丹東項(xiàng)目部計(jì)劃

2012年2月29日2011年工作完成情況及2012年經(jīng)營工作計(jì)劃丹東項(xiàng)目部二、2012年經(jīng)營工作計(jì)劃一、2011年完成情況目錄2011年工作完成情況1、組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)2011年工作完成情況2、建立政府關(guān)系2011年工作完成情況3、推進(jìn)市場(chǎng)調(diào)研2011年工作完成情況4、開展項(xiàng)目篩選1、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)缺乏前期拓展經(jīng)驗(yàn)，團(tuán)隊(duì)的獨(dú)立工作能力有待于進(jìn)一步提高。2、新團(tuán)隊(duì)正處于組建磨合時(shí)期，團(tuán)隊(duì)的整體凝聚力還需要進(jìn)一步打造。3、很大程度上滿足于面上的工作，淺嘗則止，工作的深入和細(xì)致程度不夠。2011年工作中存在的問題2012年工作任務(wù)與保障措施NO.事項(xiàng)工作任務(wù)與目標(biāo)重要措施與辦法1市場(chǎng)調(diào)研1、通過旅游地產(chǎn)項(xiàng)目綜合調(diào)研，研究形成開發(fā)營運(yùn)模式。

2、深入掌握區(qū)域的市場(chǎng)、產(chǎn)品和客戶情況，深入分析掌握目標(biāo)客戶的需求。由集團(tuán)或平臺(tái)公司牽頭組織考察，春節(jié)后已有綜合調(diào)研安排；利用外部資源梳理好優(yōu)秀旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的成功營運(yùn)模式；踏實(shí)并做好客戶調(diào)研2土地全面了解了解手表廠及黑溝項(xiàng)目土地變性手續(xù)及費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用及完成時(shí)間、回遷方式、合作模式等。充分溝通利用現(xiàn)有社會(huì)資源，并不斷擴(kuò)充新資源。3商業(yè)模型梳理與土地資源方合作的商業(yè)模型、資金模型以及投資與效益模型，理清項(xiàng)目投資額度與回報(bào)的責(zé)任。與合作方充分溝通，理解合作方意愿，以更優(yōu)秀的概念方案爭(zhēng)取合作方的讓步，實(shí)現(xiàn)雙贏。4定位提早開展市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品定位與產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、材料標(biāo)準(zhǔn)、造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的研究。借鑒優(yōu)秀地產(chǎn)公司的成功經(jīng)驗(yàn)，梳理出適合億達(dá)的項(xiàng)目售價(jià)與建造標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)部限額設(shè)計(jì)方案5設(shè)計(jì)在充分理解項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上，完成兩個(gè)項(xiàng)目的初步概念設(shè)計(jì)（黑溝旅游元素需進(jìn)一步提煉、明確）。充分利用已對(duì)接的外部專業(yè)資源，多輪內(nèi)外部溝通、協(xié)作、討論，體現(xiàn)與競(jìng)品差異化設(shè)計(jì)、競(jìng)爭(zhēng)。6造價(jià)1、調(diào)研區(qū)域市場(chǎng)的成本造價(jià)。

2、結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位，滿足目標(biāo)客戶的需求，深入研究項(xiàng)目的造價(jià)，在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)和功能前提下，降低項(xiàng)目造價(jià)。維護(hù)好外部資源的關(guān)系，爭(zhēng)取拿到外部資源的一手資料；爭(zhēng)取從設(shè)計(jì)上控制成本，仔細(xì)研究各專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范。7資金進(jìn)一步研究項(xiàng)目資金解決方案，尋找資金和合作伙伴，最大量的資金投入為3億元，后續(xù)資金要做到自身循環(huán)。1、通過尋求合作解決；2、通過滾動(dòng)開發(fā)解決。3、通過銀行貸款解決。8政府關(guān)系維系好市、區(qū)、鎮(zhèn)三級(jí)政府及相關(guān)專業(yè)部門關(guān)系，樹立起各類關(guān)系對(duì)億達(dá)品牌的認(rèn)知、信任。勤溝通、邀請(qǐng)對(duì)方來連考察等方式。9財(cái)務(wù)提早開展投資、效益、成本、資金、周期等商業(yè)模型的研究。深入研究房地產(chǎn)開發(fā)的投資價(jià)值指標(biāo)，及提升項(xiàng)目投資價(jià)值的具體方法，形成房地產(chǎn)投資價(jià)值管理報(bào)告。2012年工作計(jì)劃目標(biāo)任

務(wù)市場(chǎng)調(diào)研一土地調(diào)研二模型研究三項(xiàng)目對(duì)接四成本控制五資金方案六政府關(guān)系七政策調(diào)研八團(tuán)隊(duì)建設(shè)九基礎(chǔ)管理十一、市場(chǎng)調(diào)研1、丹東市場(chǎng)調(diào)研2、目標(biāo)客戶分析3、目標(biāo)項(xiàng)目定位要在去年基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大調(diào)研范圍，深化調(diào)研內(nèi)容，并將城市規(guī)劃調(diào)研、產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)研、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和重大項(xiàng)目推進(jìn)跟蹤，與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研緊密結(jié)合。具體內(nèi)容是：及時(shí)跟蹤最新的行業(yè)政策，了解丹東當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境最新動(dòng)態(tài)。從2月份開始，已按照新標(biāo)準(zhǔn)開展市場(chǎng)調(diào)研工作。1）市場(chǎng)動(dòng)態(tài)調(diào)研在2011年市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，細(xì)化調(diào)研內(nèi)容，完善調(diào)研工具，提升調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)，逐步完善丹東地區(qū)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫，并開始進(jìn)行二手房市場(chǎng)調(diào)研。1、丹東市場(chǎng)調(diào)研2）競(jìng)品項(xiàng)目調(diào)研對(duì)丹東在售的47個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全面調(diào)研，同時(shí)擴(kuò)大重點(diǎn)競(jìng)品項(xiàng)目調(diào)研范圍，將2012年新入市的5個(gè)建面20萬平以上的項(xiàng)目全部列入重點(diǎn)調(diào)研范圍，及時(shí)跟蹤新項(xiàng)目的最新進(jìn)展情況。3月底前，將完成19個(gè)非重點(diǎn)項(xiàng)目的調(diào)研工作。2012年新入市項(xiàng)目NO.宗地位置企業(yè)名稱項(xiàng)目案名建筑面積（萬平）項(xiàng)目規(guī)劃1老城區(qū)萬達(dá)集團(tuán)萬達(dá)廣場(chǎng)110

城市綜合體2新城區(qū)大連星海灣管委會(huì)金海岸96會(huì)展、商業(yè)、住宅3元寶區(qū)沈陽綠地——40住宅4振興區(qū)上海鵬欣水游城25娛樂綜合體5新城區(qū)澳門恒河華星園85酒店、商業(yè)、住宅加強(qiáng)對(duì)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃等的調(diào)研深度，重點(diǎn)跟蹤“一橋”“兩島”“三灣”等重大城市發(fā)展規(guī)劃的落實(shí)情況，為土地獲取、目標(biāo)項(xiàng)目的可行性研究等工作提供參考依據(jù)。近期將根據(jù)2012年政府工作報(bào)告，與各區(qū)政府溝通，了解2012年重大規(guī)劃的落實(shí)計(jì)劃。2012年城市規(guī)劃重點(diǎn)區(qū)域NO.重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃方向內(nèi)容提要提名領(lǐng)導(dǎo)1翡翠灣打造現(xiàn)代服務(wù)聚集區(qū)與居住社區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高起點(diǎn)啟動(dòng)開發(fā)江灣地區(qū)22平方公里區(qū)域，打造新老城區(qū)連接帶，逐步建設(shè)高端、高檔的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和居住社區(qū)。戴玉林書記2大孤山開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)區(qū)從建立新的機(jī)制體制入手，重新調(diào)整大孤山的規(guī)劃，合理布局產(chǎn)業(yè)和功能分區(qū)，多渠道籌措建設(shè)發(fā)展資金，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與企業(yè)入駐同步進(jìn)行。陳政高省長(zhǎng)3新城區(qū)儀器儀表鐘表產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步加大招商引資力度，加快標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，吸引海內(nèi)外企業(yè)入駐園區(qū)。要努力提高丹東儀器儀表和手表在國內(nèi)外的知名度，把鐘表和儀器儀表產(chǎn)業(yè)做強(qiáng)做大。戴玉林書記

3）城市規(guī)劃情況落實(shí)跟蹤對(duì)丹通高速公路、丹東機(jī)場(chǎng)新航站樓等重大基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行持續(xù)跟蹤，對(duì)新區(qū)大劇院、體育館、會(huì)展中心、希爾頓酒店、萬達(dá)廣場(chǎng)、紅星美凱龍等規(guī)劃建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)跟蹤，綜合分析區(qū)域市場(chǎng)因此而產(chǎn)生的變化，為土地獲取提供判斷依據(jù)。近期將丹東未來3年建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施及重大地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，制定表格，便于后期跟蹤實(shí)際落實(shí)情況。2012年重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃NO.類別基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)介1路網(wǎng)丹通高速公路

于2008年11月17日開工，確保2012年全線竣工、通車2機(jī)場(chǎng)機(jī)場(chǎng)新航站樓加快建設(shè)速度，盡快竣工，于2012年丹東機(jī)場(chǎng)新航站樓投入使用3文化設(shè)施新區(qū)大劇院2012年竣工投入使用，同時(shí)加快行政、教育、文化、衛(wèi)生、交通建設(shè)4路網(wǎng)城市四號(hào)干線啟動(dòng)建設(shè)城市四號(hào)干線，實(shí)行分期實(shí)施，使城市南北方向?qū)崿F(xiàn)拓展4）基礎(chǔ)設(shè)施落實(shí)情況跟蹤

通過客戶調(diào)研和分析，確定億達(dá)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，并結(jié)合客戶細(xì)分，為不同層次客戶提供合理的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。具體內(nèi)容是：1）客戶資源調(diào)研以丹東近3年購房客戶為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對(duì)丹東各階層收入人群及本地、外地客戶進(jìn)行全面調(diào)研，分析丹東市場(chǎng)購房客戶特征，了解各類客戶特點(diǎn)。在對(duì)歷史成交數(shù)據(jù)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，上半年將重點(diǎn)對(duì)丹東的政府機(jī)關(guān)、重要企事業(yè)單位、醫(yī)院、學(xué)校等進(jìn)行客戶摸底。2）中高端客戶分析根據(jù)億達(dá)項(xiàng)目的定位，對(duì)中高端客戶進(jìn)行重點(diǎn)分析，通過中高端客戶訪談等方式，準(zhǔn)確把握丹東中高端客戶的置業(yè)偏好，為億達(dá)目標(biāo)客戶細(xì)分工作奠定基礎(chǔ)。3月底前，將完成15組客戶的深度訪談，了解丹東中高端客戶居住現(xiàn)狀、購房需求的基礎(chǔ)信息。3）億達(dá)目標(biāo)客戶細(xì)分根據(jù)億達(dá)產(chǎn)品特征，將總房款、戶型面積等作為評(píng)判依據(jù)，將億達(dá)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分。針對(duì)不同層次客戶制定不同的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，為設(shè)計(jì)、成本等專業(yè)的決策提供判斷依據(jù)。上半年將協(xié)同成本、設(shè)計(jì)等專業(yè)，將產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)劃分5-6個(gè)等級(jí)，并完成目標(biāo)等級(jí)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)研究。2、目標(biāo)客戶分析要在集團(tuán)和億達(dá)地產(chǎn)專業(yè)部門的指導(dǎo)下，開展全方位信息調(diào)研、經(jīng)典項(xiàng)目考察、核心要素提煉，并借助專業(yè)機(jī)構(gòu)支持方式，完成項(xiàng)目定位的各項(xiàng)初步工作。具體內(nèi)容是：1）把握項(xiàng)目定位核心要素結(jié)合意向地塊實(shí)際情況，將產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)態(tài)形式、開發(fā)節(jié)奏、運(yùn)營模式等做為項(xiàng)目定位的核心要素，先后從市場(chǎng)、成本、運(yùn)營等方面，為后期項(xiàng)目定位工作明確方向。3月底前，將持續(xù)進(jìn)行意向地塊的現(xiàn)場(chǎng)勘查、周邊區(qū)域調(diào)研等工作，掌握全面的基礎(chǔ)信息。2）了解政府訴求深入了解丹東城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等方案及落實(shí)情況，項(xiàng)目定位符合并借助區(qū)域的發(fā)展，并力求引發(fā)政府興奮點(diǎn)，為后續(xù)土地價(jià)格談判爭(zhēng)取條件。近期將借助政府的力量，對(duì)意向地塊周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、重大地產(chǎn)項(xiàng)目等進(jìn)行持續(xù)調(diào)研，分析意向地塊的未來發(fā)展趨勢(shì)。3、目標(biāo)項(xiàng)目定位3）借鑒經(jīng)典項(xiàng)目根據(jù)項(xiàng)目初步定位方向，對(duì)國內(nèi)典型項(xiàng)目進(jìn)行考察，借鑒先進(jìn)的開發(fā)理念，為丹東項(xiàng)目的定位拓展思路。目前已針對(duì)國內(nèi)幾個(gè)經(jīng)典項(xiàng)目進(jìn)行考察，上半年還將重點(diǎn)對(duì)省內(nèi)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)研。

4）專業(yè)機(jī)構(gòu)支持在必要的階段，借助專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)整體市場(chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，將國內(nèi)典型案例及先進(jìn)的開發(fā)理念與丹東目標(biāo)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行結(jié)合，最終對(duì)項(xiàng)目定位提供參考意見。二、土地調(diào)研1、出讓信息調(diào)研2、入丹企業(yè)調(diào)研3、拓展重點(diǎn)項(xiàng)目要建立穩(wěn)固的政府土地交易信息傳遞渠道，超前獲取土地交易信息。要對(duì)出讓土地價(jià)格、出讓方式、出讓規(guī)模等進(jìn)行趨勢(shì)分析；要對(duì)重點(diǎn)地塊出讓信息進(jìn)行深入調(diào)研，掌握地塊幕后運(yùn)作背景；要把土地收儲(chǔ)評(píng)估、競(jìng)牌保證金繳納、出讓金支付等土地出讓關(guān)鍵環(huán)節(jié)，做為專題進(jìn)行調(diào)研分析。1、出讓信息調(diào)研項(xiàng)目名稱區(qū)域用地面積

（萬平）建筑面積

（萬平）容積率東平大街兩側(cè)振安區(qū)41.65751.8遼東學(xué)院地塊振安區(qū)21.2611.92—鴨紙官苑地塊振安區(qū)2438.41.6富榮溝振興區(qū)26.7434.771.3毛絹廠區(qū)振安區(qū)23.5247.052勝利街兩側(cè)振興區(qū)30.9047.591.54七道溝北元寶區(qū)29.7438.661.3丹東紡織廠區(qū)元寶區(qū)2850.41.8寶山大街兩側(cè)元寶區(qū)28.8737.531.3金山鎮(zhèn)政府周邊元寶區(qū)40601.5黃海汽車南廠振興區(qū)12.8319.81.54項(xiàng)目名稱區(qū)域用地面積

（萬平）建筑面積

（萬平）容積率輕工機(jī)械廠區(qū)振興區(qū)14.11312.2人民廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)振興區(qū)8.01202.5市金筆廠振興區(qū)2.804.61.65丹東劇院地塊振興區(qū)6.9213.82科技館周邊振興區(qū)6.5414.42.2市體育館周邊振興區(qū)11.629.545—輪胎廠東西兩側(cè)振興區(qū)2.333.6837—客來多南側(cè)振興區(qū)0.8511.14金湯小學(xué)元寶區(qū)1.201.4846—輕工機(jī)械廠區(qū)振興區(qū)14.11312.2愛民溝元寶區(qū)18.2339.212.15近期香港招商項(xiàng)目地產(chǎn)項(xiàng)目匯總序號(hào)區(qū)域地塊數(shù)量用地面積（萬平）土地用途備注1振安區(qū)25個(gè)298.9萬平商住舊城區(qū)改造項(xiàng)目11個(gè)

城市整體規(guī)劃改造項(xiàng)目14個(gè)2振興區(qū)32個(gè)193.9萬平商住舊城區(qū)改造項(xiàng)目32個(gè)3元寶區(qū)23個(gè)288.4萬平商住舊城區(qū)改造項(xiàng)目22個(gè)

生態(tài)旅游等項(xiàng)目1個(gè)總計(jì)80781.2萬平丹東市區(qū)2012年土地儲(chǔ)備計(jì)劃（討論稿）2、入丹企業(yè)調(diào)研去年年底，已有一些外地地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入丹東。目前，也有一些外地企業(yè)正在丹東進(jìn)行項(xiàng)目對(duì)接。丹東項(xiàng)目部要對(duì)上述項(xiàng)目逐個(gè)進(jìn)行深入調(diào)研分析，并全程跟蹤項(xiàng)目推進(jìn)動(dòng)態(tài)。序號(hào)宗地位置企業(yè)名稱項(xiàng)目案名用地面積（萬平）項(xiàng)目規(guī)劃1振興區(qū)萬達(dá)集團(tuán)萬達(dá)廣場(chǎng)2630萬平商業(yè)，57萬平住宅2新城區(qū)大連星海灣管委會(huì)金海岸63會(huì)展、寫字樓3振安區(qū)大連金瑪集團(tuán)五龍?zhí)瞥?0旅游房地產(chǎn)，總用地162萬平4元寶區(qū)沈陽綠地——40未定，可能做普通住宅5振安區(qū)沈陽綠地——42商品房、經(jīng)濟(jì)適用房6新城區(qū)澳門恒河華星園25酒店、商業(yè)、住宅7振興區(qū)上海鵬欣水游城8商業(yè)綜合體外地企業(yè)進(jìn)入丹東情況匯總要按照近期、中期、遠(yuǎn)期的開發(fā)節(jié)奏，以及住宅地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)綜合體的產(chǎn)品業(yè)態(tài)，分區(qū)域推進(jìn)城市項(xiàng)目地圖繪制工作，進(jìn)一步拓展重點(diǎn)項(xiàng)目的對(duì)接范圍。近期，計(jì)劃將丹東區(qū)域近兩年來已經(jīng)出讓但沒有開發(fā)的所有地塊信息，進(jìn)行全面梳理，并做好項(xiàng)目背景調(diào)查工作，力爭(zhēng)挖掘有價(jià)值的土地和項(xiàng)目信息。3、拓展重點(diǎn)項(xiàng)目序號(hào)區(qū)域宗地編號(hào)宗地面積

（萬㎡）容積率成交日期土地使用權(quán)人1新城區(qū)

2010合-24932010-12-13星城公司2新城區(qū)

2010合-26932010-12-13承翰房地產(chǎn)公司3新城區(qū)

2010合-2981.962011-1-6寶誠置業(yè)公司4新城區(qū)

2010合-31822011-1-6濱海公司5新城區(qū)

2010合-3271.72011-1-6金翀房地產(chǎn)公司6新城區(qū)

2010合-3472.52011-1-6金地新科地產(chǎn)公司7新城區(qū)

2011合-0572.32011-4-14東方日升地產(chǎn)公司8新城區(qū)

2011合-14172.22011-7-18佰宏房地產(chǎn)公司9新城區(qū)臨2011-4381.62011-9-18

利峰房地產(chǎn)公司三、模型研究1、商業(yè)模型研究2、效益模型研究全面梳理地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)及經(jīng)營管理各階段所涉及的各類社會(huì)資源（如購房客戶、游客、各級(jí)政府、各類供應(yīng)商、金融單位、各類經(jīng)營企業(yè)、動(dòng)遷戶、各類媒體等），分析各類資源的能力與需求，主要探討如何利用各社會(huì)資源展開多贏合作，完美呈現(xiàn)以項(xiàng)目為紐帶的各類商業(yè)合作群體，從而最大限度的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利。具體工作內(nèi)容是：在深入研究行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)成功項(xiàng)目的商業(yè)模型，探討各類社會(huì)資源的能力和需求，并認(rèn)真總結(jié)億達(dá)集團(tuán)現(xiàn)有各類社會(huì)資源的合作現(xiàn)狀，以及我司對(duì)各類資源的管理能力的基礎(chǔ)上，提出對(duì)各類資源合作的合理建議。報(bào)告力爭(zhēng)研究完成住宅、商業(yè)、旅游地產(chǎn)的商業(yè)模型研究。

1、商業(yè)模型研究通過深入研究項(xiàng)目的投資價(jià)值目標(biāo)，理清地產(chǎn)項(xiàng)目投資效益的影響因素，并以此編制效益測(cè)算模板，為地產(chǎn)項(xiàng)目的投資及經(jīng)營決策提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。最終編寫完成《房地產(chǎn)投資價(jià)值管理報(bào)告》。具體工作內(nèi)容是：論證并明確房地產(chǎn)投資所追求的正確的效益指標(biāo)（即效益方程式）會(huì)同集團(tuán)及平臺(tái)公司明確項(xiàng)目成本測(cè)算科目、進(jìn)度測(cè)算節(jié)點(diǎn)據(jù)效益方程式編制項(xiàng)目各階段效益測(cè)算模型表（會(huì)同集團(tuán)及平臺(tái)公司，且需各專業(yè)協(xié)作）及相關(guān)說明編制效益指標(biāo)各因素價(jià)值提升要點(diǎn)匯總編制房地產(chǎn)投資價(jià)值管理報(bào)告2、效益模型研究四、項(xiàng)目對(duì)接手表廠項(xiàng)目1、啟動(dòng)動(dòng)遷摸底2、推進(jìn)概念規(guī)劃3、溝通分期掛牌4、開展項(xiàng)目定位5、框架協(xié)議鎖定6、落實(shí)融資方案

手表廠項(xiàng)目工作思路：對(duì)接項(xiàng)目合作伙伴，規(guī)避異地拓展風(fēng)險(xiǎn)工作目標(biāo)：推進(jìn)項(xiàng)目調(diào)研、深化方案設(shè)計(jì)、控制目標(biāo)地價(jià)、簽定合作協(xié)議1、啟動(dòng)動(dòng)遷摸底動(dòng)遷摸底工作堅(jiān)持“兩條腿走路”，一是已經(jīng)推動(dòng)轄區(qū)政府啟動(dòng)項(xiàng)目動(dòng)遷摸底。二是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)正在會(huì)同合作伙伴，集中調(diào)集10余名員工，借助以往政府動(dòng)遷摸底的原有資料，對(duì)地面住宅、企業(yè)、苗木等現(xiàn)狀進(jìn)行全面核實(shí)，預(yù)計(jì)此項(xiàng)工作在3月底前基本完成。2、推進(jìn)概念規(guī)劃去年年底，億達(dá)地產(chǎn)已委托A+K開展項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)工作，目前億達(dá)方面已經(jīng)與設(shè)計(jì)公司進(jìn)行多輪溝通。丹東項(xiàng)目部將根據(jù)方案設(shè)計(jì)進(jìn)度，協(xié)助做好與當(dāng)?shù)卣秃献骰锇榈姆桨笢贤üぷ?。目前，正與天賜集團(tuán)聯(lián)合，協(xié)調(diào)政府部門辦理約2萬平農(nóng)用地變性組卷工作，同時(shí)，協(xié)調(diào)政府規(guī)劃部門出具用地紅線，為深化下步規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)造條件。3、溝通分期掛牌4、開展項(xiàng)目定位要在對(duì)土地動(dòng)遷成本基本摸清的基礎(chǔ)上，與轄區(qū)政府和規(guī)劃及土地部門，溝通討論土地地價(jià)、出讓方式、動(dòng)遷方式、回遷方式等項(xiàng)目掛牌前關(guān)鍵事項(xiàng)。會(huì)同集團(tuán)和億達(dá)地產(chǎn)專業(yè)部門，圍繞建面60萬平高端居住項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)客戶、產(chǎn)品功能、檔次標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以及項(xiàng)目的商業(yè)模型、資金模型、投資與效益模型進(jìn)行深入調(diào)研。項(xiàng)目融資方案，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持系統(tǒng)思考的方法，一是要探索通過合資合作降低資金壓力；二是考慮通過采取分塊摘牌、居民回遷、部分企業(yè)異地搬遷、土地和地上物補(bǔ)償以回遷面積抵頂?shù)确椒?，緩解或者減少資金支出；三是會(huì)同合作伙伴，積極拓展銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)的融資渠道，力爭(zhēng)在丹東解決項(xiàng)目后續(xù)資金。6、框架協(xié)議鎖定5、落實(shí)融資方案

在開展好動(dòng)遷摸底、方案設(shè)計(jì)、政策談判、項(xiàng)目定位等各項(xiàng)工作的基礎(chǔ)上，爭(zhēng)取6月份左右，與合作伙伴簽定合作協(xié)議，并以此推進(jìn)與政府的項(xiàng)目協(xié)議簽定。黑溝項(xiàng)目1、啟動(dòng)動(dòng)遷摸底2、推進(jìn)方案設(shè)計(jì)3、優(yōu)惠政策談判4、開展項(xiàng)目定位5、拓展溝通渠道黑溝項(xiàng)目工作思路

控制推進(jìn)節(jié)奏，細(xì)致摸底調(diào)研、爭(zhēng)取最優(yōu)政策。工作目標(biāo)

摸清項(xiàng)目底數(shù)、溝通優(yōu)惠政策、編制概念方案、框架協(xié)議鎖定。1、啟動(dòng)動(dòng)遷摸底借助當(dāng)?shù)卣_展的“三清查”工作，基本摸清動(dòng)遷底數(shù)，初步確定回遷區(qū)政策、位置、規(guī)模、產(chǎn)品、配套、及建造標(biāo)準(zhǔn)，為與政府協(xié)商土地價(jià)格提供數(shù)據(jù)支撐?！叭宀椤惫ぷ黝A(yù)計(jì)將于三月底左右結(jié)束，動(dòng)遷摸底情況將在4月底前基本匯總完畢。2、推進(jìn)方案設(shè)計(jì)去年年底，億達(dá)地產(chǎn)已委托美國WATG設(shè)計(jì)公司開展項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)工作，目前億達(dá)方面已經(jīng)與設(shè)計(jì)公司進(jìn)行多輪溝通。2月28日-29日，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)已赴丹東對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地踏勘。3、優(yōu)惠政策協(xié)商鑒于項(xiàng)目所在地金山鎮(zhèn)已經(jīng)列為市級(jí)開發(fā)區(qū)，在項(xiàng)目開發(fā)政策方面具有一定的自主權(quán)變通空間，項(xiàng)目部計(jì)劃在億達(dá)地產(chǎn)專業(yè)部門的指導(dǎo)下，參照萬達(dá)項(xiàng)目條件，協(xié)商溝通最佳開發(fā)政策。4、開展項(xiàng)目定位5、拓展溝通渠道目前，項(xiàng)目轄區(qū)所在地元寶區(qū)政府和金山（鎮(zhèn)）管委會(huì)，已經(jīng)責(zé)成相關(guān)職能部門與丹東項(xiàng)目部對(duì)接。計(jì)劃在4、5月份，安排轄區(qū)政府來連考察交流。此外，按照轄區(qū)政府的要求，丹東項(xiàng)目部還每月定期以《項(xiàng)目專報(bào)》的方式，將項(xiàng)目推進(jìn)情況、存在的問題以及需要政府協(xié)調(diào)的事項(xiàng)，報(bào)區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)閱批。會(huì)同集團(tuán)和億達(dá)地產(chǎn)專業(yè)部門，針對(duì)中國北方大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，圍繞市場(chǎng)客戶、產(chǎn)品功能、檔次標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，以及項(xiàng)目的商業(yè)模型、資金模型、投資與效益模型進(jìn)行深入調(diào)研。五、成本控制3、建造標(biāo)準(zhǔn)限額設(shè)計(jì)研究1、丹東成本調(diào)研2、設(shè)計(jì)階段成本控制研究利用各方關(guān)系，訪談當(dāng)?shù)卦靸r(jià)人員，了解丹東市場(chǎng)各項(xiàng)工程成本數(shù)據(jù)，為成本測(cè)算及項(xiàng)目開發(fā)作準(zhǔn)備。形成多項(xiàng)成本調(diào)研報(bào)告。工作內(nèi)容：《總包成本調(diào)研報(bào)告》《電熱膜成本調(diào)研報(bào)告》《土石方成本調(diào)研報(bào)告》《溫泉成本調(diào)研報(bào)告》《旅游設(shè)備成本調(diào)研報(bào)告》《基礎(chǔ)工程成本調(diào)研》《門窗工程成本調(diào)研》《保溫工程成本調(diào)研》《防水工程成本調(diào)研》1、丹東成本調(diào)研深入研究并總結(jié)如何在滿足相關(guān)規(guī)范要求、不降低產(chǎn)品品質(zhì)、不延長(zhǎng)項(xiàng)目工期前提下，盡可能的降低各專業(yè)工程預(yù)算成本的技術(shù)方法及管理手段，為設(shè)計(jì)階段的成本控制提供支持,編寫完成《設(shè)計(jì)階段成本控制技術(shù)及管理要點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)匯編》。具體工作內(nèi)容是：1、結(jié)構(gòu)工程設(shè)計(jì)階段成本控制技術(shù)要點(diǎn)2、建筑工程設(shè)計(jì)階段成本控制技術(shù)要點(diǎn)3、給排水工程設(shè)計(jì)階段成本控制技術(shù)要點(diǎn)4、電氣工程設(shè)計(jì)階段成本控制技術(shù)要點(diǎn)5、空調(diào)、采暖工程設(shè)計(jì)階段成本控制技術(shù)要點(diǎn)6、精裝修工程設(shè)計(jì)階段成本控制技術(shù)要點(diǎn)7、景觀工程設(shè)計(jì)階段成本控制技術(shù)要點(diǎn)8、設(shè)計(jì)階段成本控制管理要點(diǎn)。2、設(shè)計(jì)階段成本控制研究通過市場(chǎng)及客戶分析確定項(xiàng)目檔次定位，通過總結(jié)億達(dá)已建各檔次項(xiàng)目部品部件配置標(biāo)準(zhǔn)，并參考行業(yè)標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的合理配置后，確定項(xiàng)目各檔次定位的部品部件建造標(biāo)準(zhǔn)，用于指導(dǎo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)的選材，控制項(xiàng)目成本及費(fèi)用，形成《丹東項(xiàng)目部各主要裝飾性部品部件及費(fèi)用的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)》。具體工作內(nèi)容是：總結(jié)我司在大連項(xiàng)目的檔次及裝飾性部品部件的配置標(biāo)準(zhǔn)考察并總結(jié)行業(yè)標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)部分項(xiàng)目的檔次及裝飾性部品部件的配置標(biāo)準(zhǔn)討論確定項(xiàng)目檔次劃分，售價(jià)與檔次定位量化指標(biāo)明確與項(xiàng)目檔次相關(guān)的主要材料及部件有哪些明確與項(xiàng)目檔次相關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用明確各檔次項(xiàng)目所采用的材料及費(fèi)用限額標(biāo)準(zhǔn)匯總并討論確定建造標(biāo)準(zhǔn)限額指標(biāo)3、建造標(biāo)準(zhǔn)限額設(shè)計(jì)研究六、資金方案

融資平臺(tái)建設(shè)，要依托集團(tuán)和億達(dá)地產(chǎn)專業(yè)支持、充分利用合作雙方資源整合優(yōu)勢(shì)的工作思路，力爭(zhēng)在當(dāng)?shù)鼗緦?shí)現(xiàn)項(xiàng)目后續(xù)資金。已建立溝通渠道的金融機(jī)構(gòu)與已經(jīng)建立關(guān)系的當(dāng)?shù)?家金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)聯(lián)系，開展金融機(jī)構(gòu)信貸政策、信貸程序以及信貸額度等情況的調(diào)研工作。同時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目推進(jìn)情況，適時(shí)做好目標(biāo)項(xiàng)目情況介紹、來連考察交流、合作意向?qū)?、金融機(jī)構(gòu)篩選等工作。要在集團(tuán)和億達(dá)地產(chǎn)財(cái)務(wù)和資金部門的指導(dǎo)下，探索通過信托公司和資產(chǎn)管理公司的可能性。要充分挖掘項(xiàng)目合作雙方的資源整合優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新融資思維和方法，探尋新的融資模式。七、政府關(guān)系政府關(guān)系維護(hù)，要堅(jiān)持“把握尺度、掌握節(jié)奏、突出重點(diǎn)”的工作思路，通過加強(qiáng)和改善政府關(guān)系，為項(xiàng)目提供外部環(huán)境政策房支持。

保持與政府主管部門和轄區(qū)各級(jí)政府的工作交流，及時(shí)掌握政府政策動(dòng)向和重要政務(wù)信息。同時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目推進(jìn)需要，適時(shí)邀請(qǐng)相關(guān)政府主管部門和轄區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)來連進(jìn)行項(xiàng)目考察，增進(jìn)雙方的互信和了解。初步計(jì)劃，“五一”前，安排振興區(qū)和元寶區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)來連考察。

目前，丹東項(xiàng)目部在與政府部門交流過程中，把發(fā)放《億達(dá)月刊》、播放《億達(dá)年度大事記》、展示《億達(dá)發(fā)展歷程》，做為一項(xiàng)基本工具，也收到了良好的反響。下一步，要繼續(xù)堅(jiān)持和完善這一做法，并在三月份開始在辦公走廊設(shè)立《億達(dá)月度新聞發(fā)布臺(tái)》，樹立企業(yè)的良好社會(huì)形象。2012年，隨著目標(biāo)項(xiàng)目的逐步推進(jìn)，我們注重與政府部門交換意見，主動(dòng)傳遞企業(yè)的理念和價(jià)值觀，爭(zhēng)取政府部門最大程度的理解和支持，顯得尤為重要。新的一年，我們?cè)谡P(guān)系維護(hù)工作中，必須牢牢記取。1、加強(qiáng)了解交流，增進(jìn)相互信任2、介紹億達(dá)發(fā)展，樹立企業(yè)形象3、注重意見溝通，傳遞企業(yè)價(jià)值觀八、政策法規(guī)政策法規(guī)調(diào)研的重點(diǎn)，主要是最近一個(gè)時(shí)期落地丹東的萬達(dá)項(xiàng)目、綠地項(xiàng)目、星海灣管委項(xiàng)目、上海鵬新等大項(xiàng)目的優(yōu)惠政策調(diào)研。萬達(dá)廣場(chǎng)平面規(guī)劃一期住宅回款區(qū)首期商業(yè)啟動(dòng)區(qū)二期住宅調(diào)整區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目占地：26萬平容積率：3.37建筑面積：87.8萬平地下面積：14.4萬平總建筑面:102.2萬平住宅：56萬平商業(yè)：32萬平總地價(jià)：7億樓面地價(jià)：800元/平萬達(dá)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策1——競(jìng)牌溢價(jià)處理方面序號(hào)主要內(nèi)容1甲方應(yīng)在乙方付清成交價(jià)款的60日內(nèi)將溢價(jià)全部通過財(cái)政補(bǔ)貼等方式返還給乙方2對(duì)于乙方因補(bǔ)助溢價(jià)部分發(fā)生企業(yè)所得稅等全部稅費(fèi)，甲方應(yīng)通過財(cái)政補(bǔ)貼等方式返還給乙方萬達(dá)優(yōu)惠政策萬達(dá)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策2——規(guī)費(fèi)減免方面序號(hào)主要內(nèi)容1基礎(chǔ)設(shè)施配套、消防設(shè)施配套等9項(xiàng)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用，由甲方征收的部分乙方全部免繳2其余部分，甲方促成乙方取得減免優(yōu)惠，或至少緩交六個(gè)月的政府批準(zhǔn)文件萬達(dá)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策3——稅收返還方面序號(hào)主要內(nèi)容1項(xiàng)目開發(fā)、銷售階段、乙方和施工企業(yè)所應(yīng)繳納的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等稅收的市區(qū)留成部分，在每次征收180日內(nèi)，甲方以財(cái)政補(bǔ)貼等方式返還給乙方，返還涉及到的企業(yè)所得稅，甲方應(yīng)在納稅90日內(nèi)以獎(jiǎng)勵(lì)的方式補(bǔ)助給乙方萬達(dá)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策4——地價(jià)變動(dòng)方面序號(hào)主要內(nèi)容1乙方取得項(xiàng)目地塊使用權(quán)和符合本協(xié)議約定七通一平凈地交地標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目用地所涉及全部包干費(fèi)用，不因拆遷、征收、土地整理法規(guī)政策、實(shí)際拆遷量和期限變化等任何原因而作調(diào)整萬達(dá)優(yōu)惠政策萬達(dá)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策5——地價(jià)交付期限方面序號(hào)主要內(nèi)容1在乙方競(jìng)得項(xiàng)目地塊后30日內(nèi)，支付公開出讓成交價(jià)款的50%（含競(jìng)買保證金）。2在乙方取得“三通一平”地塊后30日內(nèi)，支付公開出讓成交價(jià)款的50%。萬達(dá)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策6——手續(xù)批復(fù)時(shí)間方面序號(hào)主要內(nèi)容1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在乙方提交45日內(nèi)得到預(yù)批準(zhǔn)2在乙方競(jìng)得地塊且提供詳規(guī)報(bào)批圖后10個(gè)工作日內(nèi)，甲方促成乙方取得全部項(xiàng)目地塊的建設(shè)用地規(guī)劃許可證3在乙方支付全部成交價(jià)款后7日內(nèi)，甲方促成乙方取得全部項(xiàng)目地塊的國有土地使用證4甲方保證以成交確認(rèn)書為依據(jù)受理規(guī)劃報(bào)批申請(qǐng)文件，并促成在乙方競(jìng)得項(xiàng)目地塊且提供建筑審批相關(guān)圖紙后30日內(nèi)取得全部項(xiàng)目地塊的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證萬達(dá)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策7——社區(qū)配套方面序號(hào)主要內(nèi)容1項(xiàng)目?jī)?nèi)無需建設(shè)學(xué)校、派出所、消防站、垃圾站、變電站、衛(wèi)生站、燃?xì)庹?、公共廁所等公共服?wù)設(shè)施，乙方也無需就此承擔(dān)任何替代或補(bǔ)償費(fèi)用。萬達(dá)優(yōu)惠政策萬達(dá)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策10——擋光糾紛解決方案序號(hào)主要內(nèi)容1任何本項(xiàng)目的建筑日照、間距糾紛，均由甲方負(fù)責(zé)出面解決并承擔(dān)費(fèi)用，無需乙方或項(xiàng)目公司承擔(dān)任何責(zé)任及費(fèi)用。萬達(dá)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策9——人防設(shè)施方面序號(hào)主要內(nèi)容1甲方同意協(xié)調(diào)促成乙方項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)人防設(shè)施按照甲類6級(jí)平戰(zhàn)結(jié)合人防物資庫標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，無需繳納人防易地建設(shè)費(fèi)用。萬達(dá)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策11——糾紛仲裁解決方面序號(hào)主要內(nèi)容1爭(zhēng)議或糾紛提交北京仲裁委員會(huì)按照該委員會(huì)屆時(shí)有效仲裁規(guī)則，在北京進(jìn)行裁決，該仲裁裁決是終局的，對(duì)雙方均具有最終約束力。萬達(dá)項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策8——地下室方面序號(hào)主要內(nèi)容1項(xiàng)目地下建筑面積不計(jì)入建筑容積率，其中的大商業(yè)地下室可以用作商業(yè)用途。2項(xiàng)目地下建筑面積應(yīng)繳納的土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等，均包含在項(xiàng)目地塊土地出讓成交價(jià)款之內(nèi)，無需另行繳納。九、團(tuán)隊(duì)建設(shè)堅(jiān)持“適度控制規(guī)模、推進(jìn)文化融合、選配項(xiàng)目副職”的工作思路，根據(jù)項(xiàng)目推進(jìn)情況調(diào)整隊(duì)伍建設(shè)節(jié)奏。2012年人員編制25人，現(xiàn)有13人，擬招12人。