總部、體育場都座落在開發(fā)區(qū)內(nèi)，開發(fā)區(qū)還得到了省政府和市政府各種優(yōu)惠政策支持，因此在這幾年發(fā)展迅速。目前開發(fā)區(qū)的大部分土地都進行了開發(fā)，但未來幾年仍將占據(jù)一定的市場份額。區(qū)內(nèi)的大規(guī)模高品質(zhì)樓盤，如圣城華府、遵義恒大城等，代表了當(dāng)時遵義房地產(chǎn)發(fā)展的水平。匯川板塊開發(fā)時間較早，且屬于成熟區(qū)，配套完善。但是，大部分土地都進行了開發(fā)，未來開發(fā)難度將增加。恒大城重慶星座建工·森林苑曼哈頓時代廣場常青藤國際花園祥龍·世紀城長征·尊城航天·羅莊中建大廈圣城華府圣龍一品匯川區(qū)匯川區(qū)以恒大，常青藤兩大知名開發(fā)商引領(lǐng)，據(jù)不完全統(tǒng)計，在售及待售樓盤約有13個，主要是高層洋房為主，區(qū)域建面價格在4500-5500元/㎡。項目名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率物業(yè)類型價格（元/㎡）恒大城53360014800002.2高層、洋房、別墅5000森林苑8693671206.02高層

5357重慶星座3084216595.85高層4600曼哈頓時代廣場200001500007.5公寓，寫字樓6000世紀城25634.5169527.586.6高層4600常青藤國際花園5335114148303.0高層、洋房高層7000洋房10000長征·尊城667001600001.74別墅8250航天羅莊239551100003.74高層5800中建大廈267838246.3513.2高層待定圣龍一品5070116632.3高層4850圣城華府44500015600002.9高層待定匯川區(qū)商品房主要以高層和洋房為主區(qū)域市場環(huán)境研究之“房地產(chǎn)市場板塊研究—北部新區(qū)匯川板塊”紅花崗板塊交通便捷，未來開發(fā)集中在海爾大道沿線市政府紅花崗區(qū)匯川區(qū)紅花崗區(qū)----海爾大道沿線至忠莊地理位置較偏，交通相對便捷，忠莊片區(qū)是政府著力發(fā)展的下一個熱點，目前處在加速開發(fā)的時期。該區(qū)域以海爾大道為軸心，兩側(cè)有東聯(lián)線、狀元路兩條快速干線，交通便捷暢通。隨著遵崇高速公路及貴貴高速公路的開通，南部城區(qū)的區(qū)位交通優(yōu)勢得以迅速提升，為隨后的大規(guī)模開發(fā)打下了堅實的基礎(chǔ)。環(huán)境污染嚴重，較大的制約了房地產(chǎn)的開發(fā)；八七電廠排放的大量廢氣對忠莊片區(qū)造成了嚴重的污染，污濁的空氣嚴重的影響了當(dāng)?shù)鼐用竦纳睿草^大的制約了忠莊片區(qū)的整體開發(fā)。但八七電廠開始逐步搬遷，在未來2年污紅花崗區(qū)占地面積大，現(xiàn)有居民少，可供開發(fā)的土地較多，是未來城市發(fā)展的主要方向。政府這幾年開始對該區(qū)域進行開發(fā)，目前海爾大道沿線是房地產(chǎn)開發(fā)最集中的區(qū)域。紅花崗板塊的忠莊片區(qū)正加速開發(fā)，隨著工廠的搬遷，不僅減少和污染，且會提供更多的土地供應(yīng)，將是未來房地產(chǎn)開發(fā)的集中區(qū)。區(qū)域市場環(huán)境研究之“房地產(chǎn)市場板塊研究—紅花崗板塊”中天·萬里湘江同一·迎紅水岸桃溪河畔天蘊·南加州東欣·彩虹城卡薩國際桃溪左岸城市廣場南嶺山水威尼斯廣場東方星城保利·未來城市紅花崗區(qū)據(jù)不完全統(tǒng)計，紅花崗區(qū)域內(nèi)在售及待售樓盤約12個，高層為主，以保利和中天兩大知名開發(fā)商為代表，區(qū)域建面價格在4000-5000元/㎡。項目名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率物業(yè)形態(tài)價格（元/㎡）中天·萬里湘江1170002199601.88高層待售迎紅水岸28000019600007高層4400桃溪河畔670001072001.60

多層小高層4300南加州1000003800003.0高層，洋房待售彩虹城5336007256791.36高層、別墅4260城市廣場8000001160006.5高層3600威尼斯廣場2211007500002.45

高層4000東方星城43065m22800006.7高層4250保利未來城市500000015000003.0高層、洋房4000紅花崗區(qū)商品房開發(fā)以高層為主，但對于洋房有一定的需求區(qū)域市場環(huán)境研究之“房地產(chǎn)市場板塊研究—紅花崗板塊”區(qū)域市場環(huán)境研究之“小結(jié)”政策利好，紅花崗片區(qū)是未來開發(fā)集中區(qū)，競爭非常激烈房產(chǎn)政策以刺激剛需為主，整體市場看好。政府調(diào)控基調(diào)不變，以刺激剛需為主，央行下調(diào)基準利率，促使市場看好。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展良好，城鎮(zhèn)化進程快，給房地產(chǎn)市場帶來機遇。遵義市GDP增長和固定生產(chǎn)總值都大幅增長，而且城鎮(zhèn)化進程快。給房地產(chǎn)市場帶來更大的機遇。區(qū)域市場產(chǎn)品多以高層為主，洋房和別墅較少，但有需求。目前區(qū)域市場產(chǎn)品多以普通高層和洋房為主，其中品質(zhì)性的產(chǎn)品需求較高，別墅類產(chǎn)品相對較好。區(qū)域房地產(chǎn)市場供大于求，市場競爭激烈。較往年相比，商品房銷售下降30%，竣工上升43%，出現(xiàn)供大于求狀況，市場競爭激烈。重點項目研究說明：

根據(jù)遵義市場的調(diào)研結(jié)果，我司選取了與本項目地理位置和項目屬性有一定相似的項目為重點研究項目，包括：保利未來城市、南加州、萬里湘江和威尼斯廣場和溪河畔帕瑅歐五個項目。保利·未來城市凱萊國際本案威尼斯廣場天蘊·南加州桃溪河畔·帕瑅歐中天·萬里湘江重點項目分布圖區(qū)域市場環(huán)境研究之“重點項目調(diào)研”保利未來城市1500萬大盤，為遵義首席大盤，影響力大區(qū)域市場環(huán)境研究之“重點項目調(diào)研—保利·未來城市”保利未來城市位于遵義市遵南大道中段，該項目分為12街區(qū)進行開發(fā)。物業(yè)形態(tài)包括住宅、商業(yè)、寫字樓、文化體育中心、公園、學(xué)校、醫(yī)院等。所在區(qū)域紅花崗區(qū)樓盤地址遵南大道中段西側(cè)開盤日期2011.11.15建筑形態(tài)多層洋房、小高層、高層開發(fā)商遵義保利置業(yè)有限公司物業(yè)管理保利物業(yè)建筑面積1500萬㎡規(guī)劃戶數(shù)1萬戶容積率3綠化率35%車位配比01:00.9主力戶型70-120㎡“一軸、兩心、12組團”一軸：沿保利大道西側(cè)城市景觀軸和商業(yè)步行街，形成城市南北景觀軸，沿軸布置商業(yè)、公寓、寫字樓等建筑，與南部140米高的中央商務(wù)區(qū)地標建筑，形成視覺沖擊力極強的城市南北軸線。兩心：龍坑1號路和保利大道交叉處形成的城市文化中心和中央商務(wù)中心。12組團：由路網(wǎng)劃分形的12個居住生活組團，城市居住空間功能分區(qū)明確。一山兩湖五公園：擁有坡地、河流、溫泉等原生自然景觀，背依青山，面向共青湖，水第穿流而過，天然溫泉，黔北原始森林，原生岳陵、五大休閑公園環(huán)抱城市。打造出公園綠色廊道、濱水景觀帶、中心景觀區(qū)、組團景觀區(qū)等多重景觀。保利未來城市——一個真正的“復(fù)合城市”。在商業(yè)街區(qū)中，商業(yè)及寫字樓面積達300萬㎡，可容納多達2萬家商鋪店面。2.5公里風(fēng)情商業(yè)步行街五星級酒店保利紅軍廣場5A甲級寫字樓大型購物中心SHOPPINGMALL國際溫泉度假中心……保利天街商業(yè)步行街，采用雙通道設(shè)計，特色獨棟商業(yè)與下沉式商業(yè)遙相呼應(yīng)，體現(xiàn)出層次感。保利·未來城市區(qū)域市場環(huán)境研究之“重點項目調(diào)研—保利·未來城市”洋房整體去化良好，高層建面117㎡三房、91㎡兩房熱銷項目在售住宅面積區(qū)間為67㎡—135㎡，熱銷戶型為建面117㎡三房和建面91㎡兩房。項目在售洋房面積區(qū)間為100㎡—256㎡，整體銷售情況良好。建面117㎡三房建面91㎡兩房區(qū)域市場環(huán)境研究之“重點項目調(diào)研—保利·未來城市”天蘊南加州目前開發(fā)的是純5+1洋房占地面積:100000平方米建筑面積:380000平方米開發(fā)商:遵義天蘊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)權(quán)年限:70年天蘊南加州位于遵義紅花崗區(qū)桃溪寺，項目總建筑面積13萬㎡，容積率3，現(xiàn)目前開發(fā)純5+1花園洋房，建筑面積約9萬㎡，其余地塊待處于規(guī)劃階段。車位配比1：1.3。天蘊南加州集約市政配套城市品質(zhì)生活核心遵義一中、遵義市體育館、醫(yī)專附院等完善市政配套，天蘊·南加州，精心打造20000㎡國際水準純獨立風(fēng)情商業(yè)街。純正南加州手工建筑質(zhì)樸熱情，建筑的每個細節(jié)，蘊含南加州傳統(tǒng)手工精神。色彩自然的石材，相協(xié)調(diào)建筑與周圍環(huán)境；汲取原生態(tài)的裝飾手法，更自然的表現(xiàn)出花園生活的精髓；建筑通過弧線，悄然積淀歲月輕逝的質(zhì)樸風(fēng)華。美學(xué)建筑雕塑城堡，忠實還原純正南加州手工建筑外觀與用材，并且將屋頂、門廊、到鐵藝等精工細作的建筑風(fēng)情，第一次在遵義熠熠生輝。高品質(zhì)，高舒適的居住環(huán)境，營造精神上的階層屬地感，自身設(shè)置頂級社區(qū)商業(yè)配套，成就“圈層生活”。區(qū)域市場環(huán)境研究之“重點項目調(diào)研—天蘊南加州”通過入戶花園、多陽臺、超大露臺等多重庭院空間增加賣點。項目共有920套房源，一梯兩戶六層樓，除頂層為躍層戶型外，其余均為平層戶型；面積區(qū)間120-180㎡，其中底層170㎡，中間層150㎡，頂躍130㎡，一樓贈送78-156㎡花園面積，二、三樓贈送露臺。平層平層平層平層平層頂躍平層平層平層頂躍一層二層三層四層五層六層大堂區(qū)域市場環(huán)境研究之“重點項目調(diào)研—天蘊南加州”項目戶型品質(zhì)感強A5戶型建筑面積：131㎡戶型結(jié)構(gòu)：3*2*2贈送方式：入戶花園、陽臺A1戶型建筑面積：157㎡戶型結(jié)構(gòu)：3*2*2贈送方式：超大私家花園、入戶花園、陽臺A3戶型建筑面積：146㎡戶型結(jié)構(gòu)：3*2*2贈送方式：入戶花園且?guī)в写舐杜_、陽臺區(qū)域市場環(huán)境研究之“重點項目調(diào)研—天蘊南加州”項目整體去化良好，客戶以二次改善自住為主項目第一批于去年12月12日開盤，推出7、8、13、14、19號樓，現(xiàn)目前己基本售完，整體去化情況良好。銷售中心去年六月份開放，蓄客量較多，客戶主要來源于于遵義本地及周邊區(qū)縣，如湄潭、仁懷等，也有少量重慶客群，以二次改善居住為主。面積區(qū)間（㎡）建面價格（元/㎡）總價區(qū)間（萬元）底層170650070-80中間層150500050-60頂層130700090-100區(qū)域市場環(huán)境研究之“重點項目調(diào)研—天蘊南加州”項目分四期開發(fā)，C區(qū)已售罄，目前在售為D區(qū)7層商務(wù)酒店22F—24F住宅（2梯4戶）13層商務(wù)酒店15層板式住宅（2梯2戶）D區(qū)產(chǎn)品組合區(qū)域市場環(huán)境研究之“重點項目調(diào)研—中天萬里湘江”目前在售的D區(qū)物業(yè)為商務(wù)酒店和高層項目在售主力產(chǎn)品為88㎡兩房及93—143㎡三房。建筑面積125㎡尊貴三房，全方位通風(fēng)采光客廳緊連餐廳，生活隨心所欲雙陽臺設(shè)計，雙倍拓寬視野布局合理，功能齊全，居住舒適建筑面積96㎡別致入戶花園，營造格調(diào)人居南北通透，承接穿堂和風(fēng)干濕分離，生活舒適動靜分區(qū)，互不干擾區(qū)域市場環(huán)境研究之“重點項目調(diào)研—中天萬里湘江”項目未來將形成區(qū)域商業(yè)中心項目整體商業(yè)體量為15萬方，其中A、C區(qū)域商業(yè)以被興立百貨整體購買，B區(qū)正在與興立百貨洽談中，D區(qū)商業(yè)以底商形式進行散買；未來將形成區(qū)域商業(yè)中心。區(qū)域市場環(huán)境研究之“重點項目調(diào)研—中天萬里湘江”南城中心首個75萬平米超大城市綜合體，曾占據(jù)城市領(lǐng)導(dǎo)地位華城威尼斯廣場，南城中心首個75萬平米超大城市綜合體，占地23萬平米，容積率2.45。集大型商業(yè)、高檔公寓、住宅、星級酒店于一體，摒棄傳統(tǒng)規(guī)劃，將大型商業(yè)與國際化居住社區(qū)完美融合，全方位呈現(xiàn)居家、購物、休閑、娛樂為一體的集約化都會中心生活。區(qū)域市場環(huán)境研究之“重點項目調(diào)